CDAP - AC.2013.0057 - 2014-06-05 - HELVETIA NOSTRA, LABROUCHE c/ Municipalité de Rougemont, SÖDERSTRÖM

A.

Sur le territoire de la Commune de Rougemont, le plan d'extension partiel "Les Chavalets" (PEP " Les Chavalets"), approuvé par le Conseil d'État le 21 mai 1985, occupe un périmètre situé au nord-ouest du village, sur le coteau orienté au sud qui domine celui-ci. Il est destiné à la construction de chalets individuels (secteur I), de chalets à plusieurs logements (secteur II), de chalets contigus (secteur III) et de chalets soumis aux dispositions de la zone chalets du règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions (secteur IV). Ce plan figure la route inférieure existante ainsi que, à titre indicatif, les nouvelles routes à créer pour desservir, dans une progression en zigzag, la partie supérieure du périmètre. Ces routes sont aujourd'hui construites et les parcelles du secteur IV, qui occupe notamment la partie supérieure du périmètre, sont presque toutes occupées par des chalets. Au sommet du secteur IV, soit en limite supérieure du périmètre, se trouvent les parcelles contiguës 354 et 355 appartenant à Stéphanie et Forrester Labrouche. Sur la parcelle 355 se trouve le chalet des recourants, dont le terrain, soutenu par d'importants murs en blocs de rochers, surplombe la parcelle non bâtie 1797, litigieuse dans la présente cause et propriété de Catherine Söderström. Celle-ci possède aussi le chalet édifié sur la parcelle 1798 contiguë à l'Est. Les autres parcelles entourant la parcelle 1797 sont bâties également.

Entre la parcelle n° 1797 (altitude 1'065 m selon le plan du géomètre) et le centre du village (altitude 1'007 m selon la carte nationale), on mesure une distance à vol d'oiseau d'environ 380 m.

B.

Du 3 novembre au 2 décembre 2012 a été mise à l'enquête la construction, sur la parcelle n° 1797, d'un chalet comportant:

- un sous-sol dont une partie est occupée par le bassin d'une piscine intérieure;

- un rez inférieur avec un appartement de trois pièces et, à l'arrière, le local de la piscine attenant à celui d'un jacuzzi bénéficiant d'une baie vitrée donnant sur le sud;

- un rez supérieur où se trouve la partie "jour" du second appartement comprenant cuisine, séjour et bibliothèque, entourés d'un balcon. L'arrière est occupé par la rampe d'accès au garage qui débouche depuis le chemin amont à l'Ouest, longe la limite supérieure de la parcelle pour aboutir au garage situé à l'Est;

- un rez supérieur où se trouvent les chambres (partie "nuit") du second appartement.

A son aval, du côté Est, le projet est raccordé au réseau existant des collecteurs d'eau claire et d'eaux usées.

La demande de permis de construire indique que le projet comprend 865 m² de surface brute utile de plancher, dont 399 m² consacrés au logement, pour un volume de 2640 m³ SIA. Le coût des travaux (CFC 1 à 5) indiqué est de 2'500'000 francs. La surface de la parcelle n° 1797 est de 937 m². Selon les indications fournies en audience par le représentant de la municipalité, le prix du terrain se situe entre 1'500 et 2'500 fr./m².

C.

Le projet a suscité, le 3 décembre 2012, soit en temps utile, l'opposition de l'association Helvetia Nostra, de Stéphanie et de Forester Labrouche (propriétaires du chalet déjà décrit, qui leur sert de résidence secondaire). Ces opposants ont invoqué le nouvel art. 75b de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst; RS 101), fait valoir que la construction projetée serait contraire aux nouvelles normes du droit fédéral sur les résidences secondaires et plaidé que le projet contreviendrait à certaines règles de police des constructions de même qu'à l'art. 77 de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et des constructions du 4 décembre 1985 (LATC; RSV 700.11 [effet anticipé des plans et règlements en voie d'élaboration]). Par lettre du 9 décembre 2012, la constructrice a pris position sur les griefs formulés par les opposants, invitant la municipalité à les rejeter.

D.

Par décision du 13 décembre 2012, la municipalité a rejeté l'opposition et délivré le permis de construire à la propriétaire concernée (synthèse CAMAC n° 135659). Le permis contient la "condition" particulière suivante :

"Le présent permis de constuire est délivré sous réserve de l'application des dispositions d'exécution de l'art. 75b de la constitution fédérale (limitation des résidences secondaires) La Commune déclinant dès lors toute responsabilité dans l'hypothèse où cette application entraînerait des conséquences sur le permis de construire."

En substance, l'autorité municipale a estimé que la notion de résidences secondaires n'avait pas encore reçu de définition légale et que le projet n'était pas touché par la disposition transitoire de l'art. 197 ch. 8 (recte : 9) Cst. qui vise les permis délivrés à partir du 1er janvier de l'année qui suit l'acceptation de l'initiative. Elle a également considéré que la construction s'intégrait au site et respectait le règlement communal en vigueur ainsi que la législation en matière d'équipement.

E.

Par acte du 22 janvier 2013 de leur avocat, Helvetia Nostra de même que Stéphanie et Forester Labrouche ont recouru en temps utile compte tenu des féries (art. 96 al. 1 let. c LPA-VD) devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après : la CDAP) contre la décision de la municipalité du 13 décembre 2012, concluant à son annulation.

Le tribunal s'est fait transmettre le dossier communal et. a fait verser au dossier une copie du PEP "Les Chavalets", ce dont il a informé les parties le 15 avril 2013, en même temps qu'il annonçait la composition de la cour.

A sa requête, le conseil des recourants a reçu le dossier en consultation avec un délai de déterminations dont il a demandé la prolongation en raison de l'imminence de la délibération du Tribunal fédéral, agendée au 22 mai 2013, sur les disposition constitutionnelles relatives à la limitation des résidences secondaires (art. 75b et 197 ch. 9 Cst.).

Le 27 mai 2013, le conseil des recourants, en se référant aux arrêts de principe du Tribunal fédéral du 22 mai 2013, a déposé des déterminations confirmant les conclusions du recours.

F.

Le 29 mai 2013, la municipalité a été invitée à se déterminer sur la portée, actuellement, de la condition ou réserve figurant dans le permis de construire au sujet de l'application des dispositions d'exécution de l'art. 75b Cst. Dans le même délai, la constructrice a été invitée à indiquer si la construction litigieuse était une résidence secondaire au sens du droit fédéral.

Par lettre du 14 juin 2013, Catherine Söderström a déclaré que le projet litigieux était "un chalet familial qui sera certainement une résidence principale" et a conclu au maintien du permis de construire.

Le 8 août 2013, le conseil de la municipalité a expliqué que la réserve figurant dans le permis de construire avait été formulée, comme dans les autres stations de montagne où la nouvelle disposition constitutionnelle était susceptible de s'appliquer, en raison de l'incertitude sur le sens de cette dernière et de l'ordonnance du Conseil fédéral. La constructrice ayant confirmé qu'il s'agissait d'une résidence principale, la municipalité était d'avis qu'une mention devait être inscrite au registre foncier pour limiter l'affectation de la construction à une résidence principale. Le conseil de la municipalité, considérant que la limitation concernant les résidences secondaires ne devrait plus s'appliquer, suggérait le retrait du recours moyennant la limitation du permis de construire à une résidence principale, avec la garantie de la mention au registre foncier.

Le 2 octobre 2013, les recourants, par le biais de leur avocat, ont indiqué en particulier que l'affectation de la construction envisagée à une résidence principale occupée par des personnes domiciliées dans la commune n'était pas crédible, d'une part en raison du grand nombre de biens immobiliers dont Catherine Söderström et son mari Erik sont propriétaires à Rougemont et ailleurs dans le canton et d'autre part, en raison de l'affectation à la résidence secondaire de toutes les constructions érigées sur les parcelles qu'ils ont vendues.

Le 14 octobre 2013, Catherine Söderström a écrit au tribunal que, s'agissant d'un projet de résidence principale, elle ne voyait pas en quoi cette construction serait contraire à l'art. 75b Cst. ou à l'ordonnance du Conseil fédéral du 22 août 2012 sur les résidences secondaires (RS 702) et qu'elle ne s'opposait pas à l'inscription d'une mention au registre foncier limitant l'affectation de cette construction à une résidence principale.

G.

A l'audience du tribunal du 6 mars 2014, se sont présentés: les recourants Stéphanie et Forester Labrouche, personnellement, assistés de l'avocat Pierre Chiffelle qui représentait également Helvetia Nostra; pour l'autorité intimée, Frédéric Blum, conseiller municipal, assisté de l'avocat Benoît Bovay; la constructrice intimée, personnellement, accompagnée de son époux, Erik Söderström et assistée de l'avocat Denis Sulliger. Par dictée de son conseil au procès-verbal de l'audience, l'autorité intimée a complété le permis de construire litigieux par la condition suivante: "conformément à l'art. 6 de l'ordonnance sur les résidences secondaires du 22 août 2012, l'affectation des appartements autorisés est limitée à des résidences principales. Ordre est donné à l'office du registre foncier d'inscrire une mention de résidence principale sur l'immeuble n° 1797 du cadastre de la Commune de Rougemont". Considérant qu'un tel avenant au permis de construire ne pouvait résulter que d'une décision municipale en bonne et due forme, ce qui n'était pas le cas en l'état du dossier, les recourants ont conclu à ce qu'il ne soit pas tenu compte de la dictée du conseil de l'autorité intimée. La municipalité a alors demandé un délai pour produire une décision complémentaire. Les recourants s'y sont opposés. La municipalité a également demandé un délai pour déposer une réponse. Quant à l'intimée constructrice, elle a accepté l'inscription d'une mention sur sa parcelle. Le président a informé les parties que le tribunal statuerait sur les réquisitions présentées en audience à l'issue de celle-ci.

Lors de l'audience, la constructrice a indiqué qu'elle avait mandaté un courtier dans le but de trouver un acquéreur qui ferait du chalet projeté sa résidence principale. Le projet comporte deux appartements et une piscine intérieure. Le coût total de la construction est de 2'500'000 francs, montant auquel il faut ajouter le prix du terrain équipé qui, dans ce secteur, s'élève entre 1'500 et 2'000 fr./m² selon le représentant de la municipalité. Ce prix élevé s'explique, selon l'autorité intimée, par la proximité de Gstaad où tout est construit et l'initiative Weber, qui font "grimper les prix". La constructrice a également expliqué que, dans un premier temps, elle avait envisagé de donner la parcelle à ses enfants pour qu'ils construisent une résidence secondaire. Se rendant compte que construire une résidence secondaire n'était plus possible, même pour la vendre à des tiers, vu l'adoption de la norme constitutionnelle sur les résidences secondaires, l'intimée a décidé de mettre à l'enquête un projet de résidence principale. Un ressortissant espagnol était, selon elle, intéressé par le projet mais se serait lassé des lenteurs de la procédure administrative. L'époux de la constructrice est à la tête d'un bureau d'ingénieurs qui a réalisé de nombreuses résidences tant principales que secondaires à Rougemont et dans le canton de Vaud.

Selon l'autorité intimée, des gens de nationalité suisse ou étrangère, s'établissent régulièrement à Rougemont, en raison d'un cadre agréable, de l'existence d'une école, de la proximité d'un hôpital ainsi que de celle de la station renommée de Gstaad. Les prix sont plus élevés que dans la commune voisine de Château d'Oex et les personnes qui s'établissent à Rougemont sont fortunées; on se trouve en présence d'un "marché de niche" pour des personnes aisées. Il arrive que des personnes en résidence secondaire décident ensuite de faire de Rougemont leur résidence principale, le chef de famille travaillant soit à la maison, soit ailleurs et faisant les trajets. Il ne fait pas de doute pour l'autorité intimée que la volonté de la constructrice est de réaliser une résidence principale. Le projet est en outre conforme au PPA "Les Chavalets".

Les recourants constatent que le permis de construire ne fait pas mention d'une piscine chauffée ni de son système de chauffage et critiquent la hauteur au faîte du projet. La recourante, qui dit passer du temps dans la commune, a constaté que la plupart des chalets de la commune étaient fermés en dehors de la période de Noël, des vacances de février et de celles d'août. Elle est d'avis qu'il y a suffisamment de chalets ou d'appartements à vendre dans la commune sans qu'on doive autoriser le projet litigieux. Selon elle, la plupart des constructions des Chavalets sont en réalité des résidences secondaires. Pour les recourants, le projet litigieux constitue à l'évidence une résidence secondaire. A supposer qu'il s'agisse d'une résidence principale, les recourants plaident qu'il faut constater que l'objet du permis de construire a changé depuis sa délivrance, puisqu'il ne concerne plus une résidence secondaire mais une résidence principale et qu'une enquête publique complémentaire s'impose.

Les parties ont évoqué d'anciens pourparlers au sujet de la vente de la parcelle litigieuse aux époux Labrouche, pourparlers qui n'ont pas abouti. Interpellée sur la question de la protection du paysage, la recourante expose qu'elle tient à éviter des constructions aux abords de son chalet; elle a d'ailleurs acquis un terrain voisin dans ce but.

Lors de l'inspection locale, le tribunal s'est tout d'abord rendu sur la route inférieure menant au secteur des Chavalets. Il a constaté la présence de chalets, de part et d'autre du chemin. L'un des chalets se trouvait en fin de construction. Le tribunal a constaté l'existence de trafic (en voiture et à pied). Interpellée, l'autorité intimée a indiqué que la petite école se trouvait à 600 m. à vol d'oiseau et la gare à 400 m. à vol d'oiseau également. Après l'école enfantine et le début de l'école primaire, les écoliers doivent se rendre en bus à Château d'Oex pour poursuivre leur scolarité. L'autorité intimée a indiqué que l'on pouvait se rendre au moyen d'un chemin piétonnier à la petite école. L'inspection locale s'est poursuivie sur la parcelle litigieuse. Le secteur est largement bâti de grands chalets cossus et richement décorés. La construction des recourants domine le bien-fonds litigieux. D'après la recourante, tout le secteur des Chavalets est constitué de résidences secondaires, ce qui est contesté. L'accès à la parcelle est prévu sur le chemin existant, se terminant en cul de sac devant la propriété de la constructrice.

H.

Dans le délai imparti à la municipalité et à la constructrice pour procéder encore, la municipalité a versé au dossier un avenant du 13 mars 2014 au permis de construire litigieux. Dans cet avenant, la municipalité fixe l'obligation d'utiliser le projet comme résidence principale conformément à l'art. 4 let. a de l'ordonnance sur les résidences secondaires du 22 août 2012 et ordonne à l'office du registre foncier d'inscrire la mention "résidence principale" sur le feuillet de l'immeuble litigieux.

I. Le 27 mars 2014, les recourants ont déposé des observations et demandé la suspension de la cause jusqu'à droit connu sur un arrêt du Tribunal fédéral à intervenir dans la cause 1C_874/2013. Ils ont versé au dossier copie du recours correspondant. Le juge instructeur a informé les parties qu'il ne paraissait pas opportun de suspendre la cause. Le 22 avril 2014, le conseil de la constructrice a attiré l'attention sur l'arrêt 1C_874/2013 du 4 avril 2014 en exposant que le Tribunal fédéral y avait jugé qu'un constructeur qui adapte son projet à la nouvelle réglementation résultant de l'art. 75b Cst ne commet pas un abus de droit.