Hausfriedensbruch

1.

1.1

Nach Art. 398 Abs. 1 der Strafprozessordnung (StPO, SR 312.0) ist die Berufung gegen Urteile erstinstanzlicher Gerichte zulässig, mit denen das Verfahren ganz oder teilweise abgeschlossen wird, was vorliegend der Fall ist. Zuständige Instanz zur Beurteilung von Berufungen gegen Urteile des Einzelgerichts in Strafsachen ist nach § 88 Abs. 1 und 92 Abs. 1 Ziff. 1 des Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG, SG 154.100) das Appellationsgericht als Dreiergericht.

1.2

Gemäss Art. 382 Abs. 1 StPO kann die Privatklägerschaft ein Rechtsmittel ergreifen, wenn sie ein rechtlich geschütztes Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheides hat. Hingegen kann sie den Entscheid hinsichtlich der ausgesprochenen Sanktion nicht anfechten (Art. 382 Abs. 2 StPO). Beschränkt sich die Berufung auf den Zivilpunkt, so wird das erstinstanzliche Urteil nur insoweit überprüft, als es das am Gerichtsstand anwendbare Zivilprozessrecht vorsehen würde (Art. 398 Abs. 5 StPO). Vorliegend beantragt die Privatklägerin die Aufhebung des gesamten Urteils. Sie ist durch den Freispruch vom Vorwurf des Hausfriedensbruchs persönlich betroffen und hat ein rechtlich geschütztes Interesse an der Aufhebung oder Änderung des vor­instanzlichen Entscheids. Damit ist die Legitimation der Privatklägerin gegeben. Auf die nach Art. 399 Abs. 1 und 3 StPO frist- und formgerecht angemeldete und erklärte Berufung ist somit einzutreten.

1.3

Im vorliegenden Verfahren steht einzig eine Rechtsfrage zur Beurteilung. In diesem Fall kann das Berufungsgericht gemäss Art. 406 Abs. 1 lit. a StPO die Berufung in einem schriftlichen Verfahren behandeln. Den Parteien wurde das rechtliche Gehör gewährt. Sie haben keine Einwände gegen die Anordnung des schriftlichen Verfahrens erhoben. Das Urteil ist auf dem Zirkulationsweg ergangen.

2.

2.1

Die Anklage, die sich aus den Strafbefehlen vom 7. Oktober 2020 ergibt, wirft den Beschuldigten vor, sie seien, obschon ihnen das Mietverhältnis mittels rechtskräftigen Vergleichs vor der Mietschlichtungsstelle bis längstens 30. Juni 2020 erstreckt worden sei und sie mit Schreiben vom 22. Juni 2020 durch den Rechtsvertreter der Wohnungseigentümerin bzw. der Privatklägerin zum termingerechten Auszug angehalten worden seien, unter Missachtung des gegen sie beide am 24. Juni 2020 mit Wirkung ab 1. Juli 2020 ausgesprochenen Hausverbots und damit gegen den Willen der Berechtigten bis zu ihrem Auszug (Schlüsselrückgabe) am 20. Juli 2020 in der 4‑Zimmer‑Wohnung an der [...] in Basel verblieben.

2.2

Das Strafgericht stellte richtigerweise fest, dass der angeklagte Sachverhalt an sich unbestritten und durch die in den Akten liegende Korrespondenz der Rechtsvertreter zusätzlich objektiviert sei. Den Beschuldigten sei klar gewesen, dass ihr Verbleib in der Wohnung über die bereits erstrecke Mietdauer hinaus, das heisse ab dem 1. Juli 2020, dem Willen der Privatklägerin entgegenstehe (angefochtenes Urteil S. 3 f.).

3.

Im Folgenden zu beurteilen ist somit, ob die Beschuldigten mit ihrem Verbleib in der Wohnung über den 30. Juni 2020 hinaus den Straftatbestand des Hausfriedensbruchs gemäss Art. 186 des Strafgesetzbuches (StGB, SR 311.0) erfüllt haben und ob die Privatklägerin mit ihren Schreiben an die Staatsanwaltschaft vom 30. Juni 2020 bzw. 29. September 2020 rechtsgültig Strafantrag gestellt hat.

