1. Grundsätzliches

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Objektsteuer. Steuerobjekt ist der 1 nach den Bestimmungen des Grundstückgewinnsteuergesetzes berechnete Grundstückgewinn. Der Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit findet keine Anwendung (LGVE 1984 II Nr. 21). Das Motiv der Veräusserung ist ohne Bedeutung. Ebenso wenig spielt eine Rolle, wie der Erlös verwendet wird (VGE vom 29.4.1992 i.S. S.; vgl. aber § 4 Abs. 1 Ziff. 5 - 7).

Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne aus der Veräusserung 2 von Grundstücken des Privatvermögens. Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens dagegen werden grundsätzlich von der Einkommens- oder Gewinnsteuer erfasst.

Ausnahmsweise werden auch Gewinne aus der Veräusserung von Grundstü- 3 cken des Geschäftsvermögens von der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Dies trifft zu auf:

• Gewinne aus der Veräusserung landwirtschaftlicher Grundstücke durch natürliche Personen, sofern diese Gewinne nicht einkommenssteuerpflichtig sind (§ 1 Abs. 2 Ziff. 1; KS EStV Nr. 38 vom 17. Juli 2013; Weisungen GGStG § 1 N 16 ff.)

• Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens, wenn diese Gewinne nicht von der Einkommenssteuer bzw. Gewinnsteuer erfasst werden (§ 1 Abs. 1).

Liegenschaftsgewinne, die von einer nach § 70 StG steuerbefreiten Institution 4 erzielt werden, unterliegen, von den Ausnahmen in § 5 Abs. 1 Ziff. 1 und 2 abgesehen, der Grundstückgewinnsteuer. So unterliegen beispielsweise Gewinne aus der Veräusserung von Liegenschaften, die Einrichtungen der beruflichen Vorsorge im Sinne von § 70 Abs. 1e StG gehören, der Grundstückgewinnsteuer (StE 1990 B 71.62 Nr. 4).

2. Abgrenzung Privatvermögen - Geschäftsvermögen

Inbezug auf die einzelnen Kategorien von Steuerpflichtigen gilt: 5

• Grundstücke von ausschliesslich Unselbständigerwerbenden bilden immer Privatvermögen. Es ist jedoch stets die Frage des

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§ 1 Abs. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

nebenberuflichen gewerbsmässigen Liegenschaftshandels zu prüfen, da allenfalls aus diesem Grund Geschäftsvermögen vorliegen kann.

• Grundstücke von Selbständigerwerbenden im Haupt- oder Nebenberuf gehören entweder zu deren Privat- oder Geschäftsvermögen, je nachdem, ob sie ganz oder vorwiegend einem Geschäftsbetrieb oder als private Kapitalanlage dienen (vgl. § 1 N 6 f.)

• Grundstücke der juristischen Personen gehören zum Geschäftsvermögen.

• Grundstücke einer kaufmännischen Personengesellschaft (Kollektiv- oder Kommanditgesellschaft) gehören zu deren Geschäftsvermögen (ASA 62, 409 = StR 48, 80). Bei Grundstücken, die sich im Eigentum der Gesellschafter oder Gesellschafterinnen befinden, erfolgt die Zuordnung nach der wirtschaftlichen Zugehörigkeit. Bei Aufnahme des Grundstücks in die Geschäftsbuchhaltung ist Geschäftsvermögen anzunehmen. Privatvermögen liegt dagegen vor, wenn die Gebrauchsüberlassung gegen einen angemessenen Mietzins erfolgt (nStp 46, 186).

Bei den (haupt- oder nebenberuflich) Selbständigerwerbenden ist demnach die 6 Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Geschäfts- oder zum Privatvermögen nicht im voraus gegeben. Die Zuteilung eines Grundstücks zu einem der beiden Vermögenskomplexe hat in diesen Fällen nach objektiven, d.h. vom Willen der steuerpflichtigen Person unabhängigen Kriterien zu erfolgen. Ein Grundstück gehört in der Regel dann zum Geschäftsvermögen, wenn es aus Mitteln des Geschäfts oder für geschäftliche Zwecke erworben worden ist, oder wenn es dem Geschäftsbetrieb unmittelbar oder mittelbar dient (BGE 94 I 466; LGVE 1992 II Nr. 25; 1985 II Nr. 28; 1984 II Nr. 7 und 8). Die buchmässige Behandlung einer Liegenschaft als Geschäftsvermögen (Bilanzierung, Abschreibung) ist ein gewichtiges Indiz für die steuerrechtliche Behandlung als Geschäftsvermögen (BGE 112 Ib 83; VGE vom 29.7.1991 i.S. K.; VGE vom 10.4.1985 i.S. A.). Die Aufnahme einer Liegenschaft in die Geschäftsbuchhaltung allein macht diese aber noch nicht in jedem Fall zum Geschäftsvermögen. Geschäftsvermögen kann auch ein Grundstück sein, das sich im Eigentum des einen Ehegatten befindet, wenn das Grundstück für geschäftliche Zwecke erworben und dem zusammen mit dem andern Ehegatten betriebenen Geschäft zur Verfügung gestellt wurde (BGE 110 Ib 125; nStp 47, 63; StE 1993 B. 23.2 Nr. 12). Ein Grundstück gehört ferner zum Geschäftsvermögen, wenn es dem Geschäftsbetrieb unmittelbar durch seine Beschaffenheit bzw. als Pfand für Geschäftsschulden oder mittelbar durch seinen Wert als notwendiges Betriebskapital bzw. als Reserve dient.

Die einmal vorgenommene steuerliche Zuordnung zum Privat- oder Geschäfts- vermögen ist bei gleichbleibenden Verhältnissen für die Steuerpflichtigen und die Steuerbehörden verbindlich. Einzig eine dauernde, wirtschaftlich be- gründete Änderung der Zweckbestimmung des Vermögenswertes kann eine steuerliche Umqualifizierung rechtfertigen. Diesfalls ist jedoch nebst der modi- fizierten Nutzung eine klar erkennbare Willensäusserung der Steuerpflichtigen

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 1 Abs. 1

gegenüber den Steuerbehörden erforderlich. Die bloss tatsächliche Nut- zungsänderung genügt für sich nicht, um die über Jahre hinweg verbindliche Sachdarstellung umzustossen (BGE vom 27.8.1997 i.S. Sch.).

Dient eine Liegenschaft teils geschäftlichen, teils privaten Zwecken (z.B. eine 7 Gastwirtschaft mit Privatwohnung), so gibt nach § 25 Abs. 2 StG derjenige Verwendungszweck, der überwiegt, bei der Zuweisung den Ausschlag (Präponderanzmethode). Überwiegt beispielsweise bei einer Liegenschaft der geschäftliche Teil, so ist sie ganz dem Geschäftsvermögen zuzurechnen (LGVE 1991 II Nr. 26). Geschäftsvermögen ist regelmässig dann anzunehmen, wenn der Mietwert der Geschäftsräume denjenigen des privaten Teils übersteigt. Ist steuerlich noch keine Zuordnung erfolgt, kann die Aufteilung des Mietwertes gemäss amtlicher Schatzung ein Indiz für die Zuordnung bieten. Als weitere Kriterien für die Ermittlung des überwiegenden Verwendungszweckes kommen grundsätzlich in Frage: die räumliche Aufteilung, der wertmässige Anteil des geschäftlichen und des privaten Teils sowie der mutmassliche Anteil am Verkaufserlös. Die vom Geschäftsinhaber oder von der Geschäftsinhaberin selbstbewohnten Räume sind dem geschäftlichen Teil zuzurechnen, wenn diese aus betrieblichen Gründen in besonderem Mass daran interessiert sind, im Haus, wo sich das Geschäft befindet, zu wohnen. Die unmittelbare Nähe von Wohn- und Geschäftsräumen muss betrieblich notwendig oder doch für den Betrieb in hohem Masse wünschbar sein (LGVE 1991 II Nr. 26).

Eine Zerlegung des Liegenschaftswertes bzw. des daraus resultierenden Verkaufsgewinns in einen geschäftlichen und in einen privaten Teil ist somit nicht zulässig.

Die Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Privatvermögen ist von der 8 Veranlagungsbehörde zu beweisen, weil es sich um eine steuerbegründende Tatsache handelt.

3. Grundstückhandel

vgl. LU StB Bd. 2 Weisungen StG § 25 Nr. 1 Ziff. 2 (9 - 14)

weggefallen

4. Verfahrensfragen

Kommt die Veranlagungsbehörde im Einzelfall zum Schluss, dass der Ge- 15 winn aus der Veräusserung einer Liegenschaft der Einkommenssteuer oder Gewinnsteuer unterliegt (Geschäftsvermögen), hat sie eine Steuermeldung zu machen und je ein Doppel davon der zuständigen Veranlagungsbehörde (Abteilung Juristische Personen oder Abteilung Natürliche Personen) zu

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§ 1 Abs. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

überweisen. Ein Feststellungsentscheid, wonach der Grundstückgewinn der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterliege und deshalb keine Grund- stückgewinnsteuer erhoben werde, ist nicht zu erlassen. Fälle, bei denen es zweifelhaft ist, ob eine Grundstückgewinnsteuer oder eine Einkommenssteuer zu veranlagen ist, müssen vorgängig der Dienststelle Steuern (Abteilung Juris- tische Personen oder Abteilung Natürliche Personen) unterbreitet werden. Den Steuerpflichtigen soll auch in diesen Fällen das Selbstdeklarationsformular für die Grundstückgewinnsteuer zugestellt werden. Auf diese Weise kann die Veranlagungsverjährung unterbrochen werden (§ 33).

Wird ein Gewinn aus der Veräusserung eines Grundstücks zu Unrecht mit 15a der Grundstückgewinnsteuer anstelle der Einkommenssteuer erfasst und wird die Veranlagung mangels Einsprache in der Folge rechtskräftig, hat die Veranlagungsbehörde für die Einkommens- oder Gewinnsteuer innert fünf Jahren nach Rechtskraft bei der Veranlagungsbehörde deren Revision zu beantragen (§ 36 Ziff. 3).

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 1 Abs. 2 Ziff. 1

Veräusserung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke Grundstückgewinne (§ 7 Abs. 1) aus Veräusserungen land- oder forstwirt- 16 schaftlicher Grundstücke durch natürliche Personen werden ausschliesslich durch die Grundstückgewinnsteuer erfasst, falls die Grundstücke im Privat- vermögen stehen. Sind solche Grundstücke Geschäftsvermögen, unterliegen die Wertzuwachsgewinne aufgrund der bundesgerichtlichen Praxis (BGE 2C_11/2011 vom 2.12.2011) nur dann der Grundstückgewinnsteuer, falls es sich um Grundstücke im Geltungsbereich des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) handelt (für die wiedereinge- brachten Abschreibungen vgl. § 25 Abs. 4 StG). Wertzuwachsgewinne von Grundstücken des Geschäftsvermögens ausserhalb des Geltungsbereichs des BGBB unterliegen dagegen der Einkommenssteuer. Dabei handelt es sich grundsätzlich um die in einer Bauzone liegenden landwirtschaftlichen Grundstücke. Auf Antrag der steuerpflichtigen Person ist diesfalls die Diffe- renz zwischen Anlagekosten und dem landwirtschaftlichen Verkehrswert im Zeitpunkt der Einzonung mit der Grundstückgewinnsteuer zu veranlagen. Dieser Verkehrswert wird von der Abteilung Natürliche Personen festgelegt und der Veranlagungsbehörde für die Grundstückgewinnsteuer mitgeteilt (vgl. Kreisschreiben Nr. 38 der EStV vom 17. Juli 2013).

Ausnahmsweise unterliegen auch durch juristische Personen erzielte Grundstückgewinne aus der Veräusserung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke gestützt auf § 1 Abs. 1 der Grundstückgewinnsteuer, wenn sie nicht mit der (ordentlichen) Gewinnsteuer erfasst werden können (z.B. bei Veräusserung durch Vorsorgestiftungen oder Holdinggesellschaften; vgl. dazu § 1 N 4).

Der Begriff des „landwirtschaftlichen Grundstücks“ wird im Grundstückge- 17 winnsteuergesetz nicht definiert. Für die Frage, ob ein landwirtschaftliches Grundstück im Geschäftsvermögen der Grundstückgewinn- oder der Einkom- menssteuer unterliegt, ist auf die Definition des Bundesgerichts abzustellen (vgl. Kreisschreiben Nr. 38 der EStV vom 17. Juli 2013 Ziff. 2.2). Im Übrigen ist auf die Begriffsumschreibung von § 14 des Schatzungsgesetzes (SRL Nr.

1. 626) abzustellen (LGVE 1994 II Nr. 17; BGE vom 19.5.1998 i.S. E.G.S. AG;

LGVE 1998 II Nr. 33). Weist daher ein Grundstück eine Ertragswertschatzung (§ 15 SchG) auf, gilt es in der Regel auch als landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des Grundstückgewinnsteuergesetzes. Ausgenommen ist der Fall, in dem sich die für die Bewertung massgebenden Verhältnisse seit der letzten Schatzung wesentlich geändert haben, so dass nicht mehr von einer landwirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks gesprochen werden kann, eine Revisionsschatzung gemäss § 9 des Schatzungsgesetzes aber noch nicht erfolgt ist. Solche Grundstücke gelten nicht mehr als landwirtschaftlich. Diese Grundsätze gelten auch analog für die landwirtschaftlichen Teile von zusammengesetzten Schatzungsgegenstände gemäss § 24 SchG.

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§ 1 Abs. 2 Ziff. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Für die schatzungsrechtliche Behandlung der land- und forstwirtschaftlichen 18 Grundstücke s. LU StB Bd. 4 Weisungen SchG V.

Bei Veräusserung landwirtschaftlicher Grundstücke ist folgendes Vorgehen zu 18a beachten:

Privatvermögen: Ist das Grundstück in den Steuerakten zur Veranlagung der Einkommens- und Vermögenssteuer als Privatvermögen (P) gekennzeichnet, kann der Entscheid betreffend Veranlagung oder Steueraufschub ohne weiteres gefällt werden. Wird zusammen mit dem Grundstück Fahrhabe mitveräussert, hat eine Meldung/Anfrage betreffend den Wert der Fahrhabe an das Steueramt zuhanden des Einschätzungsexperten oder der Einschätzungsexpertin Landwirtschaft zu erfolgen (vgl. Muster im Anhang 2a).

Geschäftsvermögen: Ist das Grundstück in den Steuerakten zur Veranlagung der Einkommens- und Vermögenssteuer als Geschäftsvermögen (G) gekennzeichnet, ist zunächst abzuklären, ob der Gewinn der Einkommenssteuer unterliegt. Bei Verkäufen ist stets eine Rückfrage bei der Abteilung Natürliche Personen (NP) zu machen (Anfrage-/Meldeformular gemäss Anhang 2a Weisungen GGStG). Unterliegt das Grundstück der Grundstückgewinnsteuer, sind folgende Fallkonstellationen zu unterscheiden:

• Erbgang/Erbteilung: Das Grundstück fällt mit dem Tod des Erblassers bzw. der Erblasserin an die Erbengemeinschaft in deren Geschäftsvermögen (Erbgang; Steueraufschub gemäss § 4 Abs. 1 Ziff. 1 GGStG). Übernimmt ein Erbe bzw. eine Erbin das Grundstück von der Erbengemeinschaft als Selbstbewirtschafter/-in, erwirbt er bzw. sie dieses in sein bzw. ihr Geschäftsvermögen. Dieser Übergang erfüllt den Steueraufschubstatbestand der Erbteilung (§ 4 Abs. 1 Ziff. 1 GGStG). Der Aufschub ist auch dann zu gewähren, wenn der Anrechnungswert über dem Anlagewert liegt.

• Verkauf innerhalb der Familie zu einem Kaufpreis unter dem Buchwert Liegt der Kaufpreis unter dem Buchwert, liegt er auch unter dem Anlagewert sowie unter dem höchstzulässigen Preis gemäss BGBB (Verkehrswert). Somit ist ein Steueraufschub gemäss § 4 Abs. 1 Ziff. 1 GGStG zu verfügen (Erbvorbezug bzw. gemischte Schenkung ohne Gewinn).

• Verkauf innerhalb der Familie zu einem Kaufpreis über dem Buchwert Der Kaufpreis entspricht in diesem Fall höchstens dem höchstzulässigen Preis gemäss BGBB (Verkehrswert). Liegen die Anlagekosten über dem Kaufpreis, ist eine Grundstückgewinnsteuerveranlagung mit Feststellung des realisierten Verlusts (Differenz Kaufpreis - höhere Anlagekosten) vorzunehmen, d.h. kein Steueraufschub. Liegt der Kaufpreis über den Anlagekosten, ist der Gewinn (Differenz Anlagekosten - höherer

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 1 Abs. 2 Ziff. 1

Kaufpreis) zu veranlagen. Der für den Erwerber bzw. die Erwerberin anlässlich der nächsten steuerbegründenden Veräusserung massgebende Anlagewert entspricht somit dem Kaufpreis.

Spezialfall: Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen

• Verkehrswert nach BGBB höher als Anlagewert: Die Überführung erfolgt zum Anlagewert. Eine Grundstückgewinnsteuerveranlagung hat mangels Steuertatbestands zu unterbleiben. Für die nächste steuerbegründende Veräusserung ist der bisherige Anlagewert massgebend.

• Verkehrswert nach BGBB tiefer als Anlagewert: Die Überführung erfolgt zum Verkehrswert. Eine Grundstückgewinnsteuerveranlagung hat mangels Steuertatbestands zu unterbleiben. Für die nächste steuerbegründende Veräusserung ist der Überführungswert (Verkehrswert gemäss BGBB) massgebend (§ 10 Abs. 2 GGStG).

Wird in der Folge die Berechnung der Anlagekosten angefochten, ist vor dem Einspracheentscheid bei der Dienststelle Steuern, Abteilung Natürliche Personen, ein Amtsbericht (§ 70 Abs. 1 VRG) einzuholen. Nach Rechtskraft (vgl. § 31 N 1) der Grundstückgewinnsteuerveranlagung meldet die Einwohnergemeinde die Höhe der Anlagekosten (Ziff. 27 des Grundstückgewinnsteuerformulars) an die Abteilung Natürliche Personen, damit diese die Veranlagung der Einkommenssteuer auf den wiedereinge- brachten Abschreibungen vornehmen kann.

Aus den Steuerakten zur Veranlagung der Einkommens- und Vermögenssteuer ist nicht ersichtlich, ob Geschäfts- oder Privatvermögen vorliegt. In diesen Fällen ist eine entsprechende Anfrage an die Dienststelle Steuern, Abteilung Natürliche Personen, zu richten (vgl. Muster im Anhang 2a). Das weitere Vorgehen richtet sich je nach Antwort gemäss lit. a oder b (vgl. oben).

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Wird zusammen mit dem Grundstück Fahrhabe und/oder Vieh mitveräussert?

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 1 Abs. 2 Ziff. 2

Ausserkantonaler Liegenschaftshandel

Die Regelung über den ausserkantonalen Liegenschaftshandel (§ 1 Abs. 19 2 Ziff. 2) wurde per 1.1.2011 ersatzlos aufgehoben. Dies bedeutet, dass ab 2011 realisierte Gewinne aus der Veräusserung von Liegenschaften des Geschäftsvermögens ausserkantonaler Liegenschaftshändlerinnen und -händler nicht mehr der Grundstückgewinnsteuer, sondern der Einkommens- steuer (natürliche Personen) bzw. der Gewinnsteuer (juristische Personen) unterliegen.

Massgebender Stichtag für das anwendbare Recht: vgl. § 52 N 1 ff.

Für Veräusserungsgewinne bis 2010 vgl. die entsprechenden Weisungen des Steuerbuchs in der bis 2010 gültigen Fassung (www.steuerbuch.lu.ch/archive). Gemäss Bundesgerichtsentscheid vom 21.12.2010 i.S. R. SA (2C_571/2010) verstösst die Anwendung von § 1 Abs.2 Ziff. 2 GGStG (Fassung bis Ende 2010) gegen das verfassungsmässige Schlechterstellungsverbot, falls die Veranla- gung des Wertzuwachsgewinns aus ausserkantonalem Liegenschaftshandel mit der Grundstückgewinnsteuer eine höhere Steuerbelastung ergibt als die Veranlagung mit der Gewinn- bzw. Einkommenssteuer. Bei den bis Ende 2010 vorgenommenen, noch nicht rechtskräftig veranlagten Grundstücks- veräusserungen von ausserkantonalen Liegenschaftshändlern ist daher auf Antrag der steuerpflichtigen Person der Gewinn mit der ordentlichen Gewinn- bzw. Einkommenssteuer zu veranlagen. Bereits rechtskräftige Veranlagungen können mangels Rückwirkung der Praxisänderung nicht korrigiert werden.

(weggefallen) (20-29)

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§ 1 Abs. 2 Ziff. 2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG §2

Begriff des Grundstücks

1. Zivilrechtlicher Grundstückbegriff

Der Begriff des Grundstücks entspricht grundsätzlich dem zivilrechtlichen 1 Grundstückbegriff nach Art. 655 ZGB. Als Grundstücke gelten daher auch die Miteigentumsanteile an Grundstücken, obwohl sie im Grundstückgewinn- steuergesetz nicht speziell erwähnt werden. In Abweichung vom Zivilrecht werden in Ziff. 1 aber noch die Fahrnisbauten (Art. 677 ZGB) einbezogen, die der Grundeigentümerin oder dem Grundeigentümer gehören und mit dem Grundstück derart verbunden sind, dass sie mit ihm eine wirtschaftliche Einheit bilden.

Wer Eigentum an einem Grundstück besitzt, hat es an allen seinen Bestand- 2 teilen (Art. 642 ZGB). Die Verfügung über ein Grundstück bezieht sich, sofern nicht etwas anderes vereinbart wird, auch auf dessen Zugehör (Art. 644 ZGB). Diese ist bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ebenfalls miteinzubeziehen.

Festinstallierte mechanische Einrichtungen (Abladevorrichtungen, Melkan- lagen, Jaucherührwerk, Jauchepumpen, Geflügelbatterien, Boiler etc.) sind Bestandteil des landwirtschaftlichen Grundstücks. Das dafür im Kaufpreis enthaltene Entgelt unterliegt der Grundstückgewinnsteuer (VGE vom 8.9.1995 i.S. M.).

Hotelmobiliar und das landwirtschaftliche Betriebsinventar - soweit dieses 2a nicht Bestandteil des Grundstücks ist - gelten auch bei einer entsprechenden Anmerkung im Grundbuch steuerlich nicht als Zugehör und sind daher in die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer nicht mit einzubeziehen.

Die Handänderung von Fahrnis (z.B. Inventar von Betrieben) unterliegt nicht 2b der Grundstückgewinnsteuer. Es ist jedoch abzuklären, ob der vereinbarte Preis für die Fahrnis den tatsächlichen Verhältnissen entspricht oder ob darin auch eine Entschädigung für das Grundstück enthalten ist, welche in die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer einbezogen werden muss (vgl. § 9 N 11 ff.).

2. Wirtschaftliche Einheit

Im Grundstückgewinnsteuergesetz gilt der Grundsatz der gesonderten 3 Gewinnermittlung. Hievon gibt es Ausnahmen. So werden nach § 2 Abs. 2 die Gewinne für die Berechnung der Steuer zusammengerechnet, wenn die veräusserten Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit gebildet haben. Nicht das Kaufsgeschäft (Veräusserung mehrerer Grundstücke in einem Vertrag)

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§2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

ist das massgebende Kriterium, sondern der Umstand, dass die einzelnen Parzellen vom Standpunkt der veräussernden Person aus eine wirtschaftliche Einheit gebildet haben. Eine wirtschaftliche Einheit ist mit andern Worten dann anzunehmen, wenn die veräusserten Grundstücke beim Veräusserer oder der Veräusserin dem gleichen wirtschaftlichen Zweck dienten (LGVE 1980 II Nr. 21; VGE vom 14.11.1990 i.S. K.). Dies trifft beispielsweise auf Grundstücke zu, welche die Grundlage eines landwirtschaftlichen oder gewerblichen Betriebes bildeten. Bei zusammenhängenden Bauparzellen kann ebenfalls von einer wirtschaftlichen Einheit ausgegangen werden (LGVE 1994 II Nr. 25; VGE vom 16.9.1997 i.S. F.). Der Erwerb durch dieselbe Person ist ebenfalls die Regel (LGVE 1975 II Nr. 38; 1980 II Nr. 21).

Bei zeitlich auseinanderliegenden Teilverkäufen (z.B. bei Veräusserung von 4 mehreren Stockwerkeigentumseinheiten) kann die Grundstückgewinnsteuer nicht gesamthaft berechnet werden (LGVE 1974 II Nr. 59, vgl. auch §§ 16 und 21). Bei enger zeitlicher Staffelung der Grundstückverkäufe ist jedoch zu überprüfen, ob nicht eine Steuerumgehung vorliegt, mit der Absicht, der Steuerprogression zu entgehen. Ein gewichtiges Indiz für eine derartige Absicht ist darin zu sehen, dass die Grundstücke von derselben Käuferschaft oder auch von mehreren Käufern oder Käuferinnen, die zusammenwirken, erworben werden.

Bei gemeinsamer und gleichzeitiger Übertragung von Miteigentumsanteilen 5 wird die Steuer vom Gesamtgewinn berechnet (LGVE 1979 II Nr. 20 E. 1; vgl. § 3 N 7 ff.).

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 3 Ziff. 1

Zivilrechtliche Veräusserung

Ziff. 1 umfasst die sogenannten zivilrechtlichen Veräusserungen, d.h. Eigen- 1 tumsübertragungen, die durch Eintrag im Grundbuch zum Ausdruck gebracht werden. Der Grundbucheintrag erfolgt aufgrund privater Rechtsgeschäfte (beispielsweise Kauf, Tausch, Schenkung, Erbgang) oder aufgrund amtli- cher Verfügung (Enteignung, Zwangsvollstreckung, Güterzusammenlegung, richterliches Urteil). Diese zivilrechtlichen Handänderungen sind auch dann steuerpflichtig, wenn sie wirtschaftlich betrachtet keine Handänderung darstel- len, sofern nicht ausdrücklich Steueraufschub (§ 4) oder Steuerbefreiung (§ 5) zu gewähren ist (VGE vom 14.6.1991 i.S. K.; StE 1988 B 42.21 Nr. 4).

Die Eigentumsübertragung an einem Grundstück als steuerbegründende 2 Veräusserung erfolgt in der Regel (zu den Ausnahmen vgl. § 52a N 2 f.) mit der Eintragung der Handänderung im Grundbuch, d.h. im Hauptbuch. Vor diesem Zeitpunkt besteht daher grundsätzlich kein Recht auf Steuer- festsetzung. Soweit es bloss um die Einleitung des Verfahrens geht, kann die Veranlagung bereits nach Abschluss des Kaufvertrages oder nach der Handänderungsmeldung des Grundbuchamtes an die Hand genommen werden. Mit dem Erlass des einsprachefähigen Veranlagungsentscheides sollte jedoch bis zur definitiven Entstehung der Steuerpflicht (Eintragung im Hauptbuch) zugewartet werden. Nötigenfalls müssen die Grundbuchämter von den Gemeindekanzleien aufgefordert werden, ihnen auch vom Eintrag ins Hauptbuch Mitteilung zu machen (LGVE 1978 II Nr. 22; vgl. auch § 27 N 1 und § 4 N 23).

Der Rückzug einer Anmeldung ist im Einverständnis beider Parteien bis zur 3 Eintragung der Handänderung im Grundbuch jederzeit möglich. Wird die Anmeldung zurückgezogen, liegt keine steuerpflichtige Veräusserung vor (LGVE 1976 II Nr. 32).

Unter „gemeinschaftlichem Eigentum“ ist sowohl Mit- (Art. 646 ff. ZGB) wie 4 Gesamteigentum (Art. 652 ff. ZGB) zu verstehen. Gesamteigentumsquoten werden nach dem Grundstückgewinnsteuergesetz gleich behandelt wie Miteigentumsanteile. Steuerlich betrachtet handelt es sich in beiden Fällen um selbständige Anteilsquoten an der Gesamtsache (VGE vom 6.4.1988 i.S. B.).

Steuerpflichtig sind alle Veränderungen im Personenbestand von Gesamt- 5 handverhältnissen (Erbengemeinschaften, Gemeinderschaften und einfachen Gesellschaften, die keine Geschäftstätigkeit ausüben) infolge Eintritt oder Aus- tritt. Der Steuerpflicht unterliegen auch die Begründung und Aufhebung des Gesamt- bzw. Miteigentums (StE 1993 B 42.21 Nr. 7) sowie die Verschiebung von Gesamteigentumsquoten und Miteigentumsanteilen. Die Umwandlung von Gesamt- in Miteigentum (oder umgekehrt) ohne Verschiebung der Eigentumsquoten ist dagegen nicht steuerpflichtig. Bei Überführung eines Grundstücks aus einem Gesamthandverhältnis in das Alleineigentum einer

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§ 3 Ziff. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

beteiligten Person besteht eine steuerpflichtige Veräusserung jedoch nur im Umfang des Fremdquotenüberganges (StE 1986 B 42.21 Nr. 2).

Treten mehrere Gesamteigentümerinnen oder Gesamteigentümer aus einem 6 Gesamthandverhältnis aus, so ist ein allfälliger Gewinn für die Satzbestim- mung als Ganzes zu erfassen und nicht auf die Einzelnen zu verteilen (Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 162 N 10; Zuppinger/Schärrer/Fessler/Reich, Kommentar zum Zürcher Steuerge- setz, Ergänzungsband, § 162 N 1). Analoges gilt bei der Veräusserung von Grundeigentum an Dritte (BGE 16.8.1995 i.S. M.).

Bei gemeinsamer und gleichzeitiger Übertragung von Miteigentumsanteilen 7 auf Dritte (d.h. Personen, die nicht bereits Miteigentumsanteile am veräus- serten Grundstück halten) ist die Gesamtheit der Miteigentümerinnen oder Miteigentümer für den gemeinsam erzielten Gewinn steuerpflichtig, d.h. die Grundstückgewinnsteuer ist zu dem für den Gesamtgewinn massgebenden Steuersatz zu berechnen. Die Haftung besteht aber gemäss § 6 Abs. 1 nur nach Massgabe der Beteiligungen und nicht solidarisch für die Gesamtgrund- stückgewinnsteuer (LGVE 2007 II Nr. 26; Präzisierung von LGVE 1979 II Nr. 20). Vgl. auch § 6 N 3.

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 3 Ziff. 2

Wirtschaftliche Veräusserung

Die Formulierung „Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht“ 8 beinhaltet eine Generalklausel, die grundsätzlich alle Fälle erfasst, die wirtschaftlich betrachtet eine Handänderung an einem Grundstück darstellen (VGE vom 18.12.1980 i.S. K. und B.). Eine wirtschaftliche Handänderung ist dann anzunehmen, wenn die Verfügungsgewalt über ein Grundstück - wichtigster Inhalt des zivilrechtlichen Eigentums - übertragen wird und sich die Wirkungen des Rechtsgeschäfts im wesentlichen auf die Übertragung eines Grundstücks beschränken. Damit tritt wirtschaftlich und tatsächlich eine ähnliche Wirkung wie bei einer zivilrechtlichen Handänderung ein.

Die Veräusserung von Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften ist 9 grundstückgewinnsteuerpflichtig, sofern mit der Übertragung der Beteiligung die Beherrschung der Gesellschaft und damit die Verfügungsgewalt über die Gesellschaftsgrundstücke übertragen wird (vgl. ferner ab 1.1.2001 § 3 Ziff. 7). Als Immobiliengesellschaft in diesem Sinn gilt jede juristische Person, deren Zweck zur Hauptsache im Erwerb, in der Verwaltung und dem Wiederverkauf von Grundstücken besteht. Ob eine Immobiliengesellschaft anzunehmen ist, bestimmt sich somit in erster Linie nach dem statutarischen bzw. tatsächlich wahrgenommenen Gesellschaftszweck (StE 1996 B 42.23 Nr. 7). Besteht dieser ausschliesslich oder mindestens zur Hauptsache darin, Grundstücke zu erwerben, zu verwalten, zu nutzen und zu veräussern, kann von einer Immobiliengesellschaft gesprochen werden. Bildet dagegen das Grundstück bloss die sachliche Grundlage für einen Fabrikations-, Handels- oder sonstigen Geschäftsbetrieb, liegt keine Immobilien-, sondern eine Betriebsgesellschaft vor (BGE 104 Ia 253). Die Übertragung der Beteiligungsrechte an Betriebsgesellschaften ist keine steuerpflichtige Veräusserung, auch wenn deren Aktiven überwiegend in Immobilien bestehen.

Unter den gleichen Voraussetzungen gilt auch die Veräusserung von Beteiligungsrechten an Holdinggesellschaften, deren Aktiven aus Mehrheits- beteiligungen an Immobiliengesellschaften bestehen, als steuerpflichtige Veräusserung (BGE 103 Ia 159). Ebenso ist die Veräusserung einer Mehr- heitsbeteiligung einer Immobiliengesellschaft durch eine Holding oder eine AG ohne Holdingprivileg grundstückgewinnsteuerpflichtig, sofern der ent- sprechende Beteiligungs-Veräusserungsgewinn gemäss § 85 Abs. 1 bzw. § 82 f. StG von der Gewinnsteuer ausgenommen ist. Dagegen löst die Übertragung der Mehrheitsbeteiligung am Kapital einer Genossenschaft durch eine Genossenschafterin oder einen Genossenschafter grundsätzlich keine Grundstückgewinnsteuer aus, da im Genossenschaftsrecht zwingend das Kopfstimmprinzip (Art. 885 OR) gilt. Eine Steuerpflicht wäre dann an- zunehmen, wenn die verkaufende Person z.B. über Strohmänner, von ihr beherrschte Gesellschaften oder die Einrichtung der Delegiertenversammlung die Genossenschaft beherrschte, oder wenn sie als einzige Genossenschaf- terin verblieben war.

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§ 3 Ziff. 2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Es ist zu beachten, dass die Beteiligungsrechte je nach deren Inhaberin oder Inhaber entweder Privat- oder Geschäftsvermögen darstellen (vgl. § 1 N 5).

Eine grundstückgewinnsteuerpflichtige Übertragung der wirtschaftlichen 10 Verfügungsmacht liegt vor, wenn Allein-, Mehrheits- oder verschiedene Minderheitsbeteiligte durch organisiertes Zusammenwirken die Aktien einer Immobiliengesellschaft veräussern (BGE 103 Ia 159; RE 1967/68 Nr. 58; StE 1988 B 42.23 Nr. 1). In all diesen Fällen liegt die wirtschaftliche Verfügungsmacht bei der Verkäuferschaft. Da die Transaktion aus der Sicht der Verkäuferschaft entscheidend ist, spielt es keine Rolle, ob die Aktien allenfalls auf verschiedene Personen übergehen, von denen jede für sich allein betrachtet nur eine Minderheit und somit nicht die wirtschaftliche Verfügungsmacht inne hat. Insgesamt gesehen geht sie aber dennoch auf die erwerbenden Personen über (BGE 103 Ia 159; VGE vom 3.1.1985 i.S. P. AG). Erforderlich ist in der Regel die Veräusserung einer Beteiligung von über 50%. Bei Veräusserung einer Beteiligung von 50% oder weniger wird dagegen die wirtschaftliche Verfügungsmacht nicht übertragen, vorbehalten bleibt der Fall, wo wegen besonderer Ausgestaltung der Stimmrechte auch bei einer Kapitalbeteiligung von weniger als 50% die Gesellschaft beherrscht werden kann.

Dementsprechend löst in der Regel auch die Übertragung einer quotenmässig geringeren Beteiligung (Minderheitsbeteiligung) keine Steuerpflicht aus, selbst wenn die erwerbende Person dadurch (zusammen mit seiner bisherigen Minderheitsbeteiligung) eine über 50% betragende Beteiligung erlangt. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn zwecks Steuerumgehung verschiedene Minder- heitsbeteiligungen, die zusammen eine Mehrheitsbeteiligung ausmachen, innert relativ kurzer Zeit erworben werden.

Steuerpflichtig ist insbesondere:

• Veräusserung mehrerer Minderheitsbeteiligungen, die zusammen eine beherrschende Beteiligung ergeben, aufgrund besonderer Abrede zwischen den verschiedenen Erwerberinnen oder Erwerbern (RE 1967/68 Nr. 58);

• Veräusserung von Beteiligungsrechten mit erhöhter Stimmkraft (Stimmrechtsaktien), welche eine Beherrschung der Gesellschaft ermöglichen;

• für Genossenschaften vgl. § 3 N 9.

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 3 Ziff. 2

Veräussert die Eigentümerin oder der Eigentümer eines landwirtschaftli- 10a chen Gewerbes je das hälftige Miteigentum an sämtlichen Parzellen und vereinbaren die Vertragsparteien gleichzeitig in einem Nutzungs- und Ver- waltungsreglement das alleinige Nutzungsrecht entweder der einen oder der andern Vertragspartei an jedem Grundstück zwecks Umgehung des landwirt- schaftlichen Realteilungsverbots, so rechtfertigt es sich, bei der Verlegung der anrechenbaren Anlagekosten nicht auf die zivilrechtlich begründeten Miteigentumsquoten, sondern auf den wirtschaftlichen Gehalt der getroffenen Vereinbarung (faktische Realteilung) abzustellen (VGE vom 2.11.1999 i.S. R.).

01.01.2022 -3-

§ 3 Ziff. 2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-4- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 3 Ziff. 3

Kaufs-, Vorkaufs- und Rückkaufsrecht Die Begründung eines Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechts löst für sich 11 allein noch keine Grundstückgewinnsteuerpflicht aus. Eine steuerpflichtige Veräusserung ist erst dann gegeben, wenn das einmal begründete Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrecht weiterveräussert wird. Der Grundstückge- winnsteuer unterliegt in der Folge auch die Weiterveräusserung des Kaufs-, Vorkaufs- und Rückkaufsrechts durch die jeweilige Erwerberin oder den jeweiligen Erwerber.

Steuerpflichtig ist auch der entgeltliche Verzicht auf ein Kaufs-, Vorkaufs- oder 12 Rückkaufsrecht. Wirtschaftlich betrachtet wird damit derselbe Erfolg erzielt, wie wenn der Berechtigte das Grundstück zunächst selbst erworben und dann an Dritte weiterveräussert hätte.

Die Veräusserung eines Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechts unterliegt 13 auch dann der Grundstückgewinnsteuer, wenn nachträglich das Eigentum am Grundstück nicht erworben wird. Dasselbe gilt für den entgeltlichen Verzicht auf eines dieser Rechte. So wird beispielsweise der Gewinn aus der Veräusserung eines Kaufsrechtes besteuert, auch wenn die letzte Erwerberin oder der letzte Erwerber des Kaufsrechts dieses nicht ausübt: Für die Berechnung des Gewinns vgl. § 7 N 2.

Als steuerpflichtige Veräusserung hat auch der entgeltliche Verzicht auf ein 14 gesetzliches Vorkaufsrecht zu gelten (LGVE 1979 II Nr. 21).

Als steuerpflichtige Veräusserung gilt auch der Übergang eines Kaufsrechts auf eine einfache Gesellschaft, wenn dieser ausser der Kaufrechtsnehmerin oder dem Kaufrechtsnehmer noch weitere Personen angehören und letztere für den Eintritt in die Gesellschaft eine Vergütung entrichteten. Dass die Vergütung nicht den Kaufrechtsnehmerinnen oder Kaufrechtsnehmern persönlich, sondern einer von diesen beherrschten Gesellschaft geleistet wurde, ist auf die Steuerpflicht ohne Einfluss (LGVE 1975 II Nr. 39).

01.01.2022 -1-

§ 3 Ziff. 3 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Steuerpflichtig ist stets die Zwischenhändlerin oder der Zwischenhändler: Die 15 Person, die das Kaufsrecht an Dritte überträgt oder zu deren Gunsten auf die Ausübung ihres Rechts verzichtet; die Vertragspartei, die Dritte in den Vertrag eintreten lässt usw. Bei mehreren Handänderungen (sogenannte Ket- tengeschäfte) ist stets die Person, die dieses Recht an Dritte weiterveräussert, steuerpflichtig.

Beispiele eines sogenannten Kettengeschäfts a) A räumt B ein Kaufrecht ein Keine steuerpflichtige Veräusserung b) B überträgt das Kaufsrecht an C Steuerpflichtige Veräusserung gemäss § 3 Ziff. 3; B ist steuerpflichtig c) C verzichtet gegen Entgelt zugunsten von D Steuerpflichtige Veräusserung gemäss § 3 Ziff. auf das Kaufsrecht 3; C ist steuerpflichtig d) D übt das Kaufsrecht aus; Eintragung des Steuerpflichtige Veräusserung gemäss § 3 Eigentumsüberganges im Grundbuch Ziff. 1 (zivilrechtliche Handänderung); A ist steuerpflichtig

Zur Berechnung des Anlagewertes bzw. Veräusserungswertes vgl. § 7 N 2. 16

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 3 Ziff. 4

Eintritt in einen Kauf- oder Kaufvorvertrag

Der Abschluss eines Kaufvorvertrages oder eines Kaufvertrages löst für sich 17 allein noch keine Grundstückgewinnsteuerpflicht aus. Eine steuerpflichtige Veräusserung ist erst dann gegeben, wenn Dritte anstelle der Vertragspartei in einen von dieser abgeschlossenen Kauf- oder Kaufvorvertrag eintreten. Ebenso der Grundstückgewinnsteuer unterliegt in der Folge der Eintritt in den Kauf- oder Vorkaufvertrag anstelle Dritter und ihrer Nachfolgerinnen oder Nachfolger.

Steuerpflichtig ist auch der entgeltliche Verzicht auf die Rechte aus Kauf- oder 18 Kaufvorvertrag. Wirtschaftlich betrachtet wird damit derselbe Erfolg erzielt, wie wenn die berechtigte Person das Grundstück zunächst selbst erworben und dann an Dritte weiter veräussert hätte.

Ein als „Verkaufsprovision“ bezeichnetes Entgelt für den Verzicht auf die Rechte 19 aus einem Kaufvertrag unterliegt ebenfalls der Grundstückgewinnsteuer (LGVE 1975 II Nr. 40).

Im übrigen gelten die Ausführungen zu § 3 Ziff. 3 (N 13 ff.) analog. 20

01.01.2022 -1-

§ 3 Ziff. 4 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 3 Ziff. 5

Belastung mit Dienstbarkeiten

Diese Vorschrift bestimmt ausdrücklich, dass die Besteuerung der Grund- 21 stückgewinne infolge Belastung von Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten (z.B. Baurecht, Kiesausbeutungsrecht) oder öffentlich- rechtlichen Eigentumsbeschränkungen unterbleibt, soweit das Entgelt der Einkommenssteuer unterliegt. Dieser Vorbehalt hat zunächst praktische Bedeutung für die gemäss § 70 StG von der Einkommenssteuerpflicht befreiten Institutionen, soweit sie nicht zugleich nach § 5 GGStG von der Grundstückgewinnsteuer befreit sind. Beispielsweise ist die Entschädigung, welche eine Einrichtung der beruflichen Vorsorge für die Einräumung eines Kiesausbeutungsrechtes erhält, der Grundstückgewinnsteuer zu unterwerfen. Von dieser Besonderheit abgesehen unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte aus Baurechtsverträgen, Ausbeutung von Kies, Sand und anderen Bestandteilen des Bodens der Einkommenssteuer (§ 28 Abs. 1c und 1d StG).

Als steuerbegründende Veräusserung gilt nach dem Wortlaut des Gesetzes nur 22 die Belastung eines Grundstücks mit einer privatrechtlichen Dienstbarkeit oder öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung. Dagegen wird der Verzicht auf eine Dienstbarkeit oder Grundlast nicht als steuerbegründende Handänderung angesehen. Das dafür empfangene Entgelt wird jedoch bei einer späteren Veräusserung des Grundstücks bei der Berechnung des Anlagewertes berücksichtigt. Es ist gemäss § 12 vom Erwerbspreis abzuziehen.

Damit eine Steuerpflicht begründet wird, müssen drei Voraussetzungen erfüllt 23 sein:

1. Die Belastung muss dauernd, d.h. für mindestens 30 Jahre begründet

sein. Dabei kann auch auf ein (bloss) obligationenrechtliches Rechtsverhältnis abgestellt werden (LGVE 1994 II Nr. 23). Nicht übertragbare Personaldienstbarkeiten wie beispielsweise Nutzniessung oder Wohnrecht sind zugunsten einer bestimmten Person errichtet und somit nicht dauernd. Ihre Begründung ist deshalb nicht steuerpflichtig (vgl. Richner / Frei / Kaufmann / Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz 3. Auflage, § 216 N 123 f.). Es kommt nicht darauf an, ob es sich um ein selbständiges oder unselbständiges Recht handelt (LGVE 1994 II Nr. 23). Ist eine Personaldienstbarkeit übertragbar bzw. vererblich, ist sie dauernd im Sinn von § 3 Ziff. 5, sofern deren Dauer im Vertrag nicht auf unter 30 Jahren beschränkt bleibt. Wird eine Dienstbarkeit als selbständiges und dauerndes Recht bestellt und ins Grundbuch aufgenommen, so gilt es nachher als selbständiges Grundstück (vgl. § 2 Abs. 1 Ziff. 2). Deren Übertragung stellt eine zivilrechtliche Veräusserung im Sinn von § 3 Ziff. 1 dar (StE 1994 B 42.21 Nr. 6 betreffend Übertragung eines Eigentümerbaurechts.)

01.01.2022 -1-

§ 3 Ziff. 5 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

2. Die Bewirtschaftung oder der Veräusserungswert des Grundstücks oder

eines Grundstückteils (VGE vom 29.7.1997 i.S. G. und P.) müssen wesentlich beeinträchtigt werden. Betrifft die Beeinträchtigung nur einen Teil des Grundstücks, ist deren Wesentlichkeit bezogen auf den betroffenen Grundstückteil zu beurteilen. Eine wesentliche Beeinträchtigung ist namentlich anzunehmen bei der Einräumung von Bau- oder Deponierechten oder bei der Errichtung eines Bauverbots; unter Umständen auch bei einschneidenden Bauhöhebeschränkungen oder Näherbaurechten, welche die Überbauungsmöglichkeit des belasteten Grundstücks wesentlich beeinträchtigen. Dagegen kann beispielsweise in der Einräumung eines Fusswegrechts zu Gunsten des Nachbargrundstücks noch keine wesentliche Beeinträchtigung der Bewirtschaftungs- oder Veräusserungsmöglichkeiten erblickt werden. Ebenfalls keine wesentliche Beeinträchtigung ist in der Regel in der Einräumung eines Bau- oder Einbaurechts für die Errichtung einer Transformatoren-Station an die CKW zu erblicken.

3. Die Belastung muss gegen Entgelt erfolgen. Dabei ist nicht von

Bedeutung, ob die Entschädigung in einer einmaligen Zahlung oder in Raten ausgerichtet wird. Sind die Voraussetzungen nicht erfüllt, kann die entgeltliche Belastung eines Grundstücks mit einer Dienstbarkeit oder Grundlast nicht als Veräusserung besteuert werden. Die Besteuerung des erhaltenen Entgelts für eine auf unbeschränkte Zeit eingeräumte Belastung wird dann bei einer späteren Veräusserung des Grundstücks durch Abzug vom Anlagewert gemäss § 12 nachgeholt. Ist die Belastung für eine beschränkte Zeit eingeräumt (und sind die Voraussetzungen für eine Erhebung der Grundstückgewinnsteuer nicht gegeben), ist das für die Belastung erhaltene Entgelt mit der Einkommenssteuer zu erfassen.

Die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen kommen vor allem in den Fällen zum Tragen, in denen eine Enteignung kein adäquates - weil zu weitgehendes - Mittel zur Erreichung eines im öffentlichen Interesse liegenden Zweckes darstellen würde. In diesem Zusammenhang wird auch von materieller Enteignung gesprochen (vgl. Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 161 N 85). Für die Berechnung des Veräusserungswertes vgl. auch § 18 N 13. Bei der Um- bzw. Auszonung eines Grundstücks von der Bauzone in die Landwirtschaftszone gegen Entschä- digung handelt es sich um einen Anwendungsfall einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung. Die Um-/Auszonung kann zwangsweise (mittels Erlass, Verfügung) oder durch einen öffentlich-rechtlichen Vertrag (kompen- satorische „freiwillige“ Auszonung gemäss § 105d Abs. 2 Planungs- und Baugesetz; SRL Nr. 735) erfolgen. Der Veräusserungswert des Grundstücks wird durch die Um-/Auszonung, die einem Bauverbot gleichkommt, dauernd und wesentlich beeinträchtigt. Mit der Zusprechung der Entschädigung wird der Baulandwert des Grundstücks realisiert.

Wird ein Gebäude unter Denkmalschutz gestellt, so liegt darin in der Re- 24 gel eine dauernde und wesentliche Beeinträchtigung der unbeschränkten

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 3 Ziff. 5

Bewirtschaftung des Grundstücks, die bei Entgeltlichkeit die Grundstückge- winnsteuerpflicht auslöst (Zuppinger / Schärrer / Fessler / Reich, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Ergänzungsband, § 161 N 88).

Zur Berechnung des Anlagewertes bzw. Veräusserungswertes bei Belastung 25 von Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlichrechtli- chen Eigentumsbeschränkungen vgl. § 7 N 3.

Die steuerliche Behandlung von Entschädigungen für Dienstbarkeiten 26 zugunsten der Transitgas AG wurde im Einvernehmen mit der Interessenge- meinschaft der Grundeigentümer und Bewirtschafter beim Erdgasleitungsbau in den Kantonen Luzern-Aargau (IGELA) sowie dem Luzerner Bauernverband wie folgt festgelegt:

1. Diensttbarkeitsvertrag für Leitungsrechte

a. Grundstückgewinnsteuer Die Entschädigungen folgender Positionen aus dem Dienstbarkeitsvertrag mit der Transitgas sind über die Grundstückgewinnsteuer abzurechnen:

• Entschädigung aufgrund Ziffer 1.8

• Entschädigung aufgrund Ziffer 2.6.1, Bst. a)

• Entschädigung aufgrund Ziffer 2.6.1, Bst. b)

• Entschädigung aufgrund Ziffer 2.6.1, Bst. c)

• Entschädigung aufgrund Ziffer 3.1

b. Einkommenssteuer Die Entschädigungen folgender Positionen aus dem Dienstbarkeitsvertrag mit der Transitgas sind über die Einkommenssteuer abzurechnen:

• Entschädigung aufgrund Ziffer 2.6.2, Bst. a)

• Entschädigung aufgrund Ziffer 2.6.2, Bst. b)

• Entschädigung aufgrund Ziffer 2.6.3

2. Vertrag über die vorübergehende Beanspruchung von Grundstücken

a. Grundstückgewinnsteuer Die Entschädigungen folgender Positionen aus dem Dienstbarkeitsvertrag mit der Transitgas sind über die Grundstückgewinnsteuer abzurechnen:

• Entschädigung aufgrund Ziffer 5.1, Bst. a)

• Entschädigung aufgrund Ziffer 5.1, Bst. b)

• Entschädigung aufgrund Ziffer 5.1, Bst. c)

b. Einkommenssteuer Die Entschädigungen folgender Positionen aus dem Dienstbarkeitsvertrag mit der Transitgas sind über die Einkommenssteuer abzurechnen:

• Entschädigung aufgrund Ziffer 5.2, Bst. a)

01.01.2022 -3-

§ 3 Ziff. 5 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

• Entschädigung aufgrund Ziffer 5.2, Bst. b)

• Entschädigung aufgrund Ziffer 5.3

Erforderliche Unterlagen

Für eine genaue Sachverhaltsabklärung und die richtige Besteuerung der verschiedenen Entschädigungen müssen folgende Unterlagen vorliegen:

1. Liste der Grundeigentümer/innen, die durch die Gasleitung tangiert sind

(Bereitstellung durch Gemeindekanzlei bzw. durch Veranlagungsbehörde Grundstückgewinnsteuer)

2. Dienstbarkeitsvertrag für das Leitungsrecht

3. Vertrag über die vorübergehende Beanspruchung von Grundstücken

4. Kulturschadenprotokoll mit Ertragsausfallentschädigung und

Entschädigungen für Bäume, Handarbeit, Maschinenarbeit, Ansaat, Wiederinstandstellung usw.

Vorgehen

Für die Sachverhaltsabklärung soll nur eine Ausweiseinforderung zuge- stellt werden. Die Zuständigkeit für die Zustellung einer entsprechenden Ausweiseinforderung ist zwischen den Veranlagungsbehörden für die Grund- stückgewinnsteuer und für die Einkommenssteuer auszumachen. Die unter Punkt 2 - 4 vorstehend aufgeführten Unterlagen müssen in jedem Fall vorhan- den sein, damit die richtige Besteuerung der ausbezahlten Entschädigungen vorgenommen werden kann.

Meldeverfahren

Die Veranlagungsbehörden überprüfen ob Ersatzbeschaffung geltend gemacht wurde. Die geltend gemachten wertvermehrenden Aufwendungen werden mittels Meldeverfahren unter den Veranlagungsbehörden ausgetauscht.

Für die steuerliche Behandlung von Entschädigungen für Naturwaldreserva- 26a te vgl. LU StB Bd. 1 Weisungen StG § 28 Nr. 7 Ziff. 3.

-4- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 3 Ziff. 6

Überführung ins Geschäftsvermögen

Jede Art der Einbringung eines privaten Grundstücks in eine Personenunter- 27 nehmung (Einzelfirma oder Personengesellschaft) beinhaltet eine Überführung von Privat- in das Geschäftsvermögen. Einen solchen Überführungstatbe- stand meldet die Abteilung Natürliche Personen direkt der zuständigen Einwohnergemeinde.

Berechnungsbeispiel: Der Inhaber einer Einzelfirma will ein Grundstück, das er vor 7 Jahren für CHF 70’000.– erworben hatte und das bislang zu seinem Privatvermögen gehörte, für geschäftliche Belange verwenden. Das Grundstück, dessen Verkehrswert im Zeitpunkt der Überführung in das Geschäftsvermögen CHF 150’000.– beträgt, wird in die Bilanz der Einzelfirma mit CHF 100’000.– aufgeführt.

Position CHF Veräusserungswert gemäss § 17 Abs. 2 100’000.– Anlagewert 70’000.– Grundstückgewinn 30’000.–

Wird bei einer nicht buchführenden steuerpflichtigen Person eine Überführung ins Geschäftsvermögen festgestellt, kann diese mittels einer unterschriebenen Erklärung zuhanden der Veranlagungsbehörde bestimmen, welcher Wert für die Einkommenssteuer massgebend sein soll. Dieser Wert gilt als Veräusserungswert. Er darf den Verkehrswert des Grundstücks nicht übersteigen, muss jedoch mindestens dem Anlagewert entsprechen. Die Veranlagungsbehörden für die Einkommens- bzw. Grundstückgewinnsteuer haben einander diesen Wert mitzuteilen. Gibt die steuerpflichtige Person keine Erklärung betreffend den massgebenden Einkommenssteuerwert ab, ist davon auszugehen, dass das Grundstück zum Anlagewert in das Geschäftsvermögen überführt wurde (VGE vom 22.10.2001 i.S. W.; VGE vom 22.9.1994 i.S. M.).

Erfolgt die Überführung unter dem aktuellen Verkehrswert (z.B. zum Anlage- wert), ist ein Nachsteuervorbehalt in den Rechtsspruch der Veranlagungsver- fügung aufzunehmen. Gemäss diesem Vorbehalt kann bei einer Realisation des Grundstückgewinns innerhalb von 5 Jahren (z.B. durch Veräusserung des Grundstücks) die Überführung nachträglich zum Verkehrswert abge- rechnet werden, d.h. nachbesteuert wird die noch nicht besteuerte Differenz zwischen Anlagewert und Verkehrswert im Zeitpunkt der Überführung. Diese Nachbesteuerung ist nur in Missbrauchsfällen vorzunehmen, in denen die Realisation unter dem Regime der Einkommenssteuer zu einer im Vergleich mit der Grundstückgewinnsteuer erheblich tieferen Steuerbelastung führen würde (insbesondere bei einer Verrechnung des Veräusserungsgewinns mit einem Verlust aus selbständiger Erwerbstätigkeit). Die Abteilung Natürliche

01.01.2022 -1-

§ 3 Ziff. 6 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Personen der Dienststelle Steuern meldet der Grundstückgewinnsteuerveran- lagungsbehörde entsprechende Nachsteuersachverhalte.

Veräussert ein Elternteil seinem Kind steueraufschiebend eine Privatlie- 28 genschaft, die dem Kind hernach als Geschäftsliegenschaft dient, so wird das Kind grundstückgewinnsteuerpflichtig, wenn es das Grundstück zu einem höheren Wert als dem Anlagewert, der für den Elternteil massgebend war, in der Geschäftsbilanz aktiviert. In Bezug auf das Kind bildet dieser Vorgang die Überführung eines Grundstücks vom Privatvermögen in das Geschäftsvermögen.

Betreibt dagegen das Kind kein Geschäft und überträgt der Elternteil eine Geschäftsliegenschaft unter dem Verkehrswert, so wird die Übertragung auf Seiten des Elternteils als Privatentnahme qualifiziert. Die Differenz zwischen dem Buchwert und dem Verkehrswert ist als Kapitalgewinn auf Geschäftsvermögen mit der Einkommenssteuer zu erfassen (§ 25 Abs. 2 StG).

Erwirbt ein Mitglied einer Erbengemeinschaft durch eine Teilerbteilung ein bisher im Privatvermögen der Erbengemeinschaft gestandenes Grundstück und verleibt es dieses seinem Geschäftsvermögen ein, liegt bei der Erbenge- meinschaft infolge Erbteilung eine steueraufschiebende, bei der erwerbenden Person hingegen infolge der Überführung des Grundstücks vom Privat- ins Geschäftsvermögen eine steuerbegründende Veräusserung vor (LGVE 1985 II Nr. 28).

Bei ausserkantonalen Liegenschaftshändlern/Liegenschaftshändlerinnen 29 im Sinn von § 1 Abs. 2 Ziff. 2 (in Kraft bis 2010) stellt die Überführung eines Grundstücks vom Privat- ins Geschäftsvermögen mangels Wechsels des Besteuerungssystems (Grundstückgewinn-/Einkommenssteuer) keinen steuerbegründenden Tatbestand im Sinn von § 3 Ziff. 6 dar (LGVE 2000 II Nr. 34). Dasselbe gilt für die Überführung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, sofern die Einbilanzierung zum Anlagewert erfolgt. Eine allfällige Differenz zwischen dem Anlagewert und dem Wert, zu dem die Einbilanzierung erfolgte, unterliegt dagegen aus steuersystematischen Gründen (Sicherstellung der lückenlosen Besteuerungsmöglichkeit in der Zukunft) der Grundstückgewinnsteuer.

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 3 Ziff. 7

Übertragung von Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften

Als Veräusserung auch die Übertragung von Beteiligungsrechten des 30 Privatvermögens an Immobiliengesellschaften, wenn diese Beteiligungsrechte ein Sondernutzungsrecht (z.B. ein Wohnrecht) an einer Wohneinheit (z.B. Wohnung in einem Ferienhaus) verkörpern.

01.01.2022 -1-

§ 3 Ziff. 7 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG §4

Steueraufschub Das Vorliegen einer steueraufschiebenden Veräusserung gemäss § 4 Abs. 1 1 Ziff. 1 - 7 ist in einem formellen Entscheid festzuhalten (Ausnahme: Bei Eigentumswechsel durch Erbgang [Erbfolge/Erbanfall, Erbteilung, Vermächtnis] kann die Veranlagungsbehörde auf die Ausfertigung eines formellen Entscheids verzichten). Im Entscheid ist der Grund, der den Steueraufschub zur Folge hat, anzugeben. Für den Steueraufschub bei landwirtschaftlichen Ersatzbeschaffungen gemäss § 4 Abs. 1 Ziff. 6 vgl. § 4 N 27 und 36. Für den Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung des selbstgenutzten Wohneigentums vgl. § 4 N 47. Bei Ersatzbeschaffungen gemäss § 4 Abs. 1 Ziff. 4, 6 und 7 ist der Entscheid über den Steueraufschub den Gemeinden am Lageort des Ersatzgrundstücks zuzustellen.

Der Steueraufschub ist von der Steuerbefreiung gemäss § 5 zu unterscheiden. 2 Die Besteuerung wird aufgeschoben, weil bei den unter § 4 (abschliessend) aufgezählten Aufschubtatbeständen ein Gewinn nicht als realisiert betrachtet wird (Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 161 N 89). Dies zeigt sich vor allem bei einer späteren Veräusserung, wo die steueraufschiebende Veräusserung einfach ausser Acht gelassen wird (vgl. § 7 Abs. 2 für die Berechnung des Anlagewertes). Das ist bei der Steuerbefreiung dagegen nicht der Fall.

Das System des Steueraufschubs ist nicht willkürlich. Es gibt dafür wichtige 3 rechtliche, wirtschaftliche, sozial- und gesellschaftspolitische Gründe, die auch die notwendigen Konsequenzen des gewählten Systems rechtfertigen. Die Rechtsnachfolgerin oder der Rechtsnachfolger versteuert unter Umständen einen Gewinn, den nicht sie oder er, sondern die Rechtsvorgängerin oder der Rechtsvorgänger realisiert hat (LGVE 1984 II Nr. 21).

Für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer bei teilweisem Steuerauf- schub vgl. § 22 N 5.

01.01.2022 -1-

§4 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 1

Erbgang und Schenkung

Die Besteuerung wird bei sämtlichen Eigentumswechseln, die aufgrund des 4 Erbrechts erfolgen, aufgeschoben. Erwirbt eine Erbin oder ein Erbe durch Zuschlag im Rahmen einer öffentlichen Steigerung nach Art. 612 ZGB ein Grundstück, so ist eine steueraufschiebende Veräusserung anzunehmen (RB 1982 Nr. 100).

1. Erbteilung

Ein Steueraufschub infolge Erbteilung ist nur bei Auflösung der Erbengemein- 5 schaft im Sinne von Art. 602 ZGB gegeben, nicht aber bei Auflösung anderer aus der Erbengemeinschaft hervorgegangenen Gesamt- oder Miteigentums- verhältnisse wie beispielsweise durch Vertrag errichtete Gemeinderschaften (Art. 336 f. ZGB), einfachen Gesellschaften, Kollektivgesellschaften (RB 1998 Nr. 155; RB 1986 II Nr. 74; RB 1991 Nr. 39; StE 1995 B 42.31 Nr. 5). Wird z.B. eine Liegenschaft von einem Mitglied der Gemeinderschaft übernommen oder von Dritten erworben, so ist eine steuerbegründende Veräusserung im Sinn von § 3 Ziff. 1 GGStG gegeben, sofern nicht ein anderer Steueraufschubstatbestand erfüllt ist.

Die Besteuerung wird auch bei einem Eigentumswechsel infolge Teil-Erbteilung aufgeschoben (LGVE 1985 II Nr. 28).

Bei Eigentumswechsel durch Erbgang, Erbteilung und Erbvorbezug wird die Besteuerung nach Massgabe von § 4 Abs. 1 Ziff. 1 aufgeschoben. Liegt jedoch die letzte Veräusserung weniger als fünf Jahre zurück und handelte es sich dabei ebenfalls um eine steueraufschiebende Veräusserung, ist die Frage der Steuerumgehung zu prüfen.

Eine Steuerumgehung liegt gemäss ständiger Rechtsprechung (LGVE 1984 II Nr. 14; 1991 II Nr. 14) vor, wenn

a. die gewählte Rechtsgestaltung ungewöhnlich, sachwidrig oder absonderlich, jedenfalls dem wirtschaftlichen Sachverhalt nicht gemäss ist (objektives Moment), b. sie effektiv eine erhebliche Steuereinsparung zur Folge hätte, wenn sie steuerlich beachtet würde, (effektives Moment) und c. lediglich deshalb gewählt wurde, um Steuern zu sparen (subjektives Moment).

01.01.2022 -1-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Beispiel: X will ihrem Sohn A ein Grundstück für CHF 100’000.– (Verkehrswert CHF 400’000.–; Anlagewert CHF 100’000.–) veräussern, welches sie kurz zuvor anlässlich einer Erbteilung steueraufschiebend erworben hat (Anrechnungswert: CHF 400’000). Die Miterben von X, deren Geschwister Y und Z, wurden vor der Erbteilung über die geplante Weiterveräusserung des Grundstücks an A in Kenntnis gesetzt.

An sich handelt es sich bei beiden Rechtsgeschäften um steueraufschiebende Veräusserungen im Sinne von § 4 Abs. 1 Ziff. 1 (Erbteilung zwischen X, Y und Z; Erbvorbezug zwischen X und A). Da vorliegend jedoch eine Steuerumgehung bejaht werden muss, haben Y und Z für die faktische Veräusserung ihres 2/3-Anteils an ihren Neffen A den erzielten Grundstückgewinn in Höhe von CHF 200’000.– (2/3 von CHF 400’000.– ./. 2/3 von CHF 100’000.–) zu versteuern. Für den von X an ihren Sohn übertragenen 1/3-Anteil ist die Steuer gestützt auf § 4 Abs. 1 Ziff. 1 aufzuschieben. Steuerlich ist dieser Sachverhalt damit analog zu behandeln, wie wenn ein (direktes) Rechtsgeschäft zwischen allen Beteiligten abgeschlossen worden ist (VGE vom 14.5.1997 i.S. F.).

Ist der Steueraufschub für das erste Rechtsgeschäft bereits rechtskräftig festgestellt, sind Y und Z in einem Schreiben über den festgestellten Sach- verhalt der Steuerumgehung und die steuerlichen Konsequenzen in Kenntnis zu setzten, unter gleichzeitiger Beilage der Selbstdeklarationsformulare. Im anschliessenden Veranlagungsentscheid ist der rechtskräftige Aufschubsent- scheid aufzuheben und hierauf die Grundstücksübertragung so zu veranlagen, als ob die Grundstücke in einem Schritt von X, Y und Z an A übertragen worden wären. A ist im Veranlagungsentscheid als Beigeladener (§ 20 Abs. 1 VRG) zu bezeichnen. Der Entscheid ist ihm unter Hinweis auf das Recht, innert 30 Tagen eine Stellungnahme einzureichen, ebenfalls zuzustellen.

2. Erbvorbezug

Ein Erbvorbezug im Sinne dieser Bestimmung ist dort anzunehmen, wo die 6 mutmassliche Erblasserin oder der mutmassliche Erblasser - im Zeitpunkt der Veräusserung in der Regel unentgeltlich - jedoch auf Anrechnung am Erbteil

• zukünftigen Erbinnen und Erben einen Vermögensvorteil durch Übertragung

eines Grundstücks zukommen lässt (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kom- mentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. Auflage, § 216 N 182 ff.; LGVE 2000 II Nr. 28). Die Besteuerung ist auch bei teilweiser Entgeltlichkeit des Erbvorbezugs vollumfänglich aufzuschieben. Dies ist grundsätzlich selbst dann der Fall, wenn die mutmassliche Erblasserin oder der mutmassliche Erblasser trotz der Übertragung der Liegenschaft unter dem Verkehrswert einen Gewinn realisiert. Zwischen dem Verkehrswert des Grundstücks und der Gegenleistung der zukünftigen Erbinnen und Erben muss aber ein offensichtliches Missverhältnis (d.h. rund 25% des Verkehrswertes) bestehen

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 1

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., N 185). Die Gegenleistung der zu- künftigen Erbinnen und Erben für das Grundstück darf mit andern Worten 75% von dessen Verkehrswert nicht übersteigen (s. Beispiel unten). Eine allfällige Ausgleichspflicht (Art. 626 ff. ZGB) wird in diesem Zusammenhang nicht berücksichtigt.

Zur Gegenleistung der Käuferschaft gehört neben einer allfälligen Barzahlung sowie der Übernahme bestehender Hypothekarschulden insbesondere auch der Barwert eines zugunsten der Verkäuferschaft eingeräumten unentgeltlichen Wohnrechts oder einer Nutzniessung. Bei der Berechnung dieses Barwerts (vgl. § 9 N 10, Beispiel b) ist vom jährlichen Nettoertrag auszugehen, d.h. vom Mietwert (100%) bzw. Mietertrag abzüglich der von der wohnrechts- bzw. nutzniessungsberechtigten Person allenfalls getragenen Schuldzinsen und Unterhaltskosten (letztere gemäss dem bei der Einkommenssteuerveranlagung zur Anwendung gelangenden Abzugssystem; LU StB Bd. 1 Weisungen StG § 39 Nr. 2 und Nr. 3).

Beispiel: X veräussert seiner Tochter eine Eigentumswohnung (Katasterwert CHF 400’000.–; Anlagewert CHF 300’000.–). Die Tochter verpflichtet sich zur Übernahme der Hypothekarschulden von CHF 300’000.– sowie zu einer Zahlung von CHF 50’000.– an ihren Bruder. CHF 50’000.– werden ihr als Erbvorbezug angerechnet.

Da die Leistungen der Erwerberin (insgesamt CHF 350’000.–) 75% des Wertes der Eigentumswohnung von CHF 400’000.–, d.h. CHF 300’000.–, übersteigen, ist kein Steueraufschub wegen Erbvorbezugs möglich. X hat einen Grundstückgewinn von CHF 50’000.– (Veräusserungswert von CHF 350’000.– ./. Anlagewert von CHF 300’000.–) zu versteuern.

Kein Steueraufschub ist anzunehmen, wenn das Rechtsgeschäft zwar als „Erbvorbezug“ bezeichnet wird, in diesem „Erbvorbezug“ aber im wesentlichen eine gewöhnliche Veräusserung erblickt werden muss. Die von den Parteien gewählte Bezeichnung und Form des Rechtsgeschäfts ist nicht massgebend. Kein Steueraufschub ist zu gewähren, wenn der Erbvorbezug in der Ausrichtung einer Geldsumme besteht, die anschliessend für den Kauf eines Grundstücks verwendet wird (VGE vom 21.11.1988 i.S. H.).

01.01.2022 -3-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

3. Schenkung

Bei Schenkungen, die völlig unentgeltlich erfolgen, ist die Besteuerung 7 aufzuschieben.

Für die sogenannten gemischten Schenkungen (Übertragung erfolgt zwar gegen Entgelt, dieses liegt aber unter dem Verkehrswert des Grundstücks) sind zwei Fälle zu unterscheiden:

1. Resultiert aus der Gewinnberechnung (Veräusserungswert minus

Anlagewert) kein Gewinn (d.h. Gewinn 0 oder Verlust), ist die Besteuerung gemäss § 4 Abs. 1 Ziff. 1 GGStG aufzuschieben.

2. Resultiert aus der Veranlagung ein Gewinn, darf kein Steueraufschub

gewährt werden, sondern ist der realisierte Grundstückgewinn zu veranlagen. Dies gilt auch für Gewinne von CHF 1.– bis 13’000.–, für die gemäss § 22 Abs. 2 GGStG keine Steuer anfällt (nStP 1999, 37 und 121; BStP 1996, 24; Zwahlen in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, Art. 12 StHG N 33). Es liegt eine steuerbegründende Veräusserung vor mit der Folge, dass die Beschenkten bei einer Weiterveräusserung die von ihnen erbrachten Gegenleistungen als anrechenbare Aufwendungen abziehen können und für die Berechnung der Besitzesdauer auf den Zeitpunkt der Schenkung abgestellt wird.

Bei Schenkungen an juristische Personen, die der Gewinnsteuer unterlie- gen, gilt nach § 17 Abs. 3 als Veräusserungswert der Wert, zu dem das Vermögensobjekt bei den juristischen Personen aktiviert wird.

-4- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 2

Eigentumswechsel unter Ehegatten oder eingetragenen Partnern / Übertragungen von Eltern an ein Kind und dessen Partner Bei einem Eigentumswechsel an einem Grundstück unter Ehegatten, auch als 8 Folge der güterrechtlichen Auseinandersetzung, ist die Grundstückgewinn- steuer im Einverständnis beider aufzuschieben. Sinngemäss gilt dies auch für eingetragene Partner.

Den Ehegatten wird empfohlen, das gemeinsame Begehren um Steu- 9 eraufschub bereits in den Vertrag bzw. in die Vereinbarung über die Scheidungsfolgen aufzunehmen. Formulierungsvorschlag:

„Die Parteien stellen gemeinsam das Begehren, es sei die Grundstückge- winnsteuer aus der Übertragung des (Mit-)Eigentums an Grundstück Nr. ...., Grundbuch ..... nach § 4 Abs. 1 Ziff. 2 GGStG aufzuschieben. Die erwerbende Partei nimmt zur Kenntnis, dass ihr oder ihren Rechtsnachfolger/innen bei einer steuerpflichtigen Weiterveräusserung des Grundstücks der jetzt gegen- über der veräussernden Partei aufgeschobene Grundstückgewinn und deren Besitzdauer angerechnet werden.“

Bei Eigentumswechsel durch Erbgang, Erbteilung und Erbvorbezug sowie bei Rechtsgeschäften zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern wird die Besteuerung nach Massgabe von § 4 Abs. 1 Ziff. 1 und 2 aufgeschoben. Soll ein Grundstück von den Eltern bzw. einem Elternteil an ein Kind und dessen Partner (Ehegatte, eingetragener Partner, Partner) übertragen werden, ist für den Steueraufschub je nach Fallkonstellation folgendes zu beachten:

Fall 1 - Übertragung an Kind und dessen Partner zu einem Veräusserungs- preis, welcher den Anlagewert nicht übersteigt:

Die Veräusserung kann von den Eltern direkt an das Kind und dessen Partner zu Mit-/Gesamteigentum erfolgen. Für die Grundstückgewinnsteuer erfolgt ein Steueraufschub aufgrund gemischter Schenkung (Handänderungssteuer: Steuerbefreiung von Kind und neu auch Partner für direkte Uebertragungen ab 1.1.2018 nach Massgabe von § 3 Ziff. 2 HStG: s. LU StB Bd. 3 Weisungen HStG § 3 Ziff. 2).

