Steuern übriges

Rubrum

A 08 32

3. Kammer

URTEIL

vom 10. Oktober 2008

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Handänderungssteuer

1. Mit Kaufvertrag vom 17. Januar 2008 verkaufte die … die Wohnung StWE 51'692, 208/1000 Miteigentum an Liegenschaft Nr. 306 in … sowie die Autoeinstellplätze Miteigentumsanteil 51'700, 1/9 Miteigentumsanteil an StWE 51'694 (Autoeinstellhalle) und Miteigentumsanteil 51'701, 1/9 Miteigentumsanteil an StWE 51'694 (Autoeinstellhalle) an ... Der Kaufpreis von Fr. 450'000.00 setzte sich zusammen aus Fr. 200'000.00 für den Landanteil, Fr. 230'000.00 für den Rohbau und Fr. 20'000.00 für zwei Autoeinstellplätze. Gleichentags wurde ein Generalunternehmervertrag zwischen dem Ehepaar … und der … über die schlüsselfertige Erstellung der erworbenen 4 1/2-Zimmer-Wohnung inkl. Autoeinstellplätze und Kellerabteil gegen einen Werklohn von Fr. 795'000.00 abgeschlossen.

2. Am 1. April 2008 veranlagte die Gemeinde … die … als Grundstückverkäuferin und (wirtschaftlich als identisch qualifizierte) Generalunternehmerin basierend auf dem Handänderungspreis von Fr. 1'245'000.00 (inkl. Fr. 795'000.00 Werkpreis) zu einer Handänderungssteuer von Fr. 12'450.00.

Die von der … dagegen erhobene Einsprache wurde mit Einspracheentscheid vom 5., mitgeteilt am 16. Mai 2008 abgewiesen und die Verfahrenskosten von Fr. 1'176.00 der Einsprecherin auferlegt.

3. Dagegen erhob die … am 16. Juni 2008 frist- und formgerecht Beschwerde beim kantonalen Verwaltungsgericht mit den Anträgen um Aufhebung des Einspracheentscheides und der Veranlagungsverfügung sowie Festsetzung der Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer neu auf Fr. 995'000.00. Zur Begründung wurde ausgeführt, die wirtschaftliche Identität der Grundstückverkäuferin und Generalunternehmerin werde akzeptiert und somit grundsätzlich auch die Zusammenrechnung von Grundstück- und Werkpreis. Hingegen sei die Zusammenrechnung von Kauf- und Werkpreis falsch, da auf diese Weise der Preis für den Rohbau und die Garagen zweimal gerechnet würde. Gemäss Seite 5 des Grundstückkaufvertrags enthalte der Grundstückpreis neben dem Preis für das Land bereits den erstellten Rohbau im Wert von Fr. 230'000.00 und die beiden Autoabstellplätze im Wert von Fr. 20'000.00, womit werkvertragliche Leistungen abgegolten seien. Diese beiden Werkteile (Rohbau und Garage) seien auch im Werkpreis von Fr. 795'000.00 für die schlüsselfertige Erstellung der fraglichen Stockwerkeigentumswohnung und der beiden dazugehörenden Garageplätze enthalten. Die Beschwerdeführerin habe gemäss beigelegten Gutschriftenanzeigen insgesamt nur Fr. 995'000.00 erhalten, weshalb der besteuerte Betrag um Fr. 250'000.00 zu reduzieren sei.

4. Die Gemeinde … anerkannte in ihrer Vernehmlassung die Beschwerde insofern, als die Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer mit Fr. 995'000.00 festzusetzen sei. Sie beantragte allerdings die Beschwerde abzuweisen, soweit diese sich gegen den Kostenentscheid des Einspracheverfahrens richte. Die Kosten des Verfahrens seien der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Begründend wurde vorgebracht, die Erkenntnis, dass der Kaufpreis nur Fr. 995'000.00 betrage, sei der Beschwerdegegnerin erst im verwaltungsgerichtlichen Verfahren möglich gewesen, da ihr vorher die entsprechenden Unterlagen gefehlt hätten. Die ihr vorliegenden Verträge seien fehlerhaft gewesen und hätten auf den Kaufpreis von Fr. 1'245'000.00 schliessen lassen. Zudem sei sie seitens der Beschwerdeführerin willentlich und offensichtlich im Bestreben, Steuern einzusparen, irregeführt worden. Hätte sich die Beschwerdeführerin von Beginn weg richtig verhalten und ihre Mitwirkungsrechte erfüllt, wäre es nie zum vorliegenden Verfahren gekommen. Aus diesen Gründen könne es nicht angehen, dass der Gemeinde Kosten oder eine aussergerichtliche Entschädigung auferlegt würden. Vielmehr seien diese Kosten von der Beschwerdeführerin veranlasst worden und deshalb ihr aufzuerlegen.

5. In ihrer Replik hielt die Beschwerdeführerin an ihren Anträgen fest und machte geltend, der Beschwerdegegnerin hätten im Zeitpunkt der Veranlagung vom 1. April 2008 sowohl der Grundstückkaufvertrag als auch der Werkvertrag vorgelegen. Bei genauer Betrachtung wäre schon damals ersichtlich gewesen, dass sich die Berechnungsgrundlage für die Handänderungssteuer aus dem Werklohn von Fr. 795’000.00 und dem Kaufpreis für den Landanteil von Fr. 200'000.00 zusammensetze. Der erst im Beschwerdeverfahren eingereichte Bau- und Leistungsbeschrieb verdeutliche lediglich, was anhand der beiden Verträge ohnehin ersichtlich gewesen sei. Die doppelte Berücksichtigung des Rohbaus hätte von der Beschwerdegegnerin bereits im Einspracheverfahren erkannt werden müssen. Es liege keine Verletzung der Mitwirkungspflicht der Beschwerdeführerin vor, weshalb kein Anlass bestehe, die Rechtsberatungskosten der Gemeinde im Einsprache- und Beschwerdeverfahren der Beschwerdeführerin aufzuerlegen.

6. In ihrer Duplik hielt die Beschwerdegegnerin an ihren Anträgen fest und führte aus, die doppelte Verrechnung des Rohbaus sei ein Fehler in der Vertragsgestaltung der Beschwerdeführerin gewesen, welcher nicht ohne weiteres erkennbar war. Zudem sei Thema des Einspracheentscheides nicht die zweimalige Berücksichtigung des Rohbaus, sondern die Zusammenrechnung von Werk- und Grundstückkaufvertrag gewesen. Hätte sich die Beschwerdeführerin auf die richtige Berechnung des Kaufpreises berufen wollen, hätte sie den von ihr selbst verursachten Fehler in der Vertragsgestaltung aufklären und einen entsprechenden Eventualantrag stellen müssen.