Prämienverbilligung

Rubrum

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN

R 12 186/12 174A/13 214

5. Kammer

bestehend aus

Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Gross

URTEIL

vom 4. Februar 2014

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

STWEG A._____, und

B._____,

beide vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder,

Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186 und R 13 214

D._____,

Beschwerdeführer im Verfahren R 12 174

gegen

Gemeinde X._____,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen,

Beschwerdegegnerin

und

C._____,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Benno Burtscher,

Beschwerdegegner

betreffend Baueinsprache

1. C._____ ist Miteigentümer zur Hälfte von Parzelle 3219 in Y._____. 1345 m² des Grundstücks von total 1584 m² liegen in der Wohnzone W4 mit einer zulässigen Ausnützung von 0.4. 236 m² liegen im üG (Strassenfläche), 2 m² liegen in der Wohnzone W2 (1 m²= Rundungsdifferenz). Berg- und talseits verläuft eine Quartierstrasse, welche ungefähr in der Mitte der Parzelle diese in einer Kurve durchschneidet. Die STWEG A._____ ist Eigentümerin der westlich angrenzenden, obenliegenden Parzelle 3215, B._____ ist Eigentümer der ebenfalls westlich angrenzenden, obenliegenden Parzelle 3214. Die Quartierstrasse liegt oberhalb unter anderem auf Parzellen 3214 und 3215. Zum Teil befindet sich zwischen Strassenrand und Parzelle ein schmaler Landstreifen (Plan Situation, Beilage 1 der Beschwerdegegnerin).

2. Am 17. Juli 2012 stellte C._____ das Gesuch für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf Parzelle 3219. Das Gebäude ist im südlichen Teil von Parzelle 3219, zwischen Quartierstrasse oben und unten und südlich der erwähnten Kurve geplant. Bei einer anrechenbaren Landfläche von 1345 m² ist die Konsumation einer BGF von 536.58 m² (Reserve 1.42 m²) sowie Nebenraumflächen von 180.83 m² (Reserve 7.47 m²) geplant.

Die Firsthöhe beträgt bei zulässigen 12 m 11.01 m, die Gebäudehöhe liegt bei 8.905 m bei zulässigen 9 m.

Westwärts wird ein minimaler Grenzabstand von 4.45 m, ostwärts von 8 m gewahrt (Fassadenplan, Beilage 7 der Beschwerdegegnerin). Gegenüber der Quartierstrasse wird westwärts ein Abstand von 5 m, auf den anderen Seiten von mehr als 5 m eingehalten (Situation, Beilage 1 der Beschwerdegegnerin).

Die Westfassade ist 22 m, die Ostfassade 23.5 m lang, Letzteres aufgrund des nicht rechtwinkligen Anschlusses an die Nord- bzw. Südfassade, bzw. unterschiedlichen Gebäudebreiten (Plan Grundrisse, Beilage 9 der Beschwerdegegnerin).

3. Dagegen erhoben u.a. die STWEG A._____ und B._____ am 9. August 2012 Einsprache (Einsprache B._____ nicht bei den Akten) und beantragten die Verweigerung der Baubewilligung. Eventuell sei das Baugesuch zur Überarbeitung an den Baugesuchsteller zurückzuweisen.

Die maximale Gebäudelänge in der W4 von 22 m sei überschritten. Die grösste Seite des kleinsten Rechteckes gemäss Art. 56 Abs. 1 BG betrage 25.15 m. Die restliche Gebäudelänge sei mit 23.5 m angegeben.

Der Strassenabstand auf der Ost- und auf der Westseite von mindestens 5 m sei nicht eingehalten.

Das Bauvorhaben ordne sich nicht gut in die Umgebung und Landschaft ein. Art. 1 BG und Art. 73 Abs. 1 KRG seien verletzt.

Es müssten alle Vorschriften auch des eidgenössischen Rechts eingehalten sein. Allfällige Überprüfungen und Einwände im Zusammenhang mit der Gebäude- und Firsthöhe sowie der AZ blieben im Fall einer Beschwerde an das Verwaltungsgericht vorbehalten.

Innert der Auflagefrist erhob auch der D._____ Einsprache und beantragte die Verweigerung der Baubewilligung. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Er sei zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Art. 75b BV sei auf das vorliegende Bauvorhaben anwendbar.

Am 13. August 2012 verzichtete C._____ auf eine Vernehmlassung dazu.

4. Am 23. August, mitgeteilt am 9. November 2012, wies der Gemeindevorstand X._____ u.a. die Einsprachen der STWEG A._____ und von B._____ sowie des D._____ im Sinne der Erwägungen ab und erteilte die Baubewilligung unter Auflagen.

