Wegleitung zur Grundstückgewinnsteuer 2024

Wegleitung zur Steuererklärung für Grundstückgewinne / Seite 1 2024 Kanton Graubünden

Sehr geehrte Damen und Herren Die Steuererklärung für Grundstückgewinne dient der Deklaration der Gewinne aus der Veräusserung von Liegen- schaften des Privatvermögens, Liegenschaften eines landwirtschaftlichen Betriebs oder von Aktienmehrheiten an ei- ner Immobiliengesellschaft. Anstelle der zugestellten Formulare kann für das Ausfüllen der Steuererklärung auch die auf unserer Homepage (www.stv.gr.ch) zum Download bereitgestellte Deklarationssoftware für Grundstückgewinne verwendet werden. Wir bitten Sie, die Steuererklärung ausgefüllt und unterzeichnet mit den Verträgen (Erwerb und Veräusserung) sowie sonstigen Unterlagen innert 90 Tagen einzureichen. Kopien reichen aus. Die Steuerverwaltung behält sich im Bedarfsfalle die Nachforderung von Originalunterlagen vor. Die Erläuterungen folgen der Systematik der Steuererklärung und nehmen ausgewählt zu denjenigen Positionen bzw. Ziffern des Hauptformulars Stellung, bei welchen sich erfahrungsgemäss immer wieder Fragen stellen. Für ergänzen- de Angaben stehen Ihnen verschiedene Informationsquellen zur Verfügung:

• die Praxisfestlegungen auf unserer Homepage (www.stv.gr.ch)

• Fragen per E-Mail an spezialsteuern@stv.gr.ch

• Fragen per Telefon an +41 (0)81 257 34 28 (Kanzlei Spezialsteuern)

Allgemeine Angaben (Seite 1 Hauptformular) Veräusserer ist, wer im Vertrag als Verkäufer oder Tauschpartei auftritt. Hier sind nur natürliche Personen, welche das Grundstück im Privatvermögen gehalten haben oder Landwirte anzugeben. Verkäufer, die der Einkommenssteuer (Selbständigerwerbende) oder der Gewinnsteuer (juristische Personen) unterliegen, müssen hier nicht erwähnt wer- den(Ausnahme: von der Gewinnsteuer befreite juristische Personen). Entsprechend sind auch nur die Anteile der erstgenannten Personen am Grundstück anzugeben (vgl. auch Ausführungen unter Ziffer 1 betreffend Veräusse- rungspreis). Die weitaus häufigste Art des Veräusserungsgeschäftes ist der Verkauf. Neben Tausch und Zwangsverwertung können auch andere Transaktionen wie Sacheinlage, Austritt aus einer Gesamthandschaft, Überführung in das Ge- schäftsvermögen, Verkauf der Aktien einer Immobiliengesellschaft etc. in Betracht kommen. Als Verkauf gilt ebenfalls ein teilentgeltliches Rechtgeschäft (Vorempfang oder Schenkung), falls der entgeltliche Teil der Leistung (z. B. Über- nahme Hypothek, vorbehaltenes unentgeltliches Nutzungsrecht) die Anlagekosten übersteigt. Wurde die veräusserte Liegenschaft am Wohnsitz dauernd selbstbewohnt, kann der Verkäufer die Ersatzbeschaf- fung/Rückerstattung der Grundstückgewinnsteuer geltend machen, wenn er den Erlös innert zwei Jahren zum Erwerb einer anderen Erstliegenschaft in der Schweiz verwendet. Das Gleiche gilt für land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke, die durch gleichartige, selbstbewirtschaftete Grundstücke ersetzt werden. Eine Ersatzbeschaffung ist nur möglich, wenn und soweit die Reinvestitionskosten die Anlagekosten des Erstobjektes übersteigen. Für den Ver- kauf von Zweitwohnungen und Ferienliegenschaften kann keine Rückerstattung gewährt werden. Falls die Rückerstat- tung beantragt wird und im Zeitpunkt der Einreichung der Steuererklärung der Kauf oder Bau des Ersatzobjektes be- reits erfolgt ist, sind der Steuererklärung die für die Beurteilung erforderlichen Unterlagen (Kaufvertrag, Bauabrech- nung, amtliche Schätzung Ersatzobjekt) beizulegen. Wird mit der Einreichung der Steuererklärung noch keine Ersatz- beschaffung beantragt, kann dies auch mit separatem schriftlichem Gesuch innert zwei Jahren seit dem Verkauf erfol- gen. Diese Frist kann vor dem Ablauf auf begründetes Gesuch hin verlängert werden. Für Details über die Ersatzbe- schaffung wird auf die Praxisfestlegung der Steuerverwaltung zu Art. 44 StG verwiesen.

