OR 253-273c Miete

1.

a) Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 9., mitgeteilt am 10. September 2014, womit die Beschwerdegegnerin das nachträgliche Baugesuch der Beschwerdegegner bezüglich der Projektänderung der bereits bestehenden Garage und den Neubau einer Gartenmauer auf der Parzelle 769 in X._____ die Bewilligung erteilte und die dagegen erhobenen Einsprachen abwies. Strittig und zu klären ist, ob die Bewilligungserteilung korrekt und im Einklang mit den bestehenden kommunalen und kantonalen Bauvorschriften erfolgte. Der angefochtene Entscheid ist demzufolge auf seine Rechtmässigkeit zu überprüfen.

b) Die Beschwerdeführer A._____, Eigentümerin der Parzelle 522, und B._____ und C._____, Eigentümer der Parzelle 523, sind als Verfügungsadressaten beschwert und zur Erhebung der Beschwerde ohne Weiteres legitimiert (Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Auf die im Übrigen form- und fristgerechte Beschwerde ist damit einzutreten.

2.

Bezüglich der Abgrenzung des Streitgegenstandes ist zu beachten, dass die Gemeinde in der Baubewilligung 2012/Nr. 35 vom 23., mitgeteilt am 24. Juli 2012, unwidersprochen festgehalten hat, dass die Baubewilligung vom 22. Dezember 2008 für den Anbau westseitig und den Umbau zum Zweifamilienhaus damit hinfällig werde, ebenso die Baubewilligung vom 18. Juli 2011 betreffend die Projektänderung für den Anbau westseitig. Die Bewilligung behalte dagegen für den Anbau der Garage ostseitig, in welcher vier Garagenplätze geplant waren, sowie für die neue Zufahrt ihre Gültigkeit. Ferner ist beachtlich, dass die Zufahrt (definitive Linienführung) mit der Bewilligung vom 31. Mai, mitgeteilt am 5. Juni 2011, bewilligt wurde. Die Bewilligung ist sodann gemäss den Ausführungen der Gemeinde in der angefochtenen Baubewilligung nur für die Zufahrt, nicht aber für die Änderung der Garage massgebend. Zudem bestätigte die Gemeinde in der angefochtenen Baubewilligung, dass die Bewilligungen für die Änderung der Zufahrt und für den Umbau des bestehenden Einfamilienhauses und die Erhöhung des Daches sowie den Anbau ostseitig über der Garage unverändert blieben. Der Umbau des bestehenden Einfamilienhauses und die Erhöhung des Daches sowie der Anbau ostseitig über der Garage sind vor diesem Hintergrund nicht Prozessthema, ebenso wenig die Zufahrt. Es geht lediglich um die Garage respektive um die neu projektierte Garagenmauer und die Gartenmauer.

3.

In materieller Hinsicht ist zu prüfen, ob das nachträgliche Baugesuch von der Beschwerdegegnerin zu Recht bewilligt wurde. Dazu ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob bereits Teile des Projektes rechtskräftig bewilligt wurden.

a) Die Beschwerdeführer bringen gegen die Bewilligungserteilung vor, die Beschwerdegegner hätten die Garage im Rahmen des nachträglichen Baugesuchs auf den notwendigen Grenzabstand zurückzunehmen müssen. Stattdessen hätten sie im Innern der Garage eine weitere Mauer hochgezogen, welche nach Angaben im Baugesuch einen Grenzabstand von 2.5 m einhalte, allerdings nicht überall (beim Schnitt QP 1 2.37 m und beim Schnitt QP 3 2.47 m).

b) Die Beschwerdegegner versuchen aus dem Umstand, dass die die Garage grundsätzlich nach den Plänen der – rechtskräftigen – Bewilligung erstellt worden sei, dagegen für sich abzuleiten, dass der Grenzabstand zu Parzellen 522 und 523 der Beschwerdeführer und die Vorschriften über die Gebäudelänge nicht eingehalten werden müssten. Sie führen aus, dass die Garagendecke in diesem Bereich längst rechtskräftig bewilligt worden sei und die Garage, abgesehen von der nicht bewilligten Änderung im Einfahrtsbereich und nicht ausgeführten Abschrägung der Oberkante der Südwand, gemäss der Baubewilligung vom 18. Juli 2011 erstellt worden sei.

