§ 55 Nr. 1

Anlagekosten, Erwerbspreis

• § 55 Nr. 1 Version vom 26.09.2017 (pdf, 265 KB)

Gesetzliche Grundlagen
§ 55 StG

Inhalt

1 Begriff der Anlagekosten
2 Erwerbspreis
2.1 Definition, massgebender Zeitpunkt
2.2 Verkehrswert als Ersatzwert für den Erwerbspreis
2.2.1 Allgemein
2.2.2 Verkehrswert vor 30 Jahren
2.3 Überführung aus dem Geschäftsvermögen
2.4 Wirtschaftliche Handänderung
Anhang: Baukosten-Index der Solothurnischen Gebäudeversicherung (SGV-Index)

1 Begriff der Anlagekosten

Um den Grundstückgewinn zu ermitteln, sind vom Erlös die Anlagekosten abzuziehen (§ 53 Abs. 1 StG). Diese setzen sich zusammen aus

• dem Erwerbspreis des Grundstücks (§ 55 StG),

• den Aufwendungen, die zur Wertsteigerung des Grundstücks beigetragen haben (§ 56 Abs. 1 lit. a und b StG),

• den Kosten und Abgaben, die im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstücks aufgewendet wurden (§ 56 Abs. 1 lit. c StG).

2 Erwerbspreis

2.1 Definition, massgebender Zeitpunkt


Der Erwerbspreis ist in § 55 Abs. 1 StG grundsätzlich gleich definiert wie der Erlös in § 54 Abs. 1 StG. Es kann damit auf die Ausführungen in StB SO § 54 Nr. 1 verwiesen werden. Insbesondere gelten auch Nutzniessungs- und Wohnrechte, die der Steuerpflichtige beim seinerzeitigen Erwerb zu Gunsten des damaligen Veräusserers eingeräumt hat, nicht als Anlagekosten. Das gilt auch für den Fall, dass der Verkäufer diese Belastungen zu einem späteren Zeitpunkt gegen Entgelt abgelöst hat. Diese Entschädigung ist nicht Bestandteil der Anlagekosten.

Hingegen zählen Renten, die für den Erwerb der Liegenschaft bezahlt wurden, zum Erwerbspreis. Sie sind auch hier zum Barwert anzurechnen (siehe StB SO § 54 Nr. 1), ungeachtet ob der Steuerpflichtige sie länger oder weniger lang hat leisten müssen, als nach der statistischen Lebenserwartung anzunehmen war. Für die Ermittlung der Anlagekosten und damit auch des Erwerbspreises ist auf die letzte steuerbegründende Veräusserung abzustellen (ausführlich dazu StB SO § 53 Nr. 1). Darum ist z.B. der Anrechnungspreis, den ein Erbe im Rahmen der Erbteilung seinen Miterben bezahlt hat, nicht massgebend, sondern es ist auf den Kaufpreis zurückzugreifen, den der Erblasser früher entrichtet hat (Urteil BGer 2C_147/2008 vom 29.07.2008).

Beim Erlös kann der Steuerpflichtige mit allen zulässigen Beweismitteln nachweisen, dass er vom beurkundeten Kaufpreis abweicht. Im Unterschied dazu wird ein höherer Kaufpreis, als beim seinerzeitigen Kauf beurkundet, nur anerkannt, wenn die nach dem damaligen Recht geschuldeten Steuern auf dem Grundstückgewinn aufgrund dieses höheren Preises veranlagt worden sind (§ 55 Abs. 2 StG). Diese Bestimmung will auf der einen Seite verhindern, dass der Steuerpflichtige beim Erwerb geleistete, nicht besteuerte Schwarzgeldzahlungen (nach Verjährung der strafbaren Handlung) steuermindernd geltend machen kann. Auf der andern Seite ist es ausgeschlossen, den Pfandausfall, den der Verkäufer seinerzeit beim Erwerb im Rahmen eines Zwangsverwertungsverfahrens erlitten hat, als Erwerbspreis zu berücksichtigen. Denn der Zuschlagspreis gilt auch in diesen Fällen als massgebender Erlös und Erwerbspreis (Urteil BGer 2C_589/2014 vom 27.03.2015 = StE 2015 B 44.13.7 Nr. 27).

Beispiel: Willy Winter hatte seinerzeit Victor Vieli ein Darlehen in der Höhe von CHF 500‘000 gewährt. Als Sicherheit hatte er einen Schuldbrief in gleicher Höhe im dritten Rang mit einem Pfandvorgang von CHF 2‘000‘000 erhalten. Vieli wurde von einem der vorgehenden Pfandgläubiger auf Pfandverwertung betrieben. Um seinen Verlust zu limitieren, ersteigerte Winter 2012 in der Zwangsverwertung die Liegenschaft zu einem Preis von CHF 2‘100‘000. Im Ergebnis erlitt er dadurch einen Pfandausfall von CHF 400‘000. Im Jahr 2017 konnte Winter die Liegenschaft für CHF 2‘800‘000 verkaufen. Diesem Erlös ist bei der Gewinnermittlung der seinerzeitige Zuschlagspreis von CHF 2‘100‘000 als Erwerbspreis gegenüberzustellen.

2.2. Verkehrswert als Ersatzwert für den Erwerbspreis

2.2.1 Allgemein

Ist der Erwerbspreis nicht feststellbar, so gilt als solcher der Verkehrswert im Zeitpunkt der letzten steuerbegründenden Veräusserung (§ 55 Abs. 3 StG). Da der Kaufpreis in Kaufverträgen öffentlich beurkundet werden muss, gelangt diese Bestimmung u.a. zur Anwendung, wenn der Steuerpflichtige das Grundstück durch Tauschgeschäft erworben hat. Von Bedeutung sind auch Fälle, in denen das Grundstück während der massgeblichen Besitzesdauer erhebliche Veränderungen erfahren hat, indem wiederholt Flächen abparzelliert und wieder zugeschlagen sowie Dienstbarkeiten begründet worden sind. Der Verkehrswert ist in diesen Fällen nach der gleichen Methode zu schätzen wie jener vor 30 Jahren.


2.2.2 Verkehrswert vor 30 Jahren

Als Erwerbspreis gilt der Verkehrswert auch dann, wenn der massgebende Erwerb, d.h. die letzte steuerbegründende Veräusserung, mehr als 30 Jahre zurückliegt (§ 55 Abs. 4 StG). Dann ist der Verkehrswert vor 30 Jahren massgebend. Im Ergebnis gelangt damit nur der Mehrwert des Grundstücks in den letzten 30 Jahren zur Besteuerung; die frühere Wertsteigerung bleibt steuerlich unbeachtlich. In beiden Fällen, wenn kein Erwerbspreis feststellbar ist und beim Erwerb vor mehr als 30 Jahren, muss der Verkehrswert geschätzt werden. Wenn man bedenkt, dass auch aktuelle Bewertungen von Grundstücken oft eine grosse Spannweite aufweisen, kann von einer Schätzung des Verkehrswertes vor 30 Jahren keine hohe Genauigkeit erwartet werden. Den Steuerpflichtigen bleibt aber immer die Möglichkeit offen, einen höheren Erwerbspreis nachzuweisen.

Beispiel: Die Schätzung des Verkehrswertes vor 30 Jahren lautet auf CHF 300'000. Die Steuerpflichtigen weisen mit Kaufvertrag und Bauabrechnung nach, dass sie die Bauparzelle vor 36 Jahren zum Preis von CHF 80'000 erworben und dass die Baukosten im darauffolgenden Jahr CHF 255'000 betragen haben. Die Summe von CHF 335'000 ist als Erwerbspreis anzuerkennen.

Wenn keine Schätzung des Verkehrswertes aus der Zeit vor 30 Jahren (z.B. in einem Erbschaftsinventar) vorliegt, ist er gemäss Rechtsprechung schematisch wie folgt zu ermitteln:

2.3 Überführung aus dem Geschäftsvermögen

Wurde das Grundstück vom Geschäftsvermögen in das Privatvermögen überführt, hatte dies bei der Einkommenssteuer eine Besteuerung des Liquidationsgewinns zur Folge (§ 24 Abs. 1 StG; StB SO § 48 Nr. 3). Dann gilt die Überführung als letzte steuerbegründende Veräusserung, so dass der Wert, der Grundlage für die Liquidationsgewinnsteuer bildete, als Erwerbspreis zu verwenden ist (§ 55 Abs. 5 StG). Vor 2011 entsprach dieser Wert in der Regel den Anlagekosten, da nur die wieder eingebrachten Abschreibungen als Liquidationsgewinn besteuert wurden. Seit 2011 ist grundsätzlich die Differenz zwischen Verkehrswert und Buchwert als Liquidationsgewinn zu besteuern (§ 24 Abs. 2 StG). Der Steuerpflichtige kann jedoch beantragen, nur die bisher zugelassenen Abschreibungen und Rückstellungen als Liquidationsgewinn zu versteuern. In diesem Fall unterliegt dann aber der Gewinn aus der späteren Veräusserung der Einkommenssteuer (§ 24 Abs. 3 lit. b StG). Fand die Überführung in das Privatvermögen vor über 30 Jahren statt, bestimmt sich der Erwerbspreis ebenfalls nach dem Verkehrswert vor 30 Jahren.

2.4 Wirtschaftliche Handänderung

Bei der Veräusserung von Mehrheitsbeteiligungen an Immobiliengesellschaften ist der Erwerbspreis grundsätzlich gleich zu ermitteln wie der Erlös, sofern die Gesellschaft beim Erwerb der Mehrheitsbeteiligung bereits Eigentümerin des Grundstücks war (siehe StB SO § 54 Nr. 1). Hat die Gesellschaft das Grundstück erst gekauft, nachdem der Gesellschafter die Mehrheitsbeteiligung erworben hatte, ist dieser Kaufpreis massgebend. Wenn der Gesellschafter die Mehrheitsbeteiligung vor mehr als 30 Jahren erworben hat und das Grundstück ebenfalls mindestens 30 Jahre im Eigentum der Gesellschaft war, ist auch hier der Verkehrswert vor 30 Jahren massgebend. Hat die veräusserte Immobiliengesellschaft während der massgebenden Besitzesdauer wertvermehrenden Aufwendungen getätigt, sind diese ebenfalls als Anlagekosten zu berücksichtigen.

Anhang: Baukosten-Index der Solothurnischen Gebäudeversicherung (SGV-Index)

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