CDAP - AC.2015.0243 - 2016-05-30 - CHAMPION, FURRER, MATIAS, VERNEZ, HASANI, CONSTANTINOU, DELMONICO CONSTANTINOU, THORENS/Municipalité de Moudon, DEBAZ

1.

La qualité pour recourir doit en tout cas être reconnue à Norbert et Christine Furrer, à Christina et Francis Champion, à Sali Hasani et à Gérard Vernez, qui sont propriétaires de parcelles bordant le bien-fonds litigieux et qui se sont opposés au projet lors de sa mise à l'enquête publique. Ils sont atteints par la décision attaquée et disposent d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée au sens de l'art. 75 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; RSV 173.36). Il y a lieu donc lieu d'examiner le fond du litige sans qu'il soit nécessaire de se prononcer sur la qualité pour recourir des autres parties à la procédure.

2.

Le projet litigieux consiste dans la réalisation de quatre habitations accolées, comprenant chacune deux appartements, et formant une unité architecturale. Douze places de parc couvertes sont également prévues. La première question litigieuse concerne la taille minimale de parcelle admissible.

a) L'art. 10 RPE dispose que la zone de villas est destinée aux bâtiments ayant un seul appartement par étage. La construction de bâtiments accolés est autorisée en appliquant l'art. 21 du règlement ou par l'établissement de plans de quartiers. Les dispositions de l'art. 17 déterminent les prescriptions dimensionnelles.

Tandis que l'art. 17 RPE prescrit une surface de parcelle minimale admissible de 700 m2 et un COS de 1/5ème, l'art. 21 RPE prévoit ce qui suit :

"Article 21 Bâtiments accolés

Si les conditions énumérées ci-après sont respectées, la municipalité peut autoriser dans toute zone la construction de bâtiments accolés les uns aux autres, situés sur la même parcelle ou sur plusieurs propriétés :

a. L'ensemble des bâtiments doit être construit simultanément.

b. L'ensemble des bâtiments doit être constitué d'entités séparées tant par leur distribution intérieure que par leur configuration architecturale. Il est toutefois admissible que certains locaux ou installations de service soient organisés en commun (garage collectif, entrée, ascenseur, chauffage, etc.). La séparation par murs mitoyens (au sens des art. 48 ss. RCAT) n'est pas requise.

c. Pour la détermination des distances aux limites, du rapport entre surface bâtie et surface de propriété et de l'indice d'utilisation, l'ensemble des bâtiments est considéré comme une seule construction.

d. Pour la détermination des surfaces de parcelles minimales admissibles et la surface bâtie minimale admissible de niveaux, chacun des bâtiments est considéré séparément."

La prescription dimensionnelle minimale de 700 m2 est maintenue dans le tableau récapitulatif annexé au nouveau RPGA. L'art. 21 est repris à l'art. 20.2 du projet, en ces termes:

"Article 20.2 Ordre contigu

Si les conditions énumérées ci-après sont respectées, la Municipalité peut autoriser, dans toute zone, la construction de bâtiments accolés les uns aux autres, situés en contiguïté sur la même parcelle ou en ordre contigu sur plusieurs propriétés :

a) L'ensemble des bâtiments doit être construit simultanément.

b) L'ensemble des bâtiments doit être constitué d'entités séparées tant par leur distribution intérieure que par leur configuration architecturale. Il est toutefois admissible que certains locaux ou installations de service soient organisés en commun (garage collectif, chauffage, etc.).

c) Pour la détermination des distances aux limites et de la mesure d'utilisation (IUS, IOS, IM), l'ensemble des bâtiments est considéré comme une seule construction.

d) Pour la détermination des surfaces de parcelles et des surfaces bâties minimales admissibles ainsi que le nombre de niveaux, chacun des bâtiments est considéré séparément.

e) La contiguïté peut être réalisée par des annexes tels que des garages."

