CDAP - AC.2014.0083 - 2015-08-21 - GASSER/Municipalité d'Agiez

A.

Didier Gasser est propriétaire de la parcelle n° 32 de la Commune d'Agiez. D'une surface de 1'000 m², cette parcelle est colloquée en zone B du Village, au sens du Plan général d'affectation (PGA) et du règlement communal sur le PGA et la police des constructions (RPGA), dans sa version modifiée, approuvé par le Conseil d'Etat le 9 février 1994.

B.

Le village d'Agiez est recensé à l'Inventaire fédéral des sites construits d'importance nationale à protéger en Suisse (ISOS).

C.

Courant 2012, Didier Gasser a entrepris des démarches auprès de la Municipalité d'Agiez (ci-après la "Municipalité"), en vue de construire un immeuble de plusieurs logements sur sa parcelle. Le 14 août 2012, la Municipalité a informé l'architecte de Didier Gasser que l'avant-projet soumis ne s'intégrait pas selon elle dans le village et que les ouvertures en façades n'étaient pas réglementaires.

Le constructeur a soumis un projet modifié en vue d'une mise à l'enquête publique. Dans un courrier du 8 mars 2013, la Municipalité a formulé à l'encontre de ce projet les objections suivantes: la dérogation à la distance aux limites n'est pas admise; la dimension des fenêtres n'est pas acceptable; les fenêtres doivent être plus larges que longues; les façades en bois ne sont pas acceptées; la demande pour la création de 6 appartements est refusée.

Suite à un entretien téléphonique avec l'architecte du constructeur, la Municipalité a confirmé, le 15 mars 2013, les points précités, sous réserve de la dérogation à la distance à la limite qu'elle a "exceptionnellement accordée".

D.

Au printemps 2013, Didier Gasser a déposé un projet modifié qui a été mis à l'enquête publique du 8 mai au 6 juin 2013. Le projet portait sur la construction d'un immeuble de 5 appartements avec 10 places de parc extérieures et 2 places visiteurs. Une dérogation était requise à la distance aux limites des constructions telle que prévue par les art. 19 al. 2 et 45 RPGA. Selon le plan "coupes et façades" du 8 avril 2013, tel que mis à l'enquête publique, la hauteur au faîte du bâtiment projeté était de 12.98 m et la hauteur à la corniche de 6.03 m.

Ce projet a suscité plusieurs oppositions de voisins qui contestaient notamment sa hauteur jugée excessive et son intégration dans le site. La Municipalité a organisé une séance de conciliation, le 2 juillet 2013, à l'issue de laquelle le constructeur a modifié, sur plusieurs points, son projet.

Le projet modifié a été transmis à la Municipalité. Le 2 août 2013, celle-ci a informé le constructeur qu'elle était disposée à soumettre ce projet à l'enquête publique pour autant que la hauteur au faîte ne dépasse pas 11 m et que tous les pans du toit soient réguliers. Elle précisait qu'elle était prête à accepter une dérogation à la hauteur à la corniche, soit 6.30 m au lieu des 6 m réglementaires.

L'architecte a répondu par un courriel daté du 6 août 2013 dont la teneur est la suivante:

"Monsieur le Syndic,

suite à notre conversation téléphonique, voici notre proposition:

pente du toit à 55% (minimum réglementaire) partout

hauteur moyenne de la corniche à 6,5 m. au lieu de 6 m, car avec une pente aussi faible, il nous faut au moins 1,5 m. de dégagement

nous enfonçons le bâtiment de 10 cm supplémentaires ( 60 + 10)

nous aurons donc une différence d’altitude de 2,2 m. par rapport au projet présenté pour enquête

[..]."

Était joint un plan signé par l'architecte du constructeur le 5 août 2013 qui figure ces propositions de modifications.

E.

Le 1er octobre 2013, Didier Gasser a ainsi déposé une nouvelle demande de permis de construire portant sur la construction d'un immeuble de 5 appartements avec 10 places de parc extérieures et 2 places visiteurs. Selon les plans établis le 1er octobre 2013 par l'architecte Mario Invernizzi, la hauteur au faîte projetée est de 11.48 m et la hauteur à la corniche de 6.53 m (cf. plan de "coupe A-A"). Dans la lettre d’accompagnement de la demande, datée du 30 septembre 2013, l'architecte a expliqué que l'altitude au faîte avait été abaissée de 2.2 m par rapport au projet ayant fait l'objet de la première mise à l'enquête publique, que les surcombles avaient été supprimées, et que pour sauvegarder une "habitabilité correcte" du dernier étage, la hauteur à la corniche avait été adaptée dans "l'esprit" des discussions échangées avec la Municipalité.

Le 11 octobre 2013, la Municipalité a requis de l'architecte des précisions quant à la manière dont la hauteur au faîte avait été calculée. Elle relevait qu'après comparaison des plans de la première mise à l'enquête publique et des plans du 1er octobre 2013, la baisse était de 1.5 et non de 2.2 m.

L'architecte a répondu le 18 octobre 2013 de la manière suivante:

"La hauteur du bâtiment a une hauteur inférieure de 1,50 m par rapport à celle de l’enquête précédente.

Le niveau 00 est à une altitude de 0,70 cm inférieure par rapport à celle de l’enquête précédente, comme je l’ai d’ailleurs déjà mentionné lors d’échanges précédents.

Ce qui au total représente une différence d’altitude de 2,20 m. par rapport à l’enquête précédente."

Le 1er novembre 2013, la Municipalité a requis de l'architecte qu'il modifie la hauteur des gabarits qui avaient été posés lors de la première enquête publique, conformément au projet modifié devant être mis à l'enquête publique.

Le projet a ensuite été mis à l'enquête publique du 9 novembre au 8 décembre 2013. Il a derechef suscité plusieurs oppositions de voisins, portant essentiellement sur la hauteur du bâtiment à construire et sur son intégration dans le site.

Il ressort de la synthèse de la Centrale des autorisations CAMAC n° 143267, du 5 décembre 2013 (ci-après la "synthèse CAMAC"), que les services cantonaux concernés ont délivré les autorisations requises.

L'architecte a écrit à la Municipalité le 18 janvier 2014 et répondu aux différents griefs des opposants. Il a précisé, à cette occasion, que les modifications du second projet mis à l'enquête avaient porté, en réponse aux critiques du précédent projet sur les points suivants: élimination des surcombles, abaissement de l'altitude au faîte de 2.2 m, distance à la limite Ouest augmentée à 6 m, corniche dépassant les 6 m comme accepté par la Municipalité, suppression d'une place de parc.

F.

Par décision du 21 janvier 2014, la Municipalité a refusé l'octroi du permis de construire pour le bâtiment projeté pour le seul motif suivant:

"Art. 41 "Esthétique générale" et 42 "Intégration" du Règlement Communal applicable en l'espèce.

Les art. 41.3 et 42 al. 1 du RC sont à l'appréciation de notre Autorité et fort est de constater que plusieurs propositions ont étés [sic] réceptionnées au projet complémentaire déposé par M. Didier Gasser et votre mandataire sans que vous n'ayez daignés tenir compte de la séance tenue en nos locaux auquel vous aviez souscrit."

G.

Le 26 février 2014, Didier Gasser, sous la plume de son conseil, a recouru contre cette décision, devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal. Il conclut, sous suite de frais et dépens, à l'admission du recours et à la réforme de la décision attaquée, en ce sens que le permis de construire sollicité est délivré. Subsidiairement, il conclut à l'annulation de la décision et au renvoi du dossier à l'autorité intimée pour nouvelle décision. Il reproche à la Municipalité d'avoir fait preuve d'arbitraire en refusant l'octroi du permis de construire pour des motifs d'esthétique et d'intégration dans le site. Il expose en substance qu'il a modifié son projet à plusieurs reprises durant les deux dernières années pour tenir compte des remarques de la Municipalité et des opposants, notamment en abaissant la hauteur en dessous du seuil réglementaire et en modifiant le traitement des façades et des ouvertures. Il soutient que le site bâti dans lequel le projet prendra place n'est pas homogène et que d'autres immeubles, comprenant plusieurs logements ont été édifiés à proximité de sa parcelle. Il relève par ailleurs que la Municipalité n'a pas critiqué, dans sa décision, les autres aspects du projet.

La Municipalité s'est déterminée sur le recours, le 21 mai 2014, par l'intermédiaire de son conseil. Elle conclut, sous suite de frais et dépens, au rejet du recours et à la confirmation de sa décision. Elle rappelle que le village d'Agiez fait partie des sites d'importance nationale au sens de l'Ordonnance concernant l'Inventaire fédéral des sites construits à protéger en Suisse, et que la parcelle concernée se trouve sur une crête viticole qui est particulièrement exposée à la vue, en particulier depuis la route cantonale située en contrebas, en provenance d'Orbe. Elle estime que le bâtiment projeté ne s'intègre pas dans le site et que son volume crée un impact massif dans le paysage. Elle relève par ailleurs que la hauteur à la corniche n'est pas réglementaire, ce qui n'est pas contesté par le recourant et qu'elle n'a pas octroyé de dérogation sur cet aspect du projet. Selon elle, le projet paraît également problématique sur la question du respect du coefficient d'occupation du sol. En particulier, les balcons en façade Sud, intégrés dans une structure en lambris, seraient entièrement fermés au centre et sur les côtés par des murs et devraient par conséquent être pris en compte dans le calcul du COS. Elle précise toutefois qu'elle ne s'est pas prononcée formellement sur ces questions.

Le recourant s'est encore déterminé le 4 juillet 2014. Il fait valoir que si la décision ne comporte pas formellement l'octroi d'une dérogation à la hauteur à la corniche réglementaire, celle-ci résulte des discussions qu'il a eues avec la Municipalité. Il maintient que le bâtiment projeté s'intègre dans le site. Il explique à cet égard qu'il s'inspire des bâtiments historiques du village d'Agiez (volume compact, présence de claustras). Il conteste au surplus que les balcons litigieux comptent dans le COS.

Dans son courrier du 18 août 2014, la Municipalité a renoncé à se déterminer davantage par écrit.

H.

Le Tribunal a tenu audience le 25 novembre 2014. A cette occasion, il a procédé à une visite locale en présence des parties qui ont été entendues dans leurs explications. Un compte-rendu de cette inspection a été dressé, dont il convient d'extraire les passages suivants:

"Me Henny s’exprime sur la question de l’esthétique et de l’intégration du projet litigieux. Il expose que la parcelle du recourant se trouve sur le sommet du coteau viticole, situé en aval du village. C’est le premier point de vue sur Agiez, depuis la route cantonale, lorsqu’on vient d’Orbe. Il précise que l’aire viticole qui entoure la zone concernée est inconstructible. De par sa hauteur et son volume, le bâtiment litigieux a, selon la Municipalité, un impact massif sur le paysage qui dénature le site. L’impression de volume est encore accentuée par le "bardage" prévu sur le pignon de la façade sud. Me Henny relève également la différence de volume entre le bâtiment projeté et les bâtiments voisins, qui comportent pour l’essentiel deux niveaux habitables. Il précise que le bâtiment plus volumineux érigé sur la parcelle n° 49 sise au Nord de celle du recourant date du début du XX siècle. Il a été restauré.

Sur demande du Tribunal, la Municipalité indique que, dans la zone concernée, seuls le bâtiment ancien précité et les deux bâtiments qui se trouvent de chaque côté du croisement entre la route de Bretonnières et le chemin des Vignes sont des bâtiments anciens. Les autres bâtiments de cette zone sont de construction récente.

L’architecte du recourant relève que le volume du bâtiment de couleur jaune, qui se trouve au sud de la parcelle du recourant, et qui comporte trois niveaux, a un volume comparable, voire supérieur à celui du bâtiment projeté.

Selon Me Bridel, le bâtiment projeté aura un impact négligeable sur le site par rapport au bâti existant. Il requiert que le Tribunal et les parties se déplacent en contrebas, sur la route cantonale, afin de se rendre compte de l’aspect général du site, en particulier du front bâti le long du chemin des Vignes et de l’impact réduit du bâtiment projeté. Il relève à cet égard que le photomontage (pièce 22 de son bordereau de pièces), produit par un opposant lors de la 1ère mise à l’enquête du projet, n’est pas réaliste. Avec l’accord des parties, il est renoncé à se déplacer sur la route cantonale, pour des motifs de sécurité routière. Le Tribunal informe toutefois les parties qu'il fera une halte à cet endroit à l'issue de l'audience.

Les parties abordent ensuite la question du respect du COS réglementaire. Me Henny précise que la Municipalité n’a pas examiné cet élément dans la décision attaquée, le projet ayant été rejeté pour des motifs d’esthétique et d’intégration. La Municipalité est interrogée sur sa pratique relative à la prise en compte des balcons dans le COS; l’art. 23 du règlement communal, qui autorise à certaines conditions les balcons et loggias, est muet sur ce point. Elle répond que les balcons projetés en façade Sud sont des surfaces habitables qui doivent être prises en compte dans le COS et le CUS. Elle relève la présence d’une structure composée de "bardage" et de murs de crépis qui entourent les balcons, ce qui en fait des espaces pratiquement fermés. Me Henny regrette à cet égard l’absence au dossier d’un plan des coupes Nord-Sud qui permettrait de se rendre compte de l’effet de cette structure qui s’apparente à une façade et ferme le volume bâti. Il estime que les balcons projetés doivent compter dans le COS.

L’architecte du recourant donne des explications sur son projet. Il indique avoir voulu respecter le bâti historique d’Agiez, qui est composé de bâtiments aux volumes compacts dont plusieurs comportent en façades des claustras (cloisons de bois ajourées). Le bâtiment projeté reprend ces caractéristiques des anciens bâtiments, en intégrant les balcons dans une structure en bois ajourée, ce qui donne l’impression d’un volume compact, et ce qui permet de dissimuler le matériel généralement entreposé sur les balcons (chaises, tables etc.). Il estime que le style méditerranéen des balcons des bâtiments voisins, soit des balcons qui se projettent sur l’extérieur, ne respecte pas le type d’architecture caractéristique du village. Il ajoute que le premier projet prévoyait une structure en bois (claustra) sur toute la façade Sud et également sur les parties latérales des balcons. La Municipalité a toutefois exigé que seul le pignon de la façade Sud soit en bois, raison pour laquelle il a remplacé le bois dans la partie inférieure par des piliers en crépis ajourés. Le projet a été modifié sur ce point pour tenir compte des exigences de la Municipalité. Il ne s’agit pas, selon lui, de pièces à vivre extérieures car elles ne seront pas chauffées.

La Municipalité confirme avoir exigé que seul le pignon de la façade Sud soit en bois. Elle précise qu’elle n’autorise pas de constructions en bois de type chalets. Elle reproche également au projet la forme de la toiture. Elle avait demandé que le toit soit rectangulaire pour respecter les bâtiments existants. Le projet n’a pas été modifié sur ce point. Les pans de la toiture en façade Sud sont inégaux. Le pan Sud-Est comporte un angle cassé qui prolonge latéralement le toit. La Municipalité reproche en outre au projet l’absence d’avants-toits. Elle estime que sur ce point non plus le projet n’est pas réglementaire. Selon elle, le règlement communal exige que le bâtiment comporte des avants-toits d’au moins 80 cm et les balcons ne devraient pas dépasser la longueur de ceux-ci. Il est constaté que le bâtiment situé à l’Ouest de la parcelle du recourant comporte un balcon qui dépasse la longueur des avants-toits. La Municipalité relève que ce balcon est ajouré et qu’il n’est pas fermé latéralement.

L’architecte du recourant indique que le bâtiment projeté prévoit des avants-toits même s’ils sont moins visibles du fait de la présence de claustras.

Le Tribunal relève encore que le projet semble être problématique sur la question de la hauteur à la corniche. Me Bridel expose qu’une dérogation a été octroyée sur ce point par la Municipalité moyennant l’abaissement de la hauteur au faîte du bâtiment. Cela étant, il estime que seuls les éléments traités par la Municipalité dans la décision attaquée sont litigieux, les autres aspects du projet n’ont selon lui pas été contestés par la Municipalité et ne peuvent dès lors plus être remis en cause. La Municipalité conteste l'octroi d'une dérogation mais ne se prononce pas davantage sur cette question.

Constatant l’absence du dossier de la 1ère mise à l’enquête du projet, le Tribunal invite la Municipalité à produire son dossier. Elle produira également les photographies de la parcelle avec les gabarits posés par le service technique communal. Il sera précisé les dates auxquelles elles ont été prises.

[…]

A l'issue de l'audience, le Tribunal traverse le village en voiture. A cette occasion il constate que plusieurs bâtiments anciens, dans le centre et à l’entrée du village, comportent des claustras sur la partie supérieure ou latérale d’une façade. Il fait ensuite une halte au bord de la route cantonale en contrebas des vignes pour apprécier le front bâti dans lequel devrait s'implanter la construction litigieuse."

Le procès-verbal d'audience a été communiqué aux parties qui ont disposé d'un délai pour se déterminer.

Le 10 décembre 2014, la Municipalité a indiqué qu'elle n'avait pas de remarque particulière à formuler sur le procès-verbal d'inspection.

Le constructeur s'est déterminé le 11 décembre 2014 en formulant plusieurs remarques.

Le recourant a formulé des observations finales, le 16 janvier 2015.

I. Le Tribunal a ensuite statué.

Les arguments des parties seront repris dans la mesure utile.