ATA/263/2007

Estatis Immobilien S. A. (ci-après : la propriétaire) est propriétaire des parcelles numéros 1690, 1624, 1625, 1626 et 1627, feuille 9 de la commune de Chêne-Bougeries, à l’adresse 2 à 10, avenue des Amazones. Des immeubles d'habitation sont édifiés sur lesdites parcelles. Ils sont gérés par Kornhaus Verwaltungs S.A. (ci-après : la régie).

Ces bâtiments sont intégrés dans l’ensemble résidentiel de la Gradelle, qui fait lui-même partie des importants programmes de logements développés au cours des années 1960 dans le cadre de l’urbanisation des grands domaines.

Cet ensemble architectural est cité en page 169 de l’ouvrage « l’inventaire de l’architecture à Genève de 1919 à 1975 », publié sous l’égide de la direction du patrimoine et des sites, qui faisait partie à l’époque du département de l’aménagement de l’équipement et du logement, devenu depuis lors le département des constructions et des technologies de l’information (ci-après : DCTD).

A ce jour, aucun bâtiment de l’ensemble de la Gradelle n’est classé, inscrit à l’inventaire ni ne fait l’objet d’une mesure de protection conservatoire instituée par la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites du 4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05).

Fin décembre 2004, la propriétaire a décidé de procéder à des travaux de rénovation des façades des immeubles 2 à 10 avenue des Amazones, consistant dans le lavage des pierres des façades, la réfection de la peinture des crépis, le remplacement des fenêtres en bois et simple verre par des fenêtres en PVC et verre isolant, le changement des stores, le changement des toiles de tente, l’exécution de travaux de ferblanterie en toiture, d’étanchéité des balcons et l'installation de gardes corps règlementaires à 1 mètre.

Ce programme d’entretien était analogue à celui qui avait été exécuté précédemment par un autre propriétaire sur les immeubles contigus sis 12- 14, avenue des Amazones.

A une date indéterminée, la propriétaire a annoncé ces travaux au DCTI par une simple déclaration d’ouverture de chantier. Les travaux ont débuté au mois d’avril 2005.

Lors d’un contrôle effectué sur place le 21 juin 2005, une inspectrice de la police des constructions a constaté que la propriétaire procédait au changement des fenêtres alors que la déclaration d’ouverture de chantier ne mentionnait que le nettoyage de la façade au Kärcher. En conséquence, la police des constructions a

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ordonné à la propriétaire, par courrier du 25 août 2005, l’interruption immédiate des travaux. La propriétaire devait requérir dans un délai de 30 jours une autorisation de construire portant sur l’entretien des façades et le remplacement des fenêtres des immeubles considérés.

Par courrier du 29 août 2005, la propriétaire a confirmé au DCTI qu’elle avait ordonné l’arrêt immédiat du chantier. Pour le surplus elle avait mandaté immédiatement un architecte afin qu’une demande d’autorisation de construire par voie de procédure accélérée (ci-après : APA), portant sur l’ensemble des travaux d’entretien en cours, soit déposée dans les meilleurs délais auprès du département.

Au moment de la décision d’arrêt de chantier, les travaux concernant les immeubles 2 à 6 avaient déjà été exécutés. Seuls étaient suspendus, dans l’attente de l’octroi de l’autorisation précitée, les travaux portant sur les immeubles 8 à 10.

La requête APA concernant la rénovation des façades des immeubles sis 2 à 10, avenue des Amazones a été déposée le 13 octobre 2005.

La commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS) avait rendu un préavis défavorable en date du 14 décembre 2005. Les bâtiments constituaient un objet à protéger au sens de l’article 4 de la LPMNS. Elle soulignait la qualité architecturale de cet ensemble résidentiel réalisé en 1961 par les architectes J. Hentsch et J. Zbinden qui se caractérisait par une trame hexagonale qui régissait la position des immeubles suivant un schéma hélicoïdal constituant ainsi une implantation unique à Genève. Elle déplorait que cet ensemble de qualité ait déjà souffert de travaux qui n’avaient fait l’objet d’aucune demande d’autorisation ni d’une étude particulière prenant en compte son langage architectural et ses caractéristiques constructives originelles. De ce fait, les nouvelles fenêtres mises en place ne respectaient pas la matérialité, la partition et la proportion des fenêtres d’origines. En conclusion, elle demandait au service des monuments et des sites d’engager une étude de plan de site pour l’ensemble résidentiel de la Gradelle afin de garantir, par cette mesure de protection, une meilleure conservation future.

