Bewilligung der provisorischen Rechtsöffnung (ZB-Nr. 16033769)

1.

1.1

Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen Rechtsöffnungsentscheid, gegen welchen alleine Beschwerde eingelegt werden kann (Art. 309 lit. b Ziff. 3 in Verbindung mit Art. 319 lit. a der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272]). Da der Entscheid über die Rechtsöffnung im summarischen Verfahren gefällt wird (Art. 251 lit. a ZPO), beträgt die Beschwerdefrist 10 Tage (Art. 321 Abs. 2 ZPO). Die vorliegende Beschwerde ist innert der gesetzlichen Beschwerdefrist nach Zustellung der schriftlichen Begründung erhoben worden, womit auf die Beschwerde einzutreten ist.

1.2

Zuständig zur Behandlung einer Beschwerde gemäss Art. 319 ZPO ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gesetzes betreffend die Organisation der Gerichte und der Staatsanwaltschaft [GOG; SG 154.100]). Der vorliegende Entscheid ist auf dem Zirkulationsweg gefällt worden (Art. 327 Abs. 2 ZPO). Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort ist verzichtet worden, da sich die Beschwerde, wie aus den nachfolgenden Erwägungen hervorgeht, als offensichtlich unbegründet erweist (Art. 322 Abs. 1 ZPO).

2.

2.1

Der Beschwerdeführer hat seine in Betreibung gesetzte Forderung auf Bezahlung des Mietzinses für den Monat Januar 2016 auf einen mit dem Beschwerdegegner (sowie drei weiteren Solidarmietern) geschlossenen Mietvertrag vom 31. Okto­ber 2003 (mit Ergänzung vom 8. Februar 2010) betreffend das Wohnhaus [...] in[...] (GR) gestützt. Der Zivilgerichtspräsident hat im angefochtenen Entscheid hierzu ausgeführt, dass dieses Mietverhältnis vom Beschwerdeführer auf den 31. August 2015 hin gekündigt worden sei. Der Beschwerdegegner habe diese Kündigung (zusammen mit einem weiteren Mietmieter) angefochten, in der Folge seine Anfechtung jedoch wieder zurückgezogen. Nach den übereinstimmenden Darstellungen der Parteien hätten sie anschliessend Verhandlungen über den Kauf des Mietobjekts aufgenommen, die schliesslich jedoch gescheitert seien. Das Mietobjekt sei am 13. Februar 2016 in gegenseitigem Einvernehmen an den Beschwerdeführer zurückgegeben worden. Zwischen den Parteien bestehe indessen Uneinigkeit über die Vereinbarung eines Entgelts für die Nutzung bzw. Belegung der Liegenschaft während den Verkaufsverhandlungen in den letzten Monaten vor der Rückgabe. Gemäss dem angefochtenen Entscheid hat sich der Beschwerdegegner auf den Standpunkt gestellt, es sei vereinbart gewesen, dass ab November 2015 kein Entgelt mehr geschuldet gewesen sei. Demgegenüber sei der Beschwerdeführer der Auffassung, dass der Mietzins bis zur Rückgabe der Liegenschaft Mitte Februar 2016 geschuldet sei. Der Beschwerdegegner habe schliesslich im Sinne eines Kompromisses noch zweimal CHF 650.– für November und Dezember 2015 überwiesen, eine weitere Zahlung jedoch verweigert. Aufgrund dieser Umstände ist der Zivilgerichtspräsident zum Schluss gekommen, dass der Mietvertrag durch die Kündigung des Beschwerdeführers per 31. August 2015 aufgelöst worden sei, nachdem die Mieter ihren Anspruch auf Missbrauchsüberprüfung der Kündigung wie auch einen allfälligen Er-streckungsanspruch durch den Rückzug der Kündigungsanfechtung verloren hätten. Für den Zeitraum nach dem 31. August 2015 sei unklar, was die Parteien vereinbart hätten. Es liege kein schriftlicher Vertrag mehr vor, womit es für Januar 2016 an einer schriftlichen Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 Abs. 1 des Schuldbetreibungs- und Konkursgesetzes (SchKG; SR 281.1) fehle. Damit könne auch keine provisorische Rechtsöffnung erteilt werden (angefochtener Entscheid, E. 2). Diesen Erwägungen ist vollumfänglich zu folgen, wie nachstehend darzulegen ist.

