E. Erwägung

EF Ertragswertfaktor EK Expertenkreis EL Ergänzungsleistungen EMRK Europäische Menschenrechtskonvention (SR 0.101) EntG Enteignungsgesetz (SRL Nr. 730) ErlV Verordnung über die Behandlung von Erlassgesuchen für die direkte Bundessteuer (SR 642.121) EStG Gesetz betreffend die Erbschaftssteuern (SRL Nr. 630) EStV Eidg. Steuerverwaltung EW Ertragswert G Gesetzessammlung des Kantons Luzern GGSt Grundstückgewinnsteuer GGStG Gesetz über die Grundstückgewinnsteuer (SRL Nr. 647) GV Geschäftsvermögen GVL Gebäudeversicherung des Kantons Luzern HSt Handänderungssteuer HStG Gesetz über die Handänderungssteuer (SRL Nr. 645) i.d.R. in der Regel i.S. in Sachen i.V.m. in Verbindung mit InvV Verordnung über die Errichtung des

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Abkürzungsverzeichnis

Luzerner Steuerbuch Abkürzungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis Luzerner Steuerbuch

ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch (SR 10) ZStP Zürcher Steuerpraxis ZStP 1993,106 ZW Zeitwert

-6- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG

Weisungen zum Grundstückgewinnsteuergesetz

1.1.2007 -1-

Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Inhaltsverzeichnis Grundstückgewinnsteuer

Inhaltsverzeichnis Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Abs. 1 Ziff. 3 Landumlegungen

1. Formen

2. Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen

3. Enteignung

Abs. 1 Ziff. 4 Ersatzbeschaffung steuerbefreiter Institutionen Abs. 1 Ziff. 5 Umstrukturierungen Abs. 1 Ziff. 6 Ersatzbeschaffung in der Landwirtschaft

1. Anwendbares Recht

2. Ersatzbeschaffungsfrist

3. Ertragsmässige Gleichwertigkeit

4. Selbstbewirtschaftung

5. Ersatzgrundstück

6. Verbesserung der Grundstücke

7. Durchführung des Veranlagungsverfahrens

8. Ermittlung des steuerbaren Gewinns bei

teilweisem Steueraufschub

9. Erstreckung der Ersatzbeschaffungsfrist

10. Abgrenzung zur Ersatzbeschaffung von

selbstgenutztem Wohneigentum Abs. 1 Ziff. 7 Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum

1. Anwendbares Recht

2. Ersatzbeschaffungsfrist

3. Voraussetzungen des Steueraufschubs

4. Umfang des Steueraufschubs

5. Steuersatz

6. Durchführung des Veranlagungsverfahrens

7. Weiterveräusserung des selbstbewohnten

Ersatzgrundstücks Abs. 2 Gewinnberechnung bei Weiterveräusserung des Ersatzobjekts

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG Inhaltsverzeichnis

5 Steuerbefreiung

1. Steuerbefreiung des Bundes und seiner

Betriebe

2. Steuerbefreiung des Kantons

3. Steuerbefreiung der Gemeinden

6 Steuerschuldner/in

1. Steuerpflicht

2. Vertragliche Übernahme der Steuer

7 Grundstückgewinn

1. Gewinnberechnung

2. Steueraufschub bei Erwerb

9 Erwerbspreis

1. Grundsätze

2. Nicht feststellbarer Erwerbspreis

3. Sachleistungen

4. Fahrhabe

10 Abs. 2 Anlagewert bei vorheriger Überführung vom Geschäftsvermögen

11 Altbesitz

12 Abzüge vom Erwerbspreis

13 Zuschläge zum Erwerbspreis Abs. 1 Ziff. 1 Erwerbskosten Abs. 1 Ziff. 2 Mäklerprovisionen Abs. 1 Ziff. 3 Wertvermehrender Aufwand Abs. 1 Ziff. 4 Aufwendungen für Behebung der beim Erwerb vorhandenen grossen Verwahrlosung des Grundstücks Abs. 1 Ziff. 5 Erschliessungskosten

1.1.2007 -3-

Inhaltsverzeichnis Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Abs. 1 Ziff. 6 Entschädigungen für Dienstbarkeiten und Grundlasten Abs. 2 Verhältnis zur Einkommenssteuer Abs. 3 Versicherungsleistungen und Subventionen

16 Anlagewert bei Teilveräusserung

17 Veräusserungswert

1. Veräusserungswert bei Überführung ins

Geschäftsvermögen

2. Veräusserungswert bei Zuwendung an eine

juristische Person

18 Veräusserungspreis

1. Grundsätze

2. Veräusserungspreis bei Tausch

3. Nicht feststellbarer Veräusserungspreis,

Sachleistungen, Fahrhabe

4. Zukünftige Leistungen

5. Vergütungen für Nachteile aus der

Veräusserung

19 Abzüge vom Veräusserungspreis

1. Mehrbestand von Kulturen

2. Handänderungskosten

3. Auslagen für die Durchführung des

Veräusserungsgeschäfts

4. Wirtschaftliche Nachteile aus der

Veräusserung

20 Übernahme der Grundstückgewinnsteuer

21 Verlustausgleich

-4- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG Inhaltsverzeichnis

22 Steuersatz

23 Steuerfuss

24 Besitzdauer

1. Besitzesdauerzuschläge und

-ermässigungen

2. Stichtag

3. Vorherige Überführung aus dem

Geschäftsvermögen

25 - 30 Verfahren

25 Veranlagungsbehörde

1. Gemeinderat als Veranlagungsbehörde

2. Delegation an Verwaltungsstelle

3. Delegation an gemeinsame

Verwaltungsstelle mehrer Gemeinden

26 Abs. 2 Veräusserung ohne Grundbucheintrag

27 Abs. 1 Veranlagung Abs. 2 Veranlagungsentscheid Abs. 3 Amts- und Mitwirkungspflichten

1. Geheimhaltungspflicht

2. Amtshilfe

3. Mitwirkungspflichten

28 Einspracheverfahren

29 Beteiligung mehrerer Gemeinden

31 Abs. 1 Fälligkeit Abs. 2 Verzugszins

1.1.2007 -5-

Inhaltsverzeichnis Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Abs. 3 Akontorechnung und Ausgleichszinsen

1. Allgemeines

2. Negativer Ausgleichszins

3. Positiver Ausgleichszins

31a Zahlungserleichterungen und Erlass

32 Abs. 1 Pfandrecht Abs. 3 Auskunft über Pfandrechte

33 Veranlagungsverjährung

34 Bezugsverjährung

34a Revision

35 Revision auf Begehren der Steuerpflichtigen

36 Revision von Amtes wegen

38 Berichtigung

38a Nachsteuer

39 Steuerstrafrecht

42 Steuerstrafverfahren

47 Verwaltungsgerichtsbeschwerde

49 Aufteilung des Steuerertrags

-6- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG Inhaltsverzeichnis

52a Abs. 1 Übergangsrecht

Anhang

1 Meldeverzeichnis 2 Veräusserung landwirtschaftlicher Grundstücke Meldung / Anfrage; Mitteilung der Anlagekosten 3 Richtlinien zur Abgrenzung zwischen Anlage- und Unterhaltskosten 4 Musterentscheid Veranlagungsverfügung 5 Musterentscheid Akontorechnung 6 Musterentscheid Geltendmachung des gesetzlichen Pfandrechts nach § 32 Grundstückgewinnsteuergesetz

1.1.2007 -7-

Inhaltsverzeichnis Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-8- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG Vorbemerkungen

Vorbemerkungen Zur Umsetzung der mit der Totalrevision des Steuergesetzes geänderten Bestimmungen im Bereich der Grundstückgewinnsteuer wurden diese Weisungen überarbeitet. Sie gelten für Veräusserungen, die nach dem 1. Januar 2001 stattgefunden haben. Das Inhaltsverzeichnis sowie das Sachregister am Anfang der Weisungen sollen das Auffinden der einschlägigen Stellen erleichtern.

Für Veräusserungen, die vor dem 1. Januar 2001 stattgefunden haben, finden die Weisungen in der bis 31. Dezember 2000 gültigen Fassung wie auch das alte Formular weiterhin Anwendung.

Als Zitierweise empfehlen wir: LU StB Weisungen GGStG § ..... N ........

Wir hoffen, dass die Weisungen die in sie gesetzten Erwartungen erfüllen werden.

1.1.2007 -1-

Vorbemerkungen Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 1 Abs. 1

Gegenstand der Steuer

1. Grundsätzliches

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Objektsteuer. Steuerobjekt ist der nach 1 den Bestimmungen des Grundstückgewinnsteuergesetzes berechnete Grundstückgewinn. Der Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit findet keine Anwendung (LGVE 1984 II Nr. 21). Das Motiv der Veräusserung ist ohne Bedeutung. Ebenso wenig spielt eine Rolle, wie der Erlös verwendet wird (VGE vom 29.4.1992 i.S. S.; vgl. aber § 4 Abs. 1 Ziff. 5 - 7). Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne aus der Veräusserung von 2 Grundstücken des Privatvermögens. Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens dagegen werden grundsätzlich von der Einkommens- oder Gewinnsteuer erfasst. Ausnahmsweise werden auch Gewinne aus der Veräusserung von 3 Grundstücken des Geschäftsvermögens von der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Dies trifft zu auf:

• Gewinne aus der Veräusserung landwirtschaftlicher Grundstücke durch natürliche Personen (§ 1 Abs. 2 Ziff. 1)

• Gewinne aus dem Handel mit Grundstücken, wenn im Kanton lediglich eine Steuerpflicht aus Grundeigentum besteht (§ 1 Abs. 2 Ziff. 2)

• Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens, wenn diese Gewinne nicht von der Einkommenssteuer bzw. Gewinnsteuer erfasst werden (§ 1 Abs. 1).

Liegenschaftsgewinne, die von einer nach § 70 StG steuerbefreiten Institution 4 erzielt werden, unterliegen, von den Ausnahmen in § 5 Abs. 1 Ziff. 1 und 2 abgesehen, der Grundstückgewinnsteuer. So unterliegen beispielsweise Gewinne aus der Veräusserung von Liegenschaften, die Einrichtungen der beruflichen Vorsorge im Sinne von § 70 Abs. 1e StG gehören, der Grundstückgewinnsteuer (StE 1990 B 71.62 Nr. 4).

1.1.2007 -1-

§ 1 Abs. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 1 Abs. 1

2. Abgrenzung Privatvermögen - Geschäftsvermögen

Inbezug auf die einzelnen Kategorien von Steuerpflichtigen gilt: 5

• Grundstücke von ausschliesslich Unselbständigerwerbenden bilden immer Privatvermögen. Es ist jedoch stets die Frage des nebenberuflichen gewerbsmässigen Liegenschaftshandels zu prüfen, da allenfalls aus diesem Grund Geschäftsvermögen vorliegen kann.

• Grundstücke von Selbständigerwerbenden im Haupt- oder Nebenberuf gehören entweder zu deren Privat- oder Geschäftsvermögen, je nachdem, ob sie ganz oder vorwiegend einem Geschäftsbetrieb oder als private Kapitalanlage dienen (vgl. § 1 N 6 f.)

• Grundstücke der juristischen Personen gehören zum Geschäftsvermögen.

• Grundstücke einer kaufmännischen Personengesellschaft (Kollektiv- oder Kommanditgesellschaft) gehören zu deren Geschäftsvermögen (ASA 62, 409 = StR 48, 80). Bei Grundstücken, die sich im Eigentum der Gesellschafter oder Gesellschafterinnen befinden, erfolgt die Zuordnung nach der wirtschaftlichen Zugehörigkeit. Bei Aufnahme des Grundstücks in die Geschäftsbuchhaltung ist Geschäftsvermögen anzunehmen. Privatvermögen liegt dagegen vor, wenn die Gebrauchsüberlassung gegen einen angemessenen Mietzins erfolgt (nStp 46, 186).

Bei den (haupt- oder nebenberuflich) Selbständigerwerbenden ist demnach die 6 Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Geschäfts- oder zum Privatvermögen nicht im voraus gegeben. Die Zuteilung eines Grundstücks zu einem der beiden Vermögenskomplexe hat in diesen Fällen nach objektiven, d.h. vom Willen der steuerpflichtigen Person unabhängigen Kriterien zu erfolgen. Ein Grundstück gehört in der Regel dann zum Geschäftsvermögen, wenn es aus Mitteln des Geschäfts oder für geschäftliche Zwecke erworben worden ist, oder wenn es dem Geschäftsbetrieb unmittelbar oder mittelbar dient (BGE 94 I 466; LGVE 1992 II Nr. 25; 1985 II Nr. 28; 1984 II Nr. 7 und 8). Die buchmässige Behandlung einer Liegenschaft als Geschäftsvermögen (Bilanzierung, Abschreibung) ist ein gewichtiges Indiz für die steuerrechtliche Behandlung als Geschäftsvermögen (BGE 112 Ib 83; VGE vom 29.7.1991 i.S. K.; VGE vom 10.4.1985 i.S. A.). Die Aufnahme einer Liegenschaft in die Geschäftsbuchhaltung allein macht diese aber noch nicht in jedem Fall zum Geschäftsvermögen. Geschäftsvermögen kann auch ein Grundstück sein, das sich im Eigentum des einen Ehegatten befindet, wenn das Grundstück für geschäftliche Zwecke erworben und dem zusammen mit dem andern Ehegatten betriebenen Geschäft zur Verfügung gestellt wurde (BGE 110 Ib 125; nStp 47, 63; StE 1993 B. 23.2 Nr. 12). Ein Grundstück gehört ferner zum Geschäftsvermögen, wenn es dem Geschäftsbetrieb unmittelbar durch seine

1.1.2007 -1-

§ 1 Abs. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Beschaffenheit bzw. als Pfand für Geschäftsschulden oder mittelbar durch seinen Wert als notwendiges Betriebskapital bzw. als Reserve dient. Die einmal vorgenommene steuerliche Zuordnung zum Privat- oder Geschäftsvermögen ist bei gleichbleibenden Verhältnissen für die Steuerpflichtigen und die Steuerbehörden verbindlich. Einzig eine dauernde, wirtschaftlich begründete Änderung der Zweckbestimmung des Vermögenswertes kann eine steuerliche Umqualifizierung rechtfertigen. Diesfalls ist jedoch nebst der modifizierten Nutzung eine klar erkennbare Willensäusserung der Steuerpflichtigen gegenüber den Steuerbehörden erforderlich. Die bloss tatsächliche Nutzungsänderung genügt für sich nicht, um die über Jahre hinweg verbindliche Sachdarstellung umzustossen (BGE vom 27.8.1997 i.S. Sch.). Dient eine Liegenschaft teils geschäftlichen, teils privaten Zwecken (z.B. eine 7 Gastwirtschaft mit Privatwohnung), so gibt nach § 25 Abs. 2 StG derjenige Verwendungszweck, der überwiegt, bei der Zuweisung den Ausschlag (Präponderanzmethode). Überwiegt beispielsweise bei einer Liegenschaft der geschäftliche Teil, so ist sie ganz dem Geschäftsvermögen zuzurechnen (LGVE 1991 II Nr. 26). Geschäftsvermögen ist regelmässig dann anzunehmen, wenn der Mietwert der Geschäftsräume denjenigen des privaten Teils übersteigt. Ist steuerlich noch keine Zuordnung erfolgt, kann die Aufteilung des Mietwertes gemäss amtlicher Schatzung ein Indiz für die Zuordnung bieten. Als weitere Kriterien für die Ermittlung des überwiegenden Verwendungszweckes kommen grundsätzlich in Frage: die räumliche Aufteilung, der wertmässige Anteil des geschäftlichen und des privaten Teils sowie der mutmassliche Anteil am Verkaufserlös. Die vom Geschäftsinhaber oder von der Geschäftsinhaberin selbstbewohnten Räume sind dem geschäftlichen Teil zuzurechnen, wenn diese aus betrieblichen Gründen in besonderem Mass daran interessiert sind, im Haus, wo sich das Geschäft befindet, zu wohnen. Die unmittelbare Nähe von Wohn- und Geschäftsräumen muss betrieblich notwendig oder doch für den Betrieb in hohem Masse wünschbar sein (LGVE 1991 II Nr. 26). Eine Zerlegung des Liegenschaftswertes bzw. des daraus resultierenden Verkaufsgewinns in einen geschäftlichen und in einen privaten Teil ist somit nicht zulässig. Die Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Privatvermögen ist von der 8 Veranlagungsbehörde zu beweisen, weil es sich um eine steuerbegründende Tatsache handelt.

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 1 Abs. 1

3. Grundstückhandel

Vgl. LU StB Weisungen StG § 25 Nr. 1 Ziff. 2.

weggefallen (9 - 14)

4. Verfahrensfragen 15

Kommt die Veranlagungsbehörde im Einzelfall zum Schluss, dass der Gewinn aus der Veräusserung einer Liegenschaft der Einkommenssteuer oder Gewinnsteuer unterliegt (Geschäftsvermögen), hat sie eine Steuermeldung zu machen und je ein Doppel davon dem zuständigen Regierungsstatthalteramt, der zuständigen Veranlagungsbehörde (Abteilung juristische Personen, Abteilung für Selbständigerwerbende oder dem Steueramt der Stadt Luzern) zu überweisen. Ein Feststellungsentscheid, wonach der Grundstückgewinn der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterliege und deshalb keine Grundstückgewinnsteuer erhoben werde, ist nicht zu erlassen. Fälle, bei denen es zweifelhaft ist, ob eine Grundstückgewinnsteuer oder eine Einkommenssteuer zu veranlagen ist, müssen vorgängig der kantonalen Steuerverwaltung (Abteilung juristische Personen oder Abteilung für Selbständigerwerbende) bzw. dem Steueramt der Stadt Luzern unterbreitet werden. Den Steuerpflichtigen soll auch in diesen Fällen das Selbsteinschätzungsformular (Formular Nr. 180, zu beziehen bei der kantonalen Drucksachen- und Materialzentrale) zugestellt werden. Auf diese Weise kann die Veranlagungsverjährung unterbrochen werden (§ 33).

Wird ein Gewinn aus der Veräusserung eines Grundstücks zu Unrecht mit 15a der Grundstückgewinnsteuer anstelle der Einkommenssteuer erfasst und wird die Veranlagung mangels Einsprache in der Folge rechtskräftig, hat die Veranlagungsbehörde für die Einkommens- oder Gewinnsteuer innert fünf Jahren nach Rechtskraft bei der Veranlagungsbehörde deren Revision zu beantragen (§ 36 Ziff. 3).

1.1.2007 -1-

§ 1 Abs. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 1 Abs. 2 Ziff. 1

Veräusserung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke

Grundstückgewinne (§ 7 Abs. 1) aus Veräusserungen land- oder 16 forstwirtschaftlicher Grundstücke durch natürliche Personen werden ausschliesslich (für die sogenannten wiedereingebrachten Abschreibungen vgl. § 25 Abs. 4 StG) durch die Grundstückgewinnsteuer erfasst. Nicht zu unterscheiden ist, ob die landwirtschaftlichen Grundstücke zum Privat- oder Geschäftsvermögen gehören (LGVE 1984 II Nr. 19). Ausnahmsweise unterliegen auch durch juristische Personen erzielte Grundstückgewinne aus der Veräusserung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke gestützt auf § 1 Abs. 1 der Grundstückgewinnsteuer, wenn sie nicht mit der (ordentlichen) Gewinnsteuer erfasst werden können (z.B. bei Veräusserung durch Vorsorgestiftungen oder Holdinggesellschaften; vgl. dazu § 1 N 4). Der Begriff des "landwirtschaftlichen Grundstücks" wird im 17 Grundstückgewinnsteuergesetz nicht definiert. Es ist auf die Begriffsumschreibung von § 14 des Schatzungsgesetzes (SRL Nr. 626) abzustellen (LGVE 1994 II Nr. 17; BGE vom 19.5.1998 i.S. E.G.S. AG; LGVE 1998 II Nr. 33). Weist daher ein Grundstück eine Ertragswertschatzung (§ 15 SchG) auf, gilt es in der Regel auch als landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des Grundstückgewinnsteuergesetzes. Ausgenommen ist der Fall, in dem sich die für die Bewertung massgebenden Verhältnisse seit der letzten Schatzung wesentlich geändert haben, so dass nicht mehr von einer landwirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks gesprochen werden kann, eine Revisionsschatzung gemäss § 9 des Schatzungsgesetzes aber noch nicht erfolgt ist. Solche Grundstücke gelten nicht mehr als landwirtschaftlich. Diese Grundsätze gelten auch analog für die landwirtschaftlichen Teile von zusammengesetzten Schatzungsgegenstände gemäss § 24 SchG. Für die schatzungsrechtliche Behandlung der land- und forstwirtschaftlichen 18 Grundstücke s. LU StB Weisungen SchG V. Bei Veräusserung landwirtschaftlicher Grundstücke ist folgendes Vorgehen 18a zu beachten:

1. a) Privatvermögen: Ist das Grundstück in den Steuerakten zur Veranlagung der Einkommens- und Vermögenssteuer als Privatvermögen (P) gekennzeichnet, kann der Entscheid betreffend Veranlagung, Aufschub oder Steuerbefreiung ohne weiteres gefällt werden. Wird zusammen mit dem Grundstück Fahrhabe mitveräussert, hat eine Meldung/Anfrage betreffend den Wert der Fahrhabe an das Steueramt

1.1.2007 -1-

§ 1 Abs. 2 Ziff. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

zuhanden des Einschätzungsexperten oder der Einschätzungsexpertin Landwirtschaft zu erfolgen (vgl. Muster im Anhang 2).

1. b) Geschäftsvermögen: Ist das Grundstück in den Steuerakten zur Veranlagung der Einkommens- und Vermögenssteuer als Geschäftsvermögen (G) gekennzeichnet, sind zwei Fälle zu unterscheiden:

ba) Ermittlung der Anlagekosten nicht notwendig: Insbesondere bei steueraufschiebenden Veräusserungen im Sinn von § 4 Abs. 1 Ziff. 1 - 3 und 5 GGStG (mit Ausnahme teilweiser entgeltlicher Erbvorbezüge oder Schenkungen; vgl. § 4 N 6 und 7) sowie Steuerbefreiungen gemäss § 5 ist die Ermittlung der Anlagekosten nicht notwendig. In diesen Fällen kann der Entscheid betreffend Aufschub bzw. Steuerbefreiung ohne weiteres gefällt werden.

Die Veräusserung ist jedoch dem Steueramt zuhanden des Einschätzungsexperten oder der Einschätzungsexpertin Landwirtschaft zwecks Prüfung der Erfassung eines allfälligen Kapitalgewinns mit der Einkommenssteuer zu melden (vgl. Muster im Anhang 2).

bb) Ermittlung der Anlagekosten notwendig: Ist die Ermittlung der Anlagekosten notwendig (alle Fälle mit Ausnahme von lit. ba oben), ist eine entsprechende Anfrage zwecks Mitteilung der Anlagekosten (vgl. Vorderseite des Musters im Anhang 2) auszufüllen und an das Steueramt zuhanden des Einschätzungsexperten oder der Einschätzungsexpertin Landwirtschaft weiterzuleiten. Diese Person ermittelt die Anlagekosten per Verkaufsdatum und teilt sie der Veranlagungsbehörde für die Grundstückgewinnsteuer mit (vgl. Rückseite des Musters im Anhang 2). Diese Berechnung ist für die Berechnung des Anlagewertes bei den Grundstückgewinnsteuern nicht unmittelbar verbindlich (LGVE 2000 II Nr. 33). Wird in der Folge die Berechnung der Anlagekosten angefochten, ist vor dem Einspracheentscheid bei der Einschätzungsexpertin oder beim Einschätzungsexperten Landwirtschaft ein Amtsbericht (§ 70 Abs. 1 VRG) einzuholen.

Nach Rechtskraft (vgl. § 31 N 1) der Grundstückgewinnsteuerveranlagung meldet die Einwohnergemeinde die Höhe der Anlagekosten (Ziff. 31 des

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 1 Abs. 2 Ziff. 1

Grundstückgewinnsteuerformulars) an die Abteilung Landwirtschaft, damit diese die Veranlagung der Einkommenssteuer auf den wiedereingebrachten Abschreibungen vornehmen kann.

1. c) Aus den Steuerakten zur Veranlagung der Einkommens- und Vermögenssteuer ist nicht ersichtlich, ob Geschäfts- oder Privatvermögen vorliegt. In diesen Fällen ist eine entsprechende Anfrage an das Steueramt zuhanden des Einschätzungsexperten oder der Einschätzungsexpertin Landwirtschaft zu richten (vgl. Muster im Anhang 2). Das weitere Vorgehen richtet sich je nach Antwort gemäss lit. a oder b (vgl. oben).

Checkliste: Vorgehen bei der Ermittlung des Gewinns aus der Veräusserung von landwirtschaftlichen Grundstücken

Wird zusammen mit dem Grundstück Fahrhabe und/oder Vieh mitveräussert?

ja nein Anfrage an Ist das veräusserte landwirtschaftliche Grundstück in den Steuerakten als LW-Expertin/Experten mit Privatvermögen (P) gekennzeichnet? Anfrage-/Meldeformular gemäss Anhang 2 ja nein Weisungen GGStG GGStG - Trifft eine der folgenden Ausnahmen zu? Veranlagungsbehörde Erbschaft kann den Entscheid Schenkung (nicht aber bei gemischter Schenkung) betreffend Veranlagung Rechtsgeschäft unter Ehegatten oder Aufschub ohne Landumlegung weiteres fällen Enteignung drohende Enteignung Umwandlung, Zusammenschluss, Teilung juristischer Personen, die der Grundstückgewinnsteuer unterliegen

ja nein GGSt - Anfrage an Veranlagungsbehörde LW-Expertin/Experten mit kann den Entscheid Anfrage-/Meldeformular betreffend Veranlagung gemäss Anhang 2 oder Aufschub ohne Weisungen GGStG weiteres fällen

1.1.2007 -3-

§ 1 Abs. 2 Ziff. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-4- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 1 Abs. 2 Ziff. 2

Ausserkantonaler Liegenschaftshandel

Bei interkantonalen Verhältnissen gelten primär die vom Bundesgericht 19 entwickelten Grundsätze zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. Diesen Grundsätzen widersprechende Bestimmungen des Grundstückgewinnsteuergesetzes finden keine Anwendung. Es ist zu unterscheiden, ob der Grundstückgewinn aus der Veräusserung eines Grundstücks des Privatvermögens oder aus Grundstückhandel erzielt wird. Die Besteuerung der Gewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen wird 20 grundsätzlich durch das Recht des Liegenschaftskantons bestimmt. Der Umfang der Aufwendungen, die berücksichtigt werden müssen, richtet sich daher grundsätzlich nach § 13 des Grundstückgewinnsteuergesetzes, welcher eine abschliessende Aufzählung der anrechenbaren Aufwendungen enthält (LGVE 1987 II Nr. 18). Handel mit Grundstücken im Sinne von § 1 Abs. 2 Ziff. 2 betreiben alle 21 juristischen und natürlichen Personen, die Grundstücke des Geschäftsvermögens verkaufen, wenn im Kanton Luzern lediglich eine Steuerpflicht aus Grundeigentum besteht. Die Entfaltung einer eigentlichen Liegenschaftshandelstätigkeit ist nicht erforderlich (LGVE 2004 II Nr. 30). Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen auch Gesellschaften mit Sitz im Kanton Luzern, sofern es sich dabei lediglich um ein sogenanntes Briefkastendomizil handelt (VGE vom 26.10.1992 i.S. L. AG). Bei ausserkantonalem Liegenschaftshandel hat der Liegenschaftskanton alle 22 geschäftsmässig begründeten Aufwendungen zum Abzug zuzulassen, die im Hinblick auf die Erzielung des Grundstückgewinns erwachsen sind. Besteuert werden darf nur der wirklich erzielte und nicht ein fiktiver Gewinn. Die Aufwendungen sind vom Steuerpflichtigen zu belegen (vgl. § 26 Abs. 1). Zu den abzugsfähigen Aufwendungen gehören insbesondere auch alle 23 Unkosten, die infolge der mit dem An- und Verkauf der Liegenschaft verbundenen Umtriebe in Form von Personal- und Sachauslagen, Reise- und Telefonspesen, Porti usw. entstanden sind. Ist die genaue Ermittlung und Abgrenzung der auf das zu veranlagende Grundstückgeschäft entfallenden allgemeinen Unkosten nicht möglich, oder werden von den Steuerpflichtigen keine ausreichenden Belege aufgelegt, so ist als Faustregel eine allgemeine Unkostenpauschale von 5 % des Verkaufspreises zum Abzug zuzulassen. Mit dieser Pauschale sind auch allfällige Vermittlungsprovisionen abgegolten (BGE 111 Ia 220; 92 I 472; RB 1989 Nr. 52; Zuppinger / Schärrer / Fessler / Reich, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Ergänzungsband, § 154 N 35; StE 1991 B 44.13.5 Nr. 4). Diese Pauschale kann durch die Veranlagungsbehörde herabgesetzt werden, wenn sie nachweisen kann, dass damit weit mehr als die wirklichen Aufwendungen in den letzten Jahren gedeckt werden (ZStP 1992, 283 = StE 1993 B 44.13.7 Nr. 6). Bei sehr hohen

1.1.2007 -1-

§ 1 Abs. 2 Ziff. 2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Verkaufspreisen besteht eine natürliche Vermutung, dass die Unkostenpauschale von 5 % zu hoch ist, da die damit abgerechneten Unkosten nach der Lebenserfahrung nicht ohne jede absolute Beschränkung und auch nicht stetig proportional zum Verkaufsvolumen anfallen (StE 1997 A

1. Zivilrechtlicher Grundstückbegriff

Der Begriff des Grundstücks entspricht grundsätzlich dem zivilrechtlichen 1 Grundstückbegriff nach Art. 655 ZGB. Als Grundstücke gelten daher auch die Miteigentumsanteile an Grundstücken, obwohl sie im Grundstückgewinnsteuergesetz nicht speziell erwähnt werden. In Abweichung vom Zivilrecht werden in Ziff. 1 aber noch die Fahrnisbauten (Art. 677 ZGB) einbezogen, die der Grundeigentümerin oder dem Grundeigentümer gehören und mit dem Grundstück derart verbunden sind, dass sie mit ihm eine wirtschaftliche Einheit bilden.

Wer Eigentum an einem Grundstück besitzt, hat es an allen seinen 2 Bestandteilen (Art. 642 ZGB). Die Verfügung über ein Grundstück bezieht sich, sofern nicht etwas anderes vereinbart wird, auch auf dessen Zugehör (Art. 644 ZGB). Diese ist bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ebenfalls miteinzubeziehen.

Festinstallierte mechanische Einrichtungen (Abladevorrichtungen, Melkanlagen, Jaucherührwerk, Jauchepumpen, Geflügelbatterien, Boiler etc.) sind Bestandteil des landwirtschaftlichen Grundstücks. Das dafür im Kaufpreis enthaltene Entgelt unterliegt der Grundstückgewinnsteuer (VGE vom 8.9.1995 i.S. M.).

Hotelmobiliar und das landwirtschaftliche Betriebsinventar - soweit dieses 2a nicht Bestandteil des Grundstücks ist - gelten auch bei einer entsprechenden Anmerkung im Grundbuch steuerlich nicht als Zugehör und sind daher in die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer nicht mit einzubeziehen.

Die Handänderung von Fahrnis (z.B. Inventar von Betrieben) unterliegt nicht 2b der Grundstückgewinnsteuer. Es ist jedoch abzuklären, ob der vereinbarte Preis für die Fahrnis den tatsächlichen Verhältnissen entspricht oder ob darin auch eine Entschädigung für das Grundstück enthalten ist, welche in die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer einbezogen werden muss (vgl. § 9 N 11 ff.).

1.1.2007 -1-

§2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

2. Wirtschaftliche Einheit

Im Grundstückgewinnsteuergesetz gilt der Grundsatz der gesonderten 3 Gewinnermittlung. Hievon gibt es Ausnahmen. So werden nach § 2 Abs. 2 die Gewinne für die Berechnung der Steuer zusammengerechnet, wenn die veräusserten Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit gebildet haben. Nicht das Kaufsgeschäft (Veräusserung mehrerer Grundstücke in einem Vertrag) ist das massgebende Kriterium, sondern der Umstand, dass die einzelnen Parzellen vom Standpunkt der veräussernden Person aus eine wirtschaftliche Einheit gebildet haben. Eine wirtschaftliche Einheit ist mit andern Worten dann anzunehmen, wenn die veräusserten Grundstücke beim Veräusserer oder der Veräusserin dem gleichen wirtschaftlichen Zweck dienten (LGVE 1980 II Nr. 21; VGE vom 14.11.1990 i.S. K.). Dies trifft beispielsweise auf Grundstücke zu, welche die Grundlage eines landwirtschaftlichen oder gewerblichen Betriebes bildeten. Bei zusammenhängenden Bauparzellen kann ebenfalls von einer wirtschaftlichen Einheit ausgegangen werden (LGVE 1994 II Nr. 25; VGE vom 16.9.1997 i.S. F.). Der Erwerb durch dieselbe Person ist ebenfalls die Regel (LGVE 1975 II Nr. 38; 1980 II Nr. 21).

Bei zeitlich auseinanderliegenden Teilverkäufen (z.B. bei Veräusserung von 4 mehreren Stockwerkeigentumseinheiten) kann die Grundstückgewinnsteuer nicht gesamthaft berechnet werden (LGVE 1974 II Nr. 59, vgl. auch §§ 16 und 21). Bei enger zeitlicher Staffelung der Grundstückverkäufe ist jedoch zu überprüfen, ob nicht eine Steuerumgehung vorliegt, mit der Absicht, der Steuerprogression zu entgehen. Ein gewichtiges Indiz für eine derartige Absicht ist darin zu sehen, dass die Grundstücke von derselben Käuferschaft oder auch von mehreren Käufern oder Käuferinnen, die zusammenwirken, erworben werden.

Bei gemeinsamer und gleichzeitiger Übertragung von Miteigentumsanteilen 5 wird die Steuer vom Gesamtgewinn berechnet (LGVE 1979 II Nr. 20 E. 1; vgl. § 3 N 7 ff.).