A l'art. 21 let. d du règlement en vigueur, le passage "et la surface bâtie minimale admissible de niveaux", incompréhensible, a été complété, à l'art. 20.2 let. d du nouveau texte, pour devenir de manière plus compréhensible "et des surfaces bâties minimales admissibles ainsi que le nombre de niveaux". Sous cette réserve, les art. 21 let. d du règlement en vigueur et 20.2 let. d du nouveau texte correspondent. En conséquence, si le projet est conforme au règlement actuel, il le sera aussi au nouveau règlement.

b) Selon la jurisprudence, la loi s'interprète en premier lieu d'après sa lettre (interprétation littérale). Si le texte n'est pas absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, il convient de rechercher quelle est la véritable portée de la norme, en la dégageant de tous les éléments à considérer, soit notamment des travaux préparatoires (interprétation historique), du but de la règle, de son esprit, ainsi que des valeurs sur lesquelles elle repose, singulièrement de l'intérêt protégé (interprétation téléologique) ou encore de sa relation avec d'autres dispositions légales (interprétation systématique). Le Tribunal fédéral ne privilégie aucune méthode d'interprétation, mais s'inspire d'un pluralisme pragmatique pour rechercher le sens véritable de la norme; il ne se fonde sur la compréhension littérale du texte que s'il en découle sans ambiguïté une solution matériellement juste (ATF 137 IV 180 consid. 3.4 et les réf. citées). Ces règles d’interprétation s'appliquent également aux règlements communaux de police des constructions (arrêt 1A.137/1999 du 23 novembre 2000 consid. 3a).

Selon la jurisprudence constante, la municipalité jouit d’un certain pouvoir d’appréciation dans l’interprétation qu’elle fait des règlements communaux (v. p. ex. arrêts AC.2014.0325 du 14 avril 2015; AC.2014.0151 du 30 juillet 2014; AC.2013.0230 du 4 février 2014, consid. 9c; AC.2013.0237 du 12 décembre 2013 consid. 4c/aa et les références). Elle dispose notamment d’une latitude de jugement pour interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal (cf. notamment arrêts AC.2012.0184 du 28 mars 2013 consid. 3c/aa; AC.2009.0229 du 20 juillet 2010 consid. 1b; AC.2008.0152 du 8 octobre 2009 consid. 3c). Selon le Tribunal fédéral, l'autorité cantonale de recours n'est toutefois pas définitivement liée par l'interprétation faite d'une disposition réglementaire communale et peut adopter une autre interprétation si celle-ci repose sur des motifs sérieux, objectifs et convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la norme, de sa genèse ou de son but (cf. ATF 1C_103/2008 du 23 septembre 2008 consid. 2.4 et les arrêts cités). Lorsque plusieurs interprétations sont envisageables, il faut s’en tenir à celle qui respecte l’exigence d’une base légale précise pour les restrictions du droit de propriété issues du droit public (arrêts AC.2014.0151 du 30 juillet 2014; AC.2009.0229 du 20 juillet 2010 consid. 1b; AC.2009.0167 du 22 mars 2010 consid. 4; AC.2007.0267 du 5 mai 2008 consid. 5).

