Bauen ausserhalb der Bauzonen

Rubrum

R 08 80 / 83

5. Kammer

URTEIL

vom 10. Februar 2009

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. Nachdem … ein im Sommer 2007 eingereichtes Baugesuch zur Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf Parzelle 77 durch ein neues Baugesuch vom 16. April 2008 ersetzt hatten, erteilte ihnen der Gemeindevorstand … am 14. Juli, mitgeteilt am 26. August 2008, die nachgesuchte Baubewilligung. Die dagegen erhobenen Einsprachen der Nachbarn … und … (je Eigentümer eines Hausanteils im Osten der Bauparzelle) wies die Gemeinde ab und erlegte ihnen je Kosten von Fr. 300.-- auf.

In der Begründung hielt die Vorinstanz fest, dass die Baupläne, Höhenkoten, Bauzonengrenzen sowie die vorgesehene Umgebungsgestaltung für sie rechtsgenüglich vorhanden und nachvollziehbar seien. Die Fixpunkte mit genauer Höhenangabe gemäss Situationsplan seien vom Geometer am 2. April abgesteckt, kontrolliert und für in Ordnung befunden worden. Die Pläne wiesen keine Unkorrektheiten auf. Auch die Umgebungsarbeiten inkl. Verbindung zwischen Zugangsniveau Wohnhaus und Strasse in Form einer hinterfüllten Rampe seien aus den Plänen ersichtlich. Die Vorinstanz habe zum Weg gegen die alte Mühle und gegen die Westgrenze am 31. März 2008 ein Näherbaurecht erteilt (Art. 66 Abs. 2; 65 Ziff. 5 BG). Der grosse Grenzabstand von 5 m ab Südfassade werde ebenfalls eingehalten, weil er ausschliesslich im Verhältnis zur weit südlich ausserhalb der Bauzone gelegenen Parzellengrenze und nicht zur Bauzonengrenze selber eingehalten werden müsse. Die maximale Firsthöhe sei gewahrt, weil sich hier Vor- und Rücksprünge von mehr als 3 m zum Hang und talseitigen Baukörper ergäben und es sich um ein gegliedertes Gebäude handle. Gemäss Art. 69 Ziff. 3 BG werde die Firsthöhe für jeden Gebäudeteil gesondert ermittelt. Dabei spiele keine Rolle, wie die Grundrisse der zwei Gebäudeteile im Innern aussähen, es komme auf das Äussere an. Auch der obere Teil halte die maximale Gebäudehöhe von 9 m ein, sogar wenn nach der Messmethode des Einsprechers … die von den West- und Ostseiten her vorgelagerten zwei Fassaden des unteren Gebäudeteils und nicht bloss die von aussen effektiv sichtbaren Fassaden nur des oberen Trakts mitberücksichtigt würden. Die vom Einsprecher … dazu geltend gemachte geringfügige Bauhöhenüberschreitung um 15 cm könnte die Bauherrschaft ferner leicht ausgleichen, indem sie ganz wenig den auf Ost- und Westseite abgegrabenen Boden bei den Fassaden des unteren Gebäudeteils wiederum aufschütte. Das überarbeitete Projekt entspreche Art. 29, Art. 48 Abs. 3 BG und Art. 73 KRG. Hanglage und Topographie seien sehr speziell, äusserst abschüssig und die Anforderungen an die Architekten hoch. Das Bauprojekt übernehme die traditionell grossen Gebäudevolumina des Dorfkerns und übersetze diese in eine moderne Architektursprache, ohne dabei den untauglichen Versuch zu wagen, die umliegenden Häuser im Detail zu kopieren.

Ein allfälliger Entzug von Licht und Sonne spiele in der Dorfkernzone eine völlig untergeordnete Rolle. Eine übermässige bauliche Ausnützung sei dort wegen der Geländesteilheit sowie der gestalterisch erwünschten Mächtigkeit des Bauvolumens zu verneinen.

