ATA/166/2018

1) a. La parcelle n° 6'971 d’une superficie de 979 m2, feuille 28 de la commune de Genève-Cité, située en zone 1, sise 6, rue de la Confédération, est la propriété notamment de Madame Anne MANDEL, Messieurs Hervé MOREAU, Marcello SULLO, Antonio et Vittorio LEMBO, Crédit Suisse Anlagestiftung (ci-après : CSA) et la société Mikalys SA. Les copropriétaires forment une propriété par étages (ci-après : PPE Patac).

b. CSA est également propriétaire de la parcelle n° 6'993 d’une surface de 2'936 m2, située en zone 1, sise 8 et 10, rue de la Confédération, et s’étendant au 2, Place des Trois-Perdrix, au cadastre de la commune précitée.

c. CSA est aussi copropriétaire de la parcelle n° 7'000 d’une surface de 486 m2, située en zone 1, sise 4, rue de Bémont, au cadastre de la commune précitée. Les copropriétaires forment la PPE Bémont.

2) a. Le 15 avril 1975, le Conseil municipal de la Ville de Genève (ci-après : la ville) a adopté un règlement de quartier (ci-après : le règlement) n° 26956-246 portant sur le périmètre situé entre la rue de la Confédération, la place des Trois-Perdrix, la rue de Bémont et les bâtiments de la rue de la Cité, et concernant la réalisation d’un projet dit Confédération Centre (ci-après : Confédération Centre) sur les parcelles précitées.

Le règlement prévoyait des servitudes de passage permettant de maintenir les flux piétonniers entre la rue de la Cité, la rue du Marché et la rue de la Confédération. Il faisait en outre état de la mise en place d’une marquise continue sur la façade à ériger le long de la rue de la Confédération.

b. Les parcelles n° 6'971 et n° 6'993 ont été grevées d’une servitude de passage à pied en faveur de celles nos 6'971, 6'993 et 7'000 et d’une servitude de passage public à pied en faveur de la ville, inscrites au registre foncier respectivement les 27 juillet et 17 novembre 1987.

3) Le rez-de-chaussée de Confédération Centre abrite plusieurs arcades commerciales donnant sur la rue de la Confédération. MM. Antonio et Vittorio LEMBO sont copropriétaires de deux arcades louées respectivement à Pouly SA et Naville ; Mme MANDEL et M. MOREAU d'une arcade commerciale de 56 m2 abritant l'enseigne Tentation Bijoux SA ; M. SULLO et Uniroyal Shoes SA de deux arcades dont une louée à Sandro Suisse SA (contrat résilié) et une autre vide.

4) a. En avril 2011, CSA a décidé de rénover la partie «Commerces et gastronomie» de Confédération Centre, soit le rez-de-chaussée et les deux premiers étages du bâtiment ainsi que les étages en sous-sol.

Les bureaux et les appartements des étages supérieurs n’étaient pas concernés par le projet. La rénovation était rendue nécessaire par la vétusté des installations techniques et le caractère démodé de la galerie commerciale. Les travaux devaient permettre aussi de diminuer la consommation énergétique.

b. L’ordre du jour des assemblées générales de la PPE Patac des exercices 2012, 2013 et 2014 prévoyait une information et, le cas échant, une prise de décision au sujet de la rénovation de la partie commerciale de Confédération Centre.

Lors de l’assemblée générale du 27 juin 2013, les copropriétaires avaient donné leur accord de principe sur le projet de revitalisation de Confédération Centre et une commission constituée. Celle-ci comprenait comme membres notamment MM. SULLO et Antonio LEMBO. Elle était chargée de réfléchir sur un projet à soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, préalablement au dépôt d’une demande d’autorisation de construire.

c. Le 3 juin 2014, une séance d’information de la PPE Patac sur la revitalisation de Confédération Centre a exposé les enjeux architecturaux et économiques liés au projet.