c) La décision attaquée considère que la prescription dimensionnelle minimale de 700 m2 est respectée, puisque la parcelle litigieuse mesure 1'646 m2. Les recourants, se référant au texte du règlement, soutiennent qu'il faudrait, pour construire les quatre villas accolées mises à l'enquête, une surface minimale de (4 x 700 m2 =) 2'800 m2. Sur la parcelle en question, seules deux villas pourraient être construites et non quatre. D'après la municipalité, cette interprétation n'est pas conforme à sa pratique, fondée sur l'objectif de la norme de surface minimale de la parcelle et le texte de l'art. 21 RPE. L'objectif de l'exigence d'une surface de parcelle minimale est d'éviter des parcelles trop petites et un fractionnement trop important, raison pour laquelle l'on exige une surface minimale de 700 m2 pour construire, l'art. 21 RPE précisant que s'il y a plusieurs bâtiments sur plusieurs parcelles, il faut que chaque parcelle ait 700 m2. En revanche, s'il n'y a qu'une parcelle, qui comprend plusieurs bâtiments accolés, il faut que la surface de cette parcelle atteigne 700 m2, la question de la densité de la construction étant elle réglée par le COS prévu par l'art. 17, de 1/5ème. A l'appui de cette interprétation, la municipalité a produit un cas de 2014, avec la même problématique au lieu-dit "Le Chalet Blanc". Il s'agit de la parcelle n° 1798 de 2'542 m2 selon les inscriptions du registre foncier, sur laquelle sont prévus deux groupes de trois villas accolées représentant au total 2 x (9, 51 m x 26,64 m) = 506,7 m2. Lors de l'inspection locale, le chef du bureau technique de la commune a indiqué, sur le coteau situé au nord-ouest du quartier des Combremonts, la présence d'un chantier qui surplombait plusieurs villas accolées peintes de couleurs vives et a précisé qu'il s'agissait du cas évoqué en procédure où la municipalité a autorisé la construction de plusieurs bâtiments accolés sur une même parcelle en application de l'art. 21 de son règlement. Or, d'après les pièces du dossier, le cas évoqué en procédure se situe à l'opposé de l'endroit désigné par le chef du bureau technique de la commune lors de l'inspection locale.

Dans son préambule, l'art. 21 RPE ne fait aucune distinction entre les bâtiments accolés situés sur une même parcelle ou sur plusieurs parcelles contiguës. Au contraire, les deux cas de figure sont soumis aux mêmes conditions d'autorisation, énoncées aux lettres a) à d). Même s'il manque des mots à l'art. 21 let. d du règlement en vigueur, on comprend clairement que chaque bâtiment est considéré séparément pour la détermination des surfaces de parcelles minimales admissibles, que les bâtiments accolés soient situés sur une même parcelle ou sur plusieurs. Cette interprétation littérale est confortée par le fait que l'on se trouve dans une zone de villas selon la réglementation actuelle, respectivement dans une zone de faible densité selon la réglementation future. Avec un COS de 1/5ème, il s'agit d'une zone peu dense. Le tribunal a du reste constaté sur place que l'on se trouvait en présence, dans les Combremonts, de villas individuelles ou de petites maisons mitoyennes. Ce n'est que si l'on ne fait pas de distinction entre des bâtiments accolés situés sur une même parcelle ou sur plusieurs que l'on pourra respecter cette typologie de villas individuelles et de petites maisons mitoyennes constatée sur place. Enfin, si l'objectif de la norme est d'éviter des parcelles trop petites et un fractionnement trop important, on ne voit pas pour quelle raison il y aurait lieu de faire une différence entre les projets accolés situés sur une seule parcelle ou à cheval sur plusieurs. Il résulte de ce qui précède que la surface de la parcelle litigieuse, de 1'646 m2, ne permet pas la construction des quatre villas projetées. L'interprétation que la municipalité fait de son règlement qui en permet la construction est insoutenable, puisque manifestement contraire au texte.

d) Se pose ensuite la question de l'application du principe de l'égalité dans l'illégalité puisque l'autorité intimée fait valoir une pratique constante, à laquelle elle entend se tenir.

