TA - AC.1990.7435 - 1991-12-27 - DUBUIS Pierre c/ Morges

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1.

La décision municipale du 22 janvier a été adressée aux opposants sous pli du vendredi 25 janvier. Le conseil d'une partie des opposants a reçu la décision qui lui était destinée le lundi 28 janvier 1991. Le recours déposé par ledit conseil sous pli portant sceau postal du 6 février - quoique l'acte soit daté du 7 - a donc été interjeté dans le délai légal de dix jours, conformément à l'art. 20 al. 1 LATC. Il n'est pas exclu que certains des recourants qui avaient fait opposition à titre individuel, et qui ont reçu personnellement notification de la décision municipale en aient déjà eu connaissance le samedi 26 janvier, ce qui ferait échoir le délai de recours pour eux le 5 février. La même question pourrait se poser pour les recourants qui n'avaient pas fait opposition, et qui sont intervenus en deuxième instance seulement. La question peut toutefois rester ouverte, le pourvoi ayant été interjeté en temps utile par une partie des recourants au moins.

Les recourants n'ont pas tous établi leur qualité pour recourir, mais il est constant qu'une partie d'entre eux au moins sont propriétaires d'immeubles dans les environs immédiats du projet litigieux.

Le recours est dès lors recevable à la forme, pour une partie des intervenants tout au moins, et il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.

2.

Les recourants critiquent la nature du bâtiment projeté, qui serait un immeuble locatif abritant entre huit et seize logements, alors que l'art. 26 RPAC réserve la zone périphérique "à l'habitat individuel ou groupé", le commerce et l'artisanat y étant admis pour autant qu'ils ne gênent pas le voisinage.

a) L'actuel règlement sur le plan d'affectation et la police des constructions (RPAC) adopté le 6 avril 1988 et approuvé le 2 mars 1990, avait été précédé d'un premier projet qui avait été adopté par le Conseil communal à fin 1985, mais ensuite refusé en référendum populaire. L'art. 26 de ce premier projet réservait la zone périphérique "aux villas individuelles ou locatives, aux villas mitoyennes et aux petits bâtiments locatifs", le commerce et l'artisanat étant également admis. Il ne semble pas que cet article 26 dans sa teneur initiale ait été critiqué par les référendaires. Il n'a pas non plus suscité de remarques ni d'oppositions de la part des propriétaires concernés, notamment de la part des recourants dans la présente espèce. L'instruction n'a pas permis de définir pour quels motifs précis la définition de l'affectation initiale a été, à un certain stade de la procédure, modifiée pour faire place à la définition telle qu'elle figure dans l'actuel article 26.

b) Les travaux préparatoires du premier projet de nouveau règlement comportent cependant un certain nombre d'indications utiles sur la volonté du législateur à ce moment.

Le préavis de la Municipalité du 11 janvier 1983 contient notamment les deux passages suivants :

"Zone périphérique : Cette zone reprend l'ancienne zone de l'ordre non contigu, en particulier au nord de l'autoroute. Les règles qui la régissaient, de destructurantes qu'elles étaient, ont été adaptées à la réalité physique et sociale de ces quartiers, permettant ainsi l'amélioration des structures existantes et non leur disparition. En effet, cette partie du territoire communal est déjà très bâtie et occupée à plus de 70 % par des villas individuelles et locatives construites sur de petits terrains (400 à 800 mètres carrés de surface). Les règles de la zone de l'ordre non contigu rendaient ces constructions non réglementaires et, par voie de conséquence, en bloquaient tout agrandissement ou transformation. Le nouveau règlement, plus conforme aux caractéristiques du domaine bâti existant, permettra de mieux exploiter ce patrimoine immobilier dont les qualités sont évidentes." (p. 9-10).

Et plus loin, en réponse au passage d'une opposition du Groupe d'architectes morgiens en rapport avec la zone périphérique :

"La Municipalité rappelle que cette zone a fait l'objet d'une étude minutieuse de la part de la Commission et qu'elle a fait siennes ses conclusions. L'analyse de l'ancien règlement mettait en évidence la volonté du précédent législateur de transformer complètement le caractère de cette zone. En effet, elle est occupée à plus de 80 % par des villas locatives construites sur des terrains ayant une surface variant entre 300 et 800 mètres carrés. Le règlement de 1970 rend la plupart de ces constructions non réglementaires afin de forcer les regroupements de parcelles et déboucher ainsi sur l'urbanisme de "barre" traditionnel...Elle (la Commission) propose donc à la Municipalité des règles rendant conformes toutes les constructions qui constituent un aspect du développement de Morges et qui offrent une qualité de vie bien supérieure à celle des grands ensembles" (p. 74).

Dans la zone périphérique ainsi conçue, l'ordre non contigu était obligatoire sauf pour les villas mitoyennes (art. 27), la distance aux limites de propriété était de 4 mètres au minimum (art. 28). La longueur maximale d'une façade était de 25 mètres (art. 29). Le coefficient d'occupation au sol ne devait pas excéder 1/4 (art. 30). La surface de la parcelle devait être de 400 mètres carrés au moins (art. 31) et le nombre de niveaux était limité à un rez-de-chaussée, un étage et des combles habitables (art. 32), le nombre de logements n'étant pas limité.

Ce projet de règlement, qui renonçait à préconiser un bouleversement profond dans le gabarit et l'implantation des bâtiments du secteur, et qui se rapprochait du genre de constructions existantes, était ainsi de nature à donner satisfaction aux propriétaires du quartier.

c) La Commission du Conseil communal a proposé un certain nombre d'amendements aux art. 26 à 33 du projet municipal, relatifs à la zone périphérique. C'est ainsi que, sur des parcelles de 1200 mètres carrés de surface au moins, la distance réglementaire était portée à 6 mètres au minimum, la longueur d'une façade pouvait atteindre 30 mètres au lieu de 25, le coefficient d'occupation était réduit à 1/5, mais le nombre de niveaux pouvait être augmenté à deux étages sur rez, plus combles et surcombles habitables (rapport de majorité présenté au Conseil communal le 26 novembre 1985, texte du projet de règlement amendé, art. 26 à 33).

Dans la présentation générale de la zone périphérique, le rapport de majorité disait notamment :

"Insatisfaite, comme de nombreux propriétaires, du traitement global de cette zone fort disparate quant à la taille et l'occupation des parcelles, votre Commission a cherché une solution diversifiée et équilibrée, permettant l'habitation individuelle sur les petites parcelles, et incitant, au contraire, à l'habitat groupé ou collectif sur les grandes. Toutefois, il ne s'agit pas, comme le sous-entend le rapport de minorité, de laisser construire des "monstres", du genre Chanel 43 - 45, mais de ménager des espaces verts dans cette zone par la réduction du coefficient d'occupation du sol et l'augmentation de la distance à la limite de propriété. Evidemment, ceci ne va pas sans un étage supplémentaire. Les hauteurs maximales fixées sont toutefois inférieures à celles proposées par l'urbaniste conseil. Rappelons également que dans sa proposition de modification après enquête, la Municipalité ne fixe pas de hauteurs maximales au faîte."

Quant au rapport de minorité présenté à la même séance du Conseil, il déclarait, à propos de la zone périphérique :

En limitant à 12 m. la hauteur des immeubles de trois niveaux et à 14,5 m. ceux de quatre niveaux, on reste dans des hauteurs qui ne déprécieront pas l'ensemble du quartier".

Il préconisait de fixer à une superficie de 1500 mètres carrés la limite entre petites et grandes parcelles (p. 7).

d) En définitive, le règlement tel qu'il a été adopté par le Conseil communal le 6 avril 1988 impose dans la zone périphérique une distance réglementaire de 6 mètres, mais au moins égale aux 3/4 de la hauteur de la façade (art. 28), un coefficient d'occupation de 1/5 (art. 30) et une surface minimale de la parcelle de 600 mètres carrés (art. 31). Sur les parcelles de moins de 1200 mètres carrés, le nombre des niveaux est limité à un rez-de-chaussée, un étage, des combles et surcombles habitables en duplex et, pour les parcelles d'une surface égale ou supérieure à 1200 mètres carrés, à un rez-de-chaussée, deux étages, des combles et surcombles - sous réserve des règles applicables aux constructions à toit plat, également possibles (art. 32).

e) Le concept d'habitat groupé ne s'étend habituellement pas jusqu'à englober des constructions de cinq niveaux habitables, comme en l'espèce et désigne plus souvent des ensembles d'un certain nombre de logements juxtaposés, ou éventuellement superposés, avec un caractère individuel plus prononcé que dans un bâtiment locatif. Une étude du Programme national de recherches sol a cependant mentionné comme un exemple d'habitat groupé un ensemble formé par deux blocs de six maisons familiales en rangée sur trois étages et huit appartements en duplex à Bienne, avec rez-de-chaussée et quatre étages, le quatrième étant en réalité un comble (rapport no 17, Habitations parcimonieuses en sol et aspirations résidentielles, p. 36-40). En l'espèce, il convient d'interpréter la notion d'habitat groupé à la lumière des divers rapports et travaux préparatoires susmentionnés. Il en ressort que le gabarit des constructions autorisées dans le secteur a déjà été sensiblement réduit par rapport à ce que permettait le règlement de 1970. L'intention d'autoriser d'une part des constructions du genre villa, sur de petites parcelles, et d'autre part des bâtiments d'habitation plus importants, sur des parcelles plus étendues, est clairement exprimée. L'art. 32 du règlement définit expressément le nombre des niveaux admissibles, respectivement sur les parcelles de moins et de plus de 1200 mètres carrés : cinq niveaux dans la deuxième hypothèse; la hauteur maximale au faîte est alors de 16 mètres. Dès lors, le terme d'habitat groupé utilisé à l'art. 26, qui n'est au demeurant pas défini, ne peut pas être interprété, dans les circonstances de l'espèce, de manière à vider partiellement de sa substance le gabarit des constructions autorisées tel qu'il est clairement délimité par les articles suivants. La Commission cantonale de recours en matière de constructions a d'ailleurs récemment admis dans la zone périphérique un projet de bâtiment comportant neuf logements répartis sur trois niveaux, avec toiture plate (prononcé no 6536, 7 juin 1990, Givel et crts c. Morges). En bref, même si le projet litigieux n'est pas un exemple parfaitement représentatif de ce que l'on entend ordinairement par habitat groupé, cette notion doit être interprétée compte tenu de son contexte. Le premier moyen des recourants s'avère mal fondé.

3.

Les recourants estiment que le projet litigieux comporterait deux bâtiments parfaitement semblables l'un à l'autre et symétriques, en violation de la disposition de l'art. 27 du règlement, qui impose l'ordre non contigu. La question est donc de savoir si l'on est en présence d'un ensemble formant un tout qui serait admissible dans son principe ou au contraire de deux bâtiments juxtaposés, qui devraient être assimilés à des bâtiments contigus - à ceci près qu'ils ne seraient pas séparés par une limite de propriété - donc prohibés. Cette question doit être tranchée au vu de l'ensemble des caractéristiques du projet, tant intérieures qu'extérieures. Il n'est pas contestable que la construction aurait l'apparence de deux corps de bâtiment bien distincts, reliés par l'élément entièrement vitré et partiellement transparent que constituerait la cage d'escalier. La Commission cantonale de recours a eu à juger d'un projet qui était également composé de deux corps de bâtiment, décrochés l'un par rapport à l'autre, accolés par un double mur sur toute leur hauteur, chacun étant desservi par une entrée et un escalier séparé, ainsi que disposant de locaux techniques et accessoires distincts. Seuls la chaufferie et un petit local pour le concierge étaient communs. Face à une séparation pratiquement totale entre les deux corps de bâtiment, la Commission avait estimé qu'il s'agissait de deux bâtiments juxtaposés, violant l'interdiction de l'ordre contigu (prononcé no 4047, 11 mars 1982, Kohler et Catherine c. Blonay). Dans le cas présent, les caractéristiques du projet sont sensiblement différentes : le parking et les locaux techniques au sous-sol sont communs pour les deux corps de bâtiment; l'escalier unique dessert les appartements de part et d'autre de chaque palier, comme une cage d'escalier tout à fait traditionnelle, à ceci près qu'elle n'est pas en maçonnerie dans le style du reste des façades. Si donc les deux corps de bâtiment semblent partiellement détachés l'un de l'autre, il n'en demeure pas moins qu'ils sont indissociables au niveau du sous-sol, d'une part, et par le caractère indispensable de l'accès aux étages qui constitue un lien entre les deux parties, d'autre part. S'agissant donc d'un bâtiment unique, le projet n'est pas contraire à la disposition de l'art. 27 RPA.

4.

Les recourants ont critiqué le fait que certains balcons n'aient pas été pris en compte dans le calcul de la surface bâtie d'une part, dans la détermination des espaces complémentaires d'autre part.

a) Les balcons visés par les recourants sont ceux se trouvant au premier et au deuxième étages, en façade sud de chaque corps de bâtiment, ainsi qu'un balcon au niveau des combles sur les façades pignon est et ouest. Les balcons en façade sud ont une largeur de 4 mètres et une profondeur totale de 1,70 mètre; ils sont en partie compris dans le gabarit du bâtiment lui-même, à concurrence de 1 mètre de profondeur, et ne débordent du nu de la façade que de 0,70 mètre. Quant aux balcons sur les façades pignon, ils ont une largeur de 3,20 mètres et une profondeur de 2 mètres, dont 1 mètre à l'intérieur du gabarit de la construction et 1 mètre en anticipation du nu de la façade.

Les éléments à prendre en considération dans le calcul de la surface bâtie sont définis par l'art. 75 RPAC, notamment ses alinéas un et deux :

"La "surface bâtie" est mesurée sur le plan du niveau de la plus grande surface, y compris les garages, dépendances, terrasses couvertes, etc. Ne sont pas compris les terrasses découvertes, seuils, perrons, balcons ouverts sur deux côtés, ouvrages enterrés et autres éléments semblables, ainsi que les aménagements de surface tels que places de jeux, de sports, de tennis, les places de stationnement pour voitures et les chemins et rampes d'accès."

Dans une jurisprudence relativement abondante (résumée dans Droit vaudois de la construction, glossaire, sous la rubrique balcon, p. 278 Payot 1987), la Commission cantonale de recours en matière de constructions a défini dans quelle mesure un ouvrage formant une saillie sur une façade pouvait être qualifié de balcon, par opposition à d'autres types de dégagements d'une ou de plusieurs pièces sur l'extérieur, par exemple des loggias; celles-ci sont caractérisées par des fermetures latérales et par leur incorporation dans le gabarit du bâtiment (prononcé no 3085, 3 novembre 1975, Oswald et crts c. Villeneuve, RDAF 1977, p. 188). Si la loggia est prise en compte dans le calcul des surfaces, il n'en va pas de même du balcon, au sens strict. Les recourants arguent qu'en l'espèce le calcul du coefficient d'occupation du sol devrait tenir compte non seulement de la surface du rez-de-chaussée - qui n'a pas de balcon - mais encore des saillies des balcons; le rapport entre la superficie de la parcelle et la surface bâtie, de 1/5 (art. 30 RPAC) serait alors dépassé.

Le raisonnement des recourants ne peut pas être suivi en l'occurrence. Les éléments incriminés doivent être considérés pour partie comme des loggias, dans la mesure où ils sont intégrés dans le volume bâti, et pour le surplus seulement comme des balcons. Les saillies, de 0,70 mètre en façade sud et de 1,0 mètre sur les façades pignons, sont alors nettement inférieures à la limite de 1,5 mètre de profondeur fixée par une jurisprudence constante dans la définition des balcons au sens strict. Ces parties en saillie ne sont pas fermées sur les côtés. Elles n'ont pas une longueur excessive et ne servent de dégagement qu'à une seule pièce d'habitation chaque fois. Ce moyen des recourants doit donc être rejeté.

b) Considérant qu'il ne s'agirait pas de balcons, mais de terrasses couvertes, les recourants soutiennent par ailleurs que les distances réglementaires jusqu'à la limite de propriété devraient être respectées non pas seulement à partir du nu des façades, mais aussi à partir des barrières ou parapets bordant les terrasses.

La manière dont il convient de mesurer les distances aux limites est fixée par l'art. 82 RPAC, qui renvoie à l'art. 75 susmentionné : les distances doivent être calculées à partir des éléments qui sont pris en compte pour la détermination de la surface bâtie. Si une terrasse découverte est expressément exclue du calcul de surface, une terrasse couverte doit a contrario être prise en compte. Mais il a déjà été établi ci-dessus que les éléments querellés devaient être considérés pour partie comme des loggias, pour partie comme des balcons, et non pas comme des terrasses couvertes. Dès lors, ce moyen des recourants est également mal fondé.

5.

Les recourants mettent en cause la surface du garage enterré, plus importante que la superficie du bâtiment hors sol; cette surface devrait être prise en compte dans le calcul du coefficient d'occupation du sol, ainsi que pour la détermination des espaces de non bâtir.

Dans le calcul du rapport entre la surface bâtie et la surface totale de la parcelle, il n'est pas tenu compte des locaux enterrés (art. 75 al. 3 RPAC). Les ouvrages sont considérés comme enterrés lorsqu'ils respectent les règles relatives aux mouvements de terre et que leur surface est engazonnée ou aménagée et les faces apparentes masquées par des talus ou des arbustes (art. 76 RPAC). En l'espèce, les dessins des façades, avec indication du profil du garage, montrent de manière évidente que ce dernier est entièrement enterré. Sa dalle-toiture sera engazonnée et servira de jardin ou de place de jeux. Ce n'est que du côté de son entrée qu'une partie du mur sud-est du garage sera dégagée. Les dispositions fixées par l'art. 84 RPAC aux mouvements de terre sont ainsi respectées, compte tenu de la dérogation prévue pour les rampes d'accès à des garages enterrés.

Ainsi donc, le garage répond entièrement à la définition d'une construction enterrée et se trouve par voie de conséquence exclu tant du calcul de la surface bâtie (art. 75 al. 3 RPAC) que du calcul des distances aux limites, par le renvoi de l'art. 82 RPAC à l'art. 75 précité. Ce moyen des recourants est également mal fondé.

6.

Les recourants critiquent la hauteur au faîte du bâtiment projeté, ainsi que l'affectation des surcombles à l'habitation.

En zone périphérique, la pente des toitures doit être comprise entre 20 et 45°. En l'espèce, la pente projetée est de 45°, soit le maximum réglementaire.

La hauteur au faîte est de 15,60 mètres, soit légèrement inférieure à la cote de 16 mètres fixée par l'art. 32 in fine RPAC.

Quant au nombre de niveaux, sur une parcelle égale ou supérieure à 1200 mètres carrés, il est "limité à un rez-de-chaussée + deux étages + combles et surcombles uniquement en duplex" (art. 32 al. 2 RPAC). Cette disposition est également respectée, les surcombles n'étant pas accessibles de manière indépendante, mais constituant le niveau supérieur des appartements aménagés en duplex avec les combles. Ainsi, cet argument tombe également à faux.

7.

Les recourants ont aussi remis en question l'accès tel qu'il est projeté.

Selon l'art. 49, al. 1er LATC, l'équipement est défini par la loi fédérale sur l'aménagement du territoire. L'art. 19, al. 1er LAT dispose qu'un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue, notamment en ce qui concerne les voies d'accès. Ces dispositions légales actuellement applicables ne sont pas, en substance, sensiblement différentes du contenu de l'art. 67 de l'ancienne loi sur les constructions et l'aménagement du territoire qui régissait le problème des équipements nécessaires, et l'importante jurisprudence élaborée à propos de cette ancienne disposition reste valable (cf. notamment prononcé no 5196, 2 mars 1987, Kissling et crts c. Nyon, RDAF 1988, p. 223). Cette jurisprudence n'impose pas des voies d'accès idéales, mais seulement suffisantes, c'est-à-dire présentant des conditions de commodité et de sécurité tenant compte des besoins des constructions projetées (cf. notamment prononcé no 2964, 14 janvier 1975, Mayer et crts c. Grandvaux, RDAF 1977, p. 338). En outre, le permis de construire ne peut être accordé que lorsque les équipements projetés, empruntant la propriété d'autrui, sont au bénéfice d'un titre juridique (art. 104 al. 3 LATC); de plus, lorsque des travaux doivent être exécutés sur le fonds d'autrui, la demande de permis doit être signée par le propriétaire du fonds touché (art. 108 al. 1er LATC). Même si les constructeurs envisagent d'effectuer des travaux sur l'assiette d'une servitude de passage existante dont ils sont bénéficiaires, ce titre juridique ne les dispense pas d'obtenir la signature des plans du propriétaire du fonds servant (prononcé no 4962, 10 avril 1986, Petetin c. Saint-Légier-La Chiésaz, RDAF 1986, p. 196).

Le projet du constructeur prévoit un chemin d'accès à partir de l'avenue Muret, long de près de 60 mètres et large de 4 mètres, à cheval sur la limite entre la parcelle 1127 d'une part et les parcelles 1129 et 1130 d'autre part. La Municipalité a exigé que la largeur soit portée à 5 mètres près du débouché, de manière à permettre sans difficulté le croisement de deux véhicules; cette modification a été admise sans autre par le constructeur. Si la voie d'accès peut être considérée comme suffisante sur le plan technique, il n'en va pas de même sur le plan juridique. En effet, un chemin existe déjà à cheval sur la limite entre les parcelles 1127 et 1129, correspondant à l'assiette de la servitude de passage no 125'638. Mais l'assiette de cette servitude s'arrête dans l'angle de la parcelle no 1130, sans se poursuivre tout au long de celle-ci. La prolongation de la voie d'accès se trouverait donc dépourvue de titre juridique. De plus, les travaux d'aménagement nécessaires à cet endroit seront partiellement exécutés sur le bien-fonds propriété du voisin Pierre-André Friederich. Or celui-ci n'a pas apposé sa signature sur la demande de permis de construire; bien au contraire, il fait partie des recourants. Sur ce point, le projet n'est donc pas conforme aux dispositions des art. 49 et 108 LATC. Le constructeur devra donc soit modifier le tracé de l'accès, soit obtenir l'accord du voisin, dans les formes prescrites.

Les recourants ont encore invoqué l'art. 82 al. 2 RPA, qui impose une distance de 6 mètres au minimum entre un bâtiment et l'axe d'une voie privée. La question est de savoir ce qu'il faut entendre par voie privée. En l'espèce, le chemin d'accès dessert déjà et continuerait de desservir trois parcelles seulement; il n'est pas prévu de rendre le transit possible entre les avenues Muret et Forel. Est une voie privée, au sens de l'art. 98 RPAC, celle qui est établie sur le domaine privé et qui est utilisée pour la circulation générale ou qui tend à l'être. Tel n'est pas le cas en l'espèce. Partant, même si l'assiette de la voie d'accès est, sur une partie de sa longueur, déplacée de manière à se trouver plus près du bâtiment projeté, la distance minimale de 6 mètres ne s'impose pas.

8.

Les recourants estiment que le bâtiment projeté est inesthétique et s'intègre mal à l'ensemble des constructions existantes alentour.

L'art. 86 al. 1er LATC prescrit à la Municipalité de veiller à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.

L'art. 67 RPAC va quelque peu au-delà des exigences de la loi cantonale :

"La Municipalité veille à ce que les constructions, reconstructions, transformations et agrandissements, quelle que soit leur destination, présentent le meilleur aspect architectural et la meilleure intégration au site ou au quartier. La Municipalité peut accorder, dans les limites fixées par l'art. 85 LATC, des dérogations pour encourager la promotion d'une architecture de qualité ou ayant valeur exemplaire sur le plan constructif ou énergétique."

L'aspect architectural du projet ne comporte rien qui soit intrinsèquement choquant ou inadmissible. Compte tenu de l'interprétation restrictive donnée à diverses reprises par le Tribunal fédéral à la disposition de l'art. 86 LATC, le projet présenté ne peut être refusé. La Commission communale d'urbanisme a estimé que ce deuxième projet était plus satisfaisant qu'un premier projet, soumis à l'enquête publique du 1er au 20 juin 1990, auquel l'autorisation de construire n'avait pas été accordée. Cette appréciation semble fondée sur la coupure du bâtiment, dont l'aspect initial était monolithique, en deux corps de bâtiment reliés par une cage d'escalier ouverte. La coupure ainsi créée constitue un allégement sur le plan visuel, même si le nouveau projet a une hauteur au faîte d'environ 50 centimètres supérieure à celle du premier projet et que le traitement de la façade sud paraît moins animé.

L'intégration du bâtiment projeté dans le quartier, est certes relative. Le gabarit du bâtiment serait sensiblement plus important que celui des villas et maisons familiales environnantes, cela d'autant plus que le projet épuise quasiment les possibilités réglementaires quant au coefficient d'occupation du sol, au nombre d'étages, à la hauteur au faîte et aux distances jusqu'aux limites de propriété sur deux côtés au moins. Cette mauvaise intégration est toutefois le résultat de la double affectation voulue par le législateur dans la zone périphérique, destinée d'une part aux villas, d'autre part à des bâtiments tels que celui projeté en l'espèce. Dès lors, compte tenu de toutes les circonstances, le projet litigieux est admissible sur le plan esthétique. A tout le moins la Municipalité n'a-t-elle pas abusé de son pouvoir d'appréciation en le considérant comme tel.

9.

Enfin, les recourants soutiennent que le permis de construire aurait dû être refusé sur la base de l'art. 77 LATC dès lors qu'une demande aurait été formulée, tendant à ce que soit élaboré un plan de quartier.

L'existence d'une telle demande n'est pas établie. Par une lettre aux propriétaires de dix-sept parcelles dans le quartier, du 26 mars 1990, la Direction de l'urbanisme et des constructions a suggéré une rencontre avec les intéressés "afin de mieux cerner les contraintes et les besoins du secteur". Il n'a été allégué par aucune des parties que cet échange de vues, qui a eu lieu le 5 avril 1990, aurait débouché sur une demande formelle d'établissement d'un plan de quartier, soit par la Municipalité, soit par les propriétaires.

Dans une intervention commune du 17 décembre 1990, les propriétaires voisins Baumann, Dubuis, Jenny, Geissbühler, Collaud, Friederich, d'Alessandro, Magnenat, Turnherr et Renaud, soit dix personnes, ont invité la Municipalité à refuser le permis de construire sur la base de l'art. 77 LATC, applicable lorsqu'un nouveau règlement ou plan d'affectation, en voie d'élaboration, serait compromis en cas de réalisation d'un projet de construction. Or, une municipalité n'est tenue d'établir un plan de quartier que lorsque la demande en est faite par la moitié au moins des propriétaires du périmètre, dont les immeubles représentent la moitié au moins de l'estimation fiscale totale (art. 67 al. 2 LATC) et force est d'admettre que les propriétaires du quartier n'ont pas déposé une demande formelle de plan de quartier, en établissant qu'ils réunissaient la double majorité requise et en suggérant un périmètre. Quant à la Municipalité, qui a également la compétence de prendre en tout temps l'initiative d'établir un plan de quartier, elle a déclaré expressément n'avoir pas voulu le faire en l'espèce.

Ainsi, ni la Municipalité ni les propriétaires n'avaient donné le coup d'envoi à une éventuelle nouvelle réglementation spéciale pour le secteur. Il n'existait aucun projet, si vague fût-il, qui aurait pu être opposé par la Municipalité au constructeur. Le reproche des recourants à la Municipalité de ne pas avoir fait application de l'art. 77 LATC n'est pas fondé.

10.

En bref, tous les moyens des recourants sont écartés, à l'exception de celui relatif à la voie d'accès (cons. 7 ci-dessus). Le recours doit donc être partiellement admis. La décision municipale du 22 janvier 1991 doit être annulée et une nouvelle décision prise après mise à l'enquête complémentaire d'un projet modifié dans le sens des considérants.

Les recourants n'obtiennent en définitive gain de cause que sur un seul des nombreux moyens qu'ils ont avancés. Ils doivent donc supporter une part prépondérante des frais de justice, le solde devant être mis à la charge du constructeur. Il sied de fixer le montant global de l'émolument à Fr. 2'000.--, dont Fr. 1'500.-- seront supportés par les recourants et Fr. 500.-- par le constructeur.

En application de l'art. 55 LJPA, il est équitable de compenser les dépens.