R 2010 27
Steuererlass
Rubrum
R 10 27
5. Kammer
URTEIL
vom 19. Oktober 2010
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch
1. In VGU R 07 107 und 113 hiess das Verwaltungsgericht zwei Beschwerden gut und hob einen Bau- und Einspracheentscheid der Gemeinde … auf, welcher einen Abbruch des bestehenden Stalls und Neubau eines Einfamilienhauses auf Parzelle 206 in der Erhaltungszone … zum Gegenstand hatte. Begründet wurde dieser Entscheid damit, dass die beabsichtigte unterirdische Volumenerweiterung (Erstellung eines kompletten Untergeschosses) gemäss Art. 31 Abs. 2 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) nicht zulässig sei.
Am 17. April 2009 stellte … das Gesuch, den auf Parzelle 206 befindlichen Stall in ein Wohnhaus umzubauen.
Am 10. Juni 2009 erteilte der Gemeindevorstand … die Bewilligung unter - hier nicht relevanten - Auflagen. Der Gemeindevorstand stellte fest, dass das Baugesuch zwar habe ausgeschrieben werden können, indessen noch ein Höhenfixpunkt mit Bezug zur Baute zu erbringen sei. Als Höhenfixpunkte wurden gemäss einer Aufnahme des Ingenieurbüros … AG vom 12. Mai 2009 der Boden des Schorrgrabens (1644.81 m.ü.M.) und die Höhe der beiden Firstenden OK Dach (1650.64 m.ü.M. und 1650.70 m.ü.M.) festgelegt. In die Bewilligung wurden diese Höhenfixpunkte soweit ersichtlich aber nicht übernommen.
Mit Schreiben vom 7. Juli 2009 verfügte der Gemeindevorstand einen Baustopp. Man habe festgestellt, dass beim Umnutzungsprojekt die Holzwände abgetragen worden seien, obwohl keine Bewilligung für Abbrechen, Abtragen oder Abtrölen der Holzbalken vorliege. Am 8. Juli 2009 schrieb …, die Entfernung des Holzstricks sei auf Empfehlung des Holzbauers erfolgt. Dieser habe zusammen mit dem Vertreter der Denkmalpflege das Abtrölen als beste Möglichkeit gesehen, um danach den Wiederaufbau fachmännisch einwandfrei und statisch korrekt garantieren zu können. Der Holzstrick sei nummeriert, so dass beim Wiederaufbau dieselbe Reihenfolge gewährleistet werden könne. Nach erfolgter Baumeisterarbeit werde der ursprüngliche Strick wieder zusammengesetzt, wobei einzelne verfaulte Hölzer ersetzt würden. Die Aussenmasse blieben erhalten und eine Volumenvergrösserung finde nicht statt. Die Grundmauern blieben bestehen und der Holzstrick werde wieder verwendet. Von einem vollständigen Abbruch könne keine Rede sein. Am 8. Juli 2009 hob der Gemeindevorstand den Baustopp wiederum auf. Mit den Bauarbeiten könne gemäss Bewilligung weitergefahren werden. Die Nichtinformation des Gemeindevorstandes über das geplante Abtrölen werde gerügt. Beim Wiederanbringen des Holzstricks seien nur jene Balken zu ersetzen, welche nachweislich faul seien. Am 28. August 2009 schrieb die Gemeinde …, dass die aktuellen Masse des Baus von den genehmigten Bauplänen nicht tolerierbar abwichen. Die Messung des Daches OK Nordfassade habe am 12. Mai 2009 einen Fixpunkt von 1650.70 m.ü.M. ergeben. Nun seien 1650.84 m.ü.M. gemessen worden, was eine Differenz von 14 cm ergebe; dies, obwohl die Lattung inklusive das neue Steindach noch nicht angebracht seien. Es sei nach Fertigstellung des Daches mit einer Abweichung von insgesamt zirka 34 cm zu rechnen. Zudem weise das Unterdach anstelle der acht genehmigten Pfetten lediglich deren drei auf. Weiter habe man festgestellt, dass der Boden mit 1644.54 m.ü.M. 27 cm unterhalb des Schorrgrabens liege. Gemäss genehmigten Bauplänen habe der fertige Boden auf Höhe des Schorrgrabens platziert zu werden. Weiter sei festgestellt worden, die Absenkung mit den drei Treppenstufen liege anstelle der bewilligten 60 cm unter dem Boden EG bereits 74 cm tiefer. Das Dach sei so zu korrigieren, dass OK des fertigen Daches der genehmigten Kote von 1650.70 m.ü.M. entspreche.
