berufliche Vorsorge

1.

Anfechtungsobjekt bildet hier der Bau- und Einspracheentscheid vom 10. März 2015, womit die Beschwerdegegnerin die Einsprache der Beschwerdeführer abwies und für den durch den Beschwerdegegner nachgesuchten Neubau des Mehrfamilienhauses die Baubewilligung erteilte. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2.

a) Vorab wir auf die Rüge über die Unterschreitung des Strassenabstandes eingegangen.

Die Beschwerdegegnerin bestreitet im Einspracheentscheid nicht, dass das Bauprojekt (Einfahrt, Teile der Einstellhalle) in den Strassenabstand hineinrage. Allerdings seien die Voraussetzungen für die Gewährung einer Ausnahmebewilligung gegeben, sodass es letztlich nicht mehr darauf ankomme, ob die betroffenen Bauteile als ober- oder unterirdisch zu gelten hätten. So gebe es an der C._____-strasse bereits zahlreiche Bauten innerhalb des Strassenabstandes, sodass ein durchgehender Ausbau der Strasse – die ratio legis des Strassenabstandes – ohnehin nicht mehr realisiert werden können. Im Bereich der Bauparzelle liege zudem ein geschützter Findling, weshalb ein Ausbau der Strasse auch daran scheitern würde. Ausserdem handle es sich beim betreffenden Haus um das zweitletzte der Strasse, welche in einer Sackgasse ende und sich auf der Grenze der Bauzone befinde. Schliesslich würde die Einhaltung des Strassenabstandes gerade bei talseitigen Grundstücken an steiler Hanglage unerwünscht komplizierte Lösungen bedingen, abgesehen davon, dass eine Einfahrt zu ermöglichen sei, was naturgemäss mit baulichen Eingriffen verbunden sei.

Die Beschwerdeführer sind in ihrer Beschwerde wie schon im Einspracheverfahren der Ansicht, dass der Strassenabstand sowohl für ober- also auch für unterirdische Bauteile gelte; er entspreche in seiner Wirkung einer Baulinie, welche sich ebenfalls auf alle Bauten inkl. Tiefbauten und unterirdische Bauteile erstrecke. Neu bringen sie im vorliegenden Verfahren vor, das der Strassenabstand zusätzlich auch siedlungsgestalterische Aspekte umfasse und etwa Gefährdungen der Strassenbenützer durch Bauten und Bäume auf anstossenden Grundstücken verhindern solle sowie Beschädigungen der Strassen durch Wurzeln und solche der Wurzeln durch Strassenarbeit ausschalten solle. Bei Wohnbauten mindere er Immissionen durch die Benutzung der Strasse und bei Gebäuden biete er Gewähr für angemessene Abstände gegenüber Bauten auf der anderen Strassenseite. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung lägen nicht vor; zudem würde die Einhaltung des Strassenabstandes für die Bauherrschaft keine unverhältnismässige Härte bedeuten. Dieser sei es zuzumuten, die Baute weiter talwärts zu verschieben, sodass man die Ausnahmebewilligung auf die Einfahrt beschränken könnte und nicht auch grosse Teile der Autoeinstellhalle, der Aussenparkplätze und der Terrainaufschüttungen umfassen müsste.

Die Beschwerdegegnerin vermisst bei den neuen Argumenten der Beschwerdeführer den Bezug zum Bauvorhaben. So sei unverständlich, inwiefern das Bauvorhaben die Verkehrssicherheit beeinträchtigen sollte; weshalb die C._____-strasse im Bereich des Bauprojekts einmal erweitert werden sollte; worin eine Gefährdung der Strassenbenutzer bestehe und was das Bauvorhaben mit Wurzelschäden zu tun haben könnte. Der angeführte Immissionsschutz ziele auch ins Leere, weil im Strassenabstand ja keine Wohnräume geplant seien. Schliesslich würden die Gebäudeabstände nicht über Strassenabstände ermittelt. Es sprächen nach wie vor keine öffentlichen Interessen gegen die Unterschreitung des Strassenabstandes.

Der Beschwerdegegner weist zudem auf Art. 103 Abs. 3 BauG hin, wonach unter natürlichem Terrain liegende Bauten oder Bauteile an die Grenze gestellt werden dürften, wenn die Grenzmauer in ihrer gesamten Länge unter Terrain liege; dies sei vorliegend der Fall. Für die C._____-strasse existiere keine Baulinie. Eine talseitige Verschiebung des Gebäudes habe einschneidende negative Konsequenzen und stehe in keinem Verhältnis zur Forderung der Einhaltung des Strassenabstandes.

b) Die Strassenabstände dienen ganz allgemein sicherheits-, gesundheits- und feuerpolizeilichen Zwecken, wobei planerische Überlegungen auch mitspielen, nämlich hinsichtlich künftiger Strassenerweiterungen oder dem Bau von Nebenanlagen (vgl. Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonders Umweltschutzrecht, 6. Aufl., Bern 2016, S. 320 f. m.w.H.).

