WBE.2023.108 - Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer - 2023-06-16

I.

1.

Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3 der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der angefochtene Entscheid des BVU ist verwaltungsintern letztinstanzlich (§ 61 Abs. 1 BauV und § 9 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a Ziffer 1 der Verordnung über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April 2013 [Delegationsverordnung, DelV; SAR 153.113]). Das Verwaltungsgericht ist somit zuständig.

2.

Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle ist dagegen ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).

II.

1.

1.1

Strittig und zu prüfen ist, ob der Gemeinderat für die Sitzplatzverglasung der Terrasse der Wohnung der Beschwerdeführerin zu Recht ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchgeführt hat, welches am 4. Juli 2022 in einer Baubewilligung mündete. Die Vorinstanz schützte das Vorgehen des Gemeinderats. Die Beschwerdeführerin hält dagegen fest, für ein nachträgliches Baugesuch habe kein Grund bestanden, weil keine baulichen Veränderungen vorgenommen worden seien. Seit dem Erwerb der Wohnung im Jahre 1998 habe sich nichts Wesentliches verändert. Die Beschwerdeführerin habe – infolge eines Wasserschadens und der damit verbundenen Sanierung – lediglich die Faltverglasung durch eine Verglasung mit Schiebeelementen ersetzt. Von einem Ausbau zu einer allseitigen Verglasung könne keine Rede sein. Optisch habe sich seit 1998 nichts verändert. Ein nachträgliches Baugesuchsverfahren, welche die Bauverwaltung von Amtes wegen eingeleitet habe, sei nicht notwendig gewesen (Besitzstandsgarantie, § 68 BauG). Damit seien auch keine Gebühren geschuldet (Beschwerde, S. 3).

1.2

Die Vorinstanz und der Gemeinderat teilen die Auffassung der Beschwerdeführerin nicht. Die Sitzplatzverglasung bzw. der Wintergarten sei bewilligungspflichtig. Im Zusammenhang mit der Überbauung "R." seien keine durchgehend verglasten Balkone bzw. keine Wintergärten bewilligt worden. Weitere Baugesuche oder Baubewilligungen in Bezug auf die Wohnung der Beschwerdeführerin seien nicht aktenkundig (zum Ganzen: angefochtener Entscheid, S. 4 f.; Beschwerdeantwort Vorinstanz; Beschwerdeantwort Gemeinderat, S. 4 ff.). Die Besitzstandsgarantie (§ 68 BauG) greife im Übrigen nicht (Beschwerdeantwort Gemeinderat, S. 5).

2.

Die Wohnung der Beschwerdeführerin ist Teil der Arealüberbauung "R.". Am 5. März 1996 genehmigte der Gemeinderat Q. das "Gesamtkonzept Arealüberbauung Unterdorf" (Vorakten, act. 28). Gleichentags erteilte er die Baubewilligung für die 1. Etappe der Arealüberbauung R. auf den Parzellen Nrn. aaa und bbb an der X-Strasse (Baugesuchsakten Nr. 3442 / 1995 [kommunale Beizugsakten im Parallelverfahren WBE.2023.107]). Die Wohnung der Beschwerdeführerin befindet sich im 2. Obergeschoss in der südwestlichen Ecke des Gebäudes Nr. ccc (X-Strasse ddd) auf der Parzelle Nr. bbb (vgl. Baugesuch Nr. 5828 / 2022 [in: Vorakten, act. 27]). Sie wurde somit am 5. März 1996 bewilligt. Den vom Gemeinderat im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Unterlagen lässt sich entnehmen, dass damals keine geschlossenen Balkon-/Sitzplatzverglasungen bzw. Wintergärten vorgesehen waren. Der vom Gemeinderat zu den Akten gereichte Plan "Fassaden 4, 5 und 6" vom 08.03.95 und auch die Visualisierung der Arealüberbauung weisen für die Wohnung der Beschwerdeführerin vielmehr eine überdachte, aber zweiseitig offene Terrasse mit Brüstungen aus (vgl. Vorakten, act. 29).

