CDAP - AC.2012.0270 - 2013-05-27 - BERGER/Municipalité de Sullens, PITTON

1.

Le litige porte exclusivement sur la question de savoir si la construction en cause constitue une villa abritant deux logements ou au contraire deux villas mitoyennes et les conséquences qui en découlent du point de vue du RPGA.

a) La zone de villas (faible densité) et de Perroset est destinée aux villas ou maisons familiales comptant au plus deux logements et un studio d'une surface maximum de 50 m2 (art. 41 al. 1 RPGA). L'ordre non contigu est obligatoire; toutefois, deux villas nouvelles peuvent être construites en mitoyenneté à condition d'être édifiées simultanément, que la plus grande dimension n'excède pas 20 m et que le nombre d'appartements n'excède pas deux par villas (art. 42 al. 1 RPGA). La surface des parcelles à bâtir est au minimum de 1000 m2, à raison d'une villa par 1000 m2; cette surface peut être réduite à 800 m2 dans le cas de deux villas mitoyennes (art. 43 al. 1 RPGA).

Le RPGA ne définit pas la notion de maison familiale à deux logements, ni celle de villa mitoyenne. Face à un problème d’interprétation d’une disposition du règlement communal sur les constructions, on considère que, pour interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal, il convient de se référer en premier lieu au système réglementaire élaboré par le législateur communal, étant précisé que l'autorité communale dispose à cet égard d'une certaine liberté sur laquelle l'autorité cantonale ne doit pas empiéter (cf. AC.2012.0107 du 10 avril 2013 consid. 3b; AC.2012.0083 du 27 novembre 2012 consid. 3d, et les références citées).

Lorsque le règlement communal ne tranche pas la question, une villa peut être comprise, dans l'interprétation des règles vaudoises de police des constructions, non seulement comme une maison individuelle, mais aussi comme une maison comportant deux appartements, pour deux familles (cf. AC.2012.0288 du 13 mars 2013 consid. 2a; AC.2011.0224 du 24 septembre 2012 consid. 2a). La jurisprudence a également développé, lorsque l'interprétation du règlement communal le nécessitait, les notions de villa mitoyenne, de villa jumelée ou de villa de deux appartements; le même terme est néanmoins souvent employé dans des règlements communaux différents dans une acception distincte (cf. AC.2012.0288 du 13 mars 2013 consid. 2a; AC.2006.0055 du 28 juin 2007; AC.2003.0220 du 11 octobre 2004). Le critère tiré de l'absence ou de la présence d'une limite de propriété entre les deux bâtiments n'a en particulier aucune portée du point de vue de l'aménagement du territoire et de l'utilisation du sol (cf. AC.2012.0288 du 13 mars 2013 consid. 2a; AC.2006.0240 du 31 octobre 2007, RDAF 2008 I p. 240).

La jurisprudence a défini les critères servant à distinguer la présence d'un seul bâtiment de celle de plusieurs bâtiments juxtaposés, jumelés ou mitoyens. Elle se base pour ce faire sur un faisceau d'indices comprenant la destination respective des constructions en cause et leur liaison fonctionnelle avec les éventuels locaux communs, leurs dimensions, la surface de plancher respective de chaque construction, la conception architecturale et les matériaux des revêtements extérieurs, l'apparence, en particulier l'impression donnée à un observateur, ainsi que les objectifs de la planification cantonale, régionale et communale dans le domaine concerné. Ces critères sont appliqués en fonction des caractéristiques propres de chaque cas particulier en tenant compte de l'ensemble des circonstances. Ils sont appliqués pour définir si l'on est en présence de deux bâtiments juxtaposés ou de deux bâtiments totalement séparés devant respecter les règles de l'ordre non contigu (cf. AC.2012.0288 du 13 mars 2013 consid. 2a; AC.2011.0224 du 24 septembre 2012 consid. 2a; AC.2010.0277 du 30 mai 2012 consid. 2b, et les références citées).

b) Se pose la question de savoir si le bâtiment projeté doit être considéré comme une villa familiale comportant deux appartements, auquel cas il pourrait être construit sur la parcelle litigieuse, qui est de 1'000 m2, ou si l'on se trouve en présence de villas mitoyennes qui ne pourraient être autorisées que sur un bien-fonds de 1'600 m2 (art. 43 al. 1 RPGA).

La construction projetée, qui comprend un sous-sol, un rez-de-chaussée et un étage, est divisée en deux logements de cinq pièces chacun. Ces logements, séparés verticalement, sont de dimensions presque semblables et présentent des configurations proches, à l'exception du sous-sol. Si celui-ci comprend dans ses deux parties, Nord et Sud, un cellier, un débarras et une buanderie, un fitness et un local technique ne sont prévus que dans la partie Sud et une cave seulement dans la partie Nord. Chacun des logements dispose de sa propre cage d'escaliers pour aller au sous-sol, où une porte donne néanmoins accès à l'ensemble des locaux. Un décrochement de 2 m, à l’Est et à l’Ouest, sépare les deux parties habitables du bâtiment, qui est recouvert d’une toiture unique.

Il ressort de l'analyse des plans figurant au dossier que la construction projetée doit être qualifiée de villa familiale de deux appartements. L'immeuble prévu n'est doté que d'une seule porte d'entrée et c’est par le même cheminement que l’on parvient aux deux appartements. Si une cage d'escaliers par logement donne accès au sous-sol, il n'en demeure pas moins que celui-ci ne comprend qu'un local technique, qu'une cave et qu'un fitness, pièces dont rien ne dit qu'elles ne pourront pas être utilisées par les habitants des deux logements. Une porte permet par ailleurs d'accéder à l'ensemble des locaux se trouvant en sous-sol. L’on ne saurait ainsi considérer que les deux volumes d’habitation sont indépendants l’un de l’autre. Selon la jurisprudence cantonale (cf. arrêt AC.2012.0288 du 13 mars 2013 consid. 2c ; RDAF 1986 p. 334), si le mur médian partageant le bâtiment est interrompu dans le but de permettre l’aménagement de locaux communs, on ne se trouve pas en présence de villas mitoyennes ou jumelées, mais d’une villa unique de deux appartements. Les six places de parc projetées sont par ailleurs réparties sur l’ensemble de la parcelle, soit deux devant l’un des appartements et quatre devant l’autre, et non pas par groupe de trois devant chaque logement. Le bien-fonds comprend également une seule piscine, dont aucun élément du dossier ne permet de penser qu’elle ne pourra pas être utilisée par les habitants des deux logements.

C’est en outre à tort que les recourants sont d’avis qu’un observateur neutre ne peut que constater, à l’examen de la façade Ouest notamment, au vu de la présence de deux toits et de deux façades contiguës similaires, uniquement distinguées par un décrochement de plus de 2 m, que l’aspect extérieur du projet litigieux est bien celui de deux villas contiguës. L’immeuble projeté a au contraire l’apparence d’une villa unique de deux appartements. Il est en effet conçu de façon parfaitement homogène et forme un tout. Les différents niveaux de plancher sont les mêmes; il n’y a qu’une seule toiture; les percements sont alignés et se présentent de manière semblable, voire même symétrique, en particulier sur la façade Ouest; les façades sont traitées de façon cohérente d’un volume à l’autre. L’existence d’un décrochement, à l’Est et à l’Ouest, n’implique pas une autre conclusion. Il n’est en effet que de 2 m et permet de rompre de manière bienvenue l’aspect monolithique qu’aurait sinon pu présenter l’immeuble, sans toutefois en affecter la cohérence.

C’est en conséquence à juste titre que la Municipalité, qui n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation dans l’interprétation de son règlement communal, a considéré que le bâtiment projeté constituait une villa unique de deux appartements, pour laquelle une parcelle d’une surface de 1'000 m2 est, au sens des art. 41 à 43 RPGA, suffisante.

2.

Le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée. Compte tenu de l’issue de la cause, les frais seront mis à la charge des recourants (art. 49 al. 1 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]). En outre, des dépens, à la charge des recourants, seront alloués à la Commune de Sullens et à la constructrice, qui ont obtenu gain de cause avec l’assistance de mandataires (art. 55 LPA-VD).