Die Frage, ob der Strassenabstand nur für oberirdische Bauten, nicht aber für unterirdische gelten soll, kann hier offen gelassen werden, denn wenn eine Ausnahmebewilligung zulässigerweise erteilt sein sollte, würde diese selbstverständlich ober- und unterirdisch gelten.

c) Liegen ausserordentliche Verhältnisse vor und bedeutet die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen eine unverhältnismässige Härte, so kann die Baubehörde Ausnahmen von einzelnen Vorschriften gewähren, wenn dadurch keine öffentlichen Interessen verletzt werden (Art. 21 des kommunalen Baugesetzes [BauG]).

d) Vorliegend vermögen die angeführten Argumente für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung hinsichtlich des Strassenabstandes zu überzeugen. Nach dem zu überbauenden Grundstück endet die Strasse in einer Sackgasse, d.h. es werden nachfolgend noch zwei Gebäude erschlossen. Weitere Erschliessungen sind sehr unwahrscheinlich, weil mit der Strasse auch die Bauzone endet. Unter diesen Umständen ist das öffentliche Interesse an der Wahrung der Möglichkeit zum Ausbau der Strasse (was der ratio legis des Strassenabstandes entspricht) gering. Dies umso mehr, als unbestrittenermassen vielerorts an der C._____-strasse in den Strassenabstand hineingebaut worden ist, wie der Fotodokumentation der Beschwerdegegnerin (Beilage Nr. D1) deutlich zu entnehmen ist und wie das Gericht bereits aus eigener Anschauung während des in einem anderen Verfahren am 24. Juni 2015 durchgeführten Augenscheines (vgl. Verfahren R 14 95) selbst zur Kenntnis genommen hat. Hinzu kommt, dass sich ein Strassenausbau im Bereich der Parzelle Nr. 4637 angesichts des an die C._____-strasse grenzenden, geschützten Findlings nicht durchführen lässt. Aufgrund gerichtsnotorischer Kenntnisse und der Fotodokumentation erübrigt sich auch die Durchführung des von der Beschwerdegegnerin beantragten Augenscheins. Hingegen wirken die neuen Argumente der Beschwerdeführer bezüglich der Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit durch Bauvorhaben, der Erweiterung der C._____-strasse, der Gefährdung der Strassenbenutzer und der Wurzelschäden konstruiert und bleiben – wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt – ohne jeden Bezug zum vorliegenden Bauvorhaben. Die Rüge ist somit abzuweisen.

3.

a) Im Folgenden ist die weitere Rüge hinsichtlich der Dachform zu behandeln.

Im Einspracheentscheid stellt die Gemeine fest, dass sich die strittige Baute ausserhalb des im GGP ausgewiesenen Flachdachgebietes befinde, weshalb das Wohnhaus ein Giebeldach i.S.v. Art. 27 BauG aufzuweisen habe. Die gesetzlichen Vorgaben seien trotz eigenwilliger Form des Daches erfüllt.

Die Beschwerdeführer legen eine Beurteilung eines beigezogenen Bauexperten ins Recht, welcher das Dach als Mischung zwischen Pult-, Sched- und Flachdach bezeichnet. Mit einem Verhältnis der Dachflächen von 1 (Fläche mit 72 Grad Neigung) : 10 (Fläche mit 18 Grad Neigung) könne es kein Sattel- oder Giebeldach, sondern nur ein Pult- oder Scheddach sein. Entsprechend sei das Bauvorhaben nicht bewilligungsfähig.

Gemäss der Beschwerdegegnerin braucht es für das Vorliegen eines Giebeldaches i.S. von Art. 27 BauG ein vom Giebel begrenztes Dach mit einer Neigung der Dachflächen von mindestens 18 Grad. Vorschriften zu maximalen Neigungswinkeln und zum Verhältnis der Dachflächen suche man vergeblich. Das projektierte Dach sei deshalb zulässig.

