11602009533130196

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Der Beschwerdeführer hat am vor­instanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Ent­scheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Auf die form- und fristge­recht eingereichte Beschwerde ist unter Vorbehalt von E. 1.2 hiernach ein­zutreten.

1.2 Das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ist auf den Streitgegen­stand beschränkt. Dieser bezeichnet im Beschwerdeverfahren den Um­fang, in dem das mit dem angefochtenen Entscheid geregelte Rechtsver­hältnis umstritten ist (BVR 2011 S. 391 E. 2.1). Der Beschwerdeführer verlangt mit Rechtsbegehren 3 die Bestätigung der bewilligten Projektände­rungen und der Auflage zur Bastelraumtür (vorne Bst. C). Dieser Teil des angefochtenen Entscheids ist indessen nicht mehr umstritten und liegt so­mit ausserhalb des Streitgegenstands, weshalb auf die Beschwerde inso­weit nicht einzutreten ist.

1.3 Soweit das Verwaltungsgericht auf die Beschwerde eintritt, über­prüft es den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

2.

2.1 Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung derselben ausgeführt, setzt die Baupolizeibehörde der jeweiligen Grund­eigentümerschaft eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des recht­mässigen Zustands (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Mit der Wiederherstel­lungsverfügung kann sie unter anderem eine Unterlassung oder Änderung der Nutzung verlangen (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 46 N. 8). Ein Benützungsverbot kann dazu dienen, die zonenwidrige Nutzung einer Wohnung zu verhindern (vgl. BVR 2013 S. 85 [VGE 2011/388 vom 26.7.2012] nicht publ. E. 7). In gewis­sen Fällen, namentlich wenn an sich zulässige Räume einer unrechtmässi­gen Nutzung zugeführt werden (sollen), genügt ein blosses Benützungs­verbot jedoch nicht, da ein solches auf Dauer meist nur mit unverhältnis­mässigem Verwaltungsaufwand kontrollier- und durchsetzbar wäre. Das Verwaltungsgericht hat deshalb in seiner Rechtsprechung stets Gewicht darauf gelegt, dass in diesen Fällen objektive Tatsachen geschaffen wer­den, welche die rechtswidrige Benützung eines Raumes als Wohnraum verunmöglichen oder jedenfalls erheblich erschweren (VGE 2012/260 vom 26.4.2013, E. 4.1, 21762 vom 22.3.2004, E. 4.1). Zur Unbewohnbarma­chung von Räumen fallen namentlich bauliche Massnahmen wie das Zu­mauern oder Verkleinern von Fenstern, das Entfernen von Installationen und Einrichtungen oder die Androhung, dass im Widerhandlungsfall der elektrische Anschluss der Wohnung unterbrochen wird, in Betracht (BVR 1992 S. 19 E. 4b, 2013 S. 85 [VGE 2011/388 vom 26.7.2012] nicht publ. E. 7; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 10, je mit Hinweisen).

2.2 Die Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht ver­letzen, was von Amtes wegen zu prüfen ist (BVR 2013 S. 85 E. 5.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9). Eine Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das angestrebte Ziel zu er­reichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen Zustands nötig ist und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten Ziel steht (BVR 2006 S. 444 E. 6.1, 2003 S. 97 E. 3b; VGE 2015/106 vom 8.10.2015, E. 4.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c Bst. a, je mit Hinweisen).

3.

3.1 Strittig ist zunächst, ob die Vorinstanz den Bauabschlag betreffend das Gesuch um nichtlandwirtschaftliche Nutzung der beiden Wohnungen sowie das entsprechende Benützungsverbot für nichtlandwirtschaftliche Zwecke zu Recht bestätigt hat. Der Beschwerdeführer erachtet das Benüt­zungsverbot als unverhältnismässig, da derzeit ungewiss sei, ab wann und inwieweit er auf die Nutzung der beiden Wohnungen angewiesen sei. Er beantragt stattdessen die Bewilligung der nichtlandwirtschaftlichen Nut­zung der beiden Wohnungen.

3.2 In der Landwirtschaftszone sind Bauten und Anlagen zonenkon­form, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzie­renden Gartenbau nötig sind (Art. 16a des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]). Das trifft auch für Bauten zum Wohnen zu, soweit der Bedarf für den Betrieb des landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist (Art. 34 Abs. 3 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]). Obwohl die beiden Wohnungen ausschliesslich zur landwirtschaftlichen Nutzung bewilligt worden sind, nutzt der Beschwerdeführer diese nicht zonenkon­form; er hat sie an Personen ohne landwirtschaftlichen Bezug vermietet. Mit seinem Umnutzungsgesuch beantragt er sinngemäss die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach den Art. 24 ff. RPG. Die Vorinstanz hat zutreffend ausgeführt, dass eine solche nicht infrage kommt; es kann in diesem Zusammenhang vollumfänglich auf die Erwägungen im angefoch­tenen Entscheid, namentlich E. 2d, verwiesen werden. Die derzeitige Nut­zung der beiden Wohnungen ist somit rechtswidrig, weshalb der rechtmäs­sige Zustand wiederherzustellen ist. Als Wiederherstellungsmassnahme ist dem Beschwerdeführer die Weitervermietung der beiden Wohnungen ver­boten worden. Dieses Benützungsverbot liegt im öffentlichen Interesse: Es dient der Durchsetzung des im Raumplanungsrecht zentralen Grundsatzes der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet (Art. 75 Abs. 1 der Bun­desverfassung [BV; SR 101]; Art. 1 Abs. 1 Satz 1 RPG; Rudolf Muggli, in Kommentar RPG, 2010, Vorbem. zu Art. 24 ff. N. 12); Landwirtschafts­zonen sollen deshalb von Bauten und Anlagen möglichst freigehalten werden (Art. 16 Abs. 1 Satz 1 RPG; BGer 1C_17/2015 vom 16.12.2015, E. 3.2). Zu prüfen bleibt, ob diese Massnahme verhältnismässig ist.

3.3 Gemäss Art. 16b Abs. 1 RPG dürfen Bauten und Anlagen, die nicht mehr zonenkonform verwendet werden und für die eine Nutzung im Sinn der Art. 24-24e nicht zulässig ist, nicht mehr benutzt werden; dieses Benüt­zungsverbot gilt von Gesetzes wegen (Alexander Ruch, in Kommentar RPG, 2010 Art. 16b N. 2). Ist ein Gebäude jedoch – wie vorliegend – gar nie zonenkonform, sondern von allem Anfang an zu nichtlandwirtschaft­lichen Zwecken genutzt worden, liegt nach der bundesgerichtlichen Recht­sprechung kein eigentlicher Anwendungsfall von Art. 16b Abs. 1 RPG vor («nicht mehr zonenkonform verwendet»; BGer 1A.110/2001 vom 4.12.2001, E. 7.4; Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 16b N. 1). Aus bundesrechtlicher Sicht steht in solchen Situationen nicht bloss ein Benützungsverbot, sondern vielmehr der Abbruch der Baute im Vorder­grund (BGE 136 II 359 E. 6, 132 II 21 E. 5.2.2 und 9; Alexander Ruch, in Kommentar RPG, 2010, Art. 16a N. 30).

3.4 Das vorliegend gestützt auf Art. 46 Abs. 1 BauG verfügte Benüt­zungsverbot hält schon aus dieser Sicht der Verhältnismässigkeitsprüfung stand; zudem stellt es die mildeste Massnahme zur zwangsweisen Durch­setzung des Zweckentfremdungsverbots dar (VGE 2011/387 vom 26.7.2012, E. 4.6). Dass die persönlichen Verhältnisse des Beschwerde­führers eine Wohnsitznahme in der Betriebsleiterwohnung zurzeit nicht er­lauben würden und die Anstellung eines Mitarbeiters derzeit nicht vonnöten sei, wie er geltend macht, führt zu keinem anderen Ergebnis. Auch er­scheint die gewährte Frist für den Beginn der Wirkung des Benützungsver­bots von einem Jahr nach Eintritt der Rechtskraft angesichts des wichtigen öffentlichen Interesses an der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet ausserordentlich grosszügig. Indessen ist vor Verwaltungsgericht ein um­fassendes Verschlechterungsverbot zu beachten. Dies bedeutet, dass die Rechtsstellung des Beschwerdeführers insgesamt nicht nachteilig gestaltet werden darf, wenn er mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht gelangt. Demnach ist es dem Verwaltungsgericht verwehrt, den angefochtenen Ent­scheid im Sinn einer reformatio in peius zu Ungunsten des Beschwerdefüh­rers abzuändern und einen Abbruch der Baute oder eine Verkürzung der Frist in Betracht zu ziehen (BVR 2010 S. 169 E. 4.1; VGE 2013/373 vom 4.2.2016, E. 4.8 [zur Publ. bestimmt; noch nicht rechtskräftig], 2014/284/285 vom 30.6.2015, E. 3.5; vgl. BGE 132 II 47 E. 9). Die Be­schwerde erweist sich betreffend das Benützungsverbot als unbegründet.

4.

4.1 Weiter strittig ist der Rückbau der Fenster im Einstellraum des Erd­geschosses. Die Vorinstanz hat erwogen, dass die nachträgliche Baubewil­ligung für die sechs Fenster zu Recht verweigert worden sei. Der Raum sei objektiv zum Wohnen geeignet und der wohnungsinterne Zugang animiere zur Nutzung als Wohnraum. Ohne Fenster wäre der Raum hingegen nicht zur Wohnnutzung geeignet, was von aussen leicht erkennbar sei. Der Rückbau der sechs rechtswidrig eingebauten Fenster sei geeignet, erfor­derlich und dem als bösgläubig zu geltenden Beschwerdeführer auch zu­mutbar (angefochtener Entscheid, E. 3c und 3d). Der Beschwerdeführer bringt ‒ wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren ‒ vor, eine missbräuchli­che Nutzung des Raumes zu Wohnzwecken sei aufgrund der fehlenden Heizung und der zu geringen Belichtung nicht möglich. Der Rückbau der Fenster sei daher nicht verhältnismässig.