Fall 2 - Übertragung an Kind und dessen Ehegatten oder eingetragenen Partner zu einem Veräusserungspreis über dem Anlagewert, aber höchstens 75% des Verkehrswerts:

Der Steueraufschub für den ganzen von den Eltern realisierten Gewinn kann nur dann gewährt werden, wenn die Übertragung sachenrechtlich in zwei Schritten erfolgt, nämlich erste Übertragung von den Eltern zu Alleineigentum an ihr Kind (Steueraufschub infolge Erbvorbezug gemäss § 4 Abs. 1 Ziff. 1)

01.01.2022 -1-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

und anschliessend zweite Übertragung eines Mit-/Gesamteigentumsanteils vom Kind an seinen Ehegatten bzw. eingetragenen Partner (Steueraufschub gemäss § 4 Abs. 1 Ziff. 2). Beide Übertragungsschritte können im gleichen Vertrag verurkundet werden; eine Wartefrist zwischen beiden Übertragungen muss nicht eingehalten werden. Erfolgt die Übertragung von den Eltern direkt an Kind und Ehegatte bzw. eingetragenen Partner, muss der rechnerisch auf den Ehegatten bzw. eingetragenen Partner entfallende Gewinnanteil mangels eines Aufschubsgrunds veranlagt werden; der Steueraufschub infolge Erbvorbezug ist nur für den rechnerisch auf das Kind entfallenden Gewinnanteil zulässig.

Fall 3 - Übertragung an Kind und dessen Partner zu einem Veräusserungspreis über dem Anlagewert, aber höchstens 75% des Verkehrswerts:

Der Steueraufschub kann bei einer direkten Übertragung an das Kind und den Partner nur für den rechnerisch auf das Kind entfallenden Gewinnanteil gewährt werden. Der rechnerisch auf den Partner entfallende Gewinnanteil muss mangels eines Aufschubsgrunds veranlagt werden (Handänderungs- steuerbefreiung ab 1.1.2018 gemäss § 3 Ziff. 2 HStG, s. LU StB Bd. 3 Weisungen HStG § 3 Ziff. 2). Bei einer Übertragung in zwei Schritten (wie im Fall 2) erfolgt für die erste Übertragung (Übertragung Alleineigentum von den Eltern an ihr Kind) ein Steueraufschub infolge Erbvorbezugs, für die zweite Übertragung ist gegenüber dem Kind der auf den an den Partner übertragenen Anteil entfallende Gewinn zu veranlagen.

Fall 4 - Übertragung an Kind und dessen Partner zu einem Veräusserungs- preis, der mehr als 75% des Verkehrswerts des Grundstücks beträgt:

Die Übertragung kann in einem Schritt zu Mit-/Gesamteigentum an das Kind und den Partner erfolgen, da gegenüber den Eltern mangels eines Aufschubsgrunds in jedem Fall der ganze Gewinn zu veranlagen ist.

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 3

Landumlegungen

1. Formen

Unter die in § 4 Abs. 1 Ziff. 3 genannten Steueraufschubstatbestände fallen 11 nur Handänderungen, die mit behördlicher Mitwirkung im Rahmen eines durch die Gesetzgebung vorgesehenen Verfahrens (Ausnahme Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen vgl. N 12) durchgeführt werden. Eine solche liegt in folgenden Fällen vor:

• Güter- oder Waldzusammenlegungen sowie Grenzverbesserungen nach den Bestimmungen der kantonalen Landwirtschaftsverordnung (SRL Nr. 903); eine solche ist beispielsweise eine freiwillige Güterzusammenlegung im Sinne von § 95 dieser Verordnung, bei der die Vereinbarung zwischen den Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümern vom Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement zu genehmigen ist. Steuerbefreit ist somit der direkte Austausch von Grundstücken, wie er mit einer Güterzusammenlegung notwendigerweise verbunden ist (LGVE 1980 II Nr. 22). Bei Veräusserung an eine Güter- oder Waldzusammenlegungsgenossenschaft zwecks Beschaffung von Massenland (Land und Wald) ist kein Aufschub zu gewähren.

• Landumlegungen nach den Art. 100 f. des Bundesgesetzes über die Landwirtschaft (SR 910.1), welche auf Anordnung des Kantons erfolgen bzw. bei vertraglichen Landumlegungen der Genehmigung des Kantons bedürfen.

• Landumlegungen nach den §§ 86 ff. des Planungs- und Baugesetzes (SRL Nr. 735)

• Grenzregulierungen nach den §§ 102 ff. des Planungs- und Baugesetzes

2. Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen

Die Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen wird regelmässig als privates 12 Tauschgeschäft abgewickelt und ist im Gegensatz zur Güterzusammenlegung nicht von einem formellen Verfahren abhängig. Die Abrundung als private Form der Güterzusammenlegungen soll der betrieblichen Verbesserung eines landwirtschaftlichen Heimwesens dadurch dienen, dass beispielsweise verstreut liegende Grundstücke zusammengelegt werden, deren Form in Hinsicht auf die Bewirtschaftung optimiert, die Entfernung zu Stall und Scheune oder zu andern Grundstücken des Heimwesens verkürzt oder die Zufahrt verbessert wird. Abrundung ist jede betriebliche Verbesserung eines Heimwesens in Bezug auf Lage und Konfiguration der Grundstücke. Mit

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§ 4 Abs. 1 Ziff. 3 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

andern Worten ist nicht jeder Tausch landwirtschaftlicher Grundstücke, der den Ertragswert eines Heimwesens steigert, eine Abrundung. Hiervon ist nur zu sprechen, wenn (auch) in geometrisch-topographischer Hinsicht eine Verbesserung eintritt (Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, § 216 N 198).

Ein landwirtschaftliches Heimwesen liegt vor, wenn eine Gesamtheit von Land und Gebäuden vorhanden ist, die eine land- oder forstwirtschaftliche Schatzung aufweisen (vgl. § 1 N 17). Wer hingegen Eigentümer/in von einzelnen landwirtschaftlich genutzten Grundstücken ist, besitzt noch kein Heimwesen.

Für den Steueraufschub wird (im Gegensatz zum Steueraufschub wegen Ersatzbeschaffung) nicht verlangt, dass das Heimwesen von der veräussern- den Person selbst bewirtschaftet wird oder dass es ihr als Grundlage einer bäuerlichen Existenz dient oder gedient hat. Es genügt, dass objektiv ein land- wirtschaftliches Heimwesen gegeben ist, unbekümmert darum, ob dieses von der veräussernden Person im Haupt- oder Nebenberuf selbst oder von Dritten als Pächterin oder Pächter bewirtschaftet wird (vgl. Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, § 216 N 199).

3. Enteignung

Aufschiebend sind auch Landumlegungen im Zusammenhang mit Enteig- 13 nungen oder drohenden Enteignungen nach dem Bundesgesetz über die Enteignung (SR 711) bzw. dem kantonalen Enteignungsgesetz (SRL Nr. 730).

Eine drohende Enteignung liegt vor, wenn der Pflichtige nachgewiese- nermassen vor die Wahl gestellt war, das fragliche Grundstück freiwillig zu veräussern oder enteignen zu lassen (Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, S. 94). Es ist zudem erforderlich, dass das Enteignungsrecht dem Gemeinwesen im Zeitpunkt des freihändigen Erwerbs bereits zusteht, oder dass es sich dieses Enteignungsrecht bei Weigerung des Eigentümers, freihändig zu verkaufen, unmittelbar hätte verschaffen können (LGVE 1974 II Nr. 53).

4. Aufzahlungen, Aufgelder

Für die Tatbestände gemäss § 4 Abs. 1 Ziff. 3 GGStG kann der Steueraufschub nur soweit gewährt werden, als das Entgeld in Realersatz besteht. Zusätzlich zum Realersatz-Land geleistete Zahlungen unterliegen der Grundstückge- winnsteuer.

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 4

Ersatzbeschaffung steuerbefreiter Institutionen

Nach § 70 Abs. 1e-i StG steuerbefreite Institutionen können ebenfalls 14 Ersatzbeschaffungen mit steueraufschiebender Wirkung vornehmen. Ersatz- beschaffungen sind jedoch nur für das betriebsnotwendige Anlagevermögen vorgesehen und dies nur dann, wenn die stillen Reserven auf ein Ersatzobjekt mit gleicher Funktion übertragen werden (§ 78 StG). Im Ergebnis bedeutet dies, dass insbesondere der Liegenschaftsbesitz der Einrichtungen der beruflichen Vorsorge, soweit er nicht unmittelbar dem Betrieb dient (Vewal- tungsliegenschaft), nicht mit steueraufschiebender Wirkung veräussert bzw. ersetzt werden kann (BGE 2C_340/2011 vom 1.2.2012).

01.01.2022 -1-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 4 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 5

Umstrukturierungen

Ob der Übergang eines Grundstücks im Rahmen einer Unternehmensum- 15 strukturierung steueraufschiebend ist, beurteilt sich grundsätzlich nach den Kriterien der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer, auf die das GGStG in § 4 Abs. 1 Ziff. 5 verweist (s. §§ 26 und 75 StG; LU StB Bd. 2 Weisungen StG §§ 26 / 75 Nr. 2). Bestehen Zweifel über den Steueraufschub einer Unterneh- mensumstrukturierung, ist mit den für die Einkommens- bzw. Gewinnsteuer zuständigen Behörde (Abteilung Selbständigerwerbende bzw. juristische Per- sonen) Kontakt aufzunehmen. Diese orientieren die betroffenen Gemeinden auch über allfällige Vorbescheide im Zusammenhang mit Unternehmens- umstrukturierungen. In den Erwägungen des Aufschubsentscheids sind für die Zwecke einer künftigen Veranlagung die Anlagekosten des übertragenen Grundstücks festzuhalten.

Werden stille Reserven im Sinn von § 26 Abs. 2 bzw. § 75 Abs. 2 und 4 StG nachträglich besteuert, ist auch die Grundstückgewinnsteuer nachträglich zu erheben. Im Entscheid über den Aufschub von der Grundstückgewinnsteuer ist ein entsprechender Vorbehalt in den Rechtsspruch aufzunehmen, verbunden mit der Aufforderung, den Wegfall einer Voraussetzung der Steuerneutralität der Veranlagungsbehörde mitzuteilen. Die Veranlagungsbehörden für die Einkommens- bzw. Gewinnsteuer und die Gemeinden orientieren einander gegenseitig über entsprechende Sachverhalte.

Bei Fusionen und Aufteilungen von Vorsorgeeinrichtungen darf gemäss Art. 80 16 Abs. 4 BVG (SR 831.40) und § 4 Abs. 1 Ziff. 5 keine Steuer erhoben werden. Die Grundstückgewinnsteuer ist in diesen Fällen aufzuschieben.

(weggefallen) (17-20)

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§ 4 Abs. 1 Ziff. 5 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 6

Ersatzbeschaffung in der Landwirtschaft

Zum Begriff des landwirtschaftlichen Grundstücks vgl. § 1 N 17. Die 21 Aufschubsbestimmung ist grundsätzlich restriktiv auszulegen (LGVE 1985 II Nr. 30 E. 4).

Für die Behandlung der landwirtschaftlichen Ersatzbeschaffung bei der Einkommenssteuer vgl. LU StB Bd. 2 Weisungen StG § 37/78 Nr. 1.

1. Anwendbares Recht

Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich auf Veräusserungen, die ab 22 dem 1. Januar 2001 erfolgten (für den massgebenden Stichtag vgl. § 52a N 1 ff).

2. Ersatzbeschaffungsfrist

Die Frist zur Ersatzbeschaffung knüpft an der Veräusserung (§ 3) an. Sie ist 23 eingehalten, wenn der Erwerb des Ersatzgrundstücks zwei Jahre vor oder nach der Veräusserung erfolgt (für den jeweils massgebenden Stichtag vgl. vgl. § 52a N 1 ff; VGE vom 8.7.2004 i.S. S., bestätigt durch BGE vom 7.6.2005 i.S. S.; LGVE 1998 II Nr. 34).

Bei Erstellung und Verbesserung von Gebäuden ist die Frist eingehalten, soweit die entsprechenden Bauarbeiten innert der gesetzlichen Frist effektiv ausgeführt wurden. Das Datum der Rechnungsstellung ist nicht entscheidend (KGE vom 17.03.2014 i.S. W.).

Für die Erstreckung der Ersatzbeschaffungsfrist vgl. N 38. 24

3. Ertragsmässige Gleichwertigkeit

Für Ersatzinvestitionen aufgrund von ab 2011 erfolgten Veräusserungen 25 gilt die Einschränkung der ertragsmässigen Gleichwertigkeit nicht mehr, so dass bei vollständiger Reinvestition des Veräusserungserlöses in ein selbstbewirtschaftetes land- oder forstwirtschaftliches Ersatzgrundstück innert der gesetzlichen Fristen der volle Steueraufschub zu gewähren ist (§ 4 Abs. 1 Ziffer 6 GGStG in der ab 1.1.2011 geltenden Fassung; vgl. auch § 4 N 50).

Für Veräusserungen vor 2011 vgl. das Steuerbuch in der bis 2010 gültigen Fassung (www.steuerbuch.lu.ch/archive).

01.01.2022 -1-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 6 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

(weggefallen) (25a - 25b)

4. Selbstbewirtschaftung

Selbstbewirtschaftung ist dann anzunehmen, wenn das in Frage stehende 26 Grundstück zum Betriebsvermögen gehört (LGVE 1990 II Nr. 26; LGVE 1977 II Nr. 27) und das landwirtschaftliche Grundstück von der Eigentümerin oder vom Eigentümer auf eigene Rechnung unter Einsatz von eigenem Kapital und eigener Arbeit genutzt wird (VGE vom 2.7.2003 i.S. B.; VGE vom 7.3.1994 i.S. St.; LGVE 1990 II Nr. 26; LGVE 1979 II Nr. 23 E. 2). Wird eine Liegenschaft durch Angestellte faktisch selbständig bewirtschaftet, ist keine Selbstbewirtschaftung anzunehmen. Ebensowenig ist Selbstbewirtschaftung anzunehmen, wenn ein Hof durch eine Verwalterin oder einen Verwalter geführt wird (VGE vom 27.5.1998 i.S. G.M.).

Ein Viehhändler, der keine Viehwirtschaft betreibt, sondern das veräusserte Grundstück nur zur Fütterung der von ihm gehandelten Tiere bewirtschaftet, betreibt keine Selbstbewirtschaftung (VGE 20.2.1990 i.S. O.).

Das Erfordernis der Selbstbewirtschaftung muss sowohl beim veräusserten 27 wie beim Ersatzgrundstück erfüllt sein (LGVE 1985 II Nr. 29). Die Selbst- bewirtschaftung des Ersatzgrundstücks muss von einer gewissen Dauer sein. Eine Ersatzliegenschaft, die nach ihrem Erwerb nur während sechs Monaten bewirtschaftet wird, gilt nicht mehr als selbstbewirtschaftet (LGVE 1990 II Nr. 25). Bei einer kurzfristigen Aufgabe der Selbstbewirtschaftung des Ersatzgrundstücks ist daher der Steueraufschub nicht zu gewähren bzw. ist die Einleitung eines Nachsteuerverfahrens gemäss § 38a GGStG zu prüfen. Ein Nachsteuervorbehalt in der Aufschubsverfügung ist hierfür nicht notwendig. Unzulässig ist hingegen die Nachbesteuerung durch die Gemeinde am Lageort des ursprünglichen Grundstücks, wenn das selbstbewirtschaftete Ersatzgrundstück vor Ablauf von 5 Jahren weiterveräussert wird (vgl. BGE 143 II 233, BGE 2C_70/2017 vom 28.9.2017, Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 7 N 47 und § 4 Abs. 2 N 55).

Wird die Selbstbewirtschaftung einer Liegenschaft durch Verpachtung 28 aufgegeben, scheidet die Liegenschaft aus dem Betriebsvermögen aus, sofern die Verpachtung im Einzelfall als endgültig und unwiderruflich erscheint. Wo nach den Umständen die Wiederaufnahme der Selbstbewirtschaftung nicht auszuschliessen ist, bleibt die Liegenschaft Betriebsvermögen (LGVE 1977 II Nr. 27 E. 4). Eine Liegenschaft, die während der gesamten Eigentumsdauer nie selbst bewirtschaftet worden ist, stellt ohne Zweifel Privat- und nicht Betriebsvermögen dar (LGVE 1979 II Nr. 23; 1983 II Nr. 16).

Verpachtet jemand die Liegenschaft an Nachkommen, so ist Selbstbewirt- 29 schaftung anzunehmen, wenn die Mitarbeit der Eigentümerin oder des Eigentümers im landwirtschaftlichen Betrieb nachgewiesen ist (LGVE 1977

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 6

II Nr. 26 E. 4). Die Mitarbeit hat aber noch regelmässig, in beträchtlichem Ausmasse und in leitender Funktion zu erfolgen. Voraussetzung ist ferner, dass die betriebliche Einheit gewahrt bleibt und die Reinvestition in eigene Grundstücke der Verpachtenden (und nicht etwa in solche der Nachkommen) erfolgt. Kommt die Arbeitsteilung einer eigentlichen Betriebsteilung gleich, ist der Steueraufschub abzulehnen (LGVE 1990 II Nr. 26).

Betrachtet sich der Eigentümer einer landwirtschaftlichen Liegenschaft im 30 Zeitpunkt der Veräusserung von Parzellen selber nicht mehr als Landwirt, unterlässt er es ferner, im Zusammenhang mit dem Erwerb der „Ersatz- liegenschaft“ auf eine möglichst baldige Auflösung des vorbestehenden Pachtverhältnisses hinzuwirken, und ist er überdies bereits während fast 5 Jahren nicht mehr als Landwirt tätig gewesen, kann er nicht mehr als Landwirt angesehen werden (LGVE 1985 II Nr. 30).

5. Ersatzgrundstück

Mit der Unternehmenssteuerreform II, in Kraft ab 1.1.2011, wurde der Begriff 31 der Ersatzbeschaffung in Art. 30 Abs. 1 DBG und Art. 8 Abs. 4 StHG erweitert. Dementsprechend wird ab 2011 auch der Begriff des landwirtschaftlichen Ersatzgrundstücks in diesem erweiterten Sinn ausgelegt: Beim Ersatz von Gegenständen des betriebsnotwendigen Anlagevermögens durch andere Gegenstände des betriebsnotwendigen Anlagevermögens (d.h. vorliegend land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke) sollen die stillen Reserven steuerneutral übertragen werden können. Das einschränkende Erfordernis der Gleichartigkeit bzw. der gleichen betrieblichen Funktion des Ersatzgrundstücks muss bei Ersatzbeschaffungen ab 2011 nicht mehr erfüllt sein; es genügt, wenn es sich beim Ersatzgrundstück um ein von der veräussernden Person ebenfalls selbstbewirtschaftetes land- oder forstwirtschaftliches Grundstück handelt.

Für Veräusserungen vor 2011 vgl. das Steuerbuch in der bis 2010 gültigen Fassung (www.steuerbuch.lu.ch/archive); zum für das anwendbare Recht massgebenden Stichtag vgl. § 52a N 1 ff.

(weggefallen) (32)

(weggefallen) (33)

6. Verbesserung der Grundstücke

Der Steueraufschub ist auch bei Verbesserungen des Ersatzgrundstücks 34 oder von Gebäuden auf dem Ersatzgrundstück sowie bei Erstellung von landwirtschaftlichen Neubauten zu gewähren. Dabei spielt es keine Rolle,

01.01.2022 -3-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 6 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

ob der Neubau auf dem verbliebenen Restgrundstück oder auf dem Ersatz- grundstück erstellt wird. Bauliche Reinvestitionen, die im Hinblick auf eine beliebige land- oder forstwirtschaftliche Nutzung getätigt werden, sind daher steueraufschiebend, soweit sie den bisherigen Anlagewert übersteigen (so kann beispielsweise der Erlös aus der Veräusserung eines Waldgrundstücks für den Scheunenbau verwendet werden).

Steueraufschiebende Wirkung haben nur Verbesserungen an bereits in 35 Grundstücke oder Betriebsgebäude investierten Vermögenswerten. Eine Besserstellung der allgemeinen Betriebsgrundlagen durch Entschuldung und finanzielle Sanierung fällt nicht unter den Begriff der „Verbesserung eigener, selbstbewirtschafteter Grundstücke oder Betriebsgebäude“.

7. Durchführung des Veranlagungsverfahrens

Grundstückgewinne, die einen Steueraufschub gemäss § 4 Abs. 1 Ziff. 6 nach 36 sich ziehen können, sind wie bei allen anderen Veräusserungen unmittelbar nach Kenntnis der Veräusserung zu veranlagen. Sind zum Zeitpunkt der Ver- anlagung geplante Aufwendungen für Ersatzbeschaffungen, Erstellungen oder Verbesserungen wertmässig noch nicht bestimmt, so ist die Veranlagungs- verfügung ohne Berücksichtigung dieser Tatbestände und mit dem Hinweis, dass die steuerpflichtige Person die steuerliche Berücksichtigung dieser Auf- wendungen innert zwei Jahren seit der Veräusserung geltend machen könne, zu erlassen (StE 1993 B 42.38 Nr. 11). Einwände gegen die Festsetzung der Grundwerte hat die steuerpflichtige Person innert der vorgesehenen Frist durch Einsprache geltend zu machen. Die festgesetzte Steuerforderung ist grundsätzlich sofort zu beziehen. Sie unterliegt bezüglich Verzinsung den ordentlichen Vorschriften des Grundstückgewinnsteuergesetzes (vgl. § 31 Abs. 2). Stehen Ersatzbeschaffung, Erstellung oder Verbesserung unmittelbar bevor, so ist auf ein entsprechendes Gesuch hin der Bezug aufzuschieben. Die Veranlagungsverfügung ist - jedoch ohne Berücksichtigung der Steu- eraufschubstatbestände - trotzdem zu erlassen. Wird später eine allfällige Revision der ursprünglich erlassenen Veranlagungsverfügung notwendig, so sind zuviel bezahlte Beträge mit Zinsen zurückzuerstatten und aufgelaufene Verzugszinsen der revidierten Steuerforderung anzupassen (vgl. § 31 N 3 ff.; § 35 N 5). Für das Verfahren vgl. ferner § 4 N 1 und 27. Der Entscheid ist in jedem Fall der Veranlagungsbehörde am Lageort des Ersatzgrundstücks zuzustellen (für die interkantonale Ersatzbeschaffung Art. 5 Abs. 2 Verordnung über die Anwendung des Steuerharmonisierungsgesetzes im interkantonalen Verhältnis; SR 642.141).

-4- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 6

8. Ermittlung des steuerbaren Gewinns bei teilweisem

Steueraufschub

Der nach Abzug des anrechenbaren Wertes der Ersatzgrundstücke bzw. der 37 nach Abzug der Aufwendungen für Erstellungen oder Verbesserungen im Sinne von § 4 Abs. 1 Ziff. 6 verbleibende Gewinn ist zu dem für diesen Gewinn massgebenden Steuersatz zu berechnen.

9. Erstreckung der Ersatzbeschaffungsfrist

Die Bestimmung über die Erstreckung der Ersatzbeschaffungsfrist ist restriktiv 38 zu handhaben. Insbesondere bei Verwendung des Veräusserungserlöses für Neubauten oder Sanierungen wird sich eine Erstreckung kaum je begründen lassen. Eine Verlängerung der Zweijahresfrist wird in aller Regel nur dann gewährt werden können, wenn die steuerpflichtige Person aufgrund von Umständen, die nicht von ihr zu vertreten sind (wie beispielsweise pendentes Güterzusammenlegungsverfahren), in eine eigentliche Notlage gerät (LGVE 1992 II Nr. 26). So kann sich bei einer beabsichtigten Ersatzbeschaffung eine Erstreckung aufgrund des ausgetrockneten Liegenschaftsmarktes als notwendig erweisen.

Eine Fristerstreckung für vor der Veräusserung erfolgte Ersatzbeschaffungen ist mangels entsprechender Gesetzesgrundlage nicht zulässig (§ 4 Abs. 3 GGStG; LGVE 1998 II Nr. 35).

(weggefallen) (39)

(weggefallen) (40)

10. Abgrenzung zur Ersatzbeschaffung von

selbstgenutztem Wohneigentum

Wird die Liegenschaft veräussert und die Tätigkeit als Landwirtin oder Landwirt 41 aufgegeben, ist der auf das selbstgenutzte Wohneigentum entfallende Anteil des Grundstückgewinns nach Massgabe von § 4 Abs. 1 Ziff. 7 (vgl. N 42 ff.) aufzuschieben, sofern er als Ersatz dafür selbstgenutztes (privates) Wohneigentum erwirbt.

01.01.2022 -5-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 6 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 7

Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum

1. Anwendbares Recht

Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich auf Veräusserungen, die ab 42 dem 1. Januar 2001 erfolgten (für den massgebenden Stichtag vgl. § 52a N 1 ff.).

2. Ersatzbeschaffungsfrist

Es gelten sinngemäss die entsprechenden Ausführungen zur landwirtschaft- 43 lichen Ersatzbeschaffung (vgl. § 4 N 23; für die Erstreckung vgl. § 4 N 38).

3. Voraussetzungen des Steueraufschubs

Die Voraussetzungen für einen Aufschub der Besteuerung im Sinn von Ziff. 44 7 sind grundsätzlich erfüllt, wenn es sich sowohl bei der veräusserten wie auch bei der neu erworbenen oder neu gebauten bzw. wertvermehrend um- gebauten Ersatzliegenschaft um dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte Liegenschaften handelt. Zu den einzelnen Voraussetzungen:

Dauernd selbstgenutzt ist die Wohnliegenschaft, wenn sie die steuerpflichtige 45 Person an ihrem Hauptwohnsitz eventuell zusammen mit ihrer Familie (vgl. § 4 N 46) tatsächlich selber bewohnt. Das schliesst deren Vermietung grundsätzlich aus (Ausnahme bei kurzfristiger Vermietung der veräusserten oder der Ersatzliegenschaft im Zusammenhang mit der Ersatzbeschaffung von weniger als zwei Jahren (BGE 2C_215/2008 vom 21.8.2008; StE 1996 B

4. Umfang des Steueraufschubs

Die Besteuerung wird aufgeschoben, soweit der Veräusserungserlös zum 50 Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft verwendet wird und die Kosten der Ersatzliegenschaft über dem Anlagewert des veräusserten Objekts liegen (BGE 130 II 202; LGVE 1997 II Nr. 31; VGE vom 11.5.1998 i.S. Sch).

Für die Bestimmung der Höhe der Ersatzinvestition sind neben dem Kaufpreis des Ersatzgrundstücks auch weitere im Zusammenhang mit dem Erwerb anfallende Kosten, die bei einer steuerbegründenden Veräusserung anrechenbar sind (§ 13), zu berücksichtigen.

-4- 01.01.2022

Beispiel 1: einmalige Ersatzbeschaffung

1’000. Der Grundstückgewinn (GG) beträgt 600 (VW 1’000./. AW 400). Der

VW 1'000

§ 4 Abs. 1 Ziff. 7 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Beispiel 2: Mehrfamilienhaus/geschäftliche Teilnutzung

Jemand veräussert ein Dreifamilienhaus, in dem eine Wohnung zusammen mit der Familie bewohnt wurde, für 2’100 (Anlagewert 1’200) und zieht in ein kurz zuvor für 800 erworbenes Einfamilienhaus, das zu 25% geschäftlich genutzt wird. Der Umfang des Steueraufschubs berechnet sich wie folgt:

Bezogen auf den selbstbewohnten Teil ergibt sich folgende Gewinnbe- rechnung: Veräusserungswert 700 (1/3 von 2’100) ./. Anlagewert 400 (1/3 von 1’200), was einen Grundstückgewinn von 300 ergibt. 300 wären bei entsprechender Reinvestition maximal aufschiebbar.

Die Ersatzinvestition in den selbstgenutzten Wohnteil beträgt 600 (75% von

1. 800) und übersteigt den bisherigen Anlagewert des selbstbewohnten Teils

(400) um 200, was dem aufzuschiebenden Grundstückgewinn entspricht (600 ./. 400 = 200).

Das ergibt folgenden steuerbaren Grundstückgewinn:

Position Wert Veräusserungswert 2’100 Anlagewert 1’200 Grundstückgewinn 900 davon aufgeschoben 200 steuerbar 700* *zum Satz von 700

-6- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 7

5. Steuersatz

Der Steuersatz richtet sich nach dem steuerbaren Grundstückgewinn, d.h., 52 der aufgeschobene Grundstückgewinn wird nicht berücksichtigt (vgl. Beispiel 2 N 51).

6. Durchführung des Veranlagungsverfahrens

Es kann auf die Ausführungen zu § 4 N 36 verwiesen werden. Der Entscheid 53 über die Veranlagung bzw. den Steuerauschub ist auch der Veranlagungsbe- hörde am Lageort des Ersatzgrundstücks zuzustellen (für die interkantonale Ersatzbeschaffung Art. 5 Abs. 2 Verordnung über die Anwendung des Steuerharmonisierungsgesetzes im interkantonalen Verhältnis; SR 642.141).

7. Weiterveräusserung des selbstbewohnten

Ersatzgrundstücks

Im Falle einer steuerbegründenden (Weiter-)Veräusserung des Ersatz- 54 grundstücks ist der aufgeschobene Grundstückgewinn vom Anlagewert abzuziehen (vgl. Beispiel in § 4 N 25a im Archiv Steuerbuch 1. Juli 2010 (www.steuerbuch.lu.ch/archive); für die Berechnung der Besitzesdauer vgl. § 24 N 8).

01.01.2022 -7-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 7 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 2

Gewinnberechnung bei Weiterveräusserung des Ersatzobjekts

Bei Weiterveräusserung des Ersatzobjekts ist der anlässlich der steuer- 55 aufschiebenden Veräusserung aufgeschobene Grundstückgewinn von den Anlagekosten abzuziehen (vgl. Berechnungsbeispiel in § 4 N 25a im Archiv Steuerbuch 1. Juli 2010 (www.steuerbuch.lu.ch/index/archive).

Wurde die Besteuerung infolge Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohn- eigentum in einem anderen Kanton aufgeschoben, darf der vom ehemaligen Wegzugskanton gestützt auf Art. 12 Abs. 3e StHG (SR 642.14; anwendbar ab 1.1.2001) aufgeschobene Grundstückgewinn bei der Veräusserung des luzernischen Ersatzobjektes durch Abzug vom Anlagewert im Kanton Luzern besteuert werden, falls keine erneute steueraufschiebende Ersatzbeschaffung erfolgt (BGE 2C_337/2012 vom 19.12.2012, BGE 143 II 233, BGE 2C_70/2017 vom 28.9.2017).

Wurde der Grundstückgewinn aus der Veräusserung eines landwirtschaftlichen 56 Grundstücks, die zwischen dem 1. Oktober 1986 und dem 31. September 2000 stattfand, ausserhalb des Kantons verwendet, so wird bei einer Veräusserung des betreffenden Grundstücks die seinerzeit veranlagte, jedoch aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer fällig und ist zu beziehen (vgl. § 5 der aufgehobenen Verordnung über die Grundstückgewinnsteuer und die nachträgliche Vermögenssteuer bei der Veräusserung landwirtschaftlicher Grundstücke im Grenzgebiet in G 1986 154).

Aufschub/Besteuerung aufgeschobener Gewinn bei Ersatzbeschaffung von 57 selbstgenutztem Wohneigentum unter Mitbeteiligung von Familienangehörigen und späterer steuerbegründender Veräusserung des Ersatzobjekts (vgl auch Weisungen GGStG § 4 N 46):

Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum unter Mitbe- teiligung von Familienangehörigen und späterer steuerbegründender Veräusserung des Ersatzobjekts

Beispiel 1 (unentgeltliche Beteiligung) Sachverhalt: X kauft selbstgenutztes Wohneigentum im Alleineigentum für 100. Dieses verkauft er für 300. Er kauft ein Ersatzobjekt für 400, an dem er seine Ehefrau schenkungsweise zur Hälfte mitbeteiligt. Das Ersatzobjekt wird später für 500 an Dritte veräussert ohne dass eine weitere Ersatzbeschaffung stattfindet.

Steuerfolgen Verkauf 1: Die Grundstückgewinnsteuer wird für einen Gewinn von 200 (Veräusserungs- wert 300 minus Anlagewert 100) wegen Ersatzbeschaffung aufgeschoben.

01.01.2022 -1-

§ 4 Abs. 2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Steuerfolgen Mitbeteiligung Ehefrau am Ersatzobjekt: Für die unentgeltliche Mitbeteiligung der Ehefrau am Ersatzobjekt erfolgt ebenfalls ein Steueraufschub. Die Ehegatten übernehmen damit entsprechend ihrem Anteil je 100 aufgeschobenen Gewinn mit Besitzdauer ab Kauf 1.

Steuerfolgen Verkauf 2: Jeder Ehegatte erzielt einen Gewinn von 150 (1/2 Veräusserungswert 250 abzüglich [1/2 Anlagewert 200 minus den aufgeschobenen anteiligen Gewinn von 100]). Die Besitzdauer beginnt je für einen Gewinn von 100 ab Kauf 1 und für den restlichen Gewinn von je 50 ab Kauf 2 zu laufen. Der massgebende Steuersatz beträgt 300.

Beispiel 2 (teilweise entgeltliche Beteiligung) Identischer Sachverhalt wie in Beispiel 1. Die Ehefrau finanziert jedoch ihren hälftigen Miteigentumsanteil (Wert 200) teilweise aus eigenen Mitteln (z.B. mit 150).

Die Steuerfolgen entsprechen denjenigen von Beispiel 1.

Beispiel 3 (vollständig entgeltliche Beteiligung) Sachverhalt: X kauft selbstgenutztes Wohneigentum im Alleineigentum für 100. Dieses verkauft er für 300. Er kauft zusammen mit seiner Ehefrau ein Ersatzobjekt für 400 zu je 1/2 Miteigentum. Die Ehefrau finanziert ihren Anteil von 200 vollständig aus eigenen Mitteln. Das Ersatzobjekt wird später für 500 an Dritte veräussert ohne dass eine weitere Ersatzbeschaffung stattfindet.

Steuerfolgen Verkauf 1: X erzielt einen Grundstückgewinn von 200 (Veräusserungswert 300 minus Anlagewert 100). Vom Veräusserungserlös verwendet X 200 für den Erwerb seines hälftigen Miteigentumsanteils am Ersatzobjekt. Die Grundstückgewinn- steuer wird bei X für einen Gewinn von 100 aufgeschoben (Reinvestition 200 minus den bisherigen Anlagewert 100). Die restlichen 100 Gewinn hat X zum Satz von 100 zu versteuern (steuerliche Desinvestition durch X).

Steuerfolgen Mitbeteiligung Ehefrau am Ersatzobjekt: Die Ehefrau erwirbt ihren hälftigen Miteigentumsanteil vollständig aus eigenen Mitteln. Es handelt sich insoweit für sie um einen steuerbegründenden Erwerb (kein Steueraufschub).

Steuerfolgen Verkauf 2: X erzielt einen Gewinn von 150 (1/2 Veräusserungswert 250 abzüglich [1/2 Anlagewert 200 minus den aufgeschobenen Gewinn von 100 aus Verkauf 1]). Die Besitzdauer beginnt für einen Gewinn von 100 ab Kauf 1 und für den restlichen Gewinn von 50 ab Kauf 2 zu laufen. Der massgebende Steuersatz beträgt 200.

Die Ehefrau erzielt einen Gewinn von 50 (1/2 Veräusserungswert 250 abzüglich Anlagewert 200 für ihren hälftigen Miteigentumsanteil). Die

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 2

Besitzdauer beginnt für ihren Gewinn von 50 ab Kauf 2 zu laufen. Der massgebende Steuersatz beträgt 200.

Variante zu Beispiel 3: Die Besteuerung der restlichen 100 Gewinn von X aus dem Verkauf 1 in Beispiel 3 lässt sich vermeiden, wenn das Miteigentum des andern Ehegatten noch vor dem Verkauf 1 begründet wird. Sofern beide Ehegatten einverstanden sind, wird die Steuer aufgeschoben (§ 4 Abs. 1 Ziff. 2 GGStG). In diesem Fall entsprechen die Steuerfolgen denjenigen von Beispiel 1.

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§ 4 Abs. 2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG §5

Steuerbefreiung

Die Steuerbefreiung ist in jedem Fall in einem formellen Entscheid aus- 1 zusprechen. Im Entscheid ist der Grund, der zur Steuerbefreiung führt, anzugeben.

Die Steuerbefreiung für Veräusserungen durch kirchliche und gemeinnützige 1a Institutionen gemäss § 5 Abs. 1 Ziff. 3 und Abs. 2 aGGStG wurde aufge- hoben. Solche Veräusserungen unterliegen ab 2001 gemäss zwingender Vorgabe des Steuerharmonisierungsgesetzes (Art. 23 Abs. 4) ebenfalls der Grundstückgewinnsteuer. Steuerbar ist in solchen Fällen der seit dem 1. Januar 2001 bis zur Veräusserung entstandene Grundstückgewinn (unter der Voraussetzung, dass das veräusserte Grundstück bereits vor 2001 einer damals steuerbefreiten Institution gehörte). Der Anlagewert per 2001 kann bei Fehlen genauer Angaben analog zum subsidiären Handänderungswert gemäss § 7 Abs. 2 HStG (zu diesem Zeitpunkt) ermittelt werden. Für die Berechnung der Besitzesdauer vgl. LU StB Bd. 3 Weisungen GGStG § 24 N

10.

