Ortsplanungs-Teilrevision

Rubrum

R 10 105

5. Kammer

URTEIL

vom 8. Februar 2011

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Wiederherstellungs- und Bussverfügung

1. a) … ist Eigentümer der mit einem Wohnhaus überbauten Parzelle Nr. 417 sowie der östlich daran anschliessenden, mit einem Stall bestückten Parzelle Nr. 930 in der Gemeinde …, Gebiet ... Nördlich des Stalls liegt die Parzelle Nr. 1055, deren Eigentümer … ist. Am 21.01.2007 reichte der gehbehinderte … bei der Gemeinde ein Gesuch zum Umbau des Stalls in eine Werkstatt samt überliegender Wohnung ein. Am 06.02.2007 wurde das betreffende Baugesuch amtlich ausgeschrieben, wogegen der Nachbar … am 20.02.2007 innert Frist Einsprache erhob. Nach vorangegangener weiterer Korrespondenz wies der Gemeindevorstand am 21./24.08.2007 das Baugesuch ab und hiess die Einsprache des Nachbarn … gut, soweit darauf eingetreten werden konnte.

b) Eine dagegen gerichtete Beschwerde wies das Verwaltungsgericht am 13. /17.12.2007 ab (VGU R 07 90). Es erwog unter anderem, dass es an sich selbstverständlich sei, dass der Eigentümer einer bereits überbauten Liegenschaft sein Haus im Einklang mit den jeweils geltenden ordentlichen Bauvorschriften ausbauen, umbauen oder erweitern dürfe. Der Sinn und Zweck des Hofstaatrechts bestehe darin, Eigentümer bestehender Bauten in ihrem Besitzstand zu schützen. Es wäre widersprüchlich, sie auf der anderen Seite aber wieder dadurch einzuschränken, dass ihnen das Bauen im Rahmen der ordentlichen Bauvorschriften verwehrt werde. Dadurch würde die möglichst weitgehende Erhaltung der Baufreiheit, welche mit dem Hofstattrecht bezweckt wird, gerade wieder in ihr Gegenteil verkehrt. Wo demnach neben einem Wiederaufbau im Hofstattrecht noch eine Erweiterung des Gebäudes anhand der ordentlichen Bauvorschriften möglich ist, müsse dies in Nachachtung des Grundsatzes der Baufreiheit auch gestattet werden. Man könne sich dies am Beispiel eines nicht zerstörten oder nicht abgerissenen Altbaues veranschaulichen. Ein solches Gebäude dürfe ohne weiteres im Rahmen der geltenden Bauvorschriften erweitert werden. Wenn also die Ausnützungsziffer noch nicht konsumiert, die erlaubte Höhe oder Geschosszahl noch nicht erreicht sei, müsse beispielsweise eine Aufstockung bewilligt werden. Dabei sei es selbstverständlich, dass die zusätzlichen Stockwerke gegenüber dem darunter liegenden Gebäudeteil nach neuem Recht allenfalls grössere Grenzabstände einhalten müssten. Es sei nicht einzusehen, warum diese Regel nicht auch bei Wiederaufbauten im Hofstattrecht gelten soll, da ja durch dieses Institut der bisherige Eigentümer bevorzugt werden soll (PVG 1986 Nr. 24; VGU R 06 60). Auf kommunaler Ebene sei das Hofstattrecht in Art. 7 BG wie folgt geregelt worden: Zweckänderungen seien nur in den Dorfkernzonen zulässig, falls die Bauten den Anforderungen der Hygiene, der Verkehrssicherheit und der Beschaffung der Parkplätze entsprächen (Abs. 2). Werde eine Baute abgerissen oder zerstört, so dürfe sie innert drei Jahren im bisherigen Umfang und mit derselben Zweckbestimmung wiederaufgebaut werden (Abs. 3). Vorliegend erstrecke sich die Besitzstandsgarantie folglich auf bestehende Bauten, die zwar in ihrer Nutzung geändert, aber volumenmässig nicht ausgedehnt bzw. vergrössert werden könnten.

