Herabsetzung des Mietzinses (BGer-Nr.: 4A_291/2017 vom 11. Juni 2018)

1.

In vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Dies ist vorliegend der Fall: Bei Mietzinsstreitigkeiten in unbefristeten Mietverhältnissen beläuft sich der Streitwert auf den zwangzigfachen Jahresbetrag der umstrittenen Mietzinsdifferenz (BGer 4A_501/2010 vom 19. Januar 2011 E. 1; BGE 121 III 397 E. 1 S. 399) und damit vorliegend auf CHF 96'000.– (12 Monate à CHF 400.– x 20 Jahre = CHF 96'000.–).

Der begründete Entscheid ist den Mietern am 6. Juli 2016 zugestellt worden. Dagegen haben sie am 8. August 2016 Berufung erhoben. Angesichts der 30-tägigen Berufungsfrist und der vom 15. Juli bis zum 15. August dauernden Gerichtsferien ist dies rechtzeitig (vgl. Art. 311 Abs. 1 und Art. 145 Abs. 1 lit. b ZPO). Auf die im Übrigen auch formgerecht erhobene und begründete Berufung ist einzutreten.

Zur Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gesetzes betreffend die Organisation der Gerichte und der Staatsanwaltschaft [GOG, SG 154.100]). Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).

2.

Das Zivilgericht hat in einem ersten Schritt die Frage geprüft und verneint, ob es sich bei der strittigen 7-Zimmerwohnung um eine luxuriöse Wohnung handle, die vom gesetzlichen Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen ausgenommen sei (E. 3). In einem zweiten Schritt hat es sich mit dem Einwand der Vermieterin befasst, wonach der geltende Mietzins von CHF 3‘002.– orts- und quartierüblich sei und dem Herabsetzungsbegehren der Mieter entgegenstehe. Gestützt auf den Basler Mietpreisraster und auf die Einschätzung, dass die vorliegende Wohnung gegenüber dem Mietpreisraster leicht überdurchschnittlich sei, hat es den vorliegenden Mietzins von CHF 16.– (CHF 3'002.– : 188 m2 [Fläche nach Angabe der Vermieterin]) bzw. CHF 16.50 (CHF 3'002.– : 182 m2 [Fläche nach Angabe der Mieter]) als orts- und quartierüblich erachtet (E. 4). In einem dritten Schritt hat das Zivilgericht geprüft, ob die Mieter gegenüber dem Einwand der Orts- und Quartierüblichkeit ihrerseits den Einwand des übersetzten Ertrags erheben können. Das Zivilgericht hat dies in Konstellationen wie der vorliegenden abgelehnt (E. 5). Aufgrund dieser Erwägungen hat das Zivilgericht die Klage abgewiesen.

3.

Die Mieter äussern sich in ihrer Berufung zunächst zum Sachverhalt. Dabei stellen sie den Sachverhalt aus ihrer Sicht dar, ohne zu rügen, in welchen Punkten der angefochtene Entscheid falsch sein soll (Berufung, Rz 4–10). Nach Art. 311 Abs. 1 ZPO muss die Berufung eine Begründung enthalten. Begründen im Sinn der genannten Vorschrift bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird (BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375; BGer 4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2). In Bezug auf den Sachverhalt genügt die vorliegende Berufung diesen Begründungsanforderungen nicht. Indem die Mieter den Sachverhalt einfach aus ihrer Sicht präsentieren, ohne die zivilgerichtliche Sachverhaltsdarstellung in konkreten Punkten zu kritisieren (Berufung, Rz 4–10), fehlt es an einer Auseinandersetzung mit der Begründung des angefochtenen Entscheids. Mangels konkreter Rügen erübrigt es sich somit, auf die entsprechenden Ausführungen in der Berufung einzugehen.

4.

4.1

Die Mieter teilen die Auffassung des Zivilgerichts, dass es sich bei der strittigen 7-Zimmerwohnung nicht um ein Luxusobjekt handle und folglich die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen anwendbar seien (Berufung, Rz 11). Die Vermieterin ist dagegen der Auffassung, es handle sich um ein Luxusobjekt: Die Wohnung verfüge über eine Fläche von mindestens 188 m2, zwei Nasszellen, ein Cheminée, einen Lichthof sowie einen Waschturm mit Waschmaschine und Tumbler. Die Parkettböden bestehen aus richtigen Holzplanken. Zudem können die Mieter einen Spielkeller (160 m2), eine Sauna, einen Schopf (120 m2) sowie den Hof beanspruchen. Die Wohnungen in der Liegenschaft wiesen schliesslich teilweise Raumhöhen von bis zu 4 m auf. Am Luxuscharakter ändere nichts, dass die Wohnung beispielsweise keine Marmorböden, goldene Wasserhähne oder sonstige Effekthaschereien aufweise (Berufungsantwort, Rz 14–17).

4.2

Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff. OR) gelten nicht für die Miete von luxuriösen Wohnungen und Einfami-lienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche) (Art. 253b Abs. 2 OR). Die Mindestzahl an Wohnräumen und der luxuriöse Charakter stellen kumulative Voraussetzungen für den Ausschluss der genannten Bestimmungen dar. Die Mietzinsen von luxuriösen Wohnräumen folgen einzig den Regeln des Markts (BGer 4A_257/2015 vom 11. Januar 2016 E. 3.1).