c) Die Beschwerdegegner haben, wie ein Vergleich des Plans "Erschliessung Parzelle 769 Zufahrt mit Neubauten UF-Garage" vom 20. April 2011, bewilligt am 18. Juli 2011, mit dem Plan "Nachtrag Garage/Mauer vom 4./25. April 2014", bewilligt am 9. September 2014, zeigt, nicht nur die erwähnte, nicht bewilligte Änderung im Garageneinfahrtsbereich realisiert und die Oberkante der Südwand nicht abgeschrägt, sondern auch den Grundriss bei der Garagennordseite (Technikraum), die Ostwand der Garage (andere Führung) und die Höhe derselben (alter Plan: Lichte Höhe auf der Westseite 2.10 m, auf der Ostseite [bei der Einfahrt] 2.335 m, im neuen Plan lichte Höhe auf der Westseite 2.34 m, auf der Ostseite [bei der Einfahrt] 2.19 m) anders als bewilligt ausgeführt. Die Garage alt wurde als unterirdisch bewilligt, die Garage neu an der Südseite gemäss angefochtener Baubewilligung zumindest teilweise oberirdisch erstellt, wie der Passus "[d]urch die nicht abgeschrägte Oberkante der südlichen Aussenmauer kann das Gebäude nicht mehr als unterirdisch bestimmt werden und muss den Grenzabstand von 2.5 m einhalten" oben auf S. 5 der angefochtenen Baubewilligung 2012/Nr. 35b besagt. Zudem brechen sie den zwischen den Mauern liegenden Teil des Garagendaches ab. Es wurde also mit der Bewilligung 2011/Nr. 17 etwas anderes bewilligt als später gebaut und nun zur Bewilligung beantragt wurde. Auf die Baubewilligung 2011/Nr. 17 können sich die Beschwerdegegner zur Rechtfertigung allfälliger Widersprüche zum Baugesetz demnach nicht berufen. Warum die Gemeinde trotzdem der Meinung ist, die Baubewilligung 2011/Nr. 17 sei bezüglich der Garage nicht dahingefallen, ist nicht nachvollziehbar.

4.

In einem nächsten Schritt ist zu prüfen, welche Grenzabstände die Garage sowie die neu projektierte Garagenmauer einzuhalten hat. Grundsätzlich werden die minimalen Grenzabstände im Zonenschema des Art. 44 Baugesetz der Gemeinde vom 24. November 2002 (BG) festgelegt. Als Ausnahmebestimmung gilt Art. 48 Abs. 4 BG, welche für Nebenbauten einen geringeren Grenzabstand vorsieht. Diesbezüglich ist zu prüfen, ob die Garage als Hauptbau oder als Nebenbau zu qualifizieren ist. Die einschlägige Bestimmung lautet:

Art. 48 Abs. 1 und 4 BG – Grenz- und Gebäudeabstand

1 Gebäude, die den gewachsenen Boden überragen, haben die im Zonenschema festgelegten Grenzabstände einzuhalten. Als Grenzabstand gilt die kürzeste, waagrecht gemessene Entfernung zwischen der Umfassungswand des Gebäudes und der Grundstücksgrenze.

[…]

4 Bei eingeschossigen An- und Nebenbauten, die bei der Ermittlung der Ausnützungsziffer nicht angerechnet werden, beträgt der Grenzabstand in allen Bauzonen 2.50 m.