D'après la jurisprudence (pour un exemple récent voir l'arrêt 1C_436/2014 du 5 janvier 2015 consid. 5.1), le principe de la légalité de l'activité administrative prévaut en principe sur celui de l'égalité de traitement. En conséquence, le justiciable ne peut généralement pas se prétendre victime d'une inégalité devant la loi lorsque celle-ci est correctement appliquée à son cas, alors qu'elle aurait été faussement, voire pas appliquée du tout, dans d'autres cas (ATF 126 V 390 consid. 6a et les réf. citées). Cela présuppose cependant, de la part de l'autorité dont la décision est attaquée, la volonté d'appliquer correctement à l'avenir les dispositions légales en question. Le citoyen ne peut prétendre à l'égalité dans l'illégalité que s'il y a lieu de prévoir que l'administration persévérera dans l'inobservation de la loi (ATF 136 I 65 consid. 5.6 et les réf.). Il faut encore que l'autorité n'ait pas respecté la loi selon une pratique constante, et non pas dans un ou quelques cas isolés (ATF 132 II 485 consid. 8.6; 127 I 1 consid. 3a; 126 V 390 consid. 6a et les arrêts cités), et qu'aucun intérêt public ou privé prépondérant n'impose de donner la préférence au respect de la légalité (ATF 123 II 248 consid. 3c; 115 Ia 81 consid. 2 et les réf.). Une pratique constante demeurera cependant sans effet si son caractère illégal est identifié pour la première fois à l'occasion d'une procédure judiciaire: dans ce cas de figure, il est présumé que l'autorité l'adaptera pour se conformer à la loi (P. Tschannen, Gleichheit im Unrecht: Gerichtsstrafe im Grundrechtskleid in ZBl 112/2011 p. 74 avec la référence à l'ATF 112 Ib 381 consid. 6). Ce n'est que si l'autorité renonce à abandonner une pratique qu'elle sait illégale que le principe de l'égalité de traitement peut avoir le pas sur celui de la légalité. Si l'autorité ne s'exprime pas sur ses intentions futures, l'autorité judiciaire présume que celle-ci se conformera à la loi à l'avenir (cf. ATF 122 II 446 consid. 4a.; 115 Ia 81 consid. 2).

Cela étant, une importance plus grande doit être accordée au principe de la légalité dans certains domaines du droit; il en va ainsi en matière d'aménagement du territoire, en particulier lorsque des intérêts dignes de protection des voisins sont en cause. Dans ce cadre, il y a lieu de prendre en considération la situation spécifique dans laquelle se trouve l'autorité communale lorsqu'elle applique les normes d'un plan de quartier, ou d'un plan d'affectation détaillé réglant de manière précise l'affectation et les conditions de construction dans un périmètre limité. Si elle estime, plusieurs années après l'entrée en vigueur d'un plan d'affectation spécial, que certaines dispositions ne sont plus appropriées à cause de l'évolution des circonstances, elle peut - ou doit, le cas échéant - engager une procédure de révision de ce plan, conformément à la règle de l'art. 21 al. 2 LAT (cf. ATF 132 II 408 consid. 4.2 et les arrêts cités). Elle ne doit donc pas a priori décider d'adopter une pratique contraire aux règles du plan de quartier car il lui incombe d'abord de prendre l'initiative d'une révision du plan; ce n'est qu'en cas d'échec de cette procédure de révision que la possibilité d'une pratique contraire au plan, pour des motifs d'égalité, devrait être envisagée (arrêt TF 1C_482/2010 du 14 avril 2011 consid. 5.1).

En l'espèce, l'autorité intimée se prévaut d'une pratique constante. Elle a documenté un cas, situé au lieu-dit "Le Chalet Blanc". Lors de l'inspection locale, le technicien communal en a fait état d'un second, en chantier, situé sur le coteau nord-ouest du quartier des Combremonts. Les cas cités sont cependant trop peu nombreux et trop récents (le premier cas remonte à 2014 et le deuxième est en voie de réalisation) pour que l'on puisse conclure à l'existence d'une pratique constante.

Par ailleurs, si l'autorité intimée entend véritablement persévérer dans cette pratique comme elle l'explique, on comprend mal qu'elle n'ait pas saisi l'occasion qui lui était donnée d'adapter sa réglementation à l'occasion de l'adoption de son nouveau plan général d'affectation. En effet, la règle figurant à l'art. 21 let. d de la réglementation actuelle a été reprise à l'art. 20.2 let. d du projet de RPGA. N'ayant rien entrepris dans le sens d'une révision, elle ne peut pas décider de poursuivre dans une pratique contraire à sa réglementation.

Il résulte de ce qui précède que le projet n'est pas réglementaire, ce qui conduit à l'admission du recours et à l'annulation de la décision attaquée. Cela étant, par économie de procédure et avant que le constructeur ne modifie ses plans et présente un nouveau projet, il se justifie d'examiner si d'autres griefs doivent être accueillis.

