2.1. Allgemeines

Bei der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnlie- genschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) wird gemäss § 129 Ziffer 9 StG die Besteuerung des Grundstückgewinnes aufgeschoben, wenn der Erlös innert an- gemessener Frist vor oder nach der Veräusserung zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird. Der Steueraufschubstatbestand der Ersatzbeschaffung liegt nur vor, wenn der in die Ersatzliegenschaft reinvestierte Betrag die Anlagekosten der veräusserten Liegen- schaft übersteigt (absolute Methode nach § 129 Abs. 2 StG). Übersteigen die Reinvestitionskosten sowohl die Anlagekosten als auch den Ver- kaufspreis der veräusserten Liegenschaft, wird ein vollumfänglicher Steueraufschub gewährt. Falls die Reinvestitionskosten zwar die Anlagekosten der veräusserten Lie- genschaft übersteigen aber unter dem Verkaufspreis liegen, so kann nur ein teilwei- ser Steueraufschub gewährt werden.

2.2. Dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung

Dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung bedeutet, dass das veräusserte Ob- jekt durch den Steuerpflichtigen selbst zu Wohnzwecken an seinem Wohnsitz ge- nutzt wird. Diese Voraussetzung ist bei Zweit- oder Ferienwohnungen nicht erfüllt.

01.01.2018 - 1/4 - ersetzt 01.07.2017

Steuerverwaltung

StP 129 Nr. 1

Das Kriterium der Dauerhaftigkeit ist in der Regel dann erfüllt, wenn eine Person vor der Veräusserung die Liegenschaft während mindestens drei Jahren ununterbrochen selbst genutzt hat (§ 29a Abs. 1 StV). Von der Mindestdauer kann abgesehen werden, sofern die folgenden kumulativen Erfordernisse erfüllt sind (§ 29a Abs. 2 StV):

• die Gründe für die Veräusserung sind unverschuldet (z.B. infolge Stellenwechsel)

• und es sind keine spekulativen Motive erkennbar.

2.3. Gleiche Nutzung

Gleiche Nutzung liegt dann vor, wenn es sich bei der veräusserten und der neu er- worbenen Liegenschaft um funktional identische Objekte handelt. Dies trifft für ein Einfamilienhaus und eine Eigentumswohnung in der Regel zu.

2.4. Identität der Eigentümer

Die Voraussetzungen für eine steueraufschiebende Ersatzbeschaffung müssen in der Person des Veräusserers erfüllt sein. Dabei schadet es dem Alleinverkäufer einer allein bewohnten Liegenschaft nicht, wenn er seinen bisher im Grundbuch nicht miteingetragenen Ehegatten miteigen- tumsrechtlich am gemeinsam bewohnten Ersatzobjekt beteiligt. Die Voraussetzungen für einen ganzen oder teilweisen Steueraufschub sind selbst dann erfüllt, wenn ein in ungetrennter Ehe lebender Alleinveräusserer zwar den Erlös zum Erwerb eines wiederum selbst bewohnten Eigenheims verwendet, grundbuch- lich jedoch seine Ehefrau Alleineigentum am Ersatzobjekt erlangt hat oder umge- kehrt. Dasselbe gilt auch für Personen, welche in ungetrennter eingetragener Part- nerschaft leben.

2.5. Kauf Ersatzliegenschaft vor Verkauf bisheriger Liegenschaft

Gemäss § 129 Ziff. 9 StG wird ein Steueraufschub gewährt, soweit der Erlös innert angemessener Frist vor und nach der Veräusserung zum Erwerb oder zum Bau einer Ersatzliegenschaft verwendet wird.

2.6. Vermietung vor Verkauf

Nach der Rechtsprechung der Steuerrekurskommission bringt es die Zulässigkeit einer Ersatzbeschaffung (innert einer angemessenen Frist von in der Regel zwei Jah- ren vor dem Verkauf der bislang selbstbewohnten Liegenschaft) mit sich, dass die alte Liegenschaft ab dem Zeitpunkt der Beschaffung des Ersatzobjektes vermietet werden kann. Erforderlich ist ein enger Zusammenhang zwischen dem vorgezogenen Erwerb der Ersatzliegenschaft und der späteren Veräusserung des bisherigen Eigenheims. Ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer wird nur gewährt, wenn das Leerstehen oder die Fremdnutzung lediglich eine Überbrückung darstellt.

ersetzt 01.07.2017 - 2/4 - 01.01.2018

Steuerverwaltung

StP 129 Nr. 1

Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn kein Käufer gefunden werden kann oder der zukünftige Käufer das Objekt während einer befristeten Dauer von maximal zwei Jahren mietet, bevor er es kauft. Unbefristete Mietverträge ohne Vorbehalt in Bezug auf den Verkauf schliessen einen Steueraufschub aus.

2.7. Angemessene Frist

Die Ersatzinvestition hat innert angemessener Frist zu erfolgen. Diese Frist beträgt in der Regel zwei Jahre. Massgebender Stichtag ist der Grundbucheintrag der Ver- äusserung. Ausnahmsweise kann diese Frist auch überschritten werden, wenn dafür objektive Gründe vorliegen, für welche der Veräusserer nicht verantwortlich zeichnet.

2.8. Verfahren

Steht bei Veräusserung des bisherigen Eigenheims noch nicht fest, ob ein Ersatzob- jekt erworben wird, kann gegebenenfalls auch nach eingetretener Rechtskraft der Grundstückgewinnsteuerveranlagung der Antrag auf Steueraufschub infolge Ersatz- beschaffung geltend gemacht werden, und zwar im Revisionsverfahren (allgemein zum Revisionsverfahren siehe StP 179a Nr. 1). Der Antrag hat schriftlich und unter Beilage der entsprechenden Belege (z.B. definiti- ve Baukostenabrechnung) zu erfolgen. In zeitlicher Hinsicht ist zu beachten, dass der Antrag auf Steueraufschub innert 90 Tagen seit Erfüllen des Ersatzbeschaffungstat- bestands zu stellen ist (§ 179a Abs. 3 StG). Auf verspätete Eingaben kann grund- sätzlich nicht mehr eingetreten werden.