L'autorisation sollicitée a été accordée par le DCTI le 8 mars 2006 et a été publiée dans la feuille d’avis officielle (ci-après : FAO) du 13 mars 2006.

Étaient annexés à ladite autorisation de construire le préavis favorable de la commune de Chêne-Bougeries, le justificatif de concept énergétique "forme. E41" validé le 22 décembre 2005 par le service de l’énergie du canton de Genève, ainsi que l’émolument administratif dû pour l’autorisation.

Par recours du 11 avril 2006 formé auprès de la commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : CCRMC), la société d’art public (ci-après : SAP) a conclu à l’annulation de l’autorisation de construire.

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Cet ensemble résidentiel unique à Genève se caractérisait par la recherche d’une échelle humaine. Les quatre immeubles de logement de huit étages se développaient autour du centre du domaine occupé par une place publique, où se concentraient les équipements collectifs et une tour d’habitation de seize étages, réalisée avec le souci de favoriser la vie sociale. Le traitement du rez-de-chaussée en transparence, et les appartements en duplex des étages supérieurs contribuaient à la grande qualité de la volumétrie générale et des façades. La très bonne réalisation des éléments préfabriqués, le dessin et la finesse des menuiseries et autres serrureries, ainsi que le choix d’une teinte unique pour les éléments qui n’appartenaient pas au gros d’œuvre étaient à l’évidence des éléments constitutifs et indissociables de la valeur de cet ensemble. Le projet de rénovation prévoyait de remplacer les fenêtres sans respecter la partition, les proportions et les matériaux des fenêtres d’origine. Les menuiseries métalliques de couleur aluminium seraient remplacées par du plastique de couleur blanche. Ces travaux venaient donc complètement dénaturer la façade.

Le DCTI avait erré en acceptant de traiter le dossier par la voie de la procédure accélérée pour délivrer l’autorisation sous forme d’APA, compte tenu de l’ampleur des travaux considérés. Pour le surplus, il s’était également écarté à tort d’un préavis négatif de la CMNS.

Dans sa réponse du 24 mai 2006, la propriétaire a conclu au rejet du recours.

La procédure accélérée était tout à fait appropriée au type de travaux qu’elle avait entrepris. Pour s’en convaincre il suffisait de ce référer à un important dossier photographique produit par la propriétaire, duquel ressortait que les travaux d’ores et déjà entrepris ne modifiaient en rien l’aspect général des immeubles sis 2 à 10 avenue des Amazones ni, a fortiori, celui de l’ensemble résidentiel de la Gradelle puisque des fenêtres en PVC avaient déjà remplacé les fenêtres métalliques d’origine sur de nombreux immeubles faisant partie de l’ensemble.

Le préavis de la CMNS était purement consultatif, les bâtiments ayant fait l’objet de l’autorisation de construire querellée n’étant ni classés ni inscrits à l’inventaire, de telle sorte que la protection particulière instituée par la LPMNS ne s’appliquait pas en l’espèce. Dans la mesure où le préavis de la CMNS avait été requis sans nécessité, le DCTI pouvait s’en écarter librement en considérant que les matériaux employés, leur couleur, la répartition et les proportions des fenêtres prévues selon requête en autorisation étaient adéquats et respectaient l’ensemble des dispositions applicables.

Au cours de l’audience du 23 juin 2006 par devant la CCRMC, la représentante du département a expliqué que celui-ci n’avait pas suivi le préavis consultatif de la CMNS car il n’existait pas de plan de site ni de procédure d’inventaire portant sur les immeubles faisant partie de l’ensemble de la Gradelle.