Gemäss Art. 56 Abs. 2 BG seien niedere An- und Nebenbauten bis 3 m Gebäudehöhe an die Gebäudelänge nur anzurechnen, wenn durch sie Baukörper verbunden würden, die unter sich weniger als den zonengemässen Abstand aufwiesen, ihre Grundfläche grösser als 40 m² sei und der Baukörper Wohn- und Arbeitsräume enthielte. Der südseitige Garagenanbau überschreite die maximal zulässige Gebäudelänge mit einer Fläche von 27.4 m², sei weniger als 3 m hoch und enthalte keine Wohn- und Arbeitsräume, weswegen er bei der Gebäudelänge nicht berücksichtigt werde.

Aufgrund der Höhenunterschiede auf der Bauparzelle seien Mauern zum Abstützen des Geländes notwendig. Diese setzten zwar direkt an das Gebäude an, seien aber nicht Bestandteil eines Raumes, folglich kein Gebäudeteil und bei der Berechnung der Gebäudelänge nicht zu beachten.

Gemäss Art. 16 Abs. 2 BG müsse von Gemeinde- und Privatstrassen ein Abstand von mindestens 5 m ab Fahrbahnrand- bzw. Trottoirgrenze eingehalten werden. Auf dem Plan "Situation mit Fotoplan", Beilage 2 der Beschwerdegegnerin, seien Grenzen und Strassenränder und das Projekt eingezeichnet und vermasst. Gemäss diesem Plan betrage der Abstand zum Strassenrand überall mindestens 5 m.

In Y._____, im Gebiet der Bauparzelle, seien in den vergangenen Jahrzehnten Stilrichtungen eingeschlagen und Formen und Baumaterialien gewählt worden, die sich von der ursprünglichen traditionellen Bauweise aufgrund der heutigen Bedürfnisse gelöst hätten. Formen und Grössen der Bauten in der Umgebung seien alles andere als einheitlich. Die schwindenden Baulandreserven hätten dazu beigetragen, dass verdichtet gebaut werde und die zulässigen Masse ausgenützt würden. Das vorliegende Projekt reihe sich in diese Entwicklung ein, bette sich in die architektonischen Gegebenheiten der baulichen Umgebung ein und verstosse nicht gegen Art. 1 BG in Verbindung mit Art. 73 Abs. 1 KRG.

D._____ sei nicht einsprachelegitimiert. Ab dem 11. März bis 31. Dezember 2012 eingereichte Baugesuche könnten zudem nach bisherigem Recht beurteilt und entsprechend bewilligt werden.

5. Dagegen erhob D._____ am 5. Dezember 2012 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte die Aufhebung des Einspracheentscheides vom 23. August/9. November 2012 und die Nichterteilung der Baubewilligung. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Verfahren R 12 174). Er sei zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Art. 75b BV sei auf das vorliegende Bauvorhaben anwendbar. Am 11., mitgeteilt am 12. Dezember 2012, trat das Verwaltungsgericht auf die Beschwerde nicht ein. Dagegen erhob D._____ beim Bundesgericht am 28. Januar 2013 Beschwerde und beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Sache zu neuem Entscheid an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen. Eventualiter sei die dem Projekt von C._____ in Y._____ erteilte Baubewilligung aufzuheben. Am 7., mitgeteilt am 31. Oktober 2013, hiess das Bundesgericht die Beschwerde gut und hob den Entscheid des Verwaltungsgerichts auf (BGE 1C_103/213). Es wies die Sache zu neuer Beurteilung an das Verwaltungsgericht zurück. Das Bundesgericht erwog, dass Art. 75b Abs. 1 BV seit seinem Inkrafttreten am 11. März 2012 anwendbar sei. Baubewilligungen für Zweitwohnungen, die zwischen dem 11. März und dem 31. Dezember 2012 in den betroffenen Gemeinden erteilt worden seien, seien auf Beschwerde aufzuheben. Die Beschwerde sei daher grundsätzlich gutzuheissen und der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts aufzuheben. Fraglich sei, ob die Sache an das Verwaltungsgericht oder (unter Mitaufhebung des Einsprache- und Baubewilligungsentscheids) an die Gemeinde zurückzuweisen sei. Hier bestehe die Besonderheit, dass noch eine weitere Beschwerde gegen das Bauvorhaben vor Verwaltungsgericht hängig sei. Es erscheine sinnvoll, dieses Verfahren mit dem vorliegenden zu koordinieren. Hierfür sei die Sache – dem Hauptantrag des D._____ entsprechend – an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen.

6. Gegen den Einspracheentscheid/die Baubewilligung vom 23. August/9. November 2012 erhoben auch die STWEG A._____ und B._____ am 10. Dezember 2012 Beschwerde (Verfahren R 12 186) und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Verfügung. Dem Bauvorhaben auf Parzelle 3219 in Y._____ sei die Bewilligung zu verweigern. Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zu erteilen (am 9. Januar 2013 erteilt).

Der Beschwerdegegner beabsichtige, ein wuchtiges Mehrfamilienhaus zu errichten, mit zwei Wohngeschossen und einem oberirdischen Garagengeschoss.

Das rechtliche Gehör sei verletzt. Art. 103 Abs. 2 lit. c BG schreibe vor, dass Fassadenpläne mit bestehenden und neuen Terrainlinien, einschliesslich Höhenkoten, beizulegen seien. Dies sei hier nicht der Fall. Auch fehlten alle Höhenangaben des Geländeverlaufs. Die Zeichnung des gewachsenen Bodens, insbesondere entlang der Ostfassade, widerspreche den tatsächlichen Verhältnissen. Die Gebäudehöhe werde nicht vom gewachsenen Boden aus angegeben, sondern von den aufgeschüttetem Koten aus, was baurechtswidrig sei, vor allem bei den Gebäudeecken Nord-Ostfassade und Süd-Ostfassade. An der Ostfassade werde stark abgegraben und die Koten der Privatstrasse in Bezug zu den Koten der jeweiligen Garagenboxen fehlten. Die Firsthöhe sei nicht profiliert worden. Art. 43 Abs. 1 KRVO sei verletzt.

Die Gebäudelänge dürfte maximal 22 m betragen. Gemäss Art. 56 Abs. 1 BG gelte die grösste Seite des kleinsten Rechteckes, welche das Gebäude umfasse. Das kleinste Rechteck (12.10 m x ca. 25 m) beinhalte 302.5 m² (vgl. Darstellung in der Prozesseingabe, S. 9). Es weise auf seiner längsten Seite über 25 m auf. Die Einsprache habe nicht den Anbau bemängelt, was die Vorinstanz übersehen und lediglich Abs. 2 von Art. 56 BG erwähnt habe. Die nach Art. 56 Abs. 1 BG erfolgte Skizze berücksichtige den Anbau nicht. Auch ohne diesen überschreite das Hauptgebäude die zulässige Länge um über 3 m. Der Beschwerdegegner habe Art. 56 Abs. 1 BG nicht berücksichtigt und die Gebäudelänge rechtwinklig gemessen. Sie gehe von einem grösseren Rechteck von 323.4 m² (14.7 m x 22 m) aus (vgl. Darstellung in der Prozesseingabe, S. 10). Der Plan zeige aber, dass die Gebäudelänge in der Fassadenflucht gemessen 23.5 m betrage. Somit werde die Fassadenlänge auch so um 1.5 m überschritten.

Das Garagengeschoss trete zudem als ganzer Baukörper in Erscheinung. Deshalb könne die Auskragung nach Süden keine Anbaute im Sinne von Art. 56 Abs. 2 sein. Somit müsste bei der Ermittlung des kleinsten Rechteckes die gesamte Garage zusätzlich mit einbezogen werden.

Gemäss Art. 55 Abs. 3 BG seien die Gebäude- und Firsthöhen bei Abgrabungen vom neu gestalteten Terrain aus zu messen. Massgebend sei der tiefste Punkt des neu gestalteten Terrains. Das Bauvorhaben missachte diese Vorschrift. Die Kotenangaben fehlten in den Plänen.

Der tiefste Punkt des neu gestalteten Terrains befinde sich auf ca. 1‘483.5 m über Meer, die Firsthöhe auf 1‘496.4 m.ü.M. und die Gebäudehöhe auf 1‘494.2 m.ü.M. Die Firsthöhe werde um ca. 90 cm, die Gebäudehöhe um ca. 1.7 m überschritten.

Gemäss Art. 55 Abs. 4 BG sei das arithmetische Mittel als Höhe festzulegen, wenn an einer Gebäudeecke unterschiedliche Höhen bestünden. Diese Bestimmung komme bei der südöstlichen und eventuell auch bei der nordöstlichen Gebäudeecke nicht zur Anwendung.

Der Strassenabstand müsse mindestens 5 m betragen. Die Pläne stimmten mit den tatsächlichen Gegebenheiten nicht überein. Auf der Ostseite sei der Strassenabstand im Bereich des Eingangs zum Treppenhaus und auf der Westseite auf der Höhe der Liegenschaft 3214 verletzt. Parzelle 3214 rage 0.55 m in die Privatstrasse hinein. Der Grenzabstand zwischen diesen Grundstücken und der geplanten Baute betrage nur 4.45 m.

In den Plänen fehlten die Koten der Aufschüttungen und Abgrabungen. Die Unterschiede vom gewachsenen Terrain zu den geplanten Aufschüttungen und die Kotenunterschiede vom gewachsenen Terrain zu den Abgrabungen seien nicht ersichtlich. Nord- und Südfassaden wiesen extreme Aufschüttungen auf.

Beim Stützmauerkranz fehlten Angaben.

Auf der Ostseite werde massiv abgegraben. Die Strasse steige rechts vom Garageneingang aus gesehen sehr steil an. Links vom Eingang sinke die Rampe erheblich. Die Rampe sei in den Plänen bei der Garageneinfahrt nicht eingezeichnet, die Abweichungen vom gewachsenen Boden seien nicht angegeben. Ohne Anpassung des Geländes sei die Einfahrt in die Garage nicht möglich. Dies sei ästhetisch fragwürdig und es bestehe die Gefahr, dass der Beschwerdegegner die Kote des gewachsenen Bodens mittels Aufschüttungen verändern werde.

Es sei unklar, ob der Berechnung der AZ nur das Baugrundstück ohne Anteil an der Strassenparzelle zu Grunde gelegt worden sei. Vorsorglich werde die Überschreitung der AZ gerügt.

Das wuchtige Gebäude füge sich als klobige Baute nicht in das ländliche und liebliche Quartier ein. Der Orts- und Quartiercharakter sei durch kleinere Gebäude geprägt. Die hier gewollte Verdichtung entspreche nicht dem Willen des Gesetzgebers und der Planer. Daran vermöchten einzelne bereits bestehende, allenfalls nicht besonders gelungene Bauten die Schutzwürdigkeit der Umgebung nicht aufzuheben (sinngemäss VGU R 03 69 mit Hinweisen). Unhaltbar sei ebenfalls das in Verletzung des Baugesetzes geplante Volumen, sodann die unbefriedigende Architektursprache.

Art. 75b BV sei verletzt.

7. Am 4. Februar 2013 beantragte die Beschwerdegegnerin die Abweisung der Beschwerde, was sie u.a. wie folgt begründete:

Das rechtliche Gehör sei nicht verletzt. Wie sich den Plänen "Fassaden", Beilage 7, und "Schnitte", Beilage 16 der Beschwerdegegnerin, entnehmen liessen, seien die Koten an den für die Ermittlung der Gebäude- und Firsthöhe massgebenden Punkten aufgeführt. Die Abgrabungen und Aufschüttungen liessen sich massstabgetreu nachvollziehen. Die Aufnahme sei durch den Geometer erfolgt. Aufgrund dieser Angaben hätten sich die Einsprecher und die Baubehörde ein zuverlässiges Bild über die Situation vor und nach der Realisierung machen können.

Das Baugespann solle zusammen mit der Publikation des Bauvorhabens unter anderem den Nachbarn darauf aufmerksam machen, dass auf der Nachbarparzelle ein Bauvorhaben beabsichtigt sei, ihn die Ausmasse ablesen lassen und dazu bewegen, die aufgelegten Pläne einzusehen. Erst mit der Einsichtnahme in die Pläne würden die Details zur Kenntnis gebracht und liessen eine Überprüfung der Zulässigkeit zu. In ihrer Praxis zu Art. 53 KRVO verlange die Baubehörde, dass die Gebäudekuben aufgrund des Baugespanns nachvollziehbar seien. Art. 43 Abs. 2 BG beschränke die Dachneigung (zwischen 16° und 28°) und es werde auf die Profilierung der Firste regelmässig verzichtet, zumal der zulässige Rahmen erkennbar sei und Betroffene sich durch Einsichtnahme in die Pläne den Durchblick verschaffen könnten. Dies sei hier der Fall. Selbst wenn die Profilierung mangelhaft gewesen wäre, sei den Beschwerdeführern im Verfahren R 12 186 kein Nachteil erwachsen.

Die Gebäudelänge werde aufgrund von Art. 61 BG in Verbindung mit Art. 56 BG festgelegt. Gemäss Art. 56 BG gelte als Gebäudelänge die grösste Seite des kleinsten Rechteckes, welches das Gebäude umfasse. Niedere An- und Nebenbauten bis zu 3 m Gebäudehöhe seien bei über 40 m² grossen oder Wohn- oder Arbeitsfläche enthaltenden An- und Nebenbauten miteinzurechnen. Der aus der Südfassade auskragende Garagenteil sei nach der Praxis der Gemeinde zu Art. 56 BG nicht in die Gebäudelänge einzubeziehen (VGU R 09 112).

Es sei nicht das flächenkleinste Rechteck, welches die längste Fassade, sondern das kleinste, welches das Gebäude umfasse (s. S. 9 Vernehmlassung, b1), massgebend. Die Gemeinde habe ihre Praxis zu Art. 56 Abs. 1 BG bei nicht gänzlich rechteckigen Gebäuden für die Ermittlung der maximal zulässigen Gebäudelänge die im rechten Winkel stehenden, und gleich langen Gebäudebreiten auf die gleiche Länge gebracht und alsdann die so erzielte hypothetische Gebäudelänge ermittelt. Damit komme sie dem Wortlaut der Bestimmung am nächsten: Es würden grösstenteils die geplanten Fassadenmasse übernommen, das kleinste Rechteck umfasse das geplante Gebäude sprichwörtlich. Bei der von den Beschwerdeführern im Verfahren R 12 186 angewandten Methode werde wohl das flächenkleinste Rechteck ermittelt, das, was das Gesetz aber gerade nicht verlange, aber einzig eine Fassade, nämlich die längste, umfasse. Die beschwerdeführerische Betrachtungsweise (s. S. 9 der Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin, b2) führe zu einem hypothetischen Grundriss, der ausser der längsten Seite nichts mit der geplanten Baute gemeinsam habe. Diese Betrachtung habe mehr als das flächenkleinste Rechteck vor Augen, die kommunale Auslegung ziele aber auf das Umfassen ab. Art. 56 Abs. 1 BG habe zudem nicht die Benachteiligung von Eigentümern von dreieckigen Grundstücken gegenüber Eigentümern von rechteckigen Grundstücken bezweckt. Wäre hier ein völlig rechteckiges aber voluminöseres Gebäude zulässig, offenbare sich die Richtigkeit der gemeindlichen Auslegung.

