2.1. Steuerwert

Jeder Miteigentümer hat seinen Anteil an der Liegenschaft als Vermögen zu versteuern. Massgebend ist die sachenrechtliche Quote gemäss Grundbucheintrag. Bei hälftigem Mitei- gentum muss also jeder Miteigentümer die Hälfte des Verkehrs- oder Ertragswertes der Lie- genschaft als Vermögen versteuern (SGE 2008 Nr. 8). Ist eine Nutzniessung zugunsten des anderen Miteigentümers oder eines Dritten grundbuchlich statuiert, hat der Nutzniesser den ihm zur Nutzung überlassenen Teil an der Liegenschaft zu versteuern (Art. 53 Abs. 2 StG). Das Bundesgericht entschied demgegenüber in Abweichung von der bisherigen St.Galler Praxis, dass ein Wohnrecht - auch wenn es dinglich ist - der Nutzniessung nicht gleichgestellt werden kann (BGer 9C_305/2023 vom 10. Oktober 2024); dementsprechend ist die mit ei- nem Wohnrecht belastete Liegenschaft vermögenssteuerlich beim (Mit-)Eigentümer zu er- fassen.

2.2. Hypothekarschulden

Der Steuerpflichtige kann von seinem Vermögen die Schulden abziehen, für die er rechtlich haftbar ist. Eine Ausnahme besteht bei grundbuchlich statuierter Nutzniessung. Hier steht der Abzug der auf dem nutzniessungsbelasteten Grundstück lastenden Schulden dem Nutz- niesser zu.

Haftet ein Miteigentümer allein für die ganze Hypothekarschuld, so kann er diese voll zum Abzug bringen. Haftet der Miteigentümer gemeinsam mit anderen Miteigentümern solidarisch für die Hypothekarschuld, kann jeder Solidarschuldner den von ihm nach der internen Quote zu tragenden Anteil an der Gesamtschuld abziehen (Art. 62 StG). Sind bei hälftigem Mitei- gentum beide Miteigentümer Hypothekarschuldner und ist nichts anderes vereinbart, können beide Miteigentümer je die Hälfte der Schuld abziehen (SGE 2008 Nr. 8).

Solidarisch haftende Hypothekarschuldner, die nicht Eigentümer der Liegenschaft sind, auf dem das Grundpfand lastet, sind zum Schuldenabzug berechtigt, sofern und soweit auch im internen Verhältnis eine Verpflichtung zur Übernahme eines entsprechenden Anteils an der Schuld besteht (BGer 2C_142/2014 vom 13. April 2015, E. 3.4.9). Im gleichen Umfang muss allerdings entweder ein Darlehen oder eine Schenkung an die (Mit-) Eigentümer der Liegen- schaft ausgewiesen sein.

Bloss voraussehbare, anwartschaftliche Schulden sind nicht abzugsfähig. Bürgschaftsver- pflichtungen werden nur berücksichtigt, wenn und soweit der Bürge für die verbürgte Schuld belangt werden kann.

01.01.2025 -1- ersetzt 01.01.2021

StB 34 Nr. 2

3.1. Eigenmietwert / Ertrag aus Fremdnutzung

Der Eigenmietwert ist von den Miteigentümern im Umfang ihres Anteils an der Liegenschaft als Ertrag aus unbeweglichem Vermögen zu versteuern (BGer 2C_427/2014 vom 13. Ap- ril 2015). Gleiches gilt für die Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung der Liegenschaft (BGer 2A.508/2001 vom 26. Juni 2002). Massgebend ist die sachenrechtliche Quote gemäss Grundbucheintrag. Bei hälftigem Miteigentum haben die Miteigentümer folglich je die Hälfte des Eigenmietwerts bzw. der Einkünfte als Einkommen zu versteuern.

Von Eigennutzung ist auch dann auszugehen, wenn ein Haus oder eine Wohnung unentgelt- lich an Familienmitglieder, einschliesslich der Zuweisung an den anderen Ehegatten im Rah- men eines Eheschutz- oder Scheidungsverfahrens, überlassen wird. Auch in diesem Fall muss der überlassende Miteigentümer seinen Anteil am Eigenmietwert als Einkommen aus unbeweglichem Vermögen versteuern (SGE 2008 Nr. 8). Unter Umständen steht ihm jedoch im gleichen Umfang ein Abzug für Unterhaltsbeiträge zu (vgl. dazu StB 36 Nr. 3 Ziff. 6).

Der Mietwert des Eigenheims, das die steuerpflichtige Person an ihrem Wohnsitz dauernd selbst bewohnt, wird um 30 Prozent herabgesetzt (Art. 34 Abs. 3 StG). Wenn ein Miteigen- tümer eine Liegenschaft selbst bewohnt, kann er für den auf ihn entfallenden Anteil am Miet- wert die Herabsetzung nach Art. 34 Abs. 3 StG beanspruchen. Überlässt ein Ehegatte im Fall der Trennung oder Scheidung dem andern die Wohnung oder einen Teil davon unent- geltlich zur Nutzung, wird ihm in der Praxis die Herabsetzung wie einem Selbstbewohnenden gewährt, obwohl er die Liegenschaft nicht selbst bewohnt (SGE 2008 Nr. 8; StB 34 Nr. 1).

