Stockwerkeigentum

1.

Eintreten

Erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten sind mit Berufung anfechtbar, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen Endentscheid der ersten Instanz. Der Streitwert vor Zivilgericht betrug CHF 4'000.–, womit Beschwerde erhoben werden kann (Art. 319 lit. a ZPO). Die Beschwerde ist frist- und formgerecht eingereicht worden, weshalb darauf einzutreten ist. Zum Entscheid über die vorliegende Beschwerde ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

2.

Entscheid des Zivilgerichts

Das Zivilgericht hat in seinem Entscheid zunächst dargelegt, unter welchen Voraussetzungen Beschlüsse einer Stockwerkeigentümerversammlung angefochten werden können (Zivilgerichtsentscheid, E. 2). Sodann hat es die vier Einwände der klagenden Stockwerkeigentümerin gegen den Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vom 19. April 2018 zusammengefasst (E. 3). Im Weiteren hat es zu diesen vier Einwänden Stellung genommen (E. 4), so zum ersten Einwand, dass der Beschluss vom 19. April 2018 künftig als Präzedenzfall für weitere Normverstösse Geltung beanspruchen könnte (E. 4a), zum zweiten Einwand, dass der dem Beschluss zugrunde liegende Vergleich vom 11. Oktober 2017 fehlerhaft sei (E. 4b), zum dritten Einwand, dass unzulässigerweise der Rechtsanwalt [...] an der Stockwerkeigentümerversammlung teilgenommen habe (E. 4c), und schliesslich zum vierten Einwand, dass einzelne Mitglieder der Stockwerkeigentümergemeinschaft an der Versammlung vom 19. April 2018 wegen Interessenkollisionen in den Ausstand hätten treten müssen (E. 4d). Das Zivilgericht hat diese vier Einwände zurückgewiesen und die Klage demzufolge abgewiesen.

3.

Allgemeine Anmerkungen der Stockwerkeigentümerin

Die Stockwerkeigentümerin kritisiert mit ihrer Beschwerde zunächst drei konkrete Textstellen im angefochtenen Zivilgerichtsentscheid. Diese drei Textstellen hätten – so die Stockwerkeigentümerin – für die Aufarbeitung des Falls keinerlei Bedeutung und hätten somit gar nicht mitgeteilt werden müssen. Die Textstellen liessen aber „ein negatives Vorverständnis gegenüber der eingereichten Klage“ erkennen, was zu einer einseitigen Beweiswürdigung zu ihren Lasten geführt habe. In der Folge zitiert sie diese drei Textstellen (Beschwerde, S. 1 f.).

Die erste Textstelle betrifft die Angaben der Stockwerkeigentümerin zum Streitwert in ihrer Klage (CHF 40.–) und in einer späteren Eingabe (CHF 4‘000.–) (vgl. Zivilgerichtsentscheid, S. 2 oben). Die zweite und die dritte Textstelle betreffen die Einschätzung des Zivilgerichts, wonach der Vortrag der Stockwerkeigentümerin an der Hauptverhandlung vom 12. April 2019 „teilweise unnötig lang“ gewesen sei (E. 3). Die Stockwerkeigentümerin legt nicht dar, dass die drei beanstandeten Textstellen inhaltlich unzutreffend seien. Sie führt auch nicht aus, in welchen konkreten Punkten diese Angaben und Einschätzungen des Zivilgerichts zu einer einseitigen Beweiswürdigung zu ihren Lasten geführt hätten. Die allgemeinen Anmerkungen der Stockwerkeigentümerin sind somit nicht geeignet, den Zivilgerichtsentscheid in Zweifel zu ziehen.

4.

Feststellung des Sachverhalts

4.1

Die Stockwerkeigentümerin kritisiert sodann die zivilgerichtliche Feststellung des Sachverhalts in zwei Punkten: Erstens habe das Zivilgericht fälschlicherweise festgestellt, dass an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 19. April 2018 korrekt über die Gesamtkosten des Vergleichs vom 11. Oktober 2017 informiert worden sei. Zweitens sei die zivilgerichtliche Einschätzung falsch, dass der Beizug eines Juristen durch die Stockwerkeigentümerin am Ausgang der Beschlussfassung nichts geändert hätte (Beschwerde, S. 2 f.).