3.1

Hausfriedensbruch im Sinne von Art. 186 StGB begeht und auf Antrag bestraft wird, wer gegen den Willen des Berechtigten in ein Haus, in eine Wohnung, in einen abgeschlossenen Raum eines Hauses oder in einen unmittelbar zu einem Hause gehörenden umfriedeten Platz, Hof oder Garten oder in einen Werkplatz unrechtmässig eindringt oder, trotz der Aufforderung eines Berechtigten, sich zu entfernen, darin verweilt. Gemäss Art. 30 Abs. 1 StGB kann jede Person, die durch die Tat verletzt worden ist, die Bestrafung des Täters beantragen. Verletzt ist, wer Träger des unmittelbar betroffenen Rechtsguts ist. Dieser ergibt sich durch Auslegung des betreffenden Tatbestandes (BGE 146 IV 320 E. 2.3, 128 IV 81 E. 3a, 118 IV 209 E. 2). Art. 186 StGB schützt das sogenannte Hausrecht, das heisst die Befugnis, über die Anwesenheit Aussenstehender in den eigenen Räumlichkeiten entscheiden zu können. Träger des Hausrechts ist derjenige, dem die Verfügungsgewalt über die Räume zusteht, gleichgültig, ob jene auf einem dinglichen oder obligatorischen Recht oder auf einem öffentlich-rechtlichen Verhältnis beruht (BGE 146 IV 320 E. 2.3, 118 IV 167 E. 1c, 112 IV 31 E. 3). Berechtigter kann somit entsprechend einhelliger Lehre und Rechtsprechung nicht nur der Eigentümer, sondern auch der Mieter, Untermieter, Pächter oder der zuständige Beamte bei Amtsräumen usw. sein (BGE 112 IV 31 E. 3, mit Hinweisen). Im Rahmen des Mietverhältnisses ist grundsätzlich nur der Mieter, nicht auch der Vermieter strafantragsberechtigt (BGE 146 IV 320 E. 2.3, 83 IV 154 E. 1).

3.2

Vorliegend ebenfalls unbestritten ist, dass die Privatklägerin und die Beschuldigten mit Vertrag vom 2. bzw. 6. November 2015 (Akten S. 24 ff.) ein gültiges Mietverhältnis bezüglich der Wohnung an der [...] eingegangen sind und die Beschuldigten mit Einzug in die Wohnung mithin das Hausrecht und die Verfügungsgewalt erlangt haben (vgl. dazu angefochtenes Urteil S. 4; BGE 112 IV 31 E. 3a).

Umstritten und darüber zu befinden ist hingegen, zu welchem Zeitpunkt das Hausrecht von den Beschuldigten wiederum auf die Privatklägerin überging, namentlich mit Beendigung des Mietverhältnisses am 30. Juni 2020 oder erst mit dem Auszug der Beschuldigten am 20. Juli 2020.