3.

Les recourants font grief à la municipalité de ne pas avoir inclus dans le calcul de la surface bâtie la surface des coursives et des paliers de distribution des appartements projetés. S'agissant d'une parcelle de 1'646 m2, la capacité constructive est de 1/5ème en application de l'art. 17 RPE, ce qui représente au maximum 329,2 m2. Pour le présent calcul, la municipalité a considéré les façades extérieures (32,56 m x 11,40 m) et en a retranché les cages d'escaliers extérieures 2 x (3,16 m x 6,68 m). La surface bâtie représente donc au total 328,96 m2.

a) Les art. 31 et 32 RPE traitent de la surface bâtie (COS) et de l'indice d'utilisation (CUS) ainsi qu'il suit :

Art. 31 Surface bâtie

La surface bâtie est mesurée sur le plan du niveau de plus grande surface, compte non tenu des terrasses non couvertes sur terre-plein, des seuils, des perrons, des balcons et autres installations semblables. En outre, l'article 33 (qui traite des dépendances) est réservé.

Art. 32 Indice d'utilisation (CUS)

a. L'indice d'utilisation du sol est défini par le rapport entre la surface totale des planchers habitables bruts et la surface de la parcelle.

b. La surface des planchers habitables bruts est mesurée le long des murs de façade, compte non tenu des terrasses non couvertes sur terre-plein, des seuils, des perrons, des balcons et autres installations semblables. Les loggias encastrées sur 3 faces et les coursives extérieures sont toutefois comprises. En outre, l'article 33 [qui traite des dépendances] est réservé.

La municipalité, considérant que la formulation de l'art. 31 RPE n'est pas très précise, a jugé que les éléments non fermés et non habitables mentionnés par les recourants étaient des "installations semblables" prévues par cette disposition et ne comptaient pas dans la surface bâtie, de sorte que le calcul effectué par le constructeur était exact.

b) Selon la jurisprudence, les communes peuvent préciser dans leur règlement communal quels sont les éléments à prendre en considération dans la surface bâtie pour le calcul du coefficient d'occupation du sol ou pour la distance à respecter entre bâtiments et limites de propriété. Cela leur laisse la possibilité d'exclure du calcul certains éléments de construction tels que, comme en l'occurrence, les terrasses non couvertes sur terre-plein, les seuils, les perrons ou les balcons. Un élément de construction d'un bâtiment n'entre pas dans le calcul du coefficient d'occupation du sol (COS) ou dans le calcul de la longueur du bâtiment s'il est de dimensions réduites, conserve un caractère accessoire dans ses fonctions par rapport au bâtiment principal et dans ses effets sur son aspect ou son apparence extérieure (arrêt AC.2012.0054 du 6 mars 2013). En général, les éléments en saillie dont la profondeur ne dépasse pas celle qui est communément admise pour les balcons (1.50 m) ne sont pas pris en considération dans le calcul du coefficient d’occupation du sol et de la distance à respecter entre bâtiments et limites de propriété (arrêts AC.2012.0054 précité; AC.2009.0253 du 3 août 2010 et les références ; AC.2008.0149 du 12 août 2009). Le Tribunal a jugé que, de manière générale, les escaliers à l'air libre constituaient en principe non pas un élément de la construction, mais un aménagement extérieur, et devaient ainsi être traités de la même manière que les perrons ou rampes d'accès etc., qui peuvent prendre place dans les "espaces de non-bâtir" (arrêts AC.2006.0185 du 19 janvier 2007; AC.2000.0205 du 20 mai 2003; AC.1998.0051 du 7 septembre 1998). Dans l'arrêt AC.2011.0022 du 20 octobre 2011, le tribunal a cependant retenu, s'agissant d'un escalier ouvert permettant d'accéder par l'extérieur depuis le terrain naturel jusqu'au deuxième étage, qu'il constituait un élément à part entière du bâtiment projeté en raison du fait que la profondeur de cet élément en saillie atteignait 2,50 m et s'avérait donc plus imposant que ceux dont il était question dans les arrêts précités, d'une part, et en raison du fait, d'autre part, qu'il constituait l'escalier principal de l'immeuble, même si cet accès demeurerait secondaire vu l'existence d'un accès principal par ascenseur.