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 3 Ziff. 1

Zivilrechtliche Veräusserung

Ziff. 1 umfasst die sogenannten zivilrechtlichen Veräusserungen, d.h. 1 Eigentumsübertragungen, die durch Eintrag im Grundbuch zum Ausdruck gebracht werden. Der Grundbucheintrag erfolgt aufgrund privater Rechtsgeschäfte (beispielsweise Kauf, Tausch, Schenkung, Erbgang) oder aufgrund amtlicher Verfügung (Enteignung, Zwangsvollstreckung, Güterzusammenlegung, richterliches Urteil). Diese zivilrechtlichen Handänderungen sind auch dann steuerpflichtig, wenn sie wirtschaftlich betrachtet keine Handänderung darstellen, sofern nicht ausdrücklich Steueraufschub (§ 4) oder Steuerbefreiung (§ 5) zu gewähren ist (VGE vom 14.6.1991 i.S. K.; StE 1988 B 42.21 Nr. 4). Die Eigentumsübertragung an einem Grundstück als steuerbegründende 2 Veräusserung erfolgt in der Regel (zu den Ausnahmen vgl. § 52a N 2 f.) mit der Eintragung der Handänderung im Grundbuch, d.h. im Hauptbuch. Vor diesem Zeitpunkt besteht daher grundsätzlich kein Recht auf Steuerfestsetzung. Soweit es bloss um die Einleitung des Verfahrens geht, kann die Veranlagung bereits nach Abschluss des Kaufvertrages oder nach der Handänderungsmeldung des Grundbuchamtes an die Hand genommen werden. Mit dem Erlass des einsprachefähigen Veranlagungsentscheides sollte jedoch bis zur definitiven Entstehung der Steuerpflicht (Eintragung im Hauptbuch) zugewartet werden. Nötigenfalls müssen die Grundbuchämter von den Gemeindekanzleien aufgefordert werden, ihnen auch vom Eintrag ins Hauptbuch Mitteilung zu machen (LGVE 1978 II Nr. 22; vgl. auch § 27 N 1 und § 4 N 23). Der Rückzug einer Anmeldung ist im Einverständnis beider Parteien bis zur 3 Eintragung der Handänderung im Grundbuch jederzeit möglich. Wird die Anmeldung zurückgezogen, liegt keine steuerpflichtige Veräusserung vor (LGVE 1976 II Nr. 32). Unter "gemeinschaftlichem Eigentum" ist sowohl Mit- (Art. 646 ff. ZGB) wie 4 Gesamteigentum (Art. 652 ff. ZGB) zu verstehen. Gesamteigentumsquoten werden nach dem Grundstückgewinnsteuergesetz gleich behandelt wie Miteigentumsanteile. Steuerlich betrachtet handelt es sich in beiden Fällen um selbständige Anteilsquoten an der Gesamtsache (VGE vom 6.4.1988 i.S. B.). Steuerpflichtig sind alle Veränderungen im Personenbestand von 5 Gesamthandverhältnissen (Erbengemeinschaften, Gemeinderschaften und einfachen Gesellschaften, die keine Geschäftstätigkeit ausüben) infolge Eintritt oder Austritt. Der Steuerpflicht unterliegen auch die Begründung und Aufhebung des Gesamt- bzw. Miteigentums (StE 1993 B 42.21 Nr. 7) sowie die Verschiebung von Gesamteigentumsquoten und Miteigentumsanteilen. Die Umwandlung von Gesamt- in Miteigentum (oder umgekehrt) ohne Verschiebung der Eigentumsquoten ist dagegen nicht steuerpflichtig. Bei Überführung eines Grundstücks aus einem Gesamthandverhältnis in das

1.1.2007 -1-

§ 3 Ziff. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Alleineigentum einer beteiligten Person besteht eine steuerpflichtige Veräusserung jedoch nur im Umfang des Fremdquotenüberganges (StE 1986 B

1. Die Belastung muss dauernd, d.h. für mindestens 30 Jahre

begründet sein. Dabei kann auch auf ein (bloss) obligationenrechtliches Rechtsverhältnis abgestellt werden (LGVE 1994 II Nr. 23). Personaldienstbarkeiten wie beispielsweise Nutzniessung und Wohnrecht sind zugunsten einer bestimmten Person errichtet und somit nicht dauernd. Ihre Begründung ist deshalb nicht steuerpflichtig (vgl. Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 161 N 70). Es kommt nicht darauf an, ob es

1.1.2007 -1-

§ 3 Ziff. 5 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

sich um ein selbständiges oder unselbständiges Recht handelt (LGVE 1994 II Nr. 23). Wird eine Dienstbarkeit als selbständiges und dauerndes Recht bestellt und ins Grundbuch aufgenommen, so gilt es nachher als selbständiges Grundstück (vgl. § 2 Abs. 1 Ziff. 2). Deren Übertragung stellt eine zivilrechtliche Veräusserung im Sinn von § 3 Ziff. 1 dar (StE 1994 B 42.21 Nr. 6 betreffend Übertragung eines Eigentümerbaurechts.)

2. Die Bewirtschaftung oder der Veräusserungswert des

Grundstücks oder eines Grundstückteils (VGE vom 29.7.1997 i.S. G. und P.) müssen wesentlich beeinträchtigt werden. Betrifft die Beeinträchtigung nur einen Teil des Grundstücks, ist deren Wesentlichkeit bezogen auf den betroffenen Grundstückteil zu beurteilen. Eine wesentliche Beeinträchtigung ist namentlich anzunehmen bei der Einräumung von Bau- oder Deponierechten oder bei der Errichtung eines Bauverbots; unter Umständen auch bei einschneidenden Bauhöhebeschränkungen oder Näherbaurechten, welche die Überbauungsmöglichkeit des belasteten Grundstücks wesentlich beeinträchtigen. Dagegen kann beispielsweise in der Einräumung eines Fusswegrechts zu Gunsten des Nachbargrundstücks noch keine wesentliche Beeinträchtigung der Bewirtschaftungs- oder Veräusserungsmöglichkeiten erblickt werden. Ebenfalls keine wesentliche Beeinträchtigung ist in der Regel in der Einräumung eines Bau- oder Einbaurechts für die Errichtung einer Transformatoren-Station an die CKW zu erblicken.

3. Die Belastung muss gegen Entgelt erfolgen. Dabei ist nicht

von Bedeutung, ob die Entschädigung in einer einmaligen Zahlung oder in Raten ausgerichtet wird. Sind die Voraussetzungen nicht erfüllt, kann die entgeltliche Belastung eines Grundstücks mit einer Dienstbarkeit oder Grundlast nicht als Veräusserung besteuert werden. Die Besteuerung des erhaltenen Entgelts für eine auf unbeschränkte Zeit eingeräumte Belastung wird dann bei einer späteren Veräusserung des Grundstücks durch Abzug vom Anlagewert gemäss § 12 nachgeholt. Ist die Belastung für eine beschränkte Zeit eingeräumt (und sind die Voraussetzungen für eine Erhebung der Grundstückgewinnsteuer nicht gegeben), ist das für die Belastung erhaltene Entgelt mit der Einkommenssteuer zu erfassen.

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 3 Ziff. 5

Die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen kommen vor allem in den Fällen zum Tragen, in denen eine Enteignung kein adäquates - weil zu weitgehendes - Mittel zur Erreichung eines im öffentlichen Interesse liegenden Zweckes darstellen würde. In diesem Zusammenhang wird auch von materieller Enteignung gesprochen (vgl. Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 161 N 85). Für die Berechnung des Veräusserungswertes vgl. auch § 18 N 13.

Wird ein Gebäude unter Denkmalschutz gestellt, so liegt 24 darin in der Regel eine dauernde und wesentliche Beeinträchtigung der unbeschränkten Bewirtschaftung des Grundstücks, die bei Entgeltlichkeit die Grundstückgewinnsteuerpflicht auslöst (Zuppinger/Schärrer/Fessler/Reich, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Ergänzungsband, § 161 N 88).

Zur Berechnung des Anlagewertes bzw. 25 Veräusserungswertes bei Belastung von Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkungen vgl. § 7 N 3.

Die steuerliche Behandlung von Entschädigungen für 26 Dienstbarkeiten zugunsten der Transitgas AG wurde im Einvernehmen mit der Interessengemeinschaft der Grundeigentümer und Bewirtschafter beim Erdgasleitungsbau in den Kantonen Luzern-Aargau (IGELA) sowie dem Luzerner Bauernverband wie folgt festgelegt:

1. Diensttbarkeitsvertrag für Leitungsrechte

1. a) Grundstückgewinnsteuer Die Entschädigungen folgender Positionen aus dem Dienstbarkeitsvertrag mit der Transitgas sind über die Grundstückgewinnsteuer abzurechnen:

• Entschädigung aufgrund Ziffer 1.8

• Entschädigung aufgrund Ziffer 2.6.1, Bst. a)

• Entschädigung aufgrund Ziffer 2.6.1, Bst. b)

• Entschädigung aufgrund Ziffer 2.6.1, Bst. c)

• Entschädigung aufgrund Ziffer 3.1

1.1.2007 -3-

§ 3 Ziff. 5 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

1. b) Einkommenssteuer Die Entschädigungen folgender Positionen aus dem Dienstbarkeitsvertrag mit der Transitgas sind über die Einkommenssteuer abzurechnen:

• Entschädigung aufgrund Ziffer 2.6.2, Bst. a)

• Entschädigung aufgrund Ziffer 2.6.2, Bst. b)

• Entschädigung aufgrund Ziffer 2.6.3

2. Vertrag über die vorübergehende Beanspruchung von

Grundstücken

1. a) Grundstückgewinnsteuer Die Entschädigungen folgender Positionen aus dem Dienstbarkeitsvertrag mit der Transitgas sind über die Grundstückgewinnsteuer Die Entschädigungen folgender Positionen aus dem Dienstbarkeitsvertrag mit der Transitgas sind über die Grundstückgewinnsteuer abzurechnen:

• Entschädigung aufgrund Ziffer 5.1, Bst. a)

• Entschädigung aufgrund Ziffer 5.1, Bst. b)

• Entschädigung aufgrund Ziffer 5.1, Bst. c)

1. b) Einkommenssteuer Die Entschädigungen folgender Positionen aus dem Dienstbarkeitsvertrag mit der Transitgas sind über die Einkommenssteuer abzurechnen:

• Entschädigung aufgrund Ziffer 5.2, Bst. a)

• Entschädigung aufgrund Ziffer 5.2, Bst. b)

• Entschädigung aufgrund Ziffer 5.3

Erforderliche Unterlagen Für eine genaue Sachverhaltsabklärung und die richtige Besteuerung der verschiedenen Entschädigungen müssen folgende Unterlagen vorliegen:

1. Liste der Grundeigentümer/innen, die durch die Gasleitung

tangiert sind (Bereitstellung durch Gemeindekanzlei bzw. durch Veranlagungsbehörde Grundstückgewinnsteuer)

-4- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 3 Ziff. 5

2. Dienstbarkeitsvertrag für das Leitungsrecht

3. Vertrag über die vorübergehende Beanspruchung von

Grundstücken

4. Kulturschadenprotokoll mit Ertragsausfallentschädigung und

Entschädigungen für Bäume, Handarbeit, Maschinenarbeit, Ansaat, Wiederinstandstellung usw.

Vorgehen Für die Sachverhaltsabklärung soll nur eine Ausweiseinforderung zugestellt werden. Die Zuständigkeit für die Zustellung einer entsprechenden Ausweiseinforderung ist zwischen den Veranlagungsbehörden für die Grundstückgewinnsteuer und für die Einkommenssteuer auszumachen. Die unter Punkt 2 - 4 vorstehend aufgeführten Unterlagen müssen in jedem Fall vorhanden sein, damit die richtige Besteuerung der ausbezahlten Entschädigungen vorgenommen werden kann.

Meldeverfahren Die Veranlagungsbehörden überprüfen ob Ersatzbeschaffung geltend gemacht wurde. Die geltend gemachten wertvermehrenden Aufwendungen werden mittels Meldeverfahren unter den Veranlagungsbehörden ausgetauscht.

Für die steuerliche Behandlung von Entschädigungen für 26a Naturwaldreservate vgl. LU StB Weisungen StG § 28 Nr. 7 Ziff. 3.

1.1.2007 -5-

§ 3 Ziff. 5 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-6- 1.1.2007

Überführung ins Geschäftsvermögen

Personenunternehmung (Einzelfirma oder Personengesellschaft) beinhaltet

Überführungstatbestand meldet die Abteilung für Selbständigerwerbende

70'000.-- erworben hatte und das bislang zu seinem Privatvermögen gehörte, für geschäftliche Belange verwenden. Das Grundstück, dessen Verkehrswert im Zeitpunkt der Überführung in das Geschäftsvermögen Fr. 150'000.-- beträgt, wird in die Bilanz der Einzelfirma mit Fr. 100'000.-- aufgeführt.

Wird bei einer nicht buchführenden steuerpflichtigen Person eine Überführung

Erklärung zuhanden der Veranlagungsbehörde bestimmen, welcher Wert für

Veranlagungsbehörden für die Einkommens- bzw. Grundstückgewinnsteuer haben einander diesen Wert mitzuteilen. Gibt die steuerpflichtige Person keine Erklärung betreffend den massgebenden Einkommenssteuerwert ab, ist davon

auszugehen, dass das Grundstück zum Anlagewert in das

Geschäftsvermögen überführt wurde (VGE vom 22.10.2001 i.S. W.; VGE vom

Privatliegenschaft, die dem Kind hernach als Geschäftsliegenschaft dient, so

einem höheren Wert als dem Anlagewert, der für den Elternteil massgebend

Betreibt dagegen das Kind kein Geschäft und überträgt der Elternteil eine

§ 3 Ziff. 6 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Geschäftsliegenschaft unter dem Verkehrswert, so wird die Übertragung auf Seiten des Elternteils als Privatentnahme qualifiziert. Die Differenz zwischen dem Buchwert und dem Verkehrswert ist als Kapitalgewinn auf Geschäftsvermögen mit der Einkommenssteuer zu erfassen (§ 25 Abs. 2 StG). Erwirbt ein Mitglied einer Erbengemeinschaft durch eine Teilerbschaft ein bisher im Privatvermögen der Erbengemeinschaft gestandenes Grundstück und verleibt es dieses seinem Geschäftsvermögen ein, liegt bei der Erbengemeinschaft infolge Erbteilung eine steueraufschiebende, bei der erwerbenden Person hingegen infolge der Überführung des Grundstücks vom Privat- ins Geschäftsvermögen eine steuerbegründende Veräusserung vor (LGVE 1985 II Nr. 28). Bei ausserkantonalen Liegenschaftshändlern/Liegenschaftshändlerinnen im 29 Sinn von § 1 Abs. 2 Ziff. 2 stellt die Überführung eines Grundstücks vom Privat- ins Geschäftsvermögen mangels Wechsels des Besteuerungssystems (Grundstückgewinn-/Einkommenssteuer) keinen steuerbegründenden Tatbestand im Sinn von § 3 Ziff. 6 dar (LGVE 2000 II Nr. 34). Dasselbe gilt für die Überführung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, sofern die Einbilanzierung zum Anlagewert erfolgt. Eine allfällige Differenz zwischen dem Anlagewert und dem Wert, zu dem die Einbilanzierung erfolgte, unterliegt dagegen aus steuersystematischen Gründen (Sicherstellung der lückenlosen Besteuerungsmöglichkeit in der Zukunft) der Grundstückgewinnsteuer.

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 3 Ziff. 7

Übertragung von Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften

Als Veräusserung auch die Übertragung von Beteiligungsrechten des 30 Privatvermögens an Immobiliengesellschaften, wenn diese Beteiligungsrechte ein Sondernutzungsrecht (z.B. ein Wohnrecht) an einer Wohneinheit (z.B. Wohnung in einem Ferienhaus) verkörpern.

1.1.2007 -1-

§ 3 Ziff. 7 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG §4

Steueraufschub

Das Vorliegen einer steueraufschiebenden Veräusserung gemäss § 4 Abs. 1 1 Ziff. 1 - 7 ist in jedem Fall in einem formellen Entscheid festzuhalten. Im Entscheid ist der Grund, der den Steueraufschub zur Folge hat, anzugeben. Für den Steueraufschub bei landwirtschaftlichen Ersatzbeschaffungen gemäss § 4 Abs. 1 Ziff. 6 vgl. § 4 N 27 und 36. Für den Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung des selbstgenutzten Wohneigentums vgl. § 4 N 47. Bei Ersatzbeschaffungen gemäss § 4 Abs. 1 Ziff. 4, 6 und 7 ist der Entscheid über den Steueraufschub den Gemeinden am Lageort des Ersatzgrundstücks zuzustellen. Der Steueraufschub ist von der Steuerbefreiung gemäss § 5 zu unterscheiden. 2 Die Besteuerung wird aufgeschoben, weil bei den unter § 4 (abschliessend) aufgezählten Aufschubtatbeständen ein Gewinn nicht als realisiert betrachtet wird (Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 161 N 89). Dies zeigt sich vor allem bei einer späteren Veräusserung, wo die steueraufschiebende Veräusserung einfach ausser Acht gelassen wird (vgl. § 7 Abs. 2 für die Berechnung des Anlagewertes). Das ist bei der Steuerbefreiung dagegen nicht der Fall. Das System des Steueraufschubs ist nicht willkürlich. Es gibt dafür wichtige 3 rechtliche, wirtschaftliche, sozial- und gesellschaftspolitische Gründe, die auch die notwendigen Konsequenzen des gewählten Systems rechtfertigen. Die Rechtsnachfolgerin oder der Rechtsnachfolger versteuert unter Umständen einen Gewinn, den nicht sie oder er, sondern die Rechtsvorgängerin oder der Rechtsvorgänger realisiert hat (LGVE 1984 II Nr. 21). Für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer bei teilweisem Steueraufschub vgl. § 22 N 5.

1.1.2007 -1-

§4 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 1

Erbgang und Schenkung

Die Besteuerung wird bei sämtlichen Eigentumswechseln, die aufgrund des 4 Erbrechts erfolgen, aufgeschoben. Erwirbt eine Erbin oder ein Erbe durch Zuschlag im Rahmen einer öffentlichen Steigerung nach Art. 612 ZGB ein Grundstück, so ist eine steueraufschiebende Veräusserung anzunehmen (RB 1982 Nr. 100).

1. Erbteilung

Ein Steueraufschub infolge Erbteilung ist nur bei Auflösung der 5 Erbengemeinschaft im Sinne von Art. 602 ZGB gegeben, nicht aber bei Auflösung anderer aus der Erbengemeinschaft hervorgegangenen Gesamt- oder Miteigentumsverhältnisse wie beispielsweise durch Vertrag errichtete Gemeinderschaften (Art. 336 f. ZGB), einfachen Gesellschaften, Kollektivgesellschaften (RB 1998 Nr. 155; RB 1986 II Nr. 74; RB 1991 Nr. 39; StE 1995 B 42.31 Nr. 5). Wird z.B. eine Liegenschaft von einem Mitglied der Gemeinderschaft übernommen oder von Dritten erworben, so ist eine steuerbegründende Veräusserung im Sinn von § 3 Ziff. 1 GGStG gegeben, sofern nicht ein anderer Steueraufschubstatbestand erfüllt ist. Die Besteuerung wird auch bei einem Eigentumswechsel infolge Teil-Erbteilung aufgeschoben (LGVE 1985 II Nr. 28).

2. Erbvorbezug

Ein Erbvorbezug im Sinne dieser Bestimmung ist dort anzunehmen, wo die 6 mutmassliche Erblasserin oder der mutmassliche Erblasser - im Zeitpunkt der Veräusserung in der Regel unentgeltlich - jedoch auf Anrechnung am Erbteil - zukünftigen Erbinnen und Erben einen Vermögensvorteil durch Übertragung eines Grundstücks zukommen lässt (Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, § 216 N 159 ff.; LGVE 2000 II Nr. 28). Die Besteuerung ist auch bei teilweiser Entgeltlichkeit des Erbvorbezugs vollumfänglich aufzuschieben. Dies ist grundsätzlich selbst dann der Fall, wenn die mutmassliche Erblasserin oder der mutmassliche Erblasser trotz der Übertragung der Liegenschaft unter dem Verkehrswert einen Gewinn realisiert. Zwischen dem Verkehrswert des Grundstücks und der Gegenleistung der zukünftigen Erbinnen und Erben muss aber ein offensichtliches Missverhältnis (d.h. rund 25 % des Verkehrswertes) bestehen (Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., N 162). Die Gegenleistung der zukünftigen Erbinnen und Erben für das

1.1.2007 -1-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Grundstück darf mit andern Worten 75 % von dessen Verkehrswert nicht übersteigen (s. Beispiel unten). Eine allfällige Ausgleichspflicht (Art. 626 ff. ZGB) wird in diesem Zusammenhang nicht berücksichtigt. Zur Gegenleistung der Käuferschaft gehört neben einer allfälligen Barzahlung sowie der Übernahme bestehender Hypothekarschulden insbesondere auch der Barwert eines zugunsten der Verkäuferschaft eingeräumten unentgeltlichen Wohnrechts oder einer Nutzniessung. Bei der Berechnung dieses Barwerts (vgl. § 9 N 10, Beispiel b) ist vom jährlichen Nettoertrag auszugehen, d.h. vom Mietwert (100%) bzw. Mietertrag abzüglich der von der wohnrechts- bzw. nutzniessungsberechtigten Person allenfalls getragenen Schuldzinsen und Unterhaltskosten (letztere gemäss dem bei der Staats- und Gemeindesteuerveranlagung zur Anwendung gelangenden Abzugssystem; LU StB Weisungen StG § 39 Nr. 2 Ziff. 2). Beispiel: X veräussert seiner Tochter eine Eigentumswohnung (Katasterwert Fr. 400'000.--; Anlagewert Fr. 300'000.--). Die Tochter verpflichtet sich zur Übernahme der Hypothekarschulden von Fr. 300'000.-- sowie zu einer Zahlung von Fr. 50'000.-- an ihren Bruder. Fr. 50'000.-- werden ihr als Erbvorbezug angerechnet. Da die Leistungen der Erwerberin (insgesamt Fr. 350'000.--) 75 % des Wertes der Eigentumswohnung von Fr. 400'000.--, d.h. Fr. 300'000.--, übersteigen, ist kein Steueraufschub wegen Erbvorbezugs möglich. X hat einen Grundstückgewinn von Fr. 50'000.-- (Veräusserungswert von Fr. 350'000.-- ./. Anlagewert von Fr. 300'000.--) zu versteuern. Die Übergabe einer landwirtschaftlichen Liegenschaft zum Katasterwert (Ertragswert) an Nachkommen gilt als steueraufschiebende Veräusserung (VGE vom 7.7.1989 i.S. M.) Kein Steueraufschub ist anzunehmen, wenn das Rechtsgeschäft zwar als "Erbvorbezug" bezeichnet wird, in diesem "Erbvorbezug" aber im wesentlichen eine gewöhnliche Veräusserung erblickt werden muss. Die von den Parteien gewählte Bezeichnung und Form des Rechtsgeschäfts ist nicht massgebend. Kein Steueraufschub ist zu gewähren, wenn der Erbvorbezug in der Ausrichtung einer Geldsumme besteht, die anschliessend für den Kauf eines Grundstücks verwendet wird (VGE vom 21.11.1988 i.S. H.).

3. Schenkung

Bei Schenkungen, die völlig unentgeltlich erfolgen, ist die Besteuerung 7 aufzuschieben. Für die sogenannten gemischten Schenkungen sind zwei Fälle zu unterscheiden: Sofern die von den Beschenkten erbrachten Gegenleistungen geringer sind als der Anlagewert des geschenkten

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 1

Grundstücks, ist die Besteuerung aufzuschieben. Übersteigen die von den Beschenkten erbrachten Gegenleistungen den Anlagewert des geschenkten Grundstücks, hat die schenkende Person den von ihr realisierten Grundstückgewinn zu versteuern (nStP 1999, 37 und 121; BStP 1996, 24; Zwahlen in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, Art. 12 StHG N 33). Es liegt eine steuerbegründende Veräusserung vor mit der Folge, dass die Beschenkten bei einer Weiterveräusserung die von ihnen erbrachten Gegenleistungen als anrechenbare Aufwendungen abziehen können und für die Berechnung der Besitzesdauer auf den Zeitpunkt der Schenkung abgestellt wird. Bei Schenkungen an juristische Personen, die der Gewinnsteuer unterliegen, gilt in analoger Anwendung von § 17 Abs. 2 als Veräusserungswert der Wert, zu dem das Vermögensobjekt bei den juristischen Personen aktiviert wird.

1.1.2007 -3-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-4- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 2

Eigentumswechsel unter Ehegatten oder eingetragenen Partnern

Bei einem Eigentumswechsel an einem Grundstück unter Ehegatten, auch als 8 Folge der güterrechtlichen Auseinandersetzung, ist die Grundstückgewinnsteuer im Einverständnis beider aufzuschieben. Sinngemäss gilt dies auch für eingetragene Partner. Den Ehegatten wird empfohlen, das gemeinsame Begehren um 9 Steueraufschub bereits in den Vertrag bzw. in die Vereinbarung über die Scheidungsfolgen aufzunehmen. Formulierungsvorschlag: "Die Parteien stellen gemeinsam das Begehren, es sei die Grundstückgewinnsteuer aus der Übertragung des (Mit-)Eigentums an Grundstück Nr. ...., Grundbuch ............ nach § 4 Abs. 1 Ziff. 2 GGStG aufzuschieben. Die erwerbende Partei nimmt zur Kenntnis, dass ihr oder ihren Rechtsnachfolger/innen bei einer steuerpflichtigen Weiterveräusserung des Grundstücks der jetzt gegenüber der veräussernden Partei aufgeschobene Grundstückgewinn und deren Besitzdauer angerechnet werden." Bei Eigentumswechsel durch Erbgang und bei Rechtsgeschäften zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern wird die Besteuerung nach Massgabe von § 4 Abs. 1 Ziff. 1 und 2 aufgeschoben. Liegt jedoch die letzte Veräusserung weniger als fünf Jahre zurück und handelte es sich dabei ebenfalls um eine steueraufschiebende Veräusserung, ist die Frage der Steuerumgehung zu prüfen. Eine Steuerumgehung liegt gemäss ständiger Rechtsprechung (LGVE 1984 II Nr. 14; 1991 II Nr. 14) vor, wenn

a. die gewählte Rechtsgestaltung ungewöhnlich, sachwidrig oder absonderlich, jedenfalls dem wirtschaftlichen Sachverhalt nicht gemäss ist (objektives Moment), b. sie effektiv eine erhebliche Steuereinsparung zur Folge hätte, wenn sie steuerlich beachtet würde, (effektives Moment) und c. lediglich deshalb gewählt wurde, um Steuern zu sparen (subjektives Moment).

1.1.2007 -1-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Beispiel: 10 X will ihrem Sohn und ihrer Schwiegertochter ein Grundstück für Fr. 200'000.-- (Verkehrswert Fr. 400'000.--; Anlagewert Fr. 100'000.--) veräussern. Um der Grundstückgewinnsteuer zu entgehen, werden zwei Rechtsgeschäfte abgeschlossen. Zuerst schliesst X mit ihrem Sohn einen Vertrag ab. Unmittelbar anschliessend begründen der Sohn und seine Ehefrau Miteigentum zu je ½ am Grundstück.

An sich handelt es sich bei beiden Rechtsgeschäften um steueraufschiebende Veräusserungen im Sinne von § 4 Abs. 1 Ziff. 1 bzw. 2. Da vorliegend jedoch eine Steuerumgehung bejaht werden muss, hat X für die faktische Veräusserung an die Schwiegertochter den erzielten Grundstückgewinn in Höhe von Fr. 100'000.-- (Fr. 200'000.-- ./. Fr. 100'000.--) zur Hälfte (d.h. Fr. 50'000.--) zu versteuern. Für die (hälftige) Veräusserung an den Sohn ist die Steuer gestützt auf § 4 Abs. 1 Ziff. 1 aufzuschieben. Steuerlich ist dieser Sachverhalt damit analog zu behandeln, wie wenn ein (direktes) Rechtsgeschäft zwischen allen Beteiligten abgeschlossen worden ist (VGE vom 14.5.1997 i.S. F.). Keine Steuerumgehung wäre dagegen anzunehmen, wenn der Ehegatte, an den ein Anteil übertragen wird, zur Finanzierung des Grundstückkaufs beitragen musste, indem er Kapital aus einer Einrichtung der beruflichen Vorsorge (2. Säule) oder der gebundenen Selbstvorsorge (Säule 3a) bezog. Analog verhält es sich in Fällen, in denen der Ehegatte Schuldzinsen mitfinanzieren muss und die finanzierende Bank dessen Mitbeteiligung zur Absicherung des Kredits verlangt.

Ist der Steueraufschub für das erste Rechtsgeschäft bereits rechtskräftig festgestellt, ist X in einem Schreiben über den festgestellten Sachverhalt der Steuerumgehung und die steuerlichen Konsequenzen in Kenntnis zu setzten, unter gleichzeitiger Beilage der Selbstdeklarationsformulare. Im anschliessenden Veranlagungsentscheid ist der rechtskräftige Aufschubsentscheid aufzuheben und hierauf die Grundstücksübertragung so zu veranlagen, als ob die Grundstücke in einem Schritt von X an Sohn und Schwiegertochter übertragen worden wären. Sohn und Schwiegertochter sind im Veranlagungsentscheid als Beigeladene (§ 20 Abs. 1 VRG) zu bezeichnen. Der Entscheid ist ihnen unter Hinweis auf das Recht, innert 30 Tagen eine Stellungnahme einzureichen, ebenfalls zuzustellen.

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 3

Landumlegungen

1. Formen

Unter die in § 4 Abs. 1 Ziff. 3 genannten Steueraufschubstatbestände fallen 11 nur Handänderungen, die mit behördlicher Mitwirkung im Rahmen eines durch die Gesetzgebung vorgesehenen Verfahrens (Ausnahme Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen vgl. N 12) durchgeführt werden. Eine solche liegt in folgenden Fällen vor:

• Güter- oder Waldzusammenlegungen sowie Grenzverbesserungen nach den Bestimmungen der kantonalen Landwirtschaftsverordnung (SRL Nr. 903); eine solche ist beispielsweise eine freiwillige Güterzusammenlegung im Sinne von § 95 dieser Verordnung, bei der die Vereinbarung zwischen den Grundeigentümerinnen oder Grundeigentümern vom Volkswirtschaftsdepartement zu genehmigen ist. Steuerbefreit ist somit der direkte Austausch von Grundstücken, wie er mit einer Güterzusammenlegung notwendigerweise verbunden ist (LGVE 1980 II Nr. 22). Bei Veräusserung an eine Güter- oder Waldzusammenlegungsgenossenschaft zwecks Beschaffung von Massenland (Land und Wald) ist kein Aufschub zu gewähren.

• Landumlegungen nach den Art. 100 f. des Bundesgesetzes über die Landwirtschaft (SR 910.1), welche auf Anordnung des Kantons erfolgen bzw. bei vertraglichen Landumlegungen der Genehmigung des Kantons bedürfen.

• Landumlegungen nach den §§ 86 ff. des Planungs- und Baugesetzes (SRL Nr. 735), welche vom Regierungsrat zu genehmigen sind.

• Grenzregulierungen nach den §§ 102 ff. des Planungs- und Baugesetzes (Genehmigung durch den Gemeinderat).

2. Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen

Die Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen wird regelmässig als privates 12 Tauschgeschäft abgewickelt und ist im Gegensatz zur Güterzusammenlegung nicht von einem formellen Verfahren abhängig. Die Abrundung als private Form der Güterzusammenlegungen soll der betrieblichen Verbesserung eines landwirtschaftlichen Heimwesens dadurch dienen, dass beispielsweise verstreut liegende Grundstücke zusammengelegt werden, deren Form in Hinsicht auf die Bewirtschaftung optimiert, die Entfernung zu Stall und Scheune oder zu andern Grundstücken des Heimwesens verkürzt oder die

1.1.2007 -1-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 3 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Zufahrt verbessert wird. Abrundung ist jede betriebliche Verbesserung eines Heimwesens in Bezug auf Lage und Konfiguration der Grundstücke. Mit andern Worten ist nicht jeder Tausch landwirtschaftlicher Grundstücke, der den Ertragswert eines Heimwesens steigert, eine Abrundung. Hiervon ist nur zu sprechen, wenn (auch) in geometrisch-topographischer Hinsicht eine Verbesserung eintritt (Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, § 216 N 198). Ein landwirtschaftliches Heimwesen liegt vor, wenn eine Gesamtheit von Land und Gebäuden vorhanden ist, die eine land- oder forstwirtschaftliche Schatzung aufweisen (vgl. § 1 N 17). Wer hingegen Eigentümer/in von einzelnen landwirtschaftlich genutzten Grundstücken ist, besitzt noch kein Heimwesen. Für den Steueraufschub wird (im Gegensatz zum Steueraufschub wegen Ersatzbeschaffung) nicht verlangt, dass das Heimwesen von der veräussernden Person selbst bewirtschaftet wird oder dass es ihr als Grundlage einer bäuerlichen Existenz dient oder gedient hat. Es genügt, dass objektiv ein landwirtschaftliches Heimwesen gegeben ist, unbekümmert darum, ob dieses von der veräussernden Person im Haupt- oder Nebenberuf selbst oder von Dritten als Pächterin oder Pächter bewirtschaftet wird (vgl. Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, § 216 N 199).

3. Enteignung

Aufschiebend sind auch Landumlegungen im Zusammenhang mit 13 Enteignungen oder drohenden Enteignungen nach dem Bundesgesetz über die Enteignung (SR 711) bzw. dem kantonalen Enteignungsgesetz (SRL Nr. 730). Eine drohende Enteignung liegt vor, wenn der Pflichtige nachgewiesenermassen vor die Wahl gestellt war, das fragliche Grundstück freiwillig zu veräussern oder enteignen zu lassen (Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, S. 94). Es ist zudem erforderlich, dass das Enteignungsrecht dem Gemeinwesen im Zeitpunkt des freihändigen Erwerbs bereits zusteht, oder dass es sich dieses Enteignungsrecht bei Weigerung des Eigentümers, freihändig zu verkaufen, unmittelbar hätte verschaffen können (LGVE 1974 II Nr. 53).