1. Steuerbefreiung des Bundes und seiner Betriebe

Die Veräusserung von Grundstücken durch den Bund, seine Anstalten, 2 Betriebe und unselbständigen Stiftungen ist nach Art. 62d RVOG (SR 172.010; früher Art. 10 Garantiegesetz) grundsätzlich von der Besteuerung befreit (BGE 111 Ib 6).

Steuerbefreit sind beispielsweise: Die SUVA, soweit die Grundstücke 3 ausschliesslich der Durchführung der Sozialversicherung, der Erbringung oder der Sicherstellung von Sozialversicherungsleistungen dienen (Art. 80 Abs. 1 Bundesgesetz über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts; SR 830.1); die Alkoholverwaltung, soweit es sich um Grundeigentum handelt, das mit dem Geschäftsbetrieb der Alkoholverwaltung eine unmittelbare Beziehung hat (Art. 71 Abs. 4 Alkoholgesetz; SR 680); Militäranstalten oder Werkstätten mit Ausnahme der Unternehmen des privaten Rechts der Gruppe Rüstung (Art. 123 Abs. 2a Militärgesetz; SR 510.10). Sofern keine Steuerbefreiung gegeben ist, unterliegt ein allfälliger Veräusserungsgewinn der ordentlichen Gewinnsteuer.

Grundstückgewinne der Schweizerischen Post AG, der PostFinance AG und der Post Immobilien AG unterliegen der ordentlichen Gewinnsteuer ( Art. 10 Postorganisationsgesetz; SR 783.1).

Grundstückgewinne der Schweizerischen Bundesbahnen SBB unterliegen ab 4 Steuerperiode 2010 grundsätzlich der ordentlichen Gewinnsteuer, soweit sie überhaupt steuerbar sind (vgl. KS EStV Nr. 35 vom 2. Dezember 2011 bzw.

01.01.2022 -1-

§5 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

KS SSK 33 vom 6. September 2011 betreffend Besteuerung konzessionierter Verkehrs- und Infrastrukturunternehmen.

2. Steuerbefreiung des Kantons

Die Veräusserung von Grundstücken durch den Staat Luzern selbst ist 5 steuerfrei. Dagegen unterliegt die Veräusserung durch selbständige Anstalten des Staates (z.B. Gebäudeversicherung, Luzerner Pensionskasse etc.) der Grundstückgewinnsteuer.

3. Steuerbefreiung der Gemeinden

Korporationsgemeinden sind nicht steuerbefreit. Veräusserungen durch 6 Korporationsgemeinden unterliegen nicht der Grundstückgewinn-, sondern der ordentlichen Gewinnsteuer.

Gemeindeverbände im Sinne der §§ 48 ff. des Gemeindegesetzes (SRL 7 Nr. 150), die ausschliesslich aus Luzerner Gemeinden bestehen, sind steuerbefreit, sofern das Grundstück innerhalb einer der am Gemeindeverband beteiligten Gemeinden liegt. Sind am Gemeindeverband auch ausserkantonale Gemeinwesen beteiligt, ist die Steuerfreiheit anteilsmässig nach Massgabe des Verteilungsschlüssels für die Haftung der (luzernischen) Verbandsgemeinden zu gewähren.

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG §6

Steuerschuldner/in

1. Steuerpflicht

Steuerpflichtig bei zivilrechtlichen Handänderungen (vgl. § 3 N 1) ist, wer im 1 Grundbuch als Eigentümerin oder Eigentümer eingetragen ist. Das gilt auch bei einem Treuhandverhältnis (Zuppinger/Schärrer/Fessler/Reich, a.a.O., § 162 N 1; ZStP 1994, 25). Steuerpflichtig bei wirtschaftlichen Handänderungen ist, wer die eigentumsähnliche Verfügungsgewalt innehatte. Bei Kaufs-, Vorkaufs- und Rückkaufsrecht, Eintritt in Kauf- oder Kaufvorvertrag vgl. § 3 N

15.

Der Umstand, dass Dritten (z.B. Miterbinnen oder Miterben gestützt auf Art. 619 ZGB) Anteile am Veräusserungsgewinn zustehen, macht diese nicht zu Steuerpflichtigen. Besteuert wird diejenige Person, die veräussert, nicht wer einen Anteil am Gewinn erhält (VGE vom 29.5.1996 i.S. K.; VGE vom 8.9.1995 i.S. M.; LGVE 1981 II Nr. 15; RE 1965/66 Nr. 29; Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 162 N 4; Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, S. 324).

Wird ein Grundstück nach der Konkurseröffnung über den Grundstücks- eigentümer/die Grundstückseigentümerin veräussert (Versteigerung oder freihändiger Verkauf), handelt es sich bei der daraus anfallenden Grund- stückgewinnsteuer um eine Masseschuld im Sinne von Art. 262 Abs. 1 SchKG, die vorab aus dem Verwertungserlös zu decken ist. Steuersubjekt ist in diesem Fall die durch die Konkursverwaltung vertretene Konkursmasse, womit die Verfahrenspflichten (§ 27 Abs. 3 GGStG) von dieser zu erfüllen sind. Selbsteinschätzungsformulare, Veranlagungsverfügung und Steuerrechnung sind folglich der Konkursverwaltung zuzustellen (vgl. ZStP 2001, 125).

Dasselbe gilt bei einer betreibungsrechtlichen Zwangsverwertung einer Liegenschaft (Art. 157 Abs. 1 SchKG), wobei aber in diesem Fall der/die Eigentümer/in der Liegenschaft mangels Übergangs derselben auf eine Masse Steuersubjekt bleibt. Dieser/diese hat somit die Verfahrenspflichten im Veranlagungsverfahren zu erfüllen. Dem Betreibungsamt ist jeweils eine Orientierungskopie der Veranlagung/Steuerrechnung zuzustellen.

Tritt eine Gesamthandgemeinschaft (vgl. § 3 N 5) als Veräusserin auf, so haftet 2 jede beteiligte Person für den ganzen, von der Gesamthandgemeinschaft geschuldeten Steuerbetrag (inkl. die ganze Nachsteuer; nicht jedoch für die Steuerstrafen anderer Beteiligter).

Beispiel 3 Eine Erbengemeinschaft, bestehend aus drei Geschwistern (A, B und C),

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§6 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

schuldet für die Veräusserung der elterlichen Liegenschaft eine Grundstückge- winnsteuer von CHF 60’000.–. Da A und B für ihren Anteil von je CHF 20’000.– nicht aufkommen können, ist C für den Gesamtbetrag von CHF 60’000.– zu belangen.

Bei gemeinsamer und gleichzeitiger Übertragung von Miteigentumsanteilen auf Dritte (d.h. Personen, die nicht bereits Miteigentumsanteile am veräus- serten Grundstück halten) ist die Gesamtheit der Miteigentümerinnen und Miteigentümer für den gemeinsam erzielten Gewinn steuerpflichtig, d.h. die Grundstückgewinnsteuer ist zu dem für den Gesamtgewinn massgebenden Steuersatz zu berechnen. Die Miteigentümerinnen und Miteigentümer haften aber nur nach Massgabe der Beteiligung (LGVE 2007 II Nr. 26; Präzisierung von LGVE 1979 II Nr. 20).

Beispiel Eine Miteigentumsgemeinschaft bestehend aus A, B und C verkauft ein Grundstück. Die Grundstückgewinnsteuer beträgt CHF 60’000.–. Da A, B und C zu gleichen Teilen am Grundstück beteiligt waren, haftet jeder für CHF 20’000.–.

2. Vertragliche Übernahme der Steuer

Steuerpflichtig ist nur, wer veräussert. Abweichende vertragliche Vereinbarun- 4 gen wie z.B. die je hälftige Übernahme durch die Vertragsparteien sind für die Veranlagungsbehörde unbeachtlich. Für sie ist die veräussernde Person allei- niges Steuersubjekt. Ihr ist deshalb für den ganzen Steuerbetrag Rechnung zu stellen. Die vertragliche Übernahme durch die erwerbende Person begründet lediglich einen privatrechtlichen Anspruch der veräussernden gegenüber der erwerbenden Person auf Ersatz der Steuern, dagegen kein Forderungsrecht des steuererhebenden Gemeinwesens gegenüber der Erwerberin oder dem Erwerber (RE 1963/64 Nr. 56).

Es ist nicht ausgeschlossen, dass anstelle oder neben den in § 6 genannten 5 Steuerpflichtigen Dritte sich direkt gegenüber dem Gemeinwesen verpflichten können. Die Grundlagen der Steuerbemessung basieren aber auf den Verhältnissen der veräussernden Person als gesetzliche Steuerschuldnerin und nicht denjenigen der Übernehmerin oder des Übernehmers (VGE vom 4.3.1981 i.S. R.). Über ein entsprechendes Angebot entscheidet die Veranlagungsbehörde.

Zur Übernahme der Grundstückgewinnsteuer durch den Erwerber vgl. auch § 6

20.

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG §7

Grundstückgewinn

1. Gewinnberechnung

Als Grundstückgewinn gilt nach § 7 Abs. 1 der Mehrbetrag des Veräusserungs- 1 wertes gegenüber dem Anlagewert. Die Berechnung des Grundstückgewinns erfolgt auf der Grundlage des Nominalwertprinzips. Die Geldentwertung wird bei der Gewinnermittlung nicht berücksichtigt (BGE 95 I 130; VGE vom 17.6.1991 i.S. K.; VGE vom 7.1.1986 i.S. E. = StE 1986 B 44.1 Nr. 2).

Bei Veräusserungen gemäss § 3 Ziff. 3 und 4 (Kaufs-, Vorkaufs- und 2 Rückkaufsrecht, Eintritt in Kauf- oder Kaufvorvertrag, entgeltlicher Verzicht) tritt anstelle des Veräusserungspreises das erhaltene Entgelt und anstelle des Anlagewertes des Grundstücks die für die Erlangung des betreffenden Rechts gehabten Aufwendungen (RE 1964/64 Nr. 51 E. 7).

Bei Belastung von Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder 3 öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (§ 3 Ziff. 5) gilt das erhaltene Entgelt als Veräusserungspreis.

Der Anlagewert ist im Verhältnis des für die Belastung bezahlten Entgelts zum Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Belastung aufzuteilen. Steuerlich zu berücksichtigen ist demnach nur jene Quote des Anlagewertes, die sich aus dem Verhältnis der Entschädigung für die Belastung zum Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Belastung ergibt. Der Rest des Anlagewertes ist erst bei einer allfälligen späteren Veräusserung des Grundstücks anzurechnen.

Beispiel A besitzt ein Grundstück, das für CHF 100’000.– erworben wurde. Das Grund- stück wird gegen eine Entschädigung von CHF 400’000.– mit einem Bauverbot belegt. Der Verkehrswert vor der Belastung betrug CHF 500’000.–. Das ergibt einen für die Belastung anrechenbaren Anlagewert von CHF 80’000.– (CHF 100’000.– : CHF 500’000.– x CHF 400’000.–). Die restlichen CHF 20’000.– können bei einer allfälligen späteren Veräusserung abgezogen werden.

2. Steueraufschub bei Erwerb

§ 7 Abs. 2 schliesst die Berücksichtigung von Erwerbskosten, Leistungen 4 und Verpflichtungen, die anlässlich einer steueraufschiebenden Handän- derung vereinbart wurden, aus. Bei Erbteilung erbrachte Leistungen und übernommene Verpflichtungen (Auszahlungen an Miterbinnen, Miterben und Testamentsbegünstigte, Grabunterhalt, Teilungskosten, Ablösung des elterli- chen Nutzniessungsrechts) können daher bei Veräusserung der Liegenschaft

01.01.2022 -1-

§7 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

nicht zum Anlagewert hinzugerechnet werden (LGVE 2008 II Nr. 27, bestätigt durch BGE 2C_147/2008 vom 29.7.2008 i.S. H.; LGVE 2005 II Nr. 26; LGVE 1981 II Nr. 15; 1979 II Nr. 25). Ebensowenig sind Aufwendungen für die spätere Ablösung der anlässlich einer steueraufschiebenden Handänderung eingegangenen Verpflichtung (z.B. Entschädigung für Ablösung eines anläss- lich der Erbteilung begründeten Wohnrechts) zu berücksichtigen (LGVE 1995 II Nr. 26).

Bezüglich Anrechenbarkeit der Erbschafts- und Handänderungssteuern vgl. § 13 N 4.

Bei Veräusserung eines durch steueraufschiebenden Tausch (a§ 4 Abs. 5 1 Ziff. 5) erworbenen Grundstücks ist der Anlagewert des anlässlich des Steueraufschubes in Tausch gegebenen Grundstücks massgebend (StE 1993 B 42.35 Nr. 1).

Erleidet jemand durch den Verkauf eines Grundstücks, bei dem die Besteue- 6 rung nach § 4 aufgeschoben wird, einen Verlust, kann dieser Verlust nicht vom Gewinn einer späteren Teilveräusserung abgezogen werden.

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG §9

Erwerbspreis

1. Grundsätze

Als Erwerbspreis gilt nach § 9 Abs. 1 der Wert aller Leistungen, die für 1 den Erwerb erbracht worden sind. Bei Erwerb durch Kauf ist der öffentlich beurkundete Kaufpreis als Erwerbspreis massgebend. Erbringt jemand zusätzliche Leistungen zum nominellen Erwerbspreis, so sind diese bei der Berechnung des Erwerbspreises miteinzubeziehen. In Betracht fallen alle Leistungen, welche mit dem Erwerb in kausalem Zusammenhang standen. In welcher Form und unter welcher Bezeichnung diese Entschädigungen geleistet wurden, ist ohne Bedeutung. Aufzurechnen sind beispielsweise die an die Inhaberin oder den Inhaber eines Vorkaufsrechts geleistete Entschädigung; die für die Abtretung eines Kaufsrechts entrichtete Entschädigung (LGVE 1974 II Nr. 56 und 76); die Übernahme der Grundstückgewinnsteuer (vgl. § 20); die Einräumung eines Wohnrechts an die Veräusserin oder den Veräusserer (BGE 2C_719/2017 vom 26.4.2019); Vergütungen im Sinne von § 18 Abs. 5 (LGVE 2007 II Nr. 29; RE 1969/70 Nr. 103); die Rückzahlung von WEG- Grundverbilligungen an den Bund, falls die Käuferschaft beim Erwerb des Grundstücks eine entsprechende Rückzahlungsverpflichtung gegenüber dem Bund eingegangen war (BGE 2C_44/2008 vom 28.7.2008); zur Kapitalisierung einer Zeitrente vgl. § 9 N 10.

Der Erwerbspreis deckt sich nicht unbedingt mit dem Veräusserungspreis, der der Ermittlung des steuerpflichtigen Grundstückgewinns der Rechtsvorgänge- rin oder des Rechtsvorgängers zugrundegelegt wurde.

Der auf nicht liegenschaftliche Werte entfallende Teil des Erwerbspreises 2 ist von diesem abzuziehen und nicht zum Anlagewert hinzuzurechnen (RE 1967/68 Nr. 76). Vgl. auch § 18 N 7a.

Die Verpflichtung, den Kaufpreis zu verzinsen, ohne dass vom gleichen 3 Zeitpunkt an die Nutzung zugestanden wäre, stellt ebenfalls eine zusätzliche Leistung dar. Dementsprechend bildet die zinslose Stundung des Kaufpreises trotz Übergangs des Nutzens eine Minderung des Kaufpreises, welcher durch eine Diskontierung Rechnung zu tragen ist. Vgl. analog § 18 N 7.

Bei Erwerb durch Tausch - sofern kein Steueraufschub gemäss § 4 Abs. 1 4 Ziff. 5 aGGStG gegeben war - bildet der Veräusserungswert des in Tausch gegebenen Grundstücks im Zeitpunkt des Tausches den massgebenden Erwerbspreis (VGE vom 12.1.1994 i.S. E.). Eine geleistete Aufzahlung wird hinzugerechnet, eine empfangene Aufzahlung wird abgerechnet. Da beim Tausch vielfach die Werte der getauschten Grundstücke nicht genannt werden, ist auf den Verkehrswert (vgl. § 18 N 8) der Grundstücke im Zeitpunkt des Tausches abzustellen.

01.01.2022 -1-

§9 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Bei Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht über ein Grundstück 5 liegen in der Regel Kaufpreise vor. Bei Handänderungen durch Veräusserung von Beteiligungen ergibt sich der für die Grundstückgewinnsteuer relevante Erwerbspreis der Liegenschaften aus dem Erwerbspreis für die Beteiligung, zuzüglich der übernommenen Gesellschaftsschulden und abzüglich der nichtliegenschaftlichen Aktiven zu Verkehrswerten (vgl. § 18 N 8). Die Berechnung erfolgt analog zu den Beispielen von § 18 N 4a und 4b. Zum Erwerbspreis der Liegenschaften sind allfällige auf dem Liegenschaftskonto der Immobiliengesellschaft aktivierte wertvermehrende Investitionen gemäss § 13 GGStG hinzu zu rechnen.

Hat die steuerpflichtige Person ihre beherrschende Stellung durch mehrere, zeitlich auseinanderliegende Beteiligungskäufe erworben und ausgebaut, so ist von der Summe der Erwerbspreise der einzelnen Beteiligungen auszugehen. Die Berechnung der einzelnen massgebenden Erwerbspreise für die liegenschaftlichen Aktiven erfolgt - für jeden Beteiligungserwerb gesondert - analog dem Berechnungsbeispiel von § 18 N 4b.

Für den Erwerbspreis bei vorheriger Überführung von Geschäftsvermögen in 6 das Privatvermögen vgl. § 10 N 1 ff..

Wurden beim Erwerb Schwarzgelder bezahlt, sind diese nur dann als Anlagekosten anrechenbar, falls deren Nachbesteuerung noch möglich ist.

2. Nicht feststellbarer Erwerbspreis

Der Verkehrswert (vgl. § 18 N 8) im Zeitpunkt des Erwerbs ist nach § 9 7 Abs. 2 für die Grundstückgewinnsteuerberechnung massgebend, wenn der Erwerbspreis nicht feststellbar ist (VGE vom 12.1.1994 i.S. E.; LGVE 1978 II Nr. 26).

Beim sogenannten Altbesitz (§ 11) kommt § 9 Abs. 2 nur dann zum Zuge, 8 wenn die vor 30 Jahren gültige Katasterschatzung nicht mehr festgestellt werden kann (KGE vom 2.5.2017 i.S. H.).

3. Sachleistungen

Die beim Kauf eines Grundstücks übernommene Verpflichtung, das Rest- 9 grundstück des Verkäufers durch Erstellung einer Strasse und einer Kana- lisation baulich zu erschliessen, stellt eine zum zahlenmässig festgesetzten Veräusserungspreis hinzuzurechnende Sachleistung dar (RE 1963/64 Nr. 72).

Der Barwert von periodischen Leistungen ist mit Hilfe der Barwerttafeln Stauf- 10 fer/Schaetzle/Weber, Barwerttafeln, 7. Auflage, zu ermitteln. Man unterscheidet

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG §9

zwischen Zeitrenten mit fest bestimmbarer Dauer und Leibrenten, deren Dauer von der Lebenszeit der berechtigten Person abhängt. Die Bestimmung von § 9 Abs. 3 bezieht sich nur auf Leibrenten, während die Zeitrenten als Leistungen im Sinne von § 9 Abs. 1 zu verstehen sind, da sie im Grunde genommen nichts anderes als die Bezahlung des Kaufpreises in Raten beinhalten (vgl. RE 1963/64 Nr. 12). Der Barwert einer Leibrente ist nach der Lebenserwartung im Zeitpunkt der Veräusserung (vgl. § 52a N 1 ff.) zu ermitteln. Der massge- bende Kapitalisierungszinssatz beträgt bei indexierten Leistungen 3½% und bei nichtindexierten Leistungen 5%. Nutzniessungen an Grundstücken und Wohnrechte sind als faktisch indexierte Leistungen mit 3½% zu kapitalisieren. Bei Baurechten, sofern überhaupt für die Grundstückgewinnsteuer relevant (vgl. § 3 N 21), ist ebenfalls mit 5% zu kapitalisieren (VGE vom 29.11.1996 i.S. G.S. AG). Die nachfolgenden Berechnungsbeispiele gehen von einer monatlich vorschüssigen Zahlung aus. Bei einem anderen Zahlungsmodus ist eine entsprechende Korrektur vorzunehmen (vgl. Korrekturfaktoren in Schaetzle/Weber, 5. Aufl., Kapitalisieren, S. 578 ff.).

Beispiele

a. Barwert einer auf 50 Jahre errichteten Zeitrente mit einer jährlich zu entrichtenden Leistung in Höhe von CHF 10’000.– (indexiert). Zu verwenden ist Tafel Z7 / 7. Auflage (entspricht unverändert Tafel Z7 /

6. Auflage)

Dauer der Leistung: 50 Jahre Kapitalisierungszinssatz: 3½% Faktor laut Tafel: 23,897960 (für einen Jahresbetrag von 1) Barwert: CHF 10’000.– x 23,897960 = CHF 238’979.60

b. Barwert eines Wohnrechts, welches einem 60jährigen Mann auf Lebzeit eingeräumt wurde und dessen jährlicher Wert CHF 4’800.– beträgt (Leibrente). Zu verwenden ist Tafel M1x für Männer resp. M1y für Frauen (7. Auflage) (s. ferner Barwertrechner) Alter des Empfängers: 60 Kapitalisierungszinssatz: 3½% Faktor laut Tafel: 17,06 (für einen Jahresbetrag von 1) Barwert: CHF 4’800.– x 17,06 = CHF 81’888.–

Zu kapitalisieren ist bei Nutzniessungen jeweils der Nettoertrag, d.h. der aus dem belasteten Vermögen fliessende Nutzen abzüglich allfälliger mit der Nutzniessung eingegangener Verpflichtungen. Wird die Nutzniessung an einem Grundstück eingeräumt, besteht der Nutzen aus den vereinnahmten Zinsen bzw. aus dem Mietwert (100%) gemäss Katasterschatzung, multipliziert mit dem Faktor gemäss anwendbarer Mietwerttabelle in LU StB Bd. 1 Weisungen StG § 28 Nr. 2. Hat sich der/die Nutzniesser/in verpflichtet, Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten zu tragen, sind diese für die Barwertberechnung vom Mietertrag abzuziehen. Die verbliebene Differenz ist

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§9 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

mit 3,5% zu kapitalisieren, da es sich bei Nutzniessungen an Grundstücken (wie auch bei Wohnrechten) um faktisch indexierte Leistungen handelt. Analoges gilt bei Wohnrechten (KGE vom 14.6.2016 i.S. M.).

4. Fahrhabe

Zahlungen für Fahrhabe, den Wert der Geschäftskundschaft und dergleichen 11 sind nach § 9 Abs. 4 nicht Bestandteil des Erwerbspreises. Die von den Parteien vorgenommene Verlegung des Kaufpreises auf die liegenschaftlichen und nichtliegenschaftlichen Werte ist für die Steuerbehörde nicht ohne weiteres verbindlich (VGE vom 28.2.2005 i.S. B.; VGE vom 17.6.1991 i.S. K.; RE 1967/68 Nr. 65).

Die Fahrhabe ist zu dem Wert zu berücksichtigen, den sie im Zeitpunkt der 12 Veräusserung verkörpert. Als tauglicher Weg zur Ermittlung dieses Wertes bietet sich die Vornahme der üblichen Abschreibungen an (VGE vom 12.3.1984 i.S. H.).

Der Veranlagungsbehörde bleibt es unbenommen, den Beweis dafür zu 13 erbringen, dass im beurkundeten Erwerbspreis Fahrhabe inbegriffen war. Wird dieser Beweis erbracht, ist vom Erwerbspreis ein dem tatsächlichen Wert der Fahrhabe entsprechender Betrag abzuziehen.

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 10 Abs. 2

Anlagewert bei vorheriger Überführung vom Geschäftsvermögen

Bei einem Grundstück, das vorher vom Geschäfts- ins Privatvermögen 1 überführt worden ist, gilt der damals für die Einkommensbesteuerung massgebende Überführungswert als Erwerbspreis, sofern die Überführung Gegenstand einer Einkommenssteuerveranlagung war. Der Überführungswert ist dem Steuerpflichtigen im Rahmen der Einkommenssteuerveranlagung zu eröffnen und nach Rechtskraft dem Gemeinderat am Lageort des Grundstücks zu melden (vgl. auch Meldeverzeichnis im Anhang 1).

War die Überführung nicht Gegenstand der Einkommenssteuerveranlagung 2 und ist eine solche nicht mehr möglich, ist der Erwerbspreis nach § 9 zu ermitteln. Analog ist zu verfahren, falls die Einkommenssteuerveranlagung längere Zeit nicht vorgenommen werden kann. Im letzteren Fall ist ein entsprechender Revisionsvorbehalt in den Grundstückgewinnsteuerentscheid aufzunehmen.

Die bezahlte Liquidationssteuer wird nicht berücksichtigt. 3

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§ 10 Abs. 2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 11

Altbesitz Die Altbesitzregelung konkretisiert den Ersatzwert nach Art. 12 Abs. 1 StHG. 1 Mit dem Ersatzwert werden die Anlagekosten vor 30 Jahren gesetzlich fingiert. Der Ersatzwert entspricht dem vor 30 Jahren gültigen Katasterwert mit einem Zuschlag von 25%. Bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken, deren Ka- tasterschatzungen ein Inkraftdatum ab Januar 1989 (01.1989) haben, entfällt der Zuschlag von 25% (§ 11 Abs. 2 GGStG). Die Regelung des Ersatzwerts nach § 11 GGStG verletzt kein höherrangiges Recht (BGE 2C_540/2017 vom 10.9.2018 i.S. H.). Die Anwendung der Altbesitzregelung setzt voraus, dass die letzte steuerbegründende Handänderung des Grundstücks mehr als 30 Jahre zurückliegt (Fristberechnung: Weisungen GGStG § 52a Abs. 1). Eine andere Festlegung des Ersatzwerts als gemäss § 11 GGStG ist nicht zulässig (KGE vom 2.5.2017 i.S. H.).

Bei mehr als 30jährigem Besitz ist der Erwerbspreis bei der letzten steuer- begründenden Veräusserung nur massgebend, wenn er mit Einschluss der über 30 Jahre zurückliegenden Aufwendungen einen höheren Wert ergibt als der Ersatzwert. Stellt sich im Laufe des Veranlagungsverfahren heraus, dass der von der steuerpflichtigen Person deklarierte Erwerbspreis beim massge- benden Erwerb (letzte steuerbegründende Veräusserung) niedriger ist als der Ersatzwert, ist von Amtes wegen letzterer als Erwerbspreis anzurechnen (LG- VE 1974 II Nr. 57). Wird bei einem mehr als 30 Jahre zurückliegenden Erwerb der Ersatzwert als Erwerbspreis angenommen, bleibt für die Berücksichtigung der über 30 Jahre zurückliegenden Aufwendungen kein Raum (LGVE 1986 II Nr. 12; RE 1971/73 Nr. 68).

Ist nur für einen Teil des veräusserten Landes der Nachweis eines den 2 Ersatzwert übersteigenden Erwerbspreises erbracht, ist nur der Anlagewert für dieses Land aufgrund des massgebenden Erwerbes zu ermitteln, während für das übrige Land auf den Ersatzwert abzustellen ist (RE 1965/66 Nr. 32).

Auch bei einer nicht von der steuerpflichtigen Person zu vertretenden 3 Unmöglichkeit des Nachweises des Erwerbspreises bei Erwerb vor mehr als 30 Jahren gilt der Ersatzwert als Erwerbspreis und ist dieser nicht durch Schätzung zu bestimmen (RE 1969/70 Nr. 93).

Die rechtskräftige Katasterschatzung vor 30 Jahren ist für die Steuerbehörden 4 verbindlich, und zwar sowohl bezüglich der Höhe des Katasterwertes wie auch des Zeitpunktes, auf den sie in Kraft gesetzt wurde (VGE 23.2.1995 i.S. Z.). Vgl. auch § 9 N 8.

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§ 11 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 12

Abzüge vom Erwerbspreis

Das für die Errichtung einer Dienstbarkeit erhaltene Entgelt ist vom Erwerbs- 1 preis nur dann abzuziehen, wenn bei deren Errichtung keine Grundstückge- winnsteuer veranlagt worden war. Musste die Belastung des Grundstücks als steuerbegründende Veräusserung gemäss § 3 Ziff. 5 qualifiziert werden (vgl. § 3 N 21 ff.), wurde das Entgelt bereits besteuert. Es ist in diesem Fall nicht mehr zu berücksichtigen.

01.01.2022 -1-

§ 12 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 13

Zuschläge zum Erwerbspreis

In § 13 sind die anrechenbaren Aufwendungen abschliessend aufgezählt 1 (VGE vom 27.9.1995 i.S. S.; LGVE 1987 II Nr. 18).

Was im Gesetz nicht ausdrücklich als anrechenbar erklärt wird, kann daher 2 bei der Ermittlung des Anlagewertes nicht berücksichtigt werden.

Der Nachweis solcher Aufwendungen obliegt den Steuerpflichtigen, da 3 es sich um steuervermindernde Tatsachen handelt (VGE vom 29.4.1992 i.S. S.; VGE vom 16.5.1989 i.S. B.; VGE vom 3.1.1985 i.S. P. AG). Die Veranlagungsbehörde würdigt die Beweisergebnisse nach pflichtgemässem Ermessen (§ 59 Abs. 1 VRG; SRL Nr. 40). Allenfalls ist eine Strafe wegen Hinterziehungsversuchs gemäss § 39 auszusprechen.

Belege betreffend in den letzten sechs Jahren vor der Veranlagung erfolgte Zahlungen an Dritte (namentlich Barquittungen, Zahlungen durch Verrech- nungen, ganze Bauabrechnungen bzw. Aufstellungen über die Baukosten mit den entsprechenden Belegen) sind nach rechtskräftigem Abschluss der Grundstückgewinnsteuerveranlagung (vgl. § 31 N 1 f.) konsequent der Dienst- stelle Steuern (Abteilung Natürliche Personen) zuzustellen. Diese wird für die allfällige Weitermeldung an die jeweils zuständige Veranlagungsbehörde für die Einkommens- bzw. Gewinnsteuer besorgt sein.

01.01.2022 -1-

§ 13 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 13 Abs. 1 Ziff. 1

Erwerbskosten Bei der Veräusserung einer ererbten Liegenschaft sind die seinerzeit 4 entrichteten Erbschafts- und Handänderungssteuern nicht zum Erwerbspreis hinzuzurechnen (vgl. § 7 N 4; LGVE 2008 II Nr. 27, bestätigt durch BGE 2C_147/2008 vom 29.7.2008 i.S. H.; BGE 2C_227/2017 vom 17.11.2017; a.M. LGVE 1977 II Nr. 28, der jedoch noch in Anwendung des bis zum 31. Dezember 1974 gültigen Rechts erging, das keine mit § 7 Abs. 2, der auf den 1. Januar 1975 in Kraft trat, vergleichbare Bestimmung kannte). Auf getätigten WEF-Kapitalbezügen (Wohneigentumsförderung Säule 2 + 3a) bezahlte Einkommenssteuern (Sondersteuer) gelten nicht als anrechenbare Erwerbskosten.

Bei einem innerkantonalen Verhältnis kommt ein genereller Abzug von 5% des 5 Verkaufspreises (analog zum interkantonalen Doppelbesteuerungsrecht) nicht in Frage (VGE vom 18.11.1985 i.S. S.; RB 1990 Nr. 51; StE 1987 B 44.13.7 Nr. 3).

Entschädigungen an Dritte für den Verzicht auf die Mitbewerbung um das Kaufsobjekt sind anrechenbare Aufwendungen (VGE vom 7.10.1992 i.S. B. und W.).

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§ 13 Abs. 1 Ziff. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 13 Abs. 1 Ziff. 2

Mäklerprovisionen

Unter Mäklerprovision sind die Auslagen zu verstehen, die Steuerpflichtige 6 einer Drittperson für Vermittlung oder Nachweis einer Kauf- bzw. Verkaufsge- legenheit geleistet haben. Bei der Nachweismäklerei ist nur die Gelegenheit zum Kauf bzw. zur Veräusserung nachzuweisen. Die Tätigkeit bei der Ver- mittlungsmäklerei geht weiter. Dort besteht auch die Aufgabe, zwischen den Parteien zu vermitteln. Beide Arten von Provisionen sind zur Anrechnung zuzulassen. Die Mäklerprovision ist geschuldet, wenn mit dem vermittelten Lie- genschaftsvertrag (oder -kauf) der beabsichtigte Geschäftserfolg eingetreten ist (LGVE 2003 II Nr. 27).

Im Gegensatz zur Mäklerprovision gehören allfällige Kosten für eine Stell- 7 vertretung nicht zu den anrechenbaren Aufwendungen. Allerdings ist es im Einzelfall nicht immer einfach, blosse Stellvertretung vom Mäklervertrag zu un- terscheiden. Der Hauptunterschied zwischen Mäklerei und Stellvertretung liegt darin, dass die Mäklerin oder der Mäkler - im Gegensatz zur Stellvertretung

• nie das angestrebte Rechtsgeschäft selber abschliesst (Rechtshandlung),

sondern bloss eine den Abschluss fördernde Tathandlung vornimmt. Die Tätigkeit bei der Mäklerei erschöpft sich im Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages (Nachweismäklerei) oder der Vermittlung des Abschlusses eines Vertrages (Vermittlungsmäklerei).

Anders verhält es sich bei der Stellvertretung. Diese wird von den Vertretenen ermächtigt (Vollmacht), im Namen der Vertretenen Rechtshandlungen vorzunehmen. Die Stellvertretung verkauft beispielsweise im Namen der Vertretenen und mit Wirkung für die Vertretenen ein Grundstück. Veräussernde jedoch sind die Vertretenen.

Zum Nachweis der Mäklerprovision gehört neben dem Zahlungsnachweis 8 auch der Nachweis der Auftragserteilung.

Das Vorliegen einer Mäklerprovision setzt voraus, dass Dritte als Vermitt- 9 lerinnen oder Vermittler tätig gewesen sind. Ein allgemeiner Hinweis, ohne die Tätigkeit der Dritten wäre das Kaufsgeschäft nicht zustande gekommen, genügt dabei nicht (nStp 47, 51). Die Anrechnung einer Eigenprovision, einer Entschädigung für eigene Bemühungen ist ausgeschlossen (RE 1965/66 Nr. 34).

Die Organe einer juristischen Person (Mitglieder des Verwaltungsrats, der Direktion, der Geschäftsführung usw.) sind keine Drittpersonen. Von der juristischen Person an ihre Organe bezahlte Vergütungen für Kaufs- und Verkaufsbemühungen können nicht als Mäklerprovisionen abgezogen werden (VGE vom 15.12.1987 i.S. I. AG; VGE vom 9.1.1987 i.S. F. und S.).

Grundsätzlich sind Mäklerprovisionen allgemein nicht abzugsberechtigt, wenn die Interessen des Auftraggebers mit denjenigen des Beauftragten

01.01.2022 -1-

§ 13 Abs. 1 Ziff. 2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

parallel laufen oder die Auftraggeberin mit der Beauftragten wirtschaftlich eng verbunden ist (BGE 103 Ia 25, LGVE 1977 II Nr. 30; nStp 47, 51; nStp 46, 113). Die Ausrichtung einer Provision an eine von der veräussernden Person wirtschaftlich beherrschten Gesellschaft ist nicht abzugsfähig (VGE vom 20.12.1996 i.S. W.; VGE vom 8.5.1991 i.S. B. und W.; StE 1990 B 44.13 Nr. 4; StR 47, 222 und 228). Entschädigungen an einzelne Mitglieder einer einfachen Gesellschaft sind ebenfalls als nicht abzugsfähige Eigenprovisionen anzusehen (VGE vom 15.11.1989 i.S. T.) Analog sind auch Provisionen unter Miteigentümerinnen und Miteigentümern für den gemeinsamen Verkauf nicht abzugsfähig (nStp 49, 17). Die Fondleitungsgesellschaft ist im Verhältnis zum Immobilienanlagefonds keine zur Geltendmachung einer Mäklerprovision befugte Drittperson (RB 1987 Nr. 54).

Das Gesetz bestimmt, dass nur die übliche Mäklerprovision anzurechnen 10 ist. Üblich sind Provisionen von 1 - 2% für überbaute und von 2 - 4% für unüberbaute Grundstücke. Ausnahmsweise (z. B. bei Schwerverkäuflichkeit) gelten Provisionen von 3% für überbaute und von 3 - 5% für unüberbaute Grundstücke noch als üblich. Bei einem (anfänglich) zu hoch angesetzten Verkaufspreis liegt grundsätzlich keine Schwerverkäuflichkeit vor (BGE 2C_891/2017 vom 21.8.2019; BGE 2C_119/2009 vom 29.5.2009; LGVE 2006 II Nr. 26). Der Tarif des Schweizerischen Verbandes für Immobilientreuhänder (SVIT) hat keine verbindliche Wirkung (LGVE 1980 II Nr. 23; RB 1996 Nr. 58; RB 1988 Nr. 43).

Wirken mehrere Personen zusammen, so hat jede einen Teilanspruch (VGE 11 vom 18.12.1979 i.S. K.).

Vgl. ferner § 19 N 3 und 4.