2. Dagegen liessen die Einsprecher am 25. bzw. 29. September 2008 je für sich Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erheben, mit den gleichlautenden Anträgen um Aufhebung des angefochtenen Baubewilligungsentscheids vom 14. Juli/26. August 2008. In den Begründungen wurde dazu im Wesentlichen vorgebracht, dass das Bauprojekt gegen Art. 73 KRG verstosse (Beschwerdeführer …). Der Aufbau wirke wie ein aufgesetzter Turm. Das Projekt liege tiefer als die Nachbargebäude und passe sich so nicht ein. Der höchste Punkt des aufgesetzten Turms liege bloss zirka 3-4 m über dem Strassenniveau. Auch die Form sei ein Fremdkörper in der Landschaft. Das angeblich eingeräumte Näherbaurecht verletze wohl öffentliche Interessen. Das Gebäude sei ein einziger Baukörper und nicht gegliedert. Der Grundriss erstrecke sich über die gesamte Fläche. Beim ins Hauptgebäude integrierten Turm handle es sich zudem um einen An- oder Aufbau. Ein gegliedertes Gebäude sei durch klare Kubaturen gekennzeichnet, wobei jeder Gebäudeteil eigenständig sei. Selbst wenn es sich um ein gegliedertes Gebäude handelte, wäre die Firsthöhe um 15 cm überschritten. Dies könne durch eine Aufschüttung nicht behoben werden, da an den Fassaden des unteren Gebäudeteils das gewachsene Terrain oder Abgrabungen, die aus gestalterischen Gründen kaum aufgeschüttet werden könnten, als Bemessungspunkte gälten. Ferner habe die Baubehörde keine diesbezügliche verbindliche Auflage verfügt, sodass die Bauherrschaft sich daran nicht halten müsste. Der projektierte Eingangsbereich sei nur mit massiven Aufschüttungen und Stützmauern zu erstellen. Diese verletzten Art. 37 BG und 73 KRG. Die Stützmauern wiesen immerhin eine Höhe von über 4 m zuzüglich Abschrankung auf.

Zur Verweigerung der missliebigen Baubewilligung samt allfälliger Rückweisung zur Neubeurteilung an die Vorinstanz wurde weiter noch geltend gemacht (Beschwerdeführer …), dass die Fassadenpläne zwar die Terrainlinien und Koten enthielten. Mangels Kurvenplan und Geländeschnitten sei eine Verifizierung jedoch nicht möglich. Es fehle ein Protokoll des Geometers, worin er bestätige, dass er gewachsenes Terrain und Koten laut Plänen überprüft habe. Auch der Situationsplan mit Zonengrenzen sei nicht vom Geometer. Somit könne eine Überprüfung der Rechtmässigkeit nicht stattfinden. Der Geometer habe sich bei der Überprüfung vom 2. April 2008 auf die Situation des Architekten bezogen und nicht auf eigene Feststellungen. Er habe zudem bei den Punkten 7 bis mit 12 den Fixpunkt auf dem gewachsenen Terrain nicht eingemessen. Auch die Detailpläne für die Umgebung fehlten. Die Baulandparzelle sei entlang der Zonengrenze von der Stammparzelle abzuparzellieren und exakt einzumessen. Der Grenzabstand sei ebenso nicht eingehalten. Die Baumasse sei viel zu gross, auch wenn die Dorfkernzone keine Ausnützungsziffer (AZ) kenne. Das Bauprojekt müsse den grossen Grenzabstand (5 Meter gemäss Art. 64 BG) zur Zonengrenze einhalten. Das Bauvorhaben sei ohnehin viel zu massiv und füge sich nicht ins Ortsbild ein. Man befinde sich hier am Dorfeingang und nicht im Dorfkern. Das Gebäude wäre um mindestens 1/3 zu verkleinern. Laut Plan Ostfassade betrage die Gebäudehöhe des Turms rund 13 anstatt der zulässigen 12 m. Für sich alleine verletze er mit 9.15 m die Fassadenhöhe von maximal 9 m. Nach Art. 69 Ziff. 1 und 2 sei bei Abgrabungen vom neuen und nicht vom gewachsenen Terrain zu messen. Die Südfassade verletze bei den Balkonen laut Art. 69 Ziff. 2 BG das Höchstmass von 12 m. Eine allfällige Aufschüttung für eine Korrektur von 15 cm sei nicht verbindlich verfügt worden. Zudem handle es sich nur um einen und nicht um zwei Baukörper. Art. 64 und 68 Abs. 1 BG legten eine höchstzulässige Gebäudelänge auf der Firstseite von 15 und auf der Dachkännelseite von 20 m fest. An der Firstseite weise das Bauvorhaben 21 und auf der Dachkännelseite 18.75 m auf. Somit seien beide Längen überschritten. Wäre der Gebäudeeingang eine Dachkonstruktion und nicht ein Bestandteil des Gebäudes, dürfte er gemäss Art. 32 Ziff. 3 BG maximal eine Breite von einem Drittel der Fassade aufweisen.