Der Begriff "Luxus" ist eng auszulegen. Luxus setzt voraus, dass das übliche Mass an Komfort einer Wohnung klar übertroffen wird. Indizien für den luxuriösen Charakter bilden etwa Marmor im Eingangsbereich der Liegenschaft, ein Schwimmbad und/oder eine Sauna, sanitäre Einrichtungen im Übermass, eine grosse Gesamtfläche, besonders grosse Räume, ein grosser Garten oder eine sehr schöne Umgebung. Das Vorliegen eines einzigen oder einiger weniger dieser Indizien genügt nicht; der Luxus muss sich aus den gesamten Umständen ergeben. Der Begriff "Luxus" kann sich mit der Zeit entwickeln; ein ursprünglich luxuriöses Objekt kann diesen Charakter mit den Jahren verlieren und umgekehrt kann ein Objekt aufgrund von Erneuerungen und Umbauten zu einem Luxusobjekt werden. Um den Luxuscharakter eines Mietobjekts zu beurteilen, muss sich das Gericht auf den Gesamteindruck stützen, der von der konkreten Prüfung aller Eigenschaften des betreffenden Objekts abhängt. Das Gericht verfügt diesbezüglich über ein weites Ermessen (BGer 4A_257/2015 vom 11. Januar 2016 E. 3.1; vgl. zum Begriff "Luxus" auch Brutschin, Luxusobjekte i. S. v. Art. 253b Abs. 2 OR, in: mp 2015, S. 153 ff., 158 ff.).

4.3

Im vorliegenden Fall hat das Zivilgericht folgende Umstände als luxuriöse Eigenschaften der strittigen 7-Zimmerwohnung berücksichtigt: die grosse Wohnfläche von 182 m2 bzw. 188 m2, die grosszügige Gestaltung des Wohn- und Essraums, das Vorhandensein eines Cheminées, eines separaten Waschraums und von allen Mietern zugänglichen Zusatzräumen (Spielkeller und Schopf) sowie die gute und ruhige Lage nahe am Rhein. Nicht völlig aussergewöhnlich sei, dass die Wohnung über eine Terrasse, einen von allen Mietern nutzbaren Innenhof sowie eine Velounterstand verfüge. Nicht überdurchschnittlich sei, dass vier Zimmer eher bescheidene Flächen von 11 bis 13 m2 aufwiesen, das Vorhandensein eines Badzimmers und einer separaten Dusche mit WC ohne überdurchschnittlichen Standard sowie die knapp gehaltene Küche. Insgesamt ist das Zivilgericht zum Schluss gekommen, dass die Wohnung zwar im oberen Segment des Wohnungsmarkts anzusiedeln sei, jedoch nicht luxuriös im Sinn von Art. 253b Abs. 2 OR sei (angefochtener Entscheid, E. 3.3).

Das Zivilgericht hat die von der Vermieterin in der Berufungsantwort geltend gemachten Eigenschaften der Wohnung berücksichtigt und sorgfältig abgewogen. Dass – wie die Vermieterin in der Berufungsantwort ausführt (Rz 15) – darüber hinaus der Parkettboden aus Planken (und nicht Industrieparkett) besteht und dass ein Lichthof vorhanden ist, vermag an dieser Einschätzung nichts zu ändern. Die Einschätzung des Zivilgerichts reiht sich denn auch nahtlos in die bundesgerichtliche und kantonale Rechtsprechung ein, die eine Luxuswohnung nur mit Zurückhaltung annehmen (vgl. etwa BGer 4C.5/2004 vom 16. März 2005 E. 4; BGer 4C.40/2001 vom 15. Juni 2006 E. 3; BGE 123 III 317; Urteil des Zivilgerichts Basel-Stadt vom 3. September 1982, in: BJM 1983, S. 10 ff.; vgl. auch die Beispiele bei Brutschin, a.a.O., S. 161 ff.).

5.

5.1

5.1.1

Die Vermieterin hat dem auf relative Gründe gestützten Mietzinsherabsetzungsbegehren der Mieter die Einrede der Orts- und Quartierüblichkeit des aktuellen Mietzinses von CHF 3‘002.– entgegengehalten. Zur Ermittlung des orts- und quartierüblichen Mietzinses hat sich das Zivilgericht auf den Basler Mietpreisraster gestützt. Es hat auf die Bundesgerichtsrechtsprechung hingewiesen, die dem Basler Mietpreisraster mit einer Abweichungsmarge von 20 % und unter gewissen Voraussetzungen beweisbildenden Charakter zuerkenne (angefochtener Entscheid, E. 4.2).

Die Mieter erachten den Basler Mietpreisraster zunächst generell als untauglich zur Ermittlung des orts- und quartierüblichen Mietzinses. Sie führen fünf Gründe gegen dessen Tauglichkeit ins Feld: Erstens beruhe der Mietpreisraster auf den Daten der Volkszählung im Jahr 2000, die keine Angaben zu den Kostenständen (namentlich zum Referenzzinssatz und zur allgemeinen Teuerung) der erhobenen Mietzinsen beinhalteten; wenn aber die Kostenstände von Anfang nicht erfasst seien, könne das Anpassungspotential gar nicht abgeschätzt oder nachgeführt werden. Zweitens würden im Mietpreisraster die Daten aus dem Jahr 2000 lediglich an den Basler Mietpreisindex angepasst; dieser berücksichtige aber die Entwicklung des Referenzzinssatzes und der allgemeinen Teuerung nicht; so sei der Mietpreis gemäss Raster seit dem Jahr 2000 um 20 % angestiegen, während die für eine Kostenmiete wesentlichen Faktoren um rund 20 % gesunken seien. Die Anwendung des Rasters habe so­mit eine preistreibende Wirkung. Drittens sei nicht ersichtlich, ob der Mietpreisraster, der die Nettomiete wiedergebe, unterschiedliche Nebenkostenausscheidungen berücksichtige; sie, die Mieter, bezahlen für die Positionen Heizen, Warmwasser, Wasser, Hauswartung, Allgemeinstrom, TV und Verwaltung monatliche Akontobeiträge von CHF 350.–, was bei anderen Mietverträgen teilweise im Mietzins eingeschlossen sei. Viertens würden die Mietpreise der verschiedenen Wohnungskategorien an einen Durchschnittsindex angepasst und nicht an einen Index, der je nach Wohnungskategorie (1-Zimmerwohnung, 2-Zimmerwohnung, 3-Zimmerwohnung etc.) und Renovationsstand (unrenoviert oder renoviert) differenziere; dies führe zu verzerrten Resultaten. Fünftens erfasse der Raster keine Genossenschaftswohnungen, die im Schnitt um 30 % günstiger seien; diese selektive Wohnungserfassung mindere den Beweiswert des Rasters erheblich. Die Mieter bestreiten zwar nicht, dass sich das Bundesgericht in zwei Urteilen mit dem Basler Mietpreisraster auseinandergesetzt habe; allerdings habe es die fünf genannten Einwände noch nicht überprüfen können. Zusammenfassend bilde der Mietpreisraster keine genügende Grundlage für die Ermittlung des orts- und quartierüblichen Mietzinses. Die Vermieterin hätte folglich fünf konkrete Vergleichsobjekte nachweisen müssen (Berufung, Rz 19–21).

