Landwirtschaft

Rubrum

R 07 105

4. Kammer

URTEIL

vom 11. April 2008

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. a) Mit Urteil vom 10. Februar, mitgeteilt am 7. März 2006 (R 05 95/102), entschied das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden bereits einmal in derselben Streitsache (Neubau MFH auf Parzelle Nr. 2153 im Baugebiet „…“ in …) zwischen denselben Parteien (Beschwerdeführer: Nachbarn … bzw. Beschwerdegegnerin 1: Gemeinde … und Beschwerdegegnerin 2: Bauherrschaft … AG), dass das entsprechende Baugesuch vom 5. April 2005 nicht in allen Teilen rechtskonform sei und darum der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid von 22. Juni, mitgeteilt am 2. August 2005, aufgehoben werde (vgl. zur Begründung: Erw. 5a S. 15 im zitierten Urteil).

b) Am 22. Juni 2005 hatte die Gemeinde eine Planungszone (Bausperre) über das ganze Baugebiet „…“ erlassen, um für die Beschränkung des Zweitwohnungsbaus die erforderlichen Bestimmungen (Kontingentierung/Bewilligungspflicht Umwandlung von Erst- in Zweitwohnungen) ausarbeiten und später in Gesetzesform in Kraft setzen zu können. Am 4. Juli 2007 nahm die Gemeindeversammlung das Gesetz über die Förderung des Erst- und Einschränkung des Zweitwohnungsbaus, Etappierung und Kontingentierung des Wohnbaus an, das in der Zwischenzeit von der Regierung genehmigt wurde und gemäss welchem (Art. 13) das Jahreskontingent für Zweitwohnungen (neu) 1'100 m2 Bruttogeschossfläche beträgt.

c) Am 7. Dezember 2006 hatte die besagte Bauherrschaft ein neues, überarbeitetes Baugesuch eingereicht, worin den unmissverständlichen Erwägungen des Verwaltungsgerichts im Urteil R 05 95/102 betreffend Firstausrichtung (E. 3 a-b, S. 9-11) gebührend Rechnung getragen wurde. Im Sinne eines obiter dictum (E. 4 a-e, S. 11-15) hatte dasselbe Gericht bereits damals erwogen, dass die übrigen Einwände gegen das geplante Bauprojekt auf Parz. 2153 mit einer BGF von 871.5 m2 (Restguthaben 893 m2) - wie besonders jene einer Verletzung der quartierspezifischen Nutzungsvorschriften (ungültiger AZ-Transport; Übernutzung der Bauparzelle infolge Konzentration der BGF im ergänzenden Gestaltungsplan [EGP]; planwidrige und überdimensionierte Gebäudekubatur; keine Anwendbarkeit von Art. 8 Abs. 6 EGP) und jene einer Missachtung der örtlichen Raum- und Gestaltungsvorschriften (keine Störung des vorhandenen Baustils oder der Landschaftsharmonie durch artfremden Gebäudesolitär; Firsthöhe/Gebäudelänge eingehalten; genügende Anzahl Besucher-/Pflichtparkplätze nachgewiesen) – alle unbegründet seien und das Bauprojekt unter diesen Gesichtspunkten bewilligungsfähig gewesen wäre. Das revidierte Baugesuch erfolgte nach diesen Vorgaben.

d) Mit Verfügung vom 26./27. September 2007 erteilte die Gemeinde (Vorinstanz) dem neuen, im Dachbereich weisungsgemäss überarbeiteten Baugesuch vom Dezember 2006 (nun Einhaltung des verbindlichen Winkelfirstbereichs [Nord-Südachse] bei MFH-Projekt auf Parz. 2153) die nachgesuchte Baubewilligung unter zahlreichen Auflagen (vgl. dazu: Ziff. 1-12 im Dispositiv der Verfügung, S. 6-7). Bezüglich einer allfälligen Beachtung der Kontingentierungsregeln wurde unter Ziff. 13 was folgt bestimmt:

Das ursprüngliche Baugesuch sei im Frühling 2005 eingereicht und dann von der Vorinstanz am 22. Juni 2005 (noch vor Erlass Planungszone) genehmigt worden. Beim überarbeiteten Baugesuch vom Dezember 2006 habe es sich nur noch um eine Umsetzung des Verwaltungsgerichtsurteils vom 10. Februar/7. März 2006 gehandelt. Da das erste Baugesuch somit aber noch vor der Einführung der Planungszone vom 22. Juni 2005 eingereicht und bewilligt worden sei, unterliege auch das überarbeitete Baugesuch nicht der Kontingentierungspflicht.

2. Dagegen erhoben die Nachbarn und Miteigentümer bzw. Stockwerkeigentümer (StWE „…“; auf Parz. 2886) am 26. Oktober 2007 frist- und formgerecht ein weiteres Mal Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem Rechtsbegehren um kostenfällige Aufhebung der angefochtenen Verfügung (Bau- und Einspracheentscheid vom 26./27.09.2007). Zur Begründung brachten sie vor, dass der erfolgte Nutzungstransport mit dem Quartierplan … (QP) und dem EGP unvereinbar sei. Es fehle jeder Hinweis, dass die notwendige BGF grundbuchlich gesichert von den übrigen Grundstücken auf Parz. 2153 übertragen worden wäre, was von Art. 9 EGP verlangt werde. Auch seien die übrigen Gestaltungsvorschriften nicht eingehalten worden. Mit dem QP/EGP sei eine möglichst optimale und qualitativ hoch stehende Überbauung angestrebt worden. Dies ergebe sich aus Art. 6-9 der Quartierplanbestimmungen (QPB). So hätten zumindest die freistehenden Flächen und die Nutzungsverlegungen festgelegt und verbesserte Lösungen für die Gesamtüberbauung gefunden werden sollen, wobei AZ-Transporte bloss beschränkt möglich sein sollten. Im konkreten Fall werde der im QP vorgesehene und gewollte Charakter des Quartiers ausgehöhlt. Nach Art. 8 Abs. 6 EGP sei bei einer allgemeinen Erhöhung der AZ die zusätzliche BGF im Bereich der Häuser 11-15 einzusetzen und auch Art. 6 Abs. 2 EGP sage, eine allfällig zusätzliche BGF sei im Haus 11 zu realisieren. Das Verwaltungsgericht habe in VGU R 05 95/102 zu Unrecht gesagt, Art. 8 Abs. 6 EGP komme nicht zur Anwendung, weil keine AZ-Erhöhung auf 0.6 erfolgt sei. Jene Bestimmung spreche aber von einer allgemeinen Erhöhung der AZ. Folglich wäre die zusätzliche BGF im Bereich der Häuser 11-15 zu nutzen. Dies gelte auch, wenn der EGP nur Richtplancharakter haben sollte. Es sei widersinnig, die insgesamt vorhandene AZ auf einem Grundstück zu konzentrieren. Die gesetzlichen und planerischen Grundlagen liessen eben gerade keine freie Verteilung der BGF über das ganze EGP-Gebiet zu. Man habe eine gleichmässige Bebauung angestrebt. Die Regelung, wonach der Dachfirst grundsätzlich parallel zur längeren Fassade zu verlaufen habe, sei zwingend. Ausnahmefälle müssten klar und sachlich begründet sein, was hier nicht der Fall sei. Das betreffende MFH auf Parz. 2153 wäre das einzige im Gebiet, das die Firstausrichtung nicht parallel zur längeren Fassade hätte.

Bei der Garage handle es sich nicht um einen Anbau. Der Ausgangspunkt für die Messung der Firsthöhe sei die Garageneinfahrt. Das gewachsene Terrain sei in den letzten Jahren verändert resp. erhöht worden. Es sei vor 6 Jahren (Mai 2001) künstlich aufgeschüttet worden. Das gewachsene Terrain, welches laut Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts für die Höhenermittlung massgebend sei, müsse tiefer liegen. Die Vorinstanz habe diese Abklärungen bislang nicht getroffen, was folglich noch entsprechend nachgeholt werden müsste. Im Weiteren sei die Vorinstanz an sich selbst der Meinung, das Parkierungskonzept genüge nicht. Wenn zwei Parkplätze unbenutzbar seien und keine Grundlage für eine hoheitliche Durchsetzung jener Verfügbarkeit bestehe, stünden jene Parkplätze eben auch nicht zur Verfügung. Sodann handle es sich beim zweiten Baugesuch vom Dezember 2006 nicht bloss um ein aufgrund des früheren Urteils (VGU R 05 95/102) überarbeitetes Projekt. Die ursprüngliche Baubewilligung für das erste Gesuch sei vom Gericht vielmehr aufgehoben worden. Folglich habe es sich beim zweiten Baugesuch um ein formell wie materiell neues Gesuch gehandelt, das darum der ab Juni 2005 geltenden Planungszone hätte unterstellt werden müssen, womit zusätzlich (neuerdings) auch noch die Regeln der Kontingentierung zu beachten gewesen wären, was indes laut Ziff. 13 des angefochtenen Entscheids im konkreten Fall aber gerade nicht geschehen sei.

3. In der Vernehmlassung beantragte die Bauherrin (Beschwerdegegnerin 2) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Sie machte hierbei geltend, dass die Firstausrichtung laut Baugesuch vom Dezember 2006 innerhalb des vorgeschriebenen Winkelbereichs gemäss EGP liege. Die Berufung der Beschwerdeführer auf Art. 12 Abs. 2 EGP gehe fehl, da diese Vorgabe nicht bindend sei. Zudem liege ihr die Tatsache zugrunde, dass laut Art. 7 EGP Neubauten durchaus auch ausserhalb der fakultativen Baustandorte erstellt werden dürften und somit nicht zwingend innerhalb der ausgeschiedenen Baufenster erstellt werden müssten. Die Baustandorte hätten nur wegweisenden Charakter. Ausserhalb der Baustandorte seien aber keine Winkelbereiche fixiert worden, weshalb eine Aussage über den Verlauf der Firstrichtung für diesen Fall gemacht werden müsste. Wäre es anders, würden sich Widersprüche zwischen Art. 12 Abs. 1 und 2 EGP ergeben, wobei Abs. 1 im Verhältnis zu Abs. 2 eine Spezialnorm sei. Mit der vom Verwaltungsgericht im Urteil R 05 95/102 auf S. 11 lit. b erwähnten zwingenden Gestaltungsvorschrift sei offensichtlich der nicht eingehaltene Winkelfirstbereich von Art. 12 Abs. 1 EGP gemeint gewesen. Zudem könnte im konkreten Fall nur eine senkrecht zum Hang verlaufende Firstrichtung in gestalterischer Hinsicht befriedigen. Die Überbauung des Quartierplangebiets sei im Übrigen weit geschlossener, falls auf die übrigen Standorte verzichtet und die Restfläche (BGF 893 m2) auf Parz. 2153 konzentriert werde. Die Vorinstanz habe bei der Auslegung der gestalterischen Vorschriften zudem einen erheblichen Ermessensspielraum. Das Verwaltungsgericht sei im ersten Entscheid vom Februar/März 2006 klar zum Schluss gekommen, dass das ursprüngliche Bauprojekt – ausser der Firstrichtung – im Einklang mit den Vorgaben laut QP/EGP stünde. Seine Feststellungen hätten langjähriger Verwaltungsgerichtspraxis entsprochen (VGU R 05 25, R 04 41 und R 05 19 und 21). Die Nutzungskonzentration sei der rote Faden im QP (Art. 6 Abs. 1, 4 und 6 QPB), wobei jene mit Art. 52 Abs. 2 KRG übereinstimme. Schon im ersten Verfahren habe die Bauherrin die Vereinbarung sämtlicher Stockwerkeigentümer eingelegt, woraus hervorgehe, dass die verbleibende BGF auf Parz. 2153 realisiert werde.

Das angerufene Gericht habe bereits im ersten Urteil klargestellt, dass die entsprechende Zustimmung vorliege und es auf den grundbuchlichen Eintrag nicht ankomme. Überdies sei die Parz. 2153 die Stammparzelle, von der nach Rechtskraft des Quartierplans die neuen Parz. 2905-2909, 2921 und 2922 abgetrennt und überbaut worden seien. Die bisher nicht beanspruchte BGF müsse daher immer noch auf der Stammparz. 2153 liegen. Für die Höhenberechnung müsse das teils vorgelagerte Kellergeschoss mit den Garagen nicht berücksichtigt werden. Die sichtbaren Teile der Garage hätten keinen Bezug zur Fassade des Hauptbaukörpers. Laut Verwaltungsgericht sei die Anrechnung der Höhenmeter ab Garageneinfahrt nicht richtig. Es sei kein deponiertes Aushubmaterial weitestgehend auf dem Grundstück belassen worden. Dies sei auch nicht nachgewiesen. Es handle sich allenfalls um Zwischendeponien. In der Baueinsprache sei dieser Punkt nicht angesprochen worden. Die Argumentation betreffend Parkregime sei vom Verwaltungsgericht bereits verworfen worden. Selbst wenn die Beschwerdeführer weiter befugt wären, eine allfällige Verletzung der Kontingentierungsvorschriften zu rügen, hätten sie das Bauvorhaben so nicht verhindern, sondern höchstens verzögern können. Ferner sei der Erlass einer Planungszone nicht mit einem allgemeinen Bauverbot gleichzusetzen, sondern führe nur zur Rückstellung von Bauprojekten, die den vorgesehenen neuen Planungen und Bauvorschriften widersprächen. Es wäre darum unhaltbar gewesen, wenn die Vorinstanz wegen der anstehenden Kontingentierungsregelung das Bauvorhaben als solches der Planungszone unterstellt und so die Baubewilligung verweigert hätte. Bereits das Verhältnismässigkeitsprinzip hätte es geboten, in einem solchen Fall zumindest soviel an Kontingenten freizugeben, wie es der geplanten Kontingentierungsregelung mutmasslich entsprochen hätte. Im Übrigen wäre die Vorinstanz auch bei Unterstellung unter die Planungszone in der Lage gewesen, der Bauherrin das benötigte Kontingent zuzuweisen. Es bestehe ein Jahreskontingent von 1'100 m2 BGF, wovon 550 m2 pro Bauherr zur Verfügung stünden. Für ihr überarbeitetes Bauprojekt stünden 550 m2 BGF von 2006 und der Rest von 2007 bereit. Es könne damit offen bleiben, ob die Vorinstanz zu Recht auf die Einreichung und Bewilligung des ursprünglichen Projekts abgestellt habe.

Dies sei jedenfalls noch vertretbar gewesen, wenn man bedenke, dass das jetzige Projekt mit Ausnahme der Dachgestaltung mit dem ursprünglichen praktisch identisch gewesen sei und keine kontingentsrelevanten Veränderungen stattgefunden hätten.

4. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Vorinstanz (Beschwerdegegnerin 1) ebenfalls kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung hielt sie fest, dass innerhalb des QP/EGP grosse gestalterische Freiheiten bestünden. Zunächst hätten die Häuser 1-10 gebaut werden sollen, damit später bei einer allfälligen AZ-Erhöhung die noch vorhandenen freien Flächen hätten überbaut werden können. Die Zuteilung der BGF im EGP habe Richtplancharakter, die eingezeichneten Baukörper ebenso. Die Baustandorte als auch die Gebäudelängen und –breiten seien innerhalb der Baulinien nicht verbindlich fixiert. Es sei vielmehr eine gewisse Nutzungskonzentration gewollt gewesen. Bei einer AZ von 0.4 hätten die Häuser 1-10 relativ konzentriert am Rand des EGP-Gebiets gebaut werden sollen, damit bei einer allfälligen Erhöhung der AZ noch genügend Raum für die Realisierung zusätzlicher BGF vorhanden gewesen wäre. Überdies regle Art. 8 Abs. 6 EGP die Erhöhung der AZ in einem speziellen Fall sowie ganz allgemein in der Zone oder gar in allen Zonen. Jene Vorschrift gelte einzig bei einer Aufzonierung von 0.4 auf 0.6. Sie sei im Kontext mit Art. 8 Abs. 5 EGP zu lesen, wonach eine gewisse Etappierung beim Baufortschritt geplant gewesen sei. Ein Widerspruch bezüglich Konzentration der noch vorhandenen BGF auf Parz. 2153 sei damit nicht erkennbar, zumal jener Baustandort noch der 1. Bauetappe angehört hätte. Ein eigentlicher Nutzungstransport sei nicht erfolgt. Den einzelnen Parzellen sei gar kein fixer Nutzen zugeteilt worden. Die entsprechenden Verträge seien zudem bereits im ersten Baubewilligungsverfahren vorgelegen. In gestalterischer Hinsicht sei bloss ein Giebeldach, das mehr oder weniger senkrecht zum Hang stünde, befriedigend. Es wäre widersprüchlich, wenn Art. 12 EGP die Firstrichtung sowohl zwingend vorschreiben als auch festlegen würde. Die Firstrichtung dürfte indes nur ausnahmsweise nicht parallel zur längeren Fassade verlaufen. Zwecks Ermittlung der Gebäudehöhe sei sie stets von der Hauptfassade ausgegangen. Im Einzelfall sei die vorgeschobene Garageneinfahrt nicht mehr zur Fassade gerechnet, sondern als An- oder Nebenbaute gemäss Art. 59 Abs. 3 BG angesehen worden. Letztere Bauten seien dann nicht zu den Gebäudeabmessungen zu zählen, sofern der erforderliche Grenzabstand eingehalten und der Baukörper die Ausmasse 6 x 6 x 3.5 Meter nicht überschreiten würde.

So sei man auch vorliegend verfahren. Eine Bodenaufschüttung seit Mai 2001 sei ebenso nicht nachgewiesen, jedenfalls habe die Vorinstanz nichts Derartiges bemerkt. Der Erlass der Planungszone im Juni 2005 hätte kein striktes Bauverbot bewirkt, sondern damit sei lediglich die Einführung der Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus bezweckt worden. Die Vorinstanz habe damals ein Kontingent von jährlich 1'500 m2 BGF festgelegt, welches indes nicht voll ausgeschöpft worden sei. Grundsätzlich sei damit immer ein genügendes Kontingent für die Bauherrschaft zur Verfügung gestanden. Die Zuteilung der Kontingente habe mit der Baubewilligung nichts zu tun, weshalb die Erteilung derselben auch nicht vom jeweiligen Kontingent abhänge. Einzige Konsequenz wäre daher ein verzögerter Baubeginn. Ausserdem habe die Vorinstanz sämtliche Projekte, welche vor dem Erlass der Planungszone eingereicht worden seien, einheitlich und rechtsgleich nicht der Kontingentierung unterstellt. Sie habe dabei nicht auf formelle oder gar formalistische Kriterien, sondern auf rein materielle Gründe abgestellt. An der Ziff. 13 des angefochtenen Entscheids gebe es deshalb im Resultat ebenfalls nichts auszusetzen, zumal das erste Gesuch (April 2005) und zweite Gesuch (Dez. 2006) praktisch identisch gewesen seien. Die Abänderung habe nur die Dachausrichtung (laut Urteil vom Febr./März 2006) betroffen.

5. Am 28. Januar 2008 führte eine Delegation der IV. Kammer des Verwaltungsgerichts noch einen Augenschein vor Ort durch, an welchem seitens der Beschwerdeführer zwei Stockwerkeigentümer des MFH „…“ (Parz. 2886) in Begleitung ihres gemeinsamen Rechtsanwalts und seitens der Gemeinde der Baufachchef mit ihrem Anwalt und seitens der Bauherrin deren Planer/Architekt zusammen mit deren Anwalt präsent waren. Allen Anwesenden wurde dann an Ort und Stelle noch einmal mündlich die Gelegenheit geboten, sich zur ganzen Sache zu äussern. Von Seiten der Vorinstanz wurden anlässlich dieser Begehung noch mehrere Strassenschnittpläne aus dem Jahre 1988 samt Höhenquoten (total 9 Pläne) und ein aktueller Situationsplan über die Zufahrtsstrasse (Erschliessung) einschliesslich Höhenquoten zu den Akten genommen, aus welchen ersichtlich sein sollte, dass das gewachsene Terrain auf der Bauparz. 2153 in der Vergangenheit (seit Mai 2001) nicht verändert bzw. das Bauland dort nicht künstlich aufgeschüttet worden wäre, womit die Gebäude-/Firsthöhe aufgrund korrekter Messpunkte ermittelt worden sei. Die Bauherrin fügte noch bei, dass zudem erst im Jahre 2000 eine umfassende Ortsplanungsrevision stattgefunden habe, an der die gültigen Höhenquoten verbindlich festgelegt worden seien, weshalb allfällige Terrainaufschüttung vor jenem Zeitpunkt (vor 10-20 Jahren; 1991 bzw. 1994) für das nun zu beurteilende Bauprojekt auf Parz. 2153 zum voraus keine Rolle mehr spielen könnten.

6. In der Folge konnten sowohl die Beschwerdeführer als auch die Bauherrin – nach Prüfung und Studium der neu am Augenschein vorgebrachten Beweismittel (Strassenschnitt-/Situationspläne) – noch schriftlich Stellung nehmen, wovon die Bauherrin mit Eingabe vom 31. Januar 2008 und die Beschwerdeführer am 18. Februar 2008 (samt 2 Fotoaufnahmen: Ein Bodenbild vom 07.10.1991 plus eine Luftaufnahme vom Juli 1994) Gebrauch machten. Mit Nachtrag vom 22. Februar 2008 präzisierte die Bauherrin ihre Ersteingabe noch, um allfälligen Missverständnissen vorzubeugen.