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 13 Abs. 1 Ziff. 3

Wertvermehrender Aufwand Unter dem Begriff der Aufwendungen für dauernde Wertvermehrung werden 12 diejenigen tatsächlichen oder rechtlichen Vorkehren zusammengefasst, die im Zeitpunkt der Erbringung eine Wertvermehrung der Grundstücksubstanz herbeigeführt haben. Die Wertvermehrung braucht im Zeitpunkt der Ver- äusserung nicht mehr zu bestehen (VGE vom 14.3.1995 i.S. E.K.; LGVE 1987 II Nr. 18; BGE 2C_665/2019 vom 10.3.2020, wonach Anlagekosten abgebrochener Bauten nicht abgezogen werden können, ist mangels ver- gleichbarer Rechtsgrundlagen im Kanton Luzern nicht anwendbar). Der Ersatz vorhandener Anlagen stellt grundsätzlich keinen wertvermehrenden Aufwand dar, es sei denn, die neue Anlage enthalte wertvermehrende Elemente wie grössere Dimensionierung, besseres Material, verfeinerte Technik, usw. (VGE vom 18.11.1985 i.S. S.). Reparaturen sind daher in der Regel nicht, und Renovationen höchstens zu einem gewissen Teil wertvermehrend (VGE vom 16.5.1989 i.S. B. und VGE vom 26.6.1985 i.S. K.). Zur Abgrenzung der wertvermehrenden Aufwendungen zu den bei der Einkommensssteuer anrechenbaren Unterhaltskosten im einzelnen vgl. § 13 N 23 und 24; Anhänge 3a und 3b).

Die Steuerpflichtigen dürfen sich nicht damit begnügen, der Veranlagungs- behörde einen Stoss von Belegen einzureichen, ohne zumindest eine Ausscheidung von wertvermehrenden Aufwendungen und Unterhaltskosten vorzunehmen. In Fällen, in denen Steuerpflichtige die Vornahme einer Unter- scheidung zwischen wertvermehrenden Aufwendungen und Unterhaltskosten unterlassen haben, ist die Veranlagungsbehörde gehalten, diese auf ihre Mitwirkungspflichten hinzuweisen und von ihnen die erforderliche Spezifizie- rung zu verlangen (§ 26 Abs. 1 und 2, § 27 Abs. 3). Kommt eine Partei ihren Mitwirkungspflichten auch nach erfolgter Mahnung unter Androhung einer Ord- nungsbusse nicht nach, ist die Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen vorzunehmen und eine Ordnungsbusse auszusprechen. Ist eine steuerliche Qualifizierung einzelner Aufwandposten aus Gründen einer ungenügenden Substanziierung seitens der Steuerpflichtigen nicht möglich, müssen die entsprechenden Positionen grundsätzlich unberücksichtigt bleiben. Werden aber Belege zu einzelnen Aufwandpositionen eingereicht, muss die Veranla- gungsbehörde diese auf ihren wertvermehrenden Charakter hin prüfen. Dabei darf sie von den Steuerpflichtigen verlangen, dass sie die Belege einzelnen Positionen zuordnen und erklären, weshalb wertvermehrende Aufwendungen vorliegen, wenn sich dies nicht unmittelbar aus den Belegen selbst feststellen lässt (VGE vom 10.5.1999 i.S. D.; VGE vom 12.4.1999 i.S. O.).

Besitzen Steuerpflichtige keine Belege mehr, so sollte es ihnen - zumindest für die letzten 10 Jahre - möglich sein, bei den damaligen Lieferfirmen und Handwerkersbetrieben bzw. Unternehmungen Rechnungskopien zu beschaffen.

01.01.2022 -1-

§ 13 Abs. 1 Ziff. 3 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Sind Steuerpflichtige überhaupt nicht mehr in der Lage, die wertvermehrenden 13 Aufwendungen zu belegen (§ 26 Abs. 1), kann ausnahmsweise subsidiär der damalige Gebäudeversicherungswert herangezogen werden. Dieser entspricht nämlich in der Regel annähernd den Baukosten, wobei für die Umgebungsarbeiten, welche darin nicht enthalten sind, ein entsprechender Zuschlag zu machen ist (LGVE 1998 II Nr. 36; LGVE 1982 II Nr. 21; RE 1971/73 Nr. 77). Da ins Gewicht fallende wertvermehrende Aufwendungen eine Revisionsschatzung bei der Gebäudeversicherung auslösen, kann aufgrund des Schatzungsprotokolls (falls vorhanden bzw. bei der Gebäu- deversicherung noch erhältlich) auf den Umfang der wertvermehrenden Aufwendungen geschlossen werden. Bestehen Anhaltspunkte, dass der Gebäudeversicherungswert erheblich höher ist als die effektiven Anlagekosten (z.B. bei nicht anrechenbaren Eigenleistungen), ist eine entsprechende Kürzung des Gebäudeversicherungswerts vorzunehmen.

Voraussetzung für eine Expertise ist, dass Steuerpflichtige ihre Mitwirkungs- und Verfahrenspflichten gewissenhaft erfüllt haben und sich in einem „Beweisnotstand“ befinden. Das ist nicht der Fall, wenn sie imstande wären, die Kosten durch Urkunden zu belegen, was für Baukosten in der Regel zutrifft, wenn die wertvermehrenden Investitionen kurze Zeit vor der Veräusserung vorgenommen wurden (VGE vom 6.11.1998 i.S. B.; VGE vom 2.3.1998 i.S. H.,; RE 1971/73 Nr. 77). Ist mangels Belegen eine Expertise durchzuführen, so sind deren Kosten ohne Rücksicht auf das Ergebnis den Steuerpflichtigen zu überbinden (VGE vom 24.3.1982 i.S. R.; RE 1969/70 Nr. 75). Die Behörde kann einen angemessenen Kostenvorschuss verlangen (§ 196 Abs. 1 VRG). Wird für eine angeordnete Expertise der einverlangte Kostenvorschuss trotz Androhung der Folgen innert eingeräumter Frist nicht geleistet, können die Aufwendungen, die mit der Expertise hätten bewiesen werden sollen, nicht berücksichtigt werden (§ 196 Abs. 2 VRG; RE 1971/73 Nr. 76). Eine von Steuerpflichtigen in Auftrag gegebene Expertise (Privatgutachten) kann beweiswertmässig nicht einem amtlichen Gutachten gleichgesetzt werden (VGE vom 29.7.1982 i.S. F.).

Bezüglich Verlegung der wertvermehrenden Aufwendungen bei Teilveräusse- 14 rung vgl. § 16 N 2.

Wenn im Hinblick auf eine beabsichtigte Wertvermehrung eines Grundstücks 15 die Beseitigung von bestehenden Bauten notwendig ist (z.B. zum Zwecke der Bereitstellung von Bauland), so sind die Abbruchkosten als wertvermehrende Aufwendungen zuzulassen.

Bauprojekte, die verwirklicht oder zusammen mit dem Grundstück weiterver- 16 äussert werden, sind wertvermehrende Aufwendungen. Nicht ausgeführte und nicht mitveräusserte Bauprojekte sind anrechenbar, sofern sie grundsätzlich brauchbar und damit geeignet sind, den Wert des Grundstücks zu erhöhen. Lässt beispielsweise die Eigentümerin oder der Eigentümer eines Bauplatzes ein Projekt für die Überbauung ausarbeiten, um damit die Überbauungsmög- lichkeiten festzustellen bzw. die Verkaufschancen zu erhöhen, und findet diese

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 13 Abs. 1 Ziff. 3

Person in der Folge eine Käuferschaft, die anders bauen will, so ändert dies nichts am (wertvermehrenden) Wesen des Projekts (VGE vom 1.10.1996 i.S. P.; VGE vom 27.9.1995 i.S. S.; VGE vom 14.3.1995 i.S. I.; VGE vom 6.9.1985 i.S. H.; Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, S. 225).

Einlagen in den Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümerschaft sind nur 16a in dem Umfang anrechenbar, wie daraus für die veräusserte Stockwerkeigen- tumseinheit wertvermehrende Aufwendungen getätigt wurden und soweit die entsprechende Einlage nicht bereits bei der Einkommenssteuerveranlagung in Abzug gebracht wurde (§ 13 Abs. 2 GGStG).

Wertvermehrende Aufwendungen, die von Dritten (z.B. Mieterinnen oder 16b Mietern) getragen wurden, sind insoweit anrechenbar, als sie den Dritten vergütet, von diesen schenkungshalber erbracht, oder von der Eigentümerin bzw. vom Eigentümer als Einkommen versteuert worden sind.

Kosten für die Errichtung von Grundpfandrechten während der Besitzesdauer 16c sind insoweit abzugsfähig, als das Geld für wertvermehrende Aufwendungen verwendet wurde.

Die Bauherrschaft, die als ihre eigene Generalunternehmerin auftritt, kann ein 16d entsprechendes Honorar nur anrechnen, wenn sie die in dieser Eigenschaft erbrachten Leistungen nachweist und wenn feststeht, dass sie nicht von jeder andern Bauherrschaft ebenfalls hätten erbracht werden müssen. Sie dürfen auch einen Anteil Unternehmergewinn enthalten, müssen aber den geleisteten Arbeiten insgesamt angemessen sein. An die Substanziierung der Eigen- Generalunternehmerhonorare sind hohe Anforderungen zu stellen (StE 1998 B 44.13.7 Nr. 12). Ferner dürfen die generalunternehmerischen Leistungen nicht bereits unter einem andern Titel in der Baurechnung enthalten sein (BGE 104 Ia 22; VGE vom 20.12.1996 i.S. W.; StE 1987 B 44.13.7 Nr. 2). Analoges gilt für ein Generalunternehmer- Honorar an eine Personengesellschaft, deren Gesellschafterinnen und Gesellschafter zugleich die Bauherrschaft sind. Es spielt dabei keine Rolle, ob die Gesellschafterinnen und Gesellschafter die Arbeiten persönlich oder durch ihre Angestellten erbracht haben (VGE vom 9.1.1987 i.S. F. und S.). Vgl. ferner § 13 N 26.

Für die Ermittlung der wertvermehrenden Aufwendungen bei landwirtschaftli- 16e chen Grundstücken vgl. § 1 N 18a.

01.01.2022 -3-

§ 13 Abs. 1 Ziff. 3 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-4- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 13 Abs. 1 Ziff. 4

Aufwendungen für Behebung der beim Erwerb vorhandenen grossen Verwahrlosung des Grundstücks (bis 31.12.2009) Erwerb im Sinne dieser Bestimmung kann auch eine steueraufschieben- 17 de Handänderung sein. Die Nichtberücksichtigung der bei Erwerb durch steueraufschiebende Handänderung getätigten Aufwendungen für Un- terhaltsarbeiten hätte sonst zur Folge, dass solche Aufwendungen aus steuersystematischen Gründen weder bei der Einkommens-, noch bei der Grundstückgewinnsteuer angerechnet worden wären.

Aufwendungen, die rein technisch gesehen Unterhaltskosten darstellen, sind 18 anrechenbare Aufwendungen im Sinne dieser Bestimmung, wenn sie das Grundstück im Vergleich zu seinem Zustand im Zeitpunkt des Erwerbes verbessern. Dies trifft insbesondere bei Ausgaben für die Instandstellung neu erworbener Grundstücke und Gebäude, deren Unterhalt bisher vernachlässigt worden ist, zu. In der Praxis dürfte es allerdings nicht immer leicht sein, festzustellen, ob solche Aufwendungen eine Verbesserung des Zustandes eines Grundstücks oder Gebäudes im Vergleich zu seinem Zustand beim Erwerb bewirkt haben. Je grösser der zeitliche Abstand zwischen dem Erwerb des Grundstücks und den darauf auszuführen Arbeiten ist, desto mehr spricht die Vermutung, besonders bei masslich nicht stark ins Gewicht fallenden Aufwendungen, für blosse Unterhaltsarbeiten. Bei unmittelbar nach dem Erwerb ausgeführten grösseren Arbeiten spricht die Vermutung hingegen für wertvermehrende Aufwendungen. Kosten für die vollständige Instandstellung eines im Unterhalt bisher vernachlässigten Hauses im Anschluss an den Erwerb stellen gemäss der bis 2009 gültigen Dumont-Praxis keine bei der Veranlagung der Einkommenssteuer abzugsberechtigten Unterhaltskosten dar; sie sind bei der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer als wertver- mehrende Aufwendungen zu berücksichtigen (BGE 123 II 218; BGE 108 Ib 316; VGE vom 12.3.1992 i.S. S.; VGE vom 26.6.1985 i.S. K.; RE 1971/73 Nr. 69; LU StB Bd. 1 Weisungen StG § 39 Nr. 4 Ziff. 1.2). Zu prüfen ist jeweils, ob bereits Unterhaltskosten bei der Einkommenssteuer abgezogen wurden. Ist dies der Fall, ist der Abzug auf den wertvermehrenden Aufwand bzw. Anteil beschränkt (§ 13 Abs. 2).

§ 13 Abs. 1 Ziff. 4 GGStG wurde im Zusammenhang mit der Abschaffung 18a der Dumont-Praxis (vgl. LU StB Weisungen Bd. 1 StG § 39 Nr. 4 Ziff. 1.2) per 1.1.2010 aufgehoben, da ab 2010 sämtliche Instandstellungskosten ausschliesslich im Rahmen der Einkommenssteuer abzugsfähig sind. Die vor 2010 getätigten Instandstellungsaufwendungen, welche im Rahmen der Einkommenssteuer aufgrund der Dumont-Praxis nicht abgezogen werden konnten, können noch bei einer steuerbegründeten Veräusserung ab 2010 geltend gemacht werden (als Aufwendungen für dauernde Wertvermehrung gemäss § 13 Abs. 1 Ziff. 3 GGStG).

01.01.2022 -1-

§ 13 Abs. 1 Ziff. 4 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 13 Abs. 1 Ziff. 5

Erschliessungskosten

Die Kosten eines Gestaltungsplanes fallen unter die Erschliessungskosten 19 (LGVE 1974 II Nr. 58).

Ein Abzug von Beiträgen, die Dritte in Zukunft möglicherweise an die 20 Kosten der Erschliessung der verkauften Liegenschaft leisten werden, ist nicht zulässig. Es sind nur tatsächlich geleistete Beiträge Dritter bei den Anlagekosten in Abzug zu bringen (LGVE 1983 II Nr. 16).

Eine erneute, von früheren Berechnungen abweichende Festsetzung der 21 Erschliessungskosten ist bei späteren Teilverkäufen möglich. Dies gilt nur für die späteren Teilverkäufe (VGE vom 13.6.1979 i.S. R.).

Die in einem früheren Zeitpunkt erfolgte Landabtretung für die Erschliessung 21a des Grundstücks stellt eine Teilveräusserung dar, die nur im Rahmen des Verlustausgleichs im Sinne von § 21 berücksichtigt werden kann (VGE vom 28.10.1987 i.S. L.).

01.01.2022 -1-

§ 13 Abs. 1 Ziff. 5 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 13 Abs. 1 Ziff. 6

Entschädigungen für Dienstbarkeiten und Grundlasten Bei Errichtung einer Dienstbarkeit zugunsten des veräusserten Grundstücks 22 und zulasten des im Eigentum der veräussernden Person gebliebenen Restgrundstücks ist die Entschädigung, die für die Errichtung der Dienstbarkeit mutmasslich an Dritte hätte entrichtet werden müssen, zum Erwerbspreis hinzuzurechnen (RE 1969/70 Nr. 97).

Vgl. auch § 16 N 6.

01.01.2022 -1-

§ 13 Abs. 1 Ziff. 6 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 13 Abs. 2

Verhältnis zur Einkommenssteuer Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer bereits als Abzüge berück- 23 sichtigt worden sind oder die Steuerpflichtige erfolgreich als Unterhaltskosten geltend gemacht haben, können nicht als wertvermehrende Aufwendun- gen angerechnet werden. Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer, weil wertvermehrend, nicht zum Abzug zugelassen wurden, sind bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten zuzurechnen. Allfällige Sub- ventionen/Förderbeiträge der öffentlichen Hand sind anlagekostenmindernd zu berücksichtigen. Der generelle Umkehrschluss, wonach alle Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer nicht abgezogen wurden bzw. nicht abgezogen werden konnten, bei der Grundstückgewinnsteuerveranlagung anzurechnen sind, ist nicht zutreffend (LGVE 1987 II Nr. 18; VGE vom 19.10.1982 i.S. B.). Im übrigen dienen die in den Anhängen 3a und 3b wiedergegebene Tabellen als Richtlinie für die Ausscheidung in anzurechnende wertvermehrende Aufwendungen und Unterhaltskosten.

Sind die Kosten für Investitionen zum Zwecke der Energieeinsparung bei der 24 Einkommenssteuer zusätzlich zu den Unterhaltskosten ganz oder teilweise steuerlich berücksichtigt worden, können diese Kosten später nicht mehr als wertvermehrende Aufwendungen angerechnet werden. Solche zusätzlichen Abzüge für Energiesparinvestitionen wurden für in den Jahren 1979 (Veran- lagungsperiode 1981/82) bis Ende 1998 (Veranlagungsperiode 1999/2000, falls Vergangenheitsbemessung und kein Abzug für ausserordentliche Un- terhaltskosten nach § 251 Abs. 5a StG) getätigte Aufwendungen gewährt (vgl. Anhang 3a Spalten 2 und 3, die diesem Umstand in pauschaler Form Rechnung tragen).

Schuldzinsen sind keine anrechenbaren Aufwendungen (VGE vom 14.3.1995 25 i.S. E.K.; LGVE 1987 II Nr. 18). Ausnahmen: Baukreditzinsen gehören zu den Baukosten, d.h. zu den Anlagekosten, jedoch nur bis zur Beendigung der Bauarbeiten, d.h. regelmässig bis zur Baukonsolidierung (VGE vom 17.5.1996 i.S. S.; LGVE 1994 II Nr. 16; VGE vom 12.11.1990 i.S. U.; LU StB Bd. 1 Weisungen StG § 40 Nr. 1 Ziff. 2.2). Nachher gelten die Zinsen auf dem investierten Kapital als ordentliche Betriebskosten, welche bei der Grundstückgewinnsteuer nicht berücksichtigt werden können (LGVE 1987 II Nr. 18; RE 1967/68 Nr. 68). Da die Baukreditzinsen wie die übrigen Schuldzinsen bei der Einkommenssteuer bis zur Veranlagungsperiode 91/92 abgezogen werden konnten, ist bei der Grundstückgewinnsteuer Veranlagung davon auszugehen, dass sie bei der Einkommenssteuerveranlagung bereits berücksichtigt worden sind. Weist der Steuerpflichtige nach, dass dies nicht der Fall war, sind sie bei der Grundstückgewinnsteuer anzurechnen.

Werden Eigenleistungen geltend gemacht, so sind sie grundsätzlich nur 26 anzurechnen, wenn sie bereits als Einkommen versteuert worden sind (VGE vom 17.1.1995 i.S. S.). Leistungen eines Mitglieds einer Erbengemeinschaft an der Nachlassliegenschaft sind wie Eigenleistungen zu behandeln (StE 1992

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§ 13 Abs. 2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

B 22.1 Nr. 1). Auch wenn der von Unselbständigerwerbenden durch eigene Arbeit geschaffene Vermögenswert nicht für den Eigengebrauch, sondern für die spätere Weiterveräusserung bestimmt ist, können die Eigenleistungen erst mit der Bezahlung des Kaufpreises als steuerbares Einkommen erfasst werden (VGE vom 31.5.1999 i.S. M.; RE 1967/68 Nr. 15; BGE 108 Ib 227 = ASA 51, 635; StR 34, 229). Solche Eigenleistungen sind somit im Zeitpunkt der Veräusserung in der Regel noch nicht versteuertes Einkommen und können daher nicht angerechnet werden. Für Eigenleistungen von selbständigen Baufachleuten vgl. LU StB Bd. 2 Weisungen StG § 25 Nr. 1 Ziff. 1.4.

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Versicherungsleistungen und Subventionen

1. a) Ein Gebäude (Anlagewert von CHF 50’000.–) brennt vollständig nieder. Die

400’000.–) errichtet. In der Folge wird die Liegenschaft für CHF 500’000.–

veräussert.

1. b) Das Grundstück, auf dem sich das abgebrannte Gebäude befindet, wird für

CHF 100’000.– veräussert.

§ 13 Abs. 3 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 16

Anlagewert bei Teilveräusserung

Zur Frage, ob eine Gesamt- oder Teilveräusserung anzunehmen ist, vgl. § 2 N 1 3 ff.

Können Aufwendungen eindeutig dem veräusserten Grundstück zugeordnet 2 werden, sind sie diesem aufzurechnen. Der Gesamtanlagewert - allenfalls vermindert um allein dem veräusserten Grundstück bzw. dem Restgrundstück zuzurechnende Aufwendungen - ist im Verhältnis der Verkehrswerte der einzelnen Grundstücke im Zeitpunkt ihres Erwerbes zu verlegen (LGVE 1974 II Nr. 59; VGE vom 13.8.1996 i.S. E.S.; VGE vom 22.3.1994 i.S. H.). Die Bewertung der einzelnen Teile ist eine Ermessensfrage. Selbständige Katasterschatzungen der Parzellen, welchen der Verkehrswert zugrunde liegt, bilden solange einen geeigneten Wertmassstab, als nicht ihre Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Liegen keine selbständigen Verkehrswert- bzw. Katas- terschatzungen für die Parzellen vor, so wird man vom durchschnittlichen m2 -Preis auszugehen haben. Dieser ist für die wertvolleren Parzellen (Teile) schätzungsweise zu erhöhen und für die weniger wertvollen entsprechend herabzusetzen (Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, S. 278; VGE vom 28.11.1983 i.S. W.).

Bei einer ins Gewicht fallenden Teilveräusserung von Kulturland (über 10% der 3 ursprünglichen Grundstückfläche) ab einem landwirtschaftlichen Heimwesen ist auch ein Teil der Anlagekosten der Wirtschaftsgebäude (ohne Wohnhaus) anteilsmässig (in der Regel entsprechend der Fläche) auf das verkaufte Land zu verlegen (RE 1971/73 Nr. 72 und 74; VGE vom 17.5.1996 i.S. S.; VGE vom 22.3.1994 i.S. H.; VGE vom 26.3.1984 i.S. B.). Dies gilt analog auch bei wirtschaftlichen Veräusserungen (VGE vom 2.11.1999) i.S. R.).

Aufwendungen, die erst nach einem Teilverkauf für das Restgrundstück 4 gemacht werden, können bei der Ermittlung des beim Teilverkauf erzielten Grundstückgewinns nicht berücksichtigt werden (RE 1969/70 Nr. 94).

Betreffend (Neu-)Festlegung von Erschliessungskosten bei späteren Teilver- 5 käufen vgl. § 13 N 21.

Bei einer Teilveräusserung ist eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschrän- 6 kung (Ausnützungsziffer), die die Wirkung eines Bauverbotes für eine im Eigentum des Veräusserers gebliebene Restparzelle hat, wie die Errichtung einer Dienstbarkeit zugunsten des veräusserten Grundstückes und zulasten der im Eigentum der veräussernden Person gebliebenen Restparzelle zu berücksichtigen (RE 1969/70 Nr. 101).

Vgl. auch § 13 N 22.

Die Bestimmung von § 16 Abs. 2 über die Gliederung in Wertzonen findet auch 7 Anwendung, wenn eines von mehreren gleichzeitig erworbenen Grundstücken

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§ 16 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

veräussert wird, für die beim Erwerb nur ein Gesamtpreis festgesetzt wurde (RE 1963/64 Nr. 68).

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 17

Veräusserungswert

1. Veräusserungswert bei Überführung ins

Geschäftsvermögen

Vgl. Ausführungen unter § 3 N 27. 1

Diese Bestimmung gilt analog auch für den Fall, wo bei Gründung einer AG 2 ein bisher zum Privatvermögen gehörendes Grundstück als Sacheinlage eingebracht wird.

Führen Steuerpflichtige keine Buchhaltungen oder reichen Nichtbuchfüh- 3 rungspflichtige keine Aufstellungen ein, die den von ihnen festgesetzten Einkommenssteuerwert des Grundstücks enthalten, ist davon auszugehen, dass das Grundstück zum Anlagewert überführt wurde (VGE vom 22.10.2001 i.S. W.; VGE vom 22.9.1994 i.S. M.).

Nachsteuervorbehalt: siehe Weisungen GGStG § 3 Ziff. 6 N 27.

Betreffend land- und forstwirtschaftliche Grundstücke vgl. § 3 N 29. 4

2. Veräusserungswert bei Zuwendung an eine juristische

Person

Nach § 17 Abs. 3 gilt bei der ganz oder teilweise unentgeltlichen Zuwendung 5 an eine juristische Person als Veräusserungswert analog zu Abs. 2 der Wert, zu dem das Grundstück bei der juristischen Person aktiviert wird. Diese ist gegenüber der steuerpflichtigen Person zur schriftlichen Bescheinigung des Aktivierungswertes verpflichtet. Reicht die steuerpflichtige Person die Beschei- nigung trotz Mahnung nicht ein, kann diese von der Veranlagungsbehörde direkt bei der juristischen Person eingefordert werden (§ 26 Abs. 1 und § 27 Abs. 3 i.V.m. 148 Abs. 1g und Abs. 2 StG).

Wurde das Grundstück unter dem Verkehrswert (z.B. zum Anlagewert) an eine der Gewinnsteuer unterliegende Person veräussert, ist ein Nachsteu- ervorbehalt in den Rechtsspruch der Veranlagungsverfügung aufzunehmen. Gemäss diesem Vorbehalt kann bei einer Realisation des Grundstückgewinns innerhalb von 5 Jahren (z.B. durch Weiterveräusserung des Grundstücks) die noch nicht besteuerte Differenz zwischen Anlagewert und Verkehrswert im Zeitpunkt der Veräusserung an die der Gewinnsteuer unterliegende Person nachbesteuert werden. Die Nachbesteuerung ist insbesondere vorzunehmen, wenn im Zeitpunkt der Veräusserung an die der Gewinnsteuer unterliegende Person ein offensichtliches Missverhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem

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§ 17 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

höheren Verkehrswert des Grundstücks besteht und die Weiterveräusserung des Grundstücks zu einem wesentlich höheren Preis erfolgt (BGE 143 II 33) oder bei Verrechnung realisierter Grundstückgewinne mit Verlusten der der Gewinnsteuer unterliegenden Person.

Die Abteilung Juristische Personen der Dienststelle Steuern meldet der Grundstückgewinnsteuerveranlagungsbehörde entsprechende Nachsteuer- sachverhalte.

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 18

Veräusserungspreis

1. Grundsätze

Als Veräusserungspreis gelten nach § 18 Abs. 1 alle Leistungen der Erwerben- 1 den oder Dritter, die auf Rechnung der Erwerbenden erfolgen. Auszugehen ist vom verurkundeten Kaufpreis. Bei gleichzeitiger Veräusserung von un- beweglichem und beweglichem Vermögen und Vereinbarung bloss eines Gesamtpreises muss zur Ermittlung des steuerpflichtigen Grundstückgewinns eine dem tatsächlichen Wertverhältnis möglichst entsprechende Verlegung des Gesamtpreises auf das unbewegliche Vermögen vorgenommen werden (RE 1971/73 Nr. 73)

Enthält der Veräusserungsvertrag keine ziffernmässigen Angaben über den Preis, zu welchem das Grundstück die Hand wechselt, wird nach § 9 Abs. 2 in Verbindung mit § 18 Abs. 3 zur Bestimmung des Veräusserungspreises auf den Verkehrswert abgestellt (VGE vom 18.12.1980 i.S. K. und B.).

Bezüglich des Veräusserungspreises bei Eigentumswechsel infolge Eheschei- dung gilt, sofern kein Aufschub gemäss § 4 Abs. 1 Ziff. 2 gegeben ist (vgl. § 4 N 8 ff.), der im Zusammenhang mit der güterrechtlichen Auseinandersetzung bestimmte Wert des Grundstücks. Lässt sich dieser aufgrund des Urteils bzw. des durch das Urteil bestätigten Konveniums nicht einwandfrei ermitteln, ist auf den Verkehrswert des Grundstücks abzustellen (§ 9 Abs. 2 i.V.m. § 18 Abs. 3; VGE vom 2.2.1995 i.S. H.; VGE vom 26.2.1993 i.S. D.).

Die Veranlagungsbehörde darf vertragliche Abmachungen über die Aufteilung 2 des Kaufpreises auf ihre steuerliche Bedeutung und ihre Angemessenheit überprüfen. Sie sind für die Veranlagungsbehörde ebenso wenig verbindlich wie die Angaben der Steuerpflichtigen in der Steuererklärung (VGE vom 28.2.2005 i.S. B.; RE 1971/73 Nr. 74 E. 2).

Werden in verschiedenen Kantonen gelegene Grundstücke, die eine wirt- 3 schaftliche Einheit bilden, veräussert, so sind die von den Vertragsparteien für die einzelnen Grundstücke festgesetzten Preise für die Veranlagungsbehörde nicht verbindlich. Diese darf vielmehr die zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Verlegung des Gesamtpreises daraufhin überprüfen, ob sie dem wirklichen Wertverhältnis entspricht (LGVE 1982 Nr. 20; 1974 II Nr. 61).

Sind die Aktien einer Immobiliengesellschaft (vgl. § 3 N 9) verkauft worden, 4 so setzt sich der Veräusserungspreis (Verkehrswert für die Immobilien) aus dem Aktienkaufpreis und den übernommenen Gesellschaftsschulden zusammen. Ist im Kaufpreis für die Aktien ein Anteil für die Abgeltung von nichtliegenschaftlichen Werten enthalten, so muss der Veräusserungspreis

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um den entsprechenden Anteil gekürzt werden (VGE vom 30.4.1997 i.S. R.;

VGE vom 1.3.1989 i.S. F.).

1. a) Veräusserung einer 100%-igen Beteiligung

Das Beispiel geht davon aus, dass allfällige stille Reserven nur auf den

Immobilien gebildet werden konnten.

b) Veräusserung einer 60%-igen Beteiligung (gleiche Verhältnisse wie bei N 4b

4a)

anderes Recht an der veräusserten Liegenschaft vor, so ist der Barwert dieses Rechts als zusätzliche Leistung zum vereinbarten Kaufpreis hinzuzuzählen (LGVE 2007 II Nr. 29; LGVE 1979 II Nr. 25). Vgl. Berechnungsbeispiele in § 9

N 10.

Leistet die erwerbende Person anlässlich der Veräusserung an Dritte ein 6 Entgelt für den Verzicht auf ein vertragliches oder gesetzliches Vorkaufsrecht, so ist diese Entschädigung nicht zum Veräusserungspreis hinzuzurechnen.

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 18

Sie unterliegt aber gemäss § 3 Ziff. 3 der Besteuerung durch die erwerbende Person (LGVE 1979 II Nr. 21).

Bei Unverzinslichkeit der Kaufpreisrestanz und hinausgeschobener Fälligkeit 7 muss für die Zeit vom Übergang von Nutzen und Schaden bis zur Fälligkeit ein Diskont vom Veräusserungspreis abgezogen werden. Die Diskontberechnung ist nach Stauffer/Schaetzle/Weber, Barwerttafeln, 7. Auflage, Tafel Z5 zum Satz von 5% vorzunehmen. Der massgebende Kaufpreisanteil ergibt sich durch die Multiplikation des aufgeschobenen Kaufpreises mit dem zutreffenden Abzinsungsfaktor. Beispiel: Ein Kaufpreisanteil von CHF 100’000 ist erst in 10 Jahren zu bezahlen, ohne dass er zu verzinsen ist. Der für die Grundstückgewinnberechnung massgebende Kaufpreisanteil beträgt CHF 61’391.30 (CHF 100’000 x 0,613913). Andererseits ist bei Bezahlung oder Verzinsung des Kaufpreises vor dem Übergang von Nutzen und Schaden eine zusätzliche, zum Veräusserungspreis hinzuzurechnende Leistung anzunehmen (BGE 2C_603/2010 vom 15.11.2011; LGVE 1981 II Nr. 14; 1974 II Nr. 60).

Die Differenz zwischen dem Zins einer zu niedrig verzinsten Kaufpreisrestanz und dem Zins, der aus einer normalen Verzinsung (übliche Hypothekarzins- sätze) resultieren würde, kann ebenfalls vom Veräusserungspreis in Abzug gebracht werden.

Ist im Kaufpreis nachweislich ein Anteil am Erneuerungsfonds einer Stock- 7a werkeigentümerschaft eingeschlossen, kann dieser als nichtliegenschaftlicher Wert vom Veräusserungspreis in Abzug gebracht werden.

Bei der Bestimmung des Veräusserungspreises sind die Leistungen grund- 7b sätzlich zum Nominalwert (Nennwert) einzusetzen. Später eingetretene Entwertungen dieser Leistungen oder Einbussen, die nachträglich beim Inkasso entstehen, fallen grundsätzlich ausser Betracht (Zuppinger / Schärrer / Fessler / Reich, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Ergänzungsband, § 167 N 1a; RB 1998 Nr. 159; ZStP 1993, 179; vgl. aber § 35 N 4).

WIR-Geld ist zum Nennwert (1 WIR-Franken = 1 Schweizer Franken) 7c anzurechnen, wenn der mittels WIR-Geld zu begleichende Teil des Kaufpreises laut Kaufvertrag zum Nennwert an die gesamte Kaufpreissumme angerechnet worden ist (StE 1997 B 44.11 Nr. 9). Die Anrechnung zum Nominalwert gilt regelmässig auch dann, wenn die veräussernde Person ein offizielles oder stilles Konto bei der WIR-Wirtschaftsring- Genossenschaft in Basel hat (RE 1963/64 Nr. 11).

2. Veräusserungspreis bei Tausch

Beim Tausch gilt nach § 18 Abs. 2 der Verkehrswert des eingetauschten 8 Grundstücks im Zeitpunkt des Tausches als Veräusserungspreis, zuzüglich

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§ 18 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

eine empfangene und abzüglich eine geleistete Aufzahlung. Ein Tauschge- schäft ist auch bei Abschluss von zwei Kaufverträgen anzunehmen, wenn die beiden Kaufverträge ein einheitliches, voneinander abhängiges Ganzes bilden, die Parteien sich eine Sache gegen die andere verschaffen wollen und die Preisfestsetzung nur die Bedeutung einer Bestimmung der Tauschwerte hat. Ein allfälliges Aufgeld hat bloss nebensächlichen Charakter und darf nach dem Willen der Parteien nur den Zweck haben, für das Gleichgewicht der Leistungen zu sorgen (VGE vom 10.5.1989 i.S. B.).

Unter dem Verkehrswert des „eingetauschten“ Grundstücks ist weder der vereinbarte Tauschwert noch der Verkehrswert des von Steuerpflichtigen in Tausch gegebenen Grundstücks, sondern der Verkehrswert des in Tausch erhaltenen Grundstücks zu verstehen (VGE vom 5.6.1997 i.S. P.; LGVE 1974 II Nr. 64).

Die Umschreibung des Verkehrswertes entspricht inhaltlich § 18 des Schatzungsgesetzes (SRL Nr. 626). Er sollte in der Regel durch Erfahrungs- und Vergleichszahlen ermittelt werden können. In Sonderfällen, wo die Bestimmung des Verkehrswertes erhebliche Schwierigkeiten bereitet, kann über den Rechtsdienst der Dienststelle Steuern des Kantons an die Abteilung Immobilienbewertung gelangt werden.

Bei der Veranlagung ist jedoch zunächst auf den im Tauschvertrag festgesetz- ten Anrechnungswert des eingetauschten Grundstücks abzustellen. Wollen Steuerpflichtige oder die Steuerbehörden davon abweichen, weil dieser Wert nicht dem Verkehrswert entspreche, so haben sie ihre Behauptung zu beweisen (VGE vom 16.11.1984 i.S. P.B.; bestätigt durch BGE vom 5.11.1986 i.S. P.B.).

3. Nicht feststellbarer Veräusserungspreis,

Sachleistungen, Fahrhabe

Vgl. sinngemäss § 9 N 7 ff. 9

Grundstückgewinnsteuerpflichtigen bleibt es unbenommen, den Beweis dafür zu erbringen, dass im beurkundeten Veräusserungspreis Fahrhabe inbegriffen ist. Wird dieser Beweis erbracht, ist vom Veräusserungspreis ein dem tatsächlichen Wert der Fahrhabe entsprechender Betrag abzuziehen (LGVE 1983 II Nr. 74).

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 18

4. Zukünftige Leistungen

Die Verpflichtung der Verkäuferschaft, bestimmte künftige Leistungen zu 10 machen, wird nach § 18 Abs. 4 berücksichtigt, wenn die Leistung im Zeitpunkt der Veranlagung masslich bestimmbar und die Ausführung gewiss ist. Über- bindet die veräussernde Person nachträglich ihre Verpflichtung, bestimmte künftige Leistungen zu erbringen, auf Dritte, sind diese dennoch bei der Ge- winnermittlung zu berücksichtigen und demzufolge vom Veräusserungspreis abzuziehen.

Die gegenseitige Verpflichtung der Verkäuferschaft und der Käuferschaft zur gemeinsamen Ausführung eines Werkes, das dem Verkaufsobjekt und dem im Eigentum der Verkäuferschaft gebliebenen Restgrundstück in gleicher Weise dient, kann bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Grundstückgewinns nicht als Gegenleistung der Verkäuferschaft vom Verkaufspreis abgezogen werden (RE 1963/64 Nr. 71).