Der Gebäudeeingang sei aber 7.8 m breit und die Fassade 16.8 m. Die Dachkonstruktion dürfte maximal 5.6 m betragen und deren Höhe maximal 1.5 m. Der Gebäudeeingang sei aber 3.8 m hoch. Die geplanten Terrainveränderungen überschritten 0.8 m und 100 m3 und müssten somit bewilligt werden. Namentlich die gewaltige Aufschüttung zwischen der Nordseite des Turms und der Parzellengrenze sei nicht genehmigungsfähig. Der falsch konzipierte Eingangsbereich könne zu Verkehrsbehinderungen führen. Die Ästhetikbestimmungen seien verletzt. Der Dorfeingang sei nicht gleichzusetzen mit dem Dorfkern und seinen mächtigen Engadinerhäuser. Die Gebäude beim Dorfeingang wiesen keine gestalterische Mächtigkeit auf. Ihm würden massiv Licht und Sonne entzogen.

3. In ihren separaten Vernehmlassungen vom 16. Oktober 2008 beantragte die Vorinstanz jeweils die Abweisung der Beschwerden, soweit darauf eingetreten werde. Den Einwänden und Vorbringen der Beschwerdeführer hielt sie zur Hauptsache entgegen, dass sich der Architekt die Höhenkoten für die Gebäudeecken ab gewachsenem Terrain vom Geometer habe geben lassen und diese dann auf die Projektpläne übertragen worden seien. Auch die Baugespanne seien durch den Geometer verifiziert worden. Ziehe man von diesen gemessenen Höhenkoten die jeweiligen Gebäudehöhen gemäss Plan ab, erhalte man die tatsächlichen Terrainhöhenkoten, die mit den Angaben in den Plänen übereinstimmten. Die Messpunkte 1-5 für das Hauptgebäude seien bereits 2007 aufgenommen worden und hätten sich nicht geändert. Für den nördlichen Gebäudetrakt habe man die Messpunkte 7-12 vom Geometer ausstecken und kontrollieren lassen. Kurvenpläne seien nicht erforderlich. Auch die Umgebungsarbeiten inklusive Verbindung zwischen Zugangsniveau von Wohnhaus und Strasse in Form einer hinterfüllten Rampe seien aus den Bauplänen ersichtlich. Eine Abparzellierung hätte keine gesetzliche Grundlage. Die Abstandsvorschriften seien nicht verletzt (Näherbaurecht, keine Abstände zu Bauzonengrenze erforderlich). Die Dorfkernzone erlaube das Bauen mit grossen Volumina. Der Bauberater der Gemeinde habe am 31. Oktober 2007 zum ersten Baugesuch klar gesagt, wo dieses überarbeitet werden müsse. Diesen Vorgaben sei man gefolgt. Licht und Sonne seien kein Kriterium, um die Bewilligung zu verweigern. Hauptbau und Turm hielten je die Firsthöhe von 12 m ein. Die Baute sei gegliedert. Auch der obere Gebäudeteil wahre die maximale Gebäudehöhe. Wenn es eine geringfügige Überschreitung gebe, könne aufgeschüttet werden. Dies könne das Verwaltungsgericht bei Bedarf gestützt auf Art. 56 Abs. 3 VRG als Auflage verbindlich vorschreiben. Die maximale Gebäudelänge auf der Traufseite sei mit 18.75 m klar unterschritten. Auf der Firstseite, mit Einbezug des Turms, betrage die Gebäudelänge 13.11 m. Die maximale Länge von 15 m sei eingehalten. Bei der „Dachkonstruktion“ handle es sich um einen Baukubus, womit Art. 32 Ziff. 3 BG nicht zur Anwendung komme. Die Terrainkorrekturen und Stützmauern seien mit Bezug auf Abstandsvorschriften, Gestaltung und Einordnung ins Ortsbild bewilligungsfähig. Eine Verkehrsgefährdung auf dem Vorplatz sei nicht ersichtlich.

Für zivilrechtliche Belange (Entzug Licht/Sonne) sei allein der Zivilrichter zuständig, weshalb auf die Beschwerde insoweit gar nicht eingetreten werden könne.

4. In ihren Stellungnahmen liessen die Bauherren (Eheleute …) am 11. November 2008 ebenfalls die kostenfällige Abweisung der Beschwerden beantragen. In Ergänzung und zur Vervollständigung der Ausführungen der Vorinstanz brachten sie vor, dass die Baupläne komplett und die Topografie des Geländes in den Plänen richtig erfasst worden sei. Für eine Abparzellierung gebe es keine gesetzliche Grundlage. Die Grenzabstände seien eingehalten. Die Ästhetik (Art. 73 KRG) sei nicht verletzt. Es handle sich um eine gegliederte Baute. Der erwähnte Beschwerdeführer (…) messe die Gebäudelängen falsch. Einstöckige Anbauten seien nicht hinzuzuzählen. Die Einfahrtsrampe sei daher unbeachtlich. Die Gebäudelängen betrügen zulässige 13.11 und 18.75 m. Bei Art. 32 Ziff. 3 BG gehe es gar nicht um eine Dachkonstruktion, sondern um Dachaufbauten. Solche Aufbauten sehe das Bauprojekt aber keine vor. Bei den Mauern, welche die Rampe seitlich fassten, handle es sich um Gebäudeteile und nicht um Stützmauern. Darauf sei die Höhenbeschränkung laut Art. 37 BG nicht anwendbar. Der Entzug von Licht und Sonne müsste vor dem Zivilrichter und nicht vor Verwaltungsgericht geltend gemacht werden.

5. Am 9. Februar 2009 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein vor Ort durch, wobei die Beschwerdeführer … und … persönlich in Begleitung ihrer Rechtsvertreter (RA Dr. iur. … und lic. iur. …) und seitens der Gemeinde der neue und der bisherige Baufachchef, der Bauberater, der Ingenieur der Gelände- und Höhenkotenmessungen (Geometer), ein Vertreter des Heimat-/Ortsbildschutzes sowie der Anwalt der Vorinstanz (RA lic. iur. …) präsent waren. Ferner war die Bauherrschaft (Eheleute … mit Tochter) samt Rechtsvertreter (RA Dr. iur. …) vor Ort zugegen. Allen Beteiligten wurde dabei nochmals mündlich die Gelegenheit, sich zum geplanten MFH auf Parz. 77, zur Erschliessungssituation, zur Eingliederung ins gewachsene Ortsbild, zur Kubatur und zur Gesamtbauweise zu äussern, wovon allseits Gebrauch gemacht wurde. Von Seiten der Bauherrschaft wurde noch ein definitiver Plan zur Grundstückvermessung durch das dafür zuständige Ingenieurbüro zu den Akten genommen. Zusätzlich wurden seitens des Gerichts noch zwei Fotos vom präsentierten Gelände- und Baukubenmodell (Reliefs) sowie der Aussenfassaden im Querschnitt (Süd/Ost plus Höhenmessangaben) gemacht.