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Dans le cadre de la pesée des intérêts, le DCTI avait tenu compte du fait que les travaux projetés avaient déjà été effectués en partie et qu’ils devaient être considérés comme de simples travaux d’entretien n’ayant pas d’impact lourd sur les constructions.

Selon le représentant de la CMNS aucune requête de mise à l’inventaire n’avait été déposée. Les travaux portaient atteinte au caractère architectural de ces immeubles et engendraient également une modification des descentes d’eaux pluviales qui devenaient extérieures et apparentes.

Dans un courrier du 3 juillet 2006, le DCTI a indiqué à la CCRMC qu'aucune autorisation de construire n’avait été délivrée pour la rénovation des immeubles 12 - 14, avenue des Amazones.

Par décision du 21 août 2006, la CCRMC a admis le recours et a annulé l’autorisation de construire du 8 mars 2006.

Les motifs invoqués par le DCTI à l’appui de sa décision de délivrer l’autorisation de construire en écartant le préavis de la CMNS constituaient un abus de pouvoir d’appréciation. En effet, le département n’invoquait aucun motif pertinent pour écarter les constations faites par la CMNS. Ce dernier préavis avait un impact plus grand que le préavis favorable de la commune puisqu'il émanait de spécialistes.

Il ressortait des plans produits ainsi que des photographies que les travaux altéraient l’aspect général des bâtiments en modifiant la partition des fenêtres et en plaçant à l’extérieur contre les façades les descentes d’eaux pluviales alors qu’elles avaient été prévues initialement à l’intérieur. En conséquence, la procédure accélérée utilisée par le DCTI était inappropriée.

Par acte du 9 octobre 2006, la propriétaire et la régie (ci-après : les recourantes) ont interjeté recours auprès du Tribunal administratif à l’encontre de la décision précitée.

La LPMNS n'étant pas applicable, c’était à tort que la CCRMC avait reconnu à la SAP la qualité pour recourir.

La consultation de la CMNS par le DCTI n’était pas obligatoire de sorte que son préavis ne revêtait pas de valeur contraignante. En conséquence, le département pouvait parfaitement s’en écarter. Le DCTI avait effectué correctement la pesée des intérêts en présence en considérant que les matériaux employés, leur couleur, la répartition et les proportions des fenêtres prévus étaient adéquats et respectaient l’ensemble des dispositions légales applicables.

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Enfin, c’était à juste titre que le DCTTI avait admis l’octroi de l’autorisation de construire par voie de procédure accélérée, les travaux n’ayant pas modifié l’aspect général des bâtiments.

Elles sollicitaient un transport sur place et concluaient à l’annulation de la décision de la CCRMC.

Dans ses écritures du 13 novembre 2006, le DCTI s’est rallié à l’argumentation et aux conclusions prises par les recourantes.

Pour le surplus, selon une pratique constante, il instruisait les requêtes portant sur des travaux consistant en une rénovation de façades et un changement de fenêtres par procédure accélérée. De par leur nature, qui ne modifiait pas l’aspect général des bâtiments, les travaux projetés pouvaient être instruits et autorisés par cette voie. De surcroît, l’intimée ne subissait aucun dommage du fait que le projet avait été instruit sous forme accélérée. En conséquence, l’annulation de l’autorisation querellée pour ce motif aurait constitué un cas de formalisme excessif.

Les parcelles en cause se situaient en zone 5 de développement 3 et les bâtiments visés par l’autorisation de construire ne faisaient l’objet d’aucune mesure de protection au sens de la LPMNS. En conséquence, le préavis de la CMNS n'était nullement obligatoire. Il n’avait qu’un caractère consultatif, l’autorité de décision restant libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt public supérieur. C’était donc à bon droit que le département avait estimé que s’agissant de bâtiments récents ils pouvaient supporter une menuiserie contemporaine sans que cela nuise à l’ensemble architectural du quartier.