3.3

Der Mieter ist gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung so lange Träger des Hausrechts bzw. Berechtigter, als ihm die tatsächliche Verfügungsgewalt über die benützten Räume zusteht, auch wenn das Vertragsverhältnis durch rechtskräftige Kündigung beendet ist. Das Hausrecht beginne beim Einzug in die bestimmten Räume und ende mit dem Auszug aus denselben. Gehe das Mietverhältnis zu Ende, so behalte der Mieter das Hausrecht, bis er die Wohnung tatsächlich räume. Art. 186 StGB habe die Funktion, die Privat- und Geheimsphäre (Hausrecht) des Wohnungsinhabers zu schützen, nicht aber dem Vermieter die Durchsetzung seiner Ansprüche aus Miet- bzw. Pachtvertrag mit Hilfe des Strafrechts zu erleichtern (BGE 112 IV 31 E. 3 m.w.H.; BGer 1B_510/2012 vom 16. November 2012 E. 2.3). Das gelte allerdings nur, wenn die Räumlichkeiten anfänglich rechtmässig – z.B. wie hier aufgrund eines Mietvertrags – in Besitz genommen worden seien. Zudem sei dieser Grundsatz der Subsidiarität des Strafrechts bei Fehlen vertraglicher Beziehungen zwischen dem Täter und dem Geschädigten nicht anwendbar (BGE 118 IV 167 E. 2b). Wer ohne Recht in eine Wohnung eingedrungen sei und sie eigenmächtig besetzt halte, könne sich dem Eigentümer gegenüber nicht auf das Hausrecht berufen (BGE 128 IV 81). Diese Rechtsprechung wird vom überwiegenden Teil der Lehre begrüsst (Corboz, Les infractions en droit suisse, 3. Aufl., Bern 2010, Art. 186 N 27; Donatsch, Strafrecht III, 11. Aufl., Zürich 2018, S. 506; Godenzi, in: Wohlers/Godenzi/Schlegel [Hrsg.], Schweizerisches Strafgesetzbuch, Handkommentar, 4. Aufl., Art. 186 N 9; Stoudmann, in: Commentaire Romand Code pénal II, Basel 2017, Art. 186 N 39; Stratenwerth/Bommer, Schweizerisches Strafrecht, Besonderer Teil I, 8. Aufl., Bern 2022, S. 147 f.; Trechsel/Mona, in: Trechsel/Pieth [Hrsg.], Schweizerisches Strafgesetzbuch, Praxiskommentar, 4. Aufl., Zürich 2021, Art. 186 N 7). Im Basler Kommentar wird sie von Delnon/Rüdy indes kritisiert (Basler Kommentar, 4. Aufl. 2019, Art. 186 StGB N 6; vgl. ähnlich auch Nydegger, in: Graf [Hrsg.], StGB, Annotierer Kommentar, Bern 2020, Art. 186 N 15). Sie argumentieren im Wesentlichen, mit dem Eingehen des Mietvertrags würde der Mieter das Hausrecht für eine bestimmte Zeit erwerben. Dieses sei an das Bestehen des Vertrags gekoppelt und würde daher mit dessen Auslaufen automatisch an den Vermieter zurückgehen. Diese Kritik wurde vom Bundesgericht mit der Begründung verworfen, der Vermieter habe, wenn der Mieter nach Ablauf des Mietvertrages in der Wohnung bleibe, schon rein faktisch keine Privat- und Geheimsphäre, die des strafrechtlichen Schutzes bedürfe. Dass ein Mieter die Mietsache nach Ablauf des Vertrags nicht freiwillig freigebe, gehöre zudem zu den normalen Geschäftsrisiken des Vermieters; solche Streitigkeiten seien zivilrechtlicher Natur und dementsprechend vorab mit zivilrechtlichen Mitteln zu lösen. Insofern sei an BGE 112 IV 31 festzuhalten, wonach dem Vermieter zur Ausweisung seines vertragsbrüchigen Mieters die Mittel des Strafrechts – die Verfolgung wegen Hausfriedensbruchs – nicht zur Verfügung stünden (BGer 1B_510/2012 vom 16. November 2012 E. 2.3). Mit BGE 146 IV 320 hat das Bundesgericht seine Rechtsprechung erneut bestätigt (vgl. E. 2.3). Ergänzend hat es darin präzisiert, dass die Vermieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses und bei fehlender Räumung der Mietsache durch den früheren Mieter gegenüber Dritten auf die Strafbestimmung nach Art. 186 StGB zurückgreifen dürfe und insofern strafantragsberechtigt sei. Mit anderen Worten finde der Grundsatz der Subsidiarität des Strafrechts gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung einzig im Verhältnis zwischen Vermietern und deren aktuellen oder früheren Mietern Anwendung, gegenüber Dritten ohne ein vom originären Mietverhältnis gedecktes Gebrauchsrecht hingegen nicht (BGE 146 IV 320 E. 2.4).