Bei grundbuchlicher Statuierung einer unentgeltlichen Nutzniessung oder eines unentgeltli- chen Wohnrechts hat der Nutzniesser bzw. Wohnrechtsberechtigte den Eigenmietwert als Einkommen zu versteuern (Art. 34 Abs. 1 Bst. b StG).

Bei einer Gebrauchsleihe - also einer unentgeltlichen Überlassung, ohne dass eine Nutznies- sung oder ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist - hält sich der Miteigentümer die Liegenschaft zum eigenen Gebrauch zur Verfügung. Er hat deshalb den seiner Quote ent- sprechenden Anteil am Marktmietwert gemäss Art. 34 Abs. 1 Bst. b StG selbst zu versteuern (BGE 115 Ia 329, E. 2c; StB 34 Nr. 1 Ziff. 2.2).

In Bezug auf Vorzugsmieten gilt es zu beachten, dass die Regelung von Art. 34 Abs. 2 Satz 2 StG per 1. Januar 2024 aufgehoben wurde. Vermietet also ein Miteigentümer seinen Anteil an der Liegenschaft unterpreislich an eine nahestehende Person, kann seither die Differenz zwischen dem vereinbarten Mietzins und einem höheren Marktmietwert grundsätzlich nicht mehr aufgerechnet werden. Bei der Kantons- und Gemeindesteuer besteht nun die gleiche Rechtslage wie bei der direkten Bundessteuer: Der Miteigentümer, der seinen Anteil an der Liegenschaft aufgrund eines reinen Mietvertrages zu einem tieferen als dem erzielbaren Mietzins vermietet, hat die Differenz zwischen dem erhaltenen Mietzins und dem Marktmiet- wert nur noch dann als Einkommen zu versteuern, sofern der Mietzins (exklusive Nebenkos- ten) weniger als die Hälfte des Marktmietwertes beträgt; diesfalls ist eine Steuerumgehung anzunehmen. Übersteigt hingegen der vereinbarte Mietzins 50% des Marktmietwerts, so kann die Differenz nicht als Einkommen beim Eigentümer aufgerechnet werden, weil es an einer gesetzlichen Grundlage hierfür fehlt.

ersetzt 01.01.2021 -2- 01.01.2025

StB 34 Nr. 2

3.2. Liegenschaftsunterhalt

Liegenschaftsunterhaltskosten stellen Gewinnungskosten dar. Als solche können sie von je- dem Miteigentümer nur für den Anteil an der Liegenschaft abgezogen werden, der ihm gehört und auch in seinem Einkommen als Ertrag aus unbeweglichem Vermögen versteuert wird. Trägt beispielsweise bei einer von den hälftigen Miteigentümern gemeinsam bewohnten Lie- genschaft ein Miteigentümer sämtliche Unterhaltskosten, so kann er gleichwohl nur die Hälfte davon abziehen. Der andere Miteigentümer kann grundsätzlich keinen Abzug geltend ma- chen (BGer 2C_427/2014 vom 13. April 2015; SGE 2008 Nr. 8). Anders ist der Fall zu beur- teilen, wenn zwischen den Miteigentümern ein Darlehensverhältnis ausgewiesen ist. Der Darlehensnehmer kann diesfalls Liegenschaftsunterhaltskosten im Umfang des für ihn vom Darleiher übernommenen Anteils an den Kosten zum Abzug bringen.

Bei Grundstücken des Privatvermögens, die vorwiegend Wohnzwecken dienen, kann jeder Miteigentümer anstelle der effektiven Kosten den Pauschalabzug geltend machen. Der Pau- schalabzug beträgt 20% des Bruttomietertrages ohne Nebenkosten oder des angerechneten Eigenmietwertes. Er steht jedem Miteigentümer im Umfang seines Anteils an der Liegen- schaft zu.

3.3. Schuldzinsen

Beim Abzug für Schuldzinsen handelt es sich um einen allgemeinen Abzug. Voraussetzung für einen entsprechenden Abzug ist, dass es sich um Zinsen für eine eigene Schuld handelt und diese von der steuerpflichtigen Person selbst getragen werden. Nicht erforderlich ist, dass die steuerpflichtige Person Eigentümerin der betreffenden Liegenschaft oder Pfand- schuldnerin ist (BGer 2C_142/2014 vom 13. April 2015; vgl. Ziff. 2.2). Bei gemeinsamer Schuld (Solidarschuld) kann jeder Schuldner die von ihm entrichteten Schuldzinsen abzie- hen, die auf den nach der internen Quote von ihm zu tragenden Anteil an der Gesamtschuld entfallen. Hierfür bedarf es aber eines klaren Nachweises über die getroffene Lastenvertei- lung; zudem darf keine Missbrauchsabsicht bestehen (BGer 2C_142/2014 vom 13. April 2015). Ist bei gemeinsamer Schuld noch ein Darlehen zwischen den Miteigentümern für über- nommene Schuldzinsen ausgewiesen, so kann der Darlehensnehmer die jeweiligen, in der Steuerperiode angefallenen Schuldzinsen zum Abzug bringen.

01.01.2025 -3- ersetzt 01.01.2021