À l’aide de plusieurs maquettes et plans, le concept architectural intérieur et extérieur avait été présenté.

d. Lors de l’assemblée générale du 18 juin 2014, un groupe de travail, comprenant notamment les deux copropriétaires précités, a été constitué pour préparer une assemblée générale extraordinaire devant prendre une décision sur le plan architectural et sur la question des servitudes. Le groupe de travail devait évaluer avec l’appui des architectes l’impact financier du projet de revitalisation pour chaque lot de PPE.

e. Le 17 juin 2015, les commissions techniques des PPE Patac et Bémont ont tenu une séance commune.

Elles avaient examiné le projet sous les aspects techniques et financiers et devaient faire une proposition aux assemblées générales pour la prise des décisions. M. SULLO avait, en son nom et en celui de M. Antonio LEMBO, donné son accord sur la proposition faite lors de cette séance.

f. Le 7 mars 2016, une assemblée générale extraordinaire de la PPE Patac ayant pour objet de donner un accord sur le principe de l’indemnité au titre des servitudes et de se prononcer sur le mandat à donner à l’administrateur relatif à la signature de la demande d’autorisation de construire a été convoquée. Étaient annexées à la convocation une synthèse des travaux de revitalisation pris en considération et une fiche individuelle relative au lot de PPE de chaque copropriétaire.

g. L’assemblée générale extraordinaire s’est tenue le 22 mars 2016.

Par une double majorité de 54/66 parts représentant 843,28/920èmes, les copropriétaires ont donné leur accord de principe sur le versement d’une indemnité de CHF 1'496'169.- par CSA à PPE Patac, au titre de la modification des servitudes de passage et du rachat de surfaces communes, et mandat à l’administrateur pour la signature de la demande d’autorisation de construire.

5) Par requête du 12 mai 2016, la société Itten+Brechtbühl SA a déposé, pour le compte des propriétaires CSA, PPE Bémont et PPE Patac, auprès du département de l'aménagement, du logement et de l'énergie (ci-après : DALE), une demande d'autorisation de construire portant sur la revitalisation de la galerie commerciale de Confédération Centre, enregistrée sous le dossier DD 109'052-3.

6) Plusieurs préavis ont été émis dont ceux de la Commission d'architecture (ci-après : CA) du 8 août 2014, favorable, et de la ville du 30 juin 2016, favorable sous conditions notamment de l’accord du Conseil municipal sur la modification de la servitude de passage à pied grevant les parcelles nos 6'971 et 6'993, moyennant une compensation financière de CHF 1'038'956.-, de la préservation des cinémas existants et de la réintégration des locataires le souhaitant dans les futurs locaux aux mêmes conditions de relogement et d’une proposition de solutions aux commerçants pour continuer à exercer leur activité pendant la durée des travaux.

7) Le 26 juillet 2016, le DALE a informé la ville de son intention de délivrer l’autorisation de construire sollicitée.

Tous les préavis étaient favorables et la législation était respectée. Les conditions de son préavis ne pouvaient pas être reprises dans la décision à délivrer dans la mesure où elles relevaient du droit privé. Elles seraient examinées dans le cadre des demandes d’autorisation à déposer lors de l’aménagement ultérieur des locaux.

8) Par décision du 26 juillet 2016, le DALE a délivré l'autorisation de construire DD 109'052-3 en y annexant le préavis de la ville. Celle-ci a été publiée dans la Feuille d'avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du 2 août 2016.

Les conditions figurant dans les préavis joints devaient être strictement respectées et faisaient partie intégrante de la décision.

9) a. Par acte expédié le 31 août 2016, Mme MANDEL et M. MOREAU ont formé recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre la décision précitée, concluant à son annulation. Cette procédure a été enregistrée sous la cause A/2887/2016 et a fait l’objet d’une publication dans la FAO du 9 septembre 2016.

b. Par actes séparés postés le 14 septembre 2016, MM. Antonio et Vittorio LEMBO, SULLO et Uniroyal Shoes SA ont également formé recours contre l'autorisation précitée auprès du TAPI, concluant à son annulation. Ces procédures ont été enregistrées respectivement sous les causes A/3072/2016 et A/3073/2016.

c. Les 22 septembre et 10 octobre 2016, Mikalys SA a requis son intervention dans la procédure A/2887/2016.

d. Le 15 novembre 2016, CSA a requis du TAPI le retrait de l'effet suspensif aux recours.