Solche Expansionen wären folglich nur dann zulässig, falls dies aufgrund der ordentlichen Bauvorschriften möglich wäre. Gerade dies sei laut Art. 7 BG jedoch nicht der Fall (Wiederaufbau nur im bisherigen Umfang zulässig), da die neuen Bauteile (Dachstockerweiterung) den Grenzabstand zur Nachbarparzelle Nr. 1055 zweifellos nicht einhielten. Dieser Abstand würde nach Art. 20 BG in der Dorfkernzone 2 mindestens 2.5 m (klein) respektive 4 m (gross) betragen. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 5 BG sei hier offensichtlich mangels Vorliegens der dafür erforderlichen Voraussetzungen (ausserordentliche Verhältnisse und unverhältnismässige Härte) ebenso nicht möglich.

c) Am 01.10.2007 reichte … ein Projektänderungsgesuch ein. Dieses wurde vom Gemeindevorstand unter Auflagen am 30.10.2007 bewilligt, nachdem vom Geometer vorher am 26.10.2007 die Gebäude-, First- und Terrainhöhen festgehalten worden waren.

d) Am 21.05.2008 schrieb die Gemeinde …, es sei festgestellt worden, er weiche vom bewilligten Bauprojekt ab. Ihm wurde Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt und ein sofortiger Baustopp angeordnet.

e) Am 09.06.2008 bestritt …, abweichend zur Bewilligung gebaut zu haben. Er werde eine ausführliche Stellungnahme einreichen. Die privatrechtliche Streitigkeit mit Nachbar … wurde mit Einstellungsverfügung des Kreisamtes Thusis vom 11.12.2007 abgeschlossen. Der Nachbar zog seine Einsprache zurück und gewährte dem Bauherrn … das Recht zur temporären Nutzung eines Landstreifens und eines temporären Durchgangsrechts.

f) Am 15.04.2009 stellte der Geometer erneut die Dach-, First- und Terrainhöhen fest.

g) Am 25.06.2009 schrieb die Gemeinde, bis heute seien weder eine Stellungnahme noch neue Pläne eingereicht worden. … wurde nochmals die Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt. Am 05.08.2009 informierte die Gemeinde über das weitere Vorgehen und die Bauabnahme. Am 27.08.2009 schrieb die Gemeinde, der Bau sei am 24.08.2009 kontrolliert worden. Die Ausführung entspreche nicht den genehmigten Plänen gemäss Bewilligung vom 30.10.2007, sondern der Baueingabe vom 21.01.2007, die von der Gemeinde abgewiesen worden sei, was das Verwaltungsgericht in VGU R 07 90 bestätigt habe. Das Gebäude stehe praktisch auf der Grenze zur Parzelle 1055 des Nachbarn ... … werde eine Frist eingeräumt, ein Näherbaurecht beim Nachbarn … einzuholen. Andernfalls müsste der Neubau entsprechend den genehmigten Plänen geändert werden. Erhalte er kein Näherbaurecht, müsse er bis zum 02.10.2009 die Pläne einreichen, aus welchen ersichtlich sei, wie er den Bau in den rechtmässigen Zustand versetzen wolle. Die Einleitung eines Bussverfahrens werde vorbehalten.

h) Am 15.09.2009 erklärte sich … mit diesem Vorgehen nicht einverstanden. Der Nachbar … habe seine Einsprachen zurückgezogen. Im Weiteren verwies er auf die Stellungnahme vom 14.07.2009.

i) In der Folge versuchte die Gemeinde, die Angelegenheit unter Einbezug des Nachbarn … einvernehmlich zu lösen, was nicht gelang.

