ATA/135/2011

1.

Madame T______ est propriétaire d’un appartement de quatre pièces d’une surface de 136 m2 situé dans un immeuble d’habitation à l’adresse, , rue ______à Genève.

2.

Le 26 mars 2010, l’association genevoise de défense des locataires (ci-après : ASLOCA) s’est adressée au département des constructions et des technologies de l’information (ci-après : le département).

Madame B______ et Monsieur C______ (ci-après : les locataires) louaient depuis le 1er juin 2009 l’appartement précité. Selon l’avis de fixation de loyer lors de la conclusion du bail, lequel précisait « première mise en location », le loyer annuel s’élevait à CHF 57'900.-, charges non comprises. Les locataires avaient contesté le loyer initial.

La bailleresse avait indiqué avoir procédé à la rénovation de l’appartement avant de le louer et produit une pièce datée du 14 janvier 2010, émanant de l’entreprise Vila Nova, fixant le coût des travaux à CHF 140'533.-.

L’ASLOCA demandait si la bailleresse avait sollicité l’autorisation pour effectuer lesdits travaux et cas échéant demandait à recevoir dite autorisation.

3.

Le 16 avril 2010, le département a répondu à l’ASLOCA qu’il n’avait délivré aucune autorisation de construire pour les travaux concernant l’appartement susmentionné.

4.

Par courrier du même jour, le département a interpellé l’agence immobilière R______ (ci-après :R______). Il était informé par l’ASLOCA que d’importants travaux auraient été entrepris lors du changement de locataires dans l’appartement propriété de Mme T______. Dans un délai de quinze jours, le département attendait les observations de R______, ainsi que toutes les pièces utiles permettant de déterminer précisément la nature et le coût des travaux. De plus, le département désirait être renseigné sur la date à laquelle remontaient les derniers travaux d’entretien effectués dans l’appartement concerné.

5.

Par courrier du 22 avril 2010, R______ a répondu au département. Elle n’avait pas suivi les travaux de réfection de l’appartement, ayant été mandatée uniquement pour la recherche de locataires.

La propriétaire ayant élu domicile auprès de Me Viviane Martin, R______ lui faisait suivre la correspondance du département.

6.

Le 26 avril 2010, Me Martin a confirmé au département qu’elle représentait les intérêts des Mmes T______ et W______, toutes deux représentantes de leur mère, T______, résidant en EMS.

Elle assistait la famille T______ dans le cadre de la procédure de contestation de loyer initiée par les locataires.

Elle demandait confirmation que la demande d’observations du département s’inscrivait dans le cadre de l’art. 3 al. 1 let. d et al. 2 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20).

7.

Le 30 avril 2010, le département a confirmé à Me Martin que tel était bien le cas et a prolongé au 15 juin 2010 le délai imparti à Mme T______ pour présenter ses observations.

8.

Mme T______ s’est déterminée le 1er juin 2010.

Elle avait acquis, avec feu son époux, l’appartement litigieux en 1990 dans lequel elle avait habité pendant dix-neuf ans. Pendant cette période, des travaux d’entretien réguliers avaient été exécutés. En 2009, elle avait dû quitter son appartement pour rejoindre un EMS.

L’appartement étant destiné à être occupé par un membre de la famille T______ ou W______, ses filles l’avaient fait rénover à leur goût, dans un style très moderne et de manière fort luxueuse. Les frais des rénovations effectuées par l’entreprise générale de rénovations Vila Nova s’étaient élevés à CHF 140'533.-. Les travaux avaient consisté à moderniser la cuisine et les salles d’eau, à changer les carrelages ainsi qu’à repeindre les plafonds et les boiseries. Les sols avaient été vitrifiés. Aucune modification dans la distribution des pièces n’avait été effectuée. R______les avait informées du fait que de tels travaux étaient soumis à autorisation dans la mesure où il y avait destruction d’un galandage et modification de la distribution des pièces. L’entrepreneur ne leur avait par ailleurs pas signalé la nécessité de requérir une autorisation pour les travaux à effectuer.

La famille n’ayant finalement pas besoin de cet appartement, elle l’avait mis en location. L’offre initiale de location était de CHF 5’500.- par mois et finalement, le loyer convenu avait été ramené à CHF 4'800.- par mois, sans les charges. Après déduction des charges de la PPE, le loyer de l’appartement s’élevait à CHF 4'183.- correspondant à un rendement des fonds propres égal à 3,67 %. Celui-là était en dessous des loyers comparables du marché au centre de Genève, en zone résidentielle.

Les travaux litigieux étaient bien moins importants que ceux ayant fait l’objet d’un arrêt du Tribunal administratif publié dans la Semaine judiciaire 1993, p. 576 et n’étaient, a fortiori, pas assujettis à la LDTR ni soumis à autorisation. Si par impossible, tel devait être le cas, le département devait prendre en compte que c’était en toute bonne foi que la propriétaire, respectivement ses filles, s’était affranchie de l’obligation de requérir l’autorisation au sens de l’art. 9 LDTR. Enfin, et toujours si par impossible une autorisation aurait dû être sollicitée, le département devait faire application de l’exception stipulée à l’art. 10 al. 2 let. b LDTR, en renonçant à fixer le loyer de l’appartement dans la mesure où il s’agit d’un logement de luxe ne répondant pas aux besoins prépondérants de la population.

9.

Le 9 juin 2010, le département a ordonné à Mme T______, en application des art. 1 et 129 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), 3 al. 1 et 44 LDTR de déposer une requête en autorisation de construire, ayant pour objet l’ensemble des travaux réalisés dans l’appartement précité.

Une amende administrative de CHF 1'000.- était infligée à Mme T______ pour avoir procédé à des travaux, sans être au bénéfice d’une autorisation de construire.

Dite décision indiquait la voie et le délai de recours auprès de la commission cantonale de recours en matière administrative (ci-après : la commission).

10.

Le 29 juin 2010, Mme T______ a saisi la commission d’un recours contre la décision précitée.

Elle a repris les explications présentées au département le 1er juin 2010.

Dans l’ATA/522/2004, le Tribunal administratif avait relevé que des travaux strictement identiques réalisés dans un appartement de quatre pièces devaient être qualifiés d’entretien. Le montant de ceux-là était bien inférieur puisqu’il s’élevait à CHF 25'718.-. Sous réserve de leur coût (surpayés dans le cas d’espèce), les travaux réalisés dans l’appartement de Mme T______ étaient strictement les mêmes que ceux énumérés dans la jurisprudence précitée. Dans l’un et l’autre cas, les loyers des deux appartements avant travaux étaient déjà supérieurs à la limite fixée par la jurisprudence. L’égalité de traitement étant un principe cardinal de l’activité administrative, les travaux réalisés dans l’appartement de Mme T______ devaient être qualifiés d’entretien. De plus, avant même les travaux litigieux, l’appartement de Mme T______ ne répondait déjà plus aux besoins prépondérants de la population. En conséquence, il n’était pas assujetti à la LDTR et la décision devait être annulée.

Enfin, la délation effectuée par l’ASLOCA était probablement constitutive de tentative de chantage et/ou de tentative de contrainte ou de contrainte. La procédure pénale en cours déterminerait si l’une ou l’autre infraction avait été commise. Si tel devait être le cas, il convenait de se demander si un service de l’Etat pouvait engager une procédure administrative dans ces conditions à l’encontre d’une victime d’une infraction pénale. Pour ce motif également, la décision querellée devait être annulée.

11.

Statuant dans sa composition LDTR, la commission a rejeté le recours par décision du 12 octobre 2010, expédiée le 20 du même mois.

Les travaux réalisés avaient touché l’ensemble des pièces de l’appartement qui avait été entièrement refait, ce qui n’était pas contesté. Le montant des travaux, qui dépassait les CHF 140'000.-, devait être considéré comme très élevé pour un appartement de quatre pièces, la propriétaire indiquant que pour de tels travaux, elle n’aurait dû payer qu’entre CHF 40'000.- et 50'000.-, sans toutefois apporter la preuve que ceux-ci auraient été surfacturés. Elle n’avait pas indiqué avoir contesté la facture de l’entreprise, ni davantage produit un devis d’une autre entreprise d’un montant inférieur pour des travaux identiques. La commission retenait donc le montant de la facture de l’entreprise de rénovation comme étant celui des travaux réalisés.

Par ailleurs, de l’aveu même de la propriétaire, l’appartement avait fait l’objet d’un entretien régulier : les travaux avaient pour but de créer, de manière luxueuse, un style moderne et contemporain. Le fait que l’appartement était destiné dans un premier temps à être occupé par un membre de la famille n’avait aucune incidence.

En conséquence, les travaux effectués étaient soumis à la LDTR. La décision du département devait être confirmée de même que l’amende administrative, dont le montant était très nettement inférieur au plafond autorisé par la loi.

12.

Le 17 novembre 2010, Mme T______ a recouru auprès du Tribunal administratif, devenu depuis le 1er janvier 2011 la chambre administrative de la section administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative).

La décision attaquée devait être annulée en raison du fait que la constatation incomplète des faits pertinents ne permettait pas de statuer au fond. Rendue en violation des dispositions des art. 3 al. 1 let. d et 2 LDTR et méconnaissant la jurisprudence y relative, elle devait être annulée pour ce second motif. Dans la mesure où elle violait le principe de l’égalité de traitement, elle devait être annulée pour ce motif également. Quant à l’amende, ses filles avaient agi avec diligence et aucune négligence ne pouvait leur être reprochée. Elles devaient en conséquence être libérées du paiement d’une amende administrative (sic).

13.

Le 25 novembre 2010, la commission a déposé son dossier.

14.

Dans sa réponse du 13 janvier 2011, le département s’est opposé au recours.

C’était à tort que la recourante faisait grief à la commission d’avoir fondé sa décision sur une constatation incomplète des faits pertinents. La recourante elle-même avait produit toutes les pièces nécessaires et des explications écrites étayées par pièces, aussi bien auprès de lui-même qu’auprès de la commission. De la même manière, il avait produit un dossier complet comportant toutes les pièces, enquêtes, descriptifs, photographies, courriers. La commission avait donc pu statuer en toute connaissance de cause. La seule pièce nouvelle apportée par la recourante devant la chambre administrative était le devis de l’entreprise Vadavi-Rénovation au montant de CHF 69'358,95, qui ne tenait pas compte des frais pour l’aménagement de la cuisine. Or ce document ne changeait rien à la validité de la décision querellée.

Comme le relevait la recourante elle-même, les travaux effectués avaient apporté un changement qualitatif de l’appartement et une amélioration du confort, celui-ci devenant un appartement de luxe. Le coût des travaux par CHF 140'533.- dépassant le montant de CHF 35'000.- par pièce devait être considéré comme très élevé pour un appartement de quatre pièces.

Au vu de la nature et de leur importance, les travaux exécutés devaient être considérés comme des travaux de rénovation, au sens de l’art. 3 al. 1 let. d LDTR. Comme tels, ils devaient faire l’objet d’une requête en autorisation de construire.

Le grief de violation du principe de l’égalité de traitement n’était pas fondé. La référence à l’ATA/522/2004 était particulièrement parlante dans la mesure où les travaux qui n’avaient pas été assujettis à la LDTR avaient porté sur un montant total de CHF 25'718.- pour l’ensemble de l’appartement de quatre pièces, ce qui était complètement différent de la situation de Mme T______.

S’agissant de l’amende administrative, Mme T______ avait fait appel à un mandataire professionnellement qualifié, soit l’entreprise Vila Nova, laquelle ne pouvait ignorer que les travaux étaient soumis à autorisation. Le montant de CHF 1'000.- était très nettement inférieur au plafond de CHF 60'000.- autorisé par la loi. Le département avait donc été très vigilant quant à sa sévérité. L’amende justifiée tant dans son principe que dans son montant devait être confirmée.

15.

Il ressort des pièces du dossier que, par courrier du 31 mai 2010, le Ministère public a informé le département que l’instruction de la procédure pénale déposée le 22 mai 2010 par Mme T______ des chefs de tentative d’extorsion et chantage et de tentative de contrainte, subsidiairement de contrainte, était suspendue jusqu’à droit jugé dans la procédure administrative.

16.

Le 21 janvier 2011, la chambre administrative a informé les parties que la cause était gardée à juger.