Neubau Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle

1. Die Beschwerdegegnerin ist Eigentümerin der Parzelle Muri bei Bern Grundbuchblatt Nr. I.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2. Auf ihr befinden sich zwei Gebäude (Nr. H.________ und Nr. J.________), die ursprünglich einem Schreinereibetrieb dienten. Für das Gebäude Nr. J.________ bewilligte die Gemeinde Muri bei Bern am 3. Februar 2014 die Umnutzung als Büro- und Lagerräumlichkeiten.

Am 14. Februar 2022 (Eingangsdatum) reichte die Beschwerdegegnerin bei der Gemeinde Muri bei Bern ein Baugesuch ein für die energetische Sanierung des Gebäudes Nr. H.________ und dessen Umbau zu zwei Wohnungen, ferner für die Umnutzung von Ober- und Dachgeschoss des Gebäudes Nr. J.________ zu insgesamt vier Wohnungen und das Anbringen von zwei neuen Lukarnen. Die Beschwerdeführerin 1, welcher die südöstliche Nachbarparzelle Nr. G.________ gehört, erhob gegen das Bauvorhaben Einsprache.[1]

Mit Gesamtbauentscheid vom 1. Juli 2022 bewilligte die Gemeinde Muri bei Bern das Vorhaben mit einer Projektänderung vom 2. Juni 2022. Die Einsprache wies sie ab.

Das Vorhaben wurde in der Folge umgesetzt. Am 27. Juni 2023 und am 18. Juli 2023 führte die Gemeinde Muri bei Bern die Schlussabnahme der ausgeführten Bau- und Umgebungsarbeiten durch.[2]

2. Am 3. August 2023 (Eingangsdatum) wandten sich die Beschwerdeführenden, vertreten durch ihren damaligen Rechtsanwalt, an die Gemeinde Muri bei Bern. Sie machten geltend, dass Hinweise auf eine Überschreitung der Baubewilligung und die Missachtung zivilrechtlicher Be-stimmungen bestünden, und baten um Akteneinsicht.[3] Mit Schreiben vom 17. August 2023 beanstandeten sie gegenüber der Gemeinde Muri bei Bern, dass der Gesamtentscheid vom 1. Juli 2022 mangelhaft sei, da der Grenzabstand nicht eingehalten sei. Zudem entspreche der Balkon im Obergeschoss des Gebäudes Nr. J.________ nicht den bewilligten Plänen. Der Umstand, dass der Projektverfasser bis vor Kurzem Mitglied der kommunalen Baukommission gewesen sei, wecke Zweifel an der Unabhängigkeit der Gemeinde bei der Fällung des Gesamtbauentscheids.

Die Gemeinde Muri bei Bern antwortete mit Schreiben vom 21. September 2023. Sie wies darauf hin, dass der Gesamtbauentscheid vom 1. Juli 2022 in Rechtskraft erwachsen sei. Die Gemeinde Muri bei Bern werde dafür besorgt sein, dass die Sichtschutzwand beim Balkon vor dem Bezug der betroffenen Wohnung erstellt werde. Die Anschuldigung der Befangenheit weise die Gemeinde Muri bei Bern zurück. Die Baukommission habe das Projekt unter Ausstand des fraglichen Mitglieds (Projektverfasser) beraten.

Am 28. September 2023 teilte die Beschwerdegegnerin der Gemeinde Muri bei Bern mit, dass die Sichtschutzwand erstellt worden sei.

3. Mit Eingabe vom 7. März 2024 stellten die Beschwerdeführenden bei der Gemeinde Muri bei Bern folgende Anträge:

« 1.1 Der Gesamtbauentscheid vom 01. Juli 2022, Baugesuch 2022/015, sei zu widerrufen und dem Bauvorhaben sei der Bauabschlag zu erteilen.

1.2 Die Bauherrschaft und Grundeigentümerschaft des Grundstücks Muri bei Bern Nr. I.________ sei unter Strafandrohung dazu zu verpflichten, innert drei Monaten den rechtmässigen Zustand vor dem 01. Juli 2022 wiederherzustellen.

1.3 Eventuell sei die Bauherrschaft und Grundeigentümerschaft des Grundstücks Muri bei Bern Nr. I.________ unter Strafandrohung dazu zu verpflichten, innert drei Monaten die in Überschreitung der mit Gesamtbauentscheid vom 01. Juli 2022 erteilte Baubewilligung erstellten Bauten zurückzubauen.

1.4 [Kostenantrag]»

Mit Verfügung vom 28. Mai 2024 wies die Gemeinde Muri bei Bern das Widerrufsgesuch ab. Sie verpflichtete die Beschwerdegegnerin zur Ausstattung der Aufenthalts- und Spielfläche auf dem südlichen Vorplatz mit Pflanzen, Sitzmöbeln und Spielgeräten gemäss dem bewilligten Plan P.02 «Erdgeschoss» rev. 2. Juni 2022. Auf weitergehende Anordnungen verzichtete sie.