3.4

3.4.1

Das Strafgericht hat in seinem Entscheid zunächst die oben zitierte Rechtsprechung zusammengefasst. Anschliessend hat es sich mit der Kritik von Delnon/Rüdy auseinandergesetzt. Nach der Meinung des Strafgerichts ist die im Basler Kommentar genannte Kritik an der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht von der Hand zu weisen. Es sei in der Tat wenig überzeugend, einen Unterschied zwischen Hausbesetzern und ehemaligen Mietern zu machen, also danach zu unterscheiden, ob ein Vertrag bestanden habe oder nicht, zumal das Strafgesetzbuch – wie dies auch die Verteidigung der Privatklägerin argumentiere – diverse Möglichkeiten vorsehe, zivilrechtliche Belange zugleich strafrechtlich zu verfolgen. Dem Verteidiger der Beschuldigten sei allerdings darin zuzustimmen, dass das Bundesgericht bislang unablässig in gleicher Weise entschieden habe. Das Bundesgericht vertrete seit Jahren die Auffassung, die Verfügungsmacht ende erst bei Auszug der Mieterschaft, was es jüngst im Entscheid vom 31. August 2020, BGE 146 IV 320, wiederholt habe. Für die Einleitung einer Praxisänderung lägen keinerlei Anhaltspunkte vor, insbesondere da der jüngste Entscheid des Bundesgerichts nicht einmal ein Jahr zurückliege und sich exakt mit dieser Thematik auseinandergesetzt habe. Vor diesem Hintergrund und aus Gründen der Rechtssicherheit erscheine eine der bundesgerichtlichen Rechtsprechung entgegenstehende Auslegung mehr als problematisch. Mit Blick auf das Gesagte hätte das Verweilen in der Wohnung kein strafrechtlich relevantes Verhalten im Sinne von Art. 186 StGB dargestellt. Aus diesem Grund seien die Beschuldigten vom Vorwurf des Hausfriedensbruchs freizusprechen (angefochtenes Urteil S. 4 f.).

3.4.2

Die Privatklägerin verweist in ihrer Berufungsbegründung zunächst auf die Ausführungen von Delnon/Rüdy im Basler Kommentar zu Art. 186 StGB, wonach kein Grund ersichtlich sei, Hausbesetzer und vormalige Mieter in strafrechtlicher Hinsicht unterschiedlich zu behandeln. Weiter bringt sie vor, das Bundesgericht führe in BGE 146 IV 320 zunächst zutreffend aus, dem Vermieter komme kraft seiner Eigentümerstellung grundsätzlich die Verfügungsgewalt über sein Eigentum zu. Er könne diese jedoch durch ein Mietverhältnis vertraglich beschränken. Ab dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses habe sich der Vermieter nicht mehr vertraglich beschränkt, weshalb der Mieter folglich über keine vertragliche Grundlage mehr verfüge und die Verfügungsgewalt wieder an den Eigentümer zurückgehe. Im vorliegenden Fall sei das Ende des Mietverhältnisses und damit des Hausrechts der beiden Beschuldigten im Rahmen eines am 8. Januar 2019 vor der Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten abgeschlossenen Vergleichs definiert worden. Ein solcher Vergleich habe die Wirkungen eines rechtskräftigen Entscheids und bewirke mithin ebenfalls den Eintritt der res iudicata-Wirkung. Der Vergleich vom 8. Januar 2019 habe das Ende des Haus- und Aufenthaltsrecht der beiden Beschuldigten per 30. Juni 2020 und damit den Beginn des Hausrechts der Privatklägerin ab dem 1. Juli 2020 abschliessend und verbindlich geregelt. Es gehe im vorliegenden Fall mithin nicht um die Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche, wie dies die Vorinstanz fälschlicherweise postuliere, sondern schlicht und einfach um die Respektierung der Bindungswirkung eines in Rechtskraft erwachsenen Vergleichs. Der Einwand des Bundesgerichts, man dürfe aufgrund der Subsidiarität des Strafrechts rein zivilrechtliche Vorgänge nicht pönalisieren, überzeuge nicht. Damit verkenne das Bundesgericht schlicht das Wesen des Strafrechts in weitreichendem Masse. Das Strafgesetzbuch enthalte diverse Strafbestimmungen für ansonsten rein zivilrechtliche Vorgänge. Die Widersprüchlichkeit der bundesgerichtlichen Ansicht verdeutliche sich insbesondere aber auch dadurch, dass es in seinem Entscheid 146 IV 320 letztlich zum Schluss gelangt sei, dass im Falle der Hausbesetzung durch Dritte auch dem Vermieter ein Strafantragsrecht zustehe, obgleich der Mieter die entsprechenden Räumlichkeiten noch nutze (E. 2.4). Das Bundesgericht anerkenne somit, dass auch der Vermieter ein Hausrecht habe und dies nicht nur trotz eines bestehenden Mietverhältnisses, sondern gerade auch in der Konstellation, in der der vormalige Mieter über den Beendigungszeitpunkt hinaus unrechtmässig in der Mietwohnung verbleibe. Schliesslich sei es ohnehin tatsachenwidrig, wenn die Vorinstanz davon ausgehe, dass sich das Bundesgericht vor weniger als einem Jahr «exakt mit dieser Thematik auseinandergesetzt» habe: In BGE 146 IV 320 habe es keinen gerichtlichen Vergleich gegeben; tatsächlich habe sich das Bundesgericht mit einer solchen Fallkonstellation noch gar nie auseinandergesetzt. Indem die Vorinstanz die an sich schon problematische Bundesgerichtspraxis auch auf den vorliegenden (nicht identischen) Fall anwende, weite sie diese um eine entscheidende Dimension aus. Derartige Fehlentscheide des Bundesgerichts seien zu korrigieren, was erfahrungsgemäss den kantonalen Instanzen obliege (Berufungserklärung vom 14. Juni 2021 S. 3 ff.).