5.1.2

Der Mietzins ist in der Regel dann nicht missbräuchlich, wenn er im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegt (Art. 269a lit. a OR). Massgeblich für die Ermittlung der orts- oder quartierüblichen Mietzinse sind Mietobjekte, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der zu beurteilenden Mietsache vergleichbar sind (Art. 11 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG, SR 221.213.11]). Den Nachweis der orts- oder quartierüblichen Verhältnisse kann die beweisbelastete Partei durch mindestens fünf vergleichbare Objekte erbringen. Dieses Nachweis kann auch durch amtliche Statistiken erbracht werden (Art. 11 Abs. 4 VMWG). Als solche müssen diese jedoch inhaltlich den Anforderungen von Art. 11 Abs. 1 VMWG entsprechen. Der Gebrauch einer amtlichen Statistik kommt demnach nur in Frage, wenn diese Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode der erfassten Objekte gebührend berücksichtigt (BGer 4A_669/2010 vom 28. April 2011 E. 6.1 mit weiteren Hinweisen).

Das Bundesgericht hat im referierten Urteil BGer 4A_ 669/2010 vom 28. April 2011 darauf hingewiesen, dass es sich bereits im Jahr 2004 einlässlich mit der Frage befasst habe, ob der Basler Mietpreisraster, der vom Statistischen Amt Basel-Stadt angefertigt werde, diese Anforderungen erfülle. Das Bundesgericht gelangte damals zum Schluss, dass es sich beim Mietpreisraster zwar um eine seriöse amtliche Statistik handle, die allerdings nicht in jeder Hinsicht den Anforderungen von Art. 11 Abs. 1 VMWG genüge. Auf die statistisch ermittelten Mietzinse könne daher nicht ohne weiteres abgestellt werden, weil insbesondere die konkrete Lage und Ausstattung der Wohnungen von der amtlichen Erhebung nicht genügend erfasst würden. Umgekehrt ergebe die Basler Statistik als grober Raster verwendbare objektive Anhaltspunkte für die Ermittlung der orts- oder quartierüblichen Mieten. Allerdings sei in jedem konkreten Einzelfall zu berücksichtigen, ob und inwieweit der Wert einer Wohnung vom statistisch ausgewiesenen Durchschnitt abweiche (BGer 4C.176/2003 vom 14. Januar 2004 E. 3.2). An dieser Beurteilung hat das Bundesgericht im Jahr 2011 festgehalten, da die erfassten Kriterien des Basler Mietpreisrasters seit 2004 unverändert geblieben seien. Es hat festgestellt, dass es im Fall aus dem Jahr 2004 den Basler Mietpreisraster als beweisbildend erachtet habe, da der Wert der streitigen Wohnung nicht vom statistisch ausgewiesenen Durchschnitt abgewichen sei und der erhöhte Mietzins (CHF 662.–) sehr deutlich unter dem für vergleichbare Objekte statistisch ausgewiesenen Mietzins (CHF 1'120.–) gelegen habe (BGer 4A_669/2010 vom 28. April 2011 E. 6.1).

Den Mängeln des Basler Mietpreisrasters kann gemäss dem Bundesgericht Rechnung getragen werden mit einem Abzug von 20 % auf dem durchschnittlichen Rastermietzins für Wohnungen, die dem durch den Raster ausgewiesenen Durchschnitt entsprechen. Damit sei der für den Ausschluss einer missbräuchlichen Mietzinsfestsetzung gestützt auf den Basler Mietpreisraster verlangte deutliche Abstand vom statistischen Durchschnittspreis erreicht, sofern die zu beurteilende Wohnung der Vergleichswohnung gemäss Mietpreisraster entspreche (BGer 4A_669/2010 vom 28. April 2011 E. 6.2 und 6.3).

5.1.3

Die ersten beiden Einwände der Mieter (vgl. oben E. 5.1.1) zielen darauf ab, dass die Mietpreise gemäss dem Basler Mietpreisraster die Kostenstände (Referenzzinssatz und allgemeine Teuerung) nicht berücksichtigten, weder bei den Ausgangsdaten aus dem Jahr 2000 noch bei den seitherigen Anpassungen. Das von den Mietern erwähnte bundesgerichtliche Urteil, wonach für die Vergleichbarkeit von Mieten zu berücksichtigen sei, ob die Vergleichsmieten auf den aktuellen Kostenständen beruhten (BGE 123 III 317 E. 4d S. 325 f.) betrifft den Nachweis des orts- und quartierüblichen Mietzinses mittels konkreter Vergleichsobjekte und nicht mittels Statistiken. Zudem dürfte sich das Bundesgericht in seinen beiden späteren Urteilen zum Basler Mietpreisraster (Urteil 4C.176/2003 vom 14. Januar 2004 und 4A_669/2010 vom 28. April 2011) dieser Problematik bewusst gewesen sein, als es diesen unter gewissen Voraussetzungen für beweistauglich befunden hat. Schliesslich ist fraglich, ob es im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinsen tatsächlich um die an die aktuellen Kostenstände angepassten Mietpreise, also um die geglätteten Marktmieten geht, oder ob es nicht vielmehr um die tatsächlich bezahlten Marktmieten geht. Der erste und zweite Einwand der Mieter erweisen sich damit als nicht stichhaltig.