Ermittlung Grundstückgewinn (Seiten 2 bis 4 Hauptformular) Ziffer 1 Veräusserungspreis Beim Tausch gilt als Veräusserungspreis der Verkehrswert der erhaltenen Gegenleistung (= Wert erhaltenes Grund- stück zuzüglich erhaltenes Aufgeld), abzüglich eine vom Veräusserer allfällig geleistete Aufpreiszahlung. Eine vertrag- liche Wertangabe der Tauschgrundstücke durch die Tauschparteien ist für die Steuerverwaltung nicht bindend. Bei der gemeinsamen Veräusserung eines Grundstückes durch mehrere natürliche oder juristische Personen ist nur jener Anteil am Veräusserungspreis zu deklarieren, welcher auf die Personen entfällt, die für ihren Anteil am Grundstück- gewinn der Grundstückgewinnsteuer unterliegen. Der zu deklariende Betrag entspricht damit dem Anteil am Ver- äusserungspreis, der auf jene Personen entfällt, welche auf Seite 1 des Hauptformulars als Veräusserer aufzuführen sind.

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Ziffer 2 Abzüge Werden mit dem Grundstück auch nichtliegenschaftliche Werte veräussert, kann das entsprechende Entgelt in Abzug gebracht werden. Ein Abzug für mitverkauftes Mobiliar kann nur vorgenommen werden, wenn der Preis dafür im Kaufvertrag ausgewiesen ist. Fehlt diese Angabe, muss im Kaufvertrag ausdrücklich erwähnt sein, dass das Mobiliar im Kaufpreis inbegriffen ist. In diesem Fall muss zusätzlich ein von beiden Vertragsparteien unterzeichnetes Schrei- ben eingereicht werden, welches den Betrag für das Mobiliar festhält. Die Steuerverwaltung ist an Bewertungen der Parteien nicht gebunden und kann im Bedarfsfalle einen Pauschalbetrag festlegen, sowie Versicherungspolicen ein- fordern. Der Abzug für den Anteil am Erneuerungsfonds erfordert die Einreichung einer Bestätigung des Verwalters über die Höhe des Anteiles für die Stockwerkeinheit im Verkaufszeitpunkt.

Ziffer 3 Weitere Leistungen durch Erwerber Für die Bewertung von vorbehaltenen unentgeltlichen Nutzungsrechten (Ziffer 3.1) wird auf das Merkblatt der Steu- erverwaltung, veröffentlicht auf der Homepage (www.stv.gr.ch), verwiesen. Als Andere Leistungen (Ziffer 3.3) kom- men z.B. Rentenzahlungen in Betracht, bei teilentgeltlichen Rechtsgeschäften auf den Empfänger übertragene Hypo- thekarschulden, Zahlungen oder Darlehensbegründungen zugunsten des Abtreters.

Ziffer 4 Nebenkosten der Veräusserung Für die Zulassung zum Abzug müssen diese Kosten in einem unmittelbaren Zusammenhang zum Verkauf stehen, wie Beurkundungskosten, die Handänderungssteuer oder Vermittlungsprovisionen in der üblichen Höhe bis zu 3 % des Veräusserungspreises. Nicht geltend gemacht werden können demzufolge z.B. Reinigungs- und Räumungskosten, Mietzinsausfälle infolge Kündigung des Verkaufsobjektes, Grundbuchkosten für Hypothekenlöschungen etc. Ebenfalls nicht zum Abzug zugelassen werden Kosten für den eigenen Zeitaufwand des Veräusserers für Verkaufsbemühun- gen.

Ziffer 8 Verluste Es sind nur Verluste aus Veräusserungen von im Kanton gelegenen Objekten des Privatvermögens abzugsfähig, wel- che im gleichen Kalenderjahr oder innerhalb der letzten 10 Jahre stattgefunden haben. Verluste aus Veräusserungen von Objekten im Geschäftsvermögen sowie solche aus Veräusserungen von ausserhalb des Kantons gelegenen Ob- jekten können nicht berücksichtigt werden. Für die Grundstückgewinnsteuer der Gemeinde können nur die Verluste in der gleichen Gemeinde berücksichtigt werden (Art. 6 Abs. 3 Gemeinde- und Kirchensteuergesetz).

Ziffer 10 Im gleichen Jahr erzielte Grundstückgewinne Für die Bestimmung des Steuersatzes werden die im gleichen Kalenderjahr im Kanton Graubünden erzielten Grund- stückgewinne zusammengezählt. Soweit diese Gewinne schon veranlagt wurden, sind sie hier zu deklarieren. Für die Gemeindesteuer werden nur die in der gleichen Gemeinde erzielten Gewinne berücksichtigt (Art. 6 Abs. 3 Gemeinde- und Kirchensteuergesetz).

Ziffer 12 Zeitpunkt und Art des Erwerbs Diese Angaben dienen der Ermittlung des massgebenden Erwerbszeitpunktes und des Erwerbspreises. Verschiedene Arten von zivilrechtlichen Handänderungen stellen Steueraufschubstatbestände dar, die keine Grundstückgewinn- steuer ausgelöst haben (Erbgang und Erbteilung, Vorempfang, Schenkung, Güterzusammenlegung etc.). Massge- bend für die Berechnung ist in diesen Fällen die letzte zeitlich davor liegende steuerpflichtige Veräusserung. In aller Regel ist dies ein Kauf. Demzufolge ist für die Bestimmung des Erwerbspreises und des Erwerbszeitpunktes der Er- werb durch den Rechtsvorgänger massgebend. Der Steuererklärung ist eine Kopie des Kaufvertrages beizulegen, mit welchem dieser das Grundstück seinerzeit erworben hat. Gegebenenfalls hat der Veräusserer eine Kopie dieses Ver- trages beim Grundbuchamt anzufordern.

Ziffer 13 Erwerbspreis In aller Regel handelt es sich um den beurkundeten Kaufpreis. Eine Besonderheit ergibt sich bei einer Teilveräusse- rung. Eine solche liegt vor, wenn nur ein Teil einer ursprünglich als Ganzes erworbenen Liegenschaft verkauft wird. In diesen Fällen kann auch nur ein Teil des Erwerbspreises angerechnet werden. Bei unüberbautem Boden erfolgt die Aufteilung in der Regel nach Wert und Bodenfläche, bei einem überbauten Grundstück nach Gebäudezeitwert und Bodenfläche. Bei Teilveräusserungen überbauter Grundstücke ist der Steuererklärung eine Kopie der amtlichen Schätzung im Zeitpunkt des Erwerbs beizulegen. Bei der gemeinsamen Veräusserung eines Grundstückes durch mehrere natürliche oder juristische Personen ist nur jener Anteil am Erwerbspreis zu deklarieren, welcher auf die Per- sonen entfällt, die für ihren Anteil am Grundstückgewinn der Grundstückgewinnsteuer unterliegen. Der zu deklariende

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Betrag entspricht damit dem Anteil am Erwerbspreis, der auf jene Personen entfällt, welche auf Seite 1 des Hauptfor- mulars als Veräusserer aufzuführen sind.

Ziffer 14 Weitere Leistungen beim Erwerb Leistungen, wie sie in den Erläuterungen zu Ziffer 3 weiter oben beschrieben sind mit dem Unterschied, dass es sich hier um die durch den/die aktuellen Veräusserer oder ihre Rechtsvorgänger im Rahmen des früheren Erwerbs er- brachte Leistungen handelt.

Ziffer 15 Nebenkosten des Erwerbs Analog den Nebenkosten der Veräusserung (vgl. Erläuterungen zu Ziffer 4) müssen diese Kosten in einem unmittelba- ren Zusammenhang mit dem Erwerb durch eine - beim damaligen Veräusserer - steuerpflichtige Veräusserung ste- hen. Kosten für Grundpfanderrichtungen sind deshalb ebensowenig anrechenbar wie solche im Zusammenhang mit einer steueraufschiebenden Veräusserung (z. B. Nachlass- oder Erbschaftssteuern, Schenkungssteuern, Erbteilungs- kosten).

Ziffer 16 Beim Erwerb im Rahmen einer Ersatzbeschaffung wieder angelegter Gewinn Bei der Veräusserung eines Objektes, für dessen Erwerb im Rahmen einer Ersatzbeschaffung eine Rückerstattung der Grundstückgewinnsteuer für das ersetzte Objekt gewährt wurde, muss der wiederangelegte Gewinn von den An- lagekosten in Abzug gebacht werden. Dies gilt auch dann, wenn das Ersatzobjekt erst durch die Rechtsnachfolger (z.B. Erben) des Erwerbers verkauft wird.

Ziffer 17 Beiträge Dritter an Erwerbspreis Darunter fallen z. B. Beiträge der Wohneigentumsförderung, der Gebäudeversicherung oder der Denkmalpflege.

Ziffer 19 Zuschlag für Geldentwertung auf Erwerbskosten Mit der Indexierung der Anlagekosten werden die teuerungsbedingten Grundstückgewinne (teilweise) neutralisiert. Aus dem Erwerbsdatum bzw. dem Datum des letzten käuflichen Erwerbes gemäss Ziffer 12 ergibt sich das Jahr für die Bestimmung des Prozentsatzes zur Berechnung des Geldentwertungszuschlages (vgl. Tabelle auf Seite 4 dieser Wegleitung).

Ziffer 20 Wertvermehrende Aufwendungen Anrechenbar sind Investitionen für Bauten, Umbauten und andere dauernde Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grundstückes bewirkt haben. Erstellungskosten für Gebäude (inkl. spätere Erweiterungen wie z.B. Anbau Win- tergarten, Garagen, Parkplätze) sind vollumfänglich abzugsfähig. Das Gleiche gilt für Erschliessungskosten und Grundeigentümerbeiträge (z.B. Perimeter- und Meliorationskosten). Unterhaltskosten, welche zur Erhaltung des gebrauchsfähigen Zustandes beitragen (z.B. Ausbesserungsarbeiten, Reparaturen, Malerarbeiten, Dach- und Fassa- denrenovationen sowie funktionell gleichartiger Ersatz von Heizanlagen, Küchen- und Badezimmereinrichtungen, Waschmaschinen, Bodenbelägen etc.) können in der Steuererklärung für Einkommen und Vermögen für jenes Jahr, in welchem sie angefallen sind, geltend gemacht werden und sind bei der Ermittlung des Grundstückgewinnes nicht abzugsfähig. Baukreditzinsen können geltend gemacht werden, soweit sie nicht schon bei der Einkommenssteuer berücksichtigt worden sind. Eigenleistungen sind nur dann anrechenbar, wenn sie im Zeitpunkt der Erbringung als Einkommen besteuert worden sind. Versicherungsleistungen, Beiträge von Bund, Kanton oder Gemeinde (z. B. Leistungen privater Versicherer, Subventionen, Beiträge der Denkmalpflege oder Gebäudeversicherung) sind von den Aufwendungen in Abzug zu bringen. Das Jahr, in welchem die jeweilige Aufwendung bzw. Leistung erfolgt ist (Datum der Rechnung bzw. Beitragsverfü- gung) ist massgebend für die Bestimmung des Prozentsatzes zur Berechnung des Geldentwertungszuschlages (vgl. Tabelle auf Seite 4 dieser Wegleitung). Die Aufwendungen und Beiträge sind chronologisch aufzulisten. Die Belege sind ebenfalls chronologisch geordnet einzureichen. Bei grossen Investitionen (Neubauten, grosse Renovationen) genügen Bauabrechnungen. Die Einforde- rung der Detailbelege durch die Steuerverwaltung bleibt vorbehalten. Die Einsetzung des wertvermehrenden Anteiles sowie des Geldentwertungszuschlages auf dem Hauptformular ist fakultativ.

Der nachstehenden Tabelle kann entnommen werden, um welchem Prozentsatz die in einem Kalenderjahr angefalle- nen Anlagekosten (Erwerbskosten und wertvermehrende Investitionen) zur Berücksichtigung der Geldentwertung zu

korrigieren sind.