Dans son écriture du 13 novembre 2006, la SAP a conclu au rejet du recours et à la confirmation de la décision de la CCRMC. Elle a repris en substance les arguments déjà soutenus devant cette instance.

Le Tribunal administratif a effectué un transport sur place le 8 janvier 2007.

Les participants ont observé les façades rénovées et les ont comparées à celles qui ne l’avaient pas encore été. Ils ont constaté que les fenêtres ont subi des modifications au niveau de la partition et qu’elles sont en PVC alors qu’à l’origine les constructeurs avaient utilisé de l’aluminium. Les représentants de la SAP ont déploré que les proportions et divisions voulues au départ n’aient pas été respectées ce qui a entraîné un changement de l’aspect des façades. Ils ont regretté que les rénovations entreprises jusqu’à présent sur les bâtiments de la Gradelle n’aient pas fait l’objet d’une étude globale afin de conserver leur homogénéité qui est très intéressante. L’architecte en charge du projet a souligné que les vitrages

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posés correspondaient aux nouvelles normes. Sous réserve du coût, le PVC étant moins onéreux que l’aluminium, l’isolation était la même.

Le mandataire de la propriétaire a souligné que l’ensemble de la Gradelle a subi de nombreuses interventions non-conformes. Les descentes d’eaux pluviales ont été placées à l’extérieur pour respecter le principe de l’unité avec les travaux de rénovation déjà réalisés sur d’autres immeubles de l’ensemble.

S'agissant de la réversibilité des travaux entrepris, les fenêtres pouvaient facilement être remplacées. En revanche les descentes d’eaux pluviales pourraient difficilement être rétablies.

En se déplaçant à l’intérieur de l’ensemble de la Gradelle les participants ont pu constater que les immeubles avaient fait l’objet des travaux les plus divers au niveau de la peinture notamment. Ainsi, des bandeaux ont été peints dans des couleurs très vives. La SAP n’avait pas été consultée et elle désapprouvait ces travaux, choquants du point de vue de l’harmonie de l’ensemble.

Sur l’immeuble 36, Chemin de la Gradelle, par exemple, d’importants travaux de peinture avaient été entrepris. À l’origine, les bandeaux des fenêtres étaient gris. Ils sont verts aujourd’hui, par endroits. Les fenêtres étaient également plus étroites et des balcons avaient été fermés. Pour la SAP, cela représentait une modification de l’identité de l’immeuble.

Il a été constaté que les immeubles rénovés antérieurement par un autre propriétaire avaient également des descentes d’eaux pluviales à l’extérieur.

Par courrier du 16 janvier 2007, le DCTI a confirmé au Tribunal administratif que la SAP l’avait saisi d’une demande d’inscription à l’inventaire de l’ensemble résidentiel de la Gradelle en date du 3 juillet 2006. Relevant le caractère remarquable de ces bâtiments, la direction du patrimoine et des sites, agissant pour le DCTI, avait indiqué à la SAP, dans une missive du 18 août 2006, qu’elle étudiait actuellement la mesure de protection la plus adéquate pour ce genre d'immeubles, constitués sous la forme d’une propriété par étages. En conclusion, le département entendait mener une réflexion globale et aucune procédure de mise à l’inventaire n’avait été ouverte, en l’état.

Par pli du 1°” février 2007 adressé au Tribunal administratif, le représentant de la propriétaire a précisé son intervention verbale lors du transport sur place. Il avait souligné qu’avant la recourante, d’autres propriétaires avaient entrepris des travaux sur les façades des bâtiments formant l’ensemble de la Gradelle, ce qui avait entraîné la disparition de l’homogénéité des façades prévalant jusque dans les années 1980-1990. Les rénovations effectuées par la recourante ne modifiaient pas l’identité des immeubles. Elles était d’ailleurs quasiment identiques à celles

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entreprises plus tôt par un autre propriétaire sur les immeubles numéros 12 et 14 qui se trouvaient en prolongement des immeubles numéros 2 à 10.

Par pli du 28 février 2007, le Tribunal administratif a informé les parties que la cause était gardée à juger.