10) Par décision du 13 décembre 2016, le TAPI a ordonné la jonction des A/2887/2016, admis la demande d'intervention de Mikalys SA et rejeté la demande de retrait de l’effet suspensif aux recours. Cette décision n'a pas fait l'objet d'un recours.

11) Par jugement du 24 mars 2017, le TAPI a rejeté les recours et les conclusions de Mikalys SA.

Il disposait de tous les éléments lui permettant de trancher le litige en connaissance de cause. Les propriétaires avaient été valablement représentés dans le cadre du dépôt de l'autorisation de construire. La législation sur la police des constructions avait pour but d’assurer la conformité des projets présentés aux prescriptions régissant ce domaine. Aucune des dispositions applicables n’était violée par la modification des surfaces ou des servitudes prévue par le projet autorisé. Les griefs relatifs à la modification des servitudes et à l’impact du remplacement des façades sur les arcades commerciales relevaient du droit privé. La solution adoptée pour la marquise était conforme aux principes architecturaux. Dans cette mesure, le DALE, qui avait fait sienne l'appréciation de la CA et tenu compte des autres préavis favorables, n'avait pas mésusé de son pouvoir d'appréciation. Le projet contesté ne modifiait pas les caractéristiques du quartier ou de la zone. Il avait pour but de rendre optimal l’accès du public à Confédération Centre. La ville avait veillé au respect de son règlement en exigeant notamment la préservation des cinémas et la réintégration de tous les locataires dans les futurs locaux.

12) Par acte déposé le 9 mai 2017, Mme MANDEL et M. MOREAU ont recouru auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement précité, en concluant à son annulation et à celle de l’autorisation de construire.

Le but de la marquise, prévue sur presque toute la façade du côté de la rue de la Confédération, était d’unifier celle-ci. Néanmoins, son implantation défiait la logique architecturale. L’avant-toit à installer contrastait avec les marquises existantes fixes en verre ressemblant à des ouvertures de véranda sur les arcades, sauf au-dessus des entrées, qui demeuraient libres et non couvertes. Il n’unifiait pas le bâtiment et était asymétrique de chaque côté de celui-ci. Il touchait l’assiette de l’entrée principale du centre, mais s’arrêtait abruptement avant leur arcade commerciale.

13) Par acte expédié le 12 mai 2017, MM. Antonio et Vittorio LEMBO ont également recouru auprès de la chambre administrative contre le jugement précité en concluant préalablement à l’octroi de l’effet suspensif, à l’audition des représentants de la ville et, si nécessaire, à un transport sur place. Ils ont aussi conclu, principalement, à l’annulation de la décision contestée, et subsidiairement, au renvoi de la cause pour une nouvelle décision.

Leur droit d’être entendus avait été violé. L’audition des représentants de la ville visait à déterminer si ces derniers avaient compris l’impact de la suppression des boutiques de Confédération Centre et s’ils n’étaient pas dans une situation de conflit d’intérêts.

Le projet autorisé supprimait les vitrines existantes participant à l’animation de la rue de la Confédération et modifiait sa dynamique. Il transférait les arcades à l’intérieur du bâtiment et les remplaçait par un mur. Une arcade située dans l’enclave d’un centre commercial était différente d’une boutique qui avait pignon sur rue. La clientèle de ces établissements n’était pas la même. Aucune approbation des propriétaires de la PPE Patac n’avait été donnée pour le projet autorisé. Les votes intervenus avaient porté uniquement sur l’indemnité à verser au titre de la modification des servitudes de passage et sur le mandat à donner à l’administrateur de la PPE pour signer la demande d’autorisation de construire. Les règles sur la copropriété étaient applicables au domaine de la police des constructions. Les dispositions de droit privé prévoyaient l’approbation unanime des propriétaires pour tout changement d’affectation et la possibilité pour chacun d’entre eux de s’opposer à un tel changement. L’enfermement des locaux dans l’enclave du bâtiment modifierait la clientèle des commerces. Ce changement d’affectation nécessitait l’approbation à l’unanimité des copropriétaires. Les travaux envisagés n’augmentaient pas la valeur du bâtiment et n’amélioraient pas son rendement. Celui-ci n’était ni vétuste ni inutilisable. Il accueillait toujours des commerces et était ouvert au public. Aucune infraction ou non-conformité aux dispositions de la police des constructions n’avait été jusqu’alors constatée.

