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Kantonsgericht KG

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101 2025 260

Arrêt du 21 janvier 2026 Ie Cour d’appel civil

Composition

Président : Jérôme Delabays Juge : Dina Beti Juge suppléant : François-Xavier Audergon Greffière-rapporteure : Catherine Faller

Parties

A.________ SA,défenderesse et appelante, représentée par Me Jean-Michel Brahier, avocat

contre

COMMUNE B.________, demanderesse et intimée, représentée par Me Stefano Fabbro, avocat

Objet

Dénonciation du contrat de superficie, retour anticipé

Répartition des frais

Appel du 13 août 2021 contre la décision du Tribunal civil de l'arrondissement de la Broye du 15 juin 2021

Arrêt de renvoi du Tribunal fédéral 5A_69/2025 du 24 juin 2025

— Pouvoir Judiciaire PJ Gerichtsbehörden GB

Faits

A.

Par contrat de superficie du 17 juillet ccc, la commune de B.________, qui fait désormais partie de la commune fusionnée de B.________, a concédé à A.________ SA, pour une durée ferme de 99 ans, une servitude personnelle de superficie. Dite servitude, immatriculée comme droit distinct et permanent (DDP) n° ccc sur la parcelle n° ddd du Registre foncier de l’ancienne commune de B.________, lui conférait la faculté de construire et de maintenir un hôtel-restaurant avec terrasses d'une surface totale de 382 m2 en contrepartie d'une redevance annuelle de CHF 100.- payable à la fin de chaque année civile (art. 1 et 2). La parcelle grevée et le DDP sont entre-temps devenus, au gré de la nouvelle numérotation du cadastre, les bien-fonds n° eee et fff du Registre foncier de la commune B.________.

Le droit de superficie a été modifié par contrat du 27 juin 1980 : sa surface a été étendue, la rente annuelle augmentée et indexée, et il a été prévu qu'en cas de retour anticipé pour des raisons impérieuses dictées par l'intérêt public, la commune aurait l'obligation de racheter les bâtiments et le mobilier à leur valeur vénale et d'indemniser entièrement le superficiaire pour les engagements pris et les investissements faits ainsi que les locataires éventuels pour le dommage qu'ils subiraient du fait de cette résiliation anticipée (art. 5 let. a). Le contrat précisait également qu'en cas de dénonciation par la commune ensuite d'une faute du superficiaire, celle-là reprendrait les bâtiments contre une équitable indemnité fixée par une commission de trois experts, sans obligation de reprendre le mobilier (art. 5 let. b et 6), les cas dans lesquels une faute est admise étant énumérés à l'art. 5 let. b ch. 1 à 7.

Le droit de superficie a été modifié une nouvelle fois par contrat du 12 juillet 1990 en vue d'augmenter sa surface et la rente annuelle.

B.

Le 27 février 2003, la société superficiaire, alors en liquidation, a cédé son droit de superficie à A.________ SA avec effet au 1er mars 2003, ceci avec le consentement de la superficiante, moyennant une augmentation de la rente annuelle du droit de superficie.

C.

En septembre 2008, le projet « G.________ », portant sur la construction d'un nouveau complexe hôtelier au bord du lac, a vu le jour. Diverses démarches ont eu lieu dans ce cadre. Un concours d'architecture a notamment été organisé, qui a débouché, en février 2012, sur la recommandation unanime du jury du concours de poursuivre l'étude du projet « H.________ ».

En parallèle, des réflexions et démarches en vue d'une modification du plan d'aménagement local (PAL) et du plan d'aménagement de détail (PAD) aux fins de développement du projet

D.

Le 29 juin 2017, la commune B.________ a dénoncé le contrat de superficie. Les parties n’ont pas réussi à s’entendre sur le montant de l’indemnité équitable.

E.

Par mémoire du 21 août 2018, la commune a déposé une demande en justice, dans laquelle elle a notamment pris des conclusions en lien avec la dénonciation du droit de superficie, le paiement de l'indemnité pour le retour anticipé et la « radiation du droit de superficie ».