Dans un arrêt AC.2014.0365 du 4 décembre 2015, le tribunal a considéré qu'un balcon destiné à permettre l'accès au logement dans les étages supérieurs devait être considéré comme un élément indispensable du bâtiment et constituait une coursive qui devait respecter la distance aux limites.

En l'espèce, l'interprétation de la municipalité qui assimile les escaliers et les paliers d'accès aux logement aux "installations semblables" prévues à l'art. 31 RPE et les retranche du calcul du COS n'est pas convaincante. En effet, ces escaliers et ces paliers, bien qu'extérieurs et construits autour d'un noyau central ouvert, sont enserrés par les villas qu'ils desservent, si bien qu'ils sont fermés sur trois côtés et, s'agissant des paliers d'accès aux logements, ils sont couverts. Ils constituent un volume qui n'est pas négligeable puisque l'élément couvert représente (1,50 m x 3,16 m =) 4,74 m2 pour chaque accès. Ils constituent ainsi un véritable élément de la construction. Enfin, ces escaliers et ces paliers représentent l'accès principal aux logements. Ils ne sauraient être assimilés à de simples aménagements extérieurs tels que des seuils, des balcons ou des perrons.

Cette conclusion s'impose également eu égard à la systématique du règlement. En effet, l'art. 32 RPE précise que les coursives extérieures sont comprises dans le calcul de la surface habitable. Cette solution concorde avec la norme ORL 514 420 (à laquelle se réfère encore certains règlements) qui prévoit que les balcons et loggias ouverts ne sont exclus de la surface habitable que pour autant qu'ils ne servent pas, précisément, de coursives. Or les escaliers, qui servent de voie d'accès aux appartements projetés peuvent être assimilés à une coursive qui, selon la définition du dictionnaire Larousse, consiste en "une galerie de circulation (extérieure, en façade) ou un couloir desservant plusieurs logements ou locaux". Partant, les escaliers et paliers d'accès aux logements doivent être considérés comme des coursives extérieurs comptant dans la surface habitable. Dans ces conditions, on ne voit pas comment un éléments de construction compris dans la surface habitable pourrait ne pas compter dans la surface bâtie déterminante pour le calcul du COS. Cela a pour effet de condamner également le projet puisque la surface bâtie autorisée est dépassée.

4.

La parcelle litigieuse est répertoriée en zone de terrains instables. Les recourants font grief à la municipalité de ne pas avoir pris toutes les dispositions propres à leur offrir les garanties suffisantes en cas de glissement de terrain qui pourraient se produire lors de la construction des villas.

a) L'art. 89 de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC ; RSV 700.11) interdit toute construction sur un terrain ne présentant pas une solidité suffisante ou exposé à des dangers spéciaux tels que l'avalanche, l'éboulement, l'inondation et les glissements de terrain avant l'exécution de travaux propres, à dires d'experts, à le consolider ou à écarter ces dangers; l'autorisation de construire n'engage pas la responsabilité de la commune ou de l'Etat. Il découle de cette disposition que le législateur cantonal laisse au propriétaire constructeur la responsabilité de prendre toutes les mesures propres à consolider le terrain ou à écarter les dangers de glissement, indépendamment des autorisations qui lui seraient délivrées par la commune ou par le canton, que le terrain soit situé en zone à bâtir ou hors des zones à bâtir. Ainsi, le classement d'un terrain en zone à bâtir ne signifie pas que la construction puisse être autorisée sans que les mesures de précaution et de sécurité énoncées à l'art. 89 LATC ne soient prises par les propriétaires ou les constructeurs (cf. arrêts AC.2013.0065 du 18 juin 2015; AC.2013.0389 du 3 novembre 2014; AC.2009.0043 du 30 décembre 2010; AC.2009.0082 du 26 février 2010, AC.2008.0290 du 9 octobre 2009). Par ailleurs, conformément aux art. 120 al. 1 let. b et 121 let. c LATC, les constructions et les ouvrages nécessitant des mesures particulières de protection contre les dangers d'incendie et contre les dommages causés par les forces naturelles font l'objet d'une autorisation spéciale cantonale. L'autorité cantonale statue, sans préjudice des dispositions relatives aux plans et aux règlements communaux d'affectation, sur les conditions de situation, de construction, d'installations et, éventuellement sur les mesures de surveillance. Elle impose, s'il y a lieu, les mesures propres à assurer la salubrité et la sécurité ainsi qu'à préserver l'environnement (art. 123 al. 1 et 2 LATC).