a) Die Beschwerdeführer bringen vor, der Gebäudeteil, in dem sich die Garage befindet, müsse als Hauptbau qualifiziert werden und habe daher gegen Süden den in der Wohnzone 1 vorgeschriebenen Grenzabstand von 6.5 m einzuhalten. Ferner werde auch der seitliche Grenzabstand von 4.5 m nicht eingehalten. Dass es sich um einen Hauptbau handle, wird damit begründet, dass das Untergeschoss ein nach aussen voll sichtbares Sockelgeschoss sei, umfassend Parkierungsfläche und Erschliessungsflächen (Treppenhaus für das darüberliegende Haus, Skiraum und Technikraum), und damit zum Teil Ausnützungsziffer (AZ)-pflichtig sei. Die Garagierungsfläche sei ca. 15 m lang und übersteige diejenige des sogenannten Hauptgebäudes. Zwar gebe es im BG keine maximale Fläche für Anbauten. Der Figur zu Art. 48 und 49 BG sei aber zu entnehmen, dass es sich um kleine Anhängsel zu einem Hauptbau handle. Dasselbe ergebe sich aus der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) vom 22. September 2005, welche hier anwendbar sei. Danach seien Anbauten in ihren Dimensionen beschränkt. Die Garage sei somit ein Hauptbau und habe gegen Süden den Grenzabstand in der Wohnzone 1 (W1) von 6.5 m einzuhalten, weil er auch AZ-pflichtige Nutzungen enthalte. Selbst wenn die Garage allerdings als Nebenbau qualifiziert würde, überschreite die neu vorgesehene Grenzmauer der Garage bei den Schnitten QP 1 bis QP 5 das gewachsene Terrain. Auch hier müsste daher der Grenzabstand von 2.5 m eingehalten werden. Dies treffe jedoch nicht auf die Schnitte QP 1 bis QP 3 zu.

b) Die Beschwerdegegner halten dem entgegen, die IVHB sei vorliegend nicht anwendbar. Die Garage sei am 18. Juli 2011, also vor Inkraftsetzung der IVHB im September 2011, bewilligt worden. Zudem werde im Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) der Begriff "Anbau" nicht verwendet, womit dieser nicht unmittelbar Anwendung finde. Damit richte sich der Begriff "Anbau" bei Erteilung der Baubewilligung im Juli 2011, in den Jahren der Baurealisierung und heute noch nach dem BG. Zwar sehe die Skizze zu Art. 48 BG nur eine kleine Anbaute vor, was aber nur beispielhaft zu sehen sei. Der Anbautenbegriff sei auch im BG nicht definiert. Indessen sage Art. 48 Abs. 4 BG, dass bei eingeschossigen An- und Nebenbauten, die bei der Ermittlung der Ausnützungsziffer nicht angerechnet würden, der Grenzabstand in allen Zonen 2.5 m betrage. Die Garage sei eine solche Anbaute/Nebenbaute. Sie sei eingeschossig und werde bei der Ermittlung der Ausnützungsziffer nicht angerechnet. Dies sei im Ermessen der Baubehörde. Die im Juli 2011 grundsätzlich rechtskräftig bewilligte Garage bzw. deren Grundfläche liege weitmehrheitlich unter dem gewachsenen Terrain. Die jetzt bewilligte Zurücknahme der südlichen Mauer verstärke dies noch. Die Garagenfläche unter dem gewachsenen Terrain sei "ungefähr deutlich kleiner" als die Fläche, die die Beschwerdeführer als Hauptgebäude bezeichneten. Nur ein kleiner Teil der Garagenfläche im Südosten liege in einem Bereich, wo die Garage über dem gewachsenen Terrain liege oder zu liegen komme. Das Geschoss der Garage mit den Technikräumen sei insgesamt nicht anrechenbar. Sie hätten die heutige Südwand, soweit sie über das gewachsene Terrain rage, in einer Entfernung von mindestens 2.5 m von der Parzellengrenze neu projektiert, was eine namhafte Redimensionierung der Garage und ihrer Fläche zur Folge haben werde und womit der Grenzabstand von Art. 48 Abs. 4 BG eingehalten werde. Dies geschehe ohne Anerkennung einer Rechtspflicht. Es stimme, dass der Abstand von 2.5 m erst beim Querschnitt QP 4, nicht aber schon bei Schnitten QP 1-3 eingehalten werde. Indessen übersähen die Beschwerdeführer, dass im Bereich der Querschnitte QP 1 bis QP 3 die zurückgenommene, neu zu errichtende Südwand ganz unter dem Boden liege, womit die Grenzabstandsvorschrift nicht zu beachten sei.