Eine künftige Leistung kann aufgrund einer Offerte als masslich bestimmbar betrachtet werden (RE 1967/68 Nr. 75).

Die Kosten des erst in 3 bis 4 Jahren vorgesehenen Baues einer Erschlies- 11 sungsstrasse sind noch nicht masslich bestimmbar (RE 1963/64 Nr. 73). Sie sind allenfalls durch eine Revision gemäss § 35 zu berücksichtigen.

Die vertragliche Verpflichtung der Verkäuferschaft zu bestimmten künfti- 12 gen Leistungen kann nicht berücksichtigt werden, wenn die Käuferschaft diese Leistungen erbringt und aufgrund des gesetzlichen Pfandrechts die Grundstückgewinnsteuer zu bezahlen hat (RE 1967/68 Nr. 77).

5. Vergütungen für Nachteile aus der Veräusserung

§ 18 Abs. 5 bezieht sich ausschliesslich auf Vergütungen, die bei einer 13 Enteignung neben dem vollen Verkehrswert des Grundstücks entrichtet werden müssen, d.h. für Vergütungen für den Minderwert des Restgrundstücks und die sogenannten Inkonvenienzentschädigungen, welche in der Regel gesondert festgesetzt werden. Werden ausserhalb eines Enteignungsverfahrens Entschädigungen für wirtschaftliche Nachteile bezahlt, können sie gemäss § 19 Abs. 2 nicht vom Veräusserungspreis abgezogen werden (vgl. auch § 19 N 5). Der formellen Enteignung ist die freiwillige Veräusserung wegen drohender Enteignung gleichgestellt (VGE vom 29.11.1985 i.S. F.; RE 1969/70 Nr. 104). Zum Begriff der drohenden Enteignung vgl. § 4 N 13.

Während in der Regel die in einem Enteignungsverfahren von der hiefür zu- 14 ständigen Behörde neben der Vergütung für den Verkehrswert festgesetzten Entschädigungen für mittelbaren Schaden (Minderwert, Inkonvenienzent-

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§ 18 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

schädigung) ohne weiteres als Vergütungen für Nachteile im Sinne von § 18 Abs. 5 gelten dürfen, ist die bei einer freiwilligen, im Zusammenhang mit einer drohenden Enteignung stehenden Veräusserung vereinbarte In- konvenienzentschädigung daraufhin zu überprüfen, ob sie tatsächlich in vollem Umfang zum Ausgleich von Nachteilen dient, die bei einer Enteignung neben dem Verkehrswert vergütet werden müssten (Ersatz von Umzugs- und Räumungskosten, Entschädigung für Geschäftsaufgabe, Betriebsstörungen und ähnliches), oder ob sie noch zum Teil eine Vergütung für den Verkehrs- wert des Grundstücks darstellt (VGE vom 29.11.1985 i.S. F.; RE 1969/70 Nr. 104). Sofern unter dem Titel „Inkonvenienzentschädigung“ noch eine zusätzliche Entschädigung für den Landwert ausgerichtet wird, ist diese zum Veräusserungspreis hinzuzurechnen.

Die Einwohnergemeinde meldet solche Entschädigungen der für die 15 Einkommenssteuer-Veranlagung zuständigen Behörde.

Die im Enteignungsverfahren zugesprochene Entschädigung für einen 16 nutzlos gewordenen wertvermehrenden Aufwand kann nicht nochmals vom Veräusserungspreis abgezogen werden, wenn derselbe wertvermehrende Aufwand bereits bei der Ermittlung des Anlagewerts berücksichtigt wurde (VGE vom 18.12.1995 i.S. T.).

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 19

Abzüge vom Veräusserungspreis

1. Mehrbestand von Kulturen

Nach dem Wortlaut und Sinn dieser Bestimmung ist nicht der Mehrwert der 1 Kulturen, insbesondere von Wald, sondern nur der Wert eines Mehrbestandes gegenüber dem Bestand beim massgebenden Erwerb abzugsfähig. Abzugs- berechtigt ist daher nicht die Differenz zwischen dem Wert des Holzbestandes im Zeitpunkt der Veräusserung und demjenigen im Zeitpunkt des Erwerbs

• eine solche Differenz wird regelmässig auch ohne Mehrbestand bestehen

-, sondern nur der Wert des Mehrbestandes im Zeitpunkt der Veräusserung (VGE vom 28.2.2005 i.S. B.; LGVE 1974 II Nr. 66; RE 1965/66 Nr. 44.

Ein geltend gemachter Mehrbestand muss von den Steuerpflichtigen belegt oder doch glaubhaft gemacht werden (LGVE 1974 II Nr. 66).

2. Handänderungskosten

Das Entgelt, das Dritten für den Verzicht auf ein vertragliches oder gesetzliches 2 Vorkaufsrecht zu entrichten war, kann vom Veräusserungspreis abgezogen werden, unterliegt aber der Besteuerung durch die Empfängerin oder den Empfänger (vgl. § 3 N 12).

Die nachträgliche Vermögenssteuer gemäss § 49 StG ist vom Veräusserungs- preis nicht abziehbar (LGVE 1979 II Nr. 21; RE 1969/70 Nr. 86).

3. Auslagen für die Durchführung des

Veräusserungsgeschäfts

Abziehbar sind nur die effektiven Kosten und Auslagen, die mit der Durch- 3 führung des Veräusserungsgeschäfts in einem ursächlichen Zusammenhang stehen (LGVE 1986 II Nr. 13; VGE vom 21.5.1993 i.S. F.).

Für persönliche Bemühungen (inkl. Zeitaufwand) der Steuerpflichtigen um das Zustandekommen des Kaufs oder des Verkaufs sowie für weitere Verrichtun- gen, die üblicherweise zum eigenen Aufgabenkreis einer Grundeigentümerin oder eines Grundeigentümers bzw. der Bauherrschaft gehören, kann weder ein Zuschlag zum Erwerbspreis gemacht noch ein Abzug vom Veräusserungs- preis vorgenommen werden (BGE 104 Ia 23; BGE 101 Ia 4; LGVE 1975 II Nr. 43 und 46). Ebensowenig können Kosten, die der steuerpflichtigen Person im

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§ 19 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Zusammenhang mit der Steuerveranlagung entstehen, abgezogen werden (VGE vom 25.5.2000 i.S. P.).

Ein zivilrechtlich gültiges Mäklerverhältnis zwischen Firmen, die in einer 4 Holdinggesellschaft zusammengefasst sind, ist steuerlich nicht beachtlich, wenn die Interessen der Vertragsparteien einander nicht gegenüberstehen, sondern parallel verlaufen (BGE 103 Ia 25; LGVE 1977 II Nr. 30).

Vgl. im Weiteren § 13 N 6 ff.

Als Auslagen für die Durchführung des Veräusserungsgeschäfts gelten 4a auch Abfindungszahlungen wegen vorzeitiger Auflösung bestehender Pachtverträge, wenn gemäss Kaufvertrag die Liegenschaft pachtfrei auf die Käuferschaft übergehen muss (LGVE 1986 II Nr. 13). Für den Abzug von Vorfälligkeitsentschädigungen (Ablösezahlungen) siehe § 19 N 4e.

Gewinnanteile, die die Verkäuferschaft an Dritte (z.B. Miterbinnen oder Mit- 4b erben) weitergeben muss, können nicht vom Veräusserungspreis abgezogen werden (VGE vom 29.5.1996 i.S. K.; VGE vom 8.9.1995 i.S. M.; LGVE 1981 II Nr. 15; RE 1965/66 Nr. 29; Reimann/Zuppinger/Schärrer, a.a.O., § 167 N 16; ZStP 1993, 193 und 270).

Führte die Veräusserung zur Reduktion des Milchkontingentes, kann eine 4c allenfalls dafür geschuldete Entschädigung an die Käsereigenossenschaft nicht abgezogen werden.

Die Mehrwertsteuerbelastung für Eigenverbrauch bei Erstellung von Bauten 4d (Art. 9 Abs. 2 MWSTG; in Kraft bis 31.12.2009) fällt nicht unter die Kosten, die mit dem Verkauf der Liegenschaft unmittelbar zusammenhängen und kann nicht vom Verkaufspreis abgezogen werden, da die Mehrwertsteuer mit der Erstellung der Wohnhäuser und nicht mit deren Verkauf ausgelöst wird. Die Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer und der Mehrwertsteuer stellen keine unzulässige Doppelbesteuerung dar. Mit der Mehrwertsteuer wird der Verbrauch (Umsatz und Einfuhren) und mit der Grundstückgewinnsteuer der Gewinn, d.h. der Wertzuwachs besteuert (StR 2001, 128). Ebenso sind die Lieferungs- und die Eigenverbrauchssteuer, die bei Vermögensübertragungen anfallen (Art. 22 Abs. 1 und Art. 31 MWSTG) nicht abzugsfähig).

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 19

Eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablösung einer bestehen- 4e den, auf dem veräusserten Grundstück lastenden Hypothekarverpflichtung kann bei der Grundstückgewinnsteuer (nicht bei der Einkommenssteuer) gewinnmindernd abgezogen werden, wenn die Entschädigung ohne Fort- setzung des Kreditverhältnisses in ursächlichem Zusammenhang mit der Veräusserung des Grundstücks entrichtet worden ist (BGE 2C_1148/2015 vom 3.4.2017; vgl. auch LU StB Bd. 1 Weisungen StG § 40 Nr. 1 Ziff. 2.4).

4. Wirtschaftliche Nachteile aus der Veräusserung

Alle Leistungen der Käuferschaft, die in kausalem Zusammenhang mit der 5 Handänderung stehen, bilden grundsätzlich Bestandteil des Veräusserungs- preises. Wird bei einer freiwilligen Veräusserung neben dem eigentlichen Kaufpreis noch eine Sonder- oder Inkonvenienzentschädigung für irgendwel- che wirtschaftliche Nachteile, die der Verkäuferschaft wegen der Veräusserung entstehen, vereinbart, so ist sie Bestandteil des Veräusserungspreises. Eine Ausnahme gilt einzig für Entschädigungen von wirtschaftlichen Nachteilen bei Veräusserung infolge effektiver oder drohender Enteignung (VGE vom 29.11.1985 i.S. F.; RE 1969/70 Nr. 104, vgl. auch § 18 N 13).

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§ 19 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

5. Mehrwertabgabe

Gemäss den per 1.1.2018 in Kraft getretenen §§ 105 ff. Planungs- und 6 Baugesetz (PBG; SRL Nr. 735) muss der Grundeigentümer, dessen Grund- stück durch Einzonung, durch Umzonung oder Aufzonung in Gebieten mit Bebauungs- oder Gestaltungsplanpflicht sowie durch Erlass oder Änderung eines Bebauungsplans eine Wertzunahme von mehr als 100’000 Franken erfährt, eine Mehrwertabgabe von 20% des Mehrwerts entrichten. Die Mehr- wertabgabe wird durch die Gemeinde nach Rechtskraft der Planänderung, welche den Mehrwert bewirkt, veranlagt. Die Fälligkeit der Abgabe tritt erst bei Überbauung des Grundstücks im Zeitpunkt des Rechtskrafteintritts der Baubewilligung oder (ohne vorherige Überbauung) bei Veräusserung des Grundstücks im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs (LU StB Bd. 3 Weisungen GGStG § 52a Abs. 1) ein.

Anstelle einer Veranlagung kann die Gemeinde den Mehrwertausgleich mit dem Grundeigentümer in einem verwaltungsrechtlichen Vertrag regeln (§ 105a PBG), wobei die Ausgleichsleistung auch höher oder tiefer als 20% des Mehrwerts sein kann (§ 31f Planungs- und Bauverordnung; SRL Nr. 736).

Eine fällige Mehrwertabgabe bzw. ein fälliger Mehrwertausgleich kann vom Veräusserungspreis in Abzug gebracht werden. Im Fall eines vertraglich vereinbarten Mehrwertausgleichs ist die steuerlich anrechenbare Aufwendung auf maximal 30% des Mehrwerts beschränkt (§ 105g PBG).

Solange die fällige Mehrwertabgabe nach einer steuerbegründenden Veräusserung des Grundstücks noch nicht bezahlt worden ist, ist das GGSt- Verfahren zu sistieren. Dasselbe gilt, wenn im Zeitpunkt der Veräusserung die Frist für die Beschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung gemäss § 105b Abs. 3 PBG noch nicht abgelaufen ist und eine solche Ersatzbeschaffung in Aussicht steht. Die Vornahme einer solchen Ersatzbeschaffung führt zu einer entsprechenden Kürzung bzw. zu einer vollständigen Aufhebung der fälligen und allenfalls bereits bezahlten Mehrwertabgabe, womit auch der entsprechende abzugsfähige Aufwand für die GGSt-Veranlagung geringer wird oder vollständig wegfällt.

-4- 01.01.2022

Übernahme der Grundstückgewinnsteuer

§ 20 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Hätten sich A und B verpflichtet, die Grundstückgewinnsteuer je zur Hälfte zu übernehmen, so wäre der Steuerbetrag im Berechnungsbeispiel jeweils nach Berücksichtigung der Besitzesdauer durch zwei zu teilen.

Ist der Käufer zur Übernahme eines frankenmässig fixierten Teilsteuerbetrags verpflichtet, steht die Höhe der zusätzlichen Kaufpreisleistung zum vornherein fest, womit die Näherungsmethode nicht anzuwenden ist.

Die von der Käuferschaft vertraglich übernommene Grundstückgewinnsteuer 3 ist auch dann zum Verkaufspreis hinzuzurechnen, wenn die Verkäuferschaft die Grundstückgewinnsteuer trotz der anderslautenden vertraglichen Abmachung im Nachhinein selber tragen muss (Zuppinger/Schärrer/Fessler/Reich, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Ergänzungsband, § 167 N 1a). Anders verhält es sich, wenn nachträglich der Vertrag entsprechend abgeändert wird. In diesem Fall ist gestützt auf § 35 Ziff. 1 eine Revision vorzunehmen.

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 21

Verlustausgleich

Der Grundsatz der gesonderten Gewinnermittlung schliesst eine (generelle) 1 Verrechnung von Grundstückgewinnen und -verlusten aus. Ein Verlust- ausgleich ist nur bei Teilveräusserungen ab einer Stammparzelle bzw. bei Veräusserung von Grundstücken, die eine wirtschaftliche Einheit (§ 2 Abs. 2) bildeten, vorgesehen, nicht jedoch bei Veräusserung mehrerer, voneinander unabhängiger Grundstücke (Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, S. 285 ff.).

Die Veräusserung von Stockwerkeigentum stellt dann eine Teilveräusserung im Sinne dieser Vorschrift dar, wenn von derselben Stammparzelle mehrere Stockwerkeigentumseinheiten veräussert werden.

Erleidet die Verkäuferschaft durch den Verkauf eines Grundstücks, bei dem 2 die Besteuerung nach § 4 aufgeschoben wird, einen Verlust, so kann sie diesen Verlust nicht vom Gewinn einer späteren Teilveräusserung in Abzug bringen (vgl. auch § 7 N 4).

Der nach Abzug des Verlusts aus früheren Teilveräusserungen verbleibende 3 Gewinn ist zu dem Satze zu besteuern, der für diesen Gewinn allein massgebend ist.

(weggefallen) (4)

Die in einem früheren Zeitpunkt erfolgte Landabtretung für die Erschliessung 5 des Grundstücks stellt eine Teilveräusserung dar, die grundsätzlich im Rahmen des Verlustausgleichs gemäss § 21 berücksichtigt werden kann (VGE vom 28.10.1987 i.S. L.)

Von der Gewinnsteuer befreite juristische Personen (insbesondere Pensi- 6 onskassen, kirchliche und gemeinnützige Institutionen) können Verluste aus Grundstücksverkäufen des gleichen Jahres sowie der 7 vergangenen Jahre mit Grundstückgewinnen zur Verrechnung bringen (BGE 2C_1080/2014 vom 5.7.2016).

01.01.2022 -1-

§ 21 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 22

Steuersatz Die Berechnung der einfachen Steuer erfolgt nach dem Einkommenssteu- 1 ertarif für Alleinstehende (siehe www.steuern.lu.ch / Berechnungstabellen Steuertarife). Der anzuwendende Tarif bestimmt sich bei zivilrechtlichen Handänderungen nach dem Datum des Eigentumsübergangs, d.h. in der Regel der Grundbucheintragung (Tagebuch) (VGE vom 25.3.1988 i.S. P.) bzw. bei wirtschaftlichen Handänderungen nach dem Datum des Abschlusses des obligatorischen Vertrages (vgl. § 52a N 1 ff.).

Bei Veräusserungen von Grundstücken im Gesamteigentum ist für den Steu- 2 ersatz der Gesamtgewinn massgebend (VGE vom 12.7.1993 i.S. M., bestätigt durch BGE vom 16.8.1996 i.S. M.). Dies gilt auch dann, wenn nicht alle Gesamteigentümerinnen und Gesamteigentümer der Grundstückgewinnsteu- erpflicht unterliegen (VGE vom 15.11.1989 i.S. T. und VGE vom 28.11.1983 i.S. W.), sondern ein Teil des Gesamtgewinns mit der Einkommenssteuer erfasst wird.

Bei gemeinsamer und gleichzeitiger Übertragung von Miteigentumsanteilen 3 auf Dritte (d.h. Personen, die nicht bereits Miteigentumsanteile am veräus- serten Grundstück halten) ist die Gesamtheit der Miteigentümerinnen und Miteigentümer für den gemeinsam erzielten Gewinn steuerpflichtig, d.h. die Grundstückgewinnsteuer ist nach dem für den Gesamtgewinn massgebenden Steuersatz zu berechnen (LGVE 2007 II Nr. 26; Präzisierung von LGVE 1979 II Nr.20). Bei gemeinsamer Übertragung von Miteigentumsanteilen an einen Miteigentümer richtet sich der Steuersatz nach dem Gewinn je Miteigentumsanteil.

Wirken mehrere Aktionärinnen und Aktionäre bei der Veräusserung der 4 Aktienmehrheit an einer Immobiliengesellschaft zusammen, so ist die Grundstückgewinnsteuer nach dem für den Gesamtgewinn massgebenden Steuersatz zu berechnen (BGE 103 Ia 162).

Ist eine Veräusserung nur teilweise steueraufschiebend, so ist derjenige 5 Steuersatz anzunehmen, der sich für den steuerbaren Gewinn allein ergibt.

Beispiel X veräussert ein Grundstück an den Sohn und dessen Ehefrau, welche am Grundstück Gesamteigentum begründen. Bei der Veräusserung erzielt X einen Grundstückgewinn von CHF 100’000.–. Für die eine Hälfte des Grundstückgewinns ist die Steuer gestützt auf § 4 Abs. 1 Ziff. 1 (Erbvorbezug) aufzuschieben. Die andere Hälfte ist zum Satz von CHF 50’000.– zu besteuern.

01.01.2022 -1-

§ 22 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Gewinne bis CHF 13’000.– werden nach § 22 Abs. 2 nicht besteuert. Beträgt 6 der Gesamtgewinn bei Veräusserung durch mehrere Gesamteigentümerinnen und Gesamteigentümer mehr als CHF 13’000.–, ist die Steuer zu erheben, auch wenn die Gewinne der einzelnen Beteiligten weniger als CHF 13’000.– ausmachen (VGE vom 15.11.1989 i.S. T.).

Gewinne zwischen CHF 13’001.– bis CHF 13’099.– werden auf CHF 13’000.– abgerundet und zum Satz von CHF 13’000.– besteuert (§ 22 Abs. 1 mit Verweis auf § 57 Abs. 1 und 3 StG). Die Steuerfreiheit nach § 22 Abs. 2 gilt nur für Gewinne bis CHF 13’000.–.

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 23

Steuerfuss Der Steuerfuss beträgt gemäss § 23 4,2 Einheiten. Es handelt sich um den 1 Gesamtsteuerfuss, der sowohl den Staats- wie den Gemeindeanteil an der Grundstückgewinnsteuer beinhaltet.

Dieser einheitliche Steuerfuss gelangt in allen Gemeinden unabhängig von deren aktuellem Steuerfuss bei den ordentlichen Steuern zur Anwendung. Für die Aufteilung des Steuerertrags s. § 49.

01.01.2022 -1-

§ 23 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 24

Besitzdauer

1. Besitzesdauerzuschläge und -ermässigungen

1

Besitzdauer Zuschlag weniger als 1 Jahr 50% 1 Jahr, weniger als 2 Jahre 40% 2 Jahre, weniger als 3 Jahre 30% 3 Jahre, weniger als 4 Jahre 20% 4 Jahre, weniger als 5 Jahre 10% 5 Jahre, weniger als 6 Jahre kein Zuschlag

Besitzdauer Ermässigung mehr als 9, bis und mit 10 Jahre 1% mehr als 10, bis und mit 11 Jahre 2% mehr als 11, bis und mit 12 Jahre 3% mehr als 12, bis und mit 13 Jahre 4% mehr als 13, bis und mit 14 Jahre 5% mehr als 14, bis und mit 15 Jahre 6% mehr als 15, bis und mit 16 Jahre 7% mehr als 16, bis und mit 17 Jahre 8% mehr als 17, bis und mit 18 Jahre 9% mehr als 18, bis und mit 19 Jahre 10% mehr als 19, bis und mit 20 Jahre 11% mehr als 20, bis und mit 21 Jahre 12% mehr als 21, bis und mit 22 Jahre 13% mehr als 22, bis und mit 23 Jahre 14% mehr als 23, bis und mit 24 Jahre 15% mehr als 24, bis und mit 25 Jahre 16% mehr als 25, bis und mit 26 Jahre 17% mehr als 26, bis und mit 27 Jahre 18% mehr als 27, bis und mit 28 Jahre 19% mehr als 28, bis und mit 29 Jahre 20% mehr als 29, bis und mit 30 Jahre 21% mehr als 30, bis und mit 31 Jahre 22% mehr als 31, bis und mit 32 Jahre 23% mehr als 32, bis und mit 33 Jahre 24% mehr als 33 Jahre 25%

01.01.2022 -1-

§ 24 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Wird eine Liegenschaft veräussert, die sich aus mehreren Grundstücken oder 2 Grundstückteilen zusammensetzt, welche je zu verschiedenen Zeitpunkten erworben worden sind, so berechnet sich die Besitzdauer wie folgt:

• Es sind zunächst die je auf die einzelnen Teile des Grundstücks entfallenden Anlagewerte zu ermitteln, ebenso die darauf entfallenden Anteile am Veräusserungspreis (vgl. § 16 N 2 und § 18 N 2).

• Die sich ergebenden Teilgewinne sind zusammenzurechnen (§ 2 Abs. 2) und der auf den Gesamtgewinn entfallende Steuerbetrag zu berechnen.

• Dieser Gesamtsteuerbetrag ist wieder anteilsmässig (im Verhältnis der Teilgewinne) auf die einzelnen Teilgewinne zu verteilen.

• Danach wird für die einzelnen Teilsteuerbeträge ein dem jeweiligen Erwerbsdatum entsprechender Zuschlag oder Abzug gemacht.

Es ist nicht statthaft, die Besitzdauer für Boden und Gebäude getrennt zu 3 berechnen (LGVE 1977 II Nr. 29).

2. Stichtag

Stichtag bei der Berechnung der Besitzdauer ist nach § 24 Abs. 3 der Eintrag 4 in das Grundbuch (Tagebuch) oder der Tag des Vertragsabschlusses, sofern kein Grundbucheintrag erfolgt (vgl. auch § 52a N 1 ff.). Massgebend ist der Abschluss des Hauptvertrages und nicht der Abschluss des Vorvertrages.

Im Falle einer wirtschaftlichen Handänderung (§ 3 Ziff. 2) bildet die Zeit 5 zwischen Erwerb und Preisgabe der wirtschaftlichen Verfügungsmacht die massgebende Besitzdauer (Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 170 N 9). Die wirtschaftliche Verfügungsmacht wird in der Regel mit dem Abschluss des (obligatorischen) Vertrages erworben bzw. preisgegeben. Bei Beteiligungsrechten an einer Immobiliengesellschaft ist der Zeitpunkt von deren Übertragung (Art. 967 ff. OR) massgebend. Der Übergang von Nutzen und Schaden ist in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung (Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, S. 138; VGE vom 18.12.1980 i.S. K. und B.; RB 1993 Nr. 27 = StE 1993 B 92.9 Nr. 3).

Hat die veräussernde Person die wirtschaftliche Verfügungsmacht durch mehrere sukzessive Beteiligungskäufe erworben, so ist die Besitzesdauer für jeden Teilgewinn bzw. Teilsteuerbetrag entsprechend dem Datum des jeweiligen Beteiligungskaufs separat zu ermitteln (analog § 24 N 2).

Bei vertraglich begründeten Rechten ist für die Berechnung der Besitzdauer auf 6 den Zeitpunkt der Einräumung einerseits und den Zeitpunkt der Veräusserung oder des Verzichts andererseits abzustellen (RE 1963/64 Nr. 51). Bei gesetzlich

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 24

begründeten Rechten tritt an die Stelle des Zeitpunktes der Einräumung der Zeitpunkt der Entstehung des gesetzlichen Rechtsanspruches.

Wurde ein Grundstück als Sacheinlage gegen Übernahme der Aktien in 7 die in Gründung befindliche Immobiliengesellschaft eingebracht und später das Aktienpaket veräussert, ist der durch die Aktienübernahme bewirkte Erwerb der wirtschaftlichen Verfügungsmacht als letzte steuerbegründende Veräusserung anzusehen (RB 1990 Nr. 53).

Zur Berechnung der Besitzdauer fallen steueraufschiebende Veräusserungen 8 (§ 4) grundsätzlich ausser Betracht. Steueraufschiebende Veräusserungen unterbrechen die Besitzdauer nicht. Bei steueraufschiebenden Veräusserun- gen im Sinn von § 4 Abs. 1 Ziffern 4, 6 und 7 ist im Ausmass des damals aufgeschobenen Gewinns auf die vorletzte steuerbegründende Veräusserung zurückzugehen.

01.01.2022 -3-

§ 24 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Beispiel

X erwarb am 1.7.1998 (Tagebucheintrag; ebenso nachfolgende Daten) eine landwirtschaftliche Liegenschaft, die er am 1.6.2013 wieder veräusserte. Aus dem Veräusserungserlös kaufte X am 15.6.2013 eine Ersatzliegenschaft. Dabei wurde ein Grundstückgewinn von CHF 300’000 aufgeschoben. Am 1.5.2018 verkaufte X die Ersatzliegenschaft mit einem Grundstückgewinn von CHF 500’000 (keine weitere Ersatzbeschaffung). Somit setzt sich der steuerbare Gesamtgewinn von CHF 500’000 aus zwei Teilgewinnen mit für die Steuerberechnung unterschiedlichen Besitzesdauern zusammen, nämlich dem Teilgewinn 1 von CHF 300’000 (Besitzesdauer 19-20 Jahre) und dem Teilgewinn 2 von CHF 200’000 (Besitzesdauer 4-5 Jahre). Für die Berechnung des geschuldeten Steuerbetrags ist wie folgt vorzugehen:

1. Berechnung Steuerbetrag auf dem Gesamtgewinn von CHF 500’000

ohne Berücksichtigung der Besitzesdauer (d.h. kein Zuschlag/keine Ermässigung), ergibt vorläufigen Gesamtsteuerbetrag von CHF 113’465

2. Aufteilung des vorläufigen Gesamtsteuerbetrags im prozentualen

Verhältnis des Teilgewinns 1 (300’000 = 60%) und des Teilgewinns 2 (200’000 = 40%):

• auf Teilgewinn 1 entfallen 60% von 113’465 = CHF 68’079 (vorläufiger Teilsteuerbetrag 1)

• auf Teilgewinn 2 entfallen 40% von 113’465 = CHF 45’386 (vorläufiger Teilsteuerbetrag 2)

3. Besitzesdauerkorrektur auf den vorläufigen Teilsteuerbeträgen:

• Teilsteuerbetrag 1: CHF 68’079 - 11% Ermässigung = CHF 60’590 (endgültiger Teilsteuerbetrag 1)

• Teilsteuerbetrag 2: CHF 45’386 + 10% Zuschlag = CHF 49’925 (endgültiger Teilsteuerbetrag 2)

4. Geschuldeter Gesamtsteuerbetrag: endgültige Teilsteuerbeträge 1 + 2 =

CHF 110’515

In Fällen, in denen Steuerbefreiung gemäss § 5 gewährt worden ist, beginnt 9 die Frist neu zu laufen.

Bei Veräusserungen durch kirchliche und gemeinnützige Institutionen, die seit 10 1.1.2001 nicht mehr steuerbefreit sind (vgl. § 5 N 1a), ist die Berechnung der Besitzesdauer nach § 24 Abs. 3 GGStG vorzunehmen.

-4- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 24

3. Vorherige Überführung aus dem Geschäftsvermögen

Wird ein Grundstück veräussert, das vorher vom Geschäfts- ins Privatvermö- 11 gen überführt worden ist, gilt nach § 24 Abs. 4 folgendes:

Der Zuschlag nach § 24 Abs. 1 entfällt, sofern das Grundstück vor der Überfüh- rung mindestens fünf Jahre im Geschäftsvermögen war. War das Grundstück vor der Überführung weniger als fünf Jahre im Geschäftsvermögen, ist ein Zuschlag nach § 24 Abs. 1 zu erheben.

Beispiel X kauft im Januar 1993 eine Geschäftsliegenschaft, die im Juli 1995 ins Privatvermögen überführt und im Oktober 1996 weiterveräussert wird. Der Zuschlag beträgt 20%.

Variante Wäre im obigen Beispiel das Grundstück 1983 als Privatvermögen gekauft und erst im Januar 1993 ins Geschäftsvermögen überführt worden, ist kein Zuschlag mehr zu erheben.

Für die Ermässigung nach § 24 Abs. 2 ist der Zeitpunkt der Überführung ins 12 Privatvermögen massgebend.

Beispiel X kauft im Januar 1983 eine Geschäftsliegenschaft, die im Juli 1995 ins Privatvermögen überführt und im Oktober 2005 weiterveräussert wird. Die Ermässigung beträgt 2%. Die Zeitspanne 1983 - 1995 wird nicht berücksichtigt.

Die Regelung von § 24 Abs. 4 ist nicht anwendbar, wenn bereits mit der 13 Überführung ins Geschäftsvermögen kein Wechsel des Besteuerungssystems stattgefunden hat (z.B. bei landwirtschaftlichen Grundstücken; vgl. § 3 N 29).

01.01.2022 -5-

§ 24 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-6- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 25 - 30

Verfahren Die §§ 25 - 30 regeln das Veranlagungs- und Einspracheverfahren. Enthält das 1 Grundstückgewinnsteuergesetz in Bezug auf das anzuwendende Verfahren keine eigene Regelung und verweist es auch nicht auf das Steuergesetz (vgl. § 27 Abs. 3 und § 28 Abs. 1), ist das Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; SRL Nr. 40) massgebend (LGVE 1986 II Nr. 39; LGVE 1980 II Nr.15).

(weggefallen) (2)

Die Veranlagungsbehörde hat von Amtes wegen zu handeln (§ 37 Abs. 1 3 VRG). Dieser Grundsatz gilt namentlich auch bei der Abklärung des der Veranlagung zugrunde liegenden Sachverhalts (§ 53 VRG). Die Parteien haben aber bei der Feststellung des Sachverhalts mitzuwirken (§ 26 Abs. 1 und § 27 Abs. 3).

Zur Abklärung des Sachverhalts dienen die im VRG vorgesehenen Beweis- 4 mittel (§ 54 Abs. 1). Von Bedeutung sind im Grundstückgewinnsteuerveranla- gungsverfahren insbesondere:

• Urkunden (§§ 60 ff.)

• Sachverständige (§§ 93 ff.)

• Augenschein (§§ 100 ff.)

Als weitere Beweismittel sieht das VRG vor:

• Amtsberichte und Beweisauskünfte (§§ 70 ff.)

• Zeugeneinvernahme (§§ 73 ff.)

• Parteieinvernahme und Beweisaussage (§§ 88 ff.)

• andere Beweismittel, soweit sie beweistauglich sind (§ 54 Abs. 2).

Die Veranlagungsbehörde würdigt die Beweisergebnisse nach pflichtge- 5 mässem Ermessen (§ 59 Abs. 1 VRG). Sie berücksichtigt dabei auch das Verhalten der Steuerpflichtigen im Verfahren, namentlich das Nichtbefolgen von Vorladungen, unberechtigtes Verweigern von Aussagen und Vorenthalten angeforderter Beweismittel (§ 59 Abs. 2 VRG).

Stellt sich nachträglich heraus, dass ein Entscheid Fehler enthält, kann er, 6 solange er noch nicht in Rechtskraft erwachsen ist (vgl. § 31 N 1), durch einen neuen Entscheid aufgehoben oder berichtigt werden (BGE 121 II 273; LGVE 1986 II Nr. 39).

01.01.2022 -1-

§ 25 - 30 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 25

Veranlagungsbehörde

1. Gemeinderat als Veranlagungsbehörde

Veranlagungsbehörde ist die Gemeinde (§ 25 Abs. 1). Ist keine Delegation der 1 Befugnisse nach Abs. 2 erfolgt, sind sämtliche Entscheide (Veranlagungs-, Einsprache- und Bussenentscheide, Entscheide betreffend Steueraufschub, Steuerbefreiung, Nach- und Steuerstrafentscheide usw.) vom Gemeinderat zu unterzeichnen. Wird der Entscheid nur von der Gemeindeschreiberin, vom Gemeindeschreiber oder von Verwaltungsangestellten unterschrieben, ist dies grundsätzlich anfechtbar.

2. Delegation an Verwaltungsstelle

Die Gemeinde kann die Erfüllung von Aufgaben in einem rechtsetzenden 2 Erlass an eine Verwaltungsstelle delegieren. Sie entscheidet selber über das Ausmass der Delegation. Ihr steht es insbesondere auch frei, die Kompetenz zur Behandlung von Einsprachen ebenfalls an eine Verwaltungsstelle zu delegieren oder deren Behandlung dem Gemeinderat vorzubehalten.

Wurde die Veranlagungskompetenz an eine Verwaltungsstelle delegiert, ist diese ohne anderslautende Regelung in einem rechtsetzenden Erlass der Gemeinde auch für die Behandlung der Einsprachen zuständig (§ 28 Abs. 1 GGStG).

3. Delegation an gemeinsame Verwaltungsstelle mehrerer

Gemeinden

Mehrere Gemeinden können die Erfüllung von Aufgaben, die den Gemeinden 3 obliegen, einer gemeinsamen Verwaltungsstelle übertragen (vgl. dazu sinngemäss LU StB Weisungen StG § 125 Nr. 2).

01.01.2022 -1-

§ 25 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 26 Abs. 2

Veräusserung ohne Grundbucheintrag

Veräusserungen, die ohne Grundbucheintrag erfolgen, sind innert 30 Tagen 1 der Veranlagungsbehörde zu melden. Bei Verletzung der Meldepflicht ist ein Nachsteuer- und Steuerstrafverfahren einzuleiten (vgl. § 39).

01.01.2022 -1-

§ 26 Abs. 2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 27 Abs. 1

Veranlagung

Die Eigentumsübertragung an einem Grundstück als steuerbegründende 1 Veräusserung erfolgt in der Regel (zu den Ausnahmen vgl. § 52a N 2 f.) mit der Eintragung der Handänderung im Grundbuch, d.h. im Hauptbuch. Die Wirkung der Eintragung wird zwar auf den Zeitpunkt der Tagebuchanmeldung zurückbezogen (vgl. § 52a N 1), vor Erledigung des Geschäfts im Hauptbuch besteht jedoch kein Recht auf Steuerfestsetzung. Eine Veranlagung vor Beginn der Steuerpflicht erwächst aber mangels Anfechtung in Rechtskraft (LGVE 1978 II Nr. 22). Das Veranlagungsverfahren kann jedoch bereits nach Abschluss des Kaufvertrages oder nach der Handänderungsmeldung des Grundbuchamtes eingeleitet werden. Mit dem Erlass des einsprachefähigen Veranlagungsentscheides sollte jedoch bis zur Entstehung der Steuerpflicht zugewartet werden. Nötigenfalls müssen die Grundbuchämter von den Gemeindekanzleien aufgefordert werden, ihnen auch vom Haupteintrag Mitteilung zu machen (LGVE 1978 II Nr. 22).

Nach erfolgter Konkurseröffnung über den Steuerschuldner bzw. die Steuer- schuldnerin ist das Veranlagungsverfahren gegenüber der Konkursverwaltung (Konkursamt) zu eröffnen bzw. weiterzuführen (BGE 2C_798/2011 vom 26.8.2012, Erw. 5.1.2; vgl. § 6 N 1).

Der Rückzug einer Anmeldung ist im Einverständnis beider Parteien bis zur 2 Eintragung der Handänderung im Hauptbuch jederzeit möglich. Wird die Anmeldung zurückgezogen, liegt keine steuerpflichtige Veräusserung vor (LGVE 1976 II Nr. 32).

