ATA/752/2014

1) Madame Josiane et Monsieur Michel BULLIARD sont propriétaires de la parcelle n° 732, feuillet 23 de la commune de Dardagny, sise à la route de La Plaine 39A, sur laquelle sont érigés les bâtiments nos 408 et 409 du registre foncier faisant partie, avec les constructions nos 410, 411 et 413 bâties sur la parcelle n° 731, propriété de Mesdames Anne-Marie et Francine DUGERDIL, d’un ensemble de bâtiments formant la « Ferme Dugerdil » datant des XVIIIème et XIXème siècles.

2) Les parcelles contigues nos 731, 732 et 733 de la commune de Dardagny se trouvent en zone 4B, zone de développement industriel et artisanal, et sont entourées de tous les côtés par le site de production de l’usine d’industrie chimique de la société Firmenich SA, propriétaire de toutes les parcelles alentours.

3) Les édifices nos 409, 410 et 411 sont inscrits à l’inventaire des bâtiments dignes de protection depuis le 1er octobre 2001, alors que les nos 408 et 413 ne le sont pas.

4) Le 4 juillet 2011, Mme et M. BULLIARD ont déposé auprès du département des constructions et des technologies de l’information, devenu le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : DALE), une demande définitive en autorisation de construire pour la rénovation et la transformation d’un rural, enregistrée sous le n° DD 104'413-2.

Le rural à transformer et à rénover, à cheval sur les bâtiments nos 408 et 409, comprenait une maisonnette de type unifamilial composée d’un local de dégagement, une cuisine-séjour au rez-de-chaussée et une chambre à l’étage. Deux chambres indépendantes inhabitées étaient accessibles par l’escalier de meunier de la cour, alors que deux autres locaux étaient directement accessibles. Le système de distribution se composait d’un rez-de-chaussée et d’un étage liés par deux escaliers en bois.

Le projet des époux BULLIARD prévoyait la création de trois logements totalisant dix pièces destinés à un regroupement de la famille, les fils des propriétaires et leurs enfants souhaitant venir s’établir dans le rural rénové. Le rezde-chaussée serait occupé par un appartement, les deux autres logements seraient à l’étage.

5) Le 19 juillet 2011, la direction générale de la nature et du paysage (ci-après : DGNP) a indiqué qu’elle n’était pas concernée par le projet.

6) Le 21 juillet 2011, le DALE a requis des époux BULLIARD de lui fournir un projet de servitudes de distances et vues droites, établi par un géomètre officiel sur la parcelle n° 733 et le plan de servitudes de jour et vue grevant la parcelle n° 731.

7) Le 27 juillet 2011, la demande d’autorisation de construire des époux BULLIARD a été publiée dans la Feuille d’avis officielle (ci-après : FAO).

8) Le 2 août 2011, l’office du génie civil (ci-après : OGC) de la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) a émis un préavis favorable sous conditions.

Les travaux exécutés sur le domaine public cantonal devaient faire l’objet d’une requête de permission pour fouille, travaux divers ou détention d’une installation sur ou sous le domaine public cantonal.

9) Le 3 août 2011, la commune de Dardagny a émis un préavis favorable.

10) Le même jour, la sous-commission monuments et antiquités (ci-après : SCMA) de la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS) a émis un préavis favorable.

L’essentiel des caractéristiques architecturales et matérielles des façades donnant sur la cour (nord-est), sur la route (nord-ouest) et sur le site industriel voisin (sud-est) était respecté. Les structures intérieures et les pans des toitures intégrant des apports de jour constitués de surfaces de tuiles translucides disposées dans le plan de la couverture étaient maintenus.

En revanche, le traitement de la façade sud-ouest devait être amélioré. La taille, la disposition et la quantité des ouvertures à créer devaient être revues de manière à préserver au maximum les pans de maçonnerie pleine. Les propriétaires devaient modifier leur projet dans le sens de diminuer la surface des prises de jour, de conserver les parties de mur en maçonnerie entre les ouvertures et de disposer la face des vitrages sur le côté intérieur du mur ancien ou dans une embrasure.

11) Par courrier du 8 août 2011, la société Firmenich SA s’est opposée à la demande d’autorisation de construire sollicitée.

La parcelle concernée par la rénovation était classée depuis le 7 mai 1981 en zone de développement industriel à proximité immédiate de son site de production. Elle était incluse dans le plan directeur d’aménagement n° 26'573A-519 adopté par le Conseil d’État (recte : le Grand Conseil) le 13 septembre 1978. La parcelle n° 732 était en zone industrielle. Les époux BULLIARD avaient du reste obtenu une autorisation de réaliser un atelier de serrurerie sur cette base. Le rural à rénover n’avait plus été utilisé depuis de longues années à titre d’habitation proprement dite. Il n’était pas opportun de déroger à l’affectation industrielle et artisanale de la zone et d’augmenter le nombre d’habitations dans le secteur, entraînant ainsi un accroissement des habitants.

12) Le 11 août 2011, la direction générale de l’eau (ci-après : DGEau) a émis un préavis favorable sous conditions.

Les canalisations d’évacuation des eaux polluées et non polluées devaient être exécutées en système séparatif et raccordées à des collecteurs primaires existants. Leurs réseaux devaient être indépendants l’un de l’autre. Avant le branchement, les propriétaires devaient vérifier l’état, le bon fonctionnement et la capacité hydraulique des équipements. Le cadastre du réseau d’assainissement des eaux devait être mis à jour.

13) Le 15 août 2011, la police du feu du DALE a émis un préavis favorable sous conditions.

Plusieurs équipements et installations destinés à lutter contre l’incendie et à l’évacuation du bâtiment en cas d’incendie devaient être mis en place.

14) Le 29 août 2011, le service des monuments et des sites (ci-après : SMS) de l’office du patrimoine et des sites du DALE a pris connaissance des plans soumis en consultation et a constaté que les recommandations émises dans le préavis du 3 août 2011 par la CMNS pour la façade sud-ouest avaient été prises en compte.

Le traitement contemporain de la façade dans le respect du mur ancien répondait à la demande formulée. Une plus grande attention devait être accordée au système d’obscurcissement. Le service était opposé à l’installation de stores à lamelles métalliques. Les requérants étaient invités à déposer une nouvelle version de leur projet à la DAC et l’ensemble des détails d’exécution relatifs à la mise en œuvre. Les teintes choisies et les matériaux devaient lui être soumis pour approbation avant commande.

15) Selon les plans définitifs du 1er septembre 2011 reçus par le DALE le 15 décembre 2011 et visés ne varietur le 5 novembre 2012, la modification et la rénovation requises concernaient les bâtiments nos 408 et 409.

Le n° 408 était appelé à être partiellement démoli et remplacé par une terrasse couverte accolée à l’extrémité sud de la façade sud-ouest du n° 409. Celui-ci devait extérieurement bénéficier de deux nouveaux jours au rez-dechaussée et de quatre supplémentaires à l’étage, le tout dans la façade sud-ouest du bâtiment, et sa toiture devait être partiellement couverte par des tuiles transparentes. Les principales modifications de l’édifice n° 409 concernaient le changement de l’emplacement d’un escalier intérieur, la création de deux ouvertures favorisant la circulation interne au rez-de-chaussée ainsi que la réorganisation partielle de l’étage par des cloisons et par des escaliers intérieurs.

16) Le 14 septembre 2011, les sœurs DUGERDIL ont envoyé au DALE des observations suite à la publication de la demande des époux BULLIARD dans la FAO.

Le rural concerné faisait partie d’un ensemble remarquable d’une grande valeur. La parcelle n° 732 était incluse dans une zone de développement industriel et artisanal. Son changement d’affectation en un logement n’était pas conforme à la zone. Les époux BULLIARD avaient du reste construit sur leur fonds une serrurerie à proximité de l’entreprise Firmenich SA. La rénovation allait provoquer la destruction de la toiture dont une partie des tuiles devait être remplacée par des éléments translucides afin de rendre le rural habitable. Des pans entiers de murs devaient être remplacés par des baies vitrées à meneaux. L’inscription d’une servitude de jours et vues droites était nécessaire en rapport avec la parcelle n° 733. La création des jours dans la façade sud-ouest était problématique en raison de la proximité entre les parcelles nos 731 et 732. La réalisation d’une terrasse sans la protection visuelle de la parcelle n° 731 sur la façade nord-est n’entrait pas en ligne de compte, elle n’était pas couverte par la servitude existante. Les plans des canalisations versés dans le dossier étaient obsolètes et leur branchement éventuel au collecteur nécessitait l’accord des propriétaires de la parcelle n° 731.

17) Le 19 septembre 2011, le SMS a émis un préavis favorable sous réserves.

L’intervention sur l’enveloppe bâtie devait prendre en compte la qualité architecturale et matérielle de l’ensemble du domaine qui était d’origine ancienne. Les interventions sur les structures et la substance intérieure du rural devaient privilégier des matériaux et une mise en œuvre de type traditionnel. Les murs, les dalles ou la nappe de compression ne devaient pas être en béton armé. Le traitement des fenêtres et des portes, de la fermeture vitrée de l’ancienne porte de grange, ainsi que du nouvel appenti-terrasse devaient faire l’objet de détails à soumettre à son approbation, avant la commande des travaux.

18) Le 29 octobre 2011, Madame Francine DUGERDIL (ci-après : Mme DUGERDIL) a demandé au DALE des renseignements relatifs aux plans déposés par les époux BULLIARD.

La serrurerie industrielle de près de 500 m2 n’y figurait pas, alors qu’elle était en exploitation depuis deux ans déjà. Cette omission était susceptible de porter préjudice à une juste appréciation du dossier.

19) Le 1er novembre 2011, la Fondation pour les terrains industriels de Genève (ci-après : FTI) n’a pas souhaité préaviser le projet.

Celui-ci entrait dans un objectif de préservation d’une ferme vétuste appartenant à un patrimoine rural genevois qui ne pouvait pas accueillir des activités industrielles et artisanales.

20) Le 17 novembre 2011, l’office de l’urbanisme du DALE a émis un préavis favorable et a indiqué que le projet était à traiter selon les normes de la zone 4B.

21) Le 14 décembre 2011, les époux BULLIARD ont transmis au DALE les plans de servitudes de jour et vue grevant la parcelle n° 731.

La parcelle n° 733 était inconstructible vu sa situation et son inscription à l’inventaire. Elle appartenait en copropriété pour un tiers aux époux BULLIARD et pour deux tiers aux sœurs DUGERDIL. Les plans des servitudes n’avaient pas à être fournis.

22) Le 10 février 2012, les époux BULLIARD ont requis du DALE une autorisation pour procéder à la réfection de la toiture du bâtiment n° 409.

23) Le 27 février 2012, le SMS a donné un préavis favorable aux travaux de réparation et d’entretien de la toiture.

24) Le 9 mars 2012, le DALE a donné son accord pour les travaux d’entretien de la toiture.

Ces travaux n’étaient pas assujettis à la demande d’autorisation de construire en vue de la modification et de la rénovation du rural en cours d’instruction.

25) Le 19 mars 2012, les époux BULLIARD ont informé Mme DUGERDIL que les travaux de réparation de la toiture du bâtiment n° 409 allaient débuter le 14 mai 2012.

Ils prévoyaient de supprimer les conduits de cheminée et de ventilation qu’elle utilisait. Elle était priée de prendre les mesures nécessaires suite à l’annonce de ces travaux.

26) Le 3 mai 2012, Mme DUGERDIL a dénoncé au DALE les travaux de réparation de la toiture.

Les travaux envisagés par les époux BULLIARD étaient en contradiction avec leur demande d’autorisation de construire en cours d’examen au DALE. Les conduits concernés étaient maintenus dans les plans déposés à l’appui de cette demande et faisaient l’objet d’une servitude d’usage grevant l’immeuble n° 409 en faveur du fonds n° 731.

27) Le 9 mai 2012, le DALE a interpellé les époux BULLIARD au sujet des travaux dénoncés par Mme DUGERDIL et en a informé celle-ci.

Il avait été saisi d’une plainte concernant les travaux relatifs à la demande d’autorisation de construire en cours d’instruction. Si cette situation était avérée, elle était susceptible de constituer une infraction à la loi. Ils avaient dix jours pour se déterminer.

28) Dans leurs observations du 20 mai 2012, les époux BULLIARD ont indiqué au DALE que les travaux en cours ne présentaient aucun lieu avec la procédure DD 104'413-2.

29) Le 18 mai 2012, Mme DUGERDIL a demandé au département de la tenir informée de l’évolution de la situation.

Les travaux de réparation de la toiture du bâtiment n° 409 devaient être adaptés aux règlements du DALE, une autorisation de construire devant être obtenue.

30) Le 23 mai 2012, le DALE a classé la plainte de Mme DUGERDIL relative aux travaux de réfection de la toiture du bâtiment n° 409 au vu des explications fournies par les époux BULLIARD.

31) Le 18 octobre 2012, le service de l’énergie du département de la sécurité, devenu le département de la sécurité et de l’économie (ci-après : DSE), a émis un préavis favorable sous conditions portant sur la demande DD 104'413-2.

Les prescriptions et les standards énergétiques applicables devaient être respectés et aucune installation soumise à autorisation énergétique ne devait être mise en place.

32) Le 23 octobre 2012, la DAC a émis un préavis favorable sous conditions du respect des exigences énergétiques.

33) Par décision du 5 novembre 2012, publiée dans la FAO du 9 novembre 2012, le DALE a délivré aux époux BULLIARD l’autorisation de construire sollicitée.

34) Par acte posté le 10 décembre 2012, Mme DUGERDIL a recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le TAPI) contre la décision précitée, concluant à son annulation.

La rénovation d’un rural en une maison d’habitation moderne n’était pas conforme à l’affectation de la zone de développement industriel et artisanal. Seule une dérogation à l’affectation de la zone, dont les conditions n’étaient pas réalisées, pouvait permettre la construction projetée. Les travaux prévus étaient en contradiction avec l’inscription du rural sur l’inventaire des monuments et sites protégés. Les travaux prévus allaient dénaturer son aspect extérieur et intérieur. Sa modification avait pour conséquence de lui faire perdre son « cachet rural ». Le rural et ses alentours étaient protégés par l’inventaire. Sur le plan esthétique, la construction envisagée portait atteinte à l’ensemble formé par la « ferme Dugerdil », le rural et les dépendances.

35) Dans leurs observations du 11 janvier 2013, les époux BULLIARD ont conclu au rejet du recours.

La parcelle n° 732 se trouvait en zone 4B, zone de développement industriel et artisanal, et était incluse dans le périmètre du plan d’aménagement n° 26'573A. Celui-ci s’appliquait uniquement aux terrains appartenant à Firmenich SA. Les transformations intérieures et les petites modifications des ouvertures prévues dans le rural étaient conformes à l’affectation de la zone 4B. Les travaux envisagés respectaient la structure porteuse du bâtiment n° 409 et ne modifiaient pas l’aspect général de la construction. Le SMS et la CMNS, deux organes composés de spécialistes, avaient donné des préavis favorables. Les travaux projetés répondaient à un intérêt public de protection du patrimoine. En créant deux appartements supplémentaires pour la famille, le projet concordait avec l’intérêt public promu par la politique de logement.

36) Par jugement du 22 mars 2013, le TAPI a rejeté le recours de Mme DUGERDIL.

L’autorisation de construire accordée était conforme à l’affectation de la zone 4B destinée principalement aux maisons d’habitation. Elle respectait la protection du patrimoine dont jouissait le rural, les structures porteuses étant maintenues. La construction d’une terrasse s’inscrivait dans le cadre de la démolition et de la transformation du bâtiment n° 408 qui ne figurait pas à l’inventaire. Les alentours immédiats de l’édifice n° 409 avaient subi une transformation importante en raison du site de la société Firmenich SA et la protection à accorder au rural devant prendre en compte cette réalité. La clause d’esthétique n’avait pas été violée et les instances compétentes en la matière avaient donné des préavis favorables.

37) Par acte posté le 7 mai 2013, Mme DUGERDIL a recouru contre le jugement précité auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ciaprès : la chambre administrative), concluant à son annulation et à celle de l’autorisation de construire octroyée.

La construction d’une terrasse en remplacement du bâtiment n° 408 violait son droit de passage et créait une vue intrusive sur son fonds.

Pour le surplus, elle a repris ses griefs antérieurs développés devant le TAPI.

38) Par courrier du 14 mai 2013, le TAPI a transmis son dossier, sans formuler d’observations.

39) Le 10 juin 2013, les époux BULLIARD ont conclu au rejet du recours.

L’éventuelle atteinte au droit de passage de Mme DUGERDIL n’existait pas. Du reste, les servitudes de droit privé n’avaient aucune pertinence par rapport aux conditions de délivrance d’une autorisation de construire. La terrasse devant être construite à l’emplacement du bâtiment n° 408, elle ne pouvait avoir aucune vue intrusive sur la parcelle de Mme DUGERDIL.

Pour le surplus, les époux BULLIARD ont repris les arguments développés devant le TAPI.

40) Le 17 juin 2013, le DALE a conclu au rejet du recours.

Le plan n° 26'573A-519 de la commune de Dardagny adopté par le Grand Conseil délimitait les parcelles incluses dans la zone de développement industriel et avait un périmètre de validité qui entourait les terrains de la société Firmenich SA. Aucun autre plan soumettant la parcelle n° 732 à une application des normes de la zone industrielle n’existait. Dès lors les normes de la zone 4B, destinée principalement aux maisons d’habitation, étaient adaptées pour apprécier le projet des époux BULLIARD. Les modifications intérieures, la réorganisation partielle de l’étage par des cloisons et par des escaliers intérieurs, ainsi que l’ouverture de nouveaux jours et l’aménagement d’une terrasse ouverte n’étaient pas contraires à l’affectation de la zone.

Les structures porteuses du bâtiment étaient conservées et la CMNS ainsi que le SMS, composés de spécialistes, avaient donné des préavis favorables au projet. Le bâtiment n° 408 n’était ni protégé ni digne de protection et les modifications sur celui-ci n’avaient pas d’impact sur l’aspect extérieur du rural.

Aucun élément objectif ne remettait en cause le préavis de la CMNS sous l’angle de l’esthétique des constructions. Les modifications apportées à la parcelle n° 732 ne restreignaient pas l’exercice de la servitude de passage de Mme DUGERDIL. La CMNS avait émis son préavis après s’être renseignée sur les servitudes existantes.

La terrasse à édifier n’avait aucune vue intrusive sur le fonds de Mme DUGERDIL. Sa construction devant respecter les normes en vigueur pour la zone 4B, elle ne pouvait pas lui causer d’inconvénient grave.

41) Sur ce, la cause a été gardée à juger.