Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

Das Baubewilligungsverfahren hat den Zweck, festzu-

stellen, ob ein geplantes Bauvorhaben oder eine Nutzung mit den einschlägigen Vorschriften des öffentlichen Rechts überein- stimmt. Die Baubewilligung gilt nach herrschender Lehre und Rechtsprechung als Polizeibewilligung, auf deren Erteilung ein Rechtsanspruch besteht, sofern die gesetzlichen Vorschriften er- füllt sind. Die Baubewilligung stellt fest, dass dem ihr zugrunde liegenden Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen, insbeson- dere baupolizeilichen und raumplanerischen Hindernisse ent- gegenstehen. Dies bedeutet einerseits, dass ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Baubewilligung besteht, wenn alle öffentlich- rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Andererseits dürfen die Baubewilligungsbehörden grundsätzlich keine privatrechtlichen Fragen beurteilen, sondern sich nur auf öffentlich-rechtliche Vor- schriften berufen (vgl. zum Ganzen: Baumann, Das Baubewilli- gungsverfahren nach aargauischem Recht, S. 115 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung). Nach der Praxis des Verwaltungsgerichtes sind die Gemeinden nur dann nicht ver- pflichtet, Baugesuche von Gesuchstellern zu behandeln, wenn die zivilrechtliche Bauberechtigung offensichtlich fehlt (PVG 1990 Nr. 25 und 1987 Nr. 20). Bei unterschiedlichen Auslegungen der zivil- rechtlichen Berechtigung ist es nach konstanter Rechtsprechung

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des Verwaltungsgerichtes Sache des Zivilrichters, über den Be- stand bzw. den Umfang der Rechte zu richten und damit auch zu entscheiden, ob dem Bauherrn die Realisierung seines Bauvorha- bens aus zivilrechtlicher Optik zu verbieten ist oder nicht (vgl. VGU R 09 73, R 07 22, R 06 4). Einer differenzierten Betrachtung bedarf es dagegen, wenn mit der zivilrechtlichen Bauberechtigung eine öffentlich-rechtliche Norm diese zugleich explizit voraussetzt. Dann geht es eben im Ergebnis nicht um die Anwendung von Pri- vatrecht durch die Baubehörde, sondern von öffentlichem Recht, welches diese von Amtes wegen anzuwenden hat. In diesem Zu- sammenhang kann es sich als notwendig erweisen, zivilrechtliche Fragen vorfrageweise zu prüfen. So verhält es sich auch vorlie- gend, wie im Folgenden darzulegen ist.

Gemäss Art. 19 Abs. 1 RPG ist das Land unter anderem dann erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinrei- chende Zufahrt besteht. Diesen Grundsatz wiederholt Art. 72 Abs. 2 KRG, wonach ein Grundstück baureif ist, wenn es für die be- absichtigte Nutzung vorschriftsgemäss erschlossen ist oder die Erschliessung bis zum Abschluss des Bauvorhabens ausgeführt ist. Wohl ist es schlussendlich Sache des Zivilrichters, endgültig über den Bestand und die Tragweite von bestrittenen dinglichen Rechten zu befinden. Indessen setzen die zitierten Baurechtsnor- men für die Baureife eines Grundstückes voraus, dass die ver- kehrsmässige Erschliessung über ein fremdes Grundstück gesi- chert bzw. die privatrechtliche Berechtigung dazu ausgewiesen ist. Wenn diese Berechtigung im Baubewilligungsverfahren be- stritten wird, hat sich die Baubehörde und im Weiterzugsfalle das Gericht zu dieser Frage im Sinne von E. 1. zu äussern. Auf die Be- schwerde ist somit ohne Weiteres einzutreten.

Die Parteien berufen sich übereinstimmend auf die bun- desgerichtliche Praxis (z. B. BGE 132 III 655), wonach Inhalt und Umfang einer Grunddienstbarkeit sich in erster Linie nach dem Eintrag im Grundbuch bestimmen. Soweit sich daraus Rechte und Pflichten deutlich ergeben, sei er für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend. Sei der Eintrag nicht klar oder fehle er, sei auf den Erwerbsgrund, d. h. den Dienstbarkeitsvertrag als Begründungs- akt zurückzugreifen. Sei auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, könne sich der Inhalt der Dienstbarkeit aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden sei. Vorliegend ist klar, dass im Grundbuch kein Recht des Grundstücks Nr. 4800 zulasten der Grundstücke Nr. 872 und 1421 zum Anschluss an den Erschliessungstunnel eingetra-

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gen ist. Eingetragen ist nur das Baurecht mit Anschlussrecht zu- lasten des Grundstückes Nr. 4800 und zugunsten der Grundstücke Nr. 872 und 1421. Wenn die Bauherrschaft dazu geltend macht, diese Stichworte würden durch den Grundbuchbeamten festge- legt und seien nebensächlicher Natur, so ist das nicht richtig. Die Stichworte sind auch im vorliegenden Falle im Vertrag selber um- schrieben worden, also ist auch im Vertrag selber das Recht zu- gunsten des Grundstückes Nr. 4800 und zulasten der Grundstücke Nr. 872 und 1421 nicht erwähnt. Damit ist klar, dass die behauptete Grunddienstbarkeit auf jeden Fall nicht mit dinglicher Wirkung ab- geschlossen worden ist, da eben der erforderliche Grundbuchein- trag fehlt. Das Recht zum Anschluss und zur dauernden Benüt- zung des Zubringer- und Erschliessungstunnels ist daher im Vertrag zwischen den Erben X. sel. und den Erben Y. nur mit obli- gatorischer Wirkung abgeschlossen worden. Damit erklärt sich auch der Vertragspassus unter Ziff. II 7, wonach sich die Parteien verpflichteten, diesen Vertrag mit der Pflicht zur Weiterüber- bindung auf allfällige Rechtsnachfolger zu übertragen. Nichtbe- folgen löse Schadenersatz aus. Offensichtlich haben nun die Y. dieses obligatorische Recht tatsächlich nicht auf die Beschwerde- führerin übertragen, so dass ihr dieser Vertrag auch nicht entge- gengehalten werden kann. Die Gemeinde hat daher zu Unrecht angenommen, das Baugrundstück sei hinreichend erschlossen. Die Beschwerde ist demzufolge gutzuheissen und die angefoch- tene Baubewilligung aufzuheben.

R 10 67 Urteil vom 1. Februar 2011