Als kleinstes Rechteck gelte jenes, bei dem die längere Seite kleiner sei. Dies entspreche dem Ziel des Artikels. Es solle der Bau überlanger Fassaden vermieden werden.

Es könne nicht gesagt werden, die Auslegung der Baubehörde lasse sich sachlich nicht vertreten. Einerseits spreche das BG nicht vom flächenkleinsten Rechteck, anderseits komme die kommunale Auslegung dem Wortsinn von Umfassen näher, ausserdem werde berücksichtigt, dass ein voluminöserer, aber rechteckiger Bau mit 90°-Ecken mit ebenso grosser Diagonale durchaus zulässig wäre. Zudem halte die von den Beschwerdeführern im Verfahren R 12 186 einsehbare (West-)Fassade die zulässige Gebäudelänge ein. Die Ostfassade sei von ihnen nicht einsehbar.

Bei den Hauptgebäudeecken 1 und 4 komme die Sonderregelung von Art. 55 Abs. 4 BG für die Ermittlung des Schnittpunktes der Fassade mit dem massgebenden Terrain zum Tragen. Hier träten unterschiedliche Höhen aufgrund von Stützmauern/Anbau auf. Bei Hauptgebäudeecke 1 ergebe sich so eine Kote von 1‘487.675 m.ü.M (1‘486.300 + 1‘483.050 : 2), bei Hauptgebäudeecke 4 eine Kote von 1‘484.86 m.ü.M (1‘485.805 + 1‘483.915 : 2).

Die massgebenden Koten seien im Plan Fassaden in der Süd- und Nordfassade eingetragen (Plan Beilage 7 der Beschwerdegegnerin). Die Gebäudehöhe rechne sich wie folgt (Tabelle, S. 12 Vernehmlassung) und betrage 8.905 m. Der höchste Punkt des geneigten Daches liege gemäss Plan Fassaden (Beilage 7 der Beschwerdegegnerin) auf 1‘496.400 m.ü.M. Das Mittel der massgebenden Terrainhöhen aller Hauptgebäudeecken betrage 1‘485.390 m.ü.M. Aus der Differenz dieser beiden Höhen errechne sich gemäss Art. 55 Abs. 2 BG die Firsthöhe. Sie betrage hier 11.01 m bei einer zulässigen Firsthöhe von 12 m.

Auf der Westseite betrage der Strassenabstand 5 m. Gerade im Bereich von Parzelle 3214 befinde sich zwischen Strasse und Parzellengrenze noch ein schmaler, nicht mit Fahrbahn belegter Streifen der Parzelle 3214. Hier halte das Bauvorhaben einen Strassenabstand von 5 m ein. Auch auf der Ostseite, namentlich im Bereich des Treppenaufganges, werde der Strassenabstand von 5 m eingehalten.

Der grosse Grenzabstand von 5 m werde talseitig (Ostfassade) eingehalten. Bei den übrigen Fassaden gelte der kleine Grenzabstand von 2.5 m. Gegenüber Parzellen 3215 und 3214 liege der nächste Gebäudepunkt in einem Abstand von 4.45 m von der Grenze. An der Westfassade werde der Grenzabstand nirgends unterschritten.

Aus Sicht der Baubehörde seien in den Aufschüttungen und Abgrabungen keine materiellen Baurechtsverletzungen zu erblicken. Der Umfang der Erdarbeiten lasse sich aufgrund der Kotenangaben auf dem Plan Fassaden (Beilage 7 der Beschwerdegegnerin) ermitteln.

Wie sich dem Liegenschaftsbericht (Beilage 4 der Beschwerdegegnerin) entnehmen lasse, messe das Baugrundstück 1‘584 m². Die Strassenfläche (236 m²) befinde sich im üG, 2 m² in der Wohnzone 0.2, 1 m² sei die Rundungsdifferenz. In der BGF-Berechnung sei die in der Wohnzone 0.4 befindliche Fläche, nämlich 1‘345 m², herangezogen worden. Zulässig seien somit 538 m² BGF. Diese Grösse werde nicht überschritten.

Das geplante Wohnhaus halte sich bei den Abmessungen an die gesetzlichen Vorgaben. Der Gesetzgeber habe solche Volumina in diesem Quartier gewollt. Gerade der Grundsatz, die vorhandenen Baulandressourcen möglichst auszuschöpfen, führten zu verhältnismässig grossvolumigen Bauten. Dies habe im vergangenen Jahrzehnt in der Umgebung des Baustandortes zu voluminösen Gebäuden geführt. Die Gestaltung und Materialisierung gebe die bauliche Entwicklung in der Umgebung des Baustandortes in den letzten Jahrzehnten wieder. Dies werde der Augenschein zeigen.

8. Am 4. Februar 2013 beantragte auch der Beschwerdegegner die Abweisung der Beschwerde.

Seine Argumentation entspricht im Wesentlichen derjenigen der Beschwerdegegnerin. Zu den kritisierten Aufschüttungen führte er aus, dass beim Stützmauerkranz keine Angaben fehlten. Der Fassadenplan (Ostfassade) sage, dass die Höhe beim Anschluss an die Garage 2.6 m betrage. Weiter könne dem Fassadenplan Nordfassade (Beilage 7 der Beschwerdegegnerin) und dem Plan Schnitte A + B (Schnitt A-A, Beilage 16 der Beschwerdegegnerin) entnommen werden, dass die Einfahrt von der Strasse in die Garage eben sei. Dies ergebe sich auch aus dem Umgebungsplan (Beilage 8 der Beschwerdegegnerin), welcher zeige, dass der Anschluss des Vorplatzes an die Garage mit einer Kote von 1‘483.50 m.ü.M. den in diesem Bereich angegebenen Koten der Strasse mit 1‘483.30 bzw. 1‘483.50 m.ü.M. entspreche. Die gegenteilige Behauptung der Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186 sei falsch.

9. Am 7. März 2013 hielten die Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186 replicando an ihren Anträgen fest.

Sie hielten daran fest, dass sich die Abgrabungen und Aufschüttungen nicht genau ermitteln liessen, ebenso wenig die Angaben bezüglich des gewachsenen Bodens, insbesondere entlang der Ostfassade. Diese entsprächen nicht den tatsächlichen Verhältnissen. Sämtliche Kotenangaben des gewachsenen Bodens fehlten. Aufgrund der fehlenden Höhenkoten könnten die Gebäude- und Firsthöhen nicht mit der nötigen Präzision berechnet werden. Die massiven Terrainveränderungen bei der Garage seien auf den Plänen nicht ersichtlich. Auf dem Fassadenplan sei die ansteigende Privatstrasse in den Fassaden- und Schnittplänen überhaupt nicht eingezeichnet und bei den Garagentoren fehlten sämtliche Koten. Das rechtliche Gehör sei verletzt. Eine objektive Überprüfung mit den tatsächlichen Geländeverhältnissen erweise sich als zwingend. Die Koten des gewachsenen Bodens bei allen Gebäudeecken seien zwingend durch einen unabhängigen Geometer aufzunehmen.

Die Firsthöhe sei nicht profiliert worden. Damit sei die Profilierung nicht vollständig gewesen.

Die Gebäudelänge sei die längere Seite des flächenkleinsten Rechteckes, welches das Gebäude enthalte und auf deren Seite je mindestens eine Gebäudeecke zu liegen komme. Dies entspreche auch der SIA-Norm 423. Die Darstellung der Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung, S. 9 und 10, dass die gesetzlichen Bestimmungen zur Gebäudelänge in Figur b2, aber nicht in Figur c2, erfüllt wären, treffe nicht den Kern der Sache. Das Gebäude mit Grundriss b2 hätte eine höhere AZ und einen kleineren Strassenabstand zur Folge als das Gebäude mit Grundriss c2. Es könnte somit gar nicht bewilligt werden, weil andere Bestimmungen des Baugesetzes verletzt würden. Auch das vom Bauherrn angesprochene Dreieck erfülle die Bestimmungen der Gebäudelänge, falls dies das Rechteck tue. In der Vernehmlassung, S. 5, Ziff. 6, werde fälschlicherweise das Gegenteil behauptet.

Die Beschwerdegegner bestritten nicht, dass die Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186 das flächenkleinste Rechteck bestimmt hätten, welches das Gebäude umfasse. Die Beschwerdegegnerin anerkenne mit ihren Figuren 2b und 2c, dass die Gebäudelänge an der Ostfassade mehr als 25 m betrage. Sie sei 25.77 m lang (Plan Grundriss UG, Beilage 9 der Beschwerdegegnerin). Mit den Balkonen hätten die Rechtecke nichts zu tun.

Zusätzlich träten links und rechts zwei Stützmauerflügel wuchtig in Erscheinung. Dies führe zu einem Erscheinungsbild mit einer Gesamtlänge von rund 40 m. Dies sei gesetzeswidrig und nicht zumutbar. Auch widerspreche dies der bestehenden Siedlungsstruktur. Die beiden bestehenden Mehrfamilienhäuser lägen viel tiefer als die geplante Baute. Diese würde die Siedlungsstruktur mit ihren enormen Bauvolumen markant negativ beeinflussen. Das Garagengeschoss trete als ganzer Baukörper in Erscheinung. Die gesamte Garage wäre eigentlich bei der Ermittlung des kleinsten Rechteckes mit einzubeziehen, womit die Gesetzesverletzung noch viel gravierender wäre.

Es spiele keine Rolle, ob die Gebäudelänge auf der abgewandten Ostseite überschritten sei.

Die Beschwerdegegnerin verwechsle die Gebäudeecken 1 und 4. Die Gebäudeecke 1 betreffe die Nordostfassade und die Gebäudeecke 4 die Südostfassade. Der Beschwerdegegner berechne die Höhe der Gebäudeecken 1 und 4 falsch. Er wende für die Berechnung der Gebäude- und Firsthöhe die Aufschüttungskote anstelle der Höhenkote des gewachsenen Bodens an. Wie erwähnt, fehlten in den Fassaden- und Schnittplänen sämtliche Kotenangaben des gewachsenen Bodens, der Abgrabungen sowie der ansteigenden Privatstrasse entlang der Ostfassade.

Pro Gebäudeecke seien zwingend die folgenden Koten anzugeben: Bei allen Gebäudeecken der gewachsene Boden, die Koten bei allfälligen Abgrabungen und bei allfälligen Aufschüttungen sowie die definitiven Koten nach Fertigstellung des Bauwerks (bei allen Gebäudeecken).

Die in der Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vorgenommene Berechnungsart sei gesetzeswidrig. Bei der Ermittlung der Höhe bei den Gebäudeecken bei Abgrabungen müsse auf die Abgrabungskoten und auf die Koten des gewachsenen Bodens abgestellt werden. Es dürfe nicht die Höhe des Bodens nach Aufschüttung verwendet werden. Bei den Stützmauern sei von den Abgrabungskoten und Koten des gewachsenen Bodens auszugehen und nicht von den Aufschüttungen.

Gemäss Plänen sei die Stützmauer ein Stockwerk hoch. Die Aufschüttungen könnten nicht Ausgangslage sein. Mit diesen falschen Berechnungen liesse sich eine höhere Baute erstellen.

Die bestehende Privatstrasse sei auf dem Geometerplan nicht aufgenommen worden. Der Strassenabstand gegenüber Parzelle 3214 könne deshalb nicht präzise bestimmt werden. Die Strasse sei breiter als im Plan Situation mit Fotoplan (Beilage 2 der Beschwerdegegnerin) eingezeichnet. Gegenüber Parzelle 3214 seien die erforderlichen 5 m unterschritten. Zudem werde Privateigentum des Beschwerdeführers B._____ beansprucht und diesbezüglich sei der Grenzabstand verletzt.

10. Am 18. April 2013 beantragte der Beschwerdegegner im Verfahren R 12 186 duplicando, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit sie zufolge Gegenstandslosigkeit nicht abzuschreiben sei.

Die Beschwerdegegnerin habe die Gebäudelänge richtig bemessen.

Die Gebäudehöhe sei nach der Berechnungsart der Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186 um 19 mm überschritten (vgl. Darstellung im Schreiben des Beschwerdegegners an die Beschwerdegegnerin vom 12. April 2013, Beilage 19 der Beschwerdegegnerin). Er habe der Baubehörde am 12. April 2013 ein Projektänderungsgesuch mit einer Reduktion der durchschnittlichen Gebäudehöhe von 9.0187 5 m auf 8.91 m eingereicht. Er gehe davon aus, dass die Beschwerdegegnerin diese Projektänderung genehmige und aufgrund der Tatsache, dass der Beschwerdegegner diesen Beschwerdepunkt im Ausmass von 19 mm hiermit anerkenne, die Beschwerde in diesem Punkt gegenstandslos geworden sei und zufolge Gegenstandslosigkeit abgeschrieben werden könne.

Die Quartierstrasse sei in den Situationsplänen eingezeichnet. Danach betrage der Abstand zum Strassenrand überall mindestens 5 m.

11. Am 18. April 2013 beantragte auch die Beschwerdegegnerin im Verfahren R 12 186 die Abweisung der Beschwerde, soweit sie nicht gegenstandslos geworden sei. Der Beschwerdegegner habe eine geringfügige Projektänderung hinsichtlich der Gebäudehöhe eingereicht. Nach dem Projektänderungsgesuch des Beschwerdegegners berechne sich die Gebäudehöhe neu mit 8.905 m. Gemäss beschwerdeführerischer Betrachtungsweise habe sich eine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe um 19 mm ergeben. Mit dieser Projektänderung sei der Mangel behoben. Damit werde der Rüge, die Gebäudehöhe sei nicht eingehalten, Rechnung getragen und die Berechnungsweise der Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186 übernommen. Rechtlich handle es sich um eine Teilanerkennung, was mangels entsprechenden Streitthemas zur Teilgegenstandslosigkeit führe.

Das rechtliche Gehör sei nicht verletzt worden.

Es sei überspitzt formalistisch, zu behaupten, das rechtliche Gehör sei verletzt, weil eine Höhenkote auf dem Plan Fassaden (Beilage 7 der Beschwerdegegnerin) fehle, die aber ohne weiteres aus dem Plan Bauprofile (Beilage 17 der Beschwerdegegnerin) entnommen werden könne. Zudem hätten sich die Einsprecher zu den von der Baubehörde aufgrund der Unterlagen angewendeten Koten äussern können. Aufschüttungen bis zu 0.8 m seien lediglich meldepflichtig (Art. 102 Ziff. 17 BG). Die Aufschüttungen und Abgrabungen ergäben sich nachvollziehbar aus den Plänen.

Art. 56 Abs. 2 BG spreche nicht vom flächenkleinste Rechteck, sondern vom kleinsten Rechteck, welches das Gebäude umfasse. Die Gebäudelänge sei korrekt bestimmt worden.

Dasselbe gelte für den Strassenabstand.

12. Am 1. Mai 2013 schrieben die Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186 noch, Art. 56 Abs. 1 BG lasse keinen Interpretationsspielraum offen. Das kleinste Rechteck sei das flächenkleinste Rechteck.

Betreffend Gebäudehöhe bestünden begründete Zweifel, dass die Höhenkoten des gewachsenen Bodens im neu eingereichten Plan Projektänderung Gebäudehöhen Fassaden vom 11. April 2013 mit dem effektiven Gelände übereinstimmten. Zum Beispiel würde sich bei der Garageneinfahrt beim Hauptgebäudeeck 1 eine Abgrabung von 2.52 m aufdrängen, was wohl nicht den örtlichen Gegebenheiten entspreche.

Betreffend Grenzabstand bleibe es dabei, dass widerrechtlich Grundeigentum des Beschwerdeführers B._____ beansprucht werde.

13. Am 2. Mai 2013 bestätigten die Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186, die STWEG A._____ bestehe nur aus den aufgeführten Stockwerkeigentümern, welche allesamt Vollmacht erteilt hätten. Somit liege sinngemäss ein einstimmiger Entscheid der STWEG betreffend Beschwerdeerhebung vor.

14. Am 10. Juli 2013 stellte der Beschwerdegegner das Gesuch um Sistierung des Verfahrens im Verfahren R 12 186 bis zum Vorliegen der rechtskräftigen Bewilligung der Beschwerdegegnerin für das Projektänderungsgesuch vom 8. Juli 2013. In diesem hatte der Beschwerdegegner der Beschwerdegegnerin den Antrag gestellt, das eingereichte Erst- und Zweitwohnungsprojekt in ein reines Erstwohnungsprojekt umzuwandeln.

15. Dagegen erhoben die STWEG A._____ und B._____ Einsprache. Sie beantragten, die Baubewilligung sei zu verweigern, soweit sich die Projektänderung nicht ausschliesslich auf die Nutzungsänderung von Zweit- in Erstwohnungen beziehe. Die Einsprecher wehrten sich gegen das Bauvorhaben an sich. Die rechtlichen Einwände gegen das Bauvorhaben würden sich aus der Beschwerde und der Replik im Verfahren R 12 186 des Verwaltungsgerichts ergeben. Sie führten die einzelnen Einwände kurz zusammengefasst nochmals auf.

16. Der Beschwerdegegner beantragte am 9. August 2013, auf die Einsprache sei nicht einzutreten und das Projektänderungsgesuch sei zu bewilligen.

17. Am 22. August, mitgeteilt am 7. Oktober 2013, trat die Beschwerdegegnerin im Sinne der Erwägungen auf die Einsprache nicht ein. Zudem erteilte sie die Baubewilligung mit der Auflage, wonach die gesamte Wohnfläche auf Parzelle 3219 dauernd und ausschliesslich durch Personen mit Wohnsitz in der Gemeinde X._____ genutzt werden müsse.

Sie erwog, dass das ursprüngliche Baugesuch nicht Gegenstand der Auflage vom 19. Juli 2013 gewesen sei und deshalb auch nicht mehr gerügt werden könne. Gegen den Inhalt der Projektänderung, die Umwandlung von Zweitwohnungen in Erstwohnungen, seien keine Rügen vorgebracht worden, weswegen auf die Einsprache nicht einzutreten sei.

18. Am 8. Oktober 2013 erhoben die Beschwerdeführer im Verfahren R 12 186 dagegen wiederum Beschwerde (Verfahren R 13 214) und beantragten die Aufhebung dieser Verfügung und dem Bauvorhaben sei die Bewilligung zu verweigern. Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zu erteilen. Die Beschwerde sei mit dem Verfahren R 12 186 zu vereinigen.

In der Verfügung vom 7. Oktober 2013 habe die Beschwerdegegnerin die Baubewilligung erteilt. Die rechtlichen Einwände gegen das Bauvorhaben ergäben sich aus den Eingaben im Verfahren R 12 186, welche integrierenden Bestandteil der vorliegenden Einsprache (recte: Beschwerde) bildeten und worauf verwiesen werde.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.