2. Dagegen haben die Beschwerdeführenden am 27. Juni 2024 bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) Beschwerde eingereicht. Sie beantragen die Aufhebung der Verfügung vom 28. Mai 2024 und den Widerruf der Gesamtbaubewilligung vom 1. Juli 2022 sowie des Bau- und Wiederherstellungsentscheids vom 3. Februar 2014; beiden Vorhaben sei der Bauabschlag zu erteilen. Eventualiter sei nur die Gesamtbaubewilligung vom 1. Juli 2022 zu widerrufen und dem entsprechenden Bauvorhaben der Bauabschlag zu erteilen. Subeventualiter sei die Gesamtbaubewilligung vom 1. Juli 2022 teilweise zu widerrufen und dem entsprechenden Bauvorhaben insofern der Bauabschlag zu erteilen, als der Balkon auf der Südseite des Gebäudes Nr. J.________ auf der ganzen Fläche des ehemaligen Vordachs erstellt worden sei. Zudem sei der Rückbau der baulichen Anpassungen, die mit den aufzuhebenden Bauentscheiden bewilligt wurden, anzuordnen. Die Nutzung müsse wieder einem Holzlager und/oder Abstellraum entsprechen. Eventualiter sei nur der Rückbau der baulichen Anpassungen gemäss der Gesamtbaubewilligung vom 1. Juli 2022 anzuordnen und die Nutzung auf Büro- und Lagerräumlichkeiten zu beschränken. Subeventualiter sei anzuordnen, dass der Balkon auf der Südseite des Gebäudes Nr. J.________ auf die reduzierte Fläche gemäss dem Plan «Obergeschoss» vom 4. Mai 2022 zurückzubauen und mit einer Sichtschutzwand zu versehen sei.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet[4], holte die Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Gemeinde Muri beantragt mit Stellungnahme vom 5. August 2024 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Beschwerdegegnerin beantragt mit Beschwerdeantwort vom 5. August 2024 die Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung der angefochtenen Verfügung.

II. Erwägungen

1. Zuständigkeit der BVD; Form und Frist

a) Eine Verfügung über ein Widerrufsgesuch kann wie ein Bauentscheid angefochten werden (Art. 43 Abs. 3 BauG[5]). Bauentscheide können nach Art. 40 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden.

b) Die Beschwerdeführenden fechten die Verfügung vom 28. Mai 2024 auch insofern an, als damit eine baupolizeiliche Regelung getroffen wird. Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG können baupolizeiliche Verfügungen innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVD angefochten werden.

c) Die BVD ist somit für die Beurteilung der Beschwerde zuständig. Die Beschwerde wurde form- und fristgerecht eingereicht.

2. Anfechtungsobjekt, Streitgegenstand

a) Im Beschwerdeverfahren vor der BVD bildet die Verfügung der Vorinstanz das Anfechtungsobjekt. Der Streitgegenstand braucht sich nicht mit dem Anfechtungsobjekt zu decken. Er kann aber nicht über dieses hinausgehen.[6]

b) Die angefochtene Verfügung vom 28. Mai 2024 betrifft das Gesuch der Beschwerdeführenden um Widerruf des Gesamtbauentscheids vom 1. Juli 2022 und um Anordnung der Wiederherstellung des Zustands vor dem 1. Juli 2022.

In ihrer Beschwerde beantragen die Beschwerdeführenden neu auch den Widerruf des Bau- und Wiederherstellungsentscheids vom 3. Februar 2014, mit dem die Gemeinde die Umnutzung des ehemaligen Schreinereibetriebs im Gebäude Nr. J.________ in Büro- und Lagerräumlichkeiten bewilligt und die Beendigung der Nutzung als Schule angeordnet hatte. Vor der Vorinstanz hatten die Beschwerdeführenden diesen Antrag noch nicht gestellt. Die Frage eines Widerrufs des Bau- und Wiederherstellungsentscheids vom 3. Februar 2014 bildete dementsprechend nicht Gegenstand der Verfügung vom 28. Mai 2024.

Der in der Beschwerde gestellte Antrag auf Widerruf des Bau- und Wiederherstellungsentscheids vom 3. Februar 2014 geht somit über das Anfechtungsobjekt hinaus. Darauf ist nicht einzutreten.

c) Entsprechendes gilt auch, soweit die Beschwerdeführenden beantragen, dass die Wiederherstellung des Zustands vor Umsetzung der Baubewilligung vom 3. Februar 2014 angeordnet werden solle. Im vorinstanzlichen Verfahren hatten die Beschwerdeführenden dies nicht verlangt, und die Vorinstanz hat in der angefochtenen Verfügung nicht über diese Frage entschieden. Dieser Antrag geht somit ebenfalls über das Anfechtungsobjekt hinaus und es ist nicht darauf einzutreten.

3. Beschwerdelegitimation

a) Die Beschwerdelegitimation gegen Widerrufsentscheide richtet sich gemäss dem Verweis in Art. 43 Abs. 3 Satz 2 BauG nach Art. 40 BauG. Art. 40 Abs. 2 BauG nennt u.a. Einspracheparteien als beschwerdebefugte Personen. Im erstinstanzlichen Widerrufsverfahren besteht allerdings keine Einsprachemöglichkeit. Es gelten die Voraussetzungen gemäss Art. 65 VRPG[7] (Art. 40 Abs. 5 BauG). Nach Art. 65 Abs. 1 VRPG ist zur Beschwerde befugt, wer vor der Vor­instanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (Bst. a), durch die angefochtene Verfügung oder den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (Bst. b) und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der Verfügung oder des Entscheids hat (Bst. c). Diese Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein. Die blosse Teilnahme am vorinstanzlichen Verfahren (formelle Beschwer) vermittelt also für sich allein noch kein Beschwerderecht.[8] Es genügt nicht, dass die Vorinstanz die Legitimation anerkannt und den Beschwerdeführer zum Verfahren zugelassen hat. Zur Beschwerde befugt ist nur, wer auch materiell beschwert ist.