Zudem seien die bewilligten acht Pfetten einzulegen. Die Dachneigung habe der Neigung des Gebäudes vor dem Umbau zu entsprechen. Der Boden EG inklusive Absenkung sei so zu korrigieren, dass die genehmigten Masse eingehalten würden. Die Arbeiten seien zwingend nach den eingereichten und bewilligten Bauplänen auszuführen. Abweichungen würden maximal im Zentimeterbereich toleriert. Änderungen seien schriftlich und vor Ausführung zur Genehmigung zu unterbreiten. Die Beurteilung durch den Denkmalpfleger entbinde nicht von dieser Pflicht. Am 8. Oktober 2009 schrieb der Gemeindevorstand, das Dach sei zurück gebaut und die Pendenz des zu hohen Daches sei erledigt. Betreffend Pfetten erwarte man revidierte Baupläne. Der Kamin sei auf die bewilligte Höhe von 50 cm ab Dachoberkante abzutragen. Der Boden Erdgeschoss OK fertig Boden habe die Kote 1644.81 m.ü.M. einzuhalten. Die zusätzlich bewilligte Tiefe der Grube sei einzuhalten wie bewilligt (60 cm). Beide Böden seien mit Beton oder Überzug auf die richtige Höhe aufzugiessen. Eine Holzkonstruktion zur Ausgleichung sei nicht zulässig. Die Terrainveränderungen in der Nähe der Westfassade seien unzulässig. Sie seien bis zum Bauende zu korrigieren. Die auf der Mauer zum Nachbargrundstück 207 entfernte Absturzsicherung sei wieder herzustellen. Am 30. Oktober 2009 schrieb der Gemeindevorstand, auf der Parkierungsfläche (Eigentum der Gemeinde, Nutzungsbefugnis als Parkplatz zu Gunsten …) seien Terrainveränderungen erfolgt, was rückgängig zu machen sei.
Am 20. November 2009 stellte … mit Schreiben an den Gemeindevorstand fest, dass der Rückbau des Hausdaches, die revidierten Pläne betreffend Dach und der Kamin gemäss Schreiben vom 8. Oktober 2009 erledigt seien. Betreffend Böden Erdgeschoss und Grube sei zunächst festzuhalten, dass die bewilligte Raumhöhe von 2.10 m im EG eingehalten sei. Mit Rücksicht auf die Installationen habe man die festgelegte Kote leicht unterschritten. Die Abweichung betrage nur rund zirka 7 cm. Isolation und Bodenheizung machten rund 10 cm aus. Die Grube habe um zirka 40 cm gesenkt werden müssen, wegen der Höhe des Boilers. Damit habe man keinen zusätzlichen Wohnraum geschaffen. Die Veränderung sei rechtmässig. Terrainveränderungen hätten keine stattgefunden. Falls Boden der Gemeinde beeinträchtigt worden sei, werde dieser wieder hergestellt (Schreiben vom 25. November 2009: Diskussionspunkt betreffend Parkplätze könne nur der Bodenbelag sein). Die Entfernung des Zauns bedürfe keiner Bewilligung. Am 18. Dezember 2009 hielt der Gemeindevorstand an seinem Standpunkt fest. Bezüglich Zaunentfernung wies er auf die Meldepflicht hin. Der Gemeindevorstand lehnte den Antrag auf Bewilligung der Abweichungen ab und verlangte die Vollendung entsprechend den bewilligten Plänen oder die Einreichung eines Projektänderungsgesuchs. Am 6. Januar 2010 wies der Gemeindevorstand ein am 22./23. Dezember 2009 eingereichtes Projektänderungsgesuch zur Vervollständigung zurück. Am 10., mitgeteilt am 11. Februar 2010, bewilligte der Gemeindevorstand … … teilweise die nachgesuchte Umnutzung seines in …, auf Parzelle 206 gelegenen Gebäudes (Dispositivziff. 1). Sie verweigerte die Bewilligung der Kote des fertigen Bodens Erdgeschoss Oberkant auf 1644.72 m.ü.M. (Dispositivziff. 2) und der Terrainveränderung auf Parzelle 362 zum Parkieren des Autos und ordnete die Begrünung dieses Terrains an (Dispositivziff. 3). Den Sitzplatz bewilligte sie unter der Auflage, dass die alten Steinplatten lose verlegt werden müssten und auf das Fugen zu verzichten sei. Zudem dürfe keine Terrainveränderung vorgenommen werden (Dispositivziff. 4). Unter Dispositivziff. 5 erlegte die Gemeinde … die Kosten für die externe Bauberatung gemäss Art. 52 des Baugesetzes … (BG) auf.
2. Dagegen erhob der … Beschwerde und verlangte die Aufhebung des angefochtenen Entscheides. Dem Bauvorhaben sei die Bewilligung gemäss Revisionsgesuch vom Dezember 2009 und Revisionsplänen vom 17. Januar 2010 zu erteilen. Die Gemeinde begründe ihr Beharren auf der Kote von 1644.81 im EG nicht. Sie gehe nicht auf die Tatsache ein, dass die im EG bewilligte Raumhöhe von 2.10 m eingehalten sei. Die bewilligte Kote der Gebäudehöhe (1651.09 m.ü.M.) sei sogar um 0.5 Meter unterschritten; erreicht: 1650.59). Es gebe keine öffentlichen Interessen an der Einhaltung der Kote. Die Vorschriften von Art. 31 KRG seien respektiert worden. Im Boden seien Isolation und Bodenheizung eingebaut worden. Die Abweichung sei minimal (9 cm). Der Beschwerdeführer habe nichts an Höhe gewonnen. Die mangelnde Begründung sei eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Bei der Grube im EG betrage die Absenkung 89 cm (Abweichung 29 cm). Sie diene nicht als Wohnraum, nur als Installationsraum. In einem vergleichbaren Fall habe man eine Absenkung von rund 1.5 m bewilligt. Der Parkplatz sei nur im Rahmen von zirka 10 cm ausgeglichen worden, was erlaubt sei. Die Begrünung erfolge. Terrainanpassungen bis zu 0.8 m Höhe oder Tiefe und einer veränderten Kubatur von 100 m³ seien bewilligungsfrei. Es gebe keine Grundlage, die Abdeckung des Sitzplatzes mittels losen Platten zu verlangen. Es gebe andere Beispiele, wo die Verfugung der Platten zugelassen worden sei. Ferner sei den Witterungsverhältnissen Rechnung zu tragen. Die Auferlegung der externen Bauberatungskosten sei ein Blankoscheck.
3. Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde. Der Baugesuchsteller habe die bewilligte Firsthöhe um 7 cm überschritten und wolle das EG um 9 cm absenken, dies ergebe eine zusätzliche Gebäudehöhe von 16 cm. Zudem sei ihm bereits baurechtswidrig eine Mehrhöhe von rund 20 cm bewilligt worden (Abstellen auf das Niveau des Schorrgrabens statt auf die Bodenplatte). Ohne dieses Entgegenkommen hätte die Raumhöhe weniger als 2 m betragen. Jetzt ergebe sich eine Mehrhöhe von 20 + 16 cm, somit 36 cm. Die damit verbundene Volumenausdehnung sei nach Ansicht des Gemeindevorstandes baurechtswidrig. Hier sei nur eine Umnutzung gemäss Art. 31 Abs. 2 KRG, kein Abbruch und Wiederaufbau gemäss Art. 31 Abs. 3 KRG bewilligt worden. Es sei zu beurteilen, ob eine zusätzliche Gebäudehöhe von 36 cm bewilligungsfähig sei. Hier werde Art. 31 Abs. 2 KRG verletzt ("innerhalb des bestehenden Volumens"). Hier habe der Beschwerdeführer einen Teilabbruch und Wiederaufbau durchgeführt. Es sei irrelevant, ob der Bau nach Art. 31 Abs. 2 oder 3 KRG beurteilt werde, weil auch Art. 31 Abs. 3 KRG bloss Abweichungen im Zentimeterbereich zulasse. Über allfällige Wiederherstellungsmassnahmen oder eine Duldungsverfügung werde separat zu entscheiden sein. Beim Parkplatz überstiegen das bergseitige Abgraben und das talseitige Anböschung 10 cm bei weitem. Sie lägen bei rund 30-50 cm, was nach Art. 33 Abs. 4 BG nicht zulässig sei. Die Gemeinde hätte eigentlich wegen Fehlens einer entsprechenden Regelung in der Grundordnung (GEP) gar keinen Parkplatz gestatten dürfen. Die Gemeinde habe aus ästhetischen Gründen beim Sitzplatz das Verlegen loser Steinplatten angeordnet. Dies liege innerhalb ihres Ermessensspielraums. Die Kosten für die externe Bauberatung würden separat mittels anfechtbarer Verfügung in Rechnung gestellt.
4. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten fest, ohne wesentliche neue Gesichtspunkte aufzuzeigen.
5. Am 14. Oktober 2010 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem der Beschwerdeführer mit seiner Mutter und seiner Anwältin sowie der Gemeindepräsident und der Baufachchef mit dem Rechtsvertreter der Gemeinde teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.
a) Die Gemeinde ist der Auffassung, der Beschwerdeführer habe in verschiedener Hinsicht gegen die erteilte Baubewilligung und damit gegen Art. 31 KRG verstossen. Diese Bestimmung hat folgenden Wortlaut:
"Erhaltungszonen dienen der Erhaltung von landschaftlich und kulturgeschichtlich wertvollen Kleinsiedlungen. Bauten und Anlagen sind in ihrem ursprünglichen Charakter und in ihrer Substanz zu erhalten. Die Umgebung ist im landschaftstypischen Zustand zu belassen. Neubauten sind nicht zulässig. Alle Bauvorhaben unterliegen der Gestaltungsberatung. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig.
Gebäude, die im Zeitpunkt der Baueingabe noch bestimmungsgemäss nutzbar und im Zonenplan oder im Generellen Gestaltungsplan weder als integral geschützt noch als landwirtschaftlich notwendig bezeichnet sind, dürfen innerhalb des bestehenden Volumens umgebaut und in ihrer Nutzung geändert werden. Die bauliche Grundstruktur, die äussere Erscheinung sowie der ursprüngliche Charakter des Gebäudes sind in den wesentlichen Zügen zu wahren. Störende frühere Eingriffe sind zu beseitigen. Untergeordnete Anbauten können im Interesse der Erhaltung historischer Bausubstanz bewilligt werden.
Der Wiederaufbau nach Zerstörung ist gestattet. Die Gemeinden können im Baugesetz auch den Wiederaufbau nach Abbruch für zulässig erklären. Baubewilligungen für Wiederaufbauten dürfen nur erteilt werden, wenn
die bisherige Baute noch bestimmungsgemäss nutzbar war;
die Ersatzbaute in Bezug auf Lage, Grösse, Form, Stellung, Gestaltung, Konstruktion und Material der ursprünglichen Baute im Wesentlichen entspricht;
das Gesuch für den Wiederaufbau innerhalb von drei Jahren nach der Zerstörung oder zusammen mit dem Abbruchgesuch eingereicht wird."
Von der in Art 31 Abs. 3 KRG eingeräumten Befugnis, den Wiederaufbau nach Abbruch zu gestatten, hat die Gemeinde in Art. 33 ihres revidierten Baugesetzes Gebrauch gemacht. Materiell sind die Vorschriften des kantonalen Rechtes jedoch unmittelbar anwendbar und zwingend, können also von den Gemeinden nicht gelockert werden.