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 3

4. Aufzahlungen, Aufgelder

Für die Tatbestände gemäss § 4 Abs. 1 Ziff. 3 GGStG kann der Steueraufschub nur soweit gewährt werden, als das Entgeld in Realersatz besteht. Zusätzlich zum Realersatz-Land geleistete Zahlungen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.

1.1.2007 -3-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 3 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-4- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 4

Ersatzbeschaffung steuerbefreiter Institutionen

Nach § 70 Abs. 1e-i StG steuerbefreite Institutionen können ebenfalls 14 Ersatzbeschaffungen mit steueraufschiebender Wirkung vornehmen. Ersatzbeschaffungen sind jedoch nur für das betriebsnotwendige Anlagevermögen vorgesehen und dies nur dann, wenn die stillen Reserven auf ein Ersatzobjekt mit gleicher Funktion übertragen werden (§ 78 StG). Im Ergebnis bedeutet dies, dass insbesondere der Liegenschaftsbesitz der Einrichtungen der beruflichen Vorsorge, soweit er nicht unmittelbar dem Betrieb dient (Vewaltungsliegenschaft), nicht mit steueraufschiebender Wirkung veräussert bzw. ersetzt werden kann.

1.1.2007 -1-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 4 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 5

Umstrukturierungen

Ob der Übergang eines Grundstücks im Rahmen einer 15 Unternehmensumstrukturierung steueraufschiebend ist, beurteilt sich grundsätzlich nach den Kriterien der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer, auf die das GGStG in § 4 Abs. 1 Ziff. 5 verweist (s. §§ 26 und 75 StG; LU StB Weisungen StG §§ 26 / 75 Nr. 2). Bestehen Zweifel über den Steueraufschub einer Unternehmensumstrukturierung, ist mit den für die Einkommens- bzw. Gewinnsteuer zuständigen Behörde (Abteilung Selbständigerwerbende bzw. juristische Personen) Kontakt aufzunehmen. Diese orientieren die betroffenen Gemeinden auch über allfällige Vorbescheide im Zusammenhang mit Unternehmensumstrukturierungen. Werden stille Reserven im Sinn von § 26 Abs. 2 bzw. § 75 Abs. 2 und 4 StG nachträglich besteuert, ist auch die Grundstückgewinnsteuer nachträglich zu erheben. Im Entscheid über den Aufschub von der Grundstückgewinnsteuer ist ein entsprechender Vorbehalt in den Rechtsspruch aufzunehmen, verbunden mit der Aufforderung, den Wegfall einer Voraussetzung der Steuerneutralität der Veranlagungsbehörde mitzuteilen. Die Veranlagungsbehörden für die Einkommens- bzw. Gewinnsteuer und die Gemeinden orientieren einander gegenseitig über entsprechende Sachverhalte. Bei Fusionen und Aufteilungen von Vorsorgeeinrichtungen darf gemäss 16 Art. 80 Abs. 4 BVG (SR 831.40) und § 4 Abs. 1 Ziff. 5 keine Steuer erhoben werden. Die Grundstückgewinnsteuer ist in diesen Fällen aufzuschieben.

(weggefallen) (17-20)

1.1.2007 -1-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 5 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 6

Ersatzbeschaffung in der Landwirtschaft

Zum Begriff des landwirtschaftlichen Grundstücks vgl. § 1 N 17. Die 21 Aufschubsbestimmung ist grundsätzlich restriktiv auszulegen (LGVE 1985 II Nr. 30 E. 4). Für die Behandlung der landwirtschaftlichen Ersatzbeschaffung bei der Einkommenssteuer vgl. LU StB Weisungen StG § 37/78 Nr. 2.

1. Anwendbares Recht

Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich auf Veräusserungen, die ab 22 dem 1. Januar 2001 erfolgten (für den massgebenden Stichtag vgl. § 52a N 1 ff.).

2. Ersatzbeschaffungsfrist

23 Die Frist zur Ersatzbeschaffung knüpft an der Veräusserung (§ 3) an. Sie ist eingehalten, wenn der Erwerb des Ersatzgrundstücks ein Jahr vor oder zwei Jahre nach der Veräusserung (bei Veräusserungen bis 2006) bzw. zwei Jahre vor oder nach der Veräusserung (bei Veräusserungen ab 2007; unter der Voraussetzung, dass die Änderung des GGStG in der Volksabstimmung vom 11. März 2007 angenommen wird) erfolgt (für den jeweils massgebenden Stichtag vgl. § 52a N 1 ff.; VGE vom 8.7.2004 i.S. S., bestätigt durch BGE vom 5.1.2005 i.S. S.; LGVE 1998 II Nr. 34).

Bei Erstellung und Verbesserung von Gebäuden ist die Frist eingehalten, soweit die entsprechenden Bauarbeiten innert der gesetzlichen Frist effektiv ausgeführt wurden. Das Datum der Rechnungsstellung ist nicht entscheidend. Für die Erstreckung der Ersatzbeschaffungsfrist vgl. § 4 N 38. 24

1.1.2007 -1-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 6 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 6

3. Ertragsmässige Gleichwertigkeit

Der Steueraufschub wird nur im Umfang der ertragsmässigen 25 Gleichwertigkeit der Ersatzinvestition gewährt. Der Umfang der ertragsmässigen Gleichwertigkeit ist daher in jedem Fall zu ermitteln, wenn mit dem Gewinn aus der Veräusserung eines Grundstücks oder eines Betriebsgebäudes ein Ersatzgrundstück oder ein Ersatzbetriebsgebäude erworben wird. Zur Berechnung der ertragsmässigen Gleichwertigkeit kann in aller Regel der Katasterwert der betreffenden Grundstücke herangezogen werden, da dieser bei landwirtschaftlichen Grundstücken dem Ertragswert entspricht (VGE vom 31.1.2000 i.S. H.; VGE vom 27.12.1994 i.S. E.M.; LGVE 1993 II Nr. 23).

Ist der Ertragswert des Ersatzgrundstücks kleiner oder gleich wie der Ertragswert des veräusserten Grundstücks, kann der ganze Erwerbspreis für das Ersatzgrundstück, soweit er den Anlagewert des veräusserten Grundstücks übersteigt, in Abzug gebracht werden (vgl. Beispiel 1).

Ist hingegen der Ertragswert des Ersatzgrundstücks grösser als der Ertragswert des veräusserten Grundstücks, so darf der Erwerbspreis für das Ersatzgrundstück, soweit er den Anlagewert des veräusserten Grundstücks übersteigt, nur anteilsmässig abgezogen werden (vgl. Beispiel 1).

Beispiel 1: X veräussert im August 1995 ein Grundstück von 2'000 m2 (Anlagewert Fr. 30'000.--, Ertragswert (Katasterwert) Fr. 3'200.--) für Fr. 100'000.-- und erwirbt im Mai 1997 ein Ersatzgrundstück von 4'000 m2 (Ertragswert (Katasterwert) Fr. 8'000.--) für Fr. 80'000.--.

Der Umfang der ertragsmässigen Gleichwertigkeit berechnet sich wie folgt:

Der Ertragswert des veräusserten Grundstücks (Fr. 3'200.--) beträgt 40 % des Ertragswertes des Ersatzgrundstücks (Fr. 8'000.--). Nur 40 % des Ersatzgrundstücks sind tatsächlich Ersatz für das veräusserte Grundstück. Der Veräusserungserlös wird demnach nur zu 40 % der Reinvestition in Höhe von Fr. 80'000.--, d.h. für Fr. 32'000.--, zum Erwerb eines ertragsmässig gleichwertigen Ersatzgrundstücks verwendet. Die Reinvestition erfolgt vorab aus den freigewordenen Anlagekosten (BGE vom 2.3.2004 in StR 2004, 467; LGVE 1997 II Nr. 31; VGE vom 7.8.2001 i.S. E.; VGE vom 31.1.2000 i.S. H.; VGE vom 11.5.1998 i.S. Sch.; StR 1993, 433). Für die Differenz zwischen der anrechenbaren Reinvestition von Fr. 32'000.-- und dem Anlagewert von Fr. 30'000.--, d.h. für Fr. 2'000.--, ist die Besteuerung aufzuschieben.

Der steuerbare Grundstückgewinn beträgt somit:

1.1.2007 -1-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 6 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Für die Ermittlung des steuerbaren Gewinns bei teilweisem Steueraufschub vgl. auch § 4 N 37.

Anlagewert bei Weiterveräusserung des Ersatzgrundstücks 25a

Bei der Berechnung des Anlagewertes eines Grundstücks, bei dessen Erwerb oder für dessen Verbesserung ein Steueraufschub gemäss § 4 Abs. 1

abzurechnen (§ 4 Abs. 2). Das ergibt unter Vernachlässigung von Abzügen (§ 12), Zuschlägen für Aufwendungen (§ 13) sowie Investitionen für Neubauten oder Verbesserungen folgende Berechnung (ausgehend vom

Für die Beurteilung des Umfangs der ertragsmässigen Gleichwertigkeit sind 25b Veräusserungen und Ersatzbeschaffungen innerhalb der auf die jeweilige Veräusserung bezogene Ersatzbeschaffungsfrist (vgl. § 4 N 23) gesamthaft zu berücksichtigen. Bei zeitlichen Überlappungen des für verschiedene Veräusserungen massgebenden Ersatzbeschaffungszeitraums dürfen die Ertragswerte der veräusserten und der Ersatzgrundstücke insgesamt nur einmal in die Vergleichsrechnung der ertragsmässigen Gleichwertigkeit einbezogen werden. Getätigte Reinvestitionen dürfen insgesamt nur einmal steueraufschiebend berücksichtigt werden.

Der Steueraufschub ist nach Möglichkeit auf die frühere Veräusserung zu verlegen. Bereits erfolgte Veranlagungen sind entsprechend zu revidieren (für das Verfahren vgl. § 4 N 36).

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 6

Beispiel 2: (Fortführung des Beispiels 1 in § 4 N 25)

X veräussert im Juli 1997 ein weiteres Grundstück von 1'000 m2 (Anlagewert Fr. 1'000.-- Ertragswert (Katasterwert) Fr. 1'600.--) für Fr. 50'000.--.

Der Umfang der ertragsmässigen Gleichwertigkeit müsste wie folgt neu berechnet werden:

Die Ertragswerte der veräusserten Grundstücke ergeben zusammen Fr. 4'800.--. Das sind 60 % des Ertragswertes des Ersatzgrundstücks (Fr. 8'000.--). Die Veräusserungserlöse werden demnach zu 60 % der Reinvestition von Fr. 80'000.--, d.h. für Fr. 48'000.--, zum Erwerb eines ertragsmässig gleichwertigen Grundstücks verwendet. Für die Differenz zwischen diesem Betrag und dem Total der Anlagewerte (Fr. 31'000.--), d.h. für Fr. 17'000.--, ist die Besteuerung aufzuschieben (vgl. Beispiel 1).

Beispiel 3: (Fortführung der Beispiele 1 und 2) X veräussert im November 1997 ein weiteres Grundstück von 3'000 m2 (Anlagewert Fr. 6'000.--; Ertragswert (Katasterwert) Fr. 1'600.--) für Fr. 45'000.--.

1.1.2007 -3-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 6 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

V = Veräusserung E = Ersatzbeschaffung Im massgebenden Ersatzbeschaffungszeitraum der Veräusserung 3 im November 1997 liegen die Veräusserung 2 im Juli 1997 und die Ersatzbeschaffung im Mai 1997. Die Veräusserung 2 im Juli 1997 wurde für die Bestimmung des Umfangs der ertragsmässigen Gleichwertigkeit bereits angerechnet (vgl. Beispiel 2). Dagegen wurde die Ersatzbeschaffung im Mai 1997 steuerlich noch nicht vollständig berücksichtigt. Noch nicht berücksichtigt werden beim Ertragswert Fr. 3'200.-- (Fr. 8'000.-- ./. Fr. 4'800.--) und in bezug auf die Reinvestition Fr. 32'000.-- (Fr. 80'000.-- ./. Fr. 48'000.--). Der Ertragswert des im November 1997 veräusserten Grundstücks beträgt Fr. 1'600.--. Das ist 50 % des aus der Ersatzbeschaffung im Mai 1997 noch nicht berücksichtigten Katasterwertes (Fr. 3'200.--). Die Besteuerung ist demnach für die Hälfte der aus der Ersatzbeschaffung noch nicht berücksichtigten Reinvestition von Fr. 32'000.--, vermindert um den Anlagewert von Fr. 6'000.-- (vgl. Beispiel 1), d.h. für weitere Fr. 10'000.--, aufzuschieben.

-4- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 6

4. Selbstbewirtschaftung

Selbstbewirtschaftung ist dann anzunehmen, wenn das in Frage stehende 26 Grundstück zum Betriebsvermögen gehört (LGVE 1990 II Nr. 26; LGVE 1977 II Nr. 27) und das landwirtschaftliche Grundstück von der Eigentümerin oder vom Eigentümer auf eigene Rechnung unter Einsatz von eigenem Kapital und eigener Arbeit genutzt wird (VGE vom 2.7.2003 i.S. B.; VGE vom 7.3.1994 i.S. St.; LGVE 1990 II Nr. 26; LGVE 1979 II Nr. 23 E. 2). Wird eine Liegenschaft durch Angestellte faktisch selbständig bewirtschaftet, ist keine Selbstbewirtschaftung anzunehmen. Ebensowenig ist Selbstbewirtschaftung anzunehmen, wenn ein Hof durch eine Verwalterin oder einen Verwalter geführt wird (VGE vom 27.5.1998 i.S. G.M.). Ein Viehhändler, der keine Viehwirtschaft betreibt, sondern das veräusserte Grundstück nur zur Fütterung der von ihm gehandelten Tiere bewirtschaftet, betreibt keine Selbstbewirtschaftung (VGE 20.2.1990 i.S. O.). Das Erfordernis der Selbstbewirtschaftung muss sowohl beim veräusserten 27 wie beim Ersatzgrundstück erfüllt sein (LGVE 1985 II Nr. 29). Die Selbstbewirtschaftung des Ersatzgrundstücks muss von einer gewissen Dauer sein. Eine Ersatzliegenschaft, die nach ihrem Erwerb nur während sechs Monaten bewirtschaftet wird, gilt nicht mehr als selbstbewirtschaftet (LGVE 1990 II Nr. 25). Im Entscheid über den Steueraufschub ist daher ausdrücklich festzuhalten: "Der Steueraufschub erfolgt nur unter der Bedingung, dass das Grundstück, für das der Gewinn verwendet wurde, nicht innert fünf Jahren seit seinem Erwerb bzw. der Reinvestition veräussert oder die Selbstbewirtschaftung aufgegeben wird. Bei Nichterfüllung der Bedingung wird die veranlagte Steuer samt Verzugszins ab 30 Tagen nach Zustellung dieses bzw. des Einspracheentscheides an gerechnet bezogen. Vorbehalten bleibt ein Nach- und Steuerstrafverfahren." Wird die Selbstbewirtschaftung einer Liegenschaft durch Verpachtung 28 aufgegeben, scheidet die Liegenschaft aus dem Betriebsvermögen aus, sofern die Verpachtung im Einzelfall als endgültig und unwiderruflich erscheint. Wo nach den Umständen die Wiederaufnahme der Selbstbewirtschaftung nicht auszuschliessen ist, bleibt die Liegenschaft Betriebsvermögen (LGVE 1977 II Nr. 27 E. 4). Eine Liegenschaft, die während der gesamten Eigentumsdauer nie selbst bewirtschaftet worden ist, stellt ohne Zweifel Privat- und nicht Betriebsvermögen dar (LGVE 1979 II Nr. 23; 1983 II Nr. 16). Verpachtet jemand die Liegenschaft an Nachkommen, so ist 29 Selbstbewirtschaftung anzunehmen, wenn die Mitarbeit der Eigentümerin oder des Eigentümers im landwirtschaftlichen Betrieb nachgewiesen ist (LGVE 1977 II Nr. 26 E. 4). Die Mitarbeit hat aber noch regelmässig, in beträchtlichem Ausmasse und in leitender Funktion zu erfolgen. Voraussetzung ist ferner, dass die betriebliche Einheit gewahrt bleibt und die Reinvestition in eigene

1.1.2007 -1-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 6 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Grundstücke der Verpachtenden (und nicht etwa in solche der Nachkommen) erfolgt. Kommt die Arbeitsteilung einer eigentlichen Betriebsteilung gleich, ist der Steueraufschub abzulehnen (LGVE 1990 II Nr. 26). Betrachtet sich der Eigentümer einer landwirtschaftlichen Liegenschaft im 30 Zeitpunkt der Veräusserung von Parzellen selber nicht mehr als Landwirt, unterlässt er es ferner, im Zusammenhang mit dem Erwerb der "Ersatzliegenschaft" auf eine möglichst baldige Auflösung des vorbestehenden Pachtverhältnisses hinzuwirken, und ist er überdies bereits während fast 5 Jahren nicht mehr als Landwirt tätig gewesen, kann er nicht mehr als Landwirt angesehen werden (LGVE 1985 II Nr. 30).

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 6

5. Ersatzgrundstück

Der Begriff "Ersatz" beinhaltet, dass das neue Grundstück annähernd 31 gleichartig sein muss wie das veräusserte, d.h. das neue Grundstück muss im landwirtschaftlichen Betrieb wirtschaftlich eine annähernd gleiche Funktion erfüllen wie das veräusserte. Das gilt sowohl für den Boden wie für die Betriebsgebäude. Wird der Erlös zum Betrieb eines wesentlich andersgearteten Betriebes verwendet, unterliegt der Gewinn der Besteuerung. Das ist z.B. anzunehmen, wenn das veräusserte Grundstück einem Milchwirtschaftsbetrieb mit eigener Futterbasis diente, das Ersatzgrundstück aber nur noch einen gewerblichen Zucht- oder Mastbetrieb ohne eigene Futterbasis gestattet. Eine Alpliegenschaft bildet keinen Ersatz für einen Ganzjahresbetrieb (LGVE 1984 II Nr. 20). (weggefallen) (32)

(weggefallen) (33)

1.1.2007 -1-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 6 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 6

6. Verbesserung der Grundstücke

Der Steueraufschub ist auch bei Verbesserungen des Ersatzgrundstücks oder 34 von Gebäuden auf dem Ersatzgrundstück sowie bei Erstellung von landwirtschaftlichen Neubauten zu gewähren. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Neubau auf dem verbliebenen Restgrundstück oder auf dem Ersatzgrundstück erstellt wird. Der Vorbehalt der annähernd gleichen Funktion (vgl. § 4 N 31) gilt hier nicht. Bauliche Reinvestitionen, die im Hinblick auf eine beliebige land- oder forstwirtschaftliche Nutzung getätigt werden, sind daher steueraufschiebend, soweit sie den bisherigen Anlagewert übersteigen (so kann beispielsweise der Erlös aus der Veräusserung eines Waldgrundstücks für den Scheunenbau verwendet werden). Steueraufschiebende Wirkung haben nur Verbesserungen an bereits in 35 Grundstücke oder Betriebsgebäude investierten Vermögenswerten. Eine Besserstellung der allgemeinen Betriebsgrundlagen durch Entschuldung und finanzielle Sanierung fällt nicht unter den Begriff der "Verbesserung eigener, selbstbewirtschafteter Grundstücke oder Betriebsgebäude".

1.1.2007 -1-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 6 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 6

7. Durchführung des Veranlagungsverfahrens

Grundstückgewinne, die einen Steueraufschub gemäss § 4 Abs. 1 Ziff. 6 nach 36 sich ziehen können, sind wie bei allen anderen Veräusserungen unmittelbar nach Kenntnis der Veräusserung zu veranlagen. Sind zum Zeitpunkt der Veranlagung geplante Aufwendungen für Ersatzbeschaffungen, Erstellungen oder Verbesserungen wertmässig noch nicht bestimmt, so ist die Veranlagungsverfügung ohne Berücksichtigung dieser Tatbestände und mit dem Hinweis, dass die steuerpflichtige Person die steuerliche Berücksichtigung dieser Aufwendungen innert zwei Jahren seit der Veräusserung geltend machen könne, zu erlassen (StE 1993 B 42.38 Nr. 11). Einwände gegen die Festsetzung der Grundwerte hat die steuerpflichtige Person innert der vorgesehenen Frist durch Einsprache geltend zu machen. Die festgesetzte Steuerforderung ist grundsätzlich sofort zu beziehen. Sie unterliegt bezüglich Verzinsung den ordentlichen Vorschriften des Grundstückgewinnsteuergesetzes (vgl. § 31 Abs. 2). Stehen Ersatzbeschaffung, Erstellung oder Verbesserung unmittelbar bevor, so ist auf ein entsprechendes Gesuch hin der Bezug aufzuschieben. Die Veranlagungsverfügung ist - jedoch ohne Berücksichtigung der Steueraufschubstatbestände - trotzdem zu erlassen. Wird später eine allfällige Revision der ursprünglich erlassenen Veranlagungsverfügung notwendig, so sind zuviel bezahlte Beträge mit Zinsen zurückzuerstatten und aufgelaufene Verzugszinsen der revidierten Steuerforderung anzupassen (vgl. § 31 N 3 ff.; § 35 N 5). Für das Verfahren vgl. ferner § 4 N 1 und 27. Der Entscheid ist in jedem Fall der Veranlagungsbehörde am Lageort des Ersatzgrundstücks zuzustellen (für die interkantonale Ersatzbeschaffung Art. 5 Abs. 2 Verordnung über die Anwendung des Steuerharmonisierungsgesetzes im interkantonalen Verhältnis; SR 642.141).

1.1.2007 -1-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 6 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 6

8. Ermittlung des steuerbaren Gewinns bei teilweisem

Steueraufschub Der nach Abzug des anrechenbaren Wertes der ertragsmässig gleichwertigen 37 Ersatzgrundstücke (vgl. § 4 N 25) bzw. der nach Abzug der Aufwendungen für Erstellungen oder Verbesserungen im Sinne von § 4 Abs. 1 Ziff. 6 verbleibende Gewinn ist zu dem für diesen Gewinn massgebenden Steuersatz zu berechnen.

1.1.2007 -1-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 6 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 6

9. Erstreckung der Ersatzbeschaffungsfrist

Die Bestimmung über die Erstreckung der Ersatzbeschaffungsfrist ist 38 restriktiv zu handhaben. Insbesondere bei Verwendung des Veräusserungserlöses für Neubauten oder Sanierungen wird sich eine Erstreckung kaum je begründen lassen. Eine Verlängerung der Zweijahresfrist wird in aller Regel nur dann gewährt werden können, wenn die steuerpflichtige Person aufgrund von Umständen, die nicht von ihr zu vertreten sind (wie beispielsweise pendentes Güterzusammenlegungsverfahren), in eine eigentliche Notlage gerät (LGVE 1992 II Nr. 26). So kann sich bei einer beabsichtigten Ersatzbeschaffung eine Erstreckung aufgrund des ausgetrockneten Liegenschaftsmarktes als notwendig erweisen. Zur Gewährleistung einer einheitlichen und damit rechtsgleichen Praxis ist jeder Fall vorgängig dem Rechtsdienst der kantonalen Steuerverwaltung zu unterbreiten.

Eine Fristerstreckung für vor der Veräusserung erfolgte Ersatzbeschaffungen ist mangels entsprechender Gesetzesgrundlage nicht zulässig (§ 4 Abs. 3 GGStG; LGVE 1998 II Nr. 35).

(weggefallen) (39)

(weggefallen) (40)

1.1.2007 -1-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 6 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 6

10. Abgrenzung zur Ersatzbeschaffung von

selbstgenutztem Wohneigentum Wird die Liegenschaft veräussert und die Tätigkeit als Landwirtin oder 41 Landwirt aufgegeben, ist der auf das selbstgenutzte Wohneigentum entfallende Anteil des Grundstückgewinns nach Massgabe von § 4 Abs. 1 Ziff. 7 (vgl. N 42 ff.) aufzuschieben, sofern er als Ersatz dafür selbstgenutztes (privates) Wohneigentum erwirbt.

1.1.2007 -1-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 6 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 7

Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum

1. Anwendbares Recht

Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich auf Veräusserungen, die ab 42 dem 1. Januar 2001 erfolgten (für den massgebenden Stichtag vgl. § 52a N 1 ff.).

2. Ersatzbeschaffungsfrist

Es gelten sinngemäss die entsprechenden Ausführungen zur 43 landwirtschaftlichen Ersatzbeschaffung (vgl. § 4 N 23; für die Erstreckung vgl. § 4 N 38).

1.1.2007 -1-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 7 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 7

3. Voraussetzungen des Steueraufschubs

Die Voraussetzungen für einen Aufschub der Besteuerung im Sinn von Ziff. 7 44 sind grundsätzlich erfüllt, wenn es sich sowohl bei der veräusserten wie auch bei der neu erworbenen oder gebauten Ersatzliegenschaft um dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte Liegenschaften handelt. Zu den einzelnen Voraussetzungen: Selbstgenutzt ist die Wohnliegenschaft, wenn sie die steuerpflichtige Person 45 eventuell zusammen mit ihrer Familie (vgl. § 4 N 46) tatsächlich selber bewohnt. Das schliesst deren Vermietung grundsätzlich aus (Ausnahme bei kurzfristiger Vermietung der veräusserten oder der Ersatzliegenschaft im Zusammenhang mit der Ersatzbeschaffung von weniger als zwei Jahren (StE 1996 B 42.38 Nr. 15; StR 1995, 559)). Ausschliesslich selbstgenutzt ist die Wohnliegenschaft, die von 46 Steuerpflichtigen und ihren Familienangehörigen (Frau, Mann, Kinder, (Schwieger-)Eltern, Lebenspartnerin oder Lebenspartner) bewohnt wird. Die Selbstnutzung durch die Erblasserin oder den Erblasser kann Erbinnen oder Erben, die nicht als Familienangehörige mit dieser Person zusammengelebt haben, nicht angerechnet werden (StE 1992 B 42.38 Nr. 9; BStP 1996, 28). Veräussern dagegen Familienangehörige, die mit der Erblasserin oder dem Erblasser zusammenlebten, die geerbte Wohnliegenschaft und erwerben sie wiederum selbstgenutztes Wohneigentum, ist die Voraussetzung der Selbstnutzung erfüllt.

Veräussert eine Person, die das Alleineigentum an der von ihr und ihren Familienangehörigen bewohnten Liegenschaft besitzt, und erwirbt sie eine unverändert von ihr und ihren Familienangehörigen weiterbewohnte Ersatzliegenschaft unter Mitbeteiligung der Familienangehörigen zu Gesamt- oder Miteigentum, ist für die Berechnung des Steueraufschubs weiterhin von voller Selbstnutzung auszugehen (RB 1995 Nr. 53).

Ein Steueraufschub bedingt aus steuersystematischer Sicht den Fortbestand der Besteuerungsmöglichkeit des aufgeschobenen Gewinns. Ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer ist daher nicht zulässig, wenn das Ersatzgrundstück beispielsweise nur gepachtet oder vom Ehepartner der veräussernden Person (zu Alleineigentum) erworben wird (VGE vom 23.3.2005 i.Sa. B.; StR 2001, 294).

Bei Mehrfamilienhäusern ist die Selbstnutzung anteilsmässig im Umfang des selbstbewohnten Teils anzunehmen. Analoges gilt bei Fremdvermietung eines Teils des Einfamilienhauses (Einlegerwohnung). Die Aufteilung erfolgt im Verhältnis der Mietwerte (BStP 1997, 486) oder entsprechend der Wohnfläche (BStP 1998, 49).

1.1.2007 -1-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 7 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Bei Gesamt- oder Miteigentumsverhältnissen ist Selbstnutzung anzunehmen, soweit die Gesamt- oder Miteigentümerinnen oder -eigentümer (eventuell zusammen mit Familienangehörigen) sowohl die veräusserte wie auch die Ersatzliegenschaft (kumulativ) selbst bewohnen.

Die Wohnliegenschaft gilt als dauernd selbstgenutzt, wenn sie von der 47 steuerpflichtigen Person und ihrer Familie (vgl. § 4 N 46) ohne grössere zeitliche Unterbrechungen ganzjährig als hauptsächliche Wohnstätte gebraucht wird. Diese Voraussetzungen werden in der Regel am steuerlichen Wohnsitz der Steuerpflichtigen erfüllt sein (RB 1994 Nr. 64). Für Zweit- und Ferienwohnungen ist ein Steueraufschub von Gesetzes wegen ausgeschlossen.

Nicht erforderlich ist, dass das veräusserte Grundstück während der ganzen Besitzesdauer ununterbrochen selbstgenutzt worden ist. Wird die Liegenschaft im Hinblick auf eine spätere Veräusserung kurzfristig selber bewohnt, gilt sie nicht als dauernd selbstgenutzt. Wird die Selbstnutzung innert fünf Jahren seit Bezug der Ersatzliegenschaft aufgegeben, ist der gewährte Steueraufschub zu widerrufen. Im Entscheid über den Steueraufschub ist daher ein entsprechender Revisionsvorbehalt anzubringen (vgl. Musterentscheid im Anhang 4 Ziff. III/3).

Eine Wohnliegenschaft ist anzunehmen, soweit Gebäulichkeiten 48 ausschliesslich der privaten Wohnnutzung dienen. Eine geschäftliche Nutzung, die von völlig untergeordneter Bedeutung ist (z.B. bei Benützung eines Zimmers des Einfamilienhauses als Geschäftsbüro), kann vernachlässigt werden. Ist die geschäftliche Nutzung nicht mehr völlig untergeordneter Natur, aber noch nicht überwiegend (vgl. dazu § 1 N 7), ist der Steueraufschub anteilsmässig entsprechend dem Wohnanteil zu gewähren. Überwiegt die geschäftliche Nutzung, handelt es sich um Geschäftsvermögen, dessen Veräusserung grundsätzlich nicht der Grundstückgewinnsteuer unterliegt (vgl. § 1 N 2 f.).

Wird als Ersatz eine Baulandparzelle gekauft, unterbleibt aber deren Überbauung während der Ersatzbeschaffungsfrist, ist kein Aufschub zu gewähren, da keine Reinvestition in eine Wohnliegenschaft erfolgte (BStP 1998, 71).

Die Ersatzliegenschaft muss in der Schweiz liegen. Die Veräusserung der 49 Ersatzliegenschaft ist der Luzerner Veranlagungsbehörde mitzuteilen, damit diese eine allfällige Nachbesteuerung des im Kanton Luzern aufgeschobenen Grundstückgewinns nach § 4 Abs. 4 GGStG prüfen kann. Liegt das Ersatzgrundstück in einem Kanton, der im analogen Fall eine Nachbesteuerung vorsieht, ist der im Kanton Luzern aufgeschobene Gewinn

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 7

im Sinn von § 4 Abs. 2 GGStG nachzubesteuern, soweit nicht wiederum eine steueraufschiebende Ersatzbeschaffung vorgenommen wird.

1.1.2007 -3-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 7 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-4- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 7

4. Umfang des Steueraufschubs

Die Besteuerung wird aufgeschoben, soweit der Veräusserungserlös zum 50 Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft verwendet wird und die Kosten der Ersatzliegenschaft über dem Anlagewert des veräusserten Objekts liegen (BGE vom 2.3.2004 in StR 2004, 467; LGVE 1997 II Nr. 31; VGE vom 11.5.1998 i.S. Sch).

Für die Bestimmung der Höhe der Ersatzinvestition sind neben dem Kaufpreis des Ersatzgrundstücks auch weitere im Zusammenhang mit dem Erwerb anfallende Kosten, die bei einer steuerbegründenden Veräusserung anrechenbar sind (§ 13), zu berücksichtigen.

Beispiel 1 (50)

Ausgangslage: Jemand veräussert ein selbstbewohntes Eigenheim mit einem Anlagewert (AW) von 400 zu einem Veräusserungswert (VW) von 1'000. Der Grundstückgewinn (GG) beträgt 600 (VW 1'000./. AW 400). Der Steueraufschub (A) erfolgt entsprechend der Ersatzinvestition (E). Je nach Höhe der Ersatzinvestition (E) sind folgende Fälle denkbar:

1.1.2007 -1-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 7 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

A Aufschub AW Anlagewert E Ersatzinvestition S steuerbarer Grundstückgewinn VW Veräusserungswert

-2- 1.1.2007

Jemand veräussert ein Dreifamilienhaus, in dem eine Wohnung zusammen mit der Familie bewohnt wurde, für 2'100 (Anlagewert 1'200) und zieht in ein

Bezogen auf den selbstbewohnten Teil ergibt sich folgende Gewinnberechnung: Veräusserungswert 700 (1/3 von 2'100) ./. Anlagewert 400 (1/3 von 1'200), was einen Grundstückgewinn von 300 ergibt. 300 wären bei entsprechender Reinvestition maximal aufschiebbar.

1. 800) und übersteigt den bisherigen Anlagewert des selbstbewohnten Teils

(400) um 200, was dem aufzuschiebenden Grundstückgewinn entspricht

(600 ./. 400 = 200).

Das ergibt folgenden steuerbaren Grundstückgewinn:

§ 4 Abs. 1 Ziff. 7 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-4- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 1 Ziff. 7

5. Steuersatz

Der Steuersatz richtet sich nach dem steuerbaren Grundstückgewinn, d.h., der 52 aufgeschobene Grundstückgewinn wird nicht berücksichtigt (vgl. Beispiel 2 in § 4 N 51).

6. Durchführung des Veranlagungsverfahrens

Es kann auf die Ausführungen zu § 4 N 36 verwiesen werden. Der Entscheid 53 über die Veranlagung bzw. den Steuerauschub ist auch der Veranlagungsbehörde am Lageort des Ersatzgrundstücks zuzustellen (für die interkantonale Ersatzbeschaffung Art. 5 Abs. 2 Verordnung über die Anwendung des Steuerharmonisierungsgesetzes im interkantonalen Verhältnis; SR 642.141).

7. Weiterveräusserung des selbstbewohnten

Ersatzgrundstücks Im Falle einer steuerbegründenden (Weiter-)Veräusserung des 54 Ersatzgrundstücks ist der aufgeschobene Grundstückgewinn vom Anlagewert abzuziehen (vgl. Beispiel in § 4 N 25a; für die Berechnung der Besitzesdauer vgl. § 24 N 8).