De jurisprudence constante, la municipalité n'est tenue d'exiger un rapport géologique et géotechnique que si des indices sérieux font penser que le terrain ne se prête pas à la construction ou qu'il impose des précautions spéciales (arrêt AC.2012.0064 du 15 novembre 2012; RDAF 1967 p. 95). En principe, les investigations et les travaux nécessaires à la réalisation d'une étude géotechnique (travaux de sondage, essais en laboratoire, établissement d'un rapport comprenant la synthèse des résultats des sondages et des essais, ainsi que les conclusions et propositions pour les fondations et fouilles) font partie des prestations relatives à l'établissement des plans d'exécution de l'ouvrage; ces travaux impliquent un investissement qu'il n'est pas raisonnable d'exiger avant que le droit de construire sur le terrain ne soit sanctionné par le permis de construire, attestant que toutes les prescriptions des plans et règlements d'affectation sont respectées et que les objections d'éventuels opposants ont été examinées. Il est ainsi contraire au principe de proportionnalité d'exiger au stade de la procédure de demande de permis de construire l'établissement d'un rapport géologique et géotechnique complet (arrêts AC.2013.0065 du 18 juin 2015 précité; AC.2013.0430 du 5 février 2015; AC.2013.0420 du 31 juillet 2014; AC.2009.0043 du 30 décembre 2010 précité). Le cas échéant, il appartient à la municipalité, dans le cadre de son devoir de surveillance pendant la phase d'exécution des travaux prévue aux art. 124 à 129 LATC, de s'assurer que toutes les conditions fixées par l'autorisation spéciale de l'ECA ont été respectées, notamment au moment de l'avis de début des travaux (art. 125 LATC) et lorsqu'elle statue sur la demande de permis d'habiter (art. 129 LATC). L’art. 3 du règlement d’application du 28 septembre 1990 de la loi sur la prévention des incendies et des dangers résultant des éléments naturels (RLPIEN; RSV 963.11.1) prévoit d’ailleurs que la municipalité, avant de délivrer le permis d’habiter, devra s’assurer que la construction et ses aménagements ne présentent pas ou ne sont pas exposés à des risques importants ou particuliers d’incendie ou de dommages résultant de l’action des éléments naturels (cf. arrêt AC.2011.0320 du 31 juillet 2012).

b) En l'espèce, le permis de construire se réfère à l'autorisation spéciale de l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels (ECA), qui a été délivrée aux conditions impératives figurant ainsi qu'il suit dans la synthèse CAMAC :

"MESURES PARTICULIERES ET COMPLEMENTAIRES

ELEMENTS NATURELS

GLISSEMENT DE TERRAIN

3.

La parcelle est répertoriée en zone de terrains instables selon la carte à disposition (niveau moyen).

4.

Un responsable de projet en matière de géotechnique doit être nommé (spécialiste en géotechnique).

5.

Compte tenu du risque potentiel élevé (niveau de danger moyen et volume SIA > 1000 m3), ce responsable doit être choisi parmi ceux figurant sur la liste des spécialistes en géotechnique agréés (www.eca-vaud.ch).

6.