4.2

Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Hinsichtlich der Sachverhaltsfeststellung gilt im Beschwerdeverfahren somit eine beschränkte Kognition: Offensichtlich unrichtig ist dabei gleichbedeutend mit willkürlich (BGE 138 III 232 E. 4.1.2 S. 234; eingehend Stauber, in: Kunz et al. [Hrsg.], ZPO-Rechtsmittel, Basel 2013, Art. 320 ZPO N 4–17). Willkür liegt nicht schon vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Der angefochtene Entscheid ist dabei nur aufzuheben, wenn er auch im Ergebnis und nicht nur in der Begründung willkürlich ist. Die Beweiswürdigung ist willkürlich, wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen hat oder wenn es auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat (vgl. zum Ganzen BGer 4A_149/2017 vom 28. September 2017 E. 2.1).

4.3

In Bezug auf die Information der Stockwerkeigentümer über die Kosten des Vergleichs vom 11. Oktober 2017 hat das Zivilgericht Folgendes festgestellt: „Vorab wurden die an der Versammlung anwesenden Eigentümer darüber informiert, dass die Gesamtkosten in Sachen Mietausweisung [...] CHF 8‘168.25 betragen und diese auf die betroffenen Eigentümer verteilt würden. Insofern geht der Einwand der Klägerin fehl, dass die Kosten bei Annahme der Vereinbarung vom 11. Oktober 2017 nicht bekannt gewesen seien“ (Zivilgerichtsentscheid, E. 4a S. 6). Die Stockwerkeigentümerin kritisiert diese Textstelle als nicht korrekt, da im Vergleich vom 11. Oktober 2017 zusätzliche Kosten ausdrücklich erwähnt seien, nämlich die Parteikosten für das Schlichtungsverfahren und für die Erstellung dieses Vergleichs. Diese konkreten Kosten seien aber weder vor noch während der Versammlung vom 19. April 2018 genannt worden (Beschwerde, S. 2 f.). Diese Auffassung ist unzutreffend: Der Vergleich vom 11. Oktober 2017 sieht vor, dass die Parteikosten für das Schlichtungsverfahren und für die Erstellung des Vergleichs wettgeschlagen werden (Klagebeilage 22, Ziffern 3 und 5). Da im Vergleich ausser diesen Kosten keine weiteren Kosten genannt werden, ist anzunehmen, dass die an der Stockwerkeigentümerversammlung genannten Gesamtkosten von CHF 8‘168.25 just die Parteikosten für das Schlichtungsverfahren und für das Erstellen des Vergleichs betreffen und dass die Stockwerkeigentümer somit korrekt über die Kosten des Vergleichs informiert worden sind. Die Stockwerkeigentümerin kann denn auch nicht darlegen, dass über diese an der Versammlung genannten Kosten von CHF 8‘168.25 hinaus weitere Kosten aus dem Vergleich vom 11. Oktober 2017 angefallen wären. Unter diesen Umständen ist die Feststellung des Zivilgerichts korrekt, dass die Kosten des Vergleichs bei der Beschlussfassung vom 19. April 2018 bekannt waren. Auf jeden Fall sind die Ausführungen in der Beschwerde ungeeignet, die zivilgerichtliche Feststellung gar als willkürlich zu qualifizieren (zur Willkür vgl. E. 4.2).

Die Stockwerkeigentümerin widerspricht sodann der zivilgerichtlichen Einschätzung, dass der „Beizug eines Juristen [durch die Stockwerkeigentümerin] am Ausgang der Beschlussfassung“ nichts hätte ändern können. Dies sei nicht richtig: Einerseits leide der Vertreter der Stockwerkeigentümerin an einer chronischen Heiserkeit und er sei deshalb an der Versammlung von 19. April 2018 aus rein akustischen Gründen im Nachteil gewesen und andererseits hätte ein von der Stockwerkeigentümerin beauftragter Jurist einen Ausgleich zum einzig anwesenden Juristen geschaffen und auf gewisse rechtliche Aspekte hinweisen können (Beschwerde, S. 3 Mitte). Diese beiden Vorbringen sind nicht geeignet, die Feststellung des Zivilgerichts, wonach der Beizug eines Juristen am Ausgang der Beschlussfassung nichts geändert hätte, als willkürlich zu qualifizieren. Das Zivilgericht hat ausgeführt, es sei nicht zu erkennen, dass der an der Versammlung anwesende Rechtsanwalt [...] in irgendeiner Form Druck auf die Versammlungsteilnehmer ausgeübt hätte. Im Übrigen habe der Vertreter der Stockwerkeigentümerin mit seiner Klage und seinen Eingaben bewiesen, dass er sich tatsächlich als auch rechtlich zu wehren wisse. Es sei deshalb nicht zu sehen, weshalb eine persönliche Teilnahme der Stockwerkeigentümerin an der Versammlung oder gar der Beizug eines Juristen am Ausgang der Beschlussfassung etwas hätte ändern sollen oder können. Die beiden Vorbringen der Stockwerkeigentümerin – chronische Heiserkeit ihres Vertreters und Möglichkeit eines von ihr beigezogenen Juristen, auf gewisse rechtliche Aspekte hinweisen zu können – genügen nicht, die zivilgerichtliche Feststellung in Zweifel zu ziehen, geschweige denn, sie gar als willkürlich einzustufen.