Der dritte Einwand der Mieter (vgl. oben E. 5.1.1) betrifft die Frage, welche Nebenkostenausscheidung den Mietzinsen gemäss Mietpreisraster zugrundeliegt. Bei den Mietzinsen gemäss Mietpreisraster sind selbstverständlich ebenfalls zusätzlich Nebenkosten geschuldet. Wie diese im Einzelnen genau ausgeschieden sind, wird vom Mietpreisraster tatsächlich nicht berücksichtigt. Die im vorliegenden Fall ausgeschiedenen Nebenkosten von CHF 350.– entsprechen knapp 12 % des Nettomietzinses von CHF 3‘002.– und bewegen sich damit eher unterhalb der üblichen Grössenordnung von 15 % und mehr (vgl. zur üblichen Grössenordnung SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2008, Art. 257–257b N 26b; Béguin, Grundsatz der Wirtschaftlichkeit von Nebenkosten, in: mp 2014, S. 179 ff., 181 Fn. 5). Es ist demnach unwahrscheinlich, dass der vorliegend strittige Nettomietzins überdurchschnittlich stark durch hohe Nebenkosten vermindert wird. Folglich ist es auch unwahrscheinlich, dass der Vergleich des vorliegenden Mietzinses mit der Rastermiete zu Lasten der Mieter verzerrt wird. Auch aus dem dritten Einwand der Mieter gegen die Mietpreisraster lässt sich somit nichts zu ihren Gunsten ableiten.

Das Bundesgericht hat in seinem Urteil BGer 4A_669/2010 vom 28. April 2011 festgehalten, das Appellationsgericht habe den Mängeln des Basler Mietpreisrasters zu Recht mit einem grundsätzlich vorzunehmenden Abzug von 20 % auf dem durchschnittlichen Rastermietzins Rechnung getragen. Damit werde der vom Bundesgericht verlangte deutliche Abstand zum Durchschnittspreis erreicht, sofern die zu beurteilende Wohnung der Vergleichswohnung gemäss Mietpreisraster entspreche (BGer 4A_669/2010 vom 28. April 2011 E. 6.2 und 6.3). Mit dem Abzug von 20 % wird mit anderen Worten den von den Mietern vorgebrachten Einwänden gegen die Verlässlichkeit der Statistik Rechnung getragen, namentlich dem vierten Einwand der Mieter (Anpassung der im Jahr 2000 ermittelten Mietpreise an einen undifferenzierten Durchschnittsindex) und dem fünften Einwand (Ausschluss von Genossenschaftswohnungen aus dem Mietpreisraster) (vgl. oben E. 5.1.1). Mit diesem Abzug wird sichergestellt, dass der Mietpreisraster nur bei einem deutlichen Abstand zwischen dem strittigen Mietzins und dem Rastermietzins zum Beweis beigezogen werden kann. Die weiteren Mängel des Mietpreisrasters, so namentlich in Bezug auf die konkrete Lage im Quartier, den Zustand und die Ausstattung, ist dadurch Rechnung zu tragen, dass diese Merkmale im Einzelfall zu prüfen sind (vgl. dazu E. 5.4).

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Rechtsprechung den Einwänden der Mieter, soweit sie zutreffen, bereits Rechnung trägt, indem sie nur unter bestimmten Voraussetzungen (Vergleich von strittiger Wohnung und Rasterwohnung in Bezug auf bestimmte Merkmale) und unter Einhaltung einer Marge auf den Mietpreisraster abstellt.

5.2

5.2.1

In Bezug auf das Kriterium der Wohnungsgrösse hat das Zivilgericht auf den m2-Preis für eine 6-Zimmerwohnung abgestellt, da der Basler Mietpreisraster keine entsprechenden Angaben zu 7-Zimmerwohnungen enthalte. Begründet hat es dies damit, dass sich dem einleitenden Text zu den Mietpreistabellen entnehmen lasse, dass der Mietpreis pro m2 nur bei Wohnungen mit bis zu 4 Zimmern sinke, dass der Preis für Wohnungen mit mehr Zimmern dagegen wieder leicht ansteige. Der Mietzins einer 7-Zimmerwohnung liege pro m2 somit im Durchschnitt nicht tiefer, sondern eher noch höher als bei einer 6-Zimmerwohnung (angefochtener Entscheid, E. 4.3, S. 9 oben).

Die Mieter wehren sich gegen die zivilgerichtliche Anwendung des Basler Mietpreisrasters auf die vorliegende 7-Zimmerwohnung. Sie wenden zweierlei ein: Zum einen müsse die Anwendung des Rasters bereits deshalb ausgeschlossen sein, weil es sich beim strittigen Mietobjekt um eine 7-Zimmerwohnung handle, der Raster aber nur 1- bis 6-Zimmerwohungen erfasse. Werde eine Wohnfläche von 182 oder 188 m2 auf sieben statt sechs Zimmer aufgeteilt, sei entgegen der Auffassung des Zivilgerichts anzunehmen, dass dies eine Wohnung mit den heutigen Platzbedürfnissen eher abwerte, so dass eine 7-Zimmerwohnung einen günstigeren m2-Preis aufweisen müsste als eine 6-Zimmerwohnung. Zum anderen beinhalte der Mietpreisraster nur wenige Datensätze zu 6-Zimmerwohnungen im Matthäusquartier und die Mittelwerte weichen erheblich von den erhobenen statistischen Werten ab. Je geringer die Anzahl der erhobenen 6-Zimmerwohnungen sei, desto weniger aussagekräftig sei der ermittelte Durchschnittswert. Sie haben deshalb vor Zivilgericht eine amtliche Erkundigung beim statistischen Amt beantragt, die aber nicht vorgenommen worden sei. Zusammenfassend halten die Mieter fest, dass der Mietpreisraster schon in Bezug auf die Aussagekraft der m2-Preise für 6-Zimmerwohnungen fragwürdig sei, und dass das Zivilgericht diese fragwürdige Statistik sodann noch weiter auf 7-Zimmerwoh­nungen ausdehne. Das Zivilgericht habe den Verweis auf den Mietpreisraster im vorliegenden Fall somit zu Unrecht zugelassen (Berufung, Rz 16–18).

5.2.2

Die Argumente der Mieter in Bezug auf die Zimmeranzahl sind nicht geeignet, die Anwendbarkeit des Mietpreisrasters auf die vorliegende 7-Zimmerwohnung auszuschliessen. Den einleitenden Bemerkungen zum Mietpreisraster ist zu entnehmen, dass die m2-Miete mit steigender Anzahl Zimmer bis zu 4-Zimmerwohungen sinkt und für grössere Wohnungen wieder leicht ansteigt (Mietpreisraster, Februar 2016, S. 2). Darauf hat bereits das Zivilgericht hingewiesen (angefochtener Entscheid, E. 4.3, S. 9 oben). Den Mietpreistabellen lässt sich sodann entnehmen, dass im Matthäus-Quartier der m2-Preis bei 3-, 4-, 5- und 6-Zimmerwohnungen jeweils gleich hoch ist (CHF 22.– bei Bauperiode 1991–2000; CHF 16.– bei Bauperiode 1900–1920, renoviert). Die Annahme, dass der m2-Preis für 7-Zimmerwohnungen im Matthäus-Quartier höchstens marginal vom m2-Preis für 3 bis 6-Zimmerwohnungen abweicht, liegt damit auf der Hand. Im Übrigen hat auch das Bundesgericht bei der Ermittlung des orts- und quartierüblichen Mietzinses Wohnungen mit unterschiedlicher Zimmeranzahl zum Vergleich zugelassen: So hat es zur Ermittlung des orts- und quartierüblichen Zinses einer 7 ½-Zimmerwohnung (nicht 6 ½-Zimmerwohung, wie die Mieter ausführen [vgl. Replik, Rz 15]) den Vergleich mit 7-Zimmerwohnungen und 6 ½-Zimmerwohnungen zugelassen (BGE 123 III 317 E. 4b/cc S. 321). Es ist demgemäss bei Wohnungen mit einer sehr grossen Zimmerzahl zulässig, Wohnungen zum Vergleich beizuziehen, die ein Zimmer weniger aufweisen.

Da die statistisch ausgewiesenen m2-Preise für 3- bis 6-Zimmerwohnungen im Matthäus-Quartier jeweils identisch sind, und damit die Annahme naheliegt, dass der m2-Preis für eine 7-Zimmerwohnung gleich hoch ist, erübrigt sich eine amtliche Erkundigung beim statistischen Amt zu den Grundlagen der Ermittlung des durchschnittlichen m2-Preises bei 6-Zimmerwohnungen im Matthäus-Quartier. Das Zivilgericht hat somit zu Recht von der entsprechenden Erkundigung abgesehen. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Zivilgericht zur Ermittlung des orts- und quartierüblichen Mietzinses richtigerweise den m2-Preis für 6-Zimmerwohnungen im Matthäus-Quartier beigezogen hat.

5.3

5.3.1

In Bezug auf die Bauperiode hat das Zivilgericht auf den Erstellungszeitraum 1991–2000 abgestellt. Es sei unbestritten, dass das ehemalige Fabrikgebäude ursprünglich im Jahr 1903 erstellt und im Jahr 2005 vollständig umgebaut worden sei. Vom ursprünglichen Gebäude seien lediglich die Aussenmauer und tragende Wände stehengelassen worden; abgesehen davon sei die Liegenschaft sozusagen neu erstellt worden. Unter diesen Umständen entspreche der Standard einem Gebäude, das im Jahr 2005 erstellt worden sei, weshalb – mangels einer Kategorie Baujahr ab 2001 – auf den Mietpreis für Wohnungen mit Baujahr 1991–2000 abzustellen sei. (angefochtener Entscheid, E. 4.3, S. 9 Mitte).

Die Mieter sind dagegen der Auffassung, dass die Liegenschaft der Kategorie "Bauperiode 1900–1920, renoviert (innerhalb 30 Jahren)" zuzuordnen sei. Die Liegenschaft sei 1904 erstellt und 2005 renoviert worden. Gemäss dem Wohnungsbeschrieb sei der Architekt mit der "subtilen Neustrukturierung des Bestandes beauftragt" worden. Die Fassade sei denn auch nur kosmetisch behandelt worden und die Liegenschaft sei insbesondere auch energetisch nicht mit einem Neubau aus dem Jahr 2005 vergleichbar. Zudem bestünden nur unzureichende Verdunkelungsmöglichkeiten und vier der sieben Zimmer wiesen Flächen von lediglich 11 bis 13 m2 auf, was ebenfalls nicht dem Neubaustandard von 2005 entspreche (Berufung, Rz 22).

5.3.2

Zum Nachweis ihres Standpunkts berufen sich die Mieter einzig auf einen Satz im Wohnungsbeschrieb, wonach die Architekten mit der "subtilen Neustrukturierung des Bestandes beauftragt" worden seien (erstinstanzliche Beilage 16 der Mieter). Die Vermieterin weist dagegen auf zwei Artikel in der Zeitschrift Hochparterre (einzige Beilage zur erstinstanzlichen Eingabe der Vermieterin vom 9. Juni 2016) und in der Basler Zeitung (bei den Beilagen, welche die Vermieterin am 15. Juni 2016 eingereicht hat) hin, wonach im fraglichen Hinterhof bis ins Jahr 2005 keine Wohnungen existiert haben, sondern lediglich ein Fabrikgebäude. Wenn vor 2005 gar keine Wohnungen bestanden haben, könne – so die Vermieterin – auch nicht von "renovierten" Wohnungen die Rede sein, sondern nur von neuen Wohnungen. Zudem entspreche der im 2005 erstellte Bau selbstverständlich auch in energetischer Hinsicht den damals massgebenden Vorschriften. Auch insofern liege eine im Jahr 2005 erstellte Baute vor (Berufungsantwort, Rz 38–40). Die Darstellung, dass in der ursprünglichen Fabrikliegenschaft bis ins Jahr 2005 keine Wohnungen bestanden haben und die Baute den damals massgebenden Vorschriften entsprochen habe, wird von den Mietern in der Berufungsreplik nicht bestritten (vgl. Berufungsreplik, Rz 31). Die Darstellung ist durch die beiden Artikel in der Zeitschrift Hochparterre und in der Basler Zeitung auch hinreichend belegt. Unter diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht zur Ermittlung des orts- und quartierüblichen Mietzinses auf Wohnungen mit Baujahr 1991–2000 abgestellt hat.

5.4

5.4.1

Das Zivilgericht hat die vorliegende Wohnung in Bezug auf ihren Zustand als durchschnittlich qualifiziert, da die Liegenschaft im Jahr 2005 und damit vor rund 10 Jahren völlig neu erstellt worden sei. Bezüglich der Lage und der Ausstattung hat es angenommen, dass die Wohnung eher leicht überdurchschnittlich sei. Dies rechtfertige die Begrenzung der Abweichungsbandbreite um 5 %, so dass ein Mietzins entsprechend dem Mietpreisraster minus 15 % als nicht missbräuchlich zu qualifizieren sei (angefochtener Entscheid, E. 4.3, S. 9 Mitte).

Die Mieter dagegen erachten einen Abzug von 20 % als korrekt, dies angesichts des durchschnittlichen Ausbaustandards von Bad und Küche, der seit Anbeginn bestehenden Mängel und der zwar ruhigen Lage, die aber nicht mit einer Lage am Rhein oder auf dem Bruderholz zu vergleichen sei (Berufung, Rz 23).

5.4.2

Wie ausgeführt worden ist (vgl. oben E. 4.3), bewegt sich die vorliegende Wohnung bezüglich Ausstattung nicht im Luxussegment, aber doch im oberen Segment des Wohnungsmarkts. In Bezug auf die Lage ist die Wohnung – im Vergleich zu einer Durchschnittwohnung im Matthäus-Quartier (und nicht im Bruderholz-Quartier) – ebenfalls als klar überdurchschnittlich zu betrachten (vgl. auch oben E. 4.3). Vergleichsobjekte bilden dabei nicht die von den Mietern angerufenen Wohnungen im Bruderholz-Quartier, sondern Wohnungen im Matthäus-Quartier. Unter diesen Umständen, welche die vorliegende Wohnung im Vergleich zur durchschnittlichen Rasterwohnung im Matthäus-Quartier – als deutlich überdurchschnittlich erscheinen lassen, erscheint die zivilgerichtliche Begrenzung der Abweichungsbandbreite um 5 % zumindest als eher moderat. Jedenfalls wäre der von den Mietern verlangte vollständige Verzicht auf eine Begrenzung der Abweichungsbandbreite den überdurchschnittlichen Verhältnissen nicht angemessen.

5.5

Zur Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinsen ist folglich im Einklang mit dem Zivilgericht der Mietpreisraster für eine 6-Zimmerwohnung im Matthäus-Quartier, die zwischen 1991 und 2000 erstellt worden ist, zugrundezulegen. Der Raster weist hierfür einen Mietzins von CHF 22.– pro m2 aus. Zieht man davon die (eher grosszügige) Abweichungsbandbreite von 15 % ab, ergibt dies einen zulässigen m2–Zins von CHF 18.70. Dieser Zins liegt deutlich über dem aktuellen m2-Mietzins von CHF 16.50 (bei einer Wohnungsfläche von 182 m2) bzw. knapp CHF 16.– (bei einer Wohnungsfläche von 188 m2). Damit ist – wie das Zivilgericht zu Recht festgehalten hat (angefochtener Entscheid, E. 4.4) – die Orts- und Quartierüblichkeit des aktuellen Mietzinses erstellt.

6.

6.1

Vor Zivilgericht haben die Mieter dem von der Vermieterin erhobenen Einwand der Orts- und Quartierüblichkeit (vgl. E. 5 oben) ihrerseits den Einwand des übersetzten Ertrags entgegengehalten. Das Zivilgericht hat die Frage geprüft, ob die Mieter in einem Herabsetzungsverfahren gestützt auf relative Anpassungsgründe gegen den bewiesenen absoluten Einwand der Orts- und Quartierüblichkeit ihrerseits den Einwand des übersetzten Ertrags erheben können. Nach einem Hinweis auf die (uneinheitliche) Lehre und das Bundesgericht, das sich zur vorliegenden Konstellation noch nicht geäussert habe, hat es die Frage verneint. Zum einen bilde der Ertrag gerade keine Grundlage zur Berechnung der auf relativen Gründen beruhenden Herabsetzung des Mietzinses. Zum anderen würde bei einer Zulässigkeit dieses Einwands die Anfechtung des Anfangsmietzinses in zeitlicher Hinsicht ins Unendliche ausgedehnt (angefochtener Entscheid, E. 5).

Die Mieter berufen sich demgegenüber auf Art. 270a OR. Demgemäss könne der Mieter den Mietzins als missbräuchlich anfechten, wenn er Grund zur Annahme habe, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen einen übersetzten Ertrag erziele. Erhebe der Vermieter dagegen den Einwand der Orts- und Quartierüblichkeit, bestehe nach Art. 269a OR eine gesetzliche – aber widerlegbare – Vermutung, dass der Mietzins nicht missbräuchlich sei. Die Widerlegbarkeit der Vermutung – etwa durch den Nachweis eines übersetzten Ertrags – leiten die Mieter aus der Rechtsprechung des Bundesgerichts (namentlich BGE 124 III 310 und BGer 4A_276/2011 vom 11. Oktober 2011) und dem Wortlaut und Sinn von Art. 270a OR ab (Berufung, Rz 28–31).

6.2

6.2.1

Beantragen die Mieter – wie im vorliegenden Fall – eine Herabsetzung des laufenden Mietzinses wegen relativer Anpassungsgründe (Änderung des Hypothekarzinses, allgemeine Teuerung, Betriebs- und Unterhaltskostenteuerung, Mehrleistungen), kann sich der Vermieter diesem Begehren mit dem Einwand widersetzen, dass der Mietzins trotz der Veränderung der Berechnungsbasis nicht missbräuchlich geworden ist, weil er ihm keinen missbräuchlichen Ertrag verschafft. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann er dabei alternativ eine ungenügende Netto-rendite der Mietsache (Art. 269 OR) anrufen oder geltend machen, der Mietzins entspreche den orts- oder quartierüblichen Mietzinsen und sei daher nicht missbräuchlich (Art. 269a lit. a OR; BGE 141 III 569 E. 2.1.2 S. 571 f. mit weiteren Hinweisen). Der Vermieter hat bei einem mit relativen Anpassungsgründen begründeten Herabsetzungsbegehren mit anderen Worten die Wahl, ob er sich auf den Einwand der ungenügenden Nettorendite oder den Einwand der Orts- und Quartierüblichkeit berufen will. In der Lehre wird ebenfalls die Auffassung vertreten, dass der Vermieter einem mit relativen Gründen begründeten Herabsetzungsbegehren einen ungenügenden Ertrag entgegenhalten oder sich auf die orts- und quartierüblichen Verhältnisse berufen kann (Brutschin, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage, Zürich 2016, S. 596). Diese Einreden stünden zufolge des Gleichbehandlungsgebots auch dem Mieter zu: Gegenüber einer Mietzinserhöhung aufgrund relativer Anpassungsgründe könne der Mieter also die Einrede des übersetzten Ertrags oder der Orts- und Quartierüblichkeit erheben (Hulliger/Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Basel/Zürich/Genf 2016, Art. 269–269a OR N 7).

6.2.2

Diese freie Wahl des Einwands durch diejenige Mietpartei, die sich gegen eine relativ begründete Mietzinsanpassung wehrt, scheint in einem gewissen Spannungsverhältnis zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Verhältnis von übersetztem Ertrag und Orts- und Quartierüblichkeit zu stehen. Diese Rechtsprechung hat das Bundesgericht in BGE 140 III 433 wie folgt zusammengefasst: Auch wenn sich ein Vermieter für eine Mietzinsanpassung auf das Kriterium der orts- oder quartierüblichen Mietzinse (Art. 269a lit. a OR) beruft, kann der Mieter in der Regel den Nachweis des übersetzten Ertrags (Art. 269 OR) erbringen, mithin die Vermutung nach Art. 269a lit. a OR widerlegen (BGE 140 III 433 E. 3.1 S. 434 f. mit Hinweisen). Bei Liegenschaften, die vor mehreren Jahrzehnten gebaut oder erworben worden sind, steht allerdings – so das Bundesgericht weiter – die Mietzinsanpassung an die Orts- oder Quartierüblichkeit im Vordergrund. Denn bei solchen Liegenschaften fehlten oft die Belege zur Feststellung des investierten Eigenkapitals im Hinblick auf die Netto­renditeberechnung oder sie führten zu wirtschaftlich unrealistischen Ergebnissen. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten langjährige Eigentümer von Altbauten durch die Missbrauchsgesetzgebung gegenüber Neuerwerbern nicht benachteiligt und daher eine gewisse Angleichung von Alt- und Neuzinsen ermöglicht werden (BGE 140 III 433 E. 3.1 S. 434 f. mit Hinweisen).

6.2.3

Das angesprochene Spannungsverhältnis zwischen dem Grundsatz der freien Wahl der Einrede und dem Vorrang der Ertragseinrede bei neueren Liegenschaften lässt sich dahingehend auflösen, dass sich die beiden Grundsätze auf verschiedene Konstellationen beziehen: Der Grundsatz des Vorrangs der Ertragseinrede bei neueren Liegenschaften bezieht sich auf die Anfechtung des Anfangsmietzinses (vgl. die in BGE 140 III 433 angeführten Entscheide BGE 124 III 310 und BGer 4A_276/2011 vom 11. Oktober 2011) oder die Erhöhung des laufenden Mietzinses direkt gestützt auf einen mangelnden Ertrag oder die Orts- und Quartierüblichkeit (vgl. die in BGE 140 III 433 angeführten Entscheid BGer 4A_669/2010 vom 28. April 2011 und 4C.176/2003 vom 13. Januar 2004). Auch in der Literatur wird der Vorrang des Ertragseinrede bei neueren Liegenschaften (bzw. der Vorrang der Ortsüblichkeit bei älteren Liegenschaften) auf die Konstellation bezogen, in welchem der Vermieter die Mietzinsanpassung direkt auf eine absoluten Anpassungsgrund stützt (vgl. etwa Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 269–269a OR N 2 sowie Art. 270a N 5; Brutschin, a.a.O., S. 577 f.).

Der Grundsatz der freien Wahl der Einrede dagegen bezieht sich auf die Konstella-tion, in welchem der laufende Mietzins an relative Anpassungsgründe (Änderung des Hypothekarzinses, allgemeine Teuerung, Betriebs- und Unterhaltskostenteuerung, Mehrleistungen) angepasst werden soll. In diesem Fall steht es der Gegenseite frei, entweder die Ertragseinrede oder die Üblichkeitseinrede zu erheben. BGE 140 III 433 beschlägt genau diese Konstellation (Erhöhung des laufenden Mietzinses aufgrund relativer Anpassungsgründe): Das Bundesgericht hat in diesem Fall festgestellt, es sei bei einer älteren Liegenschaft nicht bundesrechtswidrig, die gegen die relativ begründete Erhöhung gerichtete Ertragseinrede des Mieters zuzulassen und ihr den Vorrang gegenüber der Gegeneinrede der Orts- und Quartierüblichkeit des Vermieters einzuräumen. Das Bundesgericht hat in diesem Urteil die freie Wahl der Einrede (durch den Mieter) und den Ausschluss der Gegeneinrede (des Vermieters) geschützt.

Die freie Wahl der Einrede (und der Ausschluss der Gegeneinrede) muss auch in der umgekehrten Konstellation – Herabsetzung des laufenden Mietzinses aufgrund relativer Anpassungsgründe – Geltung beanspruchen, wenn also der Vermieter gegen ein relativ begründetes Herabsetzungsbegehren des Mieters erfolgreich die Einrede der Quartierüblichkeit erhebt und sich der Mieter seinerseits auf Gegeneinrede des übersetzten Ertrags beruft. Auch in diesem Fall ist es zulässig, die Gegeneinrede auszuschliessen. Kommt hinzu, dass wie dargelegt (oben E. 6.2.1) nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts wie auch nach der Literatur dem Vermieter das Recht zugesprochen wird, einem relativ begründeten Mietzinsherabsetzungsbegehren nach seiner Wahl absolute Anpassungseinreden der ungenügenden Nettorendite, höherer orts- und quartierübliche Mietzinse oder der nicht kostendeckenden Bruttorendite entgegenzuhalten, ohne dass diese Wahl in irgendeiner Weise eingeschränkt würde (vgl. BGE 141 III 569 E. 2.1.2 S. 571 f.; Brutschin, a.a.O., S. 596; Hulliger/Hein-rich, a.a.O., Art. 269–269a OR N 7). Würde man den Mietern vorliegend gestatten, die Gegeneinrede der übersetzten Nettorendite zu erheben, käme dies im Ergebnis einer – durch Rechtsprechung und Lehre nicht vorgesehenen – Beschneidung der der Vermieterin zugestandenen Freiheit gleich, dem relativ begründeten Herabsetzungsbegehren nach ihrer Wahl eine der absoluten Anpassungsgründe entgegenzusetzen. Die Gegeneinrede auszuschliessen ist schliesslich auch deshalb angezeigt, weil damit die Zahl der Gesichtspunkte, unter welchen eine auf relativen Gründen beruhende Mietzinsanpassung zu prüfen ist, angemessen beschränkt wird.

6.3

Im vorliegenden Fall einer relativ begründeten Mietzinsherabsetzung ist es demgemäss nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht die von der Vermieterin gegen das Herabsetzungsbegehren erhobene Einrede der Orts- und Quartierüblichkeit zugelassen und die von den Mietern erhobene Gegeneinrede des übersetzten Ertrags nicht geprüft hat.

7.

7.1

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Zivilgericht den luxuriösen Charakter der streitigen Wohnung zu Recht verneint (vgl. oben E. 4), die Orts- und Quartierüblichkeit des aktuellen Mietzinses von CHF 3'002.– zu Recht bejaht (vgl. oben E. 5) und den von den Mietern erhobenen Einwand des übersetzten Ertrags zu Recht nicht zugelassen hat (vgl. oben E. 6). Folglich ist der angefochtene Entscheid zu bestätigen und die dagegen erhobene Berufung abzuweisen.

7.2

Demgemäss haben die Mieter und Berufungskläger die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens in solidarischer Verbindung zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Diese betragen grundsätzlich das Anderthalbfache der erstinstanzlichen Gerichtskosten (§ 11 Abs. 1 Ziff. 1 der Gebührenverordnung [GebV, SG 154.810]). Bei einem Streitwert von CHF 96'000.– (vgl. oben E. 1) betragen die erstinstanzlichen Gerichtskosten rund CHF 1‘600.– (vgl. § 2 Abs. 3 und 4 GebV). Für das Berufungsverfahren sind die Gerichtskosten folglich auf CHF 2'400.– festzulegen.

7.3

Sodann haben die Mieter und Berufungskläger in solidarischer Verbindung eine Parteientschädigung an die Berufungsbeklagte zu leisten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Im Berufungsverfahren berechnet sich das Honorar nach den für das erstinstanzlichen Verfahren aufgestellten Grundsätzen, wobei in der Regel ein Abzug von einem Drittel vorzunehmen ist (§ 12 Abs. 1 Satz 1 der Honorarordnung für die Anwältinnen und Anwälte des Kantons Basel-Stadt [HO, SG 291.400]). Die Entschädigung bemisst sich nach dem zweitinstanzlichen Streitwert (§ 12 Abs. 3 HO) von CHF 96'000.–. Das erstinstanzliche Grundhonorar beträgt CHF 6'000.– (angefochtener Entscheid, E. 6). Aufgrund des Drittelsabzugs für das Berufungsverfahrens ergibt sich für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 4'000.–. Die Berufungsbeklagte ist gemäss Eintrag im UID-Register nicht mehrwertsteuerpflichtig. Sie kann die von ihrem Rechtsvertreter in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer somit nicht als Vorsteuer abziehen und wird durch die Mehrwertsteuer finanziell belastet. Daher wird die Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer zugesprochen.