Ausweislich der Akten wurde für die Wohnung der Beschwerdeführerin auch später nie eine Baubewilligung für eine Sitzplatzverglasung erteilt. Ob ein geschlossener/verglaster Sitzplatz bereits im Jahre 1998 bestand und die Sitzplatzverglasung später bei einer Sanierung lediglich ersetzt wurde, wie die Beschwerdeführerin ausführt, kann dahingestellt bleiben. Selbst wenn dem so war, wäre die ursprünglich errichtete Sitzplatzverglasung nicht bewilligt gewesen. Dass die heute vorhandene Sitzplatzverglasung ein baubewilligungspflichtiger Tatbestand ist (vgl. angefochtener Entscheid, S. 4 f.; Vorakten, act. 2, 28 [Beschluss des Gemeinderats vom 4. April 2022]), ist vor Verwaltungsgericht zu Recht nicht mehr umstritten. Bereits vor dem Inkrafttreten der BauV (am 1. September 2011; § 62 BauV) war eine solche Sitzplatzverglasung übrigens baubewilligungspflichtig und hätte zu einer ausnützungsrelevanten Fläche geführt (vgl. § 9 Abs. 2 lit. a [5. Spiegelstrich] der Allgemeinen Bauverordnung zum Baugesetz vom 23. Februar 1994 [ABauV]). Eine nicht ausnützungsrelevante Fläche läge höchstens dann vor, wenn es um einen "mindestens einseitig offenen" Sitzplatz/Balkon ginge (vgl. § 32 Abs. 2 lit. a Ziffer 5 BauV bzw. zuvor § 9 Abs. 2 lit. a [5. Spiegelstrich] ABauV), was indes voraussetzen würde, dass der Sitzplatz/Balkon zumindest auf einer ganzen Seite, von Ecke zu Ecke, offen ist (vgl. AGVE 1999, S. 211, Erw. 1b; Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2020.19 vom 23. November 2020, Erw. II/3.3.2, 2020, Erw. II/2.4.1 und 2.4.2). Bei der beurteilenden Sitzplatzverglasung ist dies klarerweise nicht der Fall. Die Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Q. vom ______ 2000 / ______ 2001 (BNO) enthält im Übrigen auch keinen Nutzungsbonus für Sitzplatzverglasungen, Wintergärten o.ä. (siehe § 25 BNO sowie § 32 Abs. 3 BauV [bzw. zuvor § 9 Abs. 3 ABauV]), ebenso wenig war dies unter der vor der heute geltenden BNO in Kraft gewesenen Bauordnung der Gemeinde Q. vom ______ 1977 / ______ 1978 (aBO) der Fall (siehe § 44 aBO).

Von einer bereits bewilligten oder einer baubewilligungsfreien Sitzplatzverglasung kann somit keine Rede sein. Der Gemeinderat führte zu Recht ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durch. Korrekt ist auch der

Schluss, dass es sich beim Sitzplatz – aufgrund der erstellten Sitzplatzverglasung – um eine ausnützungsrelevante Fläche handelt.

3.

Was die Beschwerdeführerin schliesslich aus der Besitzstandsgarantie (§ 68 BauG) ableiten will, ist unklar. Die umstrittene Sitzplatzverglasung war bereits zum Zeitpunkt ihrer Erstellung baubewilligungspflichtig und die Sitzplatzfläche (aufgrund der Sitzplatzverglasung) ausnützungsrelevant. Der Gemeinderat musste ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchführen, um die Bewilligungsfähigkeit der ohne Baubewilligung erstellten Sitzplatzverglasung zu überprüfen. Dies war mit Aufwand verbunden. Die Baubewilligung konnte schliesslich erteilt werden, damit verbunden war die Erhebung einer gesetzlich vorgesehenen Baubewilligungsgebühr (vgl. § 5 Abs. 2 BauG, § 42 Abs. 1 BNO sowie Reglement über die Baubewilligungs- und Brandschutzgebühren der Gemeinde Q. [gültig ab ______ 1994], namentlich Ziffer 1.6 des Reglements); die Anschlussgebühren sind nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens (siehe bereits angefochtener Entscheid, S. 3).

4.

Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen.

III. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 31 Abs. 2 VRPG). Zudem hat sie dem anwaltlich vertretenen Gemeinderat, dem Parteistellung zukommt (§ 13 Abs. 2 lit. f VRPG), die Parteikosten zu ersetzen (§ 32 Abs. 2 i.V.m. § 29 VRPG).

Zur Festlegung der Höhe der Parteientschädigung ist das Dekret über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif; SAR 291.150 [nachfolgend: AnwT]) massgebend (§ 1 Abs. 1 AnwT). Die Entschädigung in Verwaltungssachen bestimmt sich nach den §§ 8a ff. AnwT. Vorliegend ging es um die Frage, ob zu Recht ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchgeführt wurde. Ein Streitwert lässt sich nicht ermitteln (siehe auch Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2021.237 vom 28. März 2022, Erw. III/2.2). In Verfahren, die das Vermögen der Parteien weder direkt noch indirekt beeinflussen und wo das Bundesrecht die Berücksichtigung des Streitwerts untersagt, gelten gemäss § 8a Abs. 3 AnwT die § 3 Abs. 1 lit. b und §§ 6 ff. AnwT sinngemäss. Gemäss § 3 Abs. 1 lit. b AnwT beträgt die Grundentschädigung Fr. 1'210.00 bis Fr. 14'740.00, wobei sie nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwaltes, nach der Bedeutung und der Schwierigkeit des Falles festzulegen ist. Angesichts der geringen Bedeutung, der unterdurchschnittlichen Schwierigkeit und des eher geringen Aufwands – namentlich hatte der Anwalt auch aufgrund des Parallelverfahrens WBE.2023.107, in welchem er ebenfalls den Gemeinderat vertritt, Erleichterungen – erscheint eine Grundentschädigung von Fr. 1'800.00 sachgerecht. Für die nicht durchgeführte Verhandlung ist ein Abzug von 20 % vorzunehmen (§ 6 Abs. 2 AnwT), was ein Zwischenresultat von Fr. 1'440.00 ergibt. Zu berücksichtigen ist sodann ein Abzug für das Rechtsmittelverfahren von 25 %, da der Rechtsvertreter den Gemeinderat bereit vor Vorinstanz vertrat und sich dort im Wesentlichen dieselben Fragen stellten (§ 8 AnwT). Dies ergibt einen Betrag von Fr. 1'080.00. Unter Berücksichtigung von Auslagen sowie der Mehrwertsteuer ist die Parteientschädigung auf Fr. 1'250.00 festzulegen.