Dans sa réponse du 15 février 2019, A.________ SA a conclu principalement au rejet de la demande dans la mesure de sa recevabilité, étant constaté que la résiliation du 29 juin 2017 du contrat de superficie n'est pas valable et que, partant, le droit de superficie se poursuit. À titre reconventionnel, elle a principalement requis que la commune soit astreinte à lui payer des dommages-intérêts et que

son manque à gagner soit compensé par la prolongation du droit de superficie, subsidiairement par le versement d'une indemnité.

F.

Par décision du 15 juin 2021, le Tribunal civil de l'arrondissement de la Broye a constaté que le contrat de superficie avait été valablement dénoncé par la commune le 29 juin 2017 et rejeté, pour autant que recevable, tout autre ou plus ample chef de conclusion, s'estimant en particulier incompétent pour se prononcer sur l'indemnité due à A.________ SA du fait de la résiliation anticipée de la servitude et précisant que cette compétence appartenait à la commission de trois experts prévue contractuellement et que la désignation du troisième expert relevait de la procédure arbitrale.

Statuant par arrêt du 31 octobre 2022 (101 2021 307), la Cour a de céans a rejeté l'appel déposé par A.________ SA contre la décision du Tribunal civil.

Par acte du 5 décembre 2022, la superficiaire a recouru au Tribunal fédéral contre cet arrêt.

G.

Par arrêt 12 décembre 2023 (5A_941/2022, publié in ATF 150 III 63), le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable le recours constitutionnel et admis partiellement le recours en matière civile, annulant l’arrêt cantonal et renvoyant la cause à la Cour de céans pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Il a été considéré en substance que la commune n'avait pas respecté les exigences posées par l'art. 107 al. 1 CO, applicable par analogie, en mettant en demeure la superficiaire de rétablir la situation conforme au droit ou à ses obligations en lui impartissant un délai de grâce à cet effet. Cette formalité ne pouvant néanmoins être imposée à la commune s'il apparaissait d'emblée, eu égard à l'attitude de la superficiaire, qu'elle resterait sans effet (art. 108 ch. 1 CO par analogie), la cause devait être renvoyée à la Cour de céans pour qu'elle examine si les conditions d'application de cette dernière disposition étaient réalisées en l'espèce.

H.

Par arrêt du 4 décembre 2024, la Cour de céans a rejeté l'appel de la superficiaire dans la mesure de sa recevabilité et, partant, confirmé la décision du 15 juin 2021 du Tribunal civil (I), mis les frais, arrêtés à CHF 80'000.-, à la charge de la superficiaire et condamné celle-ci à verser CHF 57'492.85 à la commune (II).

I. Le 22 janvier 2025, A.________ SA a exercé un recours en matière civile et un recours constitutionnel subsidiaire au Tribunal fédéral.

Par arrêt du 24 juin 2025 (5A_69/2025), le Tribunal fédéral a admis le recours en matière civile et a réformé l’arrêt cantonal en ce sens que la demande déposée par la commune le 21 août 2018 est rejetée ; la cause est renvoyée à l'autorité de première instance pour qu'elle statue sur les prétentions reconventionnelles de la superficiaire formulées dans sa réponse du 15 février 2019. Il a aussi déclaré irrecevable le recours constitutionnel subsidiaire. Il a enfin renvoyé la cause à l'autorité cantonale pour nouvelle décision sur le sort des frais et dépens des instances cantonales.

Les parties se sont déterminées sur le sort des frais, par écrits des 22 septembre 2025 et 6 octobre 2025. Elles ont répliqué les 20 octobre 2025, 3, 7 et 17 novembre 2025.

Considérants

1.

1.1

Conformément au principe de l'autorité de l'arrêt de renvoi, l'autorité cantonale à laquelle une affaire est renvoyée est tenue de fonder sa nouvelle décision sur les considérants de droit de l'arrêt du Tribunal fédéral; sa cognition est limitée par les motifs de l'arrêt de renvoi, en ce sens qu'elle est liée par ce qui a déjà été tranché définitivement par le Tribunal fédéral, ainsi que par les constatations de fait qui n'ont pas été critiquées devant lui ou l'ont été sans succès (ATF 148 I 127 consid. 3.1; 143 IV 214 consid. 5.2.1). L'arrêt de renvoi fait aussi autorité pour les parties et le Tribunal fédéral (ATF 135 III 334 consid. 2). Dans la mesure cependant où les parties ne sont pas autorisées à faire état de vrais nova dans la procédure par-devant le Tribunal fédéral (arrêt TF 5A_534/2020 du 7 octobre 2020 consid. 2.3), elles doivent pouvoir invoquer des tels faits nouveaux dans la procédure menée après le renvoi à l'autorité cantonale (ATF 135 III 334 consid. 2).

En l’occurrence, seul le sort des frais et dépens des instances cantonales est à trancher. La validité de la résiliation anticipée du droit de superficie a été définitivement tranchée par le Tribunal fédéral, ce qui a conduit au rejet de la demande de la commune, et la cause est maintenant renvoyée au tribunal de première instance pour statuer sur les prétentions en indemnisation formulées par la superficiaire.

2.

2.1

Les frais d’appel doivent être réglés conformément aux art. 106 ss CPC. Aux termes de l'art. 106 al. 1 et 2 CPC, les frais sont mis à la charge de la partie succombante ; lorsqu'aucune des parties n'obtient entièrement gain de cause, les frais sont répartis selon le sort de la cause.

2.2

L’art. 318 al. 3 CPC prévoit que, si l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce sur les frais de la première instance. Tel est le cas en l’occurrence, vu que l’arrêt cantonal du 4 décembre 2024 a été réformé par le Tribunal fédéral en ce sens que la demande déposée par la commune est rejetée.

3.

3.1

Dans ses déterminations, la superficiaire soutient que le rejet de la demande de la commune conduit à ce que cette dernière supporte les frais et dépens. Ainsi, les frais judiciaires de la procédure d’appel, fixés à CHF 80'000.- dans les deux décisions cantonales annulées par le Tribunal fédéral, doivent être mis à sa charge et l’avance de frais pour ce même montant faite par la superficiaire doit lui être restituée. La commune doit aussi être condamnée à lui verser des dépens pour les procédures d’appel, à fixer selon les deux listes produites les 11 octobre 2022 et 9 octobre 2024.

S’agissant des frais de première instance, la superficiaire soutient que la commune, dont la demande a été rejetée, doit les supporter, indépendamment de la poursuite de la procédure reconventionnelle. Ce principe peut d’ores et déjà être prononcé, et les frais afférents aux prétentions reconventionnelles seront réservés. Les frais judiciaires de première instance peuvent être arrêtés à CHF 63'000.- comme dans la décision du tribunal de première instance du 15 juin 2021, et les dépens que lui doit la commune peuvent être fixés selon les listes de frais déjà produites au dossier. Si les montants des frais et dépens de première instance ne peuvent pas être arrêtés, il conviendra de renvoyer ces points à l’autorité de première instance pour fixation, étant précisé que le principe de leur attribution peut déjà être prononcé.

3.2

Dans ses déterminations, la commune invoque une répartition des frais selon l’équité, fondée sur sa bonne foi (art. 107 al. 1 let. b CPC), ainsi que sur les circonstances particulières du cas (art. 107 al. 1 let. f CPC). Elle fait valoir que deux instances successives lui ont donné gain de cause sur des arguments de fond, avant que le Tribunal fédéral ne statue en sens contraire sur une question de procédure controversée.

3.3

En principe, celui qui succombe doit supporter les frais (art. 106 CPC). Le tribunal peut s'écarter de ce principe de répartition et répartir les frais selon son appréciation, lorsqu’une partie a intenté le procès de bonne foi (art. 107 al. 1 let. b CPC) ou lorsque des circonstances particulières rendent la répartition en fonction du sort de la cause inéquitable (art. 107 al. 1 let. f CPC). Il résulte de son texte clair que l'art. 107 CPC est une disposition potestative. Dans son champ d'application, le tribunal dispose d'un pouvoir d'appréciation non seulement quant à la manière dont les frais seront répartis, mais aussi et en particulier quant au fait même de déroger aux principes généraux de répartition résultant de l'art. 106 CPC (ATF 139 III 358 consid. 3).

L'application de l'art. 107 al. 1 let. b CPC, conçue pour rester exceptionnelle, vise des cas où la partie avait des raisons d'agir. La doctrine et la jurisprudence citent notamment le cas du procès perdu ensuite d'un revirement de jurisprudence (cf. arrêt TF 5A_195/2013 du 9 juillet 2013 consid. 3.2.1), ou une attitude critiquable ou prêtant à confusion d'une partie, qui crée une apparence justifiant d'une certaine manière le procédé infondé de l'autre (exemple de l'ambiguïté induisant une erreur quant à la légitimation passive), ou dont le comportement incite l'autre à agir (CR CPC-TAPPY, 2ème éd. 2019, art. 107 n. 13 ss et les références citées). L'application de cette disposition ne doit pas avoir pour conséquence de vider le principe de l'art. 106 CPC de son contenu (arrêts TF 1C_350/2016 du 2 février 2017 consid. 2.3.2 ;5D_69/2017 du 14 juillet 2017 consid. 3.3.1).

3.4

En l’espèce, l’action de la commune a été définitivement rejetée à la suite de l’arrêt du Tribunal fédéral du 24 juin 2025, ce qui implique qu’elle en supporte les frais (frais judiciaires et dépens), et il ne paraît pas indiqué de s’écarter de ce principe.

En effet, la bonne foi de la commune n’appelle pas de protection particulière, dès lors que, en saisissant le tribunal, elle devait s’attendre à ce que la cause soit tranchée dans un sens comme dans l’autre. Si elle a succombé, ce n’est pas en raison d’un revirement de jurisprudence, mais parce qu’une jurisprudence nouvelle a été consacrée sur une question jusqu’alors controversée en doctrine.

En outre, les circonstances qu’elle qualifie de particulières relèvent en réalité des aléas ordinaires d’une procédure portée devant plusieurs instances, susceptibles d’adopter des appréciations juridiques divergentes.

Aussi, il appartient à la commune de supporter les frais (art. 106 al. 1 CPC).

3.5

3.5.1

Compte tenu de la valeur litigieuse (CHF 1'900’000.- ; cf. art. 3 al. 1 let. e du Tarif du Tribunal cantonal des émoluments pour les contestations portant sur des affaires pécuniaires ; RSF 130.16) et de la complexité de la procédure (art. 11 al. 2 RJ), les frais d’appel sont arrêtés à CHF 80'000.-. Ils sont perçus sur l’avance effectués par A.________ SA, qui a droit à leur remboursement par la commune B.________ (art. 111 al. 1 et 2 aCPC).

3.5.2

S’agissant des dépens d’appel de la superficiaire, selon l'art. 105 al. 2 CPC, le tribunal fixe les dépens selon le tarif, soit le RJ. L'art. 63 al. 3 RJ dispose qu'en cas de fixation détaillée, comme en l'espèce, l'autorité tiendra compte notamment du temps nécessaire à la conduite du procès dans

des circonstances ordinaires ainsi que des intérêts en jeu. Le tarif horaire est de CHF 250.- (art. 65 RJ) ; compte tenu de la valeur litigieuse (CHF 1'900’000.-), la majoration est en l’occurrence de 202.20% (art. 66 al. 2 let. b RJ en lien avec l'annexe 2 à celui-ci). Selon l'art. 68 RJ, les débours nécessaires à la conduite du procès sont remboursés au prix coûtant, sous réserve de ce qui suit : les frais de copie, de port et de téléphone sont fixés forfaitairement à 5 % de l'indemnité de base sans majoration (art. 68 al. 2 RJ). Enfin, le taux de la TVA est de 7.7% jusqu’au 31 décembre 2023 et de 8.1% depuis le 1er janvier 2024 (art. 25 al. 1 de la loi du 12 juin 2009 sur la TVA [LTVA ; RS 641.20]).

En l’espèce, pour la première procédure d’appel (101 2021 307), Me Jean-Michel Brahier a déposé une liste de frais le 11 octobre 2022 (DO 119) et a indiqué avoir consacré 49 heures et 30 minutes, réclamant une somme de CHF 12'375.- à ce titre, majorée de CHF 25'022.25 compte tenu de la valeur litigieuse (202.2%). Il a ajouté des frais de vacation de CHF 78.50 et le forfait débours de CHF 618.75, ainsi que la TVA. Le temps consacré à la défense des intérêts de sa cliente paraît raisonnable vu les enjeux de la cause et les écritures déposées, et sera retenu. La TVA sera fixée au taux en vigueur à l’époque des prestations (7.7%). Aussi, les dépens de A.________ SA pour cette première procédure d’appel s’élèvent à CHF 38'094.50, TVA par CHF 2'933.25 (7.7%) en sus.

Pour la seconde procédure d’appel suite à l’arrêt de renvoi (101 2024 25), Me Jean-Michel Brahier a produit une liste de frais le 9 octobre 2024 (DO 27). Il a indiqué avoir consacré pour la suite de la procédure d’appel post arrêt de renvoi 15 heures et 10 minutes, réclamant un montant de CHF 9’791.65, majoré de CHF 19'798.75 compte tenu de la valeur litigieuse. Il a ajouté le forfait débours (5%) de CHF 489.60 et la TVA (7.7%) de CHF 2'316.15. Le temps consacré par le mandataire est raisonnable et sera admis. La TVA sera adaptée à celle en vigueur à l’époque des prestations, soit 8.1 %. Ainsi, les dépens de A.________ SA pour cette seconde procédure d’appel sont fixés à CHF 30'080.-, TVA par CHF 2'436.50 en sus.

Au vu de ce qui précède, les dépens totaux de la procédure d’appel dus à A.________ SA sont de CHF 68'174.50 (38'094.50 + 30'080), TVA par CHF 5'369.75 (2'933.25 + 2'436.50) en sus.

3.6

3.6.1

Les frais de première instance en lien avec la demande de la commune peuvent d’ores et déjà être répartis (cf. art. 104 al. 2 CPC) ; effet, la question se limitait à la légalité de la résiliation du contrat de servitude, qui a désormais été définitivement tranchée par le Tribunal fédéral et qui scelle le sort de l’action. Vu le rejet de son action, la commune doit en supporter les frais conformément à l’art. 106 al. 1 CPC. Il ne paraît pas indiqué de s’écarter de ce principe eu égard aux considérations posées sous ch. 3.4.

3.6.2

Les frais judiciaires de la procédure de première instance avaient été fixés à CHF 63'000.- dans la décision du 15 juin 2021, sans que leur montant fasse l’objet d’une quelconque contestation. Ce montant peut être repris. La commune avait presté des avances de frais de CHF 23'000.- (DO 14 et 46), qui viendront en déduction des frais judiciaires de CHF 63'000.- qu’elle doit supporter.

3.6.3

La commune est aussi astreinte à verser des dépens à A.________ SA en lien avec le rejet de son action. Le Tribunal de première instance étant à nouveau saisi pour statuer sur les prétentions reconventionnelles, celui-ci fixera également les dépens dus à A.________ SA liés à l’action de la commune désormais rejetée.

3.6.4

Les frais qui seront engagés en lien avec les prétentions reconventionnelles à trancher sont réservés.

Dispositif

la Cour arrête :

I.

Ensuite de l’arrêt du Tribunal fédéral du 24 juin 2025 admettant le recours en matière civile et réformant l’arrêt de la Ie Cour d’appel civil du 4 décembre 2024 en ce sens que la demande déposée par la commune le 21 août 2018 est rejetée, le ch. II de l’arrêt du 4 décembre 2024 est modifié comme suit et un ch. IIbis est ajouté :

« II. Les frais de la procédure d’appel sont mis à la charge de la commune de B.________.

Les frais judiciaires d’appel sont arrêtés à CHF 80'000.-. Ils sont perçus sur l’avance effectuée par A.________ SA, qui a droit à leur remboursement par la commune

Les dépens d’appel de A.________ SA sont fixés à CHF 68'174.50 (38'094.50 + 30'080), TVA par CHF 5'369.75 (2'933.25 + 2'436.50) en sus.

IIbis. Les frais de la procédure de première instance engagés jusqu’à la décision du 15 juin 2021 sont mis à la charge de charge de la commune de B.________.

Les frais judiciaires sont fixés à CHF 63'000.- et sont en partie prélevés sur l’avance de CHF 23'000.- versée par la commune de B.________.

La cause est renvoyée au Tribunal de première instance pour qu’il fixe le montant des dépens dus à A.________ SA par la commune de B.________ jusqu’à sa décision du 15 juin 2021.

Les frais judiciaires et dépens liés aux prétentions reconventionnelles sont réservés. »

II.

Notification.

Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Fribourg, le 21 janvier 2026/cfa

Le Président La Greffière-rapporteure