Zudem übersähen die Beschwerdeführer, dass die Garagendecke einerseits selbst in diesem Bereich längst rechtskräftig – seit 2011 – bewilligt sei und anderseits, abgesehen von der nicht bewilligten Änderung im Einfahrtsbereich und nicht ausgeführten Abschrägung der Oberkante der Südwand, gemäss der Baubewilligung vom 18. Juli 2011 erstellt worden sei. Damit treffe diese Rüge ins Leere.

c) Unbestritten muss die Garage als Nebenbau (vgl. dazu Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 15 7 vom 1. September 2015 E.2b und VGU R 12 1 vom 26. April 2012 E.6.1.1) qualifiziert werden, falls sie nicht unterirdisch ist. Sie ist es nicht, wie die Gemeinde im angefochtenen Entscheid korrekt festgestellt hat. Gemäss den Schnitten ist leicht festzustellen, dass das gewachsene Terrain bei allen Schnitten unter der Garagendecke – welche eben nicht als früher bewilligt gelten kann –, liegt. Somit hat die Garage den Grenzabstand von 2.5 m gemäss Art. 48 Abs. 4 BG einzuhalten. Wie die Beschwerdeführer hilfsweise zu Recht ausführen, tut sie dies jedoch nicht überall, nicht beim Schnitt QP 1 (2.375 m), ebensowenig beim Schnitt QP 2 mit 2.375 m, auch nicht beim Schnitt QP 3 mit 2.47 m. Nur bei den Schnitten QP 4 bis QP 9 werden die 2.5 m von der neuen Garagenwand eingehalten. Wieso die Gemeinde in der angefochtenen Verfügung darauf kommt, dass "mit der neuen südlichen Aussenmauer der Garage der Grenzabstand Nebengebäude von 2.5 m eingehalten ist", ist nicht nachvollziehbar.

5.

Sodann ist zu prüfen, welche Grenzabstände die anstelle der bisherigen Garagenwand und neu höher erstellte vordere Gartenmauer einhalten muss.

a) Die Beschwerdeführer machen geltend, gemäss Art. 21 BG dürften Mauern, Terrainveränderungen und Böschungen das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen. Der Bau habe eine Länge von 20 m und verletze Art. 21 BG. Zudem fehle die Verkleidung mit Natursteinen. Deshalb sei die kommunale Natur und Heimatschutzkommission gemäss Art. 3 Abs. 4 BG zur Stellungnahme aufzufordern. Auch bei QP 7, 8 und 9 sei die Situation schlimm, weil hier auf der Garage aufgemauert und 1.5 m weiter in Richtung der Beschwerdeführer eine weitere Mauer aufgestellt werde. Diese Situation, Mauer hinter Mauer, erhöhe nicht einmal den Umschwung der Eheleute D._____. Zwar hielten die bestehenden Betonmauern bei QP 4 bis QP 9 einen Grenzabstand von 1 m ein. Sie müssten aber noch mit Natursteinen verkleidet werden, was ca. 25 cm Tiefe beanspruche und somit werde der Grenzabstand gemäss Art. 76 Abs. 2 KRG um 25 cm unterschritten.

b) Die Beschwerdegegner halten dem entgegen, die vorgesehene vordere Mauer halte die Abstandsvorschriften gemäss Art. 76 Abs. 2 KRG ein. Für diese Mauer würden Teile der rechtskräftig bewilligten ursprünglichen Garagenmauer verwendet. Hinterfüllte Mauern seien nach Art. 76 Abs. 2 KRG und Art. 21 Abs. 1 BG vom Grundsatz her zulässig, wenn sie die Abstandsvorschriften einhielten. Die hinterfüllte Mauer gehöre nicht mehr zur Garagenmauer, auch wenn sie unterirdisch miteinander verbunden blieben. Es mache keinen Sinn, die unterirdischen Teile, die keine Abstandsvorschriften verletzten und nach aussen hin nicht in Erscheinung träten, abzubrechen.

