Gesamtmelioration

1.

Gemäss Art. 61 Abs. 2 KRG in der Fassung vom 25. Juni 1995 kann unter anderem gegen Beschlüsse und Entscheide der Regierung im Sinne von Art.

37 Abs. 3 und Art. 37a KRG Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben werden. Genehmigungs- und Beschwerdeentscheide der Regierung in Ortsplanungssachen sind mithin beim Verwaltungsgericht anfechtbar. Gemäss Art. 53 lit. a VGG erstreckt sich die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes im Rekursverfahren auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhaltes. Das Verwaltungsgericht überprüft somit den Sachverhalt und die Rechtsfragen frei. Dagegen beurteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig oder angemessen sei. Amtete die Regierung nicht nur als Genehmigungs-, sondern - wie vorliegend - auch als erste Beschwerdeinstanz und ist das Verwaltungsgericht somit zweite kantonale Rechtsmittelbehörde, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 53 lit. a VGG (vgl. PVG 1996 Nr. 42, 1999 Nr. 44). Anzumerken bleibt noch, dass es sich bei der zur Diskussion stehenden Teilgebietsplanung um den Abschluss einer Ortsplanung handelt, mit welcher die erste bundesrechtskonforme Bauzonenausscheidung vorgenommen worden ist (vgl. VGU R 00 25).

2.

a) Die Rekurrentin beantragt die Abänderung der Planung und die Festlegung des Baubereiches für Hauptbauten auf ihrer Parzelle entsprechend dem ersten Planentwurf im Übersichtsplan 1:2000. Sie begründet ihr Begehren im Wesentlichen mit der Überlegung, dass angesichts der Vorgeschichte des Gebietes und der damals verfolgten Ziele die Überbauung ihrer Parzelle in den 60er Jahren zu keiner Übernutzung geführt habe. Zwar möge es zutreffen, dass aus der Sicht des kommunalen Baugesetzes 1984 die Parzelle als übernutzt gelte und auch den heutigen Waldabstandsvorschriften nicht genüge. Das sei indessen ohne Belang, da nach der heutigen Rechtslage wohl das gesamte Grundstück als Wald gelten würde und gar nicht in eine Bauzone gehören würde. Rekursthema sei daher die Frage, in welcher Weise die generelle Baufreiheit im Rahmen der streitigen Planung unter dem Gesichtspunkt der Eigentumsfreiheit eingeschränkt werden dürfe. Der ausgeschiedene Baubereich erscheine aus dieser Sicht als zu einschränkend. Es bestehe kein einleuchtender Grund, bei einem allfälligen Abbruch des Gebäudes ein neu zu errichtendes Haus genau innerhalb der

bestehenden Gebäudehülle wieder zu errichten. Im Übrigen entspreche der von ihr beantragte Baubereich genau jenem, wie er anlässlich der ersten Auflage vorgesehen gewesen sei. Die in der zweiten Auflage vorgenommene und nunmehr beschlossene Einschränkung sei unzulässig. Dies umso mehr, als ihr Haus auf einem bewaldeten Hügel stehe, nicht einsehbar sei und auch keine Gründe für die im Plan enthaltenen baulichen Vorgaben ersichtlich seien. Für die Beschränkung der Eigentumsfreiheit bestehe nicht das geringste öffentliche Interesse. Unbehelflich sei das Argument der angestrebten rechtsgleichen Behandlung aller Eigentümer im Gebiet. Aus diesen Einwänden kann sie jedoch nichts zugunsten ihrer Begehren ableiten.

b) Fest steht, dass mit der streitigen Teilgebietsplanung auf allen im (bewaldeten) Teilgebiet A gelegenen Parzellen im „…“ die „Baubereiche für Hauptbauten“ gemäss Art. 5 Abs. 1 der Vorschriften zum GGP/GEP relativ eng entlang der Fassaden der bestehenden Bauten festgelegt worden sind. Besonders eng wurden die Hauptbereiche ausgeschieden bei jenen Grundstücken, welche ausgehend von der bisher geltenden AZ (gemäss BG 1984: 0.15) bereits annähernd bzw. vollständig ausgenutzt oder - wie dasjenige der Rekurrentin - gar übernutzt sind. Grosszügigere Baubereiche für Hauptbauten wurden generell nur dort vorgesehen, wo noch Nutzungsreserven vorhanden waren (so u.a. z.B. auf Parzelle Nr. 1865: Reserve 229 m2, Parzellen Nr. 1760/2284: 195 m2, Parzelle Nr. 1763: 66 m2). Planerisch lässt sich das umschriebene Vorgehen nicht nur ohne weiteres vertreten, sondern die Planungsbehörden waren angesichts der Vorgeschichte der Waldsiedlung (Sonderstatut …; Ortsplanung 1984), des Überbauungstandes, der Nutzungen bzw. Übernutzungen der Parzellen, des Ergebnisses der rechtskräftigen Waldfeststellungen und des Ablaufs der neuen Planung (vgl. dazu den Planungs- und Mitwirkungsbericht vom 4. April 2004) verpflichtet, mit geeigneten Massnahmen Planung und Wirklichkeit in Übereinstimmung zu bringen. Dabei war es zweifellos richtig, den baulichen Möglichkeiten (bebaubare Fläche, maximal zulässige Gebäudehöhe, maximales Nutzungsmass [max. 500 m2 BGF, bzw. Verdoppelung der bisher beanspruchten BGF]) ausgehend von den rechtskräftig bewilligten Altbauten (und unter Bezugnahme auf deren Lage, Ausrichtung, Dimensionierung,

Erschliessung, vorhandene BGF und das gemäss NUP 1984 zulässige Nutzungsmass) relativ enge Grenzen zu setzen. Es lässt sich daher nicht beanstanden, wenn insbesondere den bereits heute „übernutzten“ Parzellen (wie z.B. jene der Rekurrentin, auf welcher bereits 520 m2 BGF realisiert worden sind, das vorgesehene maximale Nutzungsmass also bereits überschritten worden ist) nur noch vergleichsweise beschränkte bauliche Möglichkeiten zu belassen. Diese Eigentumsbeschränkung steht entgegen der rekurrentischen Auffassung in einem erheblichen öffentlichen Interesse, hinter welches das private Interesse an weitergehenden Baumöglichkeiten zurückzutreten hat. Die von der Rekurrentin ins Feld geführte parzellenbezogene Betrachtungsweise (schwer einsehbarer Baustandort abseits der übrigen Parzellen, spezielle Lage auf bewaldetem Hügel) ist in diesem Zusammenhang unbeachtlich. Sie verkennt, dass einer Planung immer eine parzellenübergreifende Betrachtung sowie ein Planungskonzept zugrunde liegen muss und dass damit den Gegebenheiten eines grösseren, zusammenhängenden Gebietes Rechnung getragen werden soll. Entgegen der rekurrentischen Auffassung hat der Augenschein auch bestätigt, dass es sich beim fraglichen Teilgebiet um einen landschaftlich heiklen und sensiblen Bereich handelt, dem bei der Umschreibung der (noch verbleibenden) künftigen Nutzungsmöglichkeiten angemessen Rechnung getragen werden muss, was mit der streitigen Planung offensichtlich erreicht werden kann. Wie seitens der Beschwerdegegnerinnen im Übrigen zu Recht dargelegt worden ist, erweist sich die angefochtene Planung aber unter der Optik des Gleichheitsgebotes als geboten. Soweit die Rekurrentin eine Ausdehnung des Baubereiches verlangt, ist ihrem Antrag daher kein Erfolg beschieden.

c) Nicht gefolgt werden kann der Rekurrentin auch soweit, als sie mit ihren Begehren eine Erhöhung des Nutzungsmasses (für beliebige Ersatzbauten) für ihre Parzelle auf 520 m2 BGF beantragt. Fest steht, dass die rekurrentische Parzelle Nr. 1813 im Halte von 2'993 m2 mit der darauf stehenden Villa gemäss bisher geltender AZ 0.15 bereits heute weit übernutzt (um 71 m2 BGF) ist. Angesichts der Parzellengrösse resultiert eine zulässige BGF von lediglich 449 m2. Zu Recht hat die Vorinstanz in diesem Zusammenhang ausgeführt, dass es unter diesen Umständen aus planerischer Sicht vertretbar gewesen

wäre, das Nutzungsmass für den Fall einer beliebigen Ersatzbaute ausserhalb des Hofstattrechts auf der rekurrentischen Parzelle gar auf diesen Wert zu begrenzen. Wenn mit der angefochtenen Planung aber das zulässige Nutzungsmass - analog den anderen übernutzen Parzellen - auf 500 m2 BGF heraufgesetzt worden ist, so stellt dies zweifellos ein Entgegenkommen dar. Hinzukommt, dass mit der streitigen Planung der Rekurrentin auch noch ein Baubereich für eingeschossige An- und Nebenbauten (ohne Wohn- und Arbeitsräume) zugestanden worden ist. Aus planungsrechtlicher Sicht besteht jedenfalls überhaupt kein Anlass, das Nutzungsmass für den von der Rekurrentin angestrebten, beliebigen Ersatzbau mit dem Nutzungsmass für einen Ersatzbau im Hofstattrecht gleichzusetzen. Dies umso weniger, als Wiederaufbauten im Hofstattrecht generell privilegierter behandelt werden als ein beliebiger Ersatzbau, welcher grundsätzlich die in herkömmlichen Bauzonen geltende Regelbauweise (i.c. AZ 0.15) einzuhalten hat. Auch aus dieser Sicht betrachtet, erweist sich der Rekurs als unbegründet. Was die Rekurrentin dagegen noch vorbringen lässt, ist nicht geeignet, den angefochtenen Entscheid und die diesem zugrunde liegende Planung als falsch oder willkürlich erscheinen zu lassen. Der angefochtene Entscheid ist demnach zu bestätigen und der Rekurs vollumfänglich abzuweisen.

3.

Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrentin, welche überdies die anwaltlich vertretene Rekursgegnerin 2 angemessen aussergerichtlich zu entschädigen hat.