b) Das Verwaltungsgericht hat in dem ebenfalls den Beschwerdeführer betreffenden Urteil VGU R 07 107/113, bei dem es um einen Abbruch und Wiederaufbau derselben Baute ging, zu Art 31 KRG folgende grundsätzliche Überlegungen angestellt, die auch für den vorliegenden Fall gelten:
"Nach dem bereits erwähnten Art. 31 Abs. 2 KRG dürfen Gebäude, die im Zeitpunkt der Baueingabe noch bestimmungsgemäss nutzbar und im Zonenplan oder im Generellen Gestaltungsplan weder als integral geschützt noch als landwirtschaftlich notwendig bezeichnet sind, innerhalb des bestehenden Volumens umgebaut und in ihrer Nutzung geändert werden. Der Wortlaut dieser Bestimmung unterscheidet nicht zwischen ober- und unterirdischem Gebäudevolumen, sondern stellt auf die gesamte Gebäudekubatur ab. Die von der Bauherrschaft angestrebte Volumenerweiterung erweist sich daher schon nach dem klaren Wortlaut der anwendbaren Bestimmung her als unzulässig. Wie die Beschwerdeführer zudem zu Recht geltend machen, lehnt sich die Umschreibung der Erhaltungszone in Art. 31 KRG inhaltlich an die früher geltende Regelung von Art. 27a KRG und Art. 14 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO) sowie die gestützt darauf entwickelte Praxis an (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 311). Art. 27a des alten KRG wurde vom Verwaltungsgericht in ständiger Rechtsprechung dahingehend ausgelegt, dass auch Veränderungen des Gebäudevolumens, welche nach aussen nicht sichtbar werden, unzulässig seien. In der Erhaltungszone sollten ausschliesslich die bestehende und nicht eine neu konzipierte und neu strukturierte Bausubstanz erhalten werden. Diese Rechtsprechung wurde vom Bundesgericht geprüft und für sachgerecht und dem Sinn und Zweck des Gesetzes entsprechend beurteilt. Zum Sinn und Zweck der Bestimmung hielt das Bundesgericht in einem Entscheid vom 7. April 1997 (1A.350/1996 sowie 1P.586/1996) auf S. 8, E. 3a was folgt fest:
"Dieser liegt in der Erhaltung bestehender Bausubstanz und keineswegs (allein) in der Erhaltung des Ortsbildes (vgl. die Hinweise in BGE 118 la 446 E. 2c S. 452 und E. 4 S. 454 f.). In diesem Urteil wird dargelegt, und die Gemeinde wiederholt es in ihrer Vernehmlassung an das Bundesgericht im heutigen Verfahren, dass den zu diesem Zweck ermöglichten Umnutzungen in baulicher Hinsicht enge Grenzen gesetzt sind. Abgesehen davon, dass diese Auffassung sich auf den Wortlaut sowohl von Art. 42 BauG als auch von Art. 27a Abs. 2 KRG (Zweckänderungen sind zulässig innerhalb der bestehenden Bausubstanz) stützen lässt, erweist sie sich auch als sachgerecht: Würden nach aussen nicht sichtbare Volumenerweiterungen zugelassen, so würde dies substanzielle Vergrösserungen des umbauten Raumes, die Einrichtung von zuvor nicht vorhandenen Nebenräumen im Untergeschoss und insgesamt eine unerwünschte Intensivierung der Nutzung ermöglichen."
Diese Überlegungen des Bundesgerichtes beanspruchen auch unter der Herrschaft des neuen Rechtes Gültigkeit. Dieses hat materiell bezüglich des Gebotes der Beibehaltung des bestehenden Gebäudevolumens keinerlei Neuerungen gebracht. Insbesondere stünde die Erweiterung der Gebäudekubatur nach wie vor im Gegensatz zu den sich schon aus dem Gesetz ergebenden Zielsetzungen der Erhaltungszonen. Dies gilt umsomehr, wenn es - wie vorliegend - gar nicht um die Erhaltung historischer Bausubstanz, sondern um einen Wiederaufbau nach Abbruch geht, handelt es sich doch bei dieser vom Gesetz eingeräumten Möglichkeit um ein Entgegenkommen des Gesetzgebers an die Grundeigentümer, die eigentlich im Gegensatz zu den Zielsetzungen der Erhaltungszonen steht. Die oben umschriebenen Erweiterungen des Gebäudevolumens erweisen sich daher als klar unzulässig."
2.