j) Am 15.12.2009 beschloss die Gemeinde u.a. ein neues Baugesetz, welches von der Bündner Regierung am 24.08.2010 genehmigt wurde. Das Hofstattrecht wurde in Art. 8 BG neu wie folgt geregelt: Für den Abbruch und die Wiederaufnahme rechtmässig erstellter Gebäude innerhalb der Bauzonen gilt das Hofstattrecht im Rahmen der nachfolgenden Bestimmungen (Abs. 1). Werden rechtmässig erstellte Gebäude innerhalb der Dorfkernzonen, die den geltenden Vorschriften nicht mehr entsprechen, durch höhere Gewalt zerstört oder ganz teilweise abgebrochen, dürfen sie ohne Rücksicht auf die geltenden Vorschriften der Regelbauweise in ihrer bisherigen Lage und Ausdehnung wieder aufgebaut werden, wenn die bestehende oder beabsichtigte neue Nutzung dem Zonenzweck entspricht, keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen und das Baugesuch für den Wiederaufbau innert drei Jahren nach Zerstörung beziehungsweise zusammen mit dem Abbruchgesuch eingereicht wird. Abweichungen bezüglich Lage und Ausdehnung sind gestattet, wenn dadurch der bisherige Zustand verbessert wird und keine überwiegenden nachbarlichen Interessen entgegenstehen (Abs. 2). Besondere Zonenbestimmungen betreffend Ersatzbauten, Gefahrenzonen, Schutzanordnungen des Generellen Gestaltungsplans, Baulinien sowie Abstandsvorschriften gegenüber Kantonsstrassen gehen dem Hofstattrecht vor (Abs. 3).

k) Am 21./22.09.2010 verfügte der Gemeindevorstand, dass … die Baute auf Parzelle 930 auf das Mass gemäss Baubewilligung vom 30.11. (recte 30.10.) 2007 zurückzuführen habe. Hierzu werde ihm eine Frist bis zum 31.12.2010 gewährt. Falls er diese Frist nicht einhalte, werde die Gemeinde auf seine Kosten einen Dritten beauftragen. Er werde mit einer Busse von Fr. 1'000.-- bestraft und habe die Verfahrenskosten von total Fr. 8'027.40 zu übernehmen. Die Gemeinde habe am 21.05.2008 auf eine drohende Baurechtsverletzung aufmerksam gemacht. … habe trotzdem weiter gebaut. Die privatrechtliche Einigung vor dem Kreisamt habe keinen Einfluss, da dort keine Vereinbarung über Höherbau-, Grenz- oder Näherbaurechte getroffen worden sei. Die ausgeführte Baute widerspreche der erteilten Bewilligung. Sie sei rechtswidrig und müsse auf das erlaubte Mass zurückgeführt werden (Art. 94 KRG). Die Baute sei offensichtlich materiell baurechtswidrig. Sie sei nicht nach den bewilligten Plänen erstellt worden. Ein Näher- oder Grenzbaurecht zulasten der Parzelle 1055 liege nicht vor. Eine Einigung mit dem Nachbarn … sei gescheitert. Es gebe keine mildere Massnahme als die Rückführung in den bewilligten Zustand. Das Dach sei folglich teilweise abzubrechen und auf die Grenzabstände gemäss Bewilligung vom 30.10.2010 (recte: 2007) zurückzuführen.

2. Dagegen erhob … am 20.10.2010 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den Begehren um Aufhebung der angefochtenen Wiederherstellungsverfügung und Abweisung der Kostenforderung der Gemeinde. Er habe guten Glaubens im Dachstock des Stalls eine rollstuhlgängige Wohnung realisiert. Er habe, wie im ersten Baugesuch vom 21.01.2007 vorgesehen, das Dach abzuändern, so dass eine Dachneigung von zirka 35% entstehe. Der ursprüngliche Stall habe eine Dachneigung von über 75% gehabt. In … hätten die Dächer alle eine identische Dachneigung. Die Grenzabstände hätten sich vor und nach dem Bau nicht verändert. Durch die Verringerung der Dachneigung und Verbesserung der Dachstockstruktur sei ein Lifteinbau für eine rollstuhlgängige Wohnung möglich geworden. Der Bereich der Erweiterung befinde sich im öffentlichen Raum. Der Nachbar … habe seine privatrechtlichen Einsprachen zurückgezogen. Damit hätten die ursprünglichen Baupläne vom 21.01.2007 bewilligt werden können. Dies habe vom Verwaltungsgericht im früheren Entscheid (VGU R 07 90) nicht mehr berücksichtigt werden können. Er könne weder einen Rückbau noch einen Minderwert für die Parzelle 1055 finanzieren. Die Gemeinde habe bei der neuen Ortsplanung … die ihm ebenso gehörende Parzelle 1177 nicht eingezont; dafür aber 1800 m2 von Parzelle 1128 des Nachbarn …

3. Am 10.11.2010 nahm der Nachbar … zur Sache wie folgt Stellung: Im privatrechtlichen Verfahren vor dem Kreispräsidenten habe er … nur temporäre Rechte (befristete Benutzung eines Landstreifens) erteilt. Das Einverständnis zum ursprünglichen Bauprojekt vom 21.01.2007 habe er auf Anfrage von … im Januar 2008 verweigert. Eine gütliche Einigung sei wegen des Geldes gescheitert. Das Haus sei gegenüber dem Hofstattrecht um 403 cm höher gebaut worden und auch nach der kommunalen Baugesetzgebung um 46.5 cm zu hoch geraten. Das gewaltige Vordach reiche auf seine Parzelle 1055, was inakzeptabel sei.

4. Am 11.11.2010 (Poststempel) beantragte die Gemeinde die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf den angefochtenen Wiederherstellungsentscheid. Die (zweite) Baubewilligung vom 30.10.2007 habe keine Verletzung der Grenzabstände gegenüber Parzelle 1055 vorgesehen. Trotzdem habe … gemäss dem vom Verwaltungsgericht abgewiesenen früheren Baugesuch gebaut. Er habe sich selbst zuzuschreiben, dass mit dem Nachbarn … keine Einigung zu Stande gekommen sei. Er habe beim Baubeginn gewusst, dass sein ursprüngliches Baugesuch vom 21.01.2007 vom Verwaltungsgericht negativ beurteilt worden sei. Zudem habe er im Oktober 2007 selber eine Projektänderung eingereicht, die die Grenzabstände eingehalten habe. Damit sei das die Abstände verletzende Baugesuch gar nicht mehr Gegenstand der Baubewilligung gewesen. Auch bei Rückzug der öffentlichrechtlichen Einsprache gegen die Grenzabstandsverletzung hätte die Gemeinde die Abstandsverletzung nicht tolerieren können. Es sei immer ein im Grundbuch eingetragenes Grenz- respektive Näherbaurecht nötig. Die Gemeinde habe sich stets intensiv für eine gütliche Einigung engagiert.

5. Am 06.12.2010 replizierte ... Zu den amtlichen Vermessungen könne er sich nicht äussern, weil er diese nie gesehen habe. Vorliegend betrage die Firsthöhe ab Terrain des Nachbarn … 11.16 m und die Gebäudehöhe ab Terrain West 7.10 m. In der Dorfkernzone 2 sei die Gebäudehöhe von 10 m und die Firsthöhe von 14 m zulässig. Die Gemeinde habe verschuldet, dass … seinem ersten Baugesuch nicht zugestimmt habe, da sie die ursprünglichen Pläne vom 21.01.2007 nicht herausgegeben habe. Art. 7 BG lege weder die Dachformen noch die Dachneigungen fest, weshalb diesbezüglich die überlieferte Bauweise gelte. Er habe im konkreten Fall lediglich eine Wohnung erstellt und die überlieferte Bauweise eingehalten. Das Vordach sei bloss 50 cm lang. Weil die Gemeinde die abgeänderten Pläne bewilligt habe, sei heute nur noch zu beurteilen, ob eine Lösung im Bereich der Mehr- oder Minderwertexpertise von Emanuel Mark möglich sei. In diesem Verfahren würden von beiden Parteien Ausführungen gemacht und Behauptungen aufgestellt, die nicht ausschliesslich der Ehrlichkeit und Wahrheit angehörten. Klarheit könne nur durch einen Augenschein verschafft werden.

6. In ihrer Duplik vom 13.12.2010 hielt die Gemeinde an ihren Anträgen fest. … habe sich nicht der überlieferten Bauweise angepasst, weil er erhöht gegenüber der bisherigen Substanz gebaut und dabei Grenzabstände und Dachneigungen nicht eingehalten habe. Den Ausnahmeartikel könnte er nur dann in Anspruch nehmen, falls der Nachbar zustimme. Öffentliche Interessen würden keine betroffen und das Grenz- bzw. Näherbaurecht könnte so bewilligt werden. Der Streit zwischen … und dem Nachbarn … habe die Gemeinde nichts zu kümmern.