5.

Rechtsanwendung

5.1

Die Stockwerkeigentümerin kritisiert im Weiteren die zivilgerichtliche Rechtsanwendung: Erstens habe das Zivilgericht zu Unrecht angenommen, dass die Teilnahme des Rechtsanwalts [...] an der Stockwerkeigentümerversammlung zulässig gewesen sei. Zum anderen habe es zu Unrecht angenommen, dass der Verwalter zur Unterzeichnung des Vergleichs vom 11. Oktober 2017 berechtigt gewesen sei (Beschwerde, S. 3–5).

5.2

In Bezug auf die Teilnahme des Rechtsanwalts [...] an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 19. April 2018 hat das Zivilgericht Folgendes ausgeführt: Der Verwalter habe zu Beginn der Versammlung den Rechtsanwalt [...] angekündigt. Dies bestreite auch die Stockwerkeigentümerin nicht. Wie diese selbst ausführe, sei auch gemäss Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft die Anwesenheit von Drittpersonen möglich. Es hätte – so das Zivilgericht weiter – jedem Stockwerkeigentümer frei gestanden, an der Versammlung vom 19. April 2018 formell gegen die Anwesenheit des Rechtsanwalts zu opponieren. Nachdem dies offensichtlich nicht gemacht worden sei, sei gegen seine Teilnahme aus rechtlicher Sicht nichts einzuwenden (Zivilgerichtsentscheid, E. 4c S. 7 f.).

Die Stockwerkeigentümerin kritisiert, das Zivilgericht habe das Recht falsch angewendet, indem es angenommen habe, dass gemäss Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft die Anwesenheit von Drittpersonen möglich sei. Im Reglement sei – so die Stockwerkeigentümerin – ausschliesslich die Vertretung von Stockwerkeigentümern durch Drittpersonen geregelt, nicht aber die Teilnahme von Drittpersonen. Die zwingende Vorschrift von Art. 68 ZGB regle die Ausschliessung vom Stimmrecht und erfasse bereits das Beratungsstadium. Durch die Nichtbeachtung von Art. 68 ZGB habe eine Gruppe von Stockwerkeigentümern die Gelegenheit gehabt, zusammen mit ihrem Rechtsanwalt [...] die anderen Stockwerkeigentümer bis zur Beschlussfassung zu beeinflussen. Eine unverfälschte Willensbildung sei jedenfalls nicht möglich gewesen (Beschwerde, S. 3 f.).

Entgegen der Auffassung der Stockwerkeigentümerin ist die Rechtsauffassung des Zivilgerichts zutreffend: Das Stockwerkeigentümerreglement regelt die Vertretung von Stockwerkeigentümern durch Drittpersonen an der Stockwerkeigentümerversammlung (bei den Klagelagebeilagen 4 [Reglement, S. 16 Ziffer 24 Absatz 2]). Dagegen regelt es die Teilnahme von Drittpersonen nicht und schliesst sie somit auch nicht aus. Dies wird auch von der Stockwerkeigentümerin nicht bestritten. Sie hat denn auch vor Zivilgericht ausgeführt, dass es bisher Übung gewesen sei, die Teilnahme von Drittpersonen an der Stockwerkeigentümerversammlung (schriftlich) anzukündigen (bei den Klagebeilagen 4 [Plädoyernotizen, S. 10 oben]). Damit hat sie zumindest implizit anerkannt, dass das Reglement und die bisherige Übung die Teilnahme von Drittpersonen an Eigentümerversammlungen nicht ausschliessen. Entgegen der Auffassung der Stockwerkeigentümerin schliesst auch Art. 68 ZGB die Teilnahme von Drittpersonen an Eigentümerversammlungen nicht aus: Art. 68 ZGB regelt den Ausschluss von Mitgliedern eines Vereins bzw. einer Stockwerkeigentümergemeinschaft vom Stimmrecht – und nicht den Ausschluss von Drittpersonen. Art. 68 ZGB ist mit anderen Worten auf den Beizug von Drittpersonen gar nicht anwendbar. Das Zivilgericht hat zudem richtigerweise festgestellt, dass sich in den eingereichten Unterlagen keine Hinweise auf eine Beeinflussung durch den Rechtsanwalt [...] finden lassen. Dem Protokoll der ordentlichen Versammlung der Stockwerkeigentümerversammlung vom 19. April 2018 kann vielmehr entnommen werden, dass sich [...] lediglich zu Beginn der Versammlung sowie zum Traktandum 10.1 zu Wort meldete (Klagebeilage 28, S. 2 und 6). In Bezug auf das Traktandum 8.2 betreffend die vorliegend angefochtene Annahme des Vergleichs vom 11. Oktober 2017 wird er im Protokoll hingegen nicht erwähnt (Klagebeilage 28, S. 5 f.).