Eine Steuerbefreiung oder ein Steueraufschub gemäss § 4 Abs. 1 Ziff. 1 - 3 7 ist in einem formellen Entscheid auszusprechen (Ausnahme: Bei Eigen- tumswechsel durch Erbgang [Erbfolge/Erbanfall, Erbteilung, Vermächtnis] kann die Veranlagungsbehörde auf die Ausfertigung eines formellen Auf- schubsentscheids verzichten). Die Gründe, die zur Steuerbefreiung bzw. zum Steueraufschub führten, sind anzugeben.

Wird die Steuerhoheit der Veranlagungsgemeinde oder das Vorliegen einer 4 steuerpflichtigen Handänderung bestritten oder wird ein Steuerbefreiungs- grund geltend gemacht, so ist in der Regel zunächst nur über diesen Punkt in einem formellen Vorentscheid zu befinden. Dieser Feststellungsentscheid, der Teil des Veranlagungsverfahrens bildet, kann dann wie die Veranlagung selber durch Einsprache und Beschwerde angefochten werden (VGE vom 28.11.1986 i.S. P.E.; LGVE 1985 II Nr. 30; LGVE 1977 II Nr. 27).

Bezüglich der Wirkung solcher Entscheide vgl. § 31 N 1 und 2.

Die Veranlagungsbehörde fällt ihre Entscheide grundsätzlich kostenfrei. Eine 6 Parteientschädigung ist nicht auszusprechen (LGVE 1980 II Nr. 48). Betreffend

01.01.2022 -1-

§ 27 Abs. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Expertisekosten vgl. § 13 N 13; betreffend Kosten im Einspracheverfahren vgl. § 28 N 6.

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 27 Abs. 2

Veranlagungsentscheid

Der Veranlagungsentscheid ist analog zum Musterentscheid (vgl. Anhang 4) 7 aufzubauen. Insbesondere sind detaillierte Angaben über die Anrechnungen zum Erwerbspreis (§ 13) und die Abzüge vom Veräusserungspreis (§ 19) zu machen. Abweichungen von der Selbsteinschätzung sind bekanntzugeben (§ 27 Abs. 1 Ziff. 2). Resultiert ein Verlust, ist dieser im Veranlagungsentscheid festzuhalten.

Für jede Veräusserung ist grundsätzlich eine gesonderte Veranlagungs- 8 verfügung zu erlassen. Bei Tauschgeschäften sind somit zwei Entscheide erforderlich. Bilden mehrere Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit (vgl. § 2 N 3 ff.), müssen sie als Ganzes in einem Veranlagungsentscheid erfasst werden.

Bei mehreren Veräusserinnen und Veräusserern (Gesamt- oder Miteigentums- 9 gemeinschaft) ist allen Beteiligten eine Veranlagungsverfügung zuzustellen. Davon kann abgesehen werden, wenn eine Stellvertretung bestimmt wurde. Der Eigentümerin oder dem Eigentümer des Grundstücks ist der Veranla- gungsentscheid erst zuzustellen, wenn das gesetzliche Pfandrecht gemäss § 32 geltend gemacht werden soll (LGVE 1992 II Nr. 27; vgl. § 32 N 3). Erst in diesem Zeitpunkt besteht ein schützenswertes Interesse, sich gegen allfällige Mängel im Veranlagungsentscheid zur Wehr zu setzen. Dagegen ist der Käuferschaft, die sich vertraglich zur Übernahme der Grundstückgewinn- steuer verpflichtet hat, der Veranlagungsentscheid zur gleichen Zeit wie der Verkäuferschaft zuzustellen, damit sie von ihrem Einspracherecht gemäss § 28 Abs. 2 allenfalls Gebrauch machen kann.

Stellt sich nachträglich heraus, dass der Veranlagungsentscheid Fehler 10 enthält, kann er, solange er noch nicht in Rechtskraft erwachsen ist (vgl. § 31 N 1 ff.), durch einen neuen Entscheid aufgehoben oder berichtigt werden (BGE 121 II 273; LGVE 1986 II Nr. 39).

01.01.2022 -1-

§ 27 Abs. 2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 27 Abs. 3

Amts- und Mitwirkungspflichten

1. Geheimhaltungspflicht

Vgl. sinngemäss LU StB Bd. 2 Weisungen StG § 134 Nr. 1. 11

2. Amtshilfe

Vgl. sinngemäss LU StB Bd. 2 Weisungen StG § 137 Nr. 1. 12

(weggefallen) (13-16)

3. Mitwirkungspflichten

Vgl. sinngemäss die §§ 144 - 150 StG und die entsprechenden Weisungen 17 dazu.

Die Veranlagungsbehörde hat im Rahmen ihrer Untersuchungspflicht das 18 Recht, einen zusammen mit dem Kaufvertrag abgeschlossenen Werkvertrag einzuverlangen (LGVE 1989 II Nr. 27).

01.01.2022 -1-

§ 27 Abs. 3 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 28

Einspracheverfahren

Gegen den Veranlagungsentscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung 1 bei der Veranlagungsbehörde Einsprache erhoben werden (§ 28 Abs. 1 GGStG). Wurde die Kompetenz zur Veranlagung auf eine Verwaltungsstelle übertragen, ist diese ohne anderslautende Regelung auch für die Behandlung der Einsprache zuständig (vgl. § 25 N 2).

Enthält das Grundstückgewinnsteuergesetz in Bezug auf das anzuwendende Einspracheverfahren keine eigene Regelung und wird nicht auf das Steuer- gesetz verwiesen (§ 154), ist das Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; SRL Nr. 40) massgebend (LGVE 1986 II Nr. 89; LGVE 1980 II Nr. 15).

Eine Einsprache ist schriftlich (vgl. LU StB Bd. 2 Weisungen StG § 154 Nr. 1 2 Ziff. 1) einzureichen und hat einen bestimmten Antrag und dessen Begründung zu enthalten (für das Vorgehen bei Einsprachen ohne Antrag/Begründung vgl. LU StB Bd. 2 Weisungen StG § 154 Nr. 1 Ziff. 5). Eine Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen kann die steuerpflichtige Person nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit anfechten. Die Einsprache ist in diesem Fall zu begründen und muss allfällige Beweismittel nennen (§ 154 StG in Verbindung mit § 28 Abs. 1 GGStG). Die ausgefüllte Steuererklärung ist beizulegen.

Eine mündliche Einspracheverhandlung ist bei der Grundstückgewinnsteuer im 3 Gegensatz zum ordentlichen Veranlagungsverfahren (§ 156 Abs. 1 StG) nicht vorgesehen (§§ 117 ff. VRG in Verbindung mit § 28 Abs. 1 GGStG; VGE vom 6.10.1997 i.S. B.W.; VGE vom 20.4.1998 i.S. O.). Es ist der Einspracheinstanz jedoch unbenommen, eine solche durchzuführen, falls sie dies als sinnvoll erachtet.

Die Einsprache verpflichtet die Einspracheinstanz, den angefochtenen Ent- 4 scheid zu überprüfen und nochmals über die Sache zu entscheiden (§ 117 Abs. 1 VRG). Dabei hat sie sich mit jedem sachbezüglichen Argument der Einsprecherin oder des Einsprechers auseinanderzusetzen und gegebenen- falls kurz darzulegen, warum sie es nicht für stichhaltig erachtet. Sie kann sich dabei auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (LGVE 1985 II Nr. 19 und 20). Die Begründung des Entscheides muss einen ausreichenden Einblick in die Motive der Einspracheinstanz geben (BGE 112 Ia 110; LGVE 1985 II Nr. 20; 1983 II Nr. 10). Soweit sie sich bereits im angefochtenen Entscheid mit einem Problem auseinandergesetzt hat, hat sie im Einspracheentscheid zu prüfen, ob die Ausführungen in der Einsprache neue Gesichtspunkte beinhalten, deren Beurteilung erforderlich ist (VGE vom 15.2.1979 i.S. K.). Der Einspracheentscheid kann auch in einem besonderen Schreiben begründet werden (LGVE 1990 II Nr. 17).

Der Einspracheentscheid ersetzt die frühere Veranlagung in ihrer Gesamtheit. 5 Die Einspracheinstanz ist an die Anträge der Einsprecherin oder des Einsprechers nicht gebunden. Sie kann den angefochtenen Entscheid

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§ 28 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

zugunsten oder zuungunsten der Einsprecherin oder des Einsprechers abändern (§ 122 VRG). Will sie die ursprüngliche Veranlagung zuungunsten der Steuerpflichtigen abändern, müssen diese vor dem Erlass des Entscheides angehört werden, sofern sie sich zu den betreffenden Gesichtspunkten, welche die Änderungen herbeiführen, noch nicht äussern konnten (BGE 85 I 75; VGE vom 19.10.1982 i.S. B.). Die Änderung zuungunsten der Einsprecherin oder des Einsprechers kann nicht durch Rückzug der Einsprache abgewendet werden (VGE vom 28.11.1983 i.S. G. und F.H.).

Im Einspracheverfahren sind grundsätzlich keine amtlichen Kosten zu 6 verlegen, es sei denn, die oder der Steuerpflichtige habe mutwillig eine unzulässige oder offensichtlich unbegründete Einsprache erhoben (§ 198 Abs. 1b VRG). Dies ist nur mit grosser Zurückhaltung anzunehmen. Eine Parteientschädigung ist auch bei Gutheissung der Einsprache nicht zuzusprechen (LGVE 1980 II Nr. 48).

Für Einspracheverfahren in Steuersachen besteht generell keine Notwendigkeit der unentgeltlichen Rechtsverbeiständung (VGE vom 13.10.1997 i.S. T.)

Einspracheberechtigt sind nach § 28 Abs. 2 die veräussernde Person, die 7 Dienststelle Steuern des Kantons sowie die Käuferschaft, die vertraglich die Grundstückgewinnsteuer übernommen hat. Betreffend die Einspracheberech- tigung der Grundeigentümerin oder des Grundeigentümers vgl. § 28 Abs.

3.

Die Legitimation der Käuferschaft zur Einsprache und zur Beschwerde ist 8 auch dann zu bejahen, wenn sie vertraglich die Vergütung nur eines Teils der Grundstückgewinnsteuer übernommen hat (VGE vom 7.9.1981 i.S. K. und B.).

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Beteiligung mehrerer Gemeinden

Berechnungsbeispiel

Gemeinde Veräusserungs- Anlagewert Gewinn Besitzdauer Steuer (inkl.

§ 29 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 31 Abs. 1

Fälligkeit

Die Steuerforderung wird mit der Rechtskraft der Veranlagung fällig (§ 31 Abs. 1 1 GGStG). Entscheide, die nicht gemäss Rechtsmittelbelehrung angefochten werden, werden mit unbenutztem Ablauf der Einsprache- bzw. Rechtsmittelfrist rechtskräftig. Beschwerdeentscheide des Bundesgerichts erwachsen im Zeitpunkt ihrer Ausfällung in Rechtskraft (Art. 61 Bundesgerichtsgesetz, SR 173.110).

Die Wirkung der (materiellen) Rechtskraft besteht darin, dass die Veranlagung 2 für die Steuerpflichtigen wie für die Veranlagungsbehörde verbindlich ist und nur abgeändert werden kann, wenn die Voraussetzungen nach den §§ 35 - 38a GGStG oder den §§ 174 ff. VRG gegeben sind (LGVE 1977 II Nr. 32 E. 3; 1974 II Nr. 72 E. 2 und 3).

Auch Feststellungsentscheide über das Bestehen oder Nichtbestehen der 3 Steuerpflicht (vgl. § 27 N 4) erwachsen in materielle Rechtskraft (LGVE 1974 II Nr. 72).

Bei den im Zusammenhang mit einer betreibungs- bzw. konkursamtlichen 3a Verwertung anfallenden Grundstückgewinnsteuern handelt es sich um Verwertungskosten nach Art. 157 Abs. 1 SchKG, welche vom Betreibungs- bzw. Konkursamt vorab vom Verwertungserlös abzuziehen und der Gemeinde zu überweisen sind (BGE 122 III 246). Die Veranlagungsverfügung ist dem Betreibungs- bzw. Konkursamt zuzustellen (inkl. Rechtsmittelbelehrung).

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§ 31 Abs. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 31 Abs. 2

Verzugszins

Die Verzinsung des Steuerbetrages wird weder durch eine Einsprache 4 noch durch eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde aufgeschoben. Nach Ablauf von 30 Tagen seit Zustellung des Veranlagungsentscheides wird die steuerpflichtige Person somit in jedem Fall verzugszinspflichtig (VGE vom 27.12.1994 i.S. E.M.; LGVE 1974 II Nr. 73). Wurde der Steuerbetrag im Einsprache- oder Beschwerdeverfahren erhöht, beginnt der Zinsenlauf für den Differenzbetrag mit der Eröffnung des Einspracheentscheids bzw. Kantonsgerichtsurteils (Zustellung beim Steuerpflichtigen) zu laufen (VGE vom 14.3.1995 i.S. K.).

Der Verzugszins ist von Gesetzes wegen geschuldet. Er braucht daher von der Veranlagungsbehörde nicht ausdrücklich gemahnt worden zu sein (LGVE 1981 II Nr. 17).

Bei Nachsteuerveranlagungen (§ 38a GGStG) wird für die Zeit nach Ablauf von 4a 30 Tagen seit Zustellung der ursprünglichen Veranlagung bis zur Eröffnung der Nachsteuerveranlagung nicht der Verzugszins, sondern gleich wie bei Nachsteuerfällen im Rahmen der ordentlichen Steuern gemäss § 174 StG der negative Ausgleichszins erhoben. Der Verzugszins beginnt nach Ablauf von 30 Tagen seit Zustellung der Nachsteuerveranlagung zu laufen.

Der Verzugszinssatz bestimmt sich nach dem jährlich ergehenden Beschluss 5 des Regierungsrates, der jeweils im Kantonsblatt publiziert wird (vgl. LU StB Bd. 2a Weisungen StG Steuerbezug / Anhang 9).

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§ 31 Abs. 2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 31 Abs. 3

Akontorechnung und Ausgleichszinsen

1. Allgemeines

Ist sechs Monate nach der steuerbegründenden Veräusserung keine 6 Veranlagung ergangen, ist eine Akontorechnung nach dem mutmasslich geschuldeten Steuerbetrag zu stellen (vgl. LU StB Bd. 2a Weisungen §§ 189 - 198 Nr. 5). Kann diese Frist mangels rechtzeitiger Kenntnis der steuerbegründenden Veräusserung durch die Bezugsbehörde nicht eingehalten werden, ist die Akontorechnung sobald wie möglich nach Kenntnisnahme der Veräusserung zu stellen.

Jede Akontorechnung enthält eine Rechtsmittelbelehrung (Einspracherecht; siehe Musterentscheid im Anhang 5). Einspracheinstanz ist der Gemeinderat bzw. eine von ihm bezeichnete Verwaltungsstelle. Akontorechnungen können betrieben werden. In Rechtskraft erwachsene Akontorechnungen gelten im Betreibungsverfahren als definitive Rechtsöffnungstitel (vgl. LU StB Bd. 2a Weisungen StG §§ 189 - 198 Nr. 5).

Ergibt sich nach der Zustellung der Akontorechnung, dass der mutmassliche Steuerbetrag erheblich, d.h. um mindestens CHF 2’000.– höher (oder tiefer) als gemäss Akontorechnung ausfallen wird, ist eine zweite korrigierte Akontorechnung zuzustellen.

Ein Muster für eine Akontorechnung befindet sich im Anhang 5.

2. Negativer Ausgleichszins

Mit der Zustellung einer Akontorechnung soll sichergestellt werden, dass 7 nicht durch langwierige Veranlagungsverfahren und trölerisches Verhalten von Steuerpflichtigen dem steuerberechtigten Gemeinwesen ein hoher Zinsausfall erwächst (Botschaft des Regierungsrates zum Entwurf einer Totalrevision des Luzerner Steuergesetzes vom 5. Februar 1999, B 160, S. 150). Soweit der Akontorechnungsbetrag innert 30 Tagen seit Zustellung der Akontorechnung nicht bezahlt wird, beginnt daher ab dem 31. Tag ein negativer Ausgleichszins zu laufen (sinngemässe Anwendung von § 191 Abs. 2, 192 Abs. 2 StG, 35 StV auf die Akontorechnung aufgrund der Verweisung von § 31 Abs. 3 Satz 2 GGStG). Für das Nachsteuerverfahren vgl. § 38a N 1.

Ist der Steuerbetrag gemäss definitiver Veranlagung höher als die Akon- torechnung, läuft für die Differenz kein negativer Ausgleichszins, sondern gegebenenfalls ein Verzugszins nach § 31 Abs. 2 GGStG (ab dem 31. Tag nach Zustellung der definitiven Veranlagung, vgl. § 31 Abs. 2 N 4). Der negative Ausgleichszinssatz bestimmt sich nach dem jährlich ergehenden

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§ 31 Abs. 3 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Beschluss des Regierungsrates, der jeweils im Kantonsblatt publiziert wird (vgl. LU StB Bd. 2a Weisungen StG Steuerbezug / Anhang 9).

3. Positiver Ausgleichszins

Ist der Steuerbetrag gemäss definitiver Veranlagung tiefer als die Akontorech- 8 nung, wird auf der Differenz ab Zahlungseingang bis zu deren Rückzahlung ein positiver Ausgleichszins vergütet.

Freiwillige Zahlungen vor der Zustellung einer Akontorechnung (oder vor der Zustellung der definitiven Veranlagung, wenn keine Akontorechnung zugestellt wurde) sind analog § 33 Abs. 1 StV bis zum 30. Tag nach Zustellung der Akontorechnung (oder bis zum 30. Tag nach Zustellung der definitiven Veranlagung) als Vorauszahlungen zu verzinsen. Ist die Vorauszahlung erheblich höher als der mutmassliche Steuerbetrag, kann bereits vor Ablauf von sechs Monaten seit der steuerbegründenden Veräusserung eine Akontorechnung zugestellt und der zu viel bezahlte Betrag zurückerstattet werden.

Soweit eine Zahlung höher ist als der Akontorechnungsbetrag, wird die entsprechende Differenz bis zur Rückerstattung (vgl. § 37 StV, LU StB Bd. 2a Weisungen StG §§ 189 - 198 Nr. 4 Ziff. 4 u. 5) oder bis zur Verrechnung mit dem definitiven Steuerbetrag (30 Tage nach Zustellung der definitiven Veranlagung) zugunsten der steuerpflichtigen Person verzinst.

Der positive Ausgleichszinssatz bestimmt sich nach dem jährlich ergehenden Beschluss des Regierungsrates, der jeweils im Kantonsblatt publiziert wird (vgl. LU StB Bd. 2a Weisungen StG Steuerbezug / Anhang 9).

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 31a

Zahlungserleichterungen und Erlass

Vgl. LU StB Bd. 2a Weisungen StG Steuererlass (insbesondere §§ 199 - 201 1 Nr. 1 Ziff. 3; § 200 Nr. 1 Ziff. 9.5).

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§ 31a Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 32 Abs. 1

Pfandrecht Für die Grundstückgewinnsteuer aus Veräusserungen besteht ein den 1 übrigen Pfandrechten im Rang vorgehendes gesetzliches Pfandrecht. Dieses Rangprivileg verletzt kein Bundesrecht (ASA 62, 570 ff.; BGE 84 II 91).

Der Umfang des gesetzlichen Pfandrechts bemisst sich grundsätzlich nach der Höhe der Steuerforderung inkl. allfälliger Nachsteuern (vgl. § 38a Abs. 5). Daneben umfasst das Pfandrecht auch die Verzugszinsen. Nicht in die Pfandhaft eingeschlossen sind dagegen allfällige Steuerstrafen oder Betreibungskosten.

Das Pfandrecht ist geltend zu machen, sobald Steuerpflichtige (§ 6) die 2 rechtskräftig festgelegte Steuerforderung nicht innert nützlicher Frist (vgl. § 32 N 4) begleichen. Es ist nicht erforderlich, dass die Zahlungsunfähigkeit der Steuerpflichtigen in einem Verlustschein festgehalten ist. Die Steuerpflichtigen brauchen auch nicht vorgängig betrieben worden zu sein. Allein die Tatsache, dass Steuerpflichtige die Steuerforderung nicht fristgerecht bezahlen und zu erkennen geben, dass sie die Steuerforderung nicht begleichen werden, reicht zur Geltendmachung des Pfandrechts aus (VGE vom 10.11.1995 i.S. S.; StE 1997 B 99.2 Nr. 9; StE 1992 B 99.2 Nr. 4). Allfällige neben dem Steuerpflichtigen solidarisch haftende Personen sind ebenfalls zur Begleichung der Steuerforderung innert nützlicher Frist aufzufordern. Auch hier ist es für die Geltendmachung des Pfandrechts nicht erforderlich, dass diese zuvor betrieben werden oder deren Zahlungsunfähigkeit in einem Verlustschein ausgewiesen ist. Das Pfandrecht geht bei einer zwangsvollstreckungsrechtlichen Verwertung des Grundstücks nicht unter (BGE 2C_798/2011 vom 24.8.2012). Vor oder mit der Zwangsverwertung entstandene Steuerforderungen sind jedoch dem zuständigen Betreibungs- oder Konkursamt anzumelden, um die Geltendmachung des Pfandrechts gegenüber den Ersteigerern möglichst zu vermeiden (zum Verfahren siehe auch § 6 N 1).

Das gesetzliche Pfandrecht ist konsequent durchzusetzen. Die Inanspruch- nahme des gesetzlichen Pfandrechts gegenüber der Person, die das Pfandeigentum hat, bedeutet vielfach eine Härte, welche jedoch von der gesetzgebenden Behörde mit der Schaffung des vorausgehenden gesetz- lichen Pfandrechts bewusst in Kauf genommen wurde. Ein Verzicht auf die Inanspruchnahme des gesetzlichen Pfandrechts lässt sich ausnahms- weise vertreten, wenn dessen Geltendmachung zu einer ganz krassen Unbilligkeit führen würde, die von der gesetzgebenden Behörde mit grosser Wahrscheinlichkeit so nicht gewollt gewesen wäre. Für den Verzicht auf die Geltendmachung des gesetzlichen Pfandrechts muss daher ein besonders strenger Massstab angelegt werden (so dürfte beispielsweise der Umstand, dass jemand das Grundstück wieder verkaufen muss, regelmässig nicht zum Verzicht auf das gesetzliche Pfandrecht führen).

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§ 32 Abs. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Für Veräusserungen ab 1.1.2012 (massgebend ist in der Regel der Tage- bucheintrag; Ausnahmen siehe § 52a N 2 und 3) ist zu beachten, dass aufgrund der Revision von Art. 836 Abs. 2 ZGB (in Kraft per 1.1.2012) bei Steuerforderungen von mehr als CHF 1’000.– das Pfandrecht gutgläubigen Dritten nur entgegengehalten werden kann, wenn es innerhalb von 4 Monaten seit Fälligkeit der Steuerforderung (relative Frist, die mit Eintritt der Rechtskraft der Veranlagung zu laufen beginnt, § 31 Abs. 1 GGStG), in jedem Fall aber innert 2 Jahren seit Entstehung der Steuerforderung (absolute Frist, die in der Regel mit dem Tagebucheintrag zu laufen beginnt; Ausnahmen siehe § 52a N 2 und 3) im Grundbuch eingetragen wird.

Normalfall - relative Frist läuft vor der absoluten Frist ab: Zur Sicherung der Durchsetzung des Pfandrechts sind (bei Steuerforderungen von mehr als CHF 1’000.–) der Steuerschuldner bzw. die Steuerschuldnerin, welche einen Monat vor Ablauf der 4-monatigen relativen Eintragungsfrist (d.h. 3 Monate, nachdem die definitive Veranlagung oder die Akontorechnung rechtskräftig geworden ist) den Steuerbetrag noch nicht (vollständig) bezahlt haben, zu mahnen und darauf hinzuweisen, dass das gesetzliche Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen wird, falls der Ausstand bis vor Ablauf der Eintragungsfrist nicht beglichen wird.

Ausnahmefall - absolute Frist läuft vor der relativen Frist ab: Die Eintragung des Pfandrechts setzt in jedem Fall voraus, dass die absolute 2-jährige Eintragungsfrist mit Beginn ab Entstehung der Steuerforderung noch nicht abgelaufen ist. Ist der Steuerbetrag vor Ablauf dieser 2-Jahresfrist noch nicht bezahlt, ist daher die Eintragung wie folgt vorzunehmen: Liegt in diesem Zeitpunkt noch keine rechtskräftige definitive Veranlagung vor, kann das Pfandrecht gestützt auf eine seit weniger als 4 Monaten rechtskräftige Akontorechnung (vgl. § 31 Abs. 3 N 6) vor Ablauf der 2-Jahresfrist eingetragen werden. Liegt die rechtskräftige definitive Veranlagung vor (ohne dass die 4-monatige relative Eintragungsfrist bereits abgelaufen ist), ist das Pfandrecht gestützt auf die defintive Veranlagung vor Ablauf der 2-Jahresfrist eintragen zu lassen.

Eintragungsverfahren: Schreiben an das zuständige Grundbuchamt mit dem Antrag auf Eintragung des gesetzlichen Grundpfandrechts unter An- gabe des veranlagten Steuerbetrags und des Verzugszinssatzes. Beilagen: rechtskräftige Veranlagungsverfügung (oder Akontorechnung) sowie Rechts- kraftbescheinigung (Musterbrief: vgl. LU StB Bd. 3 Weisungen GGStG Anhang 7). Kosten der Eintragung: 2‰ der Pfandsumme, mindestens CHF 50.– (§ 8 Grundbuchgebührentarif, SRL Nr. 228). Die Eintragungsfrist ist eingehalten, wenn das Eintragungsbegehren spätestens am letzten Tag der Eintragungs- frist beim Grundbuchamt eintrifft. Die Löschung des Pfandrechts, welche dem Grundbuchamt nach vollständiger Bezahlung der pfandgesicherten Steuerforderung zu beantragen ist, ist gebührenfrei.

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 32 Abs. 1

Gleichzeitig mit der Anmeldung beim Grundbuchamt ist der Grundstücker- werber bzw. die Grundstückerwerberin über die Eintragung im Grundbuch zu orientieren (Musterbrief: LU StB Bd.3 Weisungen GGStG Anhang 8).

Vgl. auch LU StB Bd. 2a Weisungen StG § 203-206 Nr. 1 Ziff. 3.1.2.

Beabsichtigt die Bezugsbehörde, das gesetzliche Pfandrecht in Anspruch 3 zu nehmen, ist die Veranlagungsverfügung mit eingeschriebenem Brief (Zustellungsnachweis) auch dem Grundstückerwerber bzw. der Grundstückerwerberin zu eröffnen. Diese Person ist darauf aufmerksam zu machen, dass sie gegen die Grundstückgewinnsteuerveranlagung Einsprache erheben und darin sämtliche Einwendungen geltend machen kann, die auch den Steuerpflichtigen zugestanden haben (LGVE 1985 II Nr. 27).

Mit der Eröffnung der Veranlagungsverfügung ist der Grundeigentümerin oder dem Grundeigentümer unter Hinweis auf das gesetzliche Pfandrecht eine angemessene Frist zur Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer anstelle der Steuerpflichtigen einzuräumen. Gleichzeitig ist damit der Hinweis zu verbinden, dass nach unbenütztem Ablauf der Zahlungsfrist Betreibung auf Pfandverwertung angehoben werden müsse. Ein Musterbrief befindet sich im Anhang 6.

Wird der Zahlungsaufforderung nicht Folge geleistet, ist - allenfalls nach einer 4 zusätzlichen Mahnung - die Betreibung einzuleiten. Entscheidend für die Wahrung des gesetzlichen Pfandrechts ist, dass das Betreibungsbegehren rechtzeitig, d.h. spätestens vor Ablauf von 2 Jahren seit Rechtskraft (vgl. § 31 N 1) der Steuerveranlagung bzw. eines allfälligen Revisionsentscheids (VGE vom 23.7.1997 i.S. M.) gegenüber der veräussernden Person und in richtiger Form gestellt wird (zum Pfandrecht in Nachsteuerfällen bzw. bei Revisionsentscheiden aufgrund eines Revisionsvorbehalts vgl. § 38a Abs. 5 GGStG). Zu beachten ist insbesondere, dass eine Betreibung auf Pfandverwertung beim Betreibungsamt des Ortes, wo das Grundstück sich befindet (Art. 51 SchKG), zu verlangen ist, und dass sich diese gegen die steuerpflichtige Person unter Bezeichnung der Person, die das Eigentum an der Pfandsache hat, zu richten hat. Die Pfandsache (Grundstück) ist ebenfalls anzugeben (Art. 67 und 151 SchKG). Die Grundeigentümerschaft wird dann gemäss den Bestimmungen des SchKG automatisch in das Verfahren miteinbezogen (Art. 152 ff. SchKG).

Erheben weder die steuerpflichtigen Personen noch die Person, die das 5 Eigentum am Grundstück hat, Rechtsvorschlag, kann frühestens 6 Monate und spätestens 2 Jahre nach der Zustellung des Zahlungsbefehls das Verwertungsbegehren gestellt werden (Art. 154 SchKG).

Macht die Person, die das Eigentum am Grundstück hat, von ihrem Ein- 6 spracherecht gegen die Veranlagungsverfügung keinen Gebrauch, so wird diese auch ihr gegenüber rechtskräftig. Erhebt sie im Betreibungsverfahren Rechtsvorschlag, kann gestützt auf die rechtskräftige Veranlagungsverfügung

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§ 32 Abs. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

ein Gesuch um definitive Rechtsöffnung (Art. 80 Abs. 2 SchKG) gestellt werden. Da sich der Rechtsvorschlag mangels entsprechender ausdrücklicher Einschränkung seitens der Betriebenen regelmässig sowohl auf die Forderung wie auch auf das Pfandrecht bezieht (vgl. Art. 85 Abs. 1 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken, VZG), ist im Rechtsöffnungsbegehren ausdrücklich der Antrag zu stellen, die Rechtsöffnung sei sowohl für die Forderung wie auch für das Pfandrecht zu erteilen. Mit der Erteilung der definitiven Rechtsöffnung ist der Rechtsvor- schlag der Grundeigentümerin bzw. des Grundeigentümers beseitigt. Hat die steuerpflichtige Person ihrerseits keinen Rechtsvorschlag erhoben, kann das Verwertungsbegehren gestellt werden (vgl. § 32 N 5). Für die Beseitigung des Rechtsvorschlages der Steuerschuldnerin oder des Steuerschuldners vgl. § 32 N 8 und 9.

Erhebt die Grundeigentümerin bzw. der Grundeigentümer Einsprache, ist die 7 Veranlagungsbehörde verpflichtet, die Grundstückgewinnsteuerveranlagung zu überprüfen und nochmals über die Sache zu entscheiden (§ 117 Abs. 1 VRG; § 28 N 4 ff.). Gelingt der Nachweis, dass die Grundstückgewinnsteuer nicht richtig berechnet wurde, z.B. weil nicht alle wertvermehrenden Aufwen- dungen berücksichtigt worden waren, so ist die Veranlagung entsprechend zu korrigieren.

Erhebt die Grundeigentümerin bzw. der Grundeigentümer auch Rechts- vorschlag, ist im Dispositiv des Einspracheentscheides ausdrücklich auf die hängige Betreibung Bezug zu nehmen und der Rechtsvorschlag der Grundeigentümerin bzw. des Grundeigentümers in der Betreibung Nr. .... vom .... im Betrag von CHF .... aufzuheben (BGE 107 III 60; 75 III 44). Richtet sich der Rechtsvorschlag mangels entsprechender Einschränkung sowohl gegen die Forderung wie auch gegen das Pfandrecht, was in der Regel der Fall ist (vgl. Art. 85 Abs. 1 VZG), so ist der Rechtsvorschlag sowohl hinsichtlich der Forderung wie auch des Pfandrechts aufzuheben. Massgebender Betrag ist der im Einspracheentscheid festgelegte Steuerbetrag.

Mit der Rechtskraftbeschreitung des Einspracheentscheides bzw. des allfälligen Kantonsgerichtsurteils (vgl. 31 N 1) ist der Rechtsvorschlag der Grundeigentümerin bzw. des Grundeigentümers beseitigt. Hat die steuerpflichtige Person ihrerseits keinen Rechtsvorschlag erhoben, kann das Verwertungsbegehren gestellt werden (vgl. § 32 N 5).

Hat auch die steuerpflichtige Person Rechtsvorschlag erhoben, muss parallel 8 zum Verfahren gegen die Grundeigentümerin bzw. den Grundeigentümer noch gestützt auf Art. 80 Abs. 2 SchKG ein Gesuch um definitive Rechtsöffnung für die Steuerforderung gegenüber der steuerpflichtigen Person gestellt werden. Erst wenn alle erhobenen Rechtsvorschläge beseitigt sind, kann die Verwertung verlangt werden (vgl. auch § 32 N 5).

Das Gesuch um definitive Rechtsöffnung gegenüber der steuerpflichtigen 9 Person und der Grundeigentümerin bzw. dem Grundeigentümer, sofern

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 32 Abs. 1

letztere keine Einsprache erhoben haben (vgl. § 32 N 7), ist beim zuständigen Bezirksgericht am Lageort des Grundstücks (vgl. § 32 N 4) einzureichen. Es hat eine kurze Darstellung des Sachverhaltes sowie einen klaren Antrag (siehe vorne § 32 N 6) zu enthalten. Insbesondere ist die Nummer der strittigen Betreibung anzugeben. Dem Gesuch sind beizulegen:

• Zahlungsbefehl (Kopie)

• Eine Abschrift der Veranlagungsverfügung, die der steuerpflichtigen Person und der Grundeigentümerin bzw. dem Grundeigentümer (vgl. § 32 N 3) zugestellt wurde

• die zum Beweis der Zustellung der Veranlagungsverfügung erforderlichen Belege (Korrespondenz, Mahnungen, Einschreiben)

• eine Bescheinigung der Veranlagungsbehörde (bei Veranlagungsentscheiden) bzw. des Kantonsgerichts (bei Einspracheentscheiden), dass der Veranlagungs- bzw. Einspracheentscheid gegenüber den Steuerpflichtigen und den Personen, die das Eigentum am Grundstück haben, rechtskräftig geworden ist.

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§ 32 Abs. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 32 Abs. 3

Auskunft über Pfandrechte Um Auskunft über den Bestand und die mutmassliche Höhe der auf dem 10 Grundstück haftenden Pfandrechte zu bekommen, muss ein konkretes Kaufsinteresse nachgewiesen werden. Andere Interessenten (z.B. der Verkäuferschaft oder Banken) sind nicht berechtigt, Auskunft zu bekommen. Ein konkretes Kaufsinteresse kann beispielsweise durch entsprechende Vertragsentwürfe, Korrespondenzen oder durch eine Bestätigung der Verkäuferschaft, dass Vertragsverhandlungen stattfinden, nachgewiesen werden. Allzu hohe Anforderungen an diesen Nachweis sollten nicht gestellt werden.

Die Auskunft erfolgt aufgrund der der Veranlagungsbehörde zu diesem 11 Zeitpunkt bekannten Fakten, worauf ausdrücklich hinzuweisen ist. Weitere Abklärungen müssen nicht vorgenommen werden.

Die Auskunft beschränkt sich auf die Angabe allfälliger Pfandrechte in 12 ihrer mutmasslichen Höhe. Einzelheiten der Veranlagungsunterlagen oder Steuerberechnungen dürfen nicht bekanntgegeben werden.

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§ 32 Abs. 3 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 33

Veranlagungsverjährung

Die Verjährung ist auf eine entsprechende Einrede hin zu berücksichtigen 1 (Binder, Die Verjährung im schweizerischen Steuerrecht, S. 301 ff.).

Das Recht, die Steuer zu veranlagen, verjährt 5 Jahre, nachdem die steuer- 2 begründende Veräusserung stattfand (§ 33 Abs. 1; für den massgebenden Zeitpunkt der Veräusserung vgl. § 52a N 1).

Während eines Einsprache- oder Beschwerdeverfahrens und solange 3 die Steuerforderung ganz oder teilweise sichergestellt ist bzw. solange Steuerpflichtige oder Mithaftende in der Schweiz keinen steuerrechtlichen Wohnsitz oder Aufenthalt haben, beginnt die Veranlagungsverjährung nicht oder steht still (§ 142 Abs. 2 StG i.V.m. § 33 Abs. 2).

Bei jeder auf Feststellung der Steuerforderung gerichteten Amtshandlung, 4 die den Steuerpflichtigen oder Mithaftenden zur Kenntnis gebracht wird, sowie bei jeder ausdrücklichen Anerkennung der Steuerforderung durch die Steuerpflichtigen oder Mithaftenden und bei Einleitung eines Verfahrens wegen versuchter Steuerhinterziehung oder wegen versuchten Steuervergehens beginnt die Verjährung von neuem (§ 142 Abs. 3 StG i.V.m. § 33 Abs. 2). Bei dieser auf Feststellung der Steuerforderung gerichteten Amtshandlung ist es nicht erforderlich, dass die Steuerforderung bereits ziffernmässig festgesetzt wird. Es genügt, wenn die Steuerpflichtigen im Wesentlichen wissen, worum es sich handelt. Der Nachweis dieser Amtshandlung ist sicherzustellen (z.B. durch Einschreiben).

Die Verjährung tritt jedoch auch bei Stillstand oder Unterbrechung der 5 Verjährung spätestens 15 Jahre nach der Veräusserung (vgl. § 52a N 1 ff.) ein (absolute Verjährung).

