TA - AC.2002.0009 - 2005-04-08 - GAULIS/CALVI Livio et Eva, Municipalité de Villars-Ste-Croix

A.

Par décision du 15 août 2001, rendue suite à diverses interventions de François Gaulis faisant état des plaintes de ses locataires en raison du bruit provenant des combles au-dessus de son appartement, la Municipalité de Villars-Ste-Croix a ordonné la suppression dans les trois mois des aménagements effectués dans les lots 17 (propriété des recourants Calvi) et 18 situés dans les combles de la copropriété "Le Sansy". La municipalité exposait qu'à une date qu'elle n'avait pas pu déterminer mais probablement en 1999, les combles avaient été rendues habitables (un salon, une chambre, une cuisine et des bains/WC dans le lot 17, une chambre, une cuisine et des bains/WC dans le lot 18), mais que ces aménagements étaient illégaux et qu'une demande de permis correspondante n'aurait pu qu'être refusée.

B.

Suite à une lettre du 5 septembre 2001 des époux Calvi, transmise par la commune au Tribunal administratif et enregistrée comme recours (dossier AC 01/198), qui exposait que les aménagements avaient été réalisés avant 1980, la municipalité a rendu une nouvelle décision du 28 décembre 2001 rapportant celle du 15 août 2001 pour le motif que l'aménagement illégal avait été effectué depuis trop longtemps pour être remis en cause.

Cette décision a provoqué un recours de François Gaulis qui, par acte du 17 janvier 2002, conclut à l'annulation de la décision du 28 décembre 2001 révoquant celle du 15 août 2001.

On précisera ici que les deux décisions municipales concernaient également le lot 18, mais que ni l'une ni l'autre n'ont fait l'objet d'un recours de la part des propriétaires de ce dernier. La municipalité a précisé dans sa réponse au recours qu'il n'y a pas eu de travaux dans le lot 18.

C.

Les parties n'avaient pas encore procédé dans le dossier AC 01/198 (que le juge instructeur envisageait de rayer du rôle comme sans objet en date du 4 janvier 2002) lorsqu'est tombée la nouvelle décision municipale du 28 décembre 2001 et le recours correspondant. C'est donc dans ce dernier dossier (AC 02/0009) qu'ont été échangées les écritures de la commune, qui conclut au rejet du recours de François Gaulis par acte du 26 février 2002, et des époux Calvi, qui conclut dans le même sens par acte du 26 mars 2002.

Le tribunal a encore versé au dossier un courrier du 2 mai 2002 de Roger Manser, copropriétaire dans l'immeuble, et un courrier du 5 mai 2002 de Jacky Guezou et Geneviève Gigord, qui sont les locataires de l'appartement du recourant François Gaulis.

Le Tribunal administratif a tenu audience le 13 juin 2002 à Villars-Ste-Croix. Ont participé à cette audience les époux Gaulis, les époux Calvi et les représentants de la municipalité (MM. Jenny, syndic et Wagnières, municipal), tous assistés de leur conseil respectif. Le tribunal a procédé à l'audition comme témoins, requis par la municipalité, de A. H., de Jacky Guezou et de Geneviève Gigord. Roger Manser, convoqué comme témoin à la suite de sa lettre du 5 mai 2002, a finalement informé le tribunal qu'il ne pouvait pas se présenter.

D.

L'instruction effectuée sur la base du dossier et en audience (qui a été enregistrée) a permis d'établir les faits suivants :

a) L'immeuble où se trouvent les combles litigieux a été construit sur la base d'un permis de construire du 5 décembre 1972. Tel qu'il a été réalisé (la municipalité explique qu'elle a admis une modification des plans le 12 juillet 1973), l'immeuble comporte trois étages d'appartements, qui sont au nombre de quatre par étage. Le sous-sol partiellement enterré comprend notamment des garages, ainsi que, avec la faible hauteur d'étage correspondante, le corridor d'entrée de l'immeuble.

Le volume que couvre le toit à deux pans est divisé en différents galetas dans sa partie centrale, tandis qu'à chaque extrémité du bâtiment se trouve un volume qui occupe toute la largeur de ce dernier et qui est éclairé, depuis la façade pignon, par deux larges fenêtres dont l'ouverture, oblique à son sommet, s'élève jusqu'au toit. Ces deux volumes, qui correspondent comme on le verra plus loin aux lots 17 et 18, ont été dès l'origine équipés d'un radiateur et les diverses canalisations ont été amenées jusqu'au niveau du sol. Le toit est isolé. On accède à ce local par une porte identique à celle des appartements des étages inférieurs (et à celle qui donne accès aux galetas situés sur le même étage).

b) Avant l'achèvement des travaux (la visite de la commission de salubrité a eu lieu en novembre 1974), la société constructrice a demandé à la municipalité, par lettre du 13 février 1974, l'autorisation d'aménager dans les combles deux appartements témoins qui serviraient également de bureau aux vendeurs de la société. La municipalité a refusé par lettre du 26 février 1974 en invoquant l'art. 18 du règlement communal sur la police des constructions qui prévoyait : "Le nombre des étages est limité à trois (y compris le rez-de-chaussée). Les combles ne sont pas habitables".

c) L'immeuble a été constitué en propriété par étages par acte notarié inscrit au Registre foncier le 22 octobre 1974. Cet acte prévoit 18 lots (4 garages et 14 appartements), les deux derniers conférant chacun un droit exclusif sur un appartement situé dans les combles. D'après le plan déposé au Registre foncier, la partie centrale des combles de l'immeuble est divisée en différents galetas attribués aux lots 1 à 16, dont ils dépendent. En revanche, les volumes situés aux extrémités des combles sont constitués en lots indépendants: le volume litigieux dans la présente cause correspond au lot 17, dont la quote-part à la copropriété est de 44 millièmes, donnant droit exclusif sur un appartement de 2 pièces de 53,85 m2 environ avec deux galetas, selon la description figurant dans l'acte constitutif; ce lot apparaît effectivement sur le plan des combles comme un appartement comportant cuisine, bains/WC, une chambre et un salon, ainsi que deux galetas aux extrémités du volume où le toit rejoint le sol. Il en est de même du lot 18 qui donne sur la façade pignon opposée, mais ne comporte qu'une seule chambre.

d) François Gaulis s'est installé dans l'immeuble comme locataire en 1977. Il occupait l'appartement du 2ème étage situé sous le lot 17. Par acte notarié du 1er février 1980, il s'est porté acquéreur de cet appartement, ainsi que du lot 17, qui se trouvaient tous deux en mains du Crédit Suisse suite à la faillite de la société constructrice. Trois jours auparavant, le 29 janvier 1980, les copropriétaires de l'immeuble avaient fait inscrire au Registre foncier un nouveau plan de répartition des combles et galetas. François Gaulis, qui a participé à l'élaboration de cet acte, a expliqué en audience qu'il s'agissait de répartir plus équitablement les galetas entre les différents copropriétaires; les cloisons existantes ont d'ailleurs été partiellement déplacées à la suite de cet acte. Pour ce qui concerne le lot 17, le nouveau plan de répartition diffère du précédent en ce sens que les deux galetas et la partie centrale sont chacun désignés comme "local" pour un total de 114,30 m2. Le local central figure sur le plan sans cloisonnement et l'on n'y voit plus non plus la cuisine et le bains/WC figurant sur le plan précédent.

Le jour même où il a acquis son appartement (lot 13) et le lot litigieux 17, François Gaulis a cédé ce lot 17 à P. H. Entendu à l'audience, François Gaulis a précisé que les charges afférentes à la quote-part de 44 millièmes du lot 17 représentaient, en sus de la quote-part de son appartement (86 millièmes) une charge importante pour lui à l'époque. L'acte de cession précise que c'est en raison de l'importance de cette participation que les parties sont convenues d'une cession à titre gratuite. François Gaulis a précisé à l'audience qu'il avait cédé le lot 17 en sachant que d'après la municipalité, ce dernier était inhabitable. Il a précisé qu'il regrettait aujourd'hui de ne pas se l'être fait garantir par l'acquéreur et de ne pas s'être fait accorder un droit de réméré.

Interpellé sur l'usage que P. H. pouvait envisager de faire du volume des combles qu'il lui cédait, le recourant François Gaulis a expliqué qu'il était possible de relier ces combles à l'appartement de P. H. (actuellement propriété des recourants Calvi) grâce au fait qu'une des pièces de l'appartement se trouve à l'aplomb des combles. Il a aussi raconté qu'il était arrivé aux habitants de l'immeuble de se réunir dans les combles litigieux, encore inutilisés, où ils avaient organisé la fête de Noël par exemple.

e) A. H., entendu en audience, a expliqué qu'il était arrivé dans l'immeuble en 1979 où il occupait l'appartement de son frère P. H. (aujourd'hui propriété des époux Calvi). Par la suite, A. H. a acheté un appartement au rez, vers 1980, où il vivait avec sa famille.

Après que son frère P. H. avait acquis de François Gaulis les combles litigieux, c'est A. H. qui les a occupés à partir de 1982 ou 1983. Tout d'abord, A. H. y a installé son bureau, profitant de la présence d'une ligne téléphonique. Utilisant les canalisations déjà en place, il a installé des WC, un lavabo, puis une cuisinette. Il a aussi garni le plafond de lambris et posé de la moquette.

A partir de 1983, A. H. a habité les combles, "pour des raisons privées", a-t-il précisé en audience. Il possédait toujours l'appartement du rez, mais il habitait les combles et, selon son expression (minute 40.45 de l'enregistrement) "la cantine était au rez". Bien qu'il se soit montré discret, on comprend d'après ce qu'ont expliqué les autres participants à l'audience qu'il vivait séparé de sa famille. Par la suite, A. H. a quitté Villars-Ste-Croix en 1997 pour aller fonder un autre foyer et les combles sont restés vides sous réserve d'occupations occasionnelles : A. H. y revenait quand il y avait une fête au village; parfois, de la famille des H. en provenance d'Allemagne séjournait dans les combles; il est aussi arrivé que la fille de P. H. vienne habiter les combles quelque temps alors qu'elle suivait des cours à Lausanne. De même, dans une déclaration écrite déposée à l'audience par le conseil des recourants Calvi, Marylène Tintori, propriétaire du lot 5 et domiciliée dans l'immeuble depuis 1977, déclare que le lot 17 a été occupé de façon sporadique ou régulière dès 1980-1981 et que par exemple, P. H. le lui avait prêté en novembre 1991 pour y loger cinq personnes durant plusieurs jours.

Interpellé par le conseil du recourant Gaulis, A. H. a admis qu'au moment des travaux qu'il a exécutés, il savait que la réglementation communale interdisait d'habiter les combles.

f) Lors de leur audition, Jacky Guezou et Geneviève Gigord ont fait des déclarations contredisant en partie celles de A. H. Le premier a expliqué qu'il n'était entré qu'une seule fois dans les combles litigieux pour aider l'épouse de A. H. à déplacer un matelas. Il a constaté qu'il s'agissait de combles sans pouvoir y faire de constatations particulières. Il a admis que A. H. y montait parfois, mais il a déclaré ignorer si A. H. y habitait. La seconde, qui a pénétré une fois dans les combles en mai 1999 lorsque le recourant Calvi les lui a fait visiter, a constaté qu'il s'agissait d'une grande pièce et elle a vu un WC, mais pas de cuisine. Pour elle, P. H. n'y venait que sporadiquement et elle n'a jamais constaté que A. H. y ait jamais habité. Tous deux ont insisté sur le fait que leur appartement était calme jusqu'à ce que les époux Calvi procèdent à l'acquisition des combles. Ils ont insisté sur les dérangements que provoquent depuis lors les travaux et les habitudes nocturnes des occupants actuels des combles, qui sont la fille des époux Calvi et son ami.

Bien que les dépositions de ces deux derniers témoins (qui sont intéressés à la procédure comme locataires) contredisent partiellement les dires de A. H., le tribunal n'a aucune raison de mettre en doute les déclarations de ce dernier. Il est tout à fait conforme à l'expérience générale de la vie qu'un homme vivant seul soit un occupant suffisamment peu bruyant pour passer inaperçu, surtout si sa famille habite encore un autre appartement de l'immeuble et qu'il n'a, peut-être, pas rompu tout contact. Enfin, le fait que Geneviève Gigord n'ait vu qu'un WC et pas de cuisine s'explique par la configuration des lieux, qui fait que depuis l'entrée, on ne voit pas les installations de cuisine, situées aux extrémités de l'étroit local qui en tient lieu, mais qu'on voit les WC dont la porte est dans le prolongement de celle de la cuisine.

g) Les époux Calvi, qui occupaient déjà leur actuel appartement en tant que locataires de P. H. depuis le 1er août 1981, se sont portés acquéreurs de cet appartement, des combles litigieux et d'un garage. La transaction a fait l'objet d'une vente à terme inscrite au Registre foncier le 26 mars 1999 puis, après autorisation du Service du logement en application de la LAAL, d'un transfert immobilier inscrit au Registre foncier le 12 janvier 2000. La commission de district a procédé à l'estimation fiscale en date du 15 août 2001: l'appartement (lot 14) est estimé 190'000 francs et les combles (lot 17) 109'000 francs). En 1999, c'est-à-dire déjà avant l'acquisition, Livio Calvi a entrepris des travaux, apparemment assez importants, dans l'appartement qu'il occupait au deuxième étage. Il a également effectué des travaux dans les combles consistant notamment à arracher la moquette à l'aide d'une machine bruyante. Il a nettoyé et repeint les lambris, reposé de la moquette et légèrement déplacé la porte de la cuisine. L'inspection locale à laquelle le tribunal a procédé a montré que les combles litigieux se présentent comme un vaste volume sans cloison, parcimonieusement meublé. La cuisine est aménagée dans un étroit local borgne, près de la porte d'entrée. On y pénètre par une porte située à mi-longueur de cet étroit local où l'on trouve à l'une des extrémités un plan de cuisson à quatre feux, tandis qu'un évier tronqué et une armoire frigorifique occupent l'autre extrémité. Ce coin-cuisine s'ouvre à son tour sur une petite salle de bains avec douche et WC. Le recourant Calvi a précisé qu'il avait modifié la disposition du coin-cuisine, remplaçant notamment le plan de cuisson, tandis qu'il n'a pas touché à la salle de bains dont les appareils sanitaires apparaissent effectivement d'un type et d'une couleur d'usage courants à l'époque où A. H. déclare les avoir installés.

h) Ce sont effectivement les inconvénients évoqués par les locataires du recourant Gaulis qui ont amené ceux-ci à s'adresser à la commune intimée en déclarant qu'ils pensaient qu'un lieu d'habitation se construisait dans les combles et qu'il serait également question de monter un escalier qui relierait une pièce de l'appartement des époux Calvi aux combles. Lesdits locataires se sont également adressés au recourant Gaulis qui est intervenu auprès de l'administrateur de la PPE, puis à son tour auprès de la commune intimée en date du 24 janvier 2000. Par la suite, de nombreuses correspondances ont été échangées entre ces différents intervenants puis la municipalité a rendu la décision attaquée initiale du 15 août 2001, suivie des événements relatés au début du présent état de fait.