1.1.2007 -1-

§ 4 Abs. 1 Ziff. 7 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 4 Abs. 2

Gewinnberechnung bei Weiterveräusserung des Ersatzobjekts

Bei Weiterveräusserung des Ersatzobjekts ist der anlässlich der 55 steueraufschiebenden Veräusserung aufgeschobene Grundstückgewinn von den Anlagekosten abzuziehen (vgl. Berechnungsbeispiel in § 4 N 25a; für die Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum vgl. ferner § 4 N 49).

Wurde der Grundstückgewinn aus der Veräusserung eines 56 landwirtschaftlichen Grundstücks, die zwischen dem 1. Oktober 1986 und dem

31. September 2000 stattfand, ausserhalb des Kantons verwendet, so wird bei

einer Veräusserung des betreffenden Grundstücks die seinerzeit veranlagte, jedoch aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer fällig und ist zu beziehen (vgl. § 5 der aufgehobenen Verordnung über die Grundstückgewinnsteuer und die nachträgliche Vermögenssteuer bei der Veräusserung landwirtschaftlicher Grundstücke im Grenzgebiet in G 1986 154).

1.1.2007 -1-

§ 4 Abs. 2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG §5

Steuerbefreiung

Die Steuerbefreiung ist in jedem Fall in einem formellen Entscheid 1 auszusprechen. Im Entscheid ist der Grund, der zur Steuerbefreiung führt, anzugeben.

Die Steuerbefreiung für Veräusserungen durch kirchliche und gemeinnützige 1a Institutionen gemäss § 5 Abs. 1 Ziff. 3 und Abs. 2 aGGStG wurde aufgehoben. Solche Veräusserungen unterliegen ab 2001 gemäss zwingender Vorgabe des Steuerharmonisierungsgesetzes (Art. 23 Abs. 4) ebenfalls der Grundstückgewinnsteuer. Steuerbar ist in solchen Fällen der seit dem 1. Januar 2001 bis zur Veräusserung entstandene Grundstückgewinn (unter der Voraussetzung, dass das veräusserte Grundstück bereits vor 2001 einer damals steuerbefreiten Institution gehörte). Der Anlagewert per 2001 kann bei Fehlen genauer Angaben analog zum subsidiären Handänderungswert gemäss § 7 Abs. 2 HStG (zu diesem Zeitpunkt) ermittelt werden. Für die Berechnung der Besitzesdauer vgl. LU StB Weisungen GGStG § 24 N 9.

1. Steuerbefreiung des Bundes und seiner Betriebe

Die Veräusserung von Grundstücken durch den Bund, seine Anstalten, 2 Betriebe und unselbständigen Stiftungen ist nach Art. 62d RVOG (SR 172.010; früher Art. 10 Garantiegesetz) grundsätzlich von der Besteuerung befreit (BGE 111 Ib 6).

Steuerbefreit sind beispielsweise: Die Schweizerische Post (Art. 62d RVOG 3 (SR 172.010) und Art. 13 Postorganisationsgesetz; SR 783.1); die SUVA, soweit die Grundstücke ausschliesslich der Durchführung der Sozialversicherung, der Erbringung oder der Sicherstellung von Sozialversicherungsleistungen dienen (Art. 80 Abs. 1 Bundesgesetz über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts; SR 830.1); die Alkoholverwaltung, soweit es sich um Grundeigentum handelt, das mit dem Geschäftsbetrieb der Alkoholverwaltung eine unmittelbare Beziehung hat (Art. 71 Abs. 4 Alkoholgesetz; SR 680); Militäranstalten oder Werkstätten mit Ausnahme der Unternehmen des privaten Rechts der Gruppe Rüstung (Art. 123 Abs. 2a Militärgesetz; SR 510.10). Sofern keine Steuerbefreiung gegeben ist, unterliegt ein allfälliger Veräusserungsgewinn der ordentlichen Gewinnsteuer.

1.1.2007 -1-

§5 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Die Schweizerischen Bundesbahnen SBB sind seit dem 1. Januar 1999 eine 4 spezialgesetzliche Aktiengesellschaft. Sie sind nach Art. 21 des Bundesgesetzes über die Schweizerischen Bundesbahnen (SBBG; SR 742.31) im Rahmen ihrer Aufgabe als Anbieterin der Eisenbahninfrastruktur und als Transportunternehmung von jeder Besteuerung durch die Kantone und Gemeinden befreit. Die Steuerbefreiung erstreckt sich auch auf Hilfs- und Nebenbetriebe wie Kraftwerke, Werkstätten und Lagerhäuser, jedoch nicht auf Liegenschaften, die keine notwendige Beziehung zum Betrieb des Unternehmens haben (BGE 130 I 96). Steuerbefreit ist auch der Übergang von Grundstücken vom Bund auf die SBB oder die von ihr beherrschten Gesellschaften (Art. 26 des Bundesgesetzes über die Schweizerischen Bundesbahnen). Sofern keine Steuerbefreiung nach Art. 21 SBBG gegeben ist, unterliegt ein allfälliger Veräusserungsgewinn grundsätzlich der ordentlichen Gewinnsteuer. Die SBB dürften jedoch in der Regel gestützt auf § 70 Abs. 1l StG auch für nach Art. 21 SBBG grundsätzlich steuerbaren Gewinne von der ordentlichen Steuerpflicht befreit sein, weshalb diese mit der Grundstückgewinnsteuer zu erfassen sind (§ 1 Abs. 1 und § 3 Ziff. 5 GGStG). Im Rechtsspruch der Grundstückgewinnsteuerveranlagung ist jedoch ein Revisionsvorbehalt für den Fall anzubringen, dass der Grundstückgewinn später ganz oder teilweise mit der (ordentlichen) Gewinnsteuer erfasst werden sollte.

Sofern eine Grundstückgewinnsteuer zu erheben ist (s. oben), ist der ab 1.1.1999 entstandene Grundstückgewinn steuerbar. Ist die notwendige Beziehung der Liegenschaft zum Betrieb des Unternehmens nach dem 1.1.1999 weggefallen, ist der ab Wegfall dieser Beziehung entstandene Grundstückgewinn steuerbar (für die Berechnung des Anlagewertes per 1.1.1999 bzw. Wegfall der notwendigen Beziehung zum Unternehmen s. sinngemäss § 5 N 1a).

2. Steuerbefreiung des Kantons

Die Veräusserung von Grundstücken durch den Staat Luzern selbst ist 5 steuerfrei. Dagegen unterliegt die Veräusserung durch selbständige Anstalten des Staates (z.B. Gebäudeversicherung, Luzerner Pensionskasse etc.) der Grundstückgewinnsteuer.

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG §5

3. Steuerbefreiung der Gemeinden

Korporationsgemeinden sind nicht steuerbefreit. Veräusserungen durch 6 Korporationsgemeinden unterliegen nicht der Grundstückgewinn-, sondern der ordentlichen Gewinnsteuer.

Gemeindeverbände im Sinne der §§ 65 ff. des Gemeindegesetzes (SRL Nr. 7 150), die ausschliesslich aus Luzerner Gemeinden bestehen, sind steuerbefreit, sofern das Grundstück innerhalb einer der am Gemeindeverband beteiligten Gemeinden liegt. Sind am Gemeindeverband auch ausserkantonale Gemeinwesen beteiligt, ist die Steuerfreiheit anteilsmässig nach Massgabe des Verteilungsschlüssels für die Haftung der (luzernischen) Verbandsgemeinden zu gewähren.

1.1.2007 -3-

§5 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-4- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG §6

Steuerschuldner/in

1. Steuerpflicht

Steuerpflichtig bei zivilrechtlichen Handänderungen (vgl. § 3 N 1) ist, wer im 1 Grundbuch als Eigentümerin oder Eigentümer eingetragen ist. Das gilt auch bei einem Treuhandverhältnis (Zuppinger/Schärrer/Fessler/Reich, a.a.O., § 162 N 1; ZStP 1994, 25). Steuerpflichtig bei wirtschaftlichen Handänderungen ist, wer die eigentumsähnliche Verfügungsgewalt innehatte. Bei Kaufs-, Vorkaufs- und Rückkaufsrecht, Eintritt in Kauf- oder Kaufvorvertrag vgl. § 3 N 15.

Der Umstand, dass Dritten (z.B. Miterbinnen oder Miterben gestützt auf Art. 619 ZGB) Anteile am Veräusserungsgewinn zustehen, macht diese nicht zu Steuerpflichtigen. Besteuert wird diejenige Person, die veräussert, nicht wer einen Anteil am Gewinn erhält (VGE vom 29.5.1996 i.S. K.; VGE vom 8.9.1995 i.S. M.; LGVE 1981 II Nr. 15; RE 1965/66 Nr. 29; Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 162 N 4; Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, S. 324).

Wird ein Grundstück nach der Konkurseröffnung über den Grundstückseigentümer/die Grundstückseigentümerin veräussert (Versteigerung oder freihändiger Verkauf), handelt es sich bei der daraus anfallenden Grundstückgewinnsteuer um eine Masseschuld im Sinne von Art. 262 Abs. 1 SchKG, die vorab aus dem Verwertungserlös zu decken ist. Steuersubjekt ist in diesem Fall die durch die Konkursverwaltung vertretene Konkursmasse, womit die Verfahrenspflichten (§ 27 Abs. 3 GGStG) von dieser zu erfüllen sind. Selbsteinschätzungsformulare, Veranlagungsverfügung und Steuerrechnung sind folglich der Konkursverwaltung zuzustellen (vgl. ZStP 2001, 125).

Dasselbe gilt bei einer betreibungsrechtlichen Zwangsverwertung einer Liegenschaft (Art. 157 Abs. 1 SchKG), wobei aber in diesem Fall der/die Eigentümer/in der Liegenschaft mangels Übergangs derselben auf eine Masse Steuersubjekt bleibt. Dieser/diese hat somit die Verfahrenspflichten im Veranlagungsverfahren zu erfüllen. Dem Betreibungsamt ist jeweils eine Orientierungskopie der Veranlagung/Steuerrechnung zuzustellen.

Tritt eine Gesamthandgemeinschaft (vgl. § 3 N 5) als Veräusserin auf, so haftet 2 jede beteiligte Person für den ganzen, von der Gesamthandgemeinschaft geschuldeten Steuerbetrag (inkl. die ganze Nachsteuer; nicht jedoch für die Steuerstrafen anderer Beteiligter).

1.1.2007 -1-

§6 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Beispiel: 3

Eine Erbengemeinschaft, bestehend aus drei Geschwistern (A, B und C), schuldet für die Veräusserung der elterlichen Liegenschaft eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 60'000.--. Da A und B für ihren Anteil von je Fr. 20'000.-- nicht aufkommen können, ist C für den Gesamtbetrag von Fr. 60'000.-- zu belangen.

Bei gemeinsamer und gleichzeitiger Übertragung von Miteigentumsanteilen auf Dritte ist die Gesamtheit der Miteigentümerinnen und Miteigentümer für den gemeinsam erzielten Gewinn steuerpflichtig, d.h. die Grundstückgewinnsteuer ist zu dem für den Gesamtgewinn massgebenden Steuersatz zu berechnen. Die Miteigentümerinnen und Miteigentümer haften aber nur nach Massgabe der Beteiligung (LGVE 1979 II Nr. 20).

Beispiel:

Eine Miteigentumsgemeinschaft bestehend aus A, B und C verkauft ein Grundstück. Die Grundstückgewinnsteuer beträgt Fr. 60'000.--. Da A, B und C zu gleichen Teilen am Grundstück beteiligt waren, haftet jeder für Fr. 20'000.--.

2. Vertragliche Übernahme der Steuer

Steuerpflichtig ist nur, wer veräussert. Abweichende vertragliche 4 Vereinbarungen wie z.B. die je hälftige Übernahme durch die Vertragsparteien sind für die Veranlagungsbehörde unbeachtlich. Für sie ist die veräussernde Person alleiniges Steuersubjekt. Ihr ist deshalb für den ganzen Steuerbetrag Rechnung zu stellen. Die vertragliche Übernahme durch die erwerbende Person begründet lediglich einen privatrechtlichen Anspruch der veräussernden gegenüber der erwerbenden Person auf Ersatz der Steuern, dagegen kein Forderungsrecht des steuererhebenden Gemeinwesens gegenüber der Erwerberin oder dem Erwerber (RE 1963/64 Nr. 56).

Es ist nicht ausgeschlossen, dass anstelle oder neben den in § 6 genannten 5 Steuerpflichtigen Dritte sich direkt gegenüber dem Gemeinwesen verpflichten können. Die Grundlagen der Steuerbemessung basieren aber auf den Verhältnissen der veräussernden Person als gesetzliche Steuerschuldnerin und nicht denjenigen der Übernehmerin oder des Übernehmers (VGE vom 4.3.1981 i.S. R.). Über ein entsprechendes Angebot entscheidet die Veranlagungsbehörde. Die Person, die sich vertraglich zur Übernahme der

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG §6

Grundstückgewinnsteuer verpflichtet hat und im Veranlagungs-, Einsprache- und Beschwerdeverfahren die Behandlung als Steuerschuldnerin widerspruchslos hinnimmt, hat durch konkludentes Verhalten die Rolle als Steuerschuldnerin übernommen (LGVE 1979 II Nr. 24).

Zur Übernahme der Grundstückgewinnsteuer durch den Erwerber 6 vgl. auch § 20.

1.1.2007 -3-

§6 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-4- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG §7

Grundstückgewinn

1. Gewinnberechnung

Als Grundstückgewinn gilt nach § 7 Abs. 1 der Mehrbetrag des 1 Veräusserungswertes gegenüber dem Anlagewert. Die Berechnung des Grundstückgewinns erfolgt auf der Grundlage des Nominalwertprinzips. Die Geldentwertung wird bei der Gewinnermittlung nicht berücksichtigt (BGE 95 I 130; VGE vom 17.6.1991 i.S. K.; VGE vom 7.1.1986 i.S. E. = StE 1986 B 44.1 Nr. 2).

Bei Veräusserungen gemäss § 3 Ziff. 3 und 4 (Kaufs-, Vorkaufs- und 2 Rückkaufsrecht, Eintritt in Kauf- oder Kaufvorvertrag, entgeltlicher Verzicht) tritt anstelle des Veräusserungspreises das erhaltene Entgelt und anstelle des Anlagewertes des Grundstücks die für die Erlangung des betreffenden Rechts gehabten Aufwendungen (RE 1964/64 Nr. 51 E. 7).

Bei Belastung von Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder 3 öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (§ 3 Ziff. 5) gilt das erhaltene Entgelt als Veräusserungspreis.

Der Anlagewert ist im Verhältnis des für die Belastung bezahlten Entgelts zum Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Belastung aufzuteilen. Steuerlich zu berücksichtigen ist demnach nur jene Quote des Anlagewertes, die sich aus dem Verhältnis der Entschädigung für die Belastung zum Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Belastung ergibt. Der Rest des Anlagewertes ist erst bei einer allfälligen späteren Veräusserung des Grundstücks anzurechnen.

Beispiel:

A besitzt ein Grundstück, das für Fr. 100'000.-- erworben wurde. Das Grundstück wird gegen eine Entschädigung von Fr. 400'000.-- mit einem Bauverbot belegt. Der Verkehrswert vor der Belastung betrug Fr. 500'000.--. Das ergibt einen für die Belastung anrechenbaren Anlagewert von Fr. 80'000.-- (Fr. 100'000.-- : Fr. 500'000.-- x Fr. 400'000.--). Die restlichen Fr. 20'000.-- können bei einer allfälligen späteren Veräusserung abgezogen werden.

1.1.2007 -1-

§7 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

2. Steueraufschub bei Erwerb

§ 7 Abs. 2 schliesst die Berücksichtigung von Leistungen und Verpflichtungen, 4 die anlässlich einer steueraufschiebenden Handänderung vereinbart wurden, aus. Bei Erbteilung erbrachte Leistungen und übernommene Verpflichtungen (Auszahlungen an Miterbinnen, Miterben und Testamentsbegünstigte, Grabunterhalt, Teilungskosten, Ablösung des elterlichen Nutzniessungsrechts) können daher bei Veräusserung der Liegenschaft nicht zum Anlagewert hinzugerechnet werden (LGVE 2005 II Nr. 26; LGVE 1981 II Nr. 15; 1979 II Nr. 25). Ebensowenig sind Aufwendungen für die spätere Ablösung der anlässlich einer steueraufschiebenden Handänderung eingegangenen Verpflichtung (z.B. Entschädigung für Ablösung eines anlässlich der Erbteilung begründeten Wohnrechts) zu berücksichtigen (LGVE 1995 II Nr. 26).

Bezüglich Anrechenbarkeit der Erbschaftssteuer vgl. § 13 N 4.

Bei Veräusserung eines durch steueraufschiebenden Tausch (a§ 4 Abs. 1 Ziff. 5

1. 5) erworbenen Grundstücks ist der Anlagewert des anlässlich des

Steueraufschubes in Tausch gegebenen Grundstücks massgebend (StE 1993 B 42.35 Nr. 1).

Erleidet jemand durch den Verkauf eines Grundstücks, bei dem die 6 Besteuerung nach § 4 aufgeschoben wird, einen Verlust, kann dieser Verlust nicht vom Gewinn einer späteren Teilveräusserung abgezogen werden.

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG §9

Erwerbspreis

1. Grundsätze

Als Erwerbspreis gilt nach § 9 Abs. 1 der Wert aller Leistungen, die für den 1 Erwerb erbracht worden sind. Bei Erwerb durch Kauf ist der öffentlich beurkundete Kaufpreis als Erwerbspreis massgebend. Erbringt jemand zusätzliche Leistungen zum nominellen Erwerbspreis, so sind diese bei der Berechnung des Erwerbspreises miteinzubeziehen. In Betracht fallen alle Leistungen, welche mit dem Erwerb in kausalem Zusammenhang standen. In welcher Form und unter welcher Bezeichnung diese Entschädigungen geleistet wurden, ist ohne Bedeutung. Aufzurechnen sind beispielsweise die an die Inhaberin oder den Inhaber eines Vorkaufsrechts geleistete Entschädigung; die für die Abtretung eines Kaufsrechts entrichtete Entschädigung (LGVE 1974 II Nr. 56 und 76); die Übernahme der Grundstückgewinnsteuer (vgl. § 20); die Einräumung eines Wohnrechts an die Veräusserin oder den Veräusserer; Vergütungen im Sinne von § 18 Abs. 5 (RE 1969/70 Nr. 103); zur Kapitalisierung einer Zeitrente vgl. § 9 N 10.

Der Erwerbspreis deckt sich nicht unbedingt mit dem Veräusserungspreis, der der Ermittlung des steuerpflichtigen Grundstückgewinns der Rechtsvorgängerin oder des Rechtsvorgängers zugrundegelegt wurde.

Der auf nicht liegenschaftliche Werte entfallende Teil des Erwerbspreises ist 2 von diesem abzuziehen und nicht zum Anlagewert hinzuzurechnen (RE 1967/68 Nr. 76). Vgl. auch § 18 N 7a.

Die Verpflichtung, den Kaufpreis zu verzinsen, ohne dass vom gleichen 3 Zeitpunkt an die Nutzung zugestanden wäre, stellt ebenfalls eine zusätzliche Leistung dar. Dementsprechend bildet die zinslose Stundung des Kaufpreises trotz Übergangs des Nutzens eine Minderung des Kaufpreises, welcher durch eine Diskontierung Rechnung zu tragen ist. Vgl. analog § 18 N 7.

Bei Erwerb durch Tausch - sofern kein Steueraufschub gemäss § 4 Abs. 1 Ziff. 4 5 aGGStG gegeben war - bildet der Veräusserungswert des in Tausch gegebenen Grundstücks im Zeitpunkt des Tausches den massgebenden Erwerbspreis (VGE vom 12.1.1994 i.S. E.). Eine geleistete Aufzahlung wird hinzugerechnet, eine empfangene Aufzahlung wird abgerechnet. Da beim Tausch vielfach die Werte der getauschten Grundstücke nicht genannt

1.1.2007 -1-

§9 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

werden, ist auf den Verkehrswert (vgl. § 18 N 8) der Grundstücke im Zeitpunkt des Tausches abzustellen.

Bei Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht über ein Grundstück 5 liegen in der Regel Kaufpreise vor. Bei Handänderungen durch Veräusserung von Beteiligungen ergibt sich der für die Grundstückgewinnsteuer relevante Erwerbspreis der Liegenschaften aus dem Erwerbspreis für die Beteiligung, zuzüglich der übernommenen Gesellschaftsschulden und abzüglich der nichtliegenschaftlichen Aktiven zu Verkehrswerten (vgl. § 18 N 8). Die Berechnung erfolgt analog zu den Beispielen von § 18 N 4a und 4b. Zum Erwerbspreis der Liegenschaften sind allfällige auf dem Liegenschaftskonto der Immobiliengesellschaft aktivierte wertvermehrende Investitionen gemäss § 13 GGStG hinzu zu rechnen.

Hat die steuerpflichtige Person ihre beherrschende Stellung durch mehrere, zeitlich auseinanderliegende Beteiligungskäufe erworben und ausgebaut, so ist von der Summe der Erwerbspreise der einzelnen Beteiligungen auszugehen. Die Berechnung der einzelnen massgebenden Erwerbspreise für die liegenschaftlichen Aktiven erfolgt - für jeden Beteiligungserwerb gesondert

• analog dem Berechnungsbeispiel von § 18 N 4b.

Für den Erwerbspreis bei vorheriger Überführung von Geschäftsvermögen in 6 das Privatvermögen vgl. § 10 N 1 ff..

Wurden beim Erwerb Schwarzgelder bezahlt, sind diese nur dann als Anlagekosten anrechenbar, falls deren Nachbesteuerung noch möglich ist.

2. Nicht feststellbarer Erwerbspreis

Der Verkehrswert (vgl. § 18 N 8) im Zeitpunkt des Erwerbs ist nach § 9 Abs. 2 7 für die Grundstückgewinnsteuerberechnung massgebend, wenn der Erwerbspreis nicht feststellbar ist (VGE vom 12.1.1994 i.S. E.; LGVE 1978 II Nr. 26).

Beim sogenannten Altbesitz (§ 11) kommt § 9 Abs. 2 nur dann zum Zuge, 8 wenn die vor 30 Jahren gültige Katasterschatzung nicht mehr festgestellt werden kann.

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG §9

3. Sachleistungen

Die beim Kauf eines Grundstücks übernommene Verpflichtung, das 9 Restgrundstück des Verkäufers durch Erstellung einer Strasse und einer Kanalisation baulich zu erschliessen, stellt eine zum zahlenmässig festgesetzten Veräusserungspreis hinzuzurechnende Sachleistung dar (RE 1963/64 Nr. 72).

Der Barwert von periodischen Leistungen ist mit Hilfe der Barwerttafeln 10 Stauffer/Schätzle, Barwerttafeln, 5. Aufl., zu ermitteln. Man unterscheidet zwischen Zeitrenten mit fest bestimmbarer Dauer und Leibrenten, deren Dauer von der Lebenszeit der berechtigten Person abhängt. Die Bestimmung von § 9 Abs. 3 bezieht sich nur auf Leibrenten, während die Zeitrenten als Leistungen im Sinne von § 9 Abs. 1 zu verstehen sind, da sie im Grunde genommen nichts anderes als die Bezahlung des Kaufpreises in Raten beinhalten (vgl. RE 1963/64 Nr. 12). Der Barwert einer Leibrente ist nach der Lebenserwartung im Zeitpunkt der Veräusserung (vgl. § 52a N 1 ff.) zu ermitteln. Der massgebende Kapitalisierungszinssatz beträgt bei indexierten Leistungen 3½ % und bei nichtindexierten Leistungen 5 %. Nutzniessungen an Grundstücken und Wohnrechte sind als faktisch indexierte Leistungen mit 3½ % zu kapitalisieren. Bei Baurechten, sofern überhaupt für die Grundstückgewinnsteuer relevant (vgl. § 3 N 21), ist ebenfalls mit 5 % zu kapitalisieren (VGE vom 29.11.1996 i.S. G.S. AG). Die nachfolgenden Berechnungsbeispiele gehen von einer monatlich vorschüssigen Zahlung aus. Bei einem anderen Zahlungsmodus ist eine entsprechende Korrektur vorzunehmen (vgl. Korrekturfaktoren in Stauffer/Schätzle, 5. Aufl., Kapitalisieren, S. 578 ff.).

Beispiele:

1. a) Barwert einer auf 50 Jahre errichteten Zeitrente mit einer jährlich zu entrichtenden Leistung in Höhe von Fr. 10'000.-- (indexiert). Zu verwenden ist Tafel 48 (5. Auflage) Dauer der Leistung: 50 Jahre Kapitalisierungszinssatz: 3½ % Faktor laut Tafel: 23,897960 (für einen Jahresbetrag von 1) Barwert: Fr. 10'000.-- x 23,897960 = Fr. 238'979.60 ==============

1.1.2007 -3-

§9 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

1. b) Barwert eines Wohnrechts, welches einem 60jährigen Mann auf Lebzeit eingeräumt wurde und dessen jährlicher Wert Fr. 4'800.-- beträgt (Leibrente). Zu verwenden ist Tafel 1 (5. Auflage) Alter des Empfängers: 60 Kapitalisierungszinssatz: 3½ % Faktor laut Tafel: 15,21 (für einen Jahresbetrag von 1) Barwert: Fr. 4'800.-- x 15,21 = Fr. 73'008.-- ==============

Zu kapitalisieren ist bei Nutzniessungen jeweils der Nettoertrag, d.h. der aus dem belasteten Vermögen fliessende Nutzen abzüglich allfälliger mit der Nutzniessung eingegangener Verpflichtungen. Wird die Nutzniessung an einem Grundstück eingeräumt, besteht der Nutzen aus den vereinnahmten Zinsen bzw. aus dem Mietwert (100 Prozent). Hat sich der/die Nutzniesser/in verpflichtet, Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten zu tragen, sind diese für die Barwertberechnung vom Mietertrag abzuziehen. Die verbliebene Differenz ist mit 3,5 % zu kapitalisieren, da es sich bei Nutzniessungen an Grundstücken (wie auch bei Wohnrechten) um faktisch indexierte Leistungen handelt. Analoges gilt bei Wohnrechten.

4. Fahrhabe

Zahlungen für Fahrhabe, den Wert der Geschäftskundschaft und dergleichen 11 sind nach § 9 Abs. 4 nicht Bestandteil des Erwerbspreises. Die von den Parteien vorgenommene Verlegung des Kaufpreises auf die liegenschaftlichen und nichtliegenschaftlichen Werte ist für die Steuerbehörde nicht ohne weiteres verbindlich (VGE vom 28.2.2005 i.S. B.; VGE vom 17.6.1991 i.S. K.; RE 1967/68 Nr. 65). Die Fahrhabe ist zu dem Wert zu berücksichtigen, den sie im Zeitpunkt der 12 Veräusserung verkörpert. Als tauglicher Weg zur Ermittlung dieses Wertes bietet sich die Vornahme der üblichen Abschreibungen an (VGE vom 12.3.1984 i.S. H.). Der Veranlagungsbehörde bleibt es unbenommen, den Beweis dafür zu 13 erbringen, dass im beurkundeten Erwerbspreis Fahrhabe inbegriffen war. Wird dieser Beweis erbracht, ist vom Erwerbspreis ein dem tatsächlichen Wert der Fahrhabe entsprechender Betrag abzuziehen.

-4- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 10 Abs. 2

Anlagewert bei vorheriger Überführung vom Geschäftsvermögen

Bei einem Grundstück, das vorher vom Geschäfts- ins Privatvermögen 1 überführt worden ist, gilt der damals für die Einkommensbesteuerung massgebende Überführungswert als Erwerbspreis, sofern die Überführung Gegenstand einer Einkommenssteuerveranlagung war. Der Überführungswert ist dem Steuerpflichtigen im Rahmen der Einkommenssteuerveranlagung zu eröffnen und nach Rechtskraft dem Gemeinderat am Lageort des Grundstücks zu melden (vgl. auch Meldeverzeichnis im Anhang 1).

War die Überführung nicht Gegenstand der Einkommenssteuerveranlagung 2 und ist eine solche nicht mehr möglich, ist der Erwerbspreis nach § 9 zu ermitteln. Analog ist zu verfahren, falls die Einkommenssteuerveranlagung längere Zeit nicht vorgenommen werden kann. Im letzteren Fall ist ein entsprechender Revisionsvorbehalt in den Grundstückgewinnsteuerentscheid aufzunehmen.

Die bezahlte Liquidationssteuer wird nicht berücksichtigt. 3

1.1.2007 -1-

§ 10 Abs. 2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 11

Altbesitz

Bei mehr als 30jährigem Besitz ist der Erwerbspreis bei der letzten 1 steuerbegründenden Veräusserung nur massgebend, wenn er mit Einschluss der über 30 Jahre zurückliegenden Aufwendungen einen höheren Wert ergibt als die Katasterschatzung vor 30 Jahren mit einem Zuschlag von 25 %. Stellt sich im Laufe des Veranlagungsverfahren heraus, dass der von der steuerpflichtigen Person deklarierte Erwerbspreis beim massgebenden Erwerb (letzte steuerbegründende Veräusserung) niedriger ist als die Katasterschatzung vor 30 Jahren mit einem Zuschlag von 25 %, ist von Amtes wegen letztere als Erwerbspreis anzurechnen (LGVE 1974 II Nr. 57). Wird bei einem mehr als 30 Jahre zurückliegenden Erwerb als Erwerbspreis 125 % der Katasterschatzung vor 30 Jahren angenommen, bleibt für die Berücksichtigung der über 30 Jahre zurückliegenden Aufwendungen kein Raum (LGVE 1986 II Nr. 12; RE 1971/73 Nr. 68).

Ist nur für einen Teil des veräusserten Landes der Nachweis eines 125 % der 2 Katasterschatzung vor 30 Jahren übersteigenden Erwerbspreises erbracht, so ist nur der Anlagewert für dieses Land aufgrund des massgebenden Erwerbes zu ermitteln, während für das übrige Land auf die Katasterschatzung vor 30 Jahren mit einem Zuschlag von 25 % als Erwerbspreis abzustellen ist (RE 1965/66 Nr. 32).

Auch bei einer nicht von der steuerpflichtigen Person zu vertretenden 3 Unmöglichkeit des Nachweises des Erwerbspreises bei Erwerb vor mehr als 30 Jahren gilt die Katasterschatzung vor 30 Jahren mit einem Zuschlag von 25 % als Erwerbspreis und ist dieser nicht durch Schätzung zu bestimmen (RE 1969/70 Nr. 93).

Die rechtskräftige Katasterschatzung vor 30 Jahren ist für die Steuerbehörden 4 verbindlich, und zwar sowohl bezüglich der Höhe des Katasterwertes wie auch des Zeitpunktes, auf den sie in Kraft gesetzt wurde (VGE 23.2.1995 i.S. Z.). Vgl. auch § 9 N 8.

Kein Zuschlag erfolgt nach § 11 Abs. 2 bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken, deren Katasterwert (vor 30 Jahren) nach dem Schatzungsgesetz in der Fassung vom 21. Juni 1988 neu ermittelt wurde.

1.1.2007 -1-

§ 11 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 12

Abzüge vom Erwerbspreis

Das für die Errichtung einer Dienstbarkeit erhaltene Entgelt ist vom 1 Erwerbspreis nur dann abzuziehen, wenn bei deren Errichtung keine Grundstückgewinnsteuer veranlagt worden war. Musste die Belastung des Grundstücks als steuerbegründende Veräusserung gemäss § 3 Ziff. 5 qualifiziert werden (vgl. § 3 N 21 ff.), wurde das Entgelt bereits besteuert. Es ist in diesem Fall nicht mehr zu berücksichtigen.

1.1.2007 -1-

§ 12 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 13

Zuschläge zum Erwerbspreis

In § 13 sind die anrechenbaren Aufwendungen abschliessend aufgezählt (VGE 1 vom 27.9.1995 i.S. S.; LGVE 1987 II Nr. 18).

Was im Gesetz nicht ausdrücklich als anrechenbar erklärt wird, kann daher bei der Ermittlung des Anlagewertes nicht berücksichtigt werden.

Im interkantonalen Verhältnis sind dagegen sämtliche geschäftsnotwendigen 2 Aufwendungen des Liegenschaftenhandels zu berücksichtigen, die im Hinblick auf die Erzielung des Liegenschaftsgewinns erwachsen sind (vgl. § 1 N 19 ff.).

Der Nachweis solcher Aufwendungen obliegt den Steuerpflichtigen, da es sich 3 um steuervermindernde Tatsachen handelt (VGE vom 29.4.1992 i.S. S.; VGE vom 16.5.1989 i.S. B.; VGE vom 3.1.1985 i.S. P. AG). Die Veranlagungsbehörde würdigt die Beweisergebnisse nach pflichtgemässem Ermessen (§ 59 Abs. 1 VRG; SRL Nr. 40). Allenfalls ist eine Strafe wegen Hinterziehungsversuchs gemäss § 39 auszusprechen.

Belege betreffend in den letzten sechs Jahren vor der Veranlagung erfolgte Zahlungen an Dritte (namentlich Barquittungen, Zahlungen durch Verrechnungen, ganze Bauabrechnungen bzw. Aufstellungen über die Baukosten mit den entsprechenden Belegen) sind nach rechtskräftigem Abschluss der Grundstückgewinnsteuerveranlagung (vgl. § 31 N 1 f.) konsequent der kantonalen Steuerverwaltung (Abteilung Selbständigerwerbende) zuzustellen. Diese wird für die allfällige Weitermeldung an die jeweils zuständige Veranlagungsbehörde für die Einkommens- bzw. Gewinnsteuer besorgt sein.