Eine Ausweiseinforderung im Rahmen der Einkommenssteuer kann eine 6 Unterbrechungshandlung für die Veranlagungsverjährung der Grundstück- gewinnsteuer darstellen. Dies trifft dann zu, wenn die Zuordnung des Grundstückgewinns zum Privatvermögen oder zum Geschäftsvermögen um- stritten ist und die Ausweiseinforderung einen klaren Bezug zur steuerlichen Erfassung des Grundstückgewinns hat (LGVE 2004 II Nr. 32).

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§ 33 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 34

Bezugsverjährung

Die veranlagten Steuern verjähren 5 Jahre nach Eintritt der Rechtskraft (§ 34 1 Abs. 1; für die Rechtskraft vgl. § 31 N 1 ff.).

Während eines Einsprache-, Beschwerde- oder Revisionsverfahrens beginnt 2 die Bezugsverjährung nicht oder steht still. Die Bezugsverjährung beginnt auch nicht oder steht still, solange die Steuerforderung ganz oder teilweise sichergestellt oder gestundet ist, bzw. solange weder Steuerpflichtige noch Mithaftende in der Schweiz steuerrechtlichen Wohnsitz oder Aufenthalt haben (§ 143 Abs. 2 StG i.V.m. § 34 Abs. 2).

Die Bezugsverjährung beginnt neu mit jeder auf Geltendmachung der 3 Steuerforderung gerichteten Amtshandlung, die einer steuerpflichtigen oder mithaftenden Person zur Kenntnis gebracht wird, sowie mit jeder ausdrück- lichen Anerkennung durch die steuerpflichtige Person oder Mithaftende. Ausserdem beginnt die Bezugsverjährung neu mit der Einreichung eines Erlassgesuchs sowie der Einleitung eines Verfahrens wegen vollendeter Steuerhinterziehung oder wegen Steuervergehens (§ 143 Abs. 3 StG i.V.m. § 34 Abs. 2).

Die Verjährung tritt jedoch bei Stillstand oder Unterbrechung der Verjährung 4 in jedem Fall zehn Jahre nach Ablauf des Jahres ein, in dem die Steuer rechtskräftig festgesetzt worden ist. Die Wirkungen des Verlustscheins bleiben vorbehalten (§ 34 Abs. 3; für die Rechtskraft vgl. § 31 N 1 ff.).

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§ 34 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 34a

Revision Eine rechtskräftige Veranlagungsverfügung, welche infolge unrichtiger 1 Gesetzesanwendung fehlerhaft ist, kann nicht auf dem Weg der Revision richtiggestellt werden (LGVE 1977 II Nr. 32; RE 1963/64 Nr. 81). Für die Revision einer rechtskräftigen Grundstückgewinnsteuerveranlagung, wenn der Grundstückgewinn zu Unrecht mit der Grundstückgewinn-, statt mit der Einkommenssteuer erfasst wurde, vgl. § 36 N 2 ff.

Neben den im Grundstückgewinnsteuergesetz enthaltenen Revisionsbestim- mungen sind die §§ 168 ff. StG sinngemäss anwendbar (§ 34a; vgl. auch LU StB Bd. 2 Weisungen StG §§ 161/168 ff. Ziff. 2).

Weder die Revision nach Grundstückgewinnsteuergesetz noch die Revision gemäss StG sind Rechtsbehelfe, um einen Verstoss gegen das Doppel- besteuerungsverbot gemäss Art. 127 Abs. 3 BV zu beheben, wenn nicht rechtzeitig Beschwerde an das Bundesgericht erhoben wurde (LGVE 1992 II Nr. 28).

Die Revision ist ausgeschlossen, wenn die Antrag stellende Person als Revisionsgrund vorbringt, was sie bei der ihr zumutbaren Sorgfalt schon im ordentlichen Verfahren hätte geltend machen können (§ 168 Abs. 2 StG i.V.m. § 34a).

Das Revisionsgesuch muss in jenen Fällen, bei denen die geltend gemachte 2 Tatsache schon vor dem Rechtskrafteintritt der Veranlagung bestanden hatte, aber aus entschuldbaren Gründen nicht im Veranlagungsverfahren hatte vorgetragen werden können, innert 90 Tagen nach Entdeckung des Revisionsgrundes, spätestens aber innert 10 Jahren nach Eröffnung des Entscheids eingereicht werden (§ 169 StG i.V.m. § 34a). Bei Vorliegen eines Revisionsgrundes nach § 35 Ziff. 1,2 und 4 bzw. § 36 Ziff. 1 und 2 GGStG gelten hingegen die Fristen gemäss § 37 GGStG (vgl. LGVE 2001 II Nr. 31.)

Anlagekosten oder vom Verkaufspreis abziehbare Aufwendungen, von denen 3 Steuerpflichtige unverschuldeterweise erst Kenntnis erhalten, nachdem die Steuerfestsetzung in Rechtskraft erwachsen ist, oder deren Bestand oder Höhe damals noch nicht feststanden, können im Revisionsverfahren geltend gemacht werden (RE 1971/73 Nr. 79).

Ein allfälliger Verlust wegen Bewilligung eines Nachlassvertrages kann im 4 Revisionsverfahren geltend gemacht werden (LGVE 1974 II Nr. 75).

01.01.2022 -1-

§ 34a Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Müssen (zuviel) bezahlte Steuern rückerstattet werden, sind sie ab Da- 5 tum des Zahlungseingangs zu verzinsen (vgl. LGVE 1985 II Nr. 25; RE 1969/70 Nr. 79; RE 1961/62 Nr. 75). Der vom Regierungsrat alljährlich für die Einkommenssteuer festgelegte Vergütungszinssatz gilt auch für die Grundstückgewinnsteuer (VGE vom 14.3.1995 i.S. E.K.; VGE vom 15.11.1985 i.S. B.; für die Höhe des Zinssatzes vgl. LU StB Bd. 2a Weisungen StG Steuerbezug / Anhang 9).

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 35

Revision auf Begehren der Steuerpflichtigen

Die Wendung „Aufhebung des Veräusserungsgeschäfts“ in Ziff. 1 ist auch 1 auf die Rückübereignung eines vorher übertragenen Grundstücks anwendbar (LGVE 1984 II Nr. 23).

Die gerichtliche Verurteilung der Verkäuferschaft zur Rückzahlung des 2 Kaufpreises bedeutet eine Aufhebung des Veräusserungsgeschäfts (RE 1971/73 Nr. 80).

In der Annahme einer Sachleistung anstelle der vertraglich vereinbarten 3 Barzahlung liegt eine nachträgliche Abänderung vertraglicher Verpflichtungen, die im Revisionsverfahren berücksichtigt werden muss, wenn der Verkehrswert der Sachleistung den vereinbarten Barzahlungsbetrag nicht erreicht und die Abänderung nicht zur Steuerumgehung erfolgte.

Ist diese Abänderung schon vor der rechtskräftigen Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer erfolgt, so muss sie schon bei der Veranlagung berücksichtigt werden (RE 1967/68 Nr. 82). Vgl. auch § 27 N 10.

Ein erst im Zeitpunkt der Steuerfestsetzung geltend gemachter Anspruch 4 auf Herabsetzung des Kaufpreises braucht bei der Veranlagung nicht berücksichtigt zu werden, gibt aber bei der Herabsetzung des Kaufpreises Anspruch auf Revision der Steuerfestsetzung (RE 1963/64 Nr. 74).

Bei einer Steuerumgehung (vgl. § 4 N 10) ist eine Revision ausgeschlossen. 5 Dies ist z.B. der Fall, wenn der Kaufpreis nachträglich ohne stichhalti- ge Begründung wesentlich reduziert wird und dies den wirtschaftlichen Gegebenheiten widerspricht (VGE vom 23.6.1997 i.S. S.)

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§ 35 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 36

Revision von Amtes wegen

Vgl. § 34a N 1 ff. und § 35 N 1 ff. 1

Revision bei nachträglicher Erfassung durch die Einkommens- bzw. Gewinn- steuer

Der Antrag auf Revision der Grundstückgewinnsteuerveranlagung hat durch 3 die für die Einkommens- oder Gewinnsteuer zuständige Veranlagungsbehörde (§ 124 ff. StG) innert fünf Jahren seit Rechtskraft der Grundstückgewinnsteu- erveranlagung (vgl. § 31 N 1) zu erfolgen. Er ist eingeschrieben und im Doppel einzureichen.

Die Veranlagungsbehörde leitet das Doppel des Revisionsantrages zusam- 4 men mit dem Entscheid, das Revisionsverfahren bis zur Rechtskraft der Einkommens- oder Gewinnsteuerveranlagung auszusetzen, an die Steuer- pflichtigen weiter. Ein Rechtsmittel gegen das Aussetzen des Verfahrens ist nicht einzuräumen.

Die Veranlagungsbehörde für die Einkommens- oder Gewinnsteuer nimmt 5 die Veranlagung vor und stellt sie nach deren Rechtskraft der Veranlagungs- behörde für die Grundstückgewinnsteuer zu. Wurde der Grundstückgewinn nachträglich nicht der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterworfen, zieht sie den Revisionsantrag zurück. In diesem Fall erklärt die Veranlagungsbehörde für die Grundstückgewinnsteuer das Revisionsverfahren als erledigt (§ 109 VRG).

Wurde der Grundstückgewinn dagegen der Einkommens- oder Gewinnsteuer 6 unterworfen, hebt die Veranlagungsbehörde für die Grundstückgewinnsteuer die Grundstückgewinnsteuerveranlagung auf und erlässt einen neuen Veranlagungsentscheid unter Berücksichtigung der Einkommens- oder Gewinnsteuerveranlagung.

Gegen den neuen Veranlagungsentscheid kann innert 30 Tagen Einsprache 7 bei der Veranlagungsbehörde erhoben werden (§ 28 i.V.m. § 34a und § 172 Abs. 4 StG; vgl. § 28 N 1 ff.). Wird in der Einsprache vorgebracht, der Grundstückgewinn sei zu Unrecht der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterworfen worden, ist darauf nicht einzutreten, da diese Frage bereits mit der mit der vorangehenden Einkommens- oder Gewinnsteuerveranlagung rechtskräftig (neu) entschieden wurde.

Gegen den Einspracheentscheid der Veranlagungsbehörde kann innert 30 8 Tagen Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben werden (§ 47 i.V.m. § 34a und § 172 Abs. 4 StG; vgl. § 47 N 1).

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§ 36 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 38

Berichtigung Vgl. sinngemäss LU StB Bd. 2 Weisungen StG §§ 161/168 ff. Ziff. 3

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§ 38 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 38a

Nachsteuer Vgl. sinngemäss LU StB Bd. 2a Weisungen StG §§ 174 - 178 sowie für den 1 Zinsenlauf § 31 N 4a.

Zinsen: Für den Zeitraum vom 31. Tag ab Erlass der ursprünglichen Veranla- gung bis zum Erlass der Nachsteuerveranlagung ist auf den nachzuzahlenden Steuerbetrag der negative Ausgleichszins zu erheben.

Betreffend den massgebenden Zeitpunkt der steuerbegründenden Veräusse- 2 rung vgl. § 52a N 1 ff.

Für das Übergangsrecht vgl. § 52a Abs. 3. 3

01.01.2022 -1-

§ 38a Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 39

Steuerstrafrecht Anwendbar sind die Bestimmungen des Steuergesetzes (§ 39 Abs. 1; vgl. LU 2 StB Bd. 2a Weisungen StG §§ 208 - 229).

Zuständig für die Durchführung des Steuerstrafverfahrens (mit Ausnahme 3 eines Strafverfahrens wegen Steuervergehens nach den §§ 225 ff. StG) ist die Veranlagungsbehörde (für die Grundstückgewinnsteuer) bzw. die Beschwerdeinstanz (§ 39 Abs. 2).

Die Strafverfolgung wegen vollendeter Steuerhinterziehung verjährt zehn 4 Jahre nach der steuerbegründenden Veräusserung, für welche die Steuer nicht oder unvollständig veranlagt wurde, oder zehn Jahre nachdem eine unrechtmässige Rückerstattung oder ein ungerechtfertigter Erlass erwirkt wurde.

Für die Bezugsverjährung gilt § 34 (§ 39 Abs. 4; vgl. § 34 N 1 ff.). 5

01.01.2022 -1-

§ 39 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 42

Steuerstrafverfahren Stellt die Gemeinde Anhaltspunkte für eine Straftat nach § 39 fest, ist 1 ein Verfahren einzuleiten. Die Einleitung ist allen Täterinnen und Tätern einzeln und persönlich (auch bei Vertretung) mittels eingeschriebenem Brief mitzuteilen. Dies gilt auch dann, wenn mehrere Täterinnen und Täter (z.B. bei Gesamteigentum) für das Veranlagungsverfahren eine gemeinsame Steuervertretung bestellt hatten. Es genügt die Mitteilung, es werde im Zusammenhang mit einer bestimmten Veräusserung ein Nachsteuer- und Steuerstrafverfahren nach § 39 GGStG wegen ........ (z.B. Steuerhinterziehung oder Mithilfe) eingeleitet. Gegen die Einleitung ist kein Rechtsmittel gegeben (LGVE 1991 II Nr. 22).

Nach der Einleitung sind die üblichen Untersuchungen vorzunehmen (vgl. §§ 2 26 - 30 und § 209 bzw. 220 StG; vgl. ferner LU StB Bd. 2a Weisungen StG § 220 Nr. 1).

Das Verfahren ist mit einem Einstellungsentscheid oder einem Steuerstrafent- scheid abzuschliessen (vgl. auch LU StB Bd. 2a Weisungen StG § 221 Nr. 1).

Wurde eine Hinterziehung durch den Gebrauch gefälschter, verfälschter oder 3 inhaltlich unrichtiger Urkunden begangen oder versucht, ist der Dienststelle Steuern unverzüglich Meldung zu erstatten, damit diese überprüfen kann, ob allenfalls Strafanzeige wegen (versuchten) Steuerbetrugs (§ 225 Abs. 1 StG i.V.m. § 39 Abs. 1) zu erstatten ist.

Die Bestrafung wegen Steuerbetrugs und die Durchführung eines Nachsteuer- und Steuerstrafverfahrens wegen des gleichen Tatbestandes schliessen einander nicht aus (§ 225 Abs. 2 StG i.V.m. § 39 Abs. 1).

Stellt die Veranlagungsbehörde einen Hinterziehungsversuch fest, ist der 4 Steuerpflichtige von der Einleitung eines zusätzlichen Steuerstrafverfahrens wegen Hinterziehungsversuchs zu unterrichten.

Die Verhängung einer Busse nach § 213 StG (i.V.m. § 39) gegen Drittpersonen ist in einem selbständigen, vom Veranlagungs- und Steuerstrafentscheid gegen die steuerpflichtige Person getrennten Entscheid auszusprechen.

Die Entscheide sind mit einer Rechtsmittelbelehrung (Einsprache innert 30 5 Tagen) zu versehen und eingeschrieben zuzustellen. Gegen den Einspra- cheentscheid kann innert 30 Tagen Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben werden.

01.01.2022 -1-

§ 42 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 47

Verwaltungsgerichtsbeschwerde

Im Beschwerdeverfahren vor Kantonsgericht können neue Tatsachen geltend 1 gemacht und neue Anträge (auch zu Ungunsten der Beschwerdeparteien) gestellt werden (§ 145 VRG i.V.m. § 156 Abs. 2 VRG und § 47 Abs. 2 GGStG; KGE vom 20.4.2015 i.S. P.; VGE vom 12.3.1992 i.S. P.).

01.01.2022 -1-

§ 47 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 49

Aufteilung des Steuerertrags

Berechnungsbeispiel* 1

Position CHF Steuerbetrag nach § 22 6’000.– Abzug nach § 24 300.– 5’700.– Busse 350.– Steuerbetrag einschliesslich Busse 6’050.–

Aufteilung Staat CHF Gemeinde CHF Staatsanteil 70% 4’235.– Gemeindeanteil 30% 1’815.– Veranlagungs- und Inkassoprovision: 1% auf Staatsanteil 42.– (vgl. unten N2) Ablieferung an den Staat 4’193.– Ablieferung an die Gemeinde - Steuer 1’815.– - Inkassoprovision 42.– Total 1’857.– Kontrolle Steueranteil Staat 4’193.– Steueranteil Gemeinde 1’815.– Inkassoprovision 42.– Steuerbetrag 6’050.–

*gilt ab 2020; für den massgebenden Stichtag vgl. § 52a N 1-3.

Die Veranlagungs- und Inkassoprovision beträgt 1% (§ 4 Verordnung über die 2 Entschädigungen im Steuerwesen; SRL Nr. 688).

Mit dieser Provision sind sämtliche Aufwendungen, die den Gemeinden mit der Veranlagung und dem Bezug der Grundstückgewinnsteuer erwachsen (inkl. allfälliger Gerichts- und Betreibungskosten), abgegolten (§ 6 der Verordnung). Die Verrechnung einzelner Aufwendungen mit dem abzuliefernden Staatsanteil ist nicht möglich, auch wenn die Kosten in einem Einzelfall die Pauschale beträchtlich übersteigen. Hat der Staat bei der Veranlagung oder beim Inkasso in ausserordentlichem Mass mitgewirkt, wird die Provision nach Massgabe von § 7 der Verordnung gekürzt.

01.01.2022 -1-

§ 49 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Die Bestimmung von § 49 Abs. 3 über den Verzicht auf den Staatsanteil gilt 3 nur für die Einwohnergemeinden. Bei Erwerb durch Kirch- oder Korporati- onsgemeinden kann nicht auf den Staatsanteil verzichtet werden. Unter den Begriff des öffentlichen Zweckes fallen sowohl die unmittelbar öffentlichen Zwecke (z.B. Landerwerb für den Bau eines Schulhauses oder einer Abwas- serreinigungsanlage) als auch die mittelbar öffentlichen Zwecke (z.B. Erwerb von Bauland- oder Industrielandreserven).

Hat sich eine Einwohnergemeinde beim Erwerb eines Grundstücks für öf- 4 fentliche Zwecke vertraglich zur Übernahme der Grundstückgewinnsteuer verpflichtet, entfällt in der Praxis die Grundstückgewinnsteuer. Es ist trotzdem ein formeller Veranlagungsentscheid (inkl. nomineller Aufteilung des Steuerbe- trags auf Gemeinde und Staat, allerdings mit einem entsprechenden Vermerk) auszufertigen (vgl. § 27 N 7; § 49 N 1 und Anhang 4). Die Grundstückgewinn- steuer ist in der Gemeindebuchhaltung nach dem Sollprinzip zu verbuchen und bei einer Sonderkreditvorlage nach dem Bruttoprinzip in der Kreditsumme aufzurechnen.

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 52a Abs. 1

Übergangsrecht

Die (zivilrechtliche) Veräusserung erfolgt mit dem Übergang des Eigentums 1 (vgl. LGVE 1991 II Nr. 27). Das Eigentum geht grundsätzlich mit dem Grundbucheintrag über (Art. 656 Abs. 1 ZGB), wobei die Wirkung auf den Tagebucheintrag zurückbezogen wird (Art. 972 ZGB). Massgebender Stichtag ist daher der Tagebucheintrag (§ 52a Abs. 1; LGVE 1998 II Nr. 34).

Bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder gerichtlichem 2 Urteil geht das Eigentum nach Art. 656 Abs. 2 ZGB bereits vor dem Grundbucheintrag über (ausserbuchlicher Erwerb). Die Veräusserung erfolgt in diesen Fällen ausnahmsweise unmittelbar mit dem Rechtserwerb (d.h. beim Erbgang mit dem Tod des Erblassers bzw. der Erblasserin; bei der Enteignung mit der Bezahlung der Entschädigung gemäss § 62 kantonales Enteignungsgesetz bzw. Art. 91 des Bundesgesetzes über die Enteignung; bei der Zwangsvollstreckung mit dem Zuschlag nach Art. 66 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken; beim richterlichen Urteil mit dessen Rechtskraft). Bei einer Güterzusammenlegung geht das Grundeigentum mit der Genehmigung des Plans durch den Regierungsrat über (§ 79 Abs. 2 Landwirtschaftsverordnung; SRL Nr. 903).

Die (wirtschaftlichen) Veräusserungen, bei denen es nicht zu einem Grund- 3 bucheintrag kommt, erfolgen mit dem Vertragsabschluss (§ 52a Abs. 1; vgl. dazu § 24 N 4 ff.).

01.01.2022 -1-

§ 52a Abs. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG Grundstückgewinnsteuer

Anhang Anhang 1 Meldeverzeichnis Anhang 2a Anfrage der Anlagekosten Anhang 2b Feststellung der Steuerart Anhang 3a Richtlinien zur Abgrenzung zwischen Anlage- und Unterhaltskosten für Investitionen bis 2012 Anhang 3b Richtlinien zur Abgrenzung zwischen Anlage- und Unterhaltskosten für Investitionen ab 2013 Anhang 4 Musterentscheid Veranlagungsverfügung Anhang 5 Musterentscheid Akontorechnung Anhang 6 Musterentscheid Geltendmachung des gesetzlichen Pfandrechts nach § 32 Grundstückge- winnsteuergesetz Anhang 7 Musterbrief betreffend Eintragung des gesetzlichen Pfandrechts nach § 32 Abs. 1 GGStG / § 19a HStG Anhang 8 Musterbrief Orientierung des Pfandeigentümers über die Anmeldung des gesetzlichen Pfandrechts nach § 32 Abs. 1 GGStG im Grundbuch

01.01.2022 -1-

Grundstückgewinnsteuer Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG Anhang 1

Meldeverzeichnis Meldeinhalt von an Weisung / GGSt Grundstückgewinn, der der Gemeinde Dienststelle Steuern, § 1 N 15 Einkommens- bzw. Gewinnsteuer Abteilung Juristische Personen oder unterliegt Abteilung Natürliche Personen Veräusserung landwirtschaftlicher Gemeinde Dienststelle Steuern, § 1 N 18a Grundstücke; Fahrhabe, Anlagekos- Abteilung Natürliche Personen ten Entscheid über Steueraufschub Gemeinde Gemeinde am Lageort des § 4 N 36 bei Ersatzbeschaffung Ersatzgrundstücks § 4 N 53 Zahlungen an Dritte Gemeinde Dienststelle Steuern, § 13 N 3 Abteilung Natürliche Personen Inkonvenienzentschädigung Gemeinde zuständige Veranlagungsbehörde für § 18 N 15 die Einkommenssteuer Gebrauch gefälschter Beweismittel Gemeinde Dienststelle Steuern, § 42 N 3 Rechtsdienst Einbringung eines Grundstücks Abteilung Gemeinde § 3 N 27 des Privatvermögens in das Natürliche Geschäftsvermögen Personen Überführung von Geschäfts- in das Abteilung Gemeinde § 10 N 1 Privatvermögen (Überführungswert) Natürliche Personen Einbringung in juristische Person: Abteilung Gemeinde § 17 N 5 Aktivierungswert (auf Anforderung) Juristische und Nachsteuersachverhalt Personen

Das Formular M 3 (Meldung über Handänderung) ist wie bis anhin in jedem Fall auszufüllen.

01.01.2022 -1-

Anhang 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG Anhang 2a

Anfrage der Anlagekosten Dienststelle Steuern Natürliche Personen Buobenmatt 1, Postfach 3464 6002 Luzern

Grundstückgewinnsteuer ..... Feststellung der Steuerart / Anfrage der Anlagekosten

Guten Tag

Veräusserer/in ..... Grundstück ..... Verkaufspreis CHF ..... Weitere Leistungen des Erwerbers ..... Datum des Rechtsgeschäftes .....

Mit dem Grundstück wurde Fahrhabe veräussert. Der Veräusserungspreis / Anrechnungswert der __ Fahrhabe

• beträgt CHF .....

• wird nicht genannt. Wir ersuchen um dessen Festlegung.

Nach den uns zur Verfügung stehenden Unterlagen unterliegt der Gewinn aus der Veräusserung des __ erwähnten Objektes der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer. Im Bestreitungsfall bitten wir um Rückmeldung innert 30 Tagen. Nach den uns zur Verfügung stehenden Unterlagen ist unklar, ob der Gewinn aus der Veräusserung des __ erwähnten Objektes der Grundstückgewinnsteuer oder der Einkommens-/Gewinnsteuer unterliegt. Wir bitten um Rückmeldung innert 30 Tagen. __ Für die Berechnung eines allfälligen Grundstückgewinns benötigen wir die Anlagekosten des veräusserten Grundstücks. __ Es werden Ersatzbeschaffungen im Betrage von CHF ..... geltend gemacht. Wir bitten um Überprüfung.

Freundliche Grüsse

Beilage:

• Kopie Handänderungsanzeige

01.01.2022 -1-

Anhang 2a Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG Anhang 2b

Feststellung der Steuerart Dienststelle Steuern Natürliche Personen Buobenmatt 1, Postfach 3464 6002 Luzern

Luzern, Datum

Grundstückgewinnsteuer ..... Amtsbericht: Feststellung der Steuerart (NEST-Dokument Vorlage Nr. 132)

GB Gemeinde: ..... Grundstück-Nr.: ..... Eigentümer: ..... Kontroll-Nr. .....

Guten Tag

Wir beziehen uns auf Ihre Anfrage vom ..... und teilen Ihnen mit,

— dass es sich beim oben erwähnten Grundstück um Privatvermögen handelt. Ein allfällig erzielter Gewinn unterliegt der Grundstückgewinnsteuer.

— dass es sich beim oben erwähnten Grundstück um Geschäftsvermögen handelt. Ein allfällig erzielter Gewinn unterliegt der Einkommenssteuer.

— dass es sich beim oben erwähnten Grundstück um ein landwirtschaftliches Grundstück im Geschäfts- vermögen handelt: a. Es ist ein Steueraufschub ohne Angabe des Anlagewerts zu verfügen aufgrund: — Erbgang/Erbteilung — Kaufpreis kleiner als Buchwert b. Es ist eine Veranlagung mit Verfügung des Gewinns oder Verlusts zu eröffnen mit folgendem massgebendem Anlagewert (Ziff. 27 der GGSt-Steuererklärung): CHF ....

Bemerkungen: ....

Wir bitten Sie, eine Kopie Ihres Entscheides i.S. Grundstückgewinnsteuer im entsprechenden Jahr im DM-Dokumententyp 40 abzulegen.

01.01.2022 -1-

Anhang 2b Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 01.01.2022

Anhang 3a Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

3. Wände im Innern / Decken

Massnahmen Abziehbare Abziehbare Anlagekosten für Anlagekosten für Investitionen 1979 - 1998 Investitionen vor bis 5 Jahre über 5 Jahre 1979 seit Erwerb seit Erwerb bzw. 1999 - 2012 Maler- und Tapezierarbeiten /Wand- und Deckenverkleidungen / Türen im allgemeinen Reparatur oder Ersatz - - -

Trennwände erstellen alt 1, neu 2 Zimmer 1/1 1/1 1/1 Türen / Kipptore (Garagen) Neubau oder Ersteinbau infolge Um- und 1/1 1/1 1/1 Anbau Reparatur oder Ersatz - - -

-4- 01.01.2022

Badezimmer Modernisierung/Umbau bestehender Badeeinrichtung inkl. Folgekosten

Umstellung auf Elektro-, Raumspeicher-, Gas- o. andere Systeme (bei gleichbleibendem Heizvolumen

Alternativsysteme (Wärmepumpe, Solar-, Holz-, Pellets-, Wind-, Photovoltaik- und Biogasanlagen inkl. Speicher, sanitären Anpassungsarbeiten, Bewilligungen und einmaligen Anschlussgebühren),

Anhang 3a Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

7. Sanitäre und elektrische Installationen

Massnahmen Abziehbare Abziehbare Anlagekosten für Anlagekosten für Investitionen 1979 - 1998 Investitionen vor bis 5 Jahre über 5 Jahre 1979 seit Erwerb seit Erwerb bzw. 1999 - 2012 Leitungen im allgemeinen (Wasser, Heizung, Elektrisch, Gas, Telefon, TV usw.) Reparatur oder Ersatz - - -

Anpassen an die Norm 1/2 1/2 1/2 Entkalken - - -

Sanitäre und Heizungs-Verteilung Wasser-Enthärtungsanlagen Ersteinbau 1/1 1/1 1/1 Reparatur oder Ersatz / Service- - - - Abonnement Chemikalien - - -

Heizkörper (Radiatoren) Wärmeverteilnetz abändern infolge Einbau 1/1 1/1 1/1 einer Wärmepumpe Elektrische Installationen im allgemeinen Reparatur oder Ersatz - - -

Anschluss an Gemeinschaftsanlage erstmalige Installation 1/1 1/1- 1/1 Ersatz bestehender eigener Anlage - - -

einmalige Anschlussgebühr 1/1 1/1 1/1 Brandverhütung Ersteinbau Sprinkler-Anlage 1/1 1/1 1/1 Reparatur oder Ersatz - - -

Alarmanlage

- 10 - 01.01.2022

Anhang 3a Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Terraingestaltung / Neugestaltung (Spielplätze usw.) bei vermieteten Liegenschaften des Privatver- mögens Ausgraben, Auffüllen, Planieren, usw. 1/1 1/1 1/1 Reparatur oder Ersatz - - -

Feste Einfriedung, Stütz- und Gartenmauer Ersteinbau/Erweiterung 1/1 1/1 1/1 Reparatur oder Ersatz - - -

bei besserer Qualität 1/3 1/3 1/3 Zufahrt / Vorplatz erster Belagseinbau 1/1 1/1 1/1 Reparatur oder Ersatz - - -

Bodenverbesserung Entwässern, Humusieren, Stützen, usw. 1/1 1/1 1/1 Gartensitzplatz Ersteinbau/Erweiterung 1/1 1/1 1/1 Reparatur oder Ersatz - - -

Kanalisationen und Hauszuleitungen (inklusive Aushub- und Erdarbeiten) im allgemeinen Reparatur oder Ersatz - - -

ausser Betrieb nehmen - - -

Wasser- und Hauszuleitung Anschliessen an ein anderes Verteilernetz, - - - ohne Anschlussgebühr Trennsystem Anschliessen des Oberflächenwassers an 1/1 1/1 1/1 Trennsystem Anschlussgebühr 1/1 1/1 1/1 Reparatur oder Ersatz (inklusiv Grabarbei- - - - ten)

- 12 - 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG Anhang 3b

Richtlinien zur Abgrenzung zwischen Anlage- und Unterhaltskosten für Investitionen ab 2013 Die pauschalen Aufteilungen zwischen Anlage- und Unterhaltskosten gelten als Faustregeln zur Vereinfachung des Veranlagungsverfahrens. Sie dienen der ein- heitlichen Handhabung gleichgelagerter Fälle sowie der rechtsgleichen Anwendung. Machen Steuerpflichtige eine andere Aufteilung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen geltend, ist diese aufgrund geeigneter Unterlagen (detaillierten Aufstellungen / Belegen / Erläuterungen zu den ausgeführten Arbeiten) zu beurteilen. Wird im Einzelfall der Nachweis für eine von der Faustregel abweichen- de Aufteilung zwischen Anlage- und Unterhaltskosten erbracht, erfolgt die Aufteilung entsprechend dem Beweisergebnis.

1. Aussenwände

Massnahmen Abziehbare Anlagekosten für Investitionen ab 2013

2. Dächer

Massnahmen Abziehbare Anlagekosten für Investitionen ab 2013

3. Wände im Innern

Massnahmen Abziehbare Anlagekosten für Investitionen ab 2013

5. Wohneinrichtungen

Massnahmen Abziehbare Anlagekosten für Investitionen ab 2013

6. Heizungen / Lüftungen

Massnahmen Abziehbare Anlagekosten für Investitionen ab 2013

7. Sanitäre und elektrische Installationen / Brandverhütung

Massnahmen Abziehbare Anlagekosten für Investitionen ab 2013

8. Umgebung

Massnahmen Abziehbare Anlagekosten für Investitionen ab 2013

9. Verschiedenes

Massnahmen Abziehbare Anlagekosten für Investitionen ab 2013

I. Sachverhalt

Gemäss Anzeige des Grundbuchamtes wurde folgendes Grundstück veräussert:

Veräusserer/in Erwerber/in Grundstück Tagebuch-Eintrag 01.01.2000 Letzte steuerbegründende Veräusserung 01.01.2000

II. Erwägungen

1. Gewinne aus Veräusserungen von Grundstücken oder Anteilen an solchen unterliegen der

Grundstückgewinnsteuer (§ 1 GGStG). Die Grundstückgewinnsteuer wird gemeinsam vom Kanton und der Einwohnergemeinde erhoben, in der das veräusserte Grundstück liegt. Evtl. Vorliegend wurde die Veranlagungskompetenz an das Steueramt delegiert (§ 25 Abs. 2 GGStG).

2. Die einfache Steuer berechnet sich zu dem Satz nach dem Einkommenssteuertarif, der sich für

den Gewinn allein ergibt (§ 22 GGStG, § 57 Abs. 1 und 3 StG). Der Steuerfuss beträgt 4,2 Einhei- ten (§ 23 GGStG).

3. Sofern das Grundstück während weniger als sechs Jahren im Besitz des Veräusserers war, wird

der Steuerbetrag mit jedem vollen Jahr, um das die Besitzesdauer kürzer ist, um 10 Prozent er- höht. Die Steuer beträgt max. 40 Prozent des Grundstückgewinns. Oder Sofern das Grundstück während mehr als acht Jahren im Besitz des Veräusserers war, wird der Steuerbetrag für jedes weitere volle Jahr um 1 Prozent ermässigt, höchstens um 25 Prozent. Oder Sofern das Grundstück während mindestens fünf Jahren, jedoch weniger als neun Jahre im Besitz des Veräusserers war, gibt es weder eine Ermässigung noch einen Zuschlag zum Steuerbetrag.

Bei der Berechnung der Besitzesdauer ist auf das massgebende Erwerbsdatum (Tagebucheintrag der letzten steuerbegründenden Veräusserung) bzw. das massgebende Veräusserungsdatum (Tagebucheintrag) abzustellen (§ 24 GGStG).

4. Zu der eingereichten Selbsteinschätzung hat es keine Abweichungen gegeben. Oder Die Abwei- chungen gegenüber der eingereichten Selbsteinschätzung wurden am 01.01.2000 dem Steuerpflichtigen schriftlich mitgeteilt. Oder Zu der eingereichten Selbsteinschätzung haben sich folgende Abweichungen ergeben:

GGSt_Entscheid_mit_Steuer.dot

-2- 01.01.2022

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG Anhang 4

-2-

5. Die Grundstückgewinnsteuer beträgt CHF 0.00. Im Detail wird auf die beiliegende Berechnung

verwiesen.

III. Rechtsspruch

1. Der Veräusserer / Die Veräusserin / Die Veräusserer gemäss Ziffer I schuldet eine Grundstück- gewinnsteuer von CHF 0.00. Evtl. Nach Abzug der geleisteten Akontozahlung von CHF 0.00 und unter Berücksichtigung des Zinses von 0.50% sind somit noch CHF 0.00 zu bezahlen. Evtl. Die Gesamteigentümer haften für diesen Betrag solidarisch.

2. Die Steuer wird mit Eintritt der Rechtskraft der Veranlagung fällig und ist an zu bezahlen.

Nach Ablauf der Einsprachefrist ist der zu bezahlende Steuerbetrag gemäss dem jeweils vom Re- gierungsrat festgelegten Zinssatz zu verzinsen. Eine Einsprache hemmt den Zinsenlauf nicht.

3. Für die Steuerforderung samt Verzugszins besteht ein den eingetragenen Pfandrechten im Range

unmittelbar vorgehendes gesetzliches Pfandrecht ohne Eintragung nach Massgabe von Art. 836 Abs. 2 ZBG für die Dauer von zwei Jahren seit Eintritt der Fälligkeit (§ 32 Abs. 1 GGStG).

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung bei der Veranlagungsbehörde

zuhanden der zuständigen Einsprachebehörde Einsprache erhoben werden. Die Einsprache muss einen Antrag und dessen Begründung enthalten. Ausserdem sind der angefochtene Entscheid sowie Beweisurkunden, welche die steuerpflichtige Person selber besitzt, beizulegen. Nach unbe- nutztem Ablauf der Einsprachefrist wird die Steuerveranlagung rechtskräftig.

5. Zustellung an:

• Steuerpflichtige/r

• Dienststelle Steuern

Die Zustellung erfolgt nach unbenütztem Ablauf der Zahlungsfrist an den Erwerber/die Erwerberin. Die Einsprachefrist für den Erwerber/für die Erwerberin beträgt ab Zustellung ebenfalls 30 Tage.

Telefon

Zugestellt am:

GGSt_Entscheid_mit_Steuer.dot

01.01.2022 -3-

Veräusserungswert

Anlagewert

ODER

Ermittlung des Gewinns

Steuermass

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG Anhang 5

Aktontorechnung Akontorechnung Grundstückgewinnsteuer

01.01.2022 -1-

OMRMarker±±0±LS1±LS2±LS3±LS4±LS5±LS6±LS7±LS8±LS9±LS10±OMREnde

Betrifft:

…..,…..

Grundstückgewinnsteuer Periode Akontorechnung gemäss § 31 Abs. 3 GGStG

I. Sachverhalt

Gemäss Anzeige des Grundbuchamtes ….. veräussert: