CDAP - AC.2010.0236 - 2011-05-25 - Schaller & Fils Menuiserie Charpente SA, SCHALLER c/Municipalité de Gingins, REAL LAND SA

A.

Real Land SA (nouvelle raison de commerce de Graf Réalisation SA, selon FOSC du 10.02.2010) est une société anonyme inscrite le 28 décembre 1989 au registre du commerce du canton de Vaud. Son siège est à Gingins. Son but est "toutes activités liées au domaine immobilier telles que commerce, construction, exploitation, gestion, conseils et investissements". Albert Graf, fils, en est l'administrateur.

Real Land SA est propriétaire de la parcelle 266 du cadastre de Gingins (Es Cheseaux), d'une surface de 4'929 m2 (place-jardin). Ce bien-fonds borde la route de Chiblins (DP 34). Il est situé en zone artisanale, selon le plan général d'affectation de la Commune de Gingins du 13 octobre 1982, en abrégé PGA (zone artisanale représentée en rose sur le plan).

B.

Schaller & Fils Menuiserie - Charpente SA est une société anonyme inscrite le 12 avril 1978 au registre du commerce. Son siège est à Nyon. Elle a pour but l' "exploitation d'ateliers de menuiserie et charpente; entreprise générale de bâtiments". Jean-Claude Schaller est administrateur président de cette société; Pierre Schaller en est l'administrateur secrétaire et Hugues Schaller le directeur.

Jean-Claude Schaller est propriétaire à Gingins de la parcelle 381 située route de Chiblins 36 (habitation [menuiserie, avec logement de gardiennage] de 745 m2, un bâtiment [dépendance] 119 m2 et un jardin de 1'710 m2) et de la parcelle 268 (Le Martinet) abritant une habitation (chalet de 112 m2, bâti en 1957) et comprenant une place jardin (1'291 m2).

Pierre Schaller est propriétaire de la parcelle 267 de Gingins (Pré du Martinet, route de Chiblins 30) accueillant une habitation de 106 m2 (villa érigée en 1969) et un jardin de 854 m2 et de la parcelle 484, d'une surface totale de 2'117 m2, supportant un bâtiment industriel (halle de charpente) de 497 m2.

Pierre Schaller et Hugues Schaller sont propriétaires en commun de la parcelle 264 de Gingins (Pré du Martinet), sise à l'Ouest de la parcelle 484, qui supporte un bâtiment industriel (halle de charpente de 498 m2) et un garage (surface totale 161 m2 [souterraine]) et une place-jardin de 1'641 m2. Le côté Sud de la parcelle 264 se trouve en limite avec le côté Nord du bien-fonds 503, qui est la parcelle de base (surface de 4'383 m2) d'une propriété par étages (PPE appelée Pré du Martinet ou "Centre Prédères", selon d'autres pièces du dossier) abritant une habitation avec affectation mixte (artisanat) de 1'095 m2. Pierre et Jean-Claude Schaller sont propriétaires de 9 lots entre les deux sur les 16 lots totaux.

Les biens-fonds 381, 268, 267, 484 (biens-fonds appartenant aux Schaller) et 266 (Real Land SA) se succèdent dans cet ordre en bordure de la route de Chiblins (DP 34) lorsque l'on emprunte cette route depuis Nyon en direction du centre de Gingins, distant de quelque 500 mètres.

Les parcelles 381, 268, 267, 484, 264 et 503 sont toutes colloquées en zone artisanale, selon le PGA. La zone artisanale incluant l'ensemble des parcelles précitées est appelée "Le Martinet".

Schaller & Fils Menuiserie - Charpente SA emploie une cinquantaine de personnes.

C.

La Municipalité de Gingins (ci-après : la municipalité) a mis à l'enquête publique du 16 juillet au 6 août 2004 un projet de Graf Réalisations SA, actuellement Real Land SA, tendant à la construction sur la parcelle 266 de Gingins d'un bâtiment d'activités tertiaires et résidentielles, logements et 98 places de stationnement (synthèse CAMAC 62148).

Selon les plans de l'architecte Philippe Guyot, le projet ne délimitait aucune surface au rez-de-chaussée, laissé à l'état brut; la surface du premier étage était occupée en grande majorité par des logements; une surface (de l'ordre du quart de la surface totale de ce niveau) était néanmoins affectée à un ensemble de bureaux avec deux locaux d'archives. Le deuxième étage prévoyait également la prédominance des logements, avec un espace, quasi analogue et situé dans la même partie du bâtiment réservé à des bureaux. Le bâtiment devait ainsi abriter au total douze logements de cinq pièces (six au 1er étage et six au deuxième étage).

Le projet a suscité des oppositions, dont celle le 5 août 2004 de Jean-Claude et Pierre Schaller, dans laquelle ils se sont prévalus de la teneur du règlement sur les constructions et l'aménagement du territoire de la Commune de Gingins approuvé le 13 octobre 1982 par le Conseil d'Etat (en abrégé: RCAT) relatif à la zone artisanale définissant la destination de la zone artisanale comme suit :

"3.5 La zone artisanale (ZAR) est destinée à la construction d'ateliers ou autres locaux servant à l'activité professionnelle.

L'habitation y est autorisée pour l'exploitant, son personnel ou les besoins de gardiennage. Les établissements dont l'activité nuit à l'environnement sont interdits.

La zone artisanale située en bordure de la Route blanche ne peut être affectée qu'à la construction et l'exploitation d'un garage – station service, y compris buvette, et au logement de l'exploitant et de son personnel. La surface construite de la parcelle ne peut pas excéder 320 m2. Les conditions de construction (architecture, hauteur et distance aux limites) sont celles de la zone villas."

Dans une lettre du 6 avril 2005 adressée à la municipalité, Graf Réalisations SA s'est déclarée prête à "renoncer à la levée de l'opposition" dans la mesure où il était possible d'envisager une modification d'un ou plusieurs articles du RCAT régissant la zone artisanale.

D.

La municipalité, qui souhaitait renforcer la mixité de la zone artisanale (en y autorisant l'habitation sous la forme d'habitat collectif), a soumis en mars 2006 au Service de l'aménagement du territoire (SAT), actuellement le Service du développement territorial (SDT), la modification de son PGA - zone artisanale "Le Martinet". Le 11 septembre 2006, le SAT a transmis son rapport d'examen préalable (art. 56 LATC). A cette occasion, il a rappelé que les principes de mixité et de densification des zones légalisées étaient préconisées par le plan directeur cantonal. De plus, la nouvelle affectation permettait de mettre à disposition des logements de type collectif peu nombreux dans la commune. Cette différenciation des zones était donc bienvenue du point de vue de l'aménagement du territoire. Le préavis du SAT indiquait toutefois que la municipalité devrait "gérer la cohabitation des deux affectations projetées, notamment du point de vue du bruit" (chiffre 4 dudit rapport).

Les modifications du PGA et du RCAT projetées ont été mises à l'enquête publique du 28 octobre au 27 novembre 2007 et ont suscité quatre oppositions, dont celles le 26 novembre 2008 de Schaller & Fils Menuiserie - Charpente SA, au nom de laquelle Jean-Claude et Pierre Schaller ont agi, et Hugues Schaller.

Le RCAT, dans sa version modifiée telle que proposée par la municipalité devant le Conseil communal, devait, en résumé, permettre d'autoriser expressément l'habitation en zone artisanale, à la condition seulement que l'aménagement de ces habitations permette de répondre aux exigences de la législation en matière de bruit. Un degré de sensibilité III était attribué à la zone artisanale. L'art. 5.10 RCAT, tel que projeté, prévoyait notamment ce qui suit :

" La part maximale des volumes affectés à l'habitation est limitée à 2/5 du volume total construit sur une parcelle. Ces volumes sont calculés sur la base des surfaces de plancher déterminantes (SPd) selon la norme SIA 421 (2004), sans les cages d'escalier à usage commun, multipliées par les hauteurs des étages (sol fini à sol fini).

Le nombre total des logements est limité à 3 par 1000 m2 de surface de parcelle".

Le préavis municipal n° 46 à l'intention du Conseil communal de Gingins mentionnait ce qui suit :

" (…)

Le projet de construction sur la parcelle 503 [ndlr: recte 266], mis à l'enquête en 2004, avait soulevé deux oppositions qui avaient entraîné le retrait du projet. L'application de l'art. 3.5 du règlement communal sur les constructions et l'aménagement du territoire était le centre du problème.

Le développement du Centre Prédères au fil des années était, aux yeux de la Municipalité précédente, un point de comparaison intéressant et c'est donc sur la base de ces deux objets qu'une réflexion sur des modifications réglementaires de la zone artisanale a été engagée.

Les éléments principaux étaient les suivants :

1. il était illusoire de croire que le logement sera habité par l'artisan lui-même, son personnel ou un "gardien" tout au long de l'activité de l'entreprise.

2. la possibilité de créer des logements supplémentaires permettrait à un artisan de pouvoir mieux rentabiliser son investissement.

3. permettre la flexibilité dans la répartition des surfaces liées à l'activité.

(…)"

Le 25 juin 2009, le Conseil communal de Gingins, après avoir pris connaissance du rapport défavorable de la commission du 4 juin 2009 relatif à la modification règlementaire de la zone artisanale et délimitation de la forêt, a refusé d'accepter la délimitation de la lisière de la forêt, le préavis municipal n° 46 et les réponses aux oppositions. Le rapport de la commission soulevait notamment le problème des contraintes en matière de nuisance pour les entreprises artisanales que la mixité habitat/activité peut poser

E.

La municipalité a mis à l'enquête publique du 13 avril au 13 mai 2010 un nouveau projet de Real Land SA (ci-après: la constructrice) tendant à la construction d'un bâtiment d'activités artisanales, tertiaires avec logements de service et parking souterrain (56 places). 28 places de stationnement sont prévues en surface.

Le degré de sensibilité au bruit de la zone artisanale est de III.

Selon les plans de l'architecte Philippe Guyot comportant la date de "mars 2004" et "date correct." de décembre 2009, le projet prévoit un bâtiment comportant deux niveaux au sous-sol (le premier sous-sol abrite le parking) et deux niveaux sur rez-de-chaussée, comme en 2004 (même implantation et gabarit, toiture identique). Il est, en revanche, prévu de constituer une propriété par étages de 14 lots.

La surface du rez-de-chaussée est attribuée aux lots 1 à 6, ainsi qu'aux lots 13 et 14; tous ces lots ne comprennent, au rez-de-chaussée, aucune division intérieure; selon, le projet, ils ont une surface variant entre 105 et 196 m2. Les façades du rez-de-chaussée sont entièrement vitrées. Les lots 1 à 6 comprennent en outre chacun une surface de 156 m2 au 1er étage, modulable selon plusieurs combinaisons possibles, à savoir partiellement (30 m2) ou entièrement en bureaux ou encore exclusivement en logement (cf. plan d'enquête de l'architecte de Philippe Guyot intitulé "plan d'affectation mixte" du 1er étage). Le 1er étage accueille en outre les lots 7 à 9 (respectivement 119 m2, 91 m2 et 119 m2) qui comportent, en l'état, des cloisons intérieures; les lots 7 à 9, non définis, entièrement vitrés, correspondent à la partie bureaux du projet de 2004 à cet étage. Les lots 7 à 9 sont dotés chacun d'un logement de 156 m2 au 2ème étage; le deuxième étage abrite en outre les lots 10, 11 et 12 qui comprennent tous trois un logement de 156 m2 et des surfaces séparées, non définies, entièrement vitrées sur le même étage (86 m2, 91 m2 et 86 m2) et correspondant à la partie des bureaux du projet de 2004. Les lots 7 à 12, à l'instar des lots 1 à 6, sont également modulables (cf. le même plan d'enquête de l'architecte de Philippe Guyot intitulé "plan d'affectation mixte" du 2ème étage).

Il résulte de la synthèse CAMAC 102733 que le projet s'est vu délivrer l'autorisation spéciale requise par le Service des eaux, sols et assainissement (SESA).

Le projet a suscité trois oppositions, dont celle le 11 mai 2010 de Schaller & Fils Menuiserie - Charpente SA, Jean-Claude, Pierre et Hugues Schaller (ci-après: Schaller & Fils Menuiserie - Charpente SA et consorts), ainsi qu'une observation. Les prénommés ont invoqué le caractère non réglementaire du projet. Deux opposants ont mis en cause les dimensions du chemin des Cheseaux qui ne constituerait pas un accès suffisant au regard déjà du trafic actuel.

F.

Par décision du 19 juillet 2010, la municipalité a levé les oppositions dirigées contre le projet de Real Land SA.

Elle a indiqué à Schaller & Fils Menuiserie - Charpente SA et consorts qu'un logement par "artisan" était parfaitement réglementaire.

G.

Par acte du 16 août 2010, Schaller & Fils Menuiserie - Charpente SA et consorts ont saisi la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal d'un recours dirigé contre la décision de la municipalité du 19 juillet 2010, concluant, avec dépens, à son annulation.

Dans son mémoire réponse du 15 novembre 2010, l'autorité intimée a conclu au rejet du recours. Le 18 novembre 2010, la constructrice a également conclu au rejet du recours.

Le 20 janvier 2011, les recourants ont déposé un mémoire complémentaire. L'autorité intimée a indiqué le 4 février 2011 qu'elle renonçait à se déterminer compte tenu de la fixation d'une audience sur place. La constructrice a déposé le 10 février 2011 des observations complémentaires.

H.

Le tribunal a tenu audience à Gingins le 13 avril 2011. Le compte-rendu d'audience retient ce qui suit :

"

(…)

Le tribunal procède d'emblée à une visite de la zone artisanale au cours de laquelle les parties sont entendues dans leurs explications respectives. Il est précisé que le chemin piétonnier, attenant à la zone artisanale, est situé en zone agricole. Gingins dispose uniquement de cette zone artisanale et de celle où est implanté un garage.

Au cours de la visite des lieux, il est constaté:

La présence d'un garage, construit à la fin des années 1980, début des années 1990 (parcelle n° 488).

Un bâtiment abrite l'activité d'un serrurier qui n'y dispose pas de logement (parcelle n° 597).

Sur la parcelle attenante est érigé un bâtiment qui abrite un artisan (pension pour chiens et magasin d'articles pour chiens) et qui comporte un logement.

Un autre bâtiment accueille diverses activités professionnelles (parcelle n° 424).

La parcelle n° 503 abrite un bâtiment constitué en propriété par étages (PPE); celle-ci avait été conçue en deux parties: la partie orientée du côté de la zone agricole était vouée à l'habitation (triplex qui ont été transformés depuis lors en appartements plus petits), tandis que la partie située du côté de la route de Chiblins était destinée à l'artisanat. Au fil des ans, la répartition des lots de la PPE s'est modifiée (un artisan a notamment fait faillite) si bien qu'actuellement une partie du bâtiment qui, était initialement affectée à l'activité professionnelle, est aujourd'hui utilisée comme logement. Actuellement, la parcelle n° 503 accueille un garagiste, un électricien, un bureau, un salon de coiffure notamment. Il n'est pas contesté que la situation actuelle de la parcelle n° 503 n'est pas conforme à la réglementation.

La parcelle n° 381 accueille l'ancienne scierie et un bâtiment construit en 1985, comprenant un appartement de fonction, ainsi qu'une dépendance rurale.

Sur la parcelle n° 735 est construite une maison d'habitation, datant des années 1920, qui est en vente actuellement.

La parcelle n° 268 comporte un chalet, construit en 1957.

La parcelle n° 267 comprend une villa, datant de 1969; une partie de la partie a été morcelée pour être affectée en zone artisanale.

Interpellée sur ce point, la municipalité explique que la révision de son plan général d'affectation est actuellement bloquée et qu'elle envisage l'extension des zones artisanales, selon deux variantes qui ne sont qu'au stade de l'ébauche.

Le constructeur explique qu’il existe une demande importante d’artisans souhaitant à la fois des surfaces artisanales et un logement. Il cite les cas des Communes de Luins et de Forel qui constituent selon lui des exemples à cet égard de mixité réussie.

L'audience se poursuit à l'intérieur d'un bâtiment situé sur la parcelle n° 484 abritant l'activité professionnelle des recourants où les parties poursuivent leurs explications.

Les recourants produisent à cette occasion une pièce et les constructeurs produisent un bordereau de pièces qui sont transmis aux autres parties et versés au dossier.

Les plans du projet sont déroulés. L'instruction porte en particulier sur la question des accès aux logements et aux locaux artisanaux, notamment sur les liens spatiaux entre eux. L'auteur du projet donne des explications. Il expose que le projet litigieux n'est pas équivalent à celui de 2004; même s'il présente une certaine parenté avec le précédent projet, il a été refondu.

La municipalité est du même avis, expliquant que le projet de 2004 comportait des volumes modulables; le lien entre le logement et la surface artisanale n'était alors pas établi. Interpellée sur ce point, la municipalité explique qu’elle a tenu compte du refus du Conseil communal du 25 juin 1999 puisque le projet comporte une réduction des surfaces dédiées aux logements par rapport aux plans de 2004.

La parole n'étant plus demandée, l'audience est levée.

(…)".

La Cour a ensuite statué.