2.2

Der Beschwerdeführer macht mit seiner Beschwerde im Wesentlichen geltend, das Mietverhältnis habe ununterbrochen seit Beginn im November 2003 bis zur Übergabe des Mietobjekts am 13. Februar 2016 gedauert, womit die Voraussetzungen für die provisorische Rechtsöffnung gegeben seien. Das Mietverhältnis sei nachweislich über den 31. August 2015 hinaus im gegenseitigen Einvernehmen und ohne Unterbruch für die Dauer der Verkaufsverhandlungen fortgesetzt worden. Mit diesem Vorbringen verkennt der Beschwerdeführer, dass seine Kündigung vom 4. August 2014 das Mietverhältnis per 31. August 2015 beendet hat, nachdem der Beschwerdegegner seine Kündigungsanfechtung anlässlich der Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks […] vom 16. Oktober 2015 zurückgezogen hatte. Bei der Kündigung handelt es sich um ein Gestaltungsrecht, das durch einseitige Erklärung ausgeübt wird. Die Kündigung ist grundsätzlich bedingungsfeindlich und unwiderruflich. Ist das Recht zur Auflösung des Mietverhältnisses ausgeübt, besteht nur noch die Möglichkeit, einen neuen, zu den bisherigen (oder auch zu abgeänderten) Bedingungen abzuschliessen (Lachat/Thanei, in: Lachat et al. [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009, S. 521; SVIT-Kommen­tar, Das schweizerische Mietrecht, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2008, Vorbem. Art. 266-266o N 8 ff. und 9). Ein schriftlich abgeschlossener Mietvertrag taugt nach Lehre und Rechtsprechung als unterschriftlich bekräftige Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 SchKG nur für Mietzinsen bis zum Vertragsablauf, selbst wenn der Mieter trotz Vertragsbeendigung im Mietobjekt verbleibt (Staehelin, in: Staehelin/ Bauer/Staehelin [Hrsg.], Basler Kommentar. SchKG I, 2. Auflage, Basel 2010, Art. 82 N 116). Unter diesen Umständen ist es unerheblich, ob die Parteien vorliegend einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben oder der Beschwerdeführer den weiteren Verbleib der Mieter in der Liegenschaft bloss geduldet hat. Solange der Beschwerdeführer keine schriftliche Schuldanerkennung des Beschwerdegegners vorlegen kann, wonach dieser ein Entgelt für die weitere Nutzung bzw. Belegung des Ferienhauses für die Zeit ab 1. September 2015 schuldet, besteht auch kein Rechtsöffnungstitel für die geltend gemachte Periode von Januar 2016. Der Zivilgerichtspräsident hat das Rechtsöffnungsgesuch des Beschwerdeführers somit zu Recht abgewiesen. Sofern der Beschwerdeführer glaubt, Anspruch auf ein Entgelt für die genannte Periode zu haben, ist er auf den ordentlichen Prozessweg zu verweisen.

3.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Beschwerdeführer die Kosten des Prozesses. Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens betragen bis zum Anderthalbfachen der erstinstanzlichen Gerichtsgebühren (Art. 61 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 48 der Gebührenverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [SR 281.35]). Die Gerichtskosten werden vorliegend mit CHF 200.– festgesetzt. Eine Parteientschädigung an den Beschwerdegegner ist nicht geschuldet, da seiner Rechtsvertretung infolge des Verzichts auf die Einholung einer Beschwerdeantwort kein Aufwand entstanden ist.