c) Die anstelle der bisherigen Garagenwand und neu höher erstellte Gartenmauer muss gemäss Art. 76 Abs. 1 KRG überall, wo sie höher als 1 m ist, einen Grenzabstand im Ausmass der Mehrhöhe, jedoch von maximal 2.5 m einhalten. Art. 21 Abs. 4 BG ist nicht mehr anwendbar, wie sich aus Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 und dem folgenden Absatz des KRG ableiten lässt. An der Ostseite der Garage im Portalbereich beträgt die Mauerhöhe bei den Schnitten QP 7 bis QP 9 2 m, somit muss dort ein Abstand von 1 m eingehalten werden. Dies ist gemäss den Schnitten QP 7 bis QP 9 der Fall. Bei den übrigen Schnitten ist die Mauer weniger hoch als 2 m und die Grenzabstände sind dort, entsprechend der geringeren Mehrhöhe, eingehalten. Unklar ist, ob nur der neue Mauerteil mit Natursteinen zu verkleiden ist oder auch der bestehende Teil (alte Garagenmauer). Diese Unsicherheit hat die Gemeinde noch auszuräumen. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer ginge es im Übrigen zu weit, diese Mauer als einen Neidbau zu betrachten, welcher vor allem deshalb errichtet wird, um einen Nachbarn zu schikanieren und damit das Rechtsmissbrauchsverbot nach Art. 2 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) verletzt, nützt das Bauwerk doch den Beschwerdegegnern zum Beispiel als Sichtschutz.

6.

Schliesslich bringen die Beschwerdeführer vor, dass das projektierte Gebäude die zulässige Länge in der Wohnzone 1 gemäss Art. 49 BG überschreite. Die Beschwerdegegnerin habe sich dazu bei der Bewilligungserteilung nicht vernehmen lassen. Die Beschwerdegegner bringen dagegen vor, dass durch die Zurücknahme der Garagensüdmauer nach Norden die maximale Gebäudelänge eingehalten werde. Vorliegend muss die Garage zusammen mit dem Hauptgebäude als Nebenbaute (vgl. Art. 49 BG respektive die Skizze dazu) die Gebäudelänge von 18 m gemäss Art. 44 BG (W1) einhalten. Ob dies der Fall ist, ist von der Gemeinde nicht untersucht worden; jedenfalls ist der angefochtenen Baubewilligung diesbezüglich nichts zu entnehmen. Nachdem die Nichteinhaltung der Gebäudelänge von den Beschwerdeführern in ihrer Einsprache explizit gerügt wurde, handelt es sich hier um eine Rechtsverweigerung respektive eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Diese Prüfung ist somit von der Gemeinde noch nachzuholen.

7.

Bei diesem Verfahrensausgang erübrigen sich der Beizug der kommunalen Natur- und Heimatschutzkommission und die Vornahme eines Augenscheins und ebenso die Prüfung der weiteren Rügen der Beschwerdeführer. Die Beschwerde ist demnach, wie von den Beschwerdeführern eventualiter beantragt, gutzuheissen und die angefochtene Verfügung 2012/35b ist aufzuheben. Die Angelegenheit ist im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde zur erneuten Entscheidfindung zurückzuweisen.

8.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten in Höhe von Fr. 4'000.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich den Beschwerdegegnern aufzuerlegen. Sie haben die anwaltlich vertretenen und obsiegenden Beschwerdeführer nach Art. 78 Abs. 1 VRG zudem aussergerichtlich angemessen zu entschädigen. Diesbezüglich kann die vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführer eingereichte Honorarnote vom 23. November 2015 in der Höhe von total Fr. 7'733.20 (inkl. 8% MWST) nicht unbesehen übernommen werden. Aufwendungen, welche im Zusammenhang mit einer vergleichsweisen Regelung der Angelegenheit anfallen, sind nicht "notwendig" im Sinne von Art. 78 Abs. 1 VRG. Zudem sind die Beschwerdeführer "nur" mit ihrem Eventualantrag durchgedrungen. Angesichts dessen erweist sich eine aussergerichtliche Entschädigung in Höhe von Fr. 6'000.-- als angemessen. In diesem Umfang haben die Beschwerdegegner die Beschwerdeführer zu entschädigen.