Die Beschwerdelegitimation gegen den Widerrufsentscheid setzt demnach insbesondere eine Betroffenheit in schutzwürdigen Interessen voraus (materielle Beschwer). Diese Voraussetzung gilt im Übrigen auch bei Beschwerden von Einspracheparteien gegen Bauentscheide (vgl. Art. 35 Abs. 2 Bst. a BauG).[9]

Soweit die Beschwerdeführenden die mit der Verfügung vom 28. Mai 2024 getroffenen baupolizeiliche Anordnungen anfechten, richtet sich die Beschwerdebefugnis ebenfalls nach Art. 65 Abs. 1 VRPG. Auch insoweit muss eine Betroffenheit in schutzwürdigen Interessen vorliegen.

b) Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. Ihr Widerrufsgesuch und der damit zusammenhängende Wiederherstellungsantrag wurde abgewiesen. Damit sind sie durch die angefochtene Verfügung formell beschwert. Als Nachbarn stehen sie zudem in einer besonderen Beziehungsnähe zur Streitsache.[10] Fraglich ist aber, ob die Beschwerdeführenden ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der Verfügung geltend machen können.

Als Nachbarn hatten sie die Möglichkeit, im Baubewilligungsverfahren innert der Frist gemäss Art. 31 Abs. 1 BewD[11] Einsprache zu führen und Gründe, die gegen die Erteilung der Baubewilligung sprachen, vorzubringen. Formelle Mängel, welche die Beschwerdeführenden an der Wahrnehmung dieses Rechts gehindert hätten, sind nicht ersichtlich. Sie konnten sich gestützt auf die Baupublikation[12] ein Bild machen, ob sie vom Bauvorhaben in ihren Interessen betroffen sein könnten. Ein fehlender Hinweis auf die geplanten Erdsonden in der Baupublikation ist hier ohne Relevanz, denn die Beschwerdeführenden bringen diesbezüglich keine Widerrufsgründe vor. Auch die fehlende Angabe von Grenz- und Gebäudeabständen auf den Plänen hinderte die Beschwerdeführenden nicht an der Wahrnehmung ihrer Rechte; die Abstände konnten auf den mass-stabsgetreuen Plänen nachgemessen werden. Ohnehin waren den Beschwerdeführenden die Verhältnisse vor Ort, namentlich die mit dem Bauvorhaben unverändert bleibende Lage und Dimension des Gebäudes Nr. J.________, bekannt. Es spielte auch keine Rolle, dass die Beschwerdegegnerin und die Gemeinde – gemäss den Ausführungen der Beschwerdeführenden – beharrlich die Auffassung vertraten, dass das Bauvorhaben bewilligungsfähig sei. Es war Sache der Beschwerdeführenden zu überlegen, ob und welche Einwände sie gegen das Bauvorhaben vorbringen wollten, und dies innerhalb der Einsprachefrist gemäss Art. 31 Abs. 1 BewD zu tun. Die Beschwerdeführerin 1 hat gegen das Baugesuch vom 14. Februar 2022 denn auch Einsprache geführt. Sie hat jedoch den Bauentscheid vom 1. Juli 2022, mit dem ihre Einsprache abgewiesen wurde, nicht angefochten.

Wenn über die Anträge einer Person in einer Sache rechtskräftig entschieden worden ist, hat diese Person kein schutzwürdiges Interesse an der erneuten Behandlung derselben Anträge in derselben Sache, sofern nicht das massgebende Recht oder der Sachverhalt geändert hat oder Wiederaufnahmegründe (Art. 56 VRPG) vorliegen.[13] Mit dem Eintritt der Rechtskraft wird der Entscheid vielmehr rechtsbeständig, d.h. er wird grundsätzlich unabänderlich und für alle Beteiligten verbindlich.[14]

Entsprechendes muss auch dann gelten, wenn eine einspracheberechtigte Person auf die Möglichkeit, ihre Anliegen im Baubewilligungsverfahren mittels Einsprache einzubringen, aus freien Stücken verzichtet hat. Nach einem allgemeinen Grundsatz vermag keine Neubeurteilung zu bewirken, was mit zumutbarer Sorgfalt schon seinerzeit hätte mitgeteilt, vorgelegt oder beigebracht werden können.[15] Wer die Möglichkeit hat, seine Einwände gegen ein Bauvorhaben als Einsprachepartei vorzubringen, dem ist kein schutzwürdiges Interesse daran zuzugestehen, diese Einwände erst nach Ablauf der Einsprachefrist oder sogar erst im Nachgang zum rechtskräftig gefällten Bauentscheid vorzubringen. Ein solches Vorgehen widerspräche dem Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 BV[16]) und ist nicht schutzwürdig. Etwas anderes gilt nur, wenn die rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse geändert haben, entscheidende Tatsachen oder Beweismittel erst nachträglich bekannt werden oder sonstige Wiederaufnahmegründe vorliegen.

Soweit mit der Beschwerde keine geänderten Verhältnisse oder Wiederaufnahmegründe geltend gemacht werden, fehlt es demnach sowohl der Beschwerdeführerin 1 als auch dem Beschwerdeführer 2 an einem schutzwürdigen Interesse.

4. Widerruf

a) Die Beschwerdeführenden machen keine Wiederaufnahmegründe gemäss Art. 56 VRPG geltend. Sie verlangen einen Widerruf gemäss Art. 43 BauG.

b) Die Beschwerdeführenden weisen darauf hin, dass ein Mitglied der Baukommission der Gemeinde als Projektverfasser am Bauvorhaben beteiligt gewesen sei. Zwar sei dieses Mitglied beim Bauentscheid vom 1. Juli 2022 in Ausstand getreten. Dennoch bestünden Zweifel an der Unbefangenheit der Baubewilligungsbehörde.

Die Beschwerdeführerin 1 hätte Ausstandsgründe bei den Mitgliedern der Baubewilligungsbehörde im Baubewilligungsverfahren oder spätestens mit Beschwerde gegen den Bauentscheid vom 1. Juli 2022 vorbringen können. Der Beschwerdeführer 2 hat auf eine Beteiligung am Baubewilligungsverfahren und damit auch auf allfällige Einwände bezüglich der Zusammensetzung der Baubewilligungsbehörde verzichtet. Gemäss dem in Erwägung 3 Gesagten haben die Beschwerdeführenden kein schutzwürdiges Interesse daran, die angeblichen Ausstandsgründe in einem Widerrufsverfahren noch vorzubringen. Dies gilt umso mehr, als Ausstandsgründe gemäss dem Grundsatz von Treu und Glauben so früh wie möglich und sofort nach Entdecken gerügt werden müssten.[17] Die Beschwerdeführenden haben mit ihrem Zuwarten den Anspruch auf Geltendmachung von Ausstandsgründen verwirkt.

Im Übrigen bestehen keine Hinweise auf eine Missachtung von Ausstandsregeln. Eine Ausstandspflicht gilt gemäss Art. 9 Abs. 1 VRPG für das von Ausstandsgründen betroffene Behördenmitglied. Das in der Sache befangene Baukommissionsmitglied befand sich beim Bauentscheid unbestrittenermassen im Ausstand.

c) Die Beschwerdeführenden führen zur Begründung ihres Widerrufsgesuchs weiter an, dass das umgebaute Gebäude Nr. J.________ den Grenzabstand und möglicherweise auch den Gebäudeabstand nicht einhalte. Diesbezüglich könne kein Anspruch auf Besitzstand erhoben werden, denn Art. 3 BauG vermittle keinen Anspruch auf Nutzungsänderung. Zudem seien bei den neuen Wohnräumen die wohnhygienischen Anforderungen (genügende Befensterung, Schutz vor Feuchtigkeit, Spielflächen) nicht eingehalten; diesbezügliche Ausnahmen verböten sich unter dem Aspekt der Rechtsgleichheit und Rechtssicherheit.

Diese Beanstandungen hätten die Beschwerdeführenden ohne weiteres im Baubewilligungsverfahren bzw. in einem gegen den Bauentscheid gerichteten Beschwerdeverfahren vorbringen können. Sie machen keine Änderung der rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse geltend. Die Beschwerdeführenden haben daher kein schutzwürdiges Interesse daran, diese Rügen erst nachträglich in einem Widerrufsverfahren bzw. einem entsprechenden Beschwerdeverfahren vorzubringen. Es ist daher nicht darauf einzutreten. Das gilt auch, soweit die Beschwerdeführenden beantragen, dass Anordnungen zur Wiederherstellung des früheren Zustands zu treffen seien, denn solche Anordnungen könnten nur bei materieller Beurteilung der Widerrufsanträge in Frage stehen.

Im Falle eines Eintretens auf die Beschwerde würden sich die Rügen ohnehin als unbegründet erweisen, wie in den folgenden Erwägungen aufzuzeigen ist.

d) Gemäss Art. 43 Abs. 1 BauG kann eine im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften erteilte oder bei ihrer Ausübung mit der öffentlichen Ordnung nicht mehr vereinbare Baubewilligung von der Baubewilligungsbehörde oder gegebenenfalls von der Aufsichtsbehörde widerrufen werden. Zu einem Widerruf kann es demnach kommen, wenn die Baubewilligung von Anfang an fehlerhaft war (ursprünglicher Mangel) oder wenn sie erst zufolge veränderter Verhältnisse nicht mehr mit der öffentlichen Ordnung vereinbar ist (nachträglicher Mangel).[18] Als (teilweiser) Widerruf gilt auch die nachträgliche Änderung einer Baubewilligung durch Einschränkungen, zusätzliche oder geänderte Bedingungen oder Auflagen.[19]

Der Begriff des Widerrufs wird in Lehre, Rechtsprechung und Gesetzgebung überwiegend dann verwendet, wenn eine Behörde von sich aus, d.h. von Amtes wegen, eine rechtskräftige Verfügung ändert.[20] Dieses Verständnis liegt auch Art. 43 BauG zugrunde. Diese Bestimmung regelt vorab den Fall, dass die Behörde von sich aus tätig wird. Das schliesst nicht aus, dass die zuständige Behörde auch auf ein entsprechendes Gesuch hin aktiv werden und das Vorliegen von Widerrufsgründen prüft kann. Ein Anspruch auf Behandlung eines Widerrufsgesuchs besteht dabei insoweit, als die gesuchstellende Partei ein schutzwürdiges Interesse nachweist (Art. 50 Abs. 2 VRPG).