Die Kritik der Stockwerkeigentümerin an der Teilnahme des Rechtsanwalts [...] an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 19. April 2018 ist somit haltlos.

5.3

In Bezug auf die Unterzeichnung des Vergleichs vom 11. Oktober 2017 hat das Zivilgericht festgehalten, dass dem Verwalter nicht vorgeworfen werden könne, die Interessen der Stockwerkeigentümer nicht gewahrt zu haben. Es gehöre gerade zu den Aufgaben eines Verwalters, allfällige Vereinbarungen zu Handen bzw. im Namen der Stockwerkeigentümer zu unterzeichnen. So sei im Verwaltungsauftrag vom 28. Dezember 2016/2. Januar 2017 vereinbart worden, dass die Verwaltung die Interessen der Stockwerkeigentümergemeinschaft vertrete und die Gemeinschaft der Verwaltung die Vollmacht mit Substitutionsrecht zur Durchführung aller sich aus dem Verwaltungsauftrag und im Rahmen der Verwaltungstätigkeit ergebenden Rechtshandlungen erteile. Die Verwaltung habe somit ihre Pflichten vertragsgemäss erfüllt und den in Vertretung der Stockwerkeigentümer unterzeichneten Vergleich vom 11. Oktober 2017 den Stockwerkeigentümern korrekt zur Beschlussfassung vorgelegt (Zivilgerichtsentscheid, E. 4c S. 8).

Die Stockwerkeigentümerin erachtet diese zivilgerichtliche Auffassung als unhaltbar. Der betreffende Passus im Verwaltungsauftrag beziehe sich auf die Vertretung der Stockwerkeigentümergemeinschaft nach aussen; der Vergleich vom 11. Oktober 2017 sollte aber – so die Stockwerkeigentümerin – eine Angelegenheit innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft regeln, habe also nichts mit einer Vertretung nach aussen zu tun (Beschwerde, S. 4 f.).

Wie das Zivilgericht ausgeführt hat, erteilt der Verwaltungsauftrag vom 28. Dezember 2016/2. Januar 2017 der Verwaltung „die Vollmacht mit Substitutionsrecht zur Durchführung aller sich aus dem vorliegenden Vertrag und im Rahmen der Verwaltungstätigkeit ergebenden Rechtshandlungen“. Der Abschluss des Vergleichs vom 11. Oktober 2017 fällt ohne Weiteres unter die im Verwaltungsauftrag genannten Rechtshandlungen. Es ist somit nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht aufgrund des Verwaltungsauftrags angenommen hat, dass der Verwalter zum Abschluss des Vergleichs berechtigt war.

6.

Sachentscheid und Kostenentscheid

Aus diesen Erwägungen folgt, dass der angefochtene Zivilgerichtsentscheid korrekt ist und die dagegen erhobene Beschwerde abzuweisen ist.

Bei diesem Verfahrensausgang trägt die unterliegende Stockwerkeigentümerin die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 1‘000.– (vgl. § 13 Abs. 1 des Reglements über die Gerichtsgebühren [GGR, SG 154.810]; Zivilgerichtsentscheid, E. 5). Die Stockwerkeigentümerin hat der obsiegenden Stockwerkeigentümergemeinschaft im Beschwerdeverfahren keine Parteientschädigung zu zahlen, weil der Stock­werkeigentümergemeinschaft infolge des Verzichts auf die Einholung einer Beschwerdeantwort keine Parteivertretungskosten entstanden sind.