3.4.3

Die Beschuldigten machen geltend, dem Entscheid der Vorinstanz, der in konsequenter Anwendung gefestigter bundesgerichtlicher Rechtsprechung ergangen sei, sei beizupflichten. So mache es nach bundesgerichtlicher Auffassung in rechtlicher Sicht einen Unterschied, ob jemand unrechtmässig in eine Wohnung eindringe und folglich dort von Anfang an ohne Hausrecht verweile oder ob jemand vorher, wie in casu, aufgrund eines Mietvertrages, die Räumlichkeit rechtmässig in Besitz genommen habe, folglich über ein Hausrecht verfüge und sich erst im Nachgang überhaupt die Frage eines allfällig unrechtmässigen Verbleibs stelle. Überdies dürfe nicht unerwähnt bleiben, dass beim Verbleib des Mieters nach Ablauf des Mietvertrages der Vermieter in den Räumlichkeiten rein faktisch über keine Privat- und Geheimsphäre verfüge, die des strafrechtlichen Schutzes bedürfe. Schliesslich sei es nicht Sache des Strafrechts, Streitigkeiten zu lösen, die primär zivilrechtlicher Natur seien. Die ins Feld geführte res iudiciata‑Wirkung des in Rechtskraft erwachsenen Vergleichs werde grundsätzlich nicht bestritten, nur erschliesse sich nicht, inwiefern diese in Bezug auf die gefestigte Bundesgerichtsrechtsprechung zur Strafbarkeit des Hausfriedensbruchs von Relevanz sein solle. Im Weiteren sei es auch nicht von Belang, dass sich das Bundesgericht noch nie mit genau einer solchen Fallkonstellation eines vorgängig geschlossenen Vergleichs beschäftigt habe. Entscheidend sei, dass es konstanter bundesgerichtlicher Praxis entspreche, wonach das Hausrecht der Mieterschaft erst mit deren Auszug ende. Die berufungsklägerische Auffassung, wonach es an den kantonalen Instanzen sei, Fehlentscheide des Bundesgerichts zu korrigieren, verkenne die Bindungswirkung höchstrichterlicher Rechtsprechung (Stellungnahme der Beschuldigten vom 2. August 2021 S. 3 ff.).

3.4.4

In ihrer Replik bringt die Privatklägerin dagegen vor, es falle auf, dass sich die Beschuldigten überraschend wortkarg zur Vereinbarung vom 8. Januar 2019 gäben. Insbesondere würden sie es – wohl nicht ohne Kalkül – tunlichst unterlassen, auf die Rechtswirkungen derselben näher einzugehen. Gemäss Art. 208 Abs. 2 der Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) habe ein solcher gerichtlich geschlossener Vergleich die Wirkungen eines rechtskräftigen Entscheids. Eine gerichtliche Regelung sei ein öffentlich-rechtlicher Vorgang und als solcher gemäss der einschlägigen Bundesgerichtspraxis geeignet, die Frage, wem die Hausmacht zustehe, verbindlich und abschliessend zu regeln. Aus diesem Grund sei im vorliegenden Fall die Verfügungsmacht und damit auch das Hausrecht an der Mietwohnung per 30. Juni 2020 auf die Privatklägerin übergegangen. Dies sei der massgebende Unterschied zu den bisherigen Fällen, die das Bundesgericht zu beurteilen gehabt habe, bei denen solche Entscheide bzw. Vergleiche, die die obligatorischen Verhältnisse bereits rechtskräftig geregelt hätten, nicht vorgelegen hätten (Replik vom 6. August 2021 S. 1 f.).