Beim Entscheid, ob die Baubewilligung widerrufen werden soll, geniesst die Behörde ein gewisses Entscheidungsermessen. Dieses muss sie pflichtgemäss ausüben.[21] Nicht jede mit einem ursprünglichen Mangel behaftete Baubewilligung kann von der zuständigen Behörde zurückgenommen oder abgeändert werden. Dies würde die Rechtssicherheit beeinträchtigen. Da die Baubewilligung aufgrund eines ausgebauten Verfahrens mit weitgehenden Prüfungs-, Einsprache- und Beschwerdemöglichkeiten zustande gekommen ist, darf sie nicht leichthin in Frage gestellt werden. Ein ursprünglicher Mangel kommt als Widerrufsgrund nur in Frage, wenn das Bauvorhaben wesentliche schutzwürdige Interessen verletzen würde.[22]

Auch nachträgliche Mängel müssen eine gewisse Schwere aufweisen, um den Widerruf einer rechtskräftigen Baubewilligung zu rechtfertigen. Die Wendung «mit der öffentlichen Ordnung nicht mehr vereinbar» ist restriktiv zu verstehen und bedeutet nicht jede Rechtswidrigkeit. Vorab ist damit eine erhebliche Bedrohung der Sicherheit und Gesundheit von Personen oder Tieren gemeint. In Frage kommt aber auch eine erhebliche Gefährdung der Umwelt, eine Verunstaltung einer geschützten Landschaft oder eines Ortsbildes oder eine Gefährdung ästhetischer Werte von hoher Bedeutung.[23]

Die Widerrufbarkeit rechtskräftiger Baubewilligungen ist zusätzlich eingeschränkt, wenn die Bauherrschaft aufgrund der Baubewilligung bereits erhebliche Arbeiten ausgeführt hat (Art. 43 Abs. 2 BauG). Hat eine gutgläubige Bauherrschaft im Vertrauen auf die erhaltene Baubewilligung bereits Dispositionen getroffen, die sie nicht ohne Nachteil rückgängig machen können, so ist der Widerruf nur zulässig, wenn überwiegende, besonders wichtige Interessen ihn gebieten.[24]

Vorliegend war im Zeitpunkt des angefochtenen Entscheids lediglich die Ausstattung der Aufenthalts- und Spielfläche noch ausstehend. Demnach ist das bewilligte Projekt zu den grössten Teilen bereits ausgeführt worden. Ein Widerruf kommt daher nur noch in Frage, wenn überwiegende, besonders wichtige Interessen ihn gebieten.

e) Das Gebäude Nr. J.________ wurde am 3. Juli 1985 mit den heutigen Dimensionen bewilligt.[25] Auf der Nordostseite reicht es seither bis an die Parzellengrenze. Auf der Südostseite, d.h. zu den Beschwerdeführenden hin, betrug der Grenzabstand gemäss dem damals bewilligten Situationsplan 1,85 m. Für die Unterschreitung der Grenz- und Gebäudeabstände wurde eine Ausnahmebewilligung erteilt. Die Unterschreitung der Grenz- und Gebäudeabstände erfolgte also damals formell rechtmässig.

Die Gebäudedimensionen und die Grenzabstände bleiben mit dem Bauvorhaben unverändert.[26] Der für die Zone W2 vorgeschriebene kleine Grenzabstand von 6 m (Art. 67 GBR[27]) ist beim Gebäude Nr. J.________ weiterhin unterschritten.

Art. 3 BauG regelt den Bestandesschutz für rechtmässig erstellte Bauten, die infolge von Rechtsänderungen nicht mehr vorschriftskonform sind. Demnach werden aufgrund bisherigen Rechts bewilligte oder bewilligungsfreie Bauten und Anlagen in ihrem Bestand durch neue Vorschriften und Pläne nicht berührt. Sie dürfen unterhalten, zeitgemäss erneuert und, soweit dadurch ihre Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird, auch umgebaut oder erweitert werden. Diese Besitzstandsregelung wird analog auch angewendet auf bewilligte, d.h. formell rechtmässige Bauten, die unverändert gebliebenen Vorschriften nicht entsprechen.[28] Soweit der Besitzstand nach Art. 3 BauG beansprucht werden kann, müssen die fraglichen Vorschriften nicht eingehalten werden; insoweit sind daher auch keine Ausnahmebewilligungen oder Näherbaurechte erforderlich.

f) Aus Art. 3 BauG kann kein Anspruch auf Nutzungsänderung abgeleitet werden.[29] Soweit das Vorhaben eine Nutzungsänderung umfasst, muss daher geprüft werden, ob die neue Nutzung mit der Zonenordnung konform ist.

Die Beschwerdegegnerin will das Ober- und das Dachgeschoss des Gebäudes Nr. J.________ neu für Wohnzwecke nutzen. Diese Nutzung ist in der Zone W2 zonenkonform.

g) Da das Vorhaben über Unterhalt und Erneuerung hinausgeht und auch Umbauten umfasst, ist im Rahmen von Art. 3 BauG zu prüfen, ob die Rechtswidrigkeit verstärkt wird. Die Rechtswidrigkeit wird verstärkt, wenn das öffentliche oder nachbarliche Interesse, das durch die verletzte Norm geschützt werden soll, durch den Umbau oder die Erweiterung noch stärker beeinträchtigt wird als bisher.[30]

h) Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass ästhetische und feuerpolizeiliche Aspekte durch die nicht respektierten Grenz- und Gebäudeabstände betroffen seien. Die Beschwerdeführenden legen aber nicht dar, inwiefern das Bauvorhaben diesbezüglich die Rechtswidrigkeit verstärkt haben könnte.

i) Die Beschwerdeführenden befürchten zudem Beeinträchtigungen durch Lärm, Licht und mangelnde Privatsphäre sowie eine Wertminderung ihrer Parzelle infolge solcher Einwirkungen.

Bauabstände sind sicherheits- und gesundheitspolizeilich begründet und dienen dazu, einen genügenden Zugang zu Licht, Luft und Sonne zu gewährleisten und die Bewohner vor Belästigung, Geräuschen, Gerüchen usw. aus der Nachbarbaute zu schützen. Innere Umbauten sind in der Regel mit der Besitzstandsgarantie vereinbar.[31] Es ist im Einzelfall zu prüfen, ob es zu zusätzlichen Störungen für die Nachbarn kommen kann.

Die Beschwerdeführenden konkretisieren ihre Befürchtungen nur hinsichtlich des Balkons, der für die neue Wohnnutzung im Obergeschoss des Gebäudes Nr. J.________ auf dem ehemaligen Vordach erstellt wurde.

Das vor Umsetzung der Baubewilligung vom 1. Juli 2022 bestehende Vordach wies einen Abstand von 1,85 m zur Parzelle der Beschwerdeführenden auf und unterschritt damit den Grenzabstand gemäss Art. 67 GBR und Art. 27 GBR. Der Umbau des Vordachs zum Balkon veränderte weder den Abstand noch die anwendbaren Abstandsvorschriften. Er führte aber dazu, dass neue Bauteile (Geländer) im Grenzabstand gebaut wurden und sich neu Personen auf dem vorspringenden Gebäudeteil aufhalten können. Letzteres kann zu neuen Immissionen in Form von Geräuschen, Licht und Einblicken in den Privatbereich der Beschwerdeführenden führen.

Durch die neuen Immissionen infolge des Umbaus des bestehenden Vordachs zum Balkon werden die nachbarlichen Interessen der Beschwerdeführenden stärker beeinträchtigt als zuvor. Die in der Unterschreitung des Grenz- und allenfalls des Gebäudeabstands bestehende Rechtswidrigkeit wurde durch den Umbau und die Umnutzung des Balkons insoweit verstärkt. Die von den Beschwerdeführenden befürchtete Wertverminderung ihres Grundstücks fällt nicht zusätzlich ins Gewicht, da dies eine privatrechtliche Frage betrifft.

Mit der Bewilligung auch des Umbaus und der Nutzung des Vordachs als Balkon wurde demnach der Besitzstandsanspruch nach Art. 3 BauG überschritten. Mangels Einhaltung des Grenzabstands oder entsprechenden Näherbaurechts hätte der Balkon nicht gemäss den am 1. Juli 2022 gestempelten Plänen bewilligt werden dürfen.

j) Damit liegt ein materieller Mangel vor. Die Beschwerdeführenden wollen zusätzlich einen formellen Mangel darin erkennen, dass die Grenz- und Gebäudeabstände auf den Projektplänen nicht angegeben worden seien. Inwieweit formelle Mängel bei einem Widerruf ins Gewicht fallen, ist in der Praxis nicht geklärt.[32] Zumal die Abstände auf den massstabsgetreuen Plänen gemessen werden konnten, fällt hier der angebliche formelle Mangel jedenfalls nicht zusätzlich ins Gewicht. Das gilt auch für die fehlende Erwähnung der Erdwärmesonden in der Baupublikation, die von den Beschwerdeführenden beanstandet wird. Soweit darin ein formeller Mangel zu erblicken ist, wiegt er nicht schwer genug, um hinsichtlich eines allfälligen Widerrufs eine Rolle zu spielen.

Auch der materielle Mangel wiegt nicht so schwer, dass er einen Widerruf des bereits ausgeführten Bauvorhabens rechtfertigen würde. Der Mangel betrifft vor allem die privaten Interessen der Beschwerdeführenden. Diesen kommt im Widerrufsverfahren kein grosses Gewicht zu, da die Beschwerdeführenden die Möglichkeit gehabt hätten, ihre Interessen mittels Einsprache und gegebenenfalls mittels Baubeschwerde zu wahren. Für wichtige öffentliche Interessen wie Sicherheit, Gesundheit, Umweltschutz etc. stellt der Mangel keine Bedrohung dar. Das Interesse an der Rechtssicherheit und am Vertrauensschutz überwiegt daher, zumal der Widerruf einer bereits ausgeübten Baubewilligung einen besonders schweren Mangel voraussetzen würde.

k) Die Beschwerdeführenden beantragen im Eventualstandpunkt, dass die Baubewilligung vom 1. Juli 2022 wenigstens teilweise, hinsichtlich des Umfangs der Balkonnutzung auf dem ehemaligen Vordach des Gebäudes Nr. J.________, zu widerrufen sei. Sie weisen darauf hin, dass die Beschwerdegegnerin am 4. Mai 2022 einen revidierten Projektplan «Obergeschoss» eingereicht habe, auf dem die als Balkon genutzte Fläche auf dem Vordach auf den westlichen Teil beschränkt worden sei. Die Beschwerdeführenden seien davon ausgegangen, dass diese Projektänderung beim Bauentscheid berücksichtigt werde. Im Bauentscheid vom 1. Juli 2022 sei dann aber der Projektplan «Obergeschoss» vom 4. Mai 2022 nicht erwähnt worden. Für die Beschwerdeführenden sei nicht erkennbar gewesen, dass die Projektänderung vom 4. Mai 2022 nicht zum Bestandteil der Baubewilligung geworden sei.

Gemäss dem Projektplan «Obergeschoss» vom 4. Mai 2022[33] hätte die Balkonnutzung auf den westlichen Teil des bestehenden Vordachs beschränkt und mit einer Sichtschutzwand abgegrenzt werden sollen. Die als Balkon genutzte Fläche hätte damit einen Abstand von rund 3,60 m zur südöstlichen Parzellengrenze aufgewiesen. Die neuen Immissionen infolge der Balkonnutzung des Vordachs hätten dadurch wohl etwas gemindert werden können.