1.1.2007 -1-

§ 13 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 13 Abs. 1 Ziff. 1

Erwerbskosten

Bei der Veräusserung einer ererbten Liegenschaft ist die seinerzeit entrichtete 4 Erbschaftssteuer nicht zum Erwerbspreis hinzuzurechnen (vgl. § 7 N 4; VGE vom 3.1.2002 i.S. W.; BStP 1998, 20; a.M. LGVE 1977 II Nr. 28, der jedoch noch in Anwendung des bis zum 31. Dezember 1974 gültigen Rechts erging, das keine mit § 7 Abs. 2, der auf den 1. Januar 1975 in Kraft trat, vergleichbare Bestimmung kannte). Auf getätigten WEF-Kapitalbezügen (Wohneigentumsförderung Säule 2 + 3a) bezahlte Einkommenssteuern (Sondersteuer) gelten nicht als anrechenbare Erwerbskosten. Der pauschale Unkostenabzug (vgl. § 1 N 23) ist nur den ausserkantonalen 5 Liegenschaftshändlerinnen und Liegenschaftenhändlern zu gewähren. Bei einem innerkantonalen Verhältnis kommt ein genereller Abzug von 5 % des Verkaufspreises nicht in Frage (VGE vom 18.11.1985 i.S. S.; RB 1990 Nr. 51; StE 1987 B 44.13.7 Nr. 3).

Entschädigungen an Dritte für den Verzicht auf die Mitbewerbung um das Kaufsobjekt sind anrechenbare Aufwendungen (VGE vom 7.10.1992 i.S. B. und W.).

1.1.2007 -1-

§ 13 Abs. 1 Ziff. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 13 Abs. 1 Ziff. 2

Mäklerprovisionen

Unter Mäklerprovision sind die Auslagen zu verstehen, die Steuerpflichtige 6 einer Drittperson für Vermittlung oder Nachweis einer Kauf- bzw. Verkaufsgelegenheit geleistet haben. Bei der Nachweismäklerei ist nur die Gelegenheit zum Kauf bzw. zur Veräusserung nachzuweisen. Die Tätigkeit bei der Vermittlungsmäklerei geht weiter. Dort besteht auch die Aufgabe, zwischen den Parteien zu vermitteln. Beide Arten von Provisionen sind zur Anrechnung zuzulassen. Die Mäklerprovision ist geschuldet, wenn mit dem vermittelten Liegenschaftsvertrag (oder -kauf) der beabsichtigte Geschäftserfolg eingetreten ist (LGVE 2003 II Nr. 27).

Im Gegensatz zur Mäklerprovision gehören allfällige Kosten für eine 7 Stellvertretung nicht zu den anrechenbaren Aufwendungen. Allerdings ist es im Einzelfall nicht immer einfach, blosse Stellvertretung vom Mäklervertrag zu unterscheiden. Der Hauptunterschied zwischen Mäklerei und Stellvertretung liegt darin, dass die Mäklerin oder der Mäkler - im Gegensatz zur Stellvertretung - nie das angestrebte Rechtsgeschäft selber abschliesst (Rechtshandlung), sondern bloss eine den Abschluss fördernde Tathandlung vornimmt. Die Tätigkeit bei der Mäklerei erschöpft sich im Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages (Nachweismäklerei) oder der Vermittlung des Abschlusses eines Vertrages (Vermittlungsmäklerei).

Anders verhält es sich bei der Stellvertretung. Diese wird von den Vertretenen ermächtigt (Vollmacht), im Namen der Vertretenen Rechtshandlungen vorzunehmen. Die Stellvertretung verkauft beispielsweise im Namen der Vertretenen und mit Wirkung für die Vertretenen ein Grundstück. Veräussernde jedoch sind die Vertretenen.

Zum Nachweis der Mäklerprovision gehört neben dem Zahlungsnachweis 8 auch der Nachweis der Auftragserteilung.

Das Vorliegen einer Mäklerprovision setzt voraus, dass Dritte als 9 Vermittlerinnen oder Vermittler tätig gewesen sind. Ein allgemeiner Hinweis, ohne die Tätigkeit der Dritten wäre das Kaufsgeschäft nicht zustande gekommen, genügt dabei nicht (nStp 47, 51). Die Anrechnung einer Eigenprovision, einer Entschädigung für eigene Bemühungen ist ausgeschlossen (RE 1965/66 Nr. 34).

Die Organe einer juristischen Person (Mitglieder des Verwaltungsrats, der

1.1.2007 -1-

§ 13 Abs. 1 Ziff. 2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Direktion, der Geschäftsführung usw.) sind keine Drittpersonen. Von der juristischen Person an ihre Organe bezahlte Vergütungen für Kaufs- und Verkaufsbemühungen können nicht als Mäklerprovisionen abgezogen werden (VGE vom 15.12.1987 i.S. I. AG; VGE vom 9.1.1987 i.S. F. und S.).

Grundsätzlich sind Mäklerprovisionen allgemein nicht abzugsberechtigt, wenn die Interessen des Auftraggebers mit denjenigen des Beauftragten parallel laufen oder die Auftraggeberin mit der Beauftragten wirtschaftlich eng verbunden ist (BGE 103 Ia 25, LGVE 1977 II Nr. 30; nStp 47, 51; nStp 46, 113). Die Ausrichtung einer Provision an eine von der veräussernden Person wirtschaftlich beherrschten Gesellschaft ist nicht abzugsfähig (VGE vom 20.12.1996 i.S. W.; VGE vom 8.5.1991 i.S. B. und W.; StE 1990 B 44.13 Nr. 4; StR 47, 222 und 228). Entschädigungen an einzelne Mitglieder einer einfachen Gesellschaft sind ebenfalls als nicht abzugsfähige Eigenprovisionen anzusehen (VGE vom 15.11.1989 i.S. T.) Analog sind auch Provisionen unter Miteigentümerinnen und Miteigentümern für den gemeinsamen Verkauf nicht abzugsfähig (nStp 49, 17). Die Fondleitungsgesellschaft ist im Verhältnis zum Immobilienanlagefonds keine zur Geltendmachung einer Mäklerprovision befugte Drittperson (RB 1987 Nr. 54).

Das Gesetz bestimmt, dass nur die übliche Mäklerprovision anzurechnen ist. 10 Üblich sind Provisionen von 1 - 2 %, ausnahmsweise 3 % für überbaute, und von 2 - 4 % bzw. ausnahmsweise (z.B. bei Schwerverkäuflichkeit) 3 - 5 % für unüberbaute Grundstücke. Der Tarif des Schweizerischen Verbandes für Immobilientreuhänder (SVIT) hat keine verbindliche Wirkung (LGVE 1980 II Nr. 23; RB 1996 Nr. 58; RB 1988 Nr. 43). Bei ausserkantonalen Liegenschaftshändlerinnen oder Liegenschaftenhändlern im Sinne von § 1 Abs. 2 Ziff. 2 ist nicht nur die übliche, sondern die volle Mäklerprovision zum Erwerbspreis hinzuzurechnen (LGVE 1982 II Nr. 19; vgl. ferner § 1 N 23).

Wirken mehrere Personen zusammen, so hat jede einen Teilanspruch (VGE 11 vom 18.12.1979 i.S. K.).

Vgl. ferner § 19 N 3 und 4.

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 13 Abs. 1 Ziff. 3

Wertvermehrender Aufwand

Unter dem Begriff der Aufwendungen für dauernde Wertvermehrung werden 12 diejenigen tatsächlichen oder rechtlichen Vorkehren zusammengefasst, die im Zeitpunkt der Erbringung eine Wertvermehrung der Grundstücksubstanz herbeigeführt haben. Die Wertvermehrung braucht im Zeitpunkt der Veräusserung nicht mehr zu bestehen (VGE vom 14.3.1995 i.S. E.K.; LGVE 1987 II Nr. 18). Der Ersatz vorhandener Anlagen stellt grundsätzlich keinen wertvermehrenden Aufwand dar, es sei denn, die neue Anlage enthalte wertvermehrende Elemente wie grössere Dimensionierung, besseres Material, verfeinerte Technik, usw. (VGE vom 18.11.1985 i.S. S.). Reparaturen sind daher in der Regel nicht, und Renovationen höchstens zu einem gewissen Teil wertvermehrend (VGE vom 16.5.1989 i.S. B. und VGE vom 26.6.1985 i.S. K.). Zur Abgrenzung der wertvermehrenden Aufwendungen zu den bei der Einkommensssteuer anrechenbaren Unterhaltskosten im einzelnen vgl. § 13 N 23 und 24; Anhang 3).

Die Steuerpflichtigen dürfen sich nicht damit begnügen, der Veranlagungsbehörde einen Stoss von Belegen einzureichen, ohne zumindest eine Ausscheidung von wertvermehrenden Aufwendungen und Unterhaltskosten vorzunehmen. In Fällen, in denen Steuerpflichtige die Vornahme einer Unterscheidung zwischen wertvermehrenden Aufwendungen und Unterhaltskosten unterlassen haben, ist die Veranlagungsbehörde gehalten, diese auf ihre Mitwirkungspflichten hinzuweisen und von ihnen die erforderliche Spezifizierung zu verlangen (§ 26 Abs. 1 und 2, § 27 Abs. 3). Kommt eine Partei ihren Mitwirkungspflichten auch nach erfolgter Mahnung unter Androhung einer Ordnungsbusse nicht nach, ist die Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen vorzunehmen und eine Ordnungsbusse auszusprechen. Ist eine steuerliche Qualifizierung einzelner Aufwandposten aus Gründen einer ungenügenden Substanziierung seitens der Steuerpflichtigen nicht möglich, müssen die entsprechenden Positionen grundsätzlich unberücksichtigt bleiben. Werden aber Belege zu einzelnen Aufwandpositionen eingereicht, muss die Veranlagungsbehörde diese auf ihren wertvermehrenden Charakter hin prüfen. Dabei darf sie von den Steuerpflichtigen verlangen, dass sie die Belege einzelnen Positionen zuordnen und erklären, weshalb wertvermehrende Aufwendungen vorliegen, wenn sich dies nicht unmittelbar aus den Belegen selbst feststellen lässt (VGE vom 10.5.1999 i.S. D.; VGE vom 12.4.1999 i.S. O.).

Besitzen Steuerpflichtige keine Belege mehr, so sollte es ihnen - zumindest für die letzten 10 Jahre - möglich sein, bei den damaligen Lieferfirmen und Handwerkersbetrieben bzw. Unternehmungen Rechnungskopien zu beschaffen.

1.1.2007 -1-

§ 13 Abs. 1 Ziff. 3 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Sind Steuerpflichtige überhaupt nicht mehr in der Lage, die 13 wertvermehrenden Aufwendungen zu belegen (§ 26 Abs. 1), kann ausnahmsweise subsidiär der damalige Gebäudeversicherungswert herangezogen werden. Dieser entspricht nämlich annähernd den Baukosten, wobei für die Umgebungsarbeiten, welche darin nicht enthalten sind, ein entsprechender Zuschlag zu machen ist (LGVE 1998 II Nr. 36; LGVE 1982 II Nr. 21; RE 1971/73 Nr. 77). Da ins Gewicht fallende wertvermehrende Aufwendungen eine Revisionsschatzung bei der Gebäudeversicherung auslösen, kann aufgrund des Schatzungsprotokolls auf den Umfang der wertvermehrenden Aufwendungen geschlossen werden.

Voraussetzung für eine Expertise ist, dass Steuerpflichtige ihre Mitwirkungs- und Verfahrenspflichten gewissenhaft erfüllt haben und sich in einem "Beweisnotstand" befinden. Das ist nicht der Fall, wenn sie imstande wären, die Kosten durch Urkunden zu belegen, was für Baukosten in der Regel zutrifft, wenn die wertvermehrenden Investitionen kurze Zeit vor der Veräusserung vorgenommen wurden (VGE vom 6.11.1998 i.S. B.; VGE vom 2.3.1998 i.S. H.,; RE 1971/73 Nr. 77). Ist mangels Belegen eine Expertise durchzuführen, so sind deren Kosten ohne Rücksicht auf das Ergebnis den Steuerpflichtigen zu überbinden (VGE vom 24.3.1982 i.S. R.; RE 1969/70 Nr. 75). Die Behörde kann einen angemessenen Kostenvorschuss verlangen (§ 196 Abs. 1 VRG). Wird für eine angeordnete Expertise der einverlangte Kostenvorschuss trotz Androhung der Folgen innert eingeräumter Frist nicht geleistet, können die Aufwendungen, die mit der Expertise hätten bewiesen werden sollen, nicht berücksichtigt werden (§ 196 Abs. 2 VRG; RE 1971/73 Nr. 76). Eine von Steuerpflichtigen in Auftrag gegebene Expertise (Privatgutachten) kann beweiswertmässig nicht einem amtlichen Gutachten gleichgesetzt werden (VGE vom 29.7.1982 i.S. F.).

Bezüglich Verlegung der wertvermehrenden Aufwendungen bei 14 Teilveräusserung vgl. § 16 N 2.

Wenn im Hinblick auf eine beabsichtigte Wertvermehrung eines Grundstücks 15 die Beseitigung von bestehenden Bauten notwendig ist (z.B. zum Zwecke der Bereitstellung von Bauland), so sind die Abbruchkosten als wertvermehrende Aufwendungen zuzulassen.

Bauprojekte, die verwirklicht oder zusammen mit dem Grundstück 16 weiterveräussert werden, sind wertvermehrende Aufwendungen. Nicht ausgeführte und nicht mitveräusserte Bauprojekte sind anrechenbar, sofern sie grundsätzlich brauchbar und damit geeignet sind, den Wert des

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 13 Abs. 1 Ziff. 3

Grundstücks zu erhöhen. Lässt beispielsweise die Eigentümerin oder der Eigentümer eines Bauplatzes ein Projekt für die Überbauung ausarbeiten, um damit die Überbauungsmöglichkeiten festzustellen bzw. die Verkaufschancen zu erhöhen, und findet diese Person in der Folge eine Käuferschaft, die anders bauen will, so ändert dies nichts am (wertvermehrenden) Wesen des Projekts (VGE vom 1.10.1996 i.S. P.; VGE vom 27.9.1995 i.S. S.; VGE vom 14.3.1995 i.S. I.; VGE vom 6.9.1985 i.S. H.; Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, S. 225).

Einlagen in den Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümerschaft sind nur 16a in dem Umfang anrechenbar, wie daraus für die veräusserte Stockwerkeigentumseinheit wertvermehrende Aufwendungen getätigt wurden.

Wertvermehrende Aufwendungen, die von Dritten (z.B. Mieterinnen oder 16b Mietern) getragen wurden, sind insoweit anrechenbar, als sie den Dritten vergütet, von diesen schenkungshalber erbracht, oder von der Eigentümerin bzw. vom Eigentümer als Einkommen versteuert worden sind.

Kosten für die Errichtung von Grundpfandrechten während der Besitzesdauer 16c sind insoweit abzugsfähig, als das Geld für wertvermehrende Aufwendungen verwendet wurde.

Die Bauherrschaft, die als ihre eigene Generalunternehmerin auftritt, kann ein 16d entsprechendes Honorar nur anrechnen, wenn sie die in dieser Eigenschaft erbrachten Leistungen nachweist und wenn feststeht, dass sie nicht von jeder andern Bauherrschaft ebenfalls hätten erbracht werden müssen. Sie dürfen auch einen Anteil Unternehmergewinn enthalten, müssen aber den geleisteten Arbeiten insgesamt angemessen sein. An die Substanziierung der Eigen-Generalunternehmerhonorare sind hohe Anforderungen zu stellen (StE 1998 B 44.13.7 Nr. 12). Ferner dürfen die generalunternehmerischen Leistungen nicht bereits unter einem andern Titel in der Baurechnung enthalten sein (BGE 104 Ia 22; VGE vom 20.12.1996 i.S. W.; StE 1987 B 44.13.7 Nr. 2). Analoges gilt für ein Generalunternehmer- Honorar an eine Personengesellschaft, deren Gesellschafterinnen und Gesellschafter zugleich die Bauherrschaft sind. Es spielt dabei keine Rolle, ob die Gesellschafterinnen und Gesellschafter die Arbeiten persönlich oder durch ihre Angestellten erbracht haben (VGE vom 9.1.1987 i.S. F. und S.). Vgl. ferner § 13 N 26.

1.1.2007 -3-

§ 13 Abs. 1 Ziff. 3 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Für die Ermittlung der wertvermehrenden Aufwendungen bei 16e landwirtschaftlichen Grundstücken vgl. § 1 N 18a.

-4- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 13 Abs. 1 Ziff. 4

Aufwendungen für Behebung der beim Erwerb vorhandenen grossen Verwahrlosung des Grundstücks

Erwerb im Sinne dieser Bestimmung kann auch eine steueraufschiebende 17 Handänderung sein. Die Nichtberücksichtigung der bei Erwerb durch steueraufschiebende Handänderung getätigten Aufwendungen für Unterhaltsarbeiten hätte sonst zur Folge, dass solche Aufwendungen aus steuersystematischen Gründen weder bei der Einkommens-, noch bei der Grundstückgewinnsteuer angerechnet worden wären.

Aufwendungen, die rein technisch gesehen Unterhaltskosten darstellen, sind 18 anrechenbare Aufwendungen im Sinne dieser Bestimmung, wenn sie das Grundstück im Vergleich zu seinem Zustand im Zeitpunkt des Erwerbes verbessern. Dies trifft insbesondere bei Ausgaben für die Instandstellung neu erworbener Grundstücke und Gebäude, deren Unterhalt bisher vernachlässigt worden ist, zu. In der Praxis dürfte es allerdings nicht immer leicht sein, festzustellen, ob solche Aufwendungen eine Verbesserung des Zustandes eines Grundstücks oder Gebäudes im Vergleich zu seinem Zustand beim Erwerb bewirkt haben. Je grösser der zeitliche Abstand zwischen dem Erwerb des Grundstücks und den darauf auszuführen Arbeiten ist, desto mehr spricht die Vermutung, besonders bei masslich nicht stark ins Gewicht fallenden Aufwendungen, für blosse Unterhaltsarbeiten. Bei unmittelbar nach dem Erwerb ausgeführten grösseren Arbeiten spricht die Vermutung hingegen für wertvermehrende Aufwendungen. Kosten für die vollständige Instandstellung eines im Unterhalt bisher vernachlässigten Hauses im Anschluss an den Erwerb stellen keine bei der Veranlagung der Einkommenssteuer abzugsberechtigten Unterhaltskosten dar; sie sind bei der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer als wertvermehrende Aufwendungen zu berücksichtigen (BGE 123 II 218; BGE 108 Ib 316; VGE vom 12.3.1992 i.S. S.; VGE vom 26.6.1985 i.S. K.; RE 1971/73 Nr. 69; LU StB Weisungen StG § 39 Nr. 4 Ziff. 1.2). Zu prüfen ist jeweils, ob bereits Unterhaltskosten bei der Einkommenssteuer abgezogen wurden. Ist dies der Fall, ist der Abzug auf den wertvermehrenden Aufwand bzw. Anteil beschränkt (§ 13 Abs. 2).

1.1.2007 -1-

§ 13 Abs. 1 Ziff. 4 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 13 Abs. 1 Ziff. 5

Erschliessungskosten

Die Kosten eines Gestaltungsplanes fallen unter die Erschliessungskosten 19 (LGVE 1974 II Nr. 58).

Ein Abzug von Beiträgen, die Dritte in Zukunft möglicherweise an die Kosten 20 der Erschliessung der verkauften Liegenschaft leisten werden, ist nicht zulässig. Es sind nur tatsächlich geleistete Beiträge Dritter bei den Anlagekosten in Abzug zu bringen (LGVE 1983 II Nr. 16).

Eine erneute, von früheren Berechnungen abweichende Festsetzung der 21 Erschliessungskosten ist bei späteren Teilverkäufen möglich. Dies gilt nur für die späteren Teilverkäufe (VGE vom 13.6.1979 i.S. R.).

Die in einem früheren Zeitpunkt erfolgte Landabtretung für die Erschliessung 21a des Grundstücks stellt eine Teilveräusserung dar, die nur im Rahmen des Verlustausgleichs im Sinne von § 21 berücksichtigt werden kann (VGE vom 28.10.1987 i.S. L.).

1.1.2007 -1-

§ 13 Abs. 1 Ziff. 5 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 13 Abs. 1 Ziff. 6

Entschädigungen für Dienstbarkeiten und Grundlasten

Bei Errichtung einer Dienstbarkeit zugunsten des veräusserten Grundstücks 22 und zulasten des im Eigentum der veräussernden Person gebliebenen Restgrundstücks ist die Entschädigung, die für die Errichtung der Dienstbarkeit mutmasslich an Dritte hätte entrichtet werden müssen, zum Erwerbspreis hinzuzurechnen (RE 1969/70 Nr. 97).

Vgl. auch § 16 N 6.

1.1.2007 -1-

§ 13 Abs. 1 Ziff. 6 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 13 Abs. 2

Verhältnis zur Einkommenssteuer

Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer bereits als Abzüge 23 berücksichtigt worden sind oder die Steuerpflichtige erfolgreich als Unterhaltskosten geltend gemacht haben, können nicht als wertvermehrende Aufwendungen angerechnet werden. Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer, weil wertvermehrend, nicht zum Abzug zugelassen wurden, sind bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten zuzurechnen. Der generelle Umkehrschluss, wonach alle Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer nicht abgezogen wurden bzw. nicht abgezogen werden konnten, bei der Grundstückgewinnsteuerveranlagung anzurechnen sind, ist nicht zutreffend (LGVE 1987 II Nr. 18; VGE vom 19.10.1982 i.S. B.). Im übrigen dienen die im Anhang 3 wiedergegebene Tabellen als Richtlinie für die Ausscheidung in anzurechnende wertvermehrende Aufwendungen und Unterhaltskosten.

Sind die Kosten für Investitionen zum Zwecke der Energieeinsparung bei der 24 Einkommenssteuer zusätzlich zu den Unterhaltskosten ganz oder teilweise steuerlich berücksichtigt worden, können diese Kosten später nicht mehr als wertvermehrende Aufwendungen angerechnet werden. Solche zusätzlichen Abzüge für Energiesparinvestitionen wurden für in den Jahren 1979 (Veranlagungsperiode 1981/82) bis Ende 1998 (Veranlagungsperiode 1999/2000, falls Vergangenheitsbemessung und kein Abzug für ausserordentliche Unterhaltskosten nach § 251 Abs. 5a StG) getätigte Aufwendungen gewährt (vgl. Anhang 3 Spalten 2 und 3, die diesem Umstand in pauschaler Form Rechnung tragen).

Schuldzinsen sind keine anrechenbaren Aufwendungen (VGE vom 14.3.1995 25 i.S. E.K.; LGVE 1987 II Nr. 18). Ausnahmen: Baukreditzinsen gehören zu den Baukosten, d.h. zu den Anlagekosten, jedoch nur bis zur Beendigung der Bauarbeiten, d.h. regelmässig bis zur Baukonsolidierung (VGE vom 17.5.1996 i.S. S.; LGVE 1994 II Nr. 16; VGE vom 12.11.1990 i.S. U.; LU StB Weisungen StG § 40 Nr. 1 Ziff. 2.2). Nachher gelten die Zinsen auf dem investierten Kapital als ordentliche Betriebskosten, welche bei der Grundstückgewinnsteuer nicht berücksichtigt werden können (LGVE 1987 II Nr. 18; RE 1967/68 Nr. 68). Da die Baukreditzinsen wie die übrigen Schuldzinsen bei der Einkommenssteuer bis zur Veranlagungsperiode 91/92 abgezogen werden konnten, ist bei der Grundstückgewinnsteuerveranlagung davon auszugehen, dass sie bei der Einkommenssteuerveranlagung bereits berücksichtigt worden sind. Weist der Steuerpflichtige nach, dass dies nicht der Fall war, sind sie bei der Grundstückgewinnsteuer anzurechnen.

1.1.2007 -1-

§ 13 Abs. 2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Aktivierte Schuldzinsen sind bei ausserkantonalen Liegenschaftshändlerinnen und Liegenschaftshändlern als Anlagekosten anzurechnen. Das gilt jedoch nur insoweit, als die Schuldzinsen nicht laufend mit im Kanton Luzern erzieltem Vermögensertrag verrechnet werden konnten und steuerlich nicht bereits berücksichtigt worden sind.

Bezüglich der Anrechnung von Baukredit- und andern Schuldzinsen bei Liegenschaftshändlerinnen und Liegenschaftshändlern im interkantonalen Verhältnis sowie der Verzinsung des Eigenkapitals vgl. auch § 1 N 24 und § 13 N 2.

Werden Eigenleistungen geltend gemacht, so sind sie grundsätzlich nur 26 anzurechnen, wenn sie bereits als Einkommen versteuert worden sind (VGE vom 17.1.1995 i.S. S.). Leistungen eines Mitglieds einer Erbengemeinschaft an der Nachlassliegenschaft sind wie Eigenleistungen zu behandeln (StE 1992 B 22.1 Nr. 1). Auch wenn der von Unselbständigerwerbenden durch eigene Arbeit geschaffene Vermögenswert nicht für den Eigengebrauch, sondern für die spätere Weiterveräusserung bestimmt ist, können die Eigenleistungen erst mit der Bezahlung des Kaufpreises als steuerbares Einkommen erfasst werden (VGE vom 31.5.1999 i.S. M.; RE 1967/68 Nr. 15; BGE 108 Ib 227 = ASA 51, 635; StR 34, 229). Solche Eigenleistungen sind somit im Zeitpunkt der Veräusserung in der Regel noch nicht versteuertes Einkommen und können daher nicht angerechnet werden. Für Eigenleistungen von selbständigen Baufachleuten vgl. LU StB Weisungen StG § 25 Nr. 1 Ziff. 1.4.

-2- 1.1.2007

Versicherungsleistungen und Subventionen

Beispiele:

von der Brandversicherung ausbezahlte Entschädigung beträgt Fr. 100'000.--. Anstelle des abgebrannten Gebäudes wird ein Neubau (Anlagewert Fr. 400'000.--) errichtet. In der Folge wird die Liegenschaft für Fr. 500'000.--

veräussert.

• Anlagewert -- altes Gebäude 50'000.-- -- Neubau 400'000.-- 450'000.-- -- abzüglich Versicherungssumme 100'000.-- 350'000.--

1. b) Das Grundstück, auf dem sich das abgebrannte Gebäude befindet, wird für

Fr. 100'000.-- veräussert.

• Anlagewert -- altes Gebäude 50'000.-- -- abzüglich Versicherungssumme 100'000.-- 50'000.--

§ 13 Abs. 3 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 16

Anlagewert bei Teilveräusserung

Zur Frage, ob eine Gesamt- oder Teilveräusserung anzunehmen ist, vgl. § 2 N 1 3 ff.

Können Aufwendungen eindeutig dem veräusserten Grundstück zugeordnet 2 werden, sind sie diesem aufzurechnen. Der Gesamtanlagewert - allenfalls vermindert um allein dem veräusserten Grundstück bzw. dem Restgrundstück zuzurechnende Aufwendungen - ist im Verhältnis der Verkehrswerte der einzelnen Grundstücke im Zeitpunkt ihres Erwerbes zu verlegen (LGVE 1974 II Nr. 59; VGE vom 13.8.1996 i.S. E.S.; VGE vom 22.3.1994 i.S. H.). Die Bewertung der einzelnen Teile ist eine Ermessensfrage. Selbständige Katasterschatzungen der Parzellen, welchen der Verkehrswert zugrunde liegt, bilden solange einen geeigneten Wertmassstab, als nicht ihre Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Liegen keine selbständigen Verkehrswert- bzw. Katasterschatzungen für die Parzellen vor, so wird man vom durchschnittlichen m2-Preis auszugehen haben. Dieser ist für die wertvolleren Parzellen (Teile) schätzungsweise zu erhöhen und für die weniger wertvollen entsprechend herabzusetzen (Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, S. 278; VGE vom 28.11.1983 i.S. W.).

Bei einer ins Gewicht fallenden Teilveräusserung von Kulturland (über 10 % der 3 ursprünglichen Grundstückfläche) ab einem landwirtschaftlichen Heimwesen ist auch ein Teil der Anlagekosten der Wirtschaftsgebäude (ohne Wohnhaus) anteilsmässig (in der Regel entsprechend der Fläche) auf das verkaufte Land zu verlegen (RE 1971/73 Nr. 72 und 74; VGE vom 17.5.1996 i.S. S.; VGE vom 22.3.1994 i.S. H.; VGE vom 26.3.1984 i.S. B.). Dies gilt analog auch bei wirtschaftlichen Veräusserungen (VGE vom 2.11.1999) i.S. R.).

Aufwendungen, die erst nach einem Teilverkauf für das Restgrundstück 4 gemacht werden, können bei der Ermittlung des beim Teilverkauf erzielten Grundstückgewinns nicht berücksichtigt werden (RE 1969/70 Nr. 94).

Betreffend (Neu-)Festlegung von Erschliessungskosten bei späteren 5 Teilverkäufen vgl. § 13 N 21.

Bei einer Teilveräusserung ist eine öffentlich-rechtliche 6

1.1.2007 -1-

§ 16 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Eigentumsbeschränkung (Ausnützungsziffer), die die Wirkung eines Bauverbotes für eine im Eigentum des Veräusserers gebliebene Restparzelle hat, wie die Errichtung einer Dienstbarkeit zugunsten des veräusserten Grundstückes und zulasten der im Eigentum der veräussernden Person gebliebenen Restparzelle zu berücksichtigen (RE 1969/70 Nr. 101).

Vgl. auch § 13 N 22.

Die Bestimmung von § 16 Abs. 2 über die Gliederung in Wertzonen findet auch 7 Anwendung, wenn eines von mehreren gleichzeitig erworbenen Grundstücken veräussert wird, für die beim Erwerb nur ein Gesamtpreis festgesetzt wurde (RE 1963/64 Nr. 68).

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 17

Veräusserungswert

1. Veräusserungswert bei Überführung ins

Geschäftsvermögen Vgl. Ausführungen unter § 3 N 27. 1

Diese Bestimmung gilt analog auch für den Fall, wo bei Gründung einer AG ein 2 bisher zum Privatvermögen gehörendes Grundstück als Sacheinlage eingebracht wird.

Führen Steuerpflichtige keine Buchhaltungen oder reichen 3 Nichtbuchführungspflichtige keine Aufstellungen ein, die den von ihnen festgesetzten Einkommenssteuerwert des Grundstücks enthalten, ist davon auszugehen, dass das Grundstück zum Anlagewert überführt wurde (VGE vom 22.10.2001 i.S. W.; VGE vom 22.9.1994 i.S. M.).

Betreffend land- und forstwirtschaftliche Grundstücke vgl. § 3 N 29. 4

2. Veräusserungswert bei Zuwendung an eine

juristische Person Nach § 17 Abs. 3 gilt bei der ganz oder teilweise unentgeltlichen Zuwendung an 5 eine juristische Person als Veräusserungswert analog zu Abs. 2 der Wert, zu dem das Grundstück bei der juristischen Person aktiviert wird. Diese ist gegenüber der steuerpflichtigen Person zur schriftlichen Bescheinigung des Aktivierungswertes verpflichtet. Reicht die steuerpflichtige Person die Bescheinigung trotz Mahnung nicht ein, kann diese von der Veranlagungsbehörde direkt bei der juristischen Person eingefordert werden (§ 26 Abs. 1 und § 27 Abs. 3 i.V.m. 148 Abs. 1g und Abs. 2 StG).

1.1.2007 -1-

§ 17 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 18

Veräusserungspreis

1. Grundsätze

Als Veräusserungspreis gelten nach § 18 Abs. 1 alle Leistungen der 1 Erwerbenden oder Dritter, die auf Rechnung der Erwerbenden erfolgen. Auszugehen ist vom verurkundeten Kaufpreis. Bei gleichzeitiger Veräusserung von unbeweglichem und beweglichem Vermögen und Vereinbarung bloss eines Gesamtpreises muss zur Ermittlung des steuerpflichtigen Grundstückgewinns eine dem tatsächlichen Wertverhältnis möglichst entsprechende Verlegung des Gesamtpreises auf das unbewegliche Vermögen vorgenommen werden (RE 1971/73 Nr. 73)

Enthält der Veräusserungsvertrag keine ziffernmässigen Angaben über den Preis, zu welchem das Grundstück die Hand wechselt, wird nach § 9 Abs. 2 in Verbindung mit § 18 Abs. 3 zur Bestimmung des Veräusserungspreises auf den Verkehrswert abgestellt (VGE vom 18.12.1980 i.S. K. und B.).

Bezüglich des Veräusserungspreises bei Eigentumswechsel infolge Ehescheidung gilt, sofern kein Aufschub gemäss § 4 Abs. 1 Ziff. 2 gegeben ist (vgl. § 4 N 8 ff.), der im Zusammenhang mit der güterrechtlichen Auseinandersetzung bestimmte Wert des Grundstücks. Lässt sich dieser aufgrund des Urteils bzw. des durch das Urteil bestätigten Konveniums nicht einwandfrei ermitteln, ist auf den Verkehrswert des Grundstücks abzustellen (§ 9 Abs. 2 i.V.m. § 18 Abs. 3; VGE vom 2.2.1995 i.S. H.; VGE vom 26.2.1993 i.S. D.).

Die Veranlagungsbehörde darf vertragliche Abmachungen über die Aufteilung 2 des Kaufpreises auf ihre steuerliche Bedeutung und ihre Angemessenheit überprüfen. Sie sind für die Veranlagungsbehörde ebenso wenig verbindlich wie die Angaben der Steuerpflichtigen in der Steuererklärung (VGE vom 28.2.2005 i.S. B.; RE 1971/73 Nr. 74 E. 2).

Werden in verschiedenen Kantonen gelegene Grundstücke, die eine 3 wirtschaftliche Einheit bilden, veräussert, so sind die von den Vertragsparteien für die einzelnen Grundstücke festgesetzten Preise für die Veranlagungsbehörde nicht verbindlich. Diese darf vielmehr die zwischen den

1.1.2007 -1-

§ 18 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Vertragsparteien vereinbarte Verlegung des Gesamtpreises daraufhin überprüfen, ob sie dem wirklichen Wertverhältnis entspricht (LGVE 1982 Nr. 20; 1974 II Nr. 61).

Sind die Aktien einer Immobiliengesellschaft (vgl. § 3 N 9) verkauft worden, so 4 setzt sich der Veräusserungspreis (Verkehrswert für die Immobilien) aus dem Aktienkaufpreis und den übernommenen Gesellschaftsschulden zusammen. Ist im Kaufpreis für die Aktien ein Anteil für die Abgeltung von nichtliegenschaftlichen Werten enthalten, so muss der Veräusserungspreis um den entsprechenden Anteil gekürzt werden (VGE vom 30.4.1997 i.S. R.; VGE vom 1.3.1989 i.S. F.).

Beispiele:

a) Veräusserung einer 100 %-igen Beteiligung 4a

Veräusserungspreis der Beteiligung 1'000'000.--

zuzüglich - Grundpfandschulden 200'000.--

• Gesellschaftsschulden (Passiven ohne Eigenkapital), z.B. Darlehen, Kreditoren, transitorische Passiven usw. 100'000.-- 300'000.-- ________ _________ 1'300'000.--

abzüglich Verkehrswert der 200'000.-- nichtliegenschaftlichen _________ Aktiven (Aktiven ohne Immobilien) Massgebender Veräusserungspreis für Immobilien 1'100'000.-- ==========

Das Beispiel geht davon aus, dass allfällige stille Reserven nur auf den Immobilien gebildet werden konnten.

b) Veräusserung einer 60 %-igen Beteiligung 4b

(gleiche Verhältnisse wie bei N 4a)

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 18

Veräusserungspreis der Beteiligung 600'000.--

zuzüglich - Grundpfandschulden 120'000.-- (60 % von 200'000.--)

• Gesellschaftsschulden (Passiven ohne Eigenkapital), z.B. Darlehen, Kreditoren, transitorische Passiven usw. (60 % von 100'000.--) 60'000.-- 180'000.-- ________ _________ 780'000.--

abzüglich Verkehrswert der nichtliegenschaftlichen Aktiven (Aktiven ohne Immobilien, 60 % von 200'000.--) 120'000.-- _________ Massgebender Veräusserungspreis für 660'000.-- Immobilien =========

Behält sich die veräussernde Person ein Nutzniessungs-, Wohn- oder ein 5 anderes Recht an der veräusserten Liegenschaft vor, so ist der Barwert dieses Rechts als zusätzliche Leistung zum vereinbarten Kaufpreis hinzuzuzählen (LGVE 1979 II Nr. 25). Vgl. Berechnungsbeispiele in § 9 N 10.

Leistet die erwerbende Person anlässlich der Veräusserung an Dritte ein 6 Entgelt für den Verzicht auf ein vertragliches oder gesetzliches Vorkaufsrecht, so ist diese Entschädigung nicht zum Veräusserungspreis hinzuzurechnen. Sie unterliegt aber gemäss § 3 Ziff. 3 der Besteuerung durch die erwerbende Person (LGVE 1979 II Nr. 21).

Bei Unverzinslichkeit der Kaufpreisrestanz und hinausgeschobener Fälligkeit 7 muss für die Zeit vom Übergang von Nutzen und Schaden bis zur Fälligkeit ein Diskont vom Veräusserungspreis abgezogen werden. Die Diskontberechnung ist nach Tafel 46 Stauffer/Schätzle (5. Auflage) zum Satz von 5 % vorzunehmen. Andererseits ist bei Bezahlung oder Verzinsung des Kaufpreises vor dem Übergang von Nutzen und Schaden eine zusätzliche, zum Veräusserungspreis hinzuzurechnende Leistung anzunehmen (LGVE 1981 II Nr. 14; 1974 II Nr. 60).

1.1.2007 -3-

§ 18 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Die Differenz zwischen dem Zins einer zu niedrig verzinsten Kaufpreisrestanz und dem Zins, der aus einer normalen Verzinsung (übliche Hypothekarzinssätze) resultieren würde, kann ebenfalls vom Veräusserungspreis in Abzug gebracht werden.

Ist im Kaufpreis nachweislich ein Anteil am Erneuerungsfonds einer 7a Stockwerkeigentümerschaft eingeschlossen, kann dieser als nichtliegenschaftlicher Wert vom Veräusserungspreis in Abzug gebracht werden.

Bei der Bestimmung des Veräusserungspreises sind die Leistungen 7b grundsätzlich zum Nominalwert (Nennwert) einzusetzen. Später eingetretene Entwertungen dieser Leistungen oder Einbussen, die nachträglich beim Inkasso entstehen, fallen grundsätzlich ausser Betracht (Zuppinger / Schärrer / Fessler / Reich, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Ergänzungsband, § 167 N 1a; RB 1998 Nr. 159; ZStP 1993, 179; vgl. aber § 35 N 4).

WIR-Geld ist zum Nennwert (1 WIR-Franken = 1 Schweizer Franken) 7c anzurechnen, wenn der mittels WIR-Geld zu begleichende Teil des Kaufpreises laut Kaufvertrag zum Nennwert an die gesamte Kaufpreissumme angerechnet worden ist (StE 1997 B 44.11 Nr. 9). Die Anrechnung zum Nominalwert gilt regelmässig auch dann, wenn die veräussernde Person ein offizielles oder stilles Konto bei der WIR-Wirtschaftsring- Genossenschaft in Basel hat (RE 1963/64 Nr. 11).

-4- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 18

2. Veräusserungspreis bei Tausch

Beim Tausch gilt nach § 18 Abs. 2 der Verkehrswert des eingetauschten 8 Grundstücks im Zeitpunkt des Tausches als Veräusserungspreis, zuzüglich eine empfangene und abzüglich eine geleistete Aufzahlung. Ein Tauschgeschäft ist auch bei Abschluss von zwei Kaufverträgen anzunehmen, wenn die beiden Kaufverträge ein einheitliches, voneinander abhängiges Ganzes bilden, die Parteien sich eine Sache gegen die andere verschaffen wollen und die Preisfestsetzung nur die Bedeutung einer Bestimmung der Tauschwerte hat. Ein allfälliges Aufgeld hat bloss nebensächlichen Charakter und darf nach dem Willen der Parteien nur den Zweck haben, für das Gleichgewicht der Leistungen zu sorgen (VGE vom 10.5.1989 i.S. B.).

Unter dem Verkehrswert des "eingetauschten" Grundstücks ist weder der vereinbarte Tauschwert noch der Verkehrswert des von Steuerpflichtigen in Tausch gegebenen Grundstücks, sondern der Verkehrswert des in Tausch erhaltenen Grundstücks zu verstehen (VGE vom 5.6.1997 i.S. P.; LGVE 1974 II Nr. 64).

Die Umschreibung des Verkehrswertes entspricht inhaltlich § 18 des Schatzungsgesetzes (SRL Nr. 626). Er sollte in der Regel durch Erfahrungs- und Vergleichszahlen ermittelt werden können. In Sonderfällen, wo die Bestimmung des Verkehrswertes erhebliche Schwierigkeiten bereitet, kann über den Rechtsdienst der kantonalen Steuerverwaltung an das kant. Schatzungsamt gelangt werden.

Bei der Veranlagung ist jedoch zunächst auf den im Tauschvertrag festgesetzten Anrechnungswert des eingetauschten Grundstücks abzustellen. Wollen Steuerpflichtige oder die Steuerbehörden davon abweichen, weil dieser Wert nicht dem Verkehrswert entspreche, so haben sie ihre Behauptung zu beweisen (VGE vom 16.11.1984 i.S. P.B.; bestätigt durch BGE vom 5.11.1986 i.S. P.B.).

1.1.2007 -1-

§ 18 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 18

3. Nicht feststellbarer Veräusserungspreis,

Sachleistungen, Fahrhabe Vgl. sinngemäss § 9 N 7 ff. 9

Grundstückgewinnsteuerpflichtigen bleibt es unbenommen, den Beweis dafür zu erbringen, dass im beurkundeten Veräusserungspreis Fahrhabe inbegriffen ist. Wird dieser Beweis erbracht, ist vom Veräusserungspreis ein dem tatsächlichen Wert der Fahrhabe entsprechender Betrag abzuziehen (LGVE 1983 II Nr. 74).

1.1.2007 -1-

§ 18 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 18

4. Zukünftige Leistungen

Die Verpflichtung der Verkäuferschaft, bestimmte künftige Leistungen zu 10 machen, wird nach § 18 Abs. 4 berücksichtigt, wenn die Leistung im Zeitpunkt der Veranlagung masslich bestimmbar und die Ausführung gewiss ist. Überbindet die veräussernde Person nachträglich ihre Verpflichtung, bestimmte künftige Leistungen zu erbringen, auf Dritte, sind diese dennoch bei der Gewinnermittlung zu berücksichtigen und demzufolge vom Veräusserungspreis abzuziehen.

Die gegenseitige Verpflichtung der Verkäuferschaft und der Käuferschaft zur gemeinsamen Ausführung eines Werkes, das dem Verkaufsobjekt und dem im Eigentum der Verkäuferschaft gebliebenen Restgrundstück in gleicher Weise dient, kann bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Grundstückgewinns nicht als Gegenleistung der Verkäuferschaft vom Verkaufspreis abgezogen werden (RE 1963/64 Nr. 71).

Eine künftige Leistung kann aufgrund einer Offerte als masslich bestimmbar betrachtet werden (RE 1967/68 Nr. 75).

Die Kosten des erst in 3 bis 4 Jahren vorgesehenen Baues einer 11 Erschliessungsstrasse sind noch nicht masslich bestimmbar (RE 1963/64 Nr. 73). Sie sind allenfalls durch eine Revision gemäss § 35 zu berücksichtigen.

Die vertragliche Verpflichtung der Verkäuferschaft zu bestimmten künftigen 12 Leistungen kann nicht berücksichtigt werden, wenn die Käuferschaft diese Leistungen erbringt und aufgrund des gesetzlichen Pfandrechts die Grundstückgewinnsteuer zu bezahlen hat (RE 1967/68 Nr. 77).

1.1.2007 -1-

§ 18 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 18

5. Vergütungen für Nachteile aus der Veräusserung

§ 18 Abs. 5 bezieht sich ausschliesslich auf Vergütungen, die bei einer 13 Enteignung neben dem vollen Verkehrswert des Grundstücks entrichtet werden müssen, d.h. für Vergütungen für den Minderwert des Restgrundstücks und die sogenannten Inkonvenienzentschädigungen, welche in der Regel gesondert festgesetzt werden. Werden ausserhalb eines Enteignungsverfahrens Entschädigungen für wirtschaftliche Nachteile bezahlt, können sie gemäss § 19 Abs. 2 nicht vom Veräusserungspreis abgezogen werden (vgl. auch § 19 N 5). Der formellen Enteignung ist die freiwillige Veräusserung wegen drohender Enteignung gleichgestellt (VGE vom 29.11.1985 i.S. F.; RE 1969/70 Nr. 104). Zum Begriff der drohenden Enteignung vgl. § 4 N 13.

Während in der Regel die in einem Enteignungsverfahren von der hiefür 14 zuständigen Behörde neben der Vergütung für den Verkehrswert festgesetzten Entschädigungen für mittelbaren Schaden (Minderwert, Inkonvenienzentschädigung) ohne weiteres als Vergütungen für Nachteile im Sinne von § 18 Abs. 5 gelten dürfen, ist die bei einer freiwilligen, im Zusammenhang mit einer drohenden Enteignung stehenden Veräusserung vereinbarte Inkonvenienzentschädigung daraufhin zu überprüfen, ob sie tatsächlich in vollem Umfang zum Ausgleich von Nachteilen dient, die bei einer Enteignung neben dem Verkehrswert vergütet werden müssten (Ersatz von Umzugs- und Räumungskosten, Entschädigung für Geschäftsaufgabe, Betriebsstörungen und ähnliches), oder ob sie noch zum Teil eine Vergütung für den Verkehrswert des Grundstücks darstellt (VGE vom 29.11.1985 i.S. F.; RE 1969/70 Nr. 104). Sofern unter dem Titel "Inkonvenienzentschädigung" noch eine zusätzliche Entschädigung für den Landwert ausgerichtet wird, ist diese zum Veräusserungspreis hinzuzurechnen.

Die Einwohnergemeinde meldet solche Entschädigungen der für die 15 Einkommenssteuer-Veranlagung zuständigen Behörde.

Die im Enteignungsverfahren zugesprochene Entschädigung für einen nutzlos 16 gewordenen wertvermehrenden Aufwand kann nicht nochmals vom Veräusserungspreis abgezogen werden, wenn derselbe wertvermehrende Aufwand bereits bei der Ermittlung des Anlagewerts berücksichtigt wurde (VGE vom 18.12.1995 i.S. T.).

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§ 18 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 19

Abzüge vom Veräusserungspreis

1. Mehrbestand von Kulturen

Nach dem Wortlaut und Sinn dieser Bestimmung ist nicht der Mehrwert der 1 Kulturen, insbesondere von Wald, sondern nur der Wert eines Mehrbestandes gegenüber dem Bestand beim massgebenden Erwerb abzugsfähig. Abzugsberechtigt ist daher nicht die Differenz zwischen dem Wert des Holzbestandes im Zeitpunkt der Veräusserung und demjenigen im Zeitpunkt des Erwerbs - eine solche Differenz wird regelmässig auch ohne Mehrbestand bestehen -, sondern nur der Wert des Mehrbestandes im Zeitpunkt der Veräusserung (VGE vom 28.2.2005 i.S. B.; LGVE 1974 II Nr. 66; RE 1965/66 Nr. 44.

Ein geltend gemachter Mehrbestand muss von den Steuerpflichtigen belegt oder doch glaubhaft gemacht werden (LGVE 1974 II Nr. 66).

2. Handänderungskosten

Das Entgelt, das Dritten für den Verzicht auf ein vertragliches oder 2 gesetzliches Vorkaufsrecht zu entrichten war, kann vom Veräusserungspreis abgezogen werden, unterliegt aber der Besteuerung durch die Empfängerin oder den Empfänger (vgl. § 3 N 12).

Die nachträgliche Vermögenssteuer gemäss § 49 StG ist vom Veräusserungspreis nicht abziehbar (LGVE 1979 II Nr. 21; RE 1969/70 Nr. 86).

3. Auslagen für die Durchführung des

Veräusserungsgeschäfts Abziehbar sind nur die effektiven Kosten und Auslagen, die mit der 3 Durchführung des Veräusserungsgeschäfts in einem ursächlichen Zusammenhang stehen (LGVE 1986 II Nr. 13; VGE vom 21.5.1993 i.S. F.).

Für persönliche Bemühungen (inkl. Zeitaufwand) der Steuerpflichtigen um das Zustandekommen des Kaufs oder des Verkaufs sowie für weitere

1.1.2007 -1-

§ 19 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Verrichtungen, die üblicherweise zum eigenen Aufgabenkreis einer Grundeigentümerin oder eines Grundeigentümers bzw. der Bauherrschaft gehören, kann weder ein Zuschlag zum Erwerbspreis gemacht noch ein Abzug vom Veräusserungspreis vorgenommen werden (BGE 104 Ia 23; BGE 101 Ia 4; LGVE 1975 II Nr. 43 und 46). Ebensowenig können Kosten, die der steuerpflichtigen Person im Zusammenhang mit der Steuerveranlagung entstehen, abgezogen werden (VGE vom 25.5.2000 i.S. P.).

Ein zivilrechtlich gültiges Mäklerverhältnis zwischen Firmen, die in einer 4 Holdinggesellschaft zusammengefasst sind, ist steuerlich nicht beachtlich, wenn die Interessen der Vertragsparteien einander nicht gegenüberstehen, sondern parallel verlaufen (BGE 103 Ia 25; LGVE 1977 II Nr. 30).

Vgl. im weiteren § 13 N 6 ff.

Als Auslagen für die Durchführung des Veräusserungsgeschäfts gelten auch 4a Abfindungszahlungen wegen vorzeitiger Auflösung bestehender Pachtverträge, wenn gemäss Kaufvertrag die Liegenschaft pachtfrei auf die Käuferschaft übergehen muss (LGVE 1986 II Nr. 13). Eine Ablösezahlung für den Ausstieg aus einer bestehenden Hypothekarverpflichtung kann bei den Grundstückgewinnsteuern dann als Bestandteil der Handänderungskosten abgezogen werden, wenn die Käuferschaft die bestehende Hypothek nicht übernehmen will, und wenn diese Rücktrittsprämie (Vorfälligkeitsentschädigung) nicht bereits als Schuldzinsenabzug bei den Einkommenssteuern zugelassen worden war.

Gewinnanteile, die die Verkäuferschaft an Dritte (z.B. Miterbinnen oder 4b Miterben) weitergeben muss, können nicht vom Veräusserungspreis abgezogen werden (VGE vom 29.5.1996 i.S. K.; VGE vom 8.9.1995 i.S. M.; LGVE 1981 II Nr. 15; RE 1965/66 Nr. 29; Reimann/Zuppinger/ Schärrer, a.a.O., § 167 N 16; ZStP 1993, 193 und 270).

Führte die Veräusserung zur Reduktion des Milchkontingentes, kann eine 4c allenfalls dafür geschuldete Entschädigung an die Käsereigenossenschaft nicht abgezogen werden.

Die Mehrwertsteuerbelastung für Eigenverbrauch bei Erstellung von Bauten 4d (Art. 9 Abs. 2 MWSTG) fällt nicht unter die Kosten, die mit dem Verkauf der

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 19

Liegenschaft unmittelbar zusammenhängen und kann nicht vom Verkaufspreis abgezogen werden, da die Mehrwertsteuer mit der Erstellung der Wohnhäuser und nicht mit deren Verkauf ausgelöst wird. Die Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer und der Mehrwertsteuer stellen keine unzulässige Doppelbesteuerung dar. Mit der Mehrwertsteuer wird der Verbrauch (Umsatz und Einfuhren) und mit der Grundstückgewinnsteuer der Gewinn, d.h. der Wertzuwachs besteuert (StR 2001, 128). Ebenso sind die Lieferungs- und die Eigenverbrauchssteuer, die bei Vermögensübertragungen anfallen (Art. 26 Abs. 1b und Art. 9 Abs. 1 MWSTG) nicht abzugsfähig (für die Ausnahme beim ausserkantonalen Liegenschaftshandel vgl. § 1 N 25).

4. Wirtschaftliche Nachteile aus der Veräusserung

Alle Leistungen der Käuferschaft, die in kausalem Zusammenhang mit der 5 Handänderung stehen, bilden grundsätzlich Bestandteil des Veräusserungspreises. Wird bei einer freiwilligen Veräusserung neben dem eigentlichen Kaufpreis noch eine Sonder- oder Inkonvenienzentschädigung für irgendwelche wirtschaftliche Nachteile, die der Verkäuferschaft wegen der Veräusserung entstehen, vereinbart, so ist sie Bestandteil des Veräusserungspreises. Eine Ausnahme gilt einzig für Entschädigungen von wirtschaftlichen Nachteilen bei Veräusserung infolge effektiver oder drohender Enteignung (VGE vom 29.11.1985 i.S. F.; RE 1969/70 Nr. 104, vgl. auch § 18 N 13).

1.1.2007 -3-

§ 19 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 20

Übernahme der Grundstückgewinnsteuer

Die Übernahme der Grundstückgewinnsteuer durch die Käuferschaft stellt eine 1 zusätzliche Kaufpreisleistung dar. Mittels einer Näherungsmethode ist der steuerlich massgebende Veräusserungspreis zu suchen, wovon sich nach Abzug der Grundstückgewinnsteuer der vertragliche Kaufpreis ergibt (vgl. Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 167 N 10; VGE vom 4.2.1981 i.S. R.). Beispiel: 2 A veräussert seine Liegenschaft für Fr. 100'000.--. Der gemäss § 11 errechnete Erwerbspreis beträgt Fr. 40'000.--. B hat sich vertraglich zur Übernahme der Grundstückgewinnsteuer verpflichtet.

Vereinbarter Verkaufspreis 100'000.00 Anlagewert 40'000.00 Grundstückgewinn 60'000.00 60'000.00 60'000.00 60'000.00 Steuer (2'470-- x 4,2) 10'374.00 Ermässigung (25 %) 2'593.50 Steuer nach Ermässigung 7'780.50 Annähernder 67'780.50 Grundstückgewinn Steuer (2'932.-- x 4,2) 12'314.40 Ermässigung 3'078.60 Steuer nach Ermässigung 9'235.80 Annähernder 69'235.80 Grundstückgewinn Steuer (3'022.-- x 4,2) 12'692.40 Ermässigung 3'173.10 Steuer nach Ermässigung 9'519.30 Annähernder 69'519.30 Grundstückgewinn Steuer 3'040.-- x 4,2) 12'768.00 Ermässigung 3'192.00 Steuer nach Ermässigung 9'576.00 Annähernder 69'576.00 Grundstückgewinn Steuer (wie oben) 9'576.00

1.1.2007 -1-

§ 20 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Die von A geschuldete Grundstückgewinnsteuer, welche aber von B übernommen wird, beläuft sich in diesem Beispiel auf Fr. 9'576.--. Der massgebende Veräusserungswert (Kaufpreis plus übernommene Grundstückgewinnsteuer) beträgt Fr. 109'576.--.

Hätten sich A und B verpflichtet, die Grundstückgewinnsteuer je zur Hälfte zu übernehmen, so wäre der Steuerbetrag im Berechnungsbeispiel jeweils nach Berücksichtigung der Besitzesdauer durch zwei zu teilen.

Die von der Käuferschaft vertraglich übernommene Grundstückgewinnsteuer ist 3 auch dann zum Verkaufspreis hinzuzurechnen, wenn die Verkäuferschaft die Grundstückgewinnsteuer trotz der anderslautenden vertraglichen Abmachung im Nachhinein selber tragen muss (Zuppinger/ Schärrer/Fessler/Reich, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Ergänzungsband, § 167 N 1a). Anders verhält es sich, wenn nachträglich der Vertrag entsprechend abgeändert wird. In diesem Fall ist gestützt auf § 35 Ziff. 1 eine Revision vorzunehmen.

Hat die Käuferschaft neben der Grundstückgewinnsteuer auch die nachträgliche Vermögenssteuer übernommen, ist diese als weitere zusätzliche Leistung ebenfalls in die Berechnung des massgeblichen Veräusserungswertes bzw. Veräusserungserlöses mittels Näherungsmethode (vgl. § 20 N 1 und 2) einzubeziehen.

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 21

Verlustausgleich

Der Grundsatz der gesonderten Gewinnermittlung schliesst eine (generelle) 1 Verrechnung von Grundstückgewinnen und -verlusten aus. Ein Verlustausgleich ist nur bei Teilveräusserungen ab einer Stammparzelle bzw. bei Veräusserung von Grundstücken, die eine wirtschaftliche Einheit (§ 2 Abs.

1. 2) bildeten, vorgesehen, nicht jedoch bei Veräusserung mehrerer, voneinander

unabhängiger Grundstücke (Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, S. 285 ff.).

Die Veräusserung von Stockwerkeigentum stellt dann eine Teilveräusserung im Sinne dieser Vorschrift dar, wenn von derselben Stammparzelle mehrere Stockwerkeigentumseinheiten veräussert werden.

Erleidet die Verkäuferschaft durch den Verkauf eines Grundstücks, bei dem die 2 Besteuerung nach § 4 aufgeschoben wird, einen Verlust, so kann sie diesen Verlust nicht vom Gewinn einer späteren Teilveräusserung in Abzug bringen (vgl. auch § 7 N 4).

Der nach Abzug des Verlusts aus früheren Teilveräusserungen verbleibende 3 Gewinn ist zu dem Satze zu besteuern, der für diesen Gewinn allein massgebend ist.

Für die Verlustanrechnung beim ausserkantonalen Liegenschaftenhandel vgl. § 4 1 N 27.

Die in einem früheren Zeitpunkt erfolgte Landabtretung für die Erschliessung 5 des Grundstücks stellt eine Teilveräusserung dar, die grundsätzlich im Rahmen des Verlustausgleichs gemäss § 21 berücksichtigt werden kann (VGE vom 28.10.1987 i.S. L.)

1.1.2007 -1-

§ 21 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 22

Steuersatz

Die Berechnung der einfachen Steuer erfolgt nach dem Einkommenssteuertarif 1 für Alleinstehende (Anhang zum Steuergesetz). Der anzuwendende Tarif bestimmt sich bei zivilrechtlichen Handänderungen nach dem Datum des Eigentumsübergangs, d.h. in der Regel der Grundbucheintragung (Tagebuch) (VGE vom 25.3.1988 i.S. P.) bzw. bei wirtschaftlichen Handänderungen nach dem Datum des Abschlusses des obligatorischen Vertrages (vgl. § 52a N 1 ff.).

Bei Veräusserungen von Grundstücken im Gesamteigentum ist für den 2 Steuersatz der Gesamtgewinn massgebend (VGE vom 12.7.1993 i.S. M., bestätigt durch BGE vom 16.8.1996 i.S. M.). Dies gilt auch dann, wenn nicht alle Gesamteigentümerinnen und Gesamteigentümer der Grundstückgewinnsteuerpflicht unterliegen (VGE vom 15.11.1989 i.S. T. und VGE vom 28.11.1983 i.S. W.), sondern ein Teil des Gesamtgewinns mit der Einkommenssteuer erfasst wird.

Bei gemeinsamer und gleichzeitiger Übertragung von Miteigentumsanteilen auf 3 Dritte ist die Gesamtheit der Miteigentümerinnen und Miteigentümer für den gemeinsam erzielten Gewinn steuerpflichtig, d.h. die Grundstückgewinnsteuer ist nach dem für den Gesamtgewinn massgebenden Steuersatz zu berechnen (LGVE 1979 II Nr.20).

Wirken mehrere Aktionärinnen und Aktionäre bei der Veräusserung der 4 Aktienmehrheit an einer Immobiliengesellschaft zusammen, so ist die Grundstückgewinnsteuer nach dem für den Gesamtgewinn massgebenden Steuersatz zu berechnen (BGE 103 Ia 162).

Ist eine Veräusserung nur teilweise steueraufschiebend, so ist derjenige 5 Steuersatz anzunehmen, der sich für den steuerbaren Gewinn allein ergibt.

1.1.2007 -1-

§ 22 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Beispiel:

X veräussert ein Grundstück an den Sohn und dessen Ehefrau, welche am Grundstück Gesamteigentum begründen. Bei der Veräusserung erzielt X einen Grundstückgewinn von Fr. 100'000.--. Für die eine Hälfte des Grundstückgewinns ist die Steuer gestützt auf § 4 Abs. 1 Ziff. 1 (Erbvorbezug) aufzuschieben. Die andere Hälfte ist zum Satz von Fr. 50'000.-- zu besteuern.

Gewinne bis Fr. 7'000.-- bzw. bis Fr. 13'000.-- (ab 2005) werden nach § 22 Abs. 6 2 nicht besteuert. Beträgt der Gesamtgewinn bei Veräusserung durch mehrere Gesamteigentümerinnen und Gesamteigentümer mehr als Fr. 7'000.-- / 13'000.-- (ab 2005), ist die Steuer zu erheben, auch wenn die Gewinne der einzelnen Beteiligten weniger als Fr. 7'000.-- / 13'000.-- (ab 2005) ausmachen (VGE vom 15.11.1989 i.S. T.).

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 23

Steuerfuss

Der Steuerfuss beträgt gemäss § 23 4,2 Einheiten. Es handelt sich um den 1 Gesamtsteuerfuss, der sowohl den Staats- wie den Gemeindeanteil an der Grundstückgewinnsteuer beinhaltet.

Dieser einheitliche Steuerfuss gelangt in allen Gemeinden unabhängig von deren aktuellem Steuerfuss bei den ordentlichen Steuern zur Anwendung. Für die Aufteilung des Steuerertrags s. § 49.

1.1.2007 -1-

§ 23 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 24

Besitzdauer

1

1. Besitzesdauerzuschläge und -ermässigungen

Besitzdauer Zuschlag

weniger als 1 Jahr 50% 1 Jahr, weniger als 2 Jahre 40% 2 Jahre, weniger als 3 Jahre 30% 3 Jahre, weniger als 4 Jahre 20% 4 Jahre, weniger als 5 Jahre 10% 5 Jahre , weniger als 6 Jahre kein Zuschlag

Ermässigung

mehr als 9, bis und mit 10 Jahre 1% mehr als 10, bis und mit 11 Jahre 2% mehr als 11, bis und mit 12 Jahre 3% mehr als 12, bis und mit 13 Jahre 4% mehr als 13, bis und mit 14 Jahre 5% mehr als 14, bis und mit 15 Jahre 6% mehr als 15, bis und mit 16 Jahre 7% mehr als 16, bis und mit 17 Jahre 8% mehr als 17, bis und mit 18 Jahre 9% mehr als 18, bis und mit 19 Jahre 10% mehr als 19, bis und mit 20 Jahre 11% mehr als 20, bis und mit 21 Jahre 12% mehr als 21, bis und mit 22 Jahre 13% mehr als 22, bis und mit 23 Jahre 14% mehr als 23, bis und mit 24 Jahre 15% mehr als 24, bis und mit 25 Jahre 16%

1.1.2007 -1-

§ 24 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

mehr als 25, bis und mit 26 Jahre 17% mehr als 26, bis und mit 27 Jahre 18% mehr als 27, bis und mit 28 Jahre 19% mehr als 28, bis und mit 29 Jahre 20% mehr als 29, bis und mit 30 Jahre 21% mehr als 30, bis und mit 31 Jahre 22% mehr als 31, bis und mit 32 Jahre 23% mehr als 32, bis und mit 33 Jahre 24% mehr als 33 Jahre 25%

Wird eine Liegenschaft veräussert, die sich aus mehreren Grundstücken oder 2 Grundstückteilen zusammensetzt, welche je zu verschiedenen Zeitpunkten erworben worden sind, so berechnet sich die Besitzdauer wie folgt:

• Es sind zunächst die je auf die einzelnen Teile des Grundstücks entfallenden Anlagewerte zu ermitteln, ebenso die darauf entfallenden Anteile am Veräusserungspreis (vgl. § 16 N 2 und § 18 N 2).

• Die sich ergebenden Teilgewinne sind zusammenzurechnen (§ 2 Abs. 2) und der auf den Gesamtgewinn entfallende Steuerbetrag zu berechnen.

• Dieser Gesamtsteuerbetrag ist wieder anteilsmässig (im Verhältnis der Teilgewinne) auf die einzelnen Teilgewinne zu verteilen.

• Danach wird für die einzelnen Teilsteuerbeträge ein dem jeweiligen Erwerbsdatum entsprechender Zuschlag oder Abzug gemacht.

Es ist nicht statthaft, die Besitzdauer für Boden und Gebäude getrennt zu 3 berechnen (LGVE 1977 II Nr. 29).

2. Stichtag

Stichtag bei der Berechnung der Besitzdauer ist nach § 24 Abs. 3 der Eintrag 4 in das Grundbuch (Tagebuch) oder der Tag des Vertragsabschlusses, sofern kein Grundbucheintrag erfolgt (vgl. auch § 52a N 1 ff.). Massgebend ist der Abschluss des Hauptvertrages und nicht der Abschluss des Vorvertrages.

Im Falle einer wirtschaftlichen Handänderung (§ 3 Ziff. 2) bildet die Zeit 5 zwischen Erwerb und Preisgabe der wirtschaftlichen Verfügungsmacht die massgebende Besitzdauer (Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 24

Zürcher Steuergesetz, § 170 N 9). Die wirtschaftliche Verfügungsmacht wird in der Regel mit dem Abschluss des (obligatorischen) Vertrages erworben bzw. preisgegeben. Bei Beteiligungsrechten an einer Immobiliengesellschaft ist der Zeitpunkt von deren Übertragung (Art. 967 ff. OR) massgebend. Der Übergang von Nutzen und Schaden ist in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung (Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, S. 138; VGE vom 18.12.1980 i.S. K. und B.; RB 1993 Nr. 27 = StE 1993 B 92.9 Nr. 3).

Hat die veräussernde Person die wirtschaftliche Verfügungsmacht durch mehrere sukzessive Beteiligungskäufe erworben, so ist das Datum desjenigen Beteiligungskaufes, mit dem sie insgesamt gesehen die Aktienmehrheit erworben hat, als massgebender Zeitpunkt des Erwerbs anzusehen.

Bei vertraglich begründeten Rechten ist für die Berechnung der Besitzdauer 6 auf den Zeitpunkt der Einräumung einerseits und den Zeitpunkt der Veräusserung oder des Verzichts andererseits abzustellen (RE 1963/64 Nr. 51). Bei gesetzlich begründeten Rechten tritt an die Stelle des Zeitpunktes der Einräumung der Zeitpunkt der Entstehung des gesetzlichen Rechtsanspruches.

Wurde ein Grundstück als Sacheinlage gegen Übernahme der Aktien in die in 7 Gründung befindliche Immobiliengesellschaft eingebracht und später das Aktienpaket veräussert, ist der durch die Aktienübernahme bewirkte Erwerb der wirtschaftlichen Verfügungsmacht als letzte steuerbegründende Veräusserung anzusehen (RB 1990 Nr. 53).

Zur Berechnung der Besitzdauer fallen steueraufschiebende Veräusserungen 8 (§ 4) grundsätzlich ausser Betracht. Steueraufschiebende Veräusserungen unterbrechen die Besitzdauer nicht. Bei steueraufschiebenden Veräusserungen im Sinn von § 4 Abs. 1 Ziffern 4, 6 und 7 ist im Ausmass des damals aufgeschobenen Gewinns auf die vorletzte steuerbegründende Veräusserung zurückzugehen.

Beispiel

X erwarb 1975 eine landwirtschaftliche Liegenschaft, die 1990 wieder veräussert wurde. Aus dem Veräusserungserlös kaufte X eine Ersatzliegenschaft. Dabei wurde ein Grundstückgewinn von Fr. 300'000.-- aufgeschoben. 1995 verkaufte X die Ersatzliegenschaft mit einem

1.1.2007 -3-

§ 24 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Grundstückgewinn von Fr. 500'000.--. Die massgebende Besitzdauer für die Steuer von Fr. 200'000.-- Grundstückgewinn (zum Satz von Fr. 500'000.--) beträgt 5 Jahre. Die massgebliche Besitzdauer für die Steuer von Fr. 300'000.-- Grundstückgewinn (zum Satz von Fr. 500'000.--) beträgt 20 Jahre.

In Fällen, in denen Steuerbefreiung gemäss § 5 gewährt worden ist, beginnt 9 die Frist neu zu laufen.

Bei Veräusserungen durch kirchliche und gemeinnützige Institutionen, die seit 1.1.2001 nicht mehr steuerbefreit sind (vgl. LU StB Weisungen GGStG § 5 N 1a), ist die Berechnung der Besitzesdauer nach § 24 Abs. 3 GGStG vorzunehmen.

10

3. Vorherige Überführung aus dem

Geschäftsvermögen Wird ein Grundstück veräussert, das vorher vom Geschäfts- ins 10 Privatvermögen überführt worden ist, gilt nach § 24 Abs. 4 folgendes:

Der Zuschlag nach § 24 Abs. 1 entfällt, sofern das Grundstück vor der 11 Überführung mindestens fünf Jahre im Geschäftsvermögen war. War das Grundstück vor der Überführung weniger als fünf Jahre im Geschäftsvermögen, ist ein Zuschlag nach § 24 Abs. 1 zu erheben.

Beispiel:

X kauft im Januar 1993 eine Geschäftsliegenschaft, die im Juli 1995 ins Privatvermögen überführt und im Oktober 1996 weiterveräussert wird. Der Zuschlag beträgt 20 %.

Variante:

Wäre im obigen Beispiel das Grundstück 1983 als Privatvermögen gekauft und erst im Januar 1993 ins Geschäftsvermögen überführt worden, ist kein Zuschlag mehr zu erheben.

Für die Ermässigung nach § 24 Abs. 2 ist der Zeitpunkt der Überführung ins 12 Privatvermögen massgebend.

-4- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 24

Beispiel:

X kauft im Januar 1983 eine Geschäftsliegenschaft, die im Juli 1995 ins Privatvermögen überführt und im Oktober 2005 weiterveräussert wird. Die Ermässigung beträgt 2 %. Die Zeitspanne 1983 - 1995 wird nicht berücksichtigt.

Die Regelung von § 24 Abs. 4 ist nicht anwendbar, wenn bereits mit der 13 Überführung ins Geschäftsvermögen kein Wechsel des Besteuerungssystems stattgefunden hat (z.B. bei ausserkantonalen Liegenschaftshändler/innen und landwirtschaftlichen Grundstücken; vgl. § 3 N 29).

1.1.2007 -5-

§ 24 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-6- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 25 - 30

Verfahren

Die §§ 25 - 30 regeln das Veranlagungs- und Einspracheverfahren. Enthält 1 das Grundstückgewinnsteuergesetz in Bezug auf das anzuwendende Verfahren keine eigene Regelung und verweist es auch nicht auf das Steuergesetz (vgl. § 27 Abs. 3 und § 28 Abs. 1), ist das Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; SRL Nr. 40) massgebend (LGVE 1986 II Nr. 39; LGVE 1980 II Nr.15).

(weggefallen) (2)

Die Veranlagungsbehörde hat von Amtes wegen zu handeln (§ 37 Abs. 1 3 VRG). Dieser Grundsatz gilt namentlich auch bei der Abklärung des der Veranlagung zugrunde liegenden Sachverhalts (§ 53 VRG). Die Parteien haben aber bei der Feststellung des Sachverhalts mitzuwirken (§ 26 Abs. 1 und § 27 Abs. 3).

Zur Abklärung des Sachverhalts dienen die im VRG vorgesehenen 4 Beweismittel (§ 54 Abs. 1). Von Bedeutung sind im Grundstückgewinnsteuerveranlagungsverfahren insbesondere:

• Urkunden (§§ 60 ff.)

• Sachverständige (§§ 93 ff.)

• Augenschein (§§ 100 ff.)

Als weitere Beweismittel sieht das VRG vor:

• Amtsberichte und Beweisauskünfte (§§ 70 ff.)

• Zeugeneinvernahme durch den Regierungsstatthalter (§§ 73 ff.)

• Parteieinvernahme und Beweisaussage (§§ 88 ff.)

• andere Beweismittel, soweit sie beweistauglich sind (§ 54 Abs. 2).

Die Veranlagungsbehörde würdigt die Beweisergebnisse nach 5 pflichtgemässem Ermessen (§ 59 Abs. 1 VRG). Sie berücksichtigt dabei auch das Verhalten der Steuerpflichtigen im Verfahren, namentlich das Nichtbefolgen von Vorladungen, unberechtigtes Verweigern von Aussagen und Vorenthalten angeforderter Beweismittel (§ 59 Abs. 2 VRG).

1.1.2007 -1-

§ 25 - 30 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Stellt sich nachträglich heraus, dass ein Entscheid Fehler enthält, kann er, 6 solange er noch nicht in Rechtskraft erwachsen ist (vgl. § 31 N 1), durch einen neuen Entscheid aufgehoben oder berichtigt werden (BGE 121 II 273; LGVE 1986 II Nr. 39).

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 25

Veranlagungsbehörde

1. Gemeinderat als Veranlagungsbehörde

Veranlagungsbehörde ist der Gemeinderat (§ 25 Abs. 1). Alle 1 Rechtshandlungen haben daher offiziell vom Gemeinderat auszugehen bzw. im Namen des Gemeinderates zu erfolgen. Ist keine Delegation der Befugnisse nach Abs. 2 oder 3 erfolgt, sind sämtliche Entscheide (Veranlagungs-, Einsprache- und Bussenentscheide, Entscheide betreffend Steueraufschub, Steuerbefreiung, Nach- und Steuerstrafentscheide usw.) vom Gemeinderat zu unterzeichnen. Wird der Entscheid nur von der Gemeindeschreiberin, vom Gemeindeschreiber oder von Verwaltungsangestellten unterschrieben, ist dies grundsätzlich anfechtbar.

2. Delegation an Verwaltungsstelle

Der Gemeinderat kann die Erfüllung von Aufgaben an eine Verwaltungsstelle 2 delegieren. Er entscheidet selber über das Ausmass der Delegation. Ihm steht es insbesondere auch frei, die Kompetenz zur Behandlung von Einsprachen zu delegieren oder sich deren Behandlung vorzubehalten.

Wurde die Veranlagungskompetenz an eine Verwaltungsstelle delegiert, ist diese ohne anderslautenden Beschluss des Gemeinderates auch für die Behandlung der Einsprachen zuständig. Ein formeller Delegationsbeschluss muss nicht vorliegen (VGE vom 30.5.1988 i.S. S.). Um einem allfälligen Rechtsstreit über die Zuständigkeit vorzubeugen, empfiehlt es sich jedoch, die das Ausmass der Delegation von Kompetenzen in einem Beschluss des Gemeinderates festzuhalten.

3. Delegation an gemeinsame Verwaltungsstelle

mehrerer Gemeinden Mehrere Gemeinden können die Erfüllung von Aufgaben, die den Gemeinden 3 obliegen, einer gemeinsamen Verwaltungsstelle übertragen (vgl. dazu sinngemäss LU StB Weisungen StG § 125 Nr. 2).

1.1.2007 -1-

§ 25 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 26 Abs. 2

Veräusserung ohne Grundbucheintrag

Veräusserungen, die ohne Grundbucheintrag erfolgen, sind innert 30 Tagen der 1 Veranlagungsbehörde zu melden. Bei Verletzung der Meldepflicht ist ein Nachsteuer- und Steuerstrafverfahren einzuleiten (vgl. § 39).

1.1.2007 -1-

§ 26 Abs. 2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 27 Abs. 1

Veranlagung

Die Eigentumsübertragung an einem Grundstück als steuerbegründende 1 Veräusserung erfolgt in der Regel (zu den Ausnahmen vgl. § 52a N 2 f.) mit der Eintragung der Handänderung im Grundbuch, d.h. im Hauptbuch. Die Wirkung der Eintragung wird zwar auf den Zeitpunkt der Tagebuchanmeldung zurückbezogen (vgl. § 52a N 1), vor Erledigung des Geschäfts im Hauptbuch besteht jedoch kein Recht auf Steuerfestsetzung. Eine Veranlagung vor Beginn der Steuerpflicht erwächst aber mangels Anfechtung in Rechtskraft (LGVE 1978 II Nr. 22). Das Veranlagungsverfahren kann jedoch bereits nach Abschluss des Kaufvertrages oder nach der Handänderungsmeldung des Grundbuchamtes eingeleitet werden. Mit dem Erlass des einsprachefähigen Veranlagungsentscheides sollte jedoch bis zur Entstehung der Steuerpflicht zugewartet werden. Nötigenfalls müssen die Grundbuchämter von den Gemeindekanzleien aufgefordert werden, ihnen auch vom Haupteintrag Mitteilung zu machen (LGVE 1978 II Nr. 22).

Der Rückzug einer Anmeldung ist im Einverständnis beider Parteien bis zur 2 Eintragung der Handänderung im Hauptbuch jederzeit möglich. Wird die Anmeldung zurückgezogen, liegt keine steuerpflichtige Veräusserung vor (LGVE 1976 II Nr. 32).

Eine Steuerbefreiung oder ein Steueraufschub gemäss § 4 Abs. 1 Ziff. 1 - 7 ist 3 in jedem Fall in einem formellen Entscheid auszusprechen. Die Gründe, die zur Steuerbefreiung bzw. zum Steueraufschub führten, sind anzugeben.

Wird die Steuerhoheit der Veranlagungsgemeinde oder das Vorliegen einer 4 steuerpflichtigen Handänderung bestritten oder wird ein Steuerbefreiungsgrund geltend gemacht, so ist in der Regel zunächst nur über diesen Punkt in einem formellen Vorentscheid zu befinden. Dieser Feststellungsentscheid, der Teil des Veranlagungsverfahrens bildet, kann dann wie die Veranlagung selber durch Einsprache und Beschwerde angefochten werden (VGE vom 28.11.1986 i.S. P.E.; LGVE 1985 II Nr. 30; LGVE 1977 II Nr. 27).

Bezüglich der Wirkung solcher Entscheide vgl. § 31 N 1 und 2.

Nötigenfalls haben die Regierungsstatthalterämter Einsprache zu erheben oder 5 solche Verfügungen so rechtzeitig an die Steuerverwaltung weiterzuleiten, dass

1.1.2007 -1-

§ 27 Abs. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

diese noch fristgerecht Einsprache erheben kann.

Die Veranlagungsbehörde fällt ihre Entscheide grundsätzlich kostenfrei. Eine 6 Parteientschädigung ist nicht auszusprechen (LGVE 1980 II Nr. 48). Betreffend Expertisekosten vgl. § 13 N 13; betreffend Kosten im Einspracheverfahren vgl. § 28 N 6.

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 27 Abs. 2

Veranlagungsentscheid

Der Veranlagungsentscheid ist analog zum Musterentscheid (vgl. Anhang 4) 7 aufzubauen. Insbesondere sind detaillierte Angaben über die Anrechnungen zum Erwerbspreis (§ 13) und die Abzüge vom Veräusserungspreis (§ 19) zu machen. Abweichungen von der Selbsteinschätzung sind bekanntzugeben (§ 27 Abs. 1 Ziff. 2). Resultiert ein Verlust, ist dieser im Veranlagungsentscheid festzuhalten.

Für jede Veräusserung ist grundsätzlich eine gesonderte 8 Veranlagungsverfügung zu erlassen. Bei Tauschgeschäften sind somit zwei Entscheide erforderlich. Bilden mehrere Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit (vgl. § 2 N 3 ff.), müssen sie als Ganzes in einem Veranlagungsentscheid erfasst werden.

Bei mehreren Veräusserinnen und Veräusserern (Gesamt- oder 9 Miteigentumsgemeinschaft) ist allen Beteiligten eine Veranlagungsverfügung zuzustellen. Davon kann abgesehen werden, wenn eine Stellvertretung bestimmt wurde. Der Eigentümerin oder dem Eigentümer des Grundstücks ist der Veranlagungsentscheid erst zuzustellen, wenn das gesetzliche Pfandrecht gemäss § 32 geltend gemacht werden soll (LGVE 1992 II Nr. 27; vgl. § 32 N 3). Erst in diesem Zeitpunkt besteht ein schützenswertes Interesse, sich gegen allfällige Mängel im Veranlagungsentscheid zur Wehr zu setzen. Dagegen ist der Käuferschaft, die sich vertraglich zur Übernahme der Grundstückgewinnsteuer verpflichtet hat, der Veranlagungsentscheid zur gleichen Zeit wie der Verkäuferschaft zuzustellen, damit sie von ihrem Einspracherecht gemäss § 28 Abs. 2 allenfalls Gebrauch machen kann.

Stellt sich nachträglich heraus, dass der Veranlagungsentscheid Fehler 10 enthält, kann er, solange er noch nicht in Rechtskraft erwachsen ist (vgl. § 31 N 1 ff.), durch einen neuen Entscheid aufgehoben oder berichtigt werden (BGE 121 II 273; LGVE 1986 II Nr. 39).

1.1.2007 -1-

§ 27 Abs. 2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 27 Abs. 3

Amts- und Mitwirkungspflichten

1. Geheimhaltungspflicht

Vgl. sinngemäss LU StB Weisungen StG § 134 Nr. 1. 11

2. Amtshilfe

Vgl. sinngemäss LU StB Weisungen StG § 137 Nr. 1. 12

(weggefallen) (13-16)

3. Mitwirkungspflichten

Vgl. sinngemäss die §§ 144 - 150 StG und die entsprechenden 17 Weisungen dazu.

Die Veranlagungsbehörde hat im Rahmen ihrer 18 Untersuchungspflicht das Recht, einen zusammen mit dem Kaufvertrag abgeschlossenen Werkvertrag einzuverlangen (LGVE 1989 II Nr. 27).

1.1.2007 -1-

§ 27 Abs. 3 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 28

Einspracheverfahren

Gegen den Veranlagungsentscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung bei 1 der Veranlagungsbehörde Einsprache erhoben werden (§ 28 Abs. 1 GGStG). Hat der Gemeinderat die Kompetenz zur Veranlagung auf eine Verwaltungsstelle übertragen, ist diese ohne anderslautende Regelung auch für die Behandlung der Einsprache zuständig (vgl. § 25 N 2).

Enthält das Grundstückgewinnsteuergesetz in Bezug auf das anzuwendende Einspracheverfahren keine eigene Regelung und wird nicht auf das Steuergesetz verwiesen (§ 154), ist das Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; SRL Nr. 40) massgebend (LGVE 1986 II Nr. 89; LGVE 1980 II Nr. 15).

Eine Einsprache ist schriftlich (vgl. LU StB Weisungen StG § 154 Nr. 1 Ziff. 1) 2 einzureichen und hat einen bestimmten Antrag und dessen Begründung zu enthalten (für das Vorgehen bei Einsprachen ohne Antrag/Begründung vgl. LU StB Weisungen StG § 154 Nr. 1 Ziff. 5). Eine Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen kann die steuerpflichtige Person nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit anfechten. Die Einsprache ist in diesem Fall zu begründen und muss allfällige Beweismittel nennen (§ 154 StG in Verbindung mit § 28 Abs. 1 GGStG). Die ausgefüllte Steuererklärung ist beizulegen.

Eine mündliche Einspracheverhandlung ist bei der Grundstückgewinnsteuer im 3 Gegensatz zum ordentlichen Veranlagungsverfahren (§ 156 Abs. 1 StG) nicht vorgesehen (§§ 117 ff. VRG in Verbindung mit § 28 Abs. 1 GGStG; VGE vom 6.10.1997 i.S. B.W.; VGE vom 20.4.1998 i.S. O.). Es ist der Einspracheinstanz jedoch unbenommen, eine solche durchzuführen, falls sie dies als sinnvoll erachtet.

Die Einsprache verpflichtet die Einspracheinstanz, den angefochtenen 4 Entscheid zu überprüfen und nochmals über die Sache zu entscheiden (§ 117 Abs. 1 VRG). Dabei hat sie sich mit jedem sachbezüglichen Argument der Einsprecherin oder des Einsprechers auseinanderzusetzen und gegebenenfalls kurz darzulegen, warum sie es nicht für stichhaltig erachtet. Sie kann sich dabei auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (LGVE 1985 II Nr. 19 und 20). Die Begründung des Entscheides muss einen ausreichenden Einblick in die Motive der Einspracheinstanz geben (BGE 112 Ia 110; LGVE 1985 II Nr. 20; 1983 II Nr. 10). Soweit sie sich bereits im angefochtenen Entscheid mit einem Problem auseinandergesetzt hat, hat sie

1.1.2007 -1-

§ 28 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

im Einspracheentscheid zu prüfen, ob die Ausführungen in der Einsprache neue Gesichtspunkte beinhalten, deren Beurteilung erforderlich ist (VGE vom 15.2.1979 i.S. K.). Der Einspracheentscheid kann auch in einem besonderen Schreiben begründet werden (LGVE 1990 II Nr. 17).

Der Einspracheentscheid ersetzt die frühere Veranlagung in ihrer Gesamtheit. 5 Die Einspracheinstanz ist an die Anträge der Einsprecherin oder des Einsprechers nicht gebunden. Sie kann den angefochtenen Entscheid zugunsten oder zuungunsten der Einsprecherin oder des Einsprechers abändern (§ 122 VRG). Will sie die ursprüngliche Veranlagung zuungunsten der Steuerpflichtigen abändern, müssen diese vor dem Erlass des Entscheides angehört werden, sofern sie sich zu den betreffenden Gesichtspunkten, welche die Änderungen herbeiführen, noch nicht äussern konnten (BGE 85 I 75; VGE vom 19.10.1982 i.S. B.). Die Änderung zuungunsten der Einsprecherin oder des Einsprechers kann nicht durch Rückzug der Einsprache abgewendet werden (VGE vom 28.11.1983 i.S. G. und F.H.).

Im Einspracheverfahren sind grundsätzlich keine amtlichen Kosten zu verlegen, 6 es sei denn, die oder der Steuerpflichtige habe mutwillig eine unzulässige oder offensichtlich unbegründete Einsprache erhoben (§ 198 Abs. 1b VRG). Dies ist nur mit grosser Zurückhaltung anzunehmen. Eine Parteientschädigung ist auch bei Gutheissung der Einsprache nicht zuzusprechen (LGVE 1980 II Nr. 48).

Für Einspracheverfahren in Steuersachen besteht generell keine Notwendigkeit der unentgeltlichen Rechtsverbeiständung (VGE vom 13.10.1997 i.S. T.)

Einspracheberechtigt sind nach § 28 Abs. 2 die veräussernde Person, die 7 kantonale Steuerverwaltung, das Regierungsstatthalteramt sowie die Käuferschaft, die vertraglich die Grundstückgewinnsteuer übernommen hat. Betreffend die Einspracheberechtigung der Grundeigentümerin oder des Grundeigentümers vgl. § 28 Abs. 3.

Die Legitimation der Käuferschaft zur Einsprache und zur Beschwerde ist auch 8 dann zu bejahen, wenn sie vertraglich die Vergütung nur eines Teils der Grundstückgewinnsteuer übernommen hat (VGE vom 7.9.1981 i.S. K. und B.).

-2- 1.1.2007

Beteiligung mehrerer Gemeinden

Analog zu § 29 Abs. 1 ist auch vorzugehen, wenn mehrere Grundstücke, die in 1

verlegen. Eine Verlegung im Verhältnis der Katasterwerte fällt nur in Betracht, soweit die Katasterwerte auf dem Verkehrswert im Zeitpunkt der Veräusserung

beruhen (LGVE 1974 II Nr. 70 E. 3 lit. a).

§ 29 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Für die Festlegung der Teilanlagewerte gilt § 16 N 2 sinngemäss. 5

Diese Bestimmung ist auch anwendbar, wenn für die in den einzelnen 6 Gemeinden gelegenen Grundstücke gesonderte Preise festgesetzt wurden, dieser Festsetzung aber bloss formelle Bedeutung zukam (RE 1963/64 Nr. 50).

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 31 Abs. 1

Fälligkeit

Veranlagungs- und Einspracheentscheide, die nicht innert 30 Tagen seit 1 Zustellung durch Einsprache bzw. Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, erwachsen in materielle Rechtskraft (§ 206 Abs. 1 lit. a VRG). Ebenfalls in Rechtskraft erwachsen Entscheide, wenn die eingereichte Einsprache oder die eingereichte Verwaltungsgerichtsbeschwerde nach § 109 VRG erledigt erklärt oder nach § 107 VRG darauf nicht eingetreten wird (§ 206 Abs. 1 lit. b VRG). Entscheide des Verwaltungsgerichtes, welche gemäss Art. 73 Abs. 1 StHG mit Beschwerde in öffentlich rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht weitergezogen werden können, erwachsen nach unbenutztem Ablauf der 30-tägigen Beschwerdefrist in Rechtskraft. Verwaltungsgerichtsentscheide, die nicht beschwerdefähig nach Art. 73 StHG sind, erlangen im Zeitpunkt ihrer Eröffnung (Zustellung) Rechtskraft (§ 206 Abs. 2 VRG). Beschwerdeentscheide des Bundesgerichts nach Art. 73 StHG erwachsen im Zeitpunkt ihrer Ausfällung in Rechtskraft (Art. 61 Bundesgerichtsgesetz, SR 173.110).

Die Wirkung der materiellen Rechtskraft besteht darin, dass die Veranlagung für die Steuerpflichtigen wie für die Veranlagungsbehörde verbindlich ist und nur abgeändert werden kann, wenn die Voraussetzungen einer Revision nach den §§ 35 ff. GGStG oder §§ 174 ff. VRG gegeben sind (LGVE 1977 II Nr. 32 E. 3; 1974 II Nr. 72 E. 2 und 3).

Auch Feststellungsentscheide über das Bestehen oder Nichtbestehen der 2 Steuerpflicht (vgl. § 27 N 4) erwachsen in materielle Rechtskraft (LGVE 1974 II Nr. 72).

Erfolgt keine Einsprache, wird die Steuer 30 Tage nach Zustellung des 3 Veranlagungsentscheides fällig. Ab diesem Zeitpunkt sind auch Verzugszinsen zu entrichten.

Bei den im Zusammenhang mit einer betreibungs- bzw. konkursamtlichen 4 Verwertung anfallenden Grundstückgewinnsteuern handelt es sich um Verwertungskosten nach Art. 157 Abs. 1 SchKG, welche vom Betreibungs- bzw. Konkursamt vorab vom Verwertungserlös abzuziehen und der Gemeinde zu überweisen sind (BGE 122 III 246). Die Veranlagungsverfügung ist dem Betreibungs- bzw. Konkursamt zuzustellen (inkl. Rechtsmittelbelehrung).

1.1.2007 -1-

§ 31 Abs. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 31 Abs. 2

Verzugszins

Die Verzinsung des Steuerbetrages wird weder durch eine Einsprache noch 4 durch eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde aufgeschoben. Nach Ablauf von 30 Tagen seit Zustellung des Veranlagungsentscheides wird die steuerpflichtige Person somit in jedem Fall verzugszinspflichtig (VGE vom 27.12.1994 i.S. E.M.; LGVE 1974 II Nr. 73). Wurde der Steuerbetrag im Einsprache- oder Beschwerdeverfahren erhöht, beginnt der Zinsenlauf für den Differenzbetrag mit der Eröffnung des Einspracheentscheids bzw. Verwaltungsgerichtsurteils (Zustellung beim Steuerpflichtigen) zu laufen (VGE vom 14.3.1995 i.S. K.).

Der Verzugszins ist von Gesetzes wegen geschuldet. Er braucht daher von der Veranlagungsbehörde nicht ausdrücklich gemahnt worden zu sein (LGVE 1981 II Nr. 17).

Der Verzugszinssatz bestimmt sich nach dem jährlich ergehenden Beschluss 5 des Regierungsrates, der jeweils im Kantonsblatt publiziert wird (vgl. LU StB Weisungen StG Steuerbezug/Anhang 9).

1.1.2007 -1-

§ 31 Abs. 2 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 31 Abs. 3

Akontorechnung und Ausgleichszinsen

1. Allgemeines

Ist sechs Monate nach der steuerbegründenden Veräusserung keine 6 Veranlagung ergangen, ist eine Akontorechnung nach dem mutmasslich geschuldeten Steuerbetrag zu stellen (vgl. LU StB Weisungen Steuerbezug §§ 189 - 198 Nr. 5).

Jede Akontorechnung enthält eine Rechtsmittelbelehrung (Einspracherecht; siehe Musterrechnung im Anhang 5). Einspracheinstanz ist der Gemeinderat bzw. eine von ihm bezeichnete Verwaltungsstelle. Akontorechnungen können betrieben werden. In Rechtskraft erwachsene Akontorechnungen gelten im Betreibungsverfahren als definitive Rechtsöffnungstitel (vgl. LU StB Weisungen StG §§ 189-198 Nr. 5).

Ergibt sich nach der Zustellung der Akontorechnung, dass der mutmassliche Steuerbetrag erheblich, d.h. um mindestens Fr. 2'000.-- höher (oder tiefer) als gemäss Akontorechnung ausfallen wird, ist eine zweite korrigierte Akontorechnung zuzustellen.

Ein Muster für eine Akontorechnung befindet sich im Anhang 5.

2. Negativer Ausgleichszins

Mit der Zustellung einer Akontorechnung soll sichergestellt werden, dass nicht 7 durch langwierige Veranlagungsverfahren und trölerisches Verhalten von Steuerpflichtigen dem steuerberechtigten Gemeinwesen ein hoher Zinsausfall erwächst (Botschaft des Regierungsrates zum Entwurf einer Totalrevision des Luzerner Steuergesetzes vom 5. Februar 1999, B 160, S. 150). Soweit der Akontorechnungsbetrag innert 30 Tagen seit Zustellung der Akontorechnung nicht bezahlt wird, beginnt daher ab dem 31. Tag ein negativer Ausgleichszins zu laufen (sinngemässe Anwendung von § 191 Abs. 2, 192 Abs. 2 StG, 35 StV auf die Akontorechnung aufgrund der Verweisung von § 31 Abs. 3 Satz 2 GGStG).

Ist der Steuerbetrag gemäss definitiver Veranlagung höher als die Akontorechnung, läuft für die Differenz kein negativer Ausgleichszins, sondern gegebenenfalls ein Verzugszins nach § 31 Abs. 2 GGStG (ab dem 31. Tag nach Zustellung der definitiven Veranlagung, vgl. LU StB Weisungen GGStG § 31 Abs. 2 N 4).

1.1.2007 -1-

§ 31 Abs. 3 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Der negative Ausgleichszinssatz bestimmt sich nach dem jährlich ergehenden Beschluss des Regierungsrates, der jeweils im Kantonsblatt publiziert wird (vgl. LU StB Weisungen StG Steuerbezug/Anhang 9).

3. Positiver Ausgleichszins

Ist der Steuerbetrag gemäss definitiver Veranlagung tiefer als die 8 Akontorechnung, wird auf der Differenz ab Zahlungseingang bis zu deren Rückzahlung ein positiver Ausgleichszins vergütet.

Freiwillige Zahlungen vor der Zustellung einer Akontorechnung (oder vor der Zustellung der definitiven Veranlagung, wenn keine Akontorechnung zugestellt wurde) sind analog § 33 Abs. 1 StV bis zum 30. Tag nach Zustellung der Akontorechnung (oder bis zum 30. Tag nach Zustellung der definitiven Veranlagung) als Vorauszahlungen zu verzinsen. Ist die Vorauszahlung erheblich höher als der mutmassliche Steuerbetrag, kann bereits vor Ablauf von sechs Monaten seit der steuerbegründenden Veräusserung eine Akontorechnung zugestellt und der zu viel bezahlte Betrag zurückerstattet werden.

Soweit eine Zahlung höher ist als der Akontorechnungsbetrag, wird die entsprechende Differenz bis zur Rückerstattung (vgl. § 37 StV, LU StB Weisungen StG §§ 189-198 Nr. 4 Ziff. 4 u. 5) oder bis zur Verrechnung mit dem definitiven Steuerbetrag (30 Tage nach Zustellung der definitiven Veranlagung) zugunsten der steuerpflichtigen Person verzinst.

Der positive Ausgleichszinssatz bestimmt sich nach dem jährlich ergehenden Beschluss des Regierungsrates, der jeweils im Kantonsblatt publiziert wird (vgl. LU StB Weisungen StG Steuerbezug/Anhang 9).

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 31a

Zahlungserleichterungen und Erlass

Vgl. LU StB Weisungen StG Steuererlass (insbesondere §§ 199 - 201 Nr. 1 Ziff. 1 3; § 200 Nr. 1 Ziff. 9.5).

1.1.2007 -1-

§ 31a Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

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Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 32 Abs. 1

Pfandrecht

Für die Grundstückgewinnsteuer aus Veräusserungen besteht ein den übrigen 1 Pfandrechten im Rang vorgehendes gesetzliches Pfandrecht. Dieses Rangprivileg verletzt kein Bundesrecht (ASA 62, 570 ff.; BGE 84 II 91).

Der Umfang des gesetzlichen Pfandrechts bemisst sich grundsätzlich nach der Höhe der Steuerforderung inkl. allfälliger Nachsteuern (vgl. § 38a Abs. 5). Daneben umfasst das Pfandrecht auch die Verzugszinsen. Nicht in die Pfandhaft eingeschlossen sind dagegen allfällige Steuerstrafen oder Betreibungskosten.

Das Pfandrecht ist geltend zu machen, sobald Steuerpflichtige (§ 6) die 2 rechtskräftig festgelegte Steuerforderung nicht innert nützlicher Frist (vgl. § 32 N 4) begleichen. Es ist nicht erforderlich, dass die Zahlungsunfähigkeit der Steuerpflichtigen in einem Verlustschein festgehalten ist. Die Steuerpflichtigen brauchen auch nicht vorgängig betrieben worden zu sein. Allein die Tatsache, dass Steuerpflichtige die Steuerforderung nicht fristgerecht bezahlen und zu erkennen geben, dass sie die Steuerforderung nicht begleichen werden, reicht zur Geltendmachung des Pfandrechts aus (VGE vom 10.11.1995 i.S. S.; StE 1997 B 99.2 Nr. 9; StE 1992 B 99.2 Nr. 4).

Das gesetzliche Pfandrecht ist konsequent durchzusetzen. Die Inanspruchnahme des gesetzlichen Pfandrechts gegenüber der Person, die das Pfandeigentum hat, bedeutet vielfach eine Härte, welche jedoch von der gesetzgebenden Behörde mit der Schaffung des vorausgehenden gesetzlichen Pfandrechts bewusst in Kauf genommen wurde. Ein Verzicht auf die Inanspruchnahme des gesetzlichen Pfandrechts lässt sich ausnahmsweise vertreten, wenn dessen Geltendmachung zu einer ganz krassen Unbilligkeit führen würde, die von der gesetzgebenden Behörde mit grosser Wahrscheinlichkeit so nicht gewollt gewesen wäre. Für den Verzicht auf die Geltendmachung des gesetzlichen Pfandrechts muss daher ein besonders strenger Massstab angelegt werden (so dürfte beispielsweise der Umstand, dass jemand das Grundstück wieder verkaufen muss, regelmässig nicht zum Verzicht auf das gesetzliche Pfandrecht führen).

Beabsichtigt die Bezugsbehörde, das gesetzliche Pfandrecht in Anspruch zu 3 nehmen, ist die Veranlagungsverfügung mit eingeschriebenem Brief (Zustellungsnachweis) auch der Eigentümerin oder dem Eigentümer des Grundstücks zu eröffnen. Diese Person ist darauf aufmerksam zu machen, dass sie gegen die Grundstückgewinnsteuerveranlagung Einsprache erheben und darin sämtliche Einwendungen geltend machen kann, die auch den

1.1.2007 -1-

§ 32 Abs. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Steuerpflichtigen zugestanden haben (LGVE 1985 II Nr. 27).

Mit der Eröffnung der Veranlagungsverfügung ist der Grundeigentümerin oder dem Grundeigentümer unter Hinweis auf das gesetzliche Pfandrecht eine angemessene Frist zur Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer anstelle der Steuerpflichtigen einzuräumen. Gleichzeitig ist damit der Hinweis zu verbinden, dass nach unbenütztem Ablauf der Zahlungsfrist Betreibung auf Pfandverwertung angehoben werden müsse. Ein Musterbrief befindet sich im Anhang 6.

Wird der Zahlungsaufforderung nicht Folge geleistet, ist - allenfalls nach einer 4 zusätzlichen Mahnung - die Betreibung einzuleiten. Entscheidend für die Wahrung des gesetzlichen Pfandrechts ist, dass das Betreibungsbegehren rechtzeitig, d.h. spätestens vor Ablauf von 2 Jahren seit Rechtskraft (vgl. § 31 N

1. 1) der Steuerveranlagung bzw. eines allfälligen Revisionsentscheids (VGE vom

23.7.1997 i.S. M.) gegenüber der veräussernden Person und in richtiger Form gestellt wird. Zu beachten ist insbesondere, dass eine Betreibung auf Pfandverwertung beim Betreibungsamt des Ortes, wo das Grundstück sich befindet (Art. 51 SchKG), zu verlangen ist, und dass sich diese gegen die steuerpflichtige Person unter Bezeichnung der Person, die das Eigentum an der Pfandsache hat, zu richten hat. Die Pfandsache (Grundstück) ist ebenfalls anzugeben (Art. 67 und 151 SchKG). Die Grundeigentümerschaft wird dann gemäss den Bestimmungen des SchKG automatisch in das Verfahren miteinbezogen (Art. 152 ff. SchKG).