4.

4.1

Zunächst gilt es in Übereinstimmung mit der Vorinstanz festzuhalten, dass die bundesgerichtliche Rechtsprechung hinsichtlich der zeitlichen Wirkung des Hausrechts rund um ein Mietverhältnis eindeutig ist. Demnach endet das Hausrecht der (ehemaligen) Mieterschaft erst bei deren Auszug und nicht bereits mit Auflösung des Mietverhältnisses. Die Privatklägerin verkennt mit ihren Ausführungen, wonach ein Eigentümer sein ursprüngliches Hausrecht vertraglich quasi beliebig beschränken könne, dass auch die Entstehung des Hausrechts der Mieterschaft nicht direkt an die Wirkungen bzw. den Beginn des Mietvertrages knüpft, sondern zusätzlich den tatsächlichen Einzug der Mieterschaft erfordert. Der Vertrag stellt insofern lediglich eine Grundlage dafür dar, dass die Räumlichkeiten anfänglich rechtmässig in Besitz genommen werden können, andernfalls das Hausrecht trotz Einzug der (unrechtmässigen) Mieterschaft nicht auf diese übergehen würde. Folgerichtig könnte zu Beginn des Mietverhältnisses nämlich auch die Mieterschaft nicht mit Art. 186 StGB gegen die Vermieterin vorgehen, sollte diese die Übergabe verweigern und dabei selbst in den gemieteten Räumlichkeiten wohnen. M.a.W. ist die vertraglich Berechtigte nicht stets und zwingend auch die Inhaberin des Hausrechts bzw. Berechtigte im Sinne von Art. 186 StGB. Hinsichtlich der Funktion von Art. 186 StGB, die Privat- und Geheimsphäre des Wohnungsinhabers zu schützen, ist darin durchaus eine gewisse Konsequenz ersichtlich. Über die Frage, ob hinsichtlich des Erlöschens des Hausrechts der Mieterschaft statt des Auszuges vorzugsweise auf das vertragliche Ende des Mietverhältnisses abzustellen wäre, wie dies neben der Privatklägerin auch eine Mindermeinung in der Lehre postuliert, ist vorliegend nicht zu befinden, zumal die bundesgerichtliche Rechtsprechung im Hinblick auf die vorliegende Fallkonstellation klar ist und zurzeit keine Gründe für eine Praxisänderung vorliegen. Die diesbezügliche Erwägung der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden.

4.2

Soweit die Privatklägerin vorbringt, die oben zitierte Rechtsprechung sei vorliegend gar nicht einschlägig, da diesen Fallkonstellationen nie ein gerichtlicher Vergleich zugrunde gelegen habe, ist ihr ebenfalls nicht zu folgen. So vermag sie nämlich nicht aufzuzeigen und ist auch nicht ersichtlich, inwiefern es in strafrechtlicher Hinsicht einen Unterschied zu begründen vermag, ob die Beendigung des Mietverhältnisses ihren Ursprung in einer gültigen Kündigung oder in einem (gerichtlichen) Vergleich findet. Inhalt des Vergleichs vom 8. Januar 2019 (Akten S. 28) war die Dauer des Mietverhältnisses, nicht aber der Bestand oder der Nichtbestand des Hausrechts bzw. die Berechtigung im Sinne von Art. 186 StGB, wie dies die Privatklägerin geltend macht. Auch das Argument der Privatklägerin, es gehe im vorliegenden Fall nicht um die Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche, sondern um die Respektierung der Bindungswirkung eines in Rechtskraft erwachsenen Vergleichs, verfängt nicht. So stimmt es zwar, dass einem solchen Vergleich die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids zukommt, doch führt auch die Missachtung eines Entscheides nicht ohne weiteres zur Strafbarkeit. Im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist vielmehr festzustellen, dass der Privatklägerin aufgrund ihres vertraglichen Verhältnisses zu den Beschuldigten und insbesondere mit dem rechtskräftigen Vergleich vom 8. Januar 2019 durchaus taugliche Möglichkeiten offenstanden, ihre Ansprüche auf zivilrechtlichem Weg durchzusetzen. Darin besteht sodann auch der für das Bundesgericht entscheidrelevante Unterschied zu den Hausbesetzern, gegen welche die Eigentümerin zur Geltendmachung ihrer Ansprüche einzig auf ausservertragliche Grundlagen zurückgreifen kann und sich daher der zusätzliche strafrechtliche Schutz rechtfertige (vgl. BGE 146 IV 320 E. 2.4, 118 IV 167 E. 3b, in: Pra 1993 Nr. 19; OGer ZH SB180395 vom 18. September 2019 E. 2.2.5.5).

4.3

Zusammengefasst verblieb das Hausrecht auch nach Beendigung des Mietverhältnisses bei den Beschuldigten bis zu deren Auszug am 20. Juli 2020. Die Vor­instanz ist somit zu Recht davon ausgegangen, dass das Verweilen der Beschuldigten in der Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses kein strafrechtlich relevantes Verhalten im Sinne von Art. 186 StGB darstellte. In Ergänzung zum vor­instanzlichen Urteil gilt es indes festzuhalten, dass somit gar kein gültiger Strafantrag vorliegt, zumal die Privatklägerin vorliegend – anders als die Vermieterin in BGE 146 IV 320 – nicht gegen Dritte, sondern gegen ihre ehemaligen Mieter Strafantrag stellte, wozu sie nach dem Gesagten nicht berechtigt gewesen ist (vgl. BGE 146 IV 320 E. 2.4). Insofern ist das Strafverfahren gegen die Beschuldigten zufolge Fehlens eines rechtsgültigen Strafantrages und damit einer Prozessvoraussetzung einzustellen.

5.

5.1

Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die erstinstanzlichen Verfahrenskosten zu Lasten des Staates (Art. 426 Abs. 2 StPO), während die Privatklägerin, deren Rechtsmittel erst Anlass zur Ausfertigung einer schriftlichen Urteilsbegründung durch die Vorinstanz gegeben hat, für das erstinstanzliche Verfahren eine Urteilsgebühr von CHF 800.– zu tragen hat. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Parteien gestützt auf Art. 428 Abs. 1 StPO nach Massgabe ihres Obsiegens oder Unterliegens. Die Privatklägerin ist mit ihren Anträgen unterlegen, entsprechend hat sie die Kosten für das vorliegende Verfahren mit einer Urteilsgebühr von CHF 800.– (einschliesslich Kanzleiauslagen) zu tragen.

5.2

Die Parteientschädigung der Beschuldigten für das erstinstanzliche Verfahren beläuft sich gemäss dem angefochtenen Urteil auf CHF 1'571.50, einschliesslich Auslagen und Mehrwertsteuer. Diese vorinstanzliche Entschädigung ist ausgangsgemäss zu bestätigen.

5.3

5.3.1

Für das Berufungsverfahren macht die Verteidigung mit Honorarnote vom 6. Februar 2023 einen Aufwand von 6.15 Stunden zu einem Stundenansatz von CHF 250.– sowie Auslagen von CHF 45.70 zuzüglich Mehrwertsteuer geltend.

5.3.2

Wird die beschuldigte Person ganz oder teilweise freigesprochen, so hat sie gemäss Art. 429 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit Art. 436 Abs. 1 StPO Anspruch auf Entschädigung ihrer Aufwendungen für die angemessene Ausübung ihrer Verfahrensrechte. Grundsätzlich ist die Parteientschädigung an die freigesprochene Person aus der Gerichtskasse auszurichten, hat doch der Staat in erster Linie ein Interesse an der Durchführung des Strafverfahrens (BGE 139 IV 45 E. 1.2 = Pra 2013 Nr. 60, mit Verweis auf die Botschaft vom 21. Dezember 2005 zur Vereinheitlichung des Strafprozessrechts, BBl 2006 1313 ad Art. 437 und 1314 ad Art. 440 des Entwurfs). Anträge, die die Privatklägerschaft zum Strafpunkt stellt, werden wie Handlungen der Behörde behandelt, weshalb es grundsätzlich Sache des Staates ist, im Zusammenhang mit solchen Handlungen eine Entschädigung und eine Genugtuung zu gewähren (Wehrenberg/Frank, in: Basler Kommentar, 2. Auflage 2014, Art. 432 StPO N 12). E contrario zu Art. 432 Abs. 1 StPO ist die Privatklägerschaft bei Obsiegen der beschuldigten Person zum Strafpunkt grundsätzlich nicht entschädigungspflichtig, ausser wenn die Voraussetzungen von Art. 432 Abs. 2 StPO erfüllt sind. Anders verhält es sich indessen gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts im Rechtsmittelverfahren, wenn die Berufung einzig durch die Privatklägerschaft eingelegt wird und damit kein staatliches Interesse hinsichtlich der Fortsetzung des Verfahrens vor der Rechtsmittelinstanz besteht (BGE 139 IV 45 E. 1.2). Hier liegt eine vergleichbare Situation vor, wie sie in Art. 432 StPO umschrieben ist. Diese Bestimmung sieht vor, dass die obsiegende beschuldigte Person gegenüber der Privatklägerschaft Anspruch auf angemessene Entschädigung für die durch die Anträge zum Zivilpunkt verursachten Aufwendungen hat (Abs. 1). Obsiegt die beschuldigte Person bei Antragsdelikten im Schuldpunkt, so kann die Privatklägerschaft verpflichtet werden, der beschuldigten Person die gesamten Aufwendungen für die angemessene Ausübung ihrer Verfahrensrechte zu ersetzen (Abs. 2). Diese Norm greift nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung im Rechtsmittelverfahren auch bei Offizialdelikten, wenn der Privatkläger das Rechtsmittel eingelegt hat (BGE 139 IV 45 E. 1.2, in: Pra 2013 Nr. 60; Wehrenberg/Frank, a.a.O., Art. 432 StPO N 15a). Bleibt es damit trotz Anfechtung durch die Privatklägerschaft beim Freispruch, so ist die Privatklägerschaft über Art. 432 Abs. 2 StPO der beschuldigten Person gegenüber entschädigungspflichtig, wenn sie das Rechtsmittel eingelegt hat (BGE 139 IV 45 E. 1.2, in: Pra 2013 Nr. 60; Wehrenberg/Frank, a.a.O., Art. 436 StPO N 6; vgl. dazu auch BGE 141 IV 476, in: Pra 2016 Nr. 41). Die staatliche Entschädigungspflicht darf demgegenüber nicht herabgesetzt werden, wenn die Entschädigung für die Ausübung der Verfahrensrechte im Strafpunkt von der Privatklägerschaft nicht einbringlich ist (Wehrenberg/Frank, a.a.O., Art. 432 StPO N 15b).

5.3.3

Vorliegend wurde der Verfahrensgegenstand einzig durch die Berufung der Privatklägerin vorgegeben, wobei diese aufgrund von Art. 401 Abs. 3 StPO jederzeit die Möglichkeit hatte, durch Rückzug ihres Rechtsmittels das gesamte Berufungsverfahren zu beenden. Das Berufungsverfahren ist somit allein durch die Privatklägerin verursacht worden; daraus folgt, dass sie gemäss der Praxis des Appellationsgerichts den Beschuldigten die dadurch entstandenen Anwaltskosten in sinngemässer Anwendung von Art. 432 StPO zu erstatten hat (vgl. AGE SB.2019.2 vom 26. April 2019 E. 2.2, SB.2017.81 vom 7. Februar 2019 E. 5.2 f., mit Hinweis). In Übereinstimmung mit dem erstinstanzlichen Urteil wird den Beschuldigten eine gemeinsame Parteientschädigung ausgerichtet. Betreffend die Höhe der Parteienschädigung kann auf die Honorarnote des Verteidigers vom 6. Februar 2023 abgestellt werden, wobei der geltend gemachte Aufwand von 6.15 Stunden zum praxisgemässen Stundenansatz von CHF 250.– angemessen erscheint. Hinzu kommen eine Auslagenentschädigung in Höhe von CHF 45.70 sowie 7,7 % Mehrwertsteuer. Zusammenfassend hat die Privatklägerin den Beschuldigten für das zweitinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von total CHF 1'705.10 auszurichten.