Im Dispositiv der Baubewilligung vom 1. Juli 2022 wird der Projektplan «Obergeschoss» vom 4. Mai 2022 nicht erwähnt. Unter den bewilligten Plänen wird u.a. der Plan Nr. P.04 «Grundrisse» vom 25. Februar 2022 (Revisionsdatum) aufgeführt, der eine Balkonnutzung auf dem gesamten Vordach des Gebäudes Nr. J.________ vorsieht. Die Projektänderung vom 4. Mai 2022 ist demnach unberücksichtigt geblieben. Der Entscheid vom 1. Juli 2022 leidet auch insofern an einem Mangel.

Auch dieser Mangel betrifft hauptsächlich die privaten Interessen der Beschwerdeführenden. Die Beschwerdeführenden hätten diese Interessen mit Einsprache und allenfalls Baubeschwerde wahren können. Aus dem Dispositiv des Bauentscheids vom 1. Juli 2022 war entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführenden erkennbar, dass die Projektänderung vom 4. Mai 2022 unberücksichtigt geblieben war. Das Interesse an der Rechtssicherheit und am Vertrauensschutz überwiegt daher die Interessen der Beschwerdeführenden. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Beschwerdeführenden im Eventualstandpunkt bloss einen teilweisen Widerruf bzw. eine Abänderung der Baubewilligung vom 1. Juli 2022 in dem Sinn, dass die Balkonfläche entsprechend dem Plan vom 4. Mai 2022 verringert würde, beantragen. Eine widerrufsweise Einschränkung der Balkonnutzung rechtfertigt sich nicht.

l) Die Beschwerdeführenden weisen darauf hin, dass der Mindestanteil Wohnen gemäss Art. 39 Abs. 2 GBR nicht eingehalten sei, die anrechenbare Gebäudefläche nach Art. 32.1 GBR überschritten werde und die Grünflächenziffer nach Art. 16 GBR nicht eingehalten sei. Diesbezüglich ist jedoch nicht erkennbar, inwiefern das streitige Vorhaben die Rechtswidrigkeit verstärkt hätte. Der Wohnanteil hat mit den Umbauten und der neuen Wohnnutzung zugenommen. Auch der Grünflächenanteil ist mit dem Vorhaben grösser geworden, indem neben dem Gebäude Nr. H.________ eine neue Grünfläche geschaffen wurde.[34] Die Gebäudefläche ist gleich geblieben. Insofern liegt also keine Verstärkung der Rechtswidrigkeit vor, die gegen einen Besitzstandsanspruch sprechen würde. Da das Bauvorhaben bezüglich Wohnanteil, Gebäudefläche und Grünfläche keine über den Besitzstand hinausgehenden Ausnahmen beanspruchte, mussten auch keine solchen publiziert werden (vgl. Art. 26 Abs. 3 Bst. e BewD). Jedenfalls ist auch diesbezüglich kein Mangel von solcher Schwere ersichtlich, dass ein Widerruf des bereits ausgeführten Vorhabens geboten wäre.

m) Bei einem Umbau- und Umnutzungsprojekt müssen Vorschriften, die erst mit dem Umbau oder der Umnutzung zur Anwendung gelangen, eingehalten werden. Diesbezüglich kann kein Besitzstandsanspruch geltend gemacht werden, denn mit einem Verstoss gegen neu anwendbare Vorschriften würde die Rechtswidrigkeit verstärkt.

Die Beschwerdeführenden zweifeln an, dass bei der nördlichen Wohnung die Vorgaben für eine ausreichende Befensterung und den Schutz vor Feuchtigkeit eingehalten seien. Zudem werde die Wohnhygiene auch dadurch beeinträchtigt, dass kaum Spielflächen bestünden.

Die Baubewilligungsbehörde hatte im Baubewilligungsverfahren zu prüfen, ob die wohnhygienischen Anforderungen (Befensterung etc.) erfüllt sind. Sie ist offenkundig zum Schluss gekommen, dass dies der Fall ist. Die Baubewilligungsbehörde hat ferner die Herabsetzung der Spielfläche mit eingehender Begründung erlaubt. Die Beschwerdeführenden substantiieren ihre Zweifel an der Einhaltung der Vorschriften bzw. der Ausnahmevoraussetzungen nicht. Es ist daher davon auszugehen, dass der Bauentscheid vom 1. Juli 2022 hinsichtlich Wohnhygiene und Spielflächen jedenfalls keinen so schwerwiegenden Mangel aufweist, dass ein Widerruf trotz bereits erfolgter Bauausführung gerechtfertigt wäre.

n) Demnach sprechen keine hinreichend gewichtigen Gründe für einen Widerruf der Baubewilligung vom 1. Juli 2022 für den Umbau und die Umnutzung des Gebäudes Nr. J.________.

Mit der Gesamtbaubewilligung vom 1. Juli 2022 hat die Gemeinde auch den Umbau und die Umnutzung des Gebäudes Nr. H.________ bewilligt. Gemäss ihren Rechtsbegehren streben die Beschwerdeführenden den Widerruf der gesamten Baubewilligung vom 1. Juli 2022 an. Hinsichtlich des Gebäudes Nr. H.________ begründet sie dies nicht. In Ermangelung von Anhaltspunkten für das Vorliegen von Widerrufsgründen erübrigen sich weitere Abklärungen.[35] Es ist davon auszugehen, dass auch hinsichtlich des Gebäudes Nr. H.________ keine Widerrufsgründe vorliegen.

Die Gemeinde hat es demnach zu Recht abgelehnt, die Baubewilligung vom 1. Juli 2022 zu widerrufen. Damit bestand auch kein Anlass für Anordnungen zur Wiederherstellung des vorbestehenden Zustands.

5. Ergebnis und Kosten

a) Gemäss den vorstehenden Erwägungen ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Die Beschwerde erweist sich zudem auch materiell als unbegründet.

b) Die Beurteilung kann gestützt auf die Vorakten und die Rechtsschriften erfolgen. Weitere Akteneditionen sind nicht nötig, zumal gemäss dem in Erwägung 2 Gesagten frühere Baubewilligungsentscheide nicht auf das Vorliegen von Widerrufsgründen zu prüfen sind. Auch die von der Beschwerdegegnerin beantragten Zeugenbefragungen zum früheren Schreinereinbetrieb sind verzichtbar. Der beantragte Augenschein ist ebenfalls nicht nötig, zumal das Vorliegen gewichtiger ästhetischer Gründe für einen Widerruf nicht substantiiert behauptet wird (vgl. Erwägung 4h).

c) Als unterliegende Partei haben die Beschwerdeführenden die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von CHF 2000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV[36]).

d) Die Beschwerdeführenden haben zudem der Beschwerdegegnerin die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).

Die Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin machen als Parteikosten ein Honorar von CHF 18'021.65, Auslagen von CHF 241.10 und die Mehrwertsteuer von CHF 1482.20 geltend.

Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV[37] beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren CHF 400.– bis CHF 11'800.– pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG[38]). Im vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als klar unterdurchschnittlich zu werten, da nur ein Schriftenwechsel stattfand und kein Beweisverfahren durchgeführt wurde. Die Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses sind als durchschnittlich einzustufen. Daher erscheint ein Honorar von CHF 4500.– als angemessen.

Die Beschwerdegegnerin ist mehrwertsteuerpflichtig[39] und kann somit die von ihren Rechtsvertretern auf sie überwälzte Mehrwertsteuer in ihrer eigenen Mehrwertsteuerabrechnung als Vorsteuer abziehen. Ihr fällt daher betreffend Mehrwertsteuer kein Aufwand an und eine Abgeltung der Mehrwertsteuer käme einer mit Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG unvereinbaren Überentschädigung gleich.

Die ersatzfähigen Parteikosten der Beschwerdegegnerin bestehen demnach aus dem angemessenen Honorar von CHF 4500.– und den Auslagen von CHF 241.10. Sie betragen insgesamt CHF 4741.10. Diesen Betrag haben die Beschwerdeführenden der Beschwerdegegnerin zu ersetzen.

III. Entscheid

1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 2000.– werden den Beschwerdeführenden zur Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

3. Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin die Parteikosten im Betrag von CHF 4741.10 zu ersetzen. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag.

IV. Eröffnung

Herrn Rechtsanwalt E.________, eingeschrieben

F.________, eingeschrieben

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Muri bei Bern, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus

Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in 4 Exemplaren einzureichen ist, muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.

[1] Vorakten pag. 53, pag. 58

[2] Vorakten pag. 139 ff., pag. 143 f.

[3] Vorakten pag. 145

[4] Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion (Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)

[5] Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)

[6] Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 72 N. 12

[7] Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

[8] Michael Pflüger, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 65 N. 8

[9] Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 40-41 N. 4b

[10] BVR 1990 S. 424 E. 3 f.

[11] Dekret über das Baubewilligungsverfahren vom 22. März 1994 (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)

[12] Vorakten pag. 50

[13] Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 50 N. 10

[14] BVR 2016 S. 261 E. 4.5

[15] VGE 2020/94 vom 25. August 2021 E. 5.2

[16] Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)

[17] Lucie von Büren, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 9 N. 55 f.

[18] Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 43 N. 2

[19] Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 43 N. 4

[20] Alain Griffel, Allgemeines Verwaltungsrecht im Spiegel der Rechtsprechung, 2. Aufl. 2022, S. 133; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, N. 1214; Annette Guckelberger, Der Widerruf von Verfügungen im schweizerischen Verwaltungsrecht, ZBl 108 (2007) S. 293 ff, S. 294

[21] Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 43 N. 3

[22] Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 43 N. 4

[23] Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 43 N. 5

[24] Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 43 N. 6

[25] Vorakten pag. 178 f.

[26] Situationsplan im Mst. 1:500 vom 7. Februar 2022 sowie Projektplan «Grundrisse» im Mst. 1:100 rev. 25. Februar 2022, beide mit Bewilligungsstempel der Gemeinde Muri bei Bern vom 1. Juli 2022, Vorakten, hintere Lasche

[27] Baureglement der Gemeinde Muri bei Bern vom 6. Juni 1993, vom Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern genehmigt am 20. Juli 1994

[28] Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 3 N. 1b und N. 2c; BVR 1997 S. 223 E. 5a/cc

[29] Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 2a

[30] Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 4

[31] Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 4a

[32] Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 43 N. 4

[33] Vorakten pag. 59

[34] Vgl. Projektplan «Erdgeschoss» im Mst. 1:100 rev. 2. Juni 2022, mit Bewilligungsstempel der Gemeinde Muri vom 1. Juli 2022

[35] Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 18 N. 6

[36] Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21)

[37] Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811)

[38] Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)

[39] Siehe Unternehmens-Identifikationsnummer-Register, einsehbar unter: <https://www.uid.admin.ch>

BVR 1990 424

VGE 2020/94