CDAP - AC.2014.0042 - 2015-01-29 - LAUPER, VERNEZ, MALLOTH, HAYOZ/Municipalité de Vully-les-Lacs, SCHLECHT, BILAT

A.

Andreas Schlecht et Christiane Bilat sont copropriétaires depuis 2007 de la parcelle n° 1126 du registre foncier, sur le territoire de la commune de Vully-les-Lacs (Vallamand). A l'origine, cette parcelle avait une surface de 650 m2. Il s'y trouve un bâtiment d'habitation de 220 m2 et un garage.

Le 4 décembre 2012, en vue d'agrandir leur parcelle n° 1126, Andreas Schlecht et Christiane Bilat ont acquis une surface de 253 m2 à détacher de la parcelle voisine n° 556, appartenant alors à André Flisch. Une servitude de restriction au droit de bâtir a été constituée: elle interdit "toutes constructions ou plantations à une cote d'altitude supérieure à 434.05 m" sur le terrain nouvellement acquis (numéro 6 du plan de mutation). En contrepartie, André Flisch s'est engagé à "ne pas s'opposer à la mise à l'enquête de la réalisation future d'une construction sur le numéro 6"; il a accepté "que le bâtiment qui sera érigé sur la parcelle grevée soit dressé en limite de propriété". Il s'est porté fort de faire reprendre cet engagement par tout futur acquéreur de la parcelle n° 556.

Le 5 décembre 2012, André Flisch a vendu sa parcelle n° 556 à Sylvain Vernez, Christoph Malloth et Christophe Hayoz, qui l'ont acquise en société simple (propriété commune). Sylvain Vernez et Christophe Hayoz sont des professionnels de l'immobilier (architecte, respectivement technicien en conduite de travaux). Les acheteurs ont déclaré reprendre l'engagement souscrit par le vendeur dans le cadre de la constitution de la servitude de restriction au droit de bâtir, engagement qui, d'après les clauses du contrat de vente, "est de ne pas s'opposer à la mise à l'enquête de la réalisation future d'une construction sur la surface grevée et d'accepter que le bâtiment qui y sera érigé soit dressé en limite de propriété".

La nouvelle parcelle n° 1126 d'Andreas Schlecht et Christiane Bilat a une surface totale de 903 m2, dont 101 m2 en zone de village B (dans la partie qui a été détachée de la parcelle n° 556) et 802 m2 dans la zone d'habitations familiales. Ces affectations sont fixées par le plan des zones de l'ancienne commune de Bellerive, entré en vigueur le 18 septembre 1991.

B.

Le 9 juillet 2013, Andreas Schlecht et Christiane Bilat ont déposé une demande de permis de construire pour un pavillon (ou annexe) avec couvert à voitures sur leur parcelle n° 1126. Il est prévu d'implanter cet ouvrage à l'angle nord-est de la parcelle, en limite de propriété. Ce bâtiment, de forme rectangulaire, a une longueur d'environ 22 m; la partie pavillon (ou pavillon d'été) a une surface de 47 m2, avec des locaux habitables (salle à manger avec cuisine, sanitaires, etc.). La demande de permis de construire indique que la dérogation suivante est requise: "Dérogation à l'article 20a, distance aux limites, mais application de l'article 22 alinéa 4".

Les dispositions auxquelles se réfère la demande de dérogation sont des articles du règlement communal de Bellerive sur le plan général d'affectation et la police des constructions (RPGA). L'art. 20 RPGA est un "tableau des prescriptions dimensionnelles", qui prévoit, à la lettre a), des distances aux limites d'au minimum 5 m en zone de village B, et 4 m en zone d'habitations familiales. L'art. 22 ch. 4 RPGA a la teneur suivante:

"Réduction de la distance à la limite:

a. Moyennant entente entre voisins, la distance réglementaire entre bâtiments et limite de propriété peut être réduite sur l'un des bien-fonds, à condition que la distance entre les façades ne soit pas inférieure à 12 m entre chaque bâtiment (sauf dispositions spéciales des zones de village A et B et de maisons de vacances et habitations familiales).

b. Tout accord intervenant entre voisins, pour permettre l'application de l'alinéa ci-dessus, devra faire l'objet d'une servitude personnelle en faveur de la commune. Cette servitude fixera la limite fictive nouvelle à partir de laquelle la distance à la limite de propriété devra être calculée pour toute construction à ériger sur le fonds servant.

c. Pour les constructions prévues en bordure des voies publiques, l'article 36 de la LR est applicable."

C.

Le dossier a été mis à l'enquête publique du 27 juillet au 25 août 2013. Sébastien Lauper, propriétaire de la parcelle adjacente n° 1127, où se trouve une maison d'habitation, a formé opposition le 24 août 2013. Il a en substance fait valoir que la construction projetée était prévue en limite de propriété, alors qu'il ne s'agissait pas d'une dépendance de peu d'importance, et que le coefficient d'utilisation du sol n'était pas respecté.

D.

Le 23 août 2013, Sylvain Vernez, Christoph Malloth et Christophe Hayoz (ci-après: Sylvain Vernez et consorts) ont adressé à la Municipalité de Vully-les-Lacs (ci-après: la municipalité) la lettre suivante (datée du 21 août 2013):

"En notre qualité de propriétaires de la parcelle n° 556 adjacente à la parcelle n° 1126 pour laquelle un projet de construction a été mis à l'enquête publique […], nous nous permettons par la présente de formuler nos observations au sens de l'art. 109 LATC à la construction de ce projet.

Le projet de construction envisagé est situé en limite de notre propriété et, sur la base de l'article 39 RLATC, la Commune peut en autoriser la construction s'il s'agit d'une dépendance de peu d'importance.

Ce type de construction ne peut, toutefois, être autorisée que si elle n'entraîne aucun préjudice pour le voisinage.

Elle est admissible, selon la jurisprudence, si les inconvénients qui en résultent pour les voisins sont "supportables" et ne constituent pas "de sacrifices excessifs", ce qui doit s'apprécier en fonction des circonstances concrètes de chaque cas particulier et de la situation des différents propriétaires touchés. C'est à la Commune qu'il appartient de procéder à la pesée des intérêts en présence en comparant d'une part, l'intérêt des voisins et d'autre part, celui du constructeur à réaliser un ouvrage en limite de propriété.

Nous disposons d'un permis de construire n° 10-020 délivré le 26 janvier 2011 par vos soins, et si la réalisation de la construction en limite de propriété devait avoir pour conséquence un déplacement de la limite des constructions et de l'implantation de notre projet – ce afin de respecter les distances entre bâtiments – cela constituerait indéniablement un inconvénient excessif pour nous, puisque cela entraînerait une diminution de la surface constructible et de la rentabilité financière de notre projet.

En cas de mise à l'enquête d'un nouveau projet, nous serions également fortement pénalisés pour les mêmes raisons.

Enfin, au vu des plans et coupes qui nous ont été transmis, la construction finie sera à une altitude de 431.50 mètres au sol alors que la limite de notre parcelle se situe à 434 mètres, ce qui fait une différence de 2,50 mètres. Notre projet prévoyant la construction de plusieurs appartements et villas à destination de familles, une barrière répondant aux exigences de sécurité et d'esthétique, doit impérativement être imposée au constructeur de la parcelle n° 1126, à ses frais."

E.

Le 17 décembre 2013, la municipalité a délivré le permis de construire requis, qui comporte la condition suivante (condition générale 1.2):

"Inscription au Registre foncier, avant le début des travaux, d'une servitude personnelle en faveur de la Commune, fixant la limite fictive à partir de laquelle la distance à la limite de propriété devra être calculée pour toute construction à ériger sur la parcelle n° 556 (cf. art. 22 ch. 4 litt. b du règlement communal)."

F.

Le 19 décembre 2013, la municipalité a écrit à Sébastien Lauper pour lui indiquer que son opposition était levée et que le permis de construire requis était délivré. Elle précisait que cette décision pouvait faire l'objet d'un recours au Tribunal cantonal.

G.

Toujours le 19 décembre 2013, la municipalité a envoyé une lettre à Sylvain Vernez et consorts, où elle prend position sur les observations énoncées dans la lettre du 21 août 2013. Elle expose notamment ce qui suit: "Le propriétaire de la parcelle voisine n° 556 a expressément donné son accord (dans un acte notarié Delafontaine du 4 décembre 2012) à l'implantation du projet en limite de parcelle. Le dossier d'enquête se réfère expressément à l'art. 22 ch. 4 du règlement communal pour obtenir la dérogation requise (cf. plan de situation établi par le géomètre, le 9 juillet 2013). Il n'y a donc pas lieu de recourir à l'application de l'art. 39 RLATC et des dispositions de droit communal relatives aux dépendances pour justifier le projet". La lettre ajoute que la problématique de la barrière de sécurité "sort du cadre de la présente procédure, puisqu'elle concernerait la parcelle n° 556 et non pas la parcelle n° 1126". Il n'est pas indiqué de voies de recours.

H.

Agissant conjointement – représentés par le même avocat –, Sébastien Lauper, d'une part, et Sylvain Vernez et consorts, d'autre part, ont recouru le 3 février 2014 devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre "les décisions de la Commune de Vully-les-Lacs du 19 décembre 2013 levant les oppositions des recourants et délivrant un permis de construire pour la parcelle n° 1126 […]". Les recourants concluent à l'annulation des décisions attaquées.

Dans leur réponse du 10 février 2014, Andreas Schlecht et Christiane Bilat (les constructeurs) concluent au rejet du recours de Sébastien Lauper et à l'irrecevabilité du recours de Sylvain Vernez et consorts.

Dans sa réponse du 14 mars 2014, la municipalité conclut au rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilité.

Les recourants ont répliqué le 22 mai 2014, sans modifier leurs conclusions.

I. A la requête des recourants, une inspection locale a eu lieu le 1er septembre 2014. Sylvain Vernez et consorts ont notamment exposé qu'une propriété par étages (PPE Les Rives de Vallamand) avait été constituée sur la parcelle n° 556, et que quelques lots avaient déjà été vendus. Ils ont obtenu de la municipalité un permis de construire pour la réalisation d'un bâtiment de plusieurs appartements sur la parcelle n° 556.

La conciliation a été tentée lors de l'inspection locale. A la requête des parties, la procédure a été suspendue. Le 29 octobre 2014, la mandataire de la municipalité a informé le tribunal que les discussions entre parties n'avaient pas abouti.