Für das zur Diskussion stehende Bauvorhaben ergibt sich daraus unter Würdigung des oben geschilderten Sachverhaltes Folgendes:
a) Die Gemeinde ist der Ansicht, mit dem unbewilligten Teilabbruch des Holzstricks liege ein nach Abbruch erstellter Wiederaufbau vor, also eine Baute gemäss Art. 31 Abs. 3 KRG. Dies trifft nicht zu. Erstens liegt (im Gegensatz zu VGU R 07 107 und 113) keine derartige Bewilligung vor. Zweitens stellte der Teilabbruch des Holzstricks mit anschliessendem Wiederaufbau eine bautechnische Massnahme dar. Es wurde keine Ersatzbaute im Sinne von Art. 31 Abs. 3 Ziff. 2 KRG erstellt, sondern der Holzstrick wurde wieder aufgebaut. Dieses sogenannte Abtrölen mit nachfolgendem Auftrölen gilt nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes als Gebäudesanierung bzw. Umbaumassnahme (vgl. PVG 1988 Nr. 26 und 1986 Nr. 32). Es handelt sich hier somit klar um ein Gebäude gemäss Art. 31 Abs. 2 KRG (Umbaute) und ist als solches zu beurteilen.
b) Was das Volumen anbetrifft, sieht Art. 31 Abs. 2 KRG - wie erwähnt - vor, dass nur innerhalb des bestehenden Volumens umgebaut werden darf. Indessen dürfen untergeordnete Anbauten im Interesse der Erhaltung historischer Bausubstanz bewilligt werden. Das Interesse der Erhaltung historischer Bausubstanz besteht vorliegend darin, dass eben "nur" ein Umbau erfolgt und nicht ein Wiederaufbau nach Abbruch, welcher die Erstellung einer Ersatzbaute zur Folge hat. Erfolgt "nur" ein Umbau, bleibt die bestehende Baute weiter bestehen.
c) Vorliegend geht es darum, ob der Boden im EG 9 cm unter die Kote 1644.81 m.ü.M. und der Boden des Installationsraumes 29 cm unter die Kote 1644.21 m.ü.M. abgesenkt werden durften. Das Dach respektive die Gebäudehöhe können indessen hier keine Rolle mehr spielen, da die Gemeinde diesbezüglich bereits verfügt hat. Es drängen sich dazu trotzdem einige Bemerkungen auf:
Etwas unglücklich wurden die zwei Dachfixpunkte in der Messung vom 12. Mai 2009 OK Dach beim First festgelegt. Besser wäre es gewesen, man hätte sie UK Dach (Dachhaut) festgelegt und zwar nicht nur beim First, sondern auch bei den Gebäudeecken. Das Resultat ist nun, dass dem Beschwerdeführer natürlich nicht entgegengehalten werden kann, er überschreite mit dem gegenüber dem ursprünglichen Eternitdach voluminöseren Steindach die zulässige Gebäudehöhe. Es ist klar, dass ihm hier nicht vorgeworfen werden kann, er überschreite diese Koten rechtswidrig. Mit dem Eternitdach war die durchschnittliche Kote (arithmetisches Mittel der beiden Koten) 1650.67 m.ü.M. Nach der Messung vom 30. März 2010 betrug sie 1650.73 m.ü.M. Die Überschreitung von 6 cm darf allein dem (erlaubten und gewünschten) voluminöseren Dach zugerechnet werden, kann also dem Bauherrn nicht zur Last gelegt werden.
d) Während der Wiederaufbau nach Abbruch in der Erhaltungszone die Ausnahme darstellt und die Umnutzung der Regel, ist vom Gesetzgeber betreffend Volumen hier etwas weniger streng verfahren worden. Art. 31 Abs. 2 KRG sieht zwar vor, dass nur innerhalb des bestehenden Volumens umgebaut werden darf. Den weniger hohen Anforderungen an die Einhaltung des Volumens trägt das Gesetz aber Rechnung, indem es untergeordnete Anbauten zulässt. Untergeordnete Anbauten können auch unterirdisch gestattet werden, so zum Beispiel die Absenkung im EG, welche zunächst als Holzlager, neu als Standort für den Boiler dienen soll. Die Gemeinde hat die Absenkung um 60 cm unter dem Boden (Kote 1644.81 m.ü.M.) bewilligt. Dies kann ohne weiteres auf die erwähnte Bestimmung gestützt werden. Wenn die Gemeinde nun die Bewilligung der weiteren Absenkung um 29 cm verweigert, liegt dies nicht innerhalb ihres Ermessens, da durch diese weitergehende Absenkung in Anbetracht der Kleinheit des Raumes immer noch von einer untergeordneten Anbaute gesprochen werden muss, wie auch der Augenschein deutlich gemacht hat. Diesbezüglich ist die Beschwerde gutzuheissen.
e) Die Gemeinde hat zur Feststellung des nutzbaren Volumens respektive des Fixpunktes Boden auf das Niveau des Schorrgrabens, welcher vermutlich den tiefsten Punkt innerhalb des bestehenden Gebäudes darstellte, abgestützt. Dies ist, trotz den nachträglichen Bedenken der Gemeinde, absolut zulässig. Für die Erstellung des Bodens durfte sodann soweit gegraben werden, dass die notwendigen Unterbauten für den Boden (inklusive Isolation, Bodenheizung etc.) so eingelassen werden konnten, dass die Oberkante des Bodens dem Fixpunkt 1644.81 m.ü.M. entspricht. Offenbar hat der Beschwerdeführer tiefer gegraben, womit die Oberkante des Bodens nunmehr 9 cm tiefer liegt als bewilligt. Damit hat er sich unbewilligt mehr Wohnraum geschaffen, was die Gemeinde völlig zu Recht nicht nachträglich bewilligt hat, wie sich schon aus den grundsätzlichen Überlegungen in E.1 ergibt.
f) Dem Geist von Art. 31 KRG entspricht es, dass innerhalb der Erhaltungszone erhöhte gestalterische Anforderungen gelten. Dies geht aus dem Gesetzestext klar hervor, beispielsweise daraus, dass landschaftlich und kulturgeschichtlich wertvolle Sachen erhalten werden sollen, Bauvorhaben der Gestaltungsberatung unterliegen und Verbesserungen gestalterischer Art zulässig sind, wie auch störende frühere Eingriffe zu beseitigen sind etc.. Wenn nun die Gemeinde eine neue, strengere Praxis betreffend Vorplatzgestaltung einführen und - an und für sich nicht bewilligungspflichtige - Terrainveränderungen unterbinden will, kann sie dies unter Ausschöpfung ihres erheblichen Ermessensspielraums tun. Den Parkplatz hätte sie im Übrigen ohnehin gar nicht bewilligen dürfen (vgl. GEP und Art. 31 Abs. 4 KRG). Dasselbe gilt für den Steinboden des Sitzplatzes.
g) Über die Kosten der externen Bauberatung wird die Gemeinde im Detail separat verfügen. Dagegen kann wiederum Beschwerde erhoben werden.
3.
Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die Beschwerde hinsichtlich der untergeordneten Anbaute im Installationsraum gutzuheissen und im Übrigen abzuweisen ist. Die Gemeinde wird in einem nächsten Schritt zu prüfen haben, ob und für welche nicht bewilligungsfähigen baulichen Massnahmen ein Abbruch anzuordnen oder eine Duldungsverfügung zu erlassen ist, und dafür eine anfechtbare Verfügung erlassen.
4.
Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zu vier Fünfteln zulasten des Beschwerdeführers und zu einem Fünftel zulasten der Gemeinde.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 des kantonalen Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Vorliegend hat der Beschwerdeführer nur teilweise obsiegt. Es wird ihm daher eine reduzierte Parteientschädigung von pauschal Fr. 1'200.-- zugesprochen.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird dagegen gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.
Dispositiv
Demnach erkennt das Gericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend
- aus einer Staatsgebühr von
Fr.
2'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
Fr.
320.--
zusammen
Fr.
2'320.--
gehen zu vier Fünfteln zulasten von … und zu einem Fünftel zulasten der Gemeinde … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3.
Die Gemeinde … entrichtet … eine Parteientschädigung von Fr. 1'200.-- (inkl. MWST).