Der Beschwerdegegner ist nicht der Ansicht, dass das Dach eine eigenwillige Form aufweist. Es bewege sich innerhalb der baugesetzlichen Definition eines Giebeldaches. Er weist zudem darauf hin, dass die Dachform ausdrücklich und ausführlich auch vom Bauberater der Beschwerdegegnerin im Rahmen der Vorprüfung des Bauprojektes begutachtet und abgesegnet worden sei.

b) Gemäss Art. 27 BauG sind innerhalb des im Generellen Gestaltungsplan abgegrenzten Gebietes grundsätzlich nur Flachdächer zulässig. Ausserhalb dieses Gebietes sind grundsätzlich nur Giebeldächer mit einer Neigung von mindestens 18 Grad zulässig. Bei An- und Nebenbauten kann die Baubehörde Abweichungen gestatten.

c) Die von den Beschwerdeführern ins Recht gelegte Expertise krankt daran, dass sie den Liftschacht als fixes Dachelement und mithin als Flachdach miteinbezieht. Der Liftschacht ist allerdings auf die gesamte Dachfläche gesehen kein wesentliches Element und schon gar nicht ein dominantes. Es liegt deshalb ein Giebeldach mit den Neigungen 18 Grad und 72 Grad im Sinne von Art. 27 BauG vor, obschon diese Dachform gewiss aus dem üblichen Rahmen fällt. Auch diese Rüge ist somit abzuweisen.

4.

a) Weiter sind die Rügen hinsichtlich Geschosszahl und Gebäudehöhe zu werten.

Die Beschwerdegegnerin erblickt im Bauprojekt einen in der Höhe gestaffelten Bau, bestehend aus einem Gebäudetrakt mit Zimmer 1 einerseits und andererseits dem Hauptgebäude aus Unter-, Erd-, Ober- und Dachgeschoss. Mit der verfügten Auflage, im Obergeschoss der in den Dachraum offenen Dusch-/WC-Bereich durch Einzug einer Decke vom Dachgeschoss abzutrennen, seien die gesetzlichen Vorgaben zur zulässigen Geschosszahl und davon abgeleitet der Gebäudehöhe eingehalten.

Die Beschwerdeführer verneinen das Vorliegen eines gestaffelten Baukörpers. Das fragliche Zimmer 1 im 1. Untergeschoss rage lediglich rund 3 m über die einheitliche Hauptfassade hinaus; es bilde damit Bestandteil des Gesamtgebäudes und nicht einen separaten Gebäudetrakt, wie es etwa bei Treppenhäusern der Fall sei. Weil das Zimmer 1 zudem mehr als 2.5 m aus dem gewachsenen Terrain rage, sei es als erstes Geschoss zu zählen. Das Erdgeschoss habe als zweites Geschoss zu gelten, sodass Ober- und Dachgeschoss überzählig seien bzw. nicht bewilligt werden könnten. Selbst bei einer Nichtberücksichtigung des Untergeschosses als erstes Geschoss wäre das projektierte Gebäude dreigeschossig und somit nicht bewilligungsfähig, weil das Dachgeschoss kein ausgebauter Dachraum sei, sondern als zusätzliches Geschoss zu zählen sei.

Die Beschwerdegegnerin führt aus, dass das Bauprojekt aus dem eigentlichen Hauptgebäude mit seiner kompakten und klar umrissenen Kubatur bestehe und einem baulich abgetrennten und separaten Zimmer 1 im Untergeschoss. Insbesondere bei Bauten in steiler Hanglage seien gestaffelte Baukörper verbreitet. Was das Dachgeschoss betrifft, so sei nach Art. 101 Abs. 4 BauG bei Giebeldächern die Dachebene nicht als Geschoss zu zählen, wenn die lichte Höhe wie im vorliegenden Fall mit 3.95 m unter 4.00 m liege.

Auch der Beschwerdegegner sieht sein Bauprojekt als gestaffelte Baute. Es bestehe einerseits aus dem terrassierten Gebäude mit zwei Wohnungen und andererseits dem Wohnhaus, welches auf die Terrassierung leicht verschoben aufgesetzt sei. Weil die Bemessungslinie beim Gebäudetrakt mit Zimmer 1 um nur 2 m überschritten werde, sei das UG nicht als Geschoss zu betrachten. Die Behauptung der Beschwerdeführer, das Zimmer 1 liege mehr als 2.5 m unter dem gewachsenen Terrain, fände in den Planunterlagen keine Stütze. Auch beim Wohnhaus rage das Untergeschoss nicht mehr als 2.5 m über das gewachsene Terrain, weshalb die Gebäudehöhe unbestrittenermassen eingehalten sei. Der Dachraum des Giebeldaches habe die Beschwerdegegnerin korrekterweise nicht als Geschoss gezählt.

b) In der hier (unbestritten) massgebenden Ortsrandzone II sind gemäss Art. 93 BauG zwei Geschosse zulässig. Bei Vorliegen gestaffelter Baukörper wird die Geschosszahl für jeden der versetzten Gebäudetrakte separat gezählt, wobei die Gesamthöhe des Gebäudes die zonengengemässe Geschosszahl höchstens um zwei Geschosse überschreiten darf (Art. 101 Abs. 5 BauG). Als Bemessungslinie gilt die Waagrechte durch den tiefsten sichtbaren Punkt der Fassade in den gewachsenen Boden (Art. 100 BauG). An Hanglagen mit mehr als 35 % Neigung werden Geschosse, die mehr als 2.5 m über der Bemessungslinie liegen, mitgezählt (Art. 101 Abs. 2 BauG). Übersteigt die lichte Stockwerkhöhe im Erdgeschoss 4.5 m und in den Obergeschossen 3 m, werden die Mehrhöhen als weiteres Geschoss angerechnet (Art. 101 Abs. 3 Satz 1 BauG). Bei Giebeldächern gilt der Dachraum als Geschoss, wenn die lichte Giebelhöhe einschliesslich des Kniestocks 4 m übersteigt.

c) Strittig ist vorab, ob das vorliegende Bauprojekt gestaffelte Baukörper aufweist oder nicht. Die Beschwerdeführer weisen auf den Schnitt B-B in den Bauplänen hin, aus welchem ersichtlich sei, dass das Zimmer 1 im Untergeschoss lediglich rund 3 m über die einheitliche Hauptfassade hinausrage und damit Bestandteil des Gesamtgebäudes sei. Die Beschwerdegegnerin erkennt hingegen aus den Plänen das gegenüber der kompakten und klar umrissenen Kubatur des Hauptgebäudes baulich abgetrennte und separate Zimmer 1 im Untergeschoss. Wiederum anders beurteilt der Beschwerdegegner die Situation, indem er das Gebäude umschreibt als einerseits aus dem terrassierten Gebäude mit zwei Wohnungen bestehend und andererseits aus dem Wohnhaus, welches auf die Terrassierung leicht verschoben aufgesetzt sei. Das Gericht kommt zum Schluss, dass die Ansicht Fassade Ost aussagekräftiger ist als der von den Beschwerdeführern angeführte Schnitt B-B: Mit dieser Ansicht lässt sich unter Berücksichtigung des der Beschwerdegegnerin zustehenden Ermessensspielraumes durchaus das Vorliegen eines gestaffelten Baukörpers sachlich begründen. Die Einschätzung des Beschwerdegegners dürfte auf dem Schnitt A-A beruhen, wirkt aber weniger überzeugend. Folglich ist die Einschätzung der Beschwerdegegnerin – auch gestützt auf deren Hinweis, wonach bei Bauten an steiler Hanglage gestaffelte Baukörper verbreitet seien – zu schützen. Damit ergeben sich im vorliegenden Fall keine Probleme mit der maximalen Geschosszahl. Der Vollständigkeit halber sei noch darauf hingewiesen, dass der Sockel, auf welchem das Zimmer 1 besteht, nicht als Geschoss zu zählen ist, weil dieser bloss 2 m über das gewachsene Terrain hinausragt. Letztlich kommt es darauf aber auch nicht an, weil das Dachgeschoss mit einer lichten Höhe von weniger als 4 m unter dem Giebeldach nicht als Geschoss anzurechnen ist. Die einzige heikle Stelle (offener Dachraum im Dusche/WC Obergeschoss, vgl. Schnitt A-A) wurde seitens der Beschwerdegegnerin durch die im Baubewilligungs- und Einspracheentscheid angeordnete Auflage entschärft. Auch diese Rüge ist folglich abzuweisen.

5.

a) Schliesslich bleibt noch die Frage zur Ästhetik zu klären.

Im Einspracheentscheid vermag die Beschwerdegegnerin keinen einheitlichen Baustil an der C._____-strasse zu erkennen. Der von den Einsprechern angerufene Art. 116 BauG sei aber ohnehin nicht einschlägig. Die Beschwerdegegnerin verfüge bei der Beurteilung der gestalterischen Einordnung einer Baute in das Orts- und Landschaftsbild über einen weiten Ermessensspielraum, welche sie vorliegend gesetzeskonform genutzt habe.

Die Beschwerdeführer halten das Bauprojekt für einen absoluten Fremdkörper in einer Umgebung bzw. einem Quartier, in welchem vorwiegend alpine Landhäuser mit Giebeldach stehen. Das Neubauprojekt nehme keinerlei Bezug auf die Nachbarbauten und sei für das Berggebiet völlig untypisch. Die Beschwerdegegnerin teilt die Meinung der Beschwerdeführer nicht und spricht von einer idealisierten Darstellung der Verhältnisse; vielmehr werde im exklusiven C._____--Quartier regelmässig der baurechtliche Spielraum bis aufs Letzte ausgereizt.

Der Beschwerdegegner weist auf den Umstand hin, dass auf der benachbarten Bauparzelle derselbe Architekt drei Häuser in ähnlichem Stil erstelle. An der C._____-strasse gebe es zudem zahlreiche Beispiele anderer Baustile als des alpinen Landhausstils, z.B. das Haus D._____ an der C._____-strasse 8A, welches zudem im Gegensatz zu seinem Haus vom Talboden aus sehr gut einsehbar sei.

b) Die Beschwerdeführer und die Beschwerdegegnerin beantragen in diesem Zusammenhang einen Augenschein. Von einem solchen kann aber – wie oben bereits erwähnt – abgesehen werden, kennt doch das Gericht das C._____-Quartier bereits von früheren Augenscheinen her (z.B. vom Verfahren R 14 95, Augenschein vom 24. Juni 2015) und ist die Situation durch eine Fotodokumentation der Beschwerdegegnerin (Beilage Nr. D2) in genügendem Masse illustriert.

c) Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht (Art. 73 Abs. 1 Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100]). Gemäss Art. 24 Abs. 1 sind Bauten und Anlagen architektonisch so zu gestalten, dass sie auf ihre Umgebung Bezug nehmen und sich in das Orts- und Landschaftsbild einordnen. Art. 116 BauG bestimmt zudem, dass schutzwürdige Ortsbilder dürfen durch Bauten, Anlagen und Terrainveränderung nicht beeinträchtigt werden dürfen (Abs. 1). Lage, Stellung, Grösse und Gestalt von Bauten und Anlagen haben diesem Ziel zu entsprechen. Die Siedlungsstruktur und die Typologie der Bauten sind zu erhalten, die Grösse der Neubauten ist derjenigen der bestehenden Bauten anzugleichen (Abs. 2).

d) Diese Bestimmungen betreffend gestalterische Einordnung einer Baute ins Orts- und Landschaftsbild erlauben naturgemäss einen erheblichen Ermessensspielraum der Bewilligungsbehörde. Zudem hat Art. 116 BauG (Ortsbildschutz) nicht zum Ziel, die Siedlungsstruktur und die Typologie der Bauten zwingend zu erhalten, sondern soll schutzwürdige Bauten erhalten. Andernfalls wäre die Weiterentwicklung der Architektur gefährdet. Wie die Fotodokumentation und die eigenen Eindrücke des Gerichts von früheren Augenscheinen bestätigen, sind im Gebiet C._____- neben dem alpinen Landhausstil verschiedene weitere Baustile vertreten, darunter auch sehr moderne. Unter Berücksichtigung des erheblichen Ermessensspielraums der Beschwerdegegnerin in Gestaltungs- und Ästhetikfragen ist am angefochtenen Entscheid demnach nichts auszusetzen. Ein Ermessensmissbrauch oder eine Ermessensüberschreitung liegt auf jeden Fall nicht vor.

6.

Zum Antrag in Ziff. 3 der Beschwerde, die gesamten Kosten des Einspracheverfahrens der Bauherrschaft aufzuerlegen, ist noch zu bemerken, dass die Beschwerdeführer auch im Einspracheverfahren im Hauptpunkt nicht durchgedrungen sind und nur hinsichtlich des Punktes Überhöhe des Dusche/WC-Raums obsiegt haben. Dieses geringfügige Obsiegen rechtfertigt jedoch noch keine Kostenaufteilung, weshalb die Beschwerdeführer sämtliche vorinstanzliche Verfahrenskosten zu tragen haben.

7.

Die Beschwerdeführer drängen mit ihren Rügen nicht durch, weshalb sich der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid als rechtens erweist und die Beschwerde abzuweisen ist.

8. a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) je hälftig und unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag zu Lasten der Beschwerdeführer.

b) Die Beschwerdeführer haben zudem den anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner zu entschädigen (Art. 78 Abs. 1 VRG), wobei eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-- angemessen erscheint. Der in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegenden Beschwerdegegnerin steht keine Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG).