Nutzniessung und Wohnrecht bei Privatliegenschaften
Steuerverwaltung
Merkblatt
Nutzniessung und Wohnrecht bei Privatliegenschaften
vom 30. Januar 2007
(Fassung vom 25. April 2012)
Steuerverwaltung Schwyz | Nutzniessung und Wohnrecht bei Privatliegenschaften |
Tabellarischer Überblick
über die Tatbestände und Rechtsfolgen (Besteuerung, Bemessungsgrundlagen) im Zusammenhang mit der Begründung, Führung und
Beendigung von Nutzungsrechten, lastend auf Liegenschaften des Privatvermögens | ||
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Neu errichtete Nutzniessungen (Art. 745 ff. ZGB) und Wohnrechte (Art. 776 ff. ZGB) müssen, | damit sie steuerlich anerkannt werden, im Grundbuch eingetragen sein . | |
LW = Landwirtschaftliche Liegenschaft; NLW = Nichtlandwirtschaftliche Liegenschaft;
Grundstückgewinnsteuer
Tatbestand | Rechtsfolgen | |
1. Errichtung oder Ablösung des Nutzungsrechts selbst | Sowohl die Errichtung wie auch die Ablösung stellen für sich selbst grundsätzlich keine steuerbegründenden Tatbestände dar | |
2. Liegenschaftserwerb und -weiterveräusserung (Veräusserungstatbestände) | ||
Zustand Liegenschaft bei Veränderung während der an- | Zustand Liegenschaft bei | |
Erwerb rechenbaren Besitzesdauer | Weiterveräusserung | |
2.1 unbelastet Errichtung Nutzungsrecht | belastet | Errichtung: Die Errichtung für sich stellt kein steuerbarer |
Zahlung | Barwert Zahlung (Annahme: Keine konjunktur- oder | Tatbestand dar Veräusserung: Der per Veräusserung bestimmte Barwert des Nut- zungsrechts zählt zum Erlös (weitere Leistung) - LW = Eigenmietwert LSchätzV x Barwertfaktor (St/Sch, Mort. Tafel 20, 5.5 % [bis 31.12.03], |
investitionsbedingte 4.2 % [ab. 1.1.04]) | ||
Wertsteigerung) | - NLW = Marktmietwert x Barwertfaktor (St./Sch. Mort. Tafel 1) | |
2.2 unbelastet Errichtung Nutzungsrecht | belastet | Errichtung: Auch die Errichtung für sich stellt kein steuerbarer |
Zahlung anlässlich Eigentumswech- | Barwert | Tatbestand dar |
sel mit Aufschub der Be- | Veräusserung: Der per Veräusserung bestimmte Barwert des Nut- | |
steuerung | Zahlung (Annahme: Keine konjunktur- oder | zungsrechts zählt zum Erlös (weitere Leistung) - LW = Eigenmietwert LSchätzV x Barwertfaktor (St./Sch., Mort. Tafel 20, 5.5 % [bis 31.12.03], |
investitionsbedingte 4.2 % [ab. 1.1.04]) | ||
Wertsteigerung) | - NLW = Marktmietwert x Barwertfaktor (St./Sch. Mort. Tafel 1) | |
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Fassung vom 25. April 2012. | 2/8 | |
Tatbestand 2.3 unbelastet Errichtung und Ablösung unbelastet des Nutzungsrechts 2.4 belastet keine Veränderung des belastet Nutzungsrechts (sowohl um- Barwert fang- wie auch investitions- (Rest) Barwert mässig) Zahlung Zahlung (Annahme: Keine konjunktur- oder investitionsbedingte Wertsteigerung) 2.5 belastet Veränderung des belastet Nutzungsrechts (umfang- Barwert oder investitionsmässig) (Rest) Barwert Zahlung Zahlung (Annahme: Keine konjunktur- oder investitionsbedingte Wertsteigerung) 2.6 belastet Ablösung des Nutzungs- unbelastet rechts Barwert Restwert Zahlung (Annahme: Keine Zahlung konjunktur- oder investitionsbedingte Wertsteigerung) | Rechtsfolgen Sowohl der Vorgang der Errichtung (rechtliche Belastung) wie auch der Ablösung (rechtliche Verbesserung) des Nutzungs- rechts bleibt unbeachtlich (Kongruenzprinzip) Erwerbspreis: Der per Erwerb bestimmte Barwert des Nutzungs- rechts zählt zum Erwerbspreis Veräusserung: Der per Veräusserung bestimmte Barwert des Nut- zungsrechts zählt zum Erlös (weitere Leistung). Besteuerungsbasis: Analog Erwerb
(St/Sch, Mort. Tafel 20, 5.5 % [bis 31.12.03], 4.2 % [ab. 1.1.04])
(St./Sch. Mort. Tafel 1) Erwerbspreis: Der per Erwerb bestimmte Barwert des Nutzungs- rechts zählt zum Erwerbspreis Veräusserung: Der per Veräusserung bestimmte Barwert des Nut- zungsrechts zählt zum Erlös (weitere Leistung) Besteuerungsbasis: Für unveränderte Anteile ana- log Erwerb, für veränderte aktuelle Werte
(St/Sch, Mort. Tafel 20, 5.5 % [bis 31.12.03], 4.2 % [ab. 1.1.04])
(St./Sch. Mort. Tafel 1) Erwerbspreis: Der per Erwerb bestimmte Barwert des Nutzungs- rechts zählt zum Erwerbspreis
(St/Sch, Mort. Tafel 20, 5.5 % [bis 31.12.03], 4.2 % [ab. 1.1.04])
(St./Sch. Mort. Tafel 1) Ablösung: Die Ablösung für sich stellt kein steuerbarer Tatbestand dar Veräusserung: Ablösesumme kann nicht geltend gemacht werden 3/8 |
Steuerverwaltung Schwyz | Nutzniessung und Wohnrecht bei Privatliegenschaften |
Einkommenssteuer
Tatbestand | Steuersubjekt | Rechtsfolgen Besteuerung des Nutzungsberech- Besteuerung des Grundeigentümers tigten |
1. Bei Errichtung des Nutzungsrechtes | ||
1.1 im Zusammenhang mit einem | Nutzungsberechtigter | keine Steuerfolgen |
Veräusserungstatbestand | ||
(Vorbehaltsnutzung) | neuer Grundeigentümer | keine Steuerfolgen |
1.2 ohne Veräusserungstatbestand | Nutzungsberechtigter | Einmalentgelt bildet steuerneutrale Ver- |
(Zuwendungsnutzung) mit Ein- | mögensumschichtung (kein Abzug) | |
malentgelt | Grundeigentümer | Einmalentgelt bildet steuerneutrale Vermö- gensumschichtung (kein Ertrag) |
2. Bei Bestehen eines: | (Ein Nutzungsrecht besteht bis zum Tod der nutzungsberechtigten Person oder bis zum Vollzug eines Aufhebungsaktes [Löschung, gegenseitige Vereinbarung]) | |
2.1 unentgeltlich begründeten | Nutzungsberechtigter | bei Selbstnutzung ist der Eigennutzungs- |
Nutzungsrechtes | wert steuerbar (65% Marktmietwert); ef- fektive Unterhaltskosten sind abziehbar bei Ertragsnutzniessung ist der Ertrag steuerbar, der aus der Überlassung des Nutzungsrechts vom Dritten bezahlt wird | |
2.2 entgeltlich begründeten | ||
Nutzungsrechtes | ||
2.21 gegen marktkonformes | Nutzungsberechtigter | bei Selbstnutzung ist der Eigennutzungs- |
Einmalentgelt | wert steuerbar (65% Marktmietwert); ef- fektive Unterhaltskosten sind abziehbar die Einmalleistung kann vom Nut- zungsberechtigten nicht ertragsmin- dernd zum Abzug gebracht werden | |
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Tatbestand | Steuersubjekt | Rechtsfolgen Besteuerung des Nutzungsberech- Besteuerung des Grundeigentümers tigten |
(Fortsetzung) | bei Ertragsnutzniessung ist der Netto- ertrag steuerbar, der aus der Überlas- sung des Nutzungsrechts vom Dritten bezahlt wird | |
Grundeigentümer | die Einmalleistung wird beim Grund- eigentümer nicht als Einkommen erfasst | |
2.22 gegen periodische Leistungen | Nutzungsberechtigter | bei Selbstnutzung ist der Eigennutzungs- wert (ENW) grundsätzlich nicht steuerbar; bei Vorzugsnutzungsverhältnissen mit Entgelten < 80 % ENW, ist Differenz Entgelt - ENW aufzurechnen |
die periodischen Leistungen können vom Nutzungsberechtigten nicht ertragsmin- dernd zum Abzug gebracht werden
bei Ertragsnutzniessung ist der Netto- ertrag steuerbar, der aus der Überlas- sung des Nutzungsrechts vom Dritten bezahlt wird
Grundeigentümer | die periodischen Leistungen sind beim Grundeigentümer immer als Einkommen zu erfassen | |
2.3 Entgeltlicher Verzicht auf Aus - | Nutzungsberechtigter | steuerbar ist die für den Ausübungsver- |
übung des Nutzungsrechts | zicht bezogene Entschädigung; falls es | |
(Nutzungsrecht bleibt bestehen) | sich um eine Kapitalabfindung handelt, |
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Tatbestand Steuersubjekt Rechtsfolgen Besteuerung des Nutzungsberech- Besteuerung des Grundeigentümers tigten (Fortsetzung) Besteuerung zum Rentensatz (StG 37 bzw. DBG 37)
3. Nach Wegfall des Nutzungsrechts infolge: (Ein Nutzungsrecht endet mit dem Tod der nutzungsberechtigten Person
oder durch einen Aufhebungsakt [Löschung, gegenseitige Vereinbarung])
3.1 Parteivereinbarung mit unent- Grundeigentümer bei nachfolgender Selbstnutzung ist der
geltlich aufgehobenem Eigenmietwert steuerbar (Vermögenszu- Nutzungsrecht wachs qualifiziert als steuerfreie Schenkung)
bei nachfolgender anderweitiger Nutzung durch den Grundeigentümer sind die Erträgnisse steuerbar
3.2 Parteivereinbarung mit entgelt- lich aufgehobenem Nutzungsrecht 3.21 gegen marktkonformes Einmalent- Nutzungsberechtigter der bis anhin Nutzungsberechtigte muss gelt (marktkonform = rest. Kapital- das ihm geleistete Entgelt nicht als Ein- wert) kommen versteuern (reine Vermögens- umschichtung)
Grundeigentümer der Grundeigentümer kann die Leistung nicht ertragsmindernd zum Abzug bringen (reine Vermögensumschichtung)
bei nachfolgender Selbstnutzung ist der Eigenmietwert steuerbar
bei nachfolgender anderweitiger Nutzung durch den Grundeigentümer sind die Erträgnisse steuerbar
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Tatbestand | Steuersubjekt | Rechtsfolgen Besteuerung des Nutzungsberech- tigten | Besteuerung des Grundeigentümers |
3.22 gegen ein überpreisliches Einmal- | Nutzungsberechtigter | die Überentschädigung (Differenz Ent- | |
entgelt (Entgelt > restlicher | gelt - rest. Kapitalwert) ist steuerbar | ||
Kapitalwert) | Grundeigentümer | der Grundeigentümer kann die Leistung nicht ertragsmindernd zum Abzug bringen (reine Vermögensumschichtung) |
bei nachfolgender Selbstnutzung ist der Eigenmietwert steuerbar
bei nachfolgender anderweitiger Nutzung durch den Grundeigentümer sind die Erträgnisse steuerbar
3.3 Zeitablauf, nach: | Grundeigentümer | bei nachfolgender Selbstnutzung ist der Eigenmietwert steuerbar | |
Ablauf der vereinbarten Dauer | bei nachfolgender anderweitiger Nutzung | ||
Tod der berechtigten Person | durch den Grundeigentümer sind die Erträgnisse steuerbar |
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Steuerverwaltung Schwyz | Nutzniessung und Wohnrecht bei Privatliegenschaften | ||
Vermögenssteuer
Beendigung von Nutzungsrechten, lasteSteuersubjekt | Rechtsfolgen | ||
1. | Bei Bestehen des Nutzungs- rechts | bei der Nutzniessung ist der Nutznies- ser steuerpflichtig (nicht der Grundei- gentümer) | steuerbar ist der Vermögenssteuerwert des (nutzungsbelasteten) Grundstückes (in der Regel steueramtlicher Schätzungswert) falls zu tief, Anpassung jederzeit möglich analog Neuschätzung |
beim Wohnrecht ist der Grundeigentü- mer steuerpflichtig (nicht der Nutzungs- berechtigte) | steuerbar ist der Vermögenssteuerwert des (nutzungsbelasteten) Grundstückes (steueramtlicher Schätzungswert) | ||
2. | Nach Wegfall des Nutzungs- rechts infolge: | ||
2.1 | Parteivereinbarung | steuerpflichtig ist der Grundeigentümer | steuerbar ist der Vermögenssteuerwert des (nicht mehr nut- |
2.2 | Ablauf der vereinbarten Dauer | zungsbelasteten) Grundstückes (steueramtlicher Schätzungs- | |
2.3 | Tod der berechtigten Person | wert) | |
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