Bauen ausserhalb der Bauzonen

1.

Da der Sachverhalt aufgrund der dem Gericht vorliegenden Akten (Quartierplanakten mit Plänen) genügend erstellt ist, kann auf den vom Beschwerdeführer beantragten Augenschein verzichtet werden.

2.

In materieller Hinsicht ist vorweg festzuhalten, dass dem Verwaltungsgericht bei der Überprüfung von Quartierplänen aufgrund von Art. 33 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) eine uneingeschränkte Kognitionsbefugnis zusteht. Es hat mithin nicht nur zu prüfen, ob die den Plan festsetzende Behörde das ihr zustehende Planungsermessen überschritten oder missbraucht, also eine Rechtsverletzung begangen hat, sondern ebenso, ob das Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt worden ist. Als mit voller Kognition betraute Behörde hat es dann einzuschreiten, wenn sich die angefochtene Planfestsetzung als unzweckmässig oder unangemessen erweist. Diese Prüfung setzt eine bestmögliche Abwägung der schutzwürdigen öffentlichen und privaten Interessen voraus und verlangt die Beantwortung der Frage, ob bei der umstrittenen Planung in Beachtung des Verhältnismässigkeitsprinzipes im Rahmen des Planungszweckes jene Anordnungen getroffen wurden, die in ihrer gesamten Auswirkung alle Betroffenen am wenigsten belasten. Diese erweiterte Kognitionsbefugnis bedeutet jedoch nicht, dass das Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz die Stellung einer oberen Planungsbehörde einnimmt. So kann es bei zwei oder mehreren Varianten, die vor der Zweckmässigkeitsprüfung standhalten, die gemeindliche Lösung nicht einfach aufheben und eine andere der zweckmässigen Lösungen an die Stelle einer angemessenen kommunalen Planfestsetzung setzen. Insofern hat das Verwaltungsgericht die Entscheidungsfreiheit, die den Planungsträgern zusteht, zu respektieren (VGU R 08 50, R 07 65; PVG 1993 Nr. 43).

Das Bundesgericht hat dazu ferner festgehalten, dass es mit den Rechtsschutzerfordernissen von Art. 33 RPG vereinbar sei, wenn die Beschwerdebehörde zwar die angefochtene Nutzungsplanung voll überprüfe, sich aber nach Massgabe ihrer Rolle, die sie als Rechtsmittelinstanz im betreffenden Sachzusammenhang sachlich und institutionell erfüllt, bei der Überprüfung zurückhalte (vgl. BGE 114 Ia 247). Dies gilt sachlich insbesondere dort, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen. Die Rechtsmittelinstanz hat aber soweit auszugreifen, dass die übergeordneten vom Kanton zu sichernden Interessen, wie etwa dasjenige an der Bauzonenbegrenzung, einen angemessenen Platz erhalten. Sie hat sich zudem - institutionell - auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie darf nichts Neues schöpfen, sondern sie hat die kommunalen Planungen an einem Sollzustand zu messen. Fehlt es an dem dazu erforderlichen Massstab, so kann die Natur der Sache einer Nachprüfung entgegenstehen. Hier nicht einzugreifen, verstösst nicht gegen den Auftrag, voll zu prüfen (vgl. BGE 114 Ia 248; VGU R 10 24).

Bei der vorliegend umstrittenen Quartierplanung geht es offensichtlich nicht um übergeordnete Interessen, sondern um rein lokale Anliegen. Die vom Beschwerdeführer aufgeworfenen Fragen sind daher mit der umschriebenen Zurückhaltung zu prüfen.

3.

a) Der Beschwerdeführer verlangt die Änderung des Quartierplans derart, dass ihm für die gemäss Anhang 6, Neuzuteilungstabelle, zugunsten der neuen Strassenparzelle abzutretenden 92 m² Realersatz geleistet werde. Ferner beantragt er die Aufhebung von Art. 24 Abs. 3 und 4 QPV, wonach entlang der Quartierstrasse keine separaten Ausweichstellen erstellt werden und die privaten Zufahrten für das Kreuzen von Fahrzeugen zur Verfügung stehen sollen, sowie das daraus folgende Verbot zur Absperrung von Einfahrten und Vorplätzen entlang der Quartierstrasse zwecks Gewährleistung deren Befahrbarkeit für das Kreuzen von Fahrzeugen.

b) Diesbezüglich ist vorweg festzuhalten, dass der Beschwerdeführer die im Quartierplan „…“ vorgesehene Erschliessung von Nordwesten - ab der alten …strasse - her zu Recht nicht in Frage stellt, nachdem diese der im Rahmen der Ortsplanungsrevision 2005 festgelegt (vgl. Genereller Erschliessungsplan 1:2000 vom 17. März 2005) und damit der damals zusätzlich geprüften, jedoch nicht weiterverfolgten Erschliessungsvariante "Nordost" vorgezogen worden ist. Hingegen verlangt er - als primäre konkrete Ausgestaltung seines Realersatzantrages - insofern eine Anpassung der Linienführung, als dass die geplante Strasse um ca. 3,7 m zulasten der benachbarten Parzellen Nrn. 416 und 745 gegen Südosten hin zu verschieben sei.

c) Auch die vorgesehene Höhe der in Aussicht gestellten Entschädigung für die Minderzuteilung von Fr. 300 pro m2 stellt er nicht grundsätzlich in Frage, sondern bestreitet diese lediglich mit Nichtwissen, dass die vorgesehene Entschädigung pro m2 dem ortsüblichen Verkaufspreis entspreche. Sodann hat er davon abgesehenen, einen konkreten, näher begründeten Antrag auf Erhöhung zu stellen, wovon Vormerk zu nehmen ist.

4.

a) Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers ist es mit der Eigentumsgarantie vereinbar, wenn bei einer Landumlegung für Anlagen, die dem Umlegungsgebiet dienen, Landabzüge gemacht werden (vgl. BGE 100 Ia 230; Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Auflage, Bern, 2008, Seite 292). Im Flächenabzug für derartige Zwecke liegt regelmässig keine Expropriation, weil er eine vorzugslastähnliche Gegenleistung der Grundeigentümer für die ihnen aus der Ausführung der Umlegung zukommenden Vorteile darstellt (BGE 100 Ia 230). Diese Ordnung lag bereits Art. 42 aKRG zugrunde, welcher ausdrücklich einen unentgeltlichen Abzug von Flächenanteilen für die notwendige Erschliessung vorsah, und sie wurde denn auch in Art. 69 KRG, in Kraft seit 1. November 2005, bestätigt.

b) Wie in der zitierten Bestimmung vorgesehen, soll nun auch im Rahmen der vorliegend streitigen Quartierplanung ein für die Gemeinde unentgeltlicher Flächenabzug erfolgen. Die Mehr- und Minderzuteilungen gemäss Anhang 6 werden aber gemäss Anhang 10 (Provisorische Kostenzusammenstellung) der QPV unter den Quartierplanbeteiligten (ohne Gemeinde) ausgeglichen, indem diejenigen Grundeigentümer mit Mehrzuteilung Fr. 300.-- pro Quadratmeter bezahlen bzw. diejenigen Grundeigentümer mit Minderzuteilung Fr. 300.-- pro Quadratmeter erhalten. Entsprechend erhält der Beschwerdeführer, obwohl die ihm weniger zugeteilte Fläche von 92 m² einzig der Erschliessung des Quartierplangebietes dient, eine Entschädigung. Ob dem Beschwerdeführer im Lichte von Art. 69 KRG betrachtet überhaupt eine Entschädigung für die ihn treffende Minderzuteilung zusteht, kann an sich offen gelassen werden. Nachdem der Wertausgleich aber (wenn auch nicht in den Quartierplanbestimmungen direkt) zumindest im Zuge der in Anhang 10 der QPV erfolgten provisorischen Kostenzusammenstellung vorgesehen worden ist, ist ihm die Entschädigungsberechtigung zu gewähren, unbesehen davon, wozu die abgezogenen Flächen dienen.

c) Entsprechend gelangt die ständige bundesgerichtliche Rechtsprechung zum Tragen, wonach der betroffene Eigentümer nach Massgabe von Art. 26 Abs. 2 BV Anspruch auf volle Entschädigung hat (Hänni, a.a.O, Seite 291; BGE 116 Ia 185; BGE 100 Ia 226). Ist das öffentliche Interesse für die Landumlegung zu bejahen, ist voller Realersatz zu gewähren (Äquivalenzprinzip). Nur wenn Realersatz aus besonderen Gründen - zum Beispiel wegen der technischen Erfordernisse des Unternehmens - nicht möglich ist, so liegt in der Regel ein Eingriff vor, der einer Enteignung gleichkommt, wofür ein Ausgleich in der Höhe des Verkehrswertes, das heisst, der vollen Entschädigung im Sinne von Art. 26 BV, zu leisten ist. Die in Geld auszugleichenden Mehr- oder Minderzuteilungen wie auch Wertunterschiede müssen sich diesfalls aber in engen Grenzen halten (Hänni, a.a.O., Seite 291 mit Hinweisen), was vorliegend selbst aus Sicht des Beschwerdeführers der Fall ist.

d) Vorliegend ist, wie die Gemeinde in ihren Rechtsschriften, auf die diesbezüglich anstelle von Wiederholungen verwiesen wird, zutreffend dargelegt hat, davon auszugehen, dass die vom Beschwerdeführer verlangte Leistung von Realersatz gegenüber und zu Lasten der Nachbarparzellen Nrn. 416 und 745 ausser Betracht fallen muss. Sie würde eine Verschiebung dieses Astes der Quartierstrasse gegen Südosten bedingen und die Baufelder auf den beiden erwähnten Parzellen, und damit auch deren Überbaubarkeit, in erheblichem Masse schmälern, was weder im Interesse der Gemeinde und der Öffentlichkeit wäre, noch im Interesse der betroffenen Grundeigentümer liegt. Auch dem Beschwerdeführer würde die Zusprechung der zusätzlichen 92 m² auf der Südostseite seines Grundstückes nicht viel nützen, weil dadurch die Überbaubarkeit seiner Parzelle nicht wesentlich erhöht würde. Ebenso wenig kommt die Leistung von Realersatz gegenüber und zu Lasten der Parzelle Nr. 597 in Frage. Die Verschiebung der Nordostgrenze von Parzelle Nr. 598 zulasten von Parzelle Nr. 597 würde diese in der Überbaubarkeit des derzeit noch unüberbauten südwestlichen Teils unverhältnismässig stark einschränken. So etwa dadurch, als die mit der geplanten Linienführung mögliche Erstellung eines zweiten Gebäudes unnötig erschwert, wenn nicht gar verunmöglicht würde. Dem Beschwerdeführer würde demgegenüber aus der Verschiebung lediglich ein geringer Vorteil entstehen, welcher aber - weil sich die Überbaubarkeit der ihm gehörenden Parzelle nur geringfügig verbessern würde - die aus der Verschiebung entstehenden Nachteile für die anderen Privaten und die Öffentlichkeit nicht zu überwiegen vermag. Damit steht fest, dass die von der Gemeinde gewählte Parzellierung und konkrete Linienführung der neuen Quartierstrasse sowohl in einem gewichtigen öffentlichen Interesse als auch im privaten Interesse der benachbarten Grundeigentümer, wogegen das relativ bescheidene private Interesse des Beschwerdeführers an einer Verlegung der Strasse und Gewährung von weiteren 92 m2 Land als Realersatz offenkundig nicht aufzukommen vermag. Im Lichte der eingangs umschriebenen Kognition des Verwaltungsgerichtes ist daher die von der Gemeinde gewählte Lösung zu bestätigen und die Beschwerde diesbezüglich entsprechend abzuweisen.

5.

Kein Erfolg ist sodann auch dem Antrag nach Aufhebung der Art. 24 Abs. 3 und 4 QPV beschieden. Auch wenn aufgrund der angerufenen Bestimmungen, entlang der neuen Quartierstrasse keine Ausweichstellen erstellt werden und private Einfahrten und Vorplätze zwecks Schaffung von Kreuzungsmöglichkeiten nicht mit Ketten abgesperrt werden dürfen, bringt die dort enthaltene Verpflichtung nicht die vom Beschwerdeführer befürchteten Konsequenzen (z.B. Pflicht zur dauernden Freihaltung, Verbot der Parkierung) mit sich. Vielmehr ist diese Verpflichtung in Art. 24. Abs. 4 zweiter Satz QPV unter Verweis auf Art. 20 Abs. 5 QPV insofern abgeschwächt worden, als Parkfelder ausgeschieden werden dürfen und bei Belegung derselben deren Benützung für den Fahrverkehr ausgeschlossen ist. Entsprechend erweist sich die aus der angerufenen Bestimmung resultierende Verpflichtung als zweck- und verhältnismässig, weshalb die Beschwerde auch in diesem Punkt und mithin vollumfänglich abzuweisen ist.

6.

Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Beschwerdeführers (Art. 73 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, VRG). Der Gemeinde, welche in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat, steht keine Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG). Keine Parteientschädigung steht den Beigeladenen zu, da sie allesamt von einer Beteiligung am Verfahren abgesehen haben