Erheben weder die steuerpflichtige Personen noch die Person, die das 5 Eigentum am Grundstück hat, Rechtsvorschlag, kann frühestens 6 Monate und spätestens 2 Jahre nach der Zustellung des Zahlungsbefehls das Verwertungsbegehren gestellt werden (Art. 154 SchKG). Macht die Person, die das Eigentum am Grundstück hat, von ihrem 6 Einspracherecht gegen die Veranlagungsverfügung keinen Gebrauch, so wird diese auch ihr gegenüber rechtskräftig. Erhebt sie im Betreibungsverfahren Rechtsvorschlag, kann gestützt auf die rechtskräftige Veranlagungsverfügung ein Gesuch um definitive Rechtsöffnung (Art. 80 Abs. 2 SchKG) gestellt werden. Da sich der Rechtsvorschlag mangels entsprechender ausdrücklicher Einschränkung seitens der Betriebenen regelmässig sowohl auf die Forderung wie auch auf das Pfandrecht bezieht (vgl. Art. 85 Abs. 1 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken, VZG), ist im Rechtsöffnungsbegehren ausdrücklich der Antrag zu stellen, die Rechtsöffnung sei sowohl für die Forderung wie auch für das Pfandrecht zu erteilen. Mit der Erteilung der definitiven Rechtsöffnung ist der Rechtsvorschlag der Grundeigentümerin bzw. des Grundeigentümers beseitigt. Hat die

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 32 Abs. 1

steuerpflichtige Person ihrerseits keinen Rechtsvorschlag erhoben, kann das Verwertungsbegehren gestellt werden (vgl. § 32 N 5). Für die Beseitigung des Rechtsvorschlages der Steuerschuldnerin oder des Steuerschuldners vgl. § 32 N 8 und 9.

Erhebt die Grundeigentümerin bzw. der Grundeigentümer Einsprache, ist die 7 Veranlagungsbehörde verpflichtet, die Grundstückgewinnsteuerveranlagung zu überprüfen und nochmals über die Sache zu entscheiden (§ 117 Abs. 1 VRG; § 28 N 4 ff.). Gelingt der Nachweis, dass die Grundstückgewinnsteuer nicht richtig berechnet wurde, z.B. weil nicht alle wertvermehrenden Aufwendungen berücksichtigt worden waren, so ist die Veranlagung entsprechend zu korrigieren.

Erhebt die Grundeigentümerin bzw. der Grundeigentümer auch Rechtsvorschlag, ist im Dispositiv des Einspracheentscheides ausdrücklich auf die hängige Betreibung Bezug zu nehmen und der Rechtsvorschlag der Grundeigentümerin bzw. des Grundeigentümers in der Betreibung Nr. ... vom ...... im Betrag von Fr. ....... aufzuheben (BGE 107 III 60; 75 III 44). Richtet sich der Rechtsvorschlag mangels entsprechender Einschränkung sowohl gegen die Forderung wie auch gegen das Pfandrecht, was in der Regel der Fall ist (vgl. Art. 85 Abs. 1 VZG), so ist der Rechtsvorschlag sowohl hinsichtlich der Forderung wie auch des Pfandrechts aufzuheben. Massgebender Betrag ist der im Einspracheentscheid festgelegte Steuerbetrag.

Mit der Rechtskraftbeschreitung des Einspracheentscheides bzw. des allfälligen Verwaltungsgerichtsurteils (vgl. § 31 N 1) ist der Rechtsvorschlag der Grundeigentümerin bzw. des Grundeigentümers beseitigt. Hat die steuerpflichtige Person ihrerseits keinen Rechtsvorschlag erhoben, kann das Verwertungsbegehren gestellt werden (vgl. § 32 N 5).

Hat auch die steuerpflichtige Person Rechtsvorschlag erhoben, muss parallel 8 zum Verfahren gegen die Grundeigentümerin bzw. den Grundeigentümer noch gestützt auf Art. 80 Abs. 2 SchKG ein Gesuch um definitive Rechtsöffnung für die Steuerforderung gegenüber der steuerpflichtigen Person gestellt werden. Erst wenn alle erhobenen Rechtsvorschläge beseitigt sind, kann die Verwertung verlangt werden (vgl. auch § 32 N 5).

Das Gesuch um definitive Rechtsöffnung gegenüber der steuerpflichtigen 9 Person und der Grundeigentümerin bzw. dem Grundeigentümer, sofern letztere keine Einsprache erhoben haben (vgl. § 32 N 7), ist beim zuständigen Amtsgerichtspräsidium am Lageort des Grundstücks (vgl. § 32 N 4) einzureichen. Es hat eine kurze Darstellung des Sachverhaltes sowie einen

1.1.2007 -3-

§ 32 Abs. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

klaren Antrag (siehe vorne § 32 N 6) zu enthalten. Insbesondere ist die Nummer der strittigen Betreibung anzugeben. Dem Gesuch sind beizulegen:

• Zahlungsbefehl (Kopie)

• eine Abschrift der Veranlagungsverfügung, die der steuerpflichtigen Person und der Grundeigentümerin bzw. dem Grundeigentümer (vgl. § 32 N 3) zugestellt wurde

• die zum Beweis der Zustellung der Veranlagungsverfügung erforderlichen Belege (Korrespondenz, Mahnungen, Einschreiben

• eine Bescheinigung der Veranlagungsbehörde (bei Veranlagungsentscheiden) bzw. des Verwaltungsgerichts (bei Einspracheentscheiden), dass der Veranlagungs- bzw. Einspracheentscheid gegenüber den Steuerpflichtigen und den Personen, die das Eigentum am Grundstück haben, rechtskräftig geworden ist.

-4- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 32 Abs. 3

Auskunft über Pfandrechte

Um Auskunft über den Bestand und die mutmassliche Höhe der auf dem 10 Grundstück haftenden Pfandrechte zu bekommen, muss ein konkretes Kaufsinteresse nachgewiesen werden. Andere Interessenten (z.B. der Verkäuferschaft oder Banken) sind nicht berechtigt, Auskunft zu bekommen. Ein konkretes Kaufsinteresse kann beispielsweise durch entsprechende Vertragsentwürfe, Korrespondenzen oder durch eine Bestätigung der Verkäuferschaft, dass Vertragsverhandlungen stattfinden, nachgewiesen werden. Allzu hohe Anforderungen an diesen Nachweis sollten nicht gestellt werden.

Die Auskunft erfolgt aufgrund der der Veranlagungsbehörde zu diesem 11 Zeitpunkt bekannten Fakten, worauf ausdrücklich hinzuweisen ist. Weitere Abklärungen müssen nicht vorgenommen werden.

Die Auskunft beschränkt sich auf die Angabe allfälliger Pfandrechte in ihrer 12 mutmasslichen Höhe. Einzelheiten der Veranlagungsunterlagen oder Steuerberechnungen dürfen nicht bekanntgegeben werden.

1.1.2007 -1-

§ 32 Abs. 3 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 33

Veranlagungsverjährung

Die Verjährung ist auf eine entsprechende Einrede hin zu berücksichtigen 1 (Binder, Die Verjährung im schweizerischen Steuerrecht, S. 301 ff.).

Das Recht, die Steuer zu veranlagen, verjährt 5 Jahre, nachdem die 2 steuerbegründende Veräusserung stattfand (§ 33 Abs. 1; für den massgebenden Zeitpunkt der Veräusserung vgl. § 52a N 1).

Während eines Einsprache- oder Beschwerdeverfahrens und solange die 3 Steuerforderung ganz oder teilweise sichergestellt ist bzw. solange Steuerpflichtige oder Mithaftende in der Schweiz keinen steuerrechtlichen Wohnsitz oder Aufenthalt haben, beginnt die Veranlagungsverjährung nicht oder steht still (§ 142 Abs. 2 StG i.V.m. § 33 Abs. 2).

Bei jeder auf Feststellung der Steuerforderung gerichteten Amtshandlung, die 4 den Steuerpflichtigen oder Mithaftenden zur Kenntnis gebracht wird, sowie bei jeder ausdrücklichen Anerkennung der Steuerforderung durch die Steuerpflichtigen oder Mithaftenden und bei Einleitung eines Verfahrens wegen versuchter Steuerhinterziehung oder wegen versuchten Steuervergehens beginnt die Verjährung von neuem (§ 142 Abs. 3 StG i.V.m. § 33 Abs. 2). Bei dieser auf Feststellung der Steuerforderung gerichteten Amtshandlung ist es nicht erforderlich, dass die Steuerforderung bereits ziffernmässig festgesetzt wird. Es genügt, wenn die Steuerpflichtigen im Wesentlichen wissen, worum es sich handelt. Der Nachweis dieser Amtshandlung ist sicherzustellen (z.B. durch Einschreiben).

Die Verjährung tritt jedoch auch bei Stillstand oder Unterbrechung der 5 Verjährung spätestens 15 Jahre nach der Veräusserung (vgl. § 52a N 1 ff.) ein (absolute Verjährung).

Eine Ausweiseinforderung im Rahmen der Einkommenssteuer kann eine 6 Unterbrechungshandlung für die Veranlagungsverjährung der Grundstückgewinnsteuer darstellen. Dies trifft dann zu, wenn die Zuordnung des Grundstückgewinns zum Privatvermögen oder zum Geschäftsvermögen umstritten ist und die Ausweiseinforderung einen klaren Bezug zur steuerlichen Erfassung des Grundstückgewinns hat (LGVE 2004 II Nr. 32).

1.1.2007 -1-

§ 33 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 34

Bezugsverjährung

Die veranlagten Steuern verjähren 5 Jahre nach Eintritt der Rechtskraft (§ 34 1 Abs. 1; für die Rechtskraft vgl. § 31 N 1 ff.).

Während eines Einsprache-, Beschwerde- oder Revisionsverfahrens beginnt 2 die Bezugsverjährung nicht oder steht still. Die Bezugsverjährung beginnt auch nicht oder steht still, solange die Steuerforderung ganz oder teilweise sichergestellt oder gestundet ist, bzw. solange weder Steuerpflichtige noch Mithaftende in der Schweiz steuerrechtlichen Wohnsitz oder Aufenthalt haben (§ 143 Abs. 2 StG i.V.m. § 34 Abs. 2).

Die Bezugsverjährung beginnt neu mit jeder auf Geltendmachung der 3 Steuerforderung gerichteten Amtshandlung, die einer steuerpflichtigen oder mithaftenden Person zur Kenntnis gebracht wird, sowie mit jeder ausdrücklichen Anerkennung durch die steuerpflichtige Person oder Mithaftende. Ausserdem beginnt die Bezugsverjährung neu mit der Einreichung eines Erlassgesuchs sowie der Einleitung eines Verfahrens wegen vollendeter Steuerhinterziehung oder wegen Steuervergehens (§ 143 Abs. 3 StG i.V.m. § 34 Abs. 2).

Die Verjährung tritt jedoch bei Stillstand oder Unterbrechung der Verjährung in 4 jedem Fall zehn Jahre nach Ablauf des Jahres ein, in dem die Steuer rechtskräftig festgesetzt worden ist. Die Wirkungen des Verlustscheins bleiben vorbehalten (§ 34 Abs. 3; für die Rechtskraft vgl. § 31 N 1 ff.).

1.1.2007 -1-

§ 34 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 34a

Revision

Eine rechtskräftige Veranlagungsverfügung, welche infolge unrichtiger 1 Gesetzesanwendung fehlerhaft ist, kann nicht auf dem Weg der Revision richtiggestellt werden (LGVE 1977 II Nr. 32; RE 1963/64 Nr. 81). Für die Revision einer rechtskräftigen Grundstückgewinnsteuerveranlagung, wenn der Grundstückgewinn zu Unrecht mit der Grundstückgewinn-, statt mit der Einkommenssteuer erfasst wurde, vgl. § 36 N 2 ff.

Neben den im Grundstückgewinnsteuergesetz enthaltenen Revisionsbestimmungen sind die §§ 168 ff. StG sinngemäss anwendbar (§ 34a; vgl. auch LU StB Weisungen StG §§ 161/168 ff. Ziff. 2).

Weder die Revision nach Grundstückgewinnsteuergesetz noch die Revision gemäss StG sind Rechtsbehelfe, um einen Verstoss gegen das Doppelbesteuerungsverbot gemäss Art. 127 Abs. 3 BV zu beheben, wenn nicht rechtzeitig Beschwerde an das Bundesgericht erhoben wurde (LGVE 1992 II Nr. 28).

Die Revision ist ausgeschlossen, wenn die Antrag stellende Person als Revisionsgrund vorbringt, was sie bei der ihr zumutbaren Sorgfalt schon im ordentlichen Verfahren hätte geltend machen können (§ 168 Abs. 2 StG i.V.m. § 34a).

Das Revisionsgesuch muss innert 90 Tagen nach Entdeckung des 2 Revisionsgrundes, spätestens aber innert 10 Jahren nach Eröffnung des Entscheids eingereicht werden (§ 169 StG i.V.m. § 34a).

Anlagekosten oder vom Verkaufspreis abziehbare Aufwendungen, von denen 3 Steuerpflichtige unverschuldeterweise erst Kenntnis erhalten, nachdem die Steuerfestsetzung in Rechtskraft erwachsen ist, oder deren Bestand oder Höhe damals noch nicht feststanden, können im Revisionsverfahren geltend gemacht werden (RE 1971/73 Nr. 79).

Ein allfälliger Verlust wegen Bewilligung eines Nachlassvertrages kann im 4 Revisionsverfahren geltend gemacht werden (LGVE 1974 II Nr. 75).

Müssen (zuviel) bezahlte Steuern rückerstattet werden, sind sie ab Datum des 5 Zahlungseingangs zu verzinsen (vgl. LGVE 1985 II Nr. 25; RE 1969/70 Nr. 79;

1.1.2007 -1-

§ 34a Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

RE 1961/62 Nr. 75). Der vom Regierungsrat alljährlich für die Einkommenssteuer festgelegte Vergütungszinssatz gilt auch für die Grundstückgewinnsteuer (VGE vom 14.3.1995 i.S. E.K.; VGE vom 15.11.1985 i.S. B.; für die Höhe des Zinssatzes vgl. LU StB Weisungen StG Steuerbezug/Anhang 9).

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 35

Revision auf Begehren der Steuerpflichtigen

Die Wendung "Aufhebung des Veräusserungsgeschäfts" in Ziff. 1 ist auch auf 1 die Rückübereignung eines vorher übertragenen Grundstücks anwendbar (LGVE 1984 II Nr. 23).

Die gerichtliche Verurteilung der Verkäuferschaft zur Rückzahlung des 2 Kaufpreises bedeutet eine Aufhebung des Veräusserungsgeschäfts (RE 1971/73 Nr. 80).

In der Annahme einer Sachleistung anstelle der vertraglich vereinbarten 3 Barzahlung liegt eine nachträgliche Abänderung vertraglicher Verpflichtungen, die im Revisionsverfahren berücksichtigt werden muss, wenn der Verkehrswert der Sachleistung den vereinbarten Barzahlungsbetrag nicht erreicht und die Abänderung nicht zur Steuerumgehung erfolgte.

Ist diese Abänderung schon vor der rechtskräftigen Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer erfolgt, so muss sie schon bei der Veranlagung berücksichtigt werden (RE 1967/68 Nr. 82). Vgl. auch § 27 N 10.

Ein erst im Zeitpunkt der Steuerfestsetzung geltend gemachter Anspruch auf 4 Herabsetzung des Kaufpreises braucht bei der Veranlagung nicht berücksichtigt zu werden, gibt aber bei der Herabsetzung des Kaufpreises Anspruch auf Revision der Steuerfestsetzung (RE 1963/64 Nr. 74).

Bei einer Steuerumgehung (vgl. § 4 N 10) ist eine Revision ausgeschlossen. 5 Dies ist z.B. der Fall, wenn der Kaufpreis nachträglich ohne stichhaltige Begründung wesentlich reduziert wird und dies den wirtschaftlichen Gegebenheiten widerspricht (VGE vom 23.6.1997 i.S. S.)

1.1.2007 -1-

§ 35 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 36

Revision von Amtes wegen

Vgl. § 34a N 1 ff. und § 35 N 1 ff. 1

Revision bei nachträglicher Erfassung durch die Einkommens- bzw. Gewinnsteuer

Diese Revisionsbestimmung ist nur auf rechtskräftige Veranlagungen 2 anzuwenden, die ab dem 1. Juli 1995 erfolgte Veräusserungen zum Gegenstand haben (für den massgebenden Stichtag vgl. § 52a N 1 ff.).

Der Antrag auf Revision der Grundstückgewinnsteuerveranlagung hat durch die 3 für die Einkommens- oder Gewinnsteuer zuständige Veranlagungsbehörde (§ 124 ff. StG) innert fünf Jahren seit Rechtskraft der Grundstückgewinnsteuerveranlagung (vgl. § 31 N 1) zu erfolgen. Er ist eingeschrieben und im Doppel einzureichen.

Die Veranlagungsbehörde leitet das Doppel des Revisionsantrages zusammen 4 mit dem Entscheid, das Revisionsverfahren bis zur Rechtskraft der Einkommens- oder Gewinnsteuerveranlagung auszusetzen, an die Steuerpflichtigen weiter. Ein Rechtsmittel gegen das Aussetzen des Verfahrens ist nicht einzuräumen.

Die Veranlagungsbehörde für die Einkommens- oder Gewinnsteuer nimmt die 5 Veranlagung vor und stellt sie nach deren Rechtskraft der Veranlagungsbehörde für die Grundstückgewinnsteuer zu. Wurde der Grundstückgewinn nachträglich nicht der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterworfen, zieht sie den Revisionsantrag zurück. In diesem Fall erklärt die Veranlagungsbehörde für die Grundstückgewinnsteuer das Revisionsverfahren als erledigt (§ 109 VRG).

Wurde der Grundstückgewinn dagegen der Einkommens- oder Gewinnsteuer 6 unterworfen, hebt die Veranlagungsbehörde für die Grundstückgewinnsteuer die Grundstückgewinnsteuerveranlagung auf und erlässt einen neuen Veranlagungsentscheid unter Berücksichtigung der Einkommens- oder Gewinnsteuerveranlagung.

1.1.2007 -1-

§ 36 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Gegen den neuen Veranlagungsentscheid kann innert 30 Tagen Einsprache bei 7 der Veranlagungsbehörde erhoben werden (§ 28 i.V.m. § 34a und § 172 Abs. 4 StG; vgl. § 28 N 1 ff.). Wird in der Einsprache vorgebracht, der Grundstückgewinn sei zu Unrecht der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterworfen worden, ist darauf nicht einzutreten, da diese Frage bereits mit der mit der vorangehenden Einkommens- oder Gewinnsteuerveranlagung rechtskräftig (neu) entschieden wurde.

Gegen den Einspracheentscheid der Veranlagungsbehörde kann innert 30 8 Tagen Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben werden (§ 47 i.V.m. § 34a und § 172 Abs. 4 StG; vgl. § 47 N 1).

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 38

Berichtigung

Vgl. sinngemäss LU StB Weisungen StG §§ 161/168 ff. Ziff. 3.

1.1.2007 -1-

§ 38 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 38a

Nachsteuer

Vgl. sinngemäss LU StB Weisungen StG §§ 174 - 178. 1

Betreffend den massgebenden Zeitpunkt der steuerbegründenden 2 Veräusserung vgl. § 52a N 1 ff.

Für das Übergangsrecht vgl. § 52a Abs. 3. 3

1.1.2007 -1-

§ 38a Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 39

Steuerstrafrecht

Die nachfolgenden Ausführungen zu § 39 beziehen sich auf Veräusserungen, 1 die ab dem 1. Januar 2001 erfolgten (für den massgebenden Stichtag vgl. § 52a N 1 ff.; für das Übergangsrecht vgl. § 52a Abs. 4).

Anwendbar sind die Bestimmungen des Steuergesetzes (§ 39 Abs. 1; vgl. LU 2 StB Weisungen StG §§ 208 - 229).

Zuständig für die Durchführung des Steuerstrafverfahrens (mit Ausnahme eines 3 Strafverfahrens wegen Steuervergehens nach den §§ 225 ff. StG) ist die Veranlagungsbehörde (für die Grundstückgewinnsteuer) bzw. die Beschwerdeinstanz (§ 39 Abs. 2).

Die Strafverfolgung wegen vollendeter Steuerhinterziehung verjährt zehn Jahre 4 nach der steuerbegründenden Veräusserung, für welche die Steuer nicht oder unvollständig veranlagt wurde, oder zehn Jahre nachdem eine unrechtmässige Rückerstattung oder ein ungerechtfertigter Erlass erwirkt wurde.

Für die Bezugsverjährung gilt § 34 (§ 39 Abs. 4; vgl. § 34 N 1 ff.). 5

1.1.2007 -1-

§ 39 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 42

Steuerstrafverfahren

Stellt die Gemeinde Anhaltspunkte für eine Straftat nach § 39 fest, ist ein 1 Verfahren einzuleiten. Die Einleitung ist allen Täterinnen und Tätern einzeln und persönlich (auch bei Vertretung) mittels eingeschriebenem Brief mitzuteilen. Dies gilt auch dann, wenn mehrere Täterinnen und Täter (z.B. bei Gesamteigentum) für das Veranlagungsverfahren eine gemeinsame Steuervertretung bestellt hatten. Es genügt die Mitteilung, es werde im Zusammenhang mit einer bestimmten Veräusserung ein Nachsteuer- und Steuerstrafverfahren nach § 39 GGStG wegen ........ (z.B. Steuerhinterziehung oder Mithilfe) eingeleitet. Gegen die Einleitung ist kein Rechtsmittel gegeben (LGVE 1991 II Nr. 22).

Nach der Einleitung sind die üblichen Untersuchungen vorzunehmen (vgl. §§ 26 2

• 30 und § 209 bzw. 220 StG; vgl. ferner LU StB Weisungen StG § 220 Nr. 1).

Das Verfahren ist mit einem Einstellungsentscheid oder einem Steuerstrafentscheid abzuschliessen (vgl. auch LU StB Weisungen StG § 221 Nr. 1).

Wurde eine Hinterziehung durch den Gebrauch gefälschter, verfälschter oder 3 inhaltlich unrichtiger Urkunden begangen oder versucht, ist der Kantonalen Steuerverwaltung unverzüglich Meldung zu erstatten, damit diese überprüfen kann, ob allenfalls Strafanzeige wegen (versuchten) Steuerbetrugs (§ 225 Abs. 1 StG i.V.m. § 39 Abs. 1) zu erstatten ist.

Die Bestrafung wegen Steuerbetrugs und die Durchführung eines Nachsteuer- und Steuerstrafverfahrens wegen des gleichen Tatbestandes schliessen einander nicht aus (§ 225 Abs. 2 StG i.V.m. § 39 Abs. 1).

Stellt die Veranlagungsbehörde einen Hinterziehungsversuch fest, ist der 4 Steuerpflichtige von der Einleitung eines zusätzlichen Steuerstrafverfahrens wegen Hinterziehungsversuchs zu unterrichten.

Die Verhängung einer Busse nach § 213 StG (i.V.m. § 39) gegen Drittpersonen ist in einem selbständigen, vom Veranlagungs- und Steuerstrafentscheid gegen die steuerpflichtige Person getrennten Entscheid auszusprechen.

1.1.2007 -1-

§ 42 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Die Entscheide sind mit einer Rechtsmittelbelehrung (Einsprache innert 30 5 Tagen) zu versehen und eingeschrieben zuzustellen. Gegen den Einspracheentscheid kann innert 30 Tagen Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben werden.

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 47

Verwaltungsgerichtsbeschwerde

Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht können neue Tatsachen 1 geltend gemacht und neue Anträge (auch zu Ungunsten der Beschwerdeparteien) gestellt werden (§ 145 VRG; VGE vom 12.3.1992 i.S. S.).

1.1.2007 -1-

§ 47 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Aufteilung des Steuerertrags

§ 49 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

Mit dieser Provision sind sämtliche Aufwendungen, die den Gemeinden mit der Veranlagung und dem Bezug der Grundstückgewinnsteuer erwachsen (inkl. allfälliger Gerichts- und Betreibungskosten), abgegolten (§ 6 der Verordnung). Die Verrechnung einzelner Aufwendungen mit dem abzuliefernden Staatsanteil ist nicht möglich, auch wenn die Kosten in einem Einzelfall die Pauschale beträchtlich übersteigen. Hat der Staat bei der Veranlagung oder beim Inkasso in ausserordentlichem Mass mitgewirkt, wird die Provision nach Massgabe von § 7 der Verordnung gekürzt.

Die Bestimmung gilt von § 49 Abs. 3 über den Verzicht auf den Staatsanteil 3 nur für die Einwohnergemeinden. Bei Erwerb durch Bürger-, Kirch- oder Korporationsgemeinden kann nicht auf den Staatsanteil verzichtet werden. Unter den Begriff des öffentlichen Zweckes fallen sowohl die unmittelbar öffentlichen Zwecke (z.B. Landerwerb für den Bau eines Schulhauses oder einer Abwasserreinigungsanlage) als auch die mittelbar öffentlichen Zwecke (z.B. Erwerb von Bauland- oder Industrielandreserven).

Hat sich eine Einwohnergemeinde beim Erwerb eines Grundstücks für 4 öffentliche Zwecke vertraglich zur Übernahme der Grundstückgewinnsteuer verpflichtet, entfällt in der Praxis die Grundstückgewinnsteuer. Es ist trotzdem ein formeller Veranlagungsentscheid (inkl. nomineller Aufteilung des Steuerbetrags auf Gemeinde und Staat, allerdings mit einem entsprechenden Vermerk) auszufertigen (vgl. § 27 N 7; § 49 N 1 und Anhang 4). Die Grundstückgewinnsteuer ist in der Gemeindebuchhaltung nach dem Sollprinzip zu verbuchen und bei einer Sonderkreditvorlage nach dem Bruttoprinzip in der Kreditsumme aufzurechnen.

Nötigenfalls erhebt das Regierungsstatthalteramt gegen solche Veranlagungsentscheide Einsprache (§ 28 Abs. 2).

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG § 52a Abs. 1

Übergangsrecht

Die (zivilrechtliche) Veräusserung erfolgt mit dem Übergang des Eigentums 1 (vgl. LGVE 1991 II Nr. 27). Das Eigentum geht grundsätzlich mit dem Grundbucheintrag über (Art. 656 Abs. 1 ZGB), wobei die Wirkung auf den Tagebucheintrag zurückbezogen wird (Art. 972 ZGB). Massgebender Stichtag ist daher der Tagebucheintrag (§ 52a Abs. 1; LGVE 1998 II Nr. 34).

Bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder gerichtlichem 2 Urteil geht das Eigentum nach Art. 656 Abs. 2 ZGB bereits vor dem Grundbucheintrag über (ausserbuchlicher Erwerb). Die Veräusserung erfolgt in diesen Fällen ausnahmsweise unmittelbar mit dem Rechtserwerb (d.h. bei der Enteignung mit der Bezahlung der Entschädigung gemäss § 62 kantonales Enteignungsgesetz bzw. Art. 91 des Bundesgesetzes über die Enteignung; bei der Zwangsvollstreckung mit dem Zuschlag nach Art. 66 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken; beim richterlichen Urteil mit dessen Rechtskraft). Bei einer Güterzusammenlegung geht das Grundeigentum mit der Genehmigung des Plans durch den Regierungsrat über (§ 79 Abs. 2 Landwirtschaftsverordnung; SRL Nr. 903).

Die (wirtschaftlichen) Veräusserungen, bei denen es nicht zu einem 3 Grundbucheintrag kommt, erfolgen mit dem Vertragsabschluss (§ 52a Abs. 1; vgl. dazu § 24 N 4 ff.).

1.1.2007 -1-

§ 52a Abs. 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG Anhang

Anhang

1 Meldeverzeichnis 2 Veräusserung landwirtschaftlicher Grundstücke Meldung / Anfrage; Mitteilung der Anlagekosten 3 Richtlinien zur Abgrenzung zwischen Anlage- und Unterhaltskosten 4 Musterentscheid Veranlagungsverfügung 5 Musterentscheid Akontorechnung 6 Musterentscheid Geltendmachung des gesetzlichen Pfandrechts nach § 32 Grundstückgewinnsteuergesetz

1.1.2007 -1-

Anhang Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG Anhang 1

Meldeverzeichnis

Meldeinhalt von an Weisung/GGStG Grundstückgewinn, der der Einwohner- kant. Steuerverwaltung, § 1 N 15 Einkommens- gemeinde Abteilung juristische bzw. Gewinnsteuer unterliegt Personen oder Abteilung Selbständigerwerbende bzw.

Das Formular M 3 (Meldung über Handänderung) ist wie bis anhin in jedem Fall auszufüllen.

1.1.2007 -1-

Anhang 1 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG Anhang 2

Gemeindekanzlei: Datum:

Steueramt z.H. Einschätzungsexpertin, Einschätzungsexperte Landwirtschaft

Veräusserung landwirtschaftlicher Grundstücke Meldung / Anfrage; Mitteilung der Anlagekosten

Verkäuferschaft: Objekt: Verkaufspreis: Weitere Leistungen der Käuferschaft:

__ Mit dem Grundstückgewinn wurde Fahrhabe veräussert. Der Veräusserungspreis/Anrechnungswert der Fahrhabe beträgt

• Fr. .........................

• wird nicht genannt. Wir ersuchen um dessen Festlegung.

__ Wir bitten um Mitteilung, ob das veräusserte Grundstück zum Privat- oder Geschäftsvermögen gehört.

__ Für die Berechnung eines allfälligen Grundstückgewinns benötigen wir die Anlagekosten des veräusserten Grundstücks.

__ Meldung zur Veranlagung eines allfälligen Kapitalgewinns.

Dreifach Beilage

• Kopie Handänderungsanzeige

• Steuerakten (letzte rechtskräftige Veranlagung)

1.1.2007 -1-

Antwort Abteilung Landwirtschaft:

Rückmeldung der Einwohnergemeinde an die Abteilung Landwirtschaft.

Die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer erfolgte mit Anlagekosten (Ziffer 31 des Grundstückgewinnsteuerformulars) in Höhe von Fr. ........................ Die

Veranlagung ist rechtskräftig.

Datum:................................................................... Unterschrift: .........................................................

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG Anhang 3

Richtlinien zur Abgrenzung zwischen Anlage- und Unterhaltskosten

Übersicht

1. Aussenwände

• Fassaden, Fenster, Balkone, Storen und Fensterläden im allgemeinen

• Fassadenrenovationen

• Fenster, Vorsatzfenster, Windfang, Fensterscheiben

• Sonnenstoren, Fensterläden, Rollläden

• Balkone, Gerüstungen, Brandmauer, Wintergarten

2. Dächer

• Flachdächer

• Giebeldächer, Estricheinbau

• Spenglerarbeiten

• Unterdach, Blitzableiter

• Estrichausbau, Hausbock und Schwamm

3. Wände im Innern / Decken

• Maler- und Tapezierarbeiten, Wand- und Deckenverkleidungen

• Türen im allgemeinen

• Wand- und Deckenverkleidungen als Ersatz für fällige Gipser- und

• Malerarbeiten

• Plattenarbeiten, Fliesen

• Trennwände erstellen

• Türen, Kipptore (Garagen)

• Treppen, Treppenhaus, Geländer

• Aufzug, Lift

4. Bodenbeläge

• Wohnfläche (heizbar)

1.1.2007 -1-

Anhang 3 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

• Balkon, Terrassen

5. Wohneinrichtung

• Kücheneinrichtungen im allgemeinen

• Küchenkombinationen inklusive Folgekosten

• Kochherd, Backofen

• Kühlschrank, Tiefkühlschrank

• Geschirrspühlmaschine, Einbauschränke

• Badezimmer - Modernisierung, Umbau bestehender Badeeinrichtung

• Ersatz sanitäre Apparate, Waschmaschine, Tumbler

6. Heizungen / Lüftungen

• Ersetzen des Heizkessels, Brenners, Ofens usw.

• Durchlauferhitzer

• Ortsfeste elektrische Widerstandsheizung

• Umstellen der Energie, Alternativsysteme

• Umstellen auf Elektro-, Raumspeicher-, Gas- oder andere Systeme

• Alternativsysteme

• zusätzliche Installationen im allgemeinen

• Windstrahler, Cheminée und Cheminéeöfen, Kaminanlagen,

• Boiler

7. Sanitäre und elektrische Installationen

• Leitungen im allgemeinen

• Sanitäre und Heizungs-Verteilung, Wasser-Enthärtungsanlagen

• Heizkörper

• Elektrische Installationen im allgemeinen

• Antennen, Anschluss an Gemeinschaftsanlagen

• Brandverhütung, Alarmanlage

• Massnahmen zur Rückgewinnung von Wärme

8. Umgebung

-2- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG Anhang 3

• Garten- und Umgebungsarbeiten, Terraingestaltung, Neugestaltung

• Feste Einfriedung, Stütz- und Gartenmauer

• Zufahrt, Vorplatz, Bodenverbesserung, Gartensitzplatz

• Kanalisation und Hauszuleitungen im allgemeinen

• Kanalisation, Dolen, Gruben, Schächte, Benzinabschneider

• Wasser- und Hauszuleitungen, Trennsystem, Drainage

• Entfeuchten der Kellerwände

9. Verschiedenes

• Abbrucharbeiten, Transporte in Deponie, Deponiegebühren

• Anwaltskosten, Mutationskosten, Anstösserbeitrag an Gemeinden

• Architekten- und Ingenieurhonorare

• Baubewilligung und Bauprojektkosten

• Quartierplanungskosten

1.1.2007 -3-

Anhang 3 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-4- 1.1.2007

Luzerner Steuerbuch Bd. 3 Weisungen GGStG Anhang 3

1. Aussenwände

1.1.2007 -1-

• bei vermieteten Liegenschaften

• bei selbstgenutzten Liegenschaften

2. Dächer

für Investitionen vor 1979 Investitionen 1979 - 1998

Anhang 3 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

3. Wände im Innern / Decken

für Investitionen vor 1979 Investitionen 1979 - 1998

4. Bodenbeläge

für Investitionen vor 1979 Investitionen 1979 - 1998

Anhang 3 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

5. Wohneinrichtung

Anhang 3 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

6. Heizung / Lüftung

Alternativsysteme (Wärmepumpe, Solar-, Holz-, Wind-, Photovoltaik- und Biogasanlageninkl. Speicher, sanitären Anpassungsarbeiten, Bewilligungen und einmaligen Anschlussgebühren),

7. Sanitäre und elektrische Installationen

8. Umgebung

Kanalisationen und Hauszuleitungen (inklusive Aushub- und Erdarbeiten) im allgemeinen

9. Verschiedenes

Anhang 3 Weisungen GGStG Luzerner Steuerbuch Bd. 3

-2- 1.1.2007

I. Sachverhalt

Verkäuferschaft ........................................................................................ Käuferschaft ........................................................................................ Objekt ........................................................................................ Datum der Veräusserung ........................................................................................ Letzte steuerbegründende ........................................................................................

Veräusserung

II. Berechnung und Erwägungen