14) Par acte expédié le 11 mai 2017, M. SULLO et Uniroyal Shoes SA ont également recouru contre le jugement précité en concluant préalablement à un transport sur place et, principalement, à son annulation. Ils ont retiré leur recours le 7 juin 2017.

15) Le 12 mai 2017, le TAPI a transmis son dossier sans formuler d’observations.

16) Le 19 juin 2017, le DALE a conclu au rejet des recours.

Le droit d’être entendu des intéressés n’avait pas été violé, le TAPI disposant d’un dossier complet lui permettant de juger en connaissance de cause.

Les propriétaires avaient été informés et associés au projet de revitalisation du bâtiment depuis 2012, dans des assemblées générales. L’assemblée générale extraordinaire de la PPE Patac du 22 mars 2016 avait donné son accord à la double majorité sur le versement d’une indemnité et le mandat donné à l’administrateur de signer la demande d’autorisation de construire. Les intéressés étaient présents et avaient eu accès aux plans du projet. La décision prise n’avait pas été contestée. Le projet ne constituait pas un changement de destination du bâtiment. La revitalisation maintenait les activités commerciales et le mode de répartition des locataires. Le public continuait de disposer des mêmes services. L’objectif du projet était de rendre les arcades plus attractives. Le projet respectait l’esthétique. Il était conforme aux dispositions sur les constructions. La marquise prévue était unificatrice. Sa forme et son emplacement permettaient de marquer de façon symétrique et compréhensible pour les passants les deux entrées du centre commercial. La solution adoptée était conforme aux principes architecturaux.

17) Le 20 juin 2017, Mme MANDEL et M. MOREAU ont persisté dans les conclusions de leur recours et s’en sont remis à justice au sujet des conclusions des autres recours formés contre le jugement du TAPI.

18) Le 20 juin 2017, Mikalys SA a conclu à l’annulation du jugement du TAPI en faisant siens les allégués et les griefs de Mme MANDAL et M. MOREAU et ceux de MM. Antonio et Vittorio LEMBO.

Les dispositions de droit privé devaient être prises en considération dans le cadre de la bonne application des prescriptions de police des constructions. L’accord unanime des copropriétaires était nécessaire pour autoriser le projet.

19) Le 22 juin 2017, CSA a conclu au rejet des recours.

Le droit d’être entendus des intéressés n’avait pas été violé, la ville ayant exprimé son avis et fait valoir ses exigences sur la base d’un dossier complet.

Le but de la revitalisation du centre commercial était d’augmenter sa fréquentation. Les activités commerciales étaient maintenues, le mode de répartition des locataires également. L’animation du quartier était aussi maintenue. Durant les travaux, le public bénéficierait des mêmes services, ceux offerts étant déjà disponibles dans un rayon de cinquante à cent mètres. Les intéressés avaient été associés au processus de revitalisation du bâtiment lors d’assemblées générales des copropriétaires, depuis 2012. L’assemblée générale extraordinaire du 22 mars 2016 avait débattu sur le dépôt de la demande d’autorisation de construire. Un vote formel avait eu lieu. Au moment du vote, les copropriétaires étaient en possession des plans du projet et avaient connaissance des travaux de revitalisation et de leur incidence sur les immeubles concernés. Ils avaient accepté à la double majorité de donner mandat à l’administrateur de signer la demande d’autorisation de construire. La décision n’avait pas été contestée.

20) Les 22 juin et 11 septembre 2017, MM. Antonio et Vittorio LEMBO ont persisté dans leurs conclusions, en reprenant leurs arguments antérieurs.

21) Ensuite de quoi, la cause a été gardée à juger.