4.2 Dass die sechs Fenster den ursprünglich bewilligten Plänen nicht entsprechen (bewilligt ist ein fensterloser Raum), ist vorliegend unstreitig. Der Beschwerdeführer beantragt auch keine Bewilligung zur Nutzung des Raumes als Wohnraum und anerkennt, dass eine Wohnnutzung der als Abstellraum bewilligten Räumlichkeit nicht zulässig wäre. Zu prüfen bleibt somit einzig, ob die Vorinstanz die verfügte Wiederherstellungsmassnahme (Fensterrückbau) zu Recht als verhältnismässig betrachtet hat.

4.3 Zunächst ist festzuhalten, dass ein erhebliches öffentliches Inte­resse daran besteht, dass der Abstellraum nicht zum Wohnen genutzt wird. Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist nicht relevant, ob ein Raum nach gesundheitspolizeilichen Vorschriften zum Wohnen ver­wendet werden darf, sondern nur, ob er dem Wohnen dienen kann. Mass­gebend ist also die objektive, tatsächliche Verwendbarkeit, wie die Vor­instanz richtig erkannt hat (angefochtener Entscheid, E. 3c). Kriterien für die Verwendbarkeit zum Wohnen oder Arbeiten bilden etwa das Mass der Belichtung durch Fenster, die Isolation, die Raumhöhe, die Erschliessung (Zugang, Heizung, Frisch- und Abwasser) sowie die innere Ausgestaltung des Raumes. Dabei ist eine gesamthafte Würdigung vorzunehmen (zum Ganzen BVR 2015 S. 557 [VGE 2014/304 vom 12.3.2015, bestätigt durch BGer 1C_205/2015 vom 29.10.2015] nicht publ. E. 4.2).

4.4 Obwohl die Fläche der sechs Fenster des Abstellraums aus den vorhandenen Plänen nicht genau hervorgeht, erscheint die Annahme der Vorinstanz, wonach sie mindestens 4 m2 betrage, plausibel und wird vom Beschwerdeführer auch nicht bestritten. Angesichts der Bodenfläche des Raumes von rund 45 m2 werden die wohnhygienischen Vorschriften betref­fend Belichtung, Besonnung und Belüftung von Wohn- und Arbeitsräumen gemäss Art. 64 Abs. 1 der Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1; die Fensterfläche soll mindestens einen Zehntel der Bodenflä­che betragen) somit knapp nicht eingehalten. Sodann ist zu beachten, dass der Beschwerdeführer nicht nur sechs Fenster in den fraglichen Raum ein­baute, sondern auch eine Verbindungstür zur Wohnung im Erdgeschoss erstellte. Dadurch ist der Raum nicht mehr wie ursprünglich geplant nur von aussen her zugänglich, sondern bequem durch die wohnungsinterne Tür erschlossen. Im Rahmen einer Gesamtwürdigung ist mit der Vorinstanz einig zu gehen, dass sich der Raum aufgrund seiner Grösse, Befensterung und Erschliessung objektiv zur Wohnnutzung eignet bzw. mit geringem Aufwand bewohnbar gemacht werden kann. Um dies zu verhindern, bedarf es baulicher Massnahmen; der Rückbau der Fenster ist geeignet und auch erforderlich, um die Wohnnutzung zu verhindern. Zudem kann die Baupoli­zei die Einhaltung dieser Massnahme leicht überprüfen (vgl. VGE 2013/187 vom 13.8.2014, E. 3.2). Der Beschwerdeführer hat sich nicht an die Bau­bewilligung gehalten und Vorbereitungsarbeiten (Heizung, Unterlagsboden, Deckenisolation) für eine unerlaubte Wohnnutzung des Raumes vorgenom­men. Unter Berücksichtigung des bisherigen Verhaltens des Beschwerde­führers und angesichts des wichtigen öffentlichen Interesses, eine wider­rechtliche Wohnnutzung zu verhindern, erscheint der Rückbau der Fenster ohne weiteres zumutbar. Die dafür gewährte Frist von drei Monaten ab Eintritt der Rechtskraft der Massnahme gibt zu keinen weiteren Bemerkun­gen Anlass. Folglich ist der Vorinstanz beizupflichten, dass der Rückbau der Fenster verhältnismässig ist. Die Beschwerde erweist sich somit auch in dieser Hinsicht als unbegründet.

5.

Der angefochtene Entscheid hält somit der Rechtskontrolle stand; die Be­schwerde erweist sich in allen Teilen als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Offensichtlich unbegründete Beschwerden beurteilt das Verwaltungsgericht in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).

6.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten­pflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Ersatzfähige Parteikosten sind keine an­gefallen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 VRPG).