Le spécialiste en géotechnique a pour missions :

- de préciser les mesures constructives avant le démarrage des travaux sur la base des avis et études préliminaires, avec établissement d'une étude et d'un rapport géotechnique complet;

- de les valider après ouverture des fouilles (travaux de terrassement);

- de les contrôler lors du gros oeuvre;

- d'établir un document de synthèse selon modèle joint (disponible sur www.eca-vaud.ch);

7.

Toutes les mesures préconisées par le spécialiste en géotechnique doivent être réalisées.

8.

Un suivi géotechnique pendant les travaux de terrassement est exigé pour vérifier la bonne application des mesures préconisées et pour prendre d'éventuelles dispositions constructives si les conditions géotechniques s'avéraient plus défavorables que prévues.

9.

Le document de synthèse dûment signé par le spécialiste et le maître de l'ouvrage, et son mandataire principal le cas échéant, doit être retourné à l'ECA (un exemplaire) et à la commune (un exemplaire).

10.

Le document de synthèse doit préciser les différences éventuelles entre bâtiments ou mentionner clairement qu'il s'applique à l'ensemble des bâtiments construits.

11.

Les dispositions des points 4 à 10 ne sont pas des conditions préalables à la délivrance du permis de construire, elles demeurent néanmoins des conditions intégrantes de celui-ci. Elles demeurent aussi des conditions préalables à la délivrance du permis d'habiter/utiliser selon article 3 du Règlement d'application de la loi sur la Protection Incendie et Eléments Naturels.

(...)"

Les recourants estiment indispensable d'exiger, avant la délivrance du permis de construire, la preuve du respect des conditions posées par l'ECA, au moins s'agissant des points 4, 5 et 6. Or, comme rappelé par la jurisprudence ci-dessus, il est contraire au principe de la proportionnalité d'exiger au stade de la procédure de demande de permis de construire l'établissement d'un rapport géologique et géotechnique complet. Une telle conclusion s'impose également au regard des conditions fixées par l'ECA, qui a délivré l'autorisation spéciale requise par l'art. 120 al. 1 let. b LATC sans exiger la réalisation préalable d'une étude géologique et géotechnique. Conformément à l'art. 89 LATC, l'autorisation prévoit qu'une telle étude doit être effectuée et que le spécialiste en géotechnique à désigner a pour mission de préciser toutes les mesures constructives avant le démarrage des travaux, de les valider après ouverture des fouilles, de les contrôler lors du gros oeuvre et d'établir un rapport de synthèse. L'autorisation spéciale de l'ECA précise encore que ces conditions font partie intégrante du permis de construire et sont des conditions préalables à la délivrance du permis d'habiter (pour un exemple comparable arrêt AC.2013.0389 du 3 novembre 2014). Il appartiendra ensuite à la municipalité, dans le cadre de son devoir de surveillance pendant la phase d'exécution des travaux prévue aux art. 124 à 129 LATC, de s'assurer que toutes les conditions fixées par l'autorisation spéciale de l'ECA ont été respectées. Lors de l'avis de début des travaux, elle devra donc exiger la production de toutes les pièces nécessaires attestant que le responsable géotechnique a bien été désigné et qu'il a déjà fixé toutes les mesures constructives nécessaires avant le démarrage des travaux, d'une part. Avant l'octroi du permis d'habiter, elle devra exiger la production du rapport de synthèse, d'autre part.

Mal fondé, le grief formé par les recourants doit être rejeté.

5.

D'après les recourants, l'accès au projet litigieux serait insuffisant.

a) Conformément à l'art. 22 al. 2 let. b de la loi sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT; RS 700), l'autorisation de construire n'est délivrée que si le terrain est équipé. L'art. 104 al. 3 LATC a la même teneur. Aux termes de l'art. 19 al. 1 LAT, un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées. Quant à l'art. 45 let. a RPE, il dispose que, sauf en zone communale sans affectation spéciale, toute construction nouvelle autorisée sur le territoire communal doit disposer d'un accès carrossable à une voie publique ouverte à la circulation automobile. Cet accès sera dimensionné en fonction de l'importance et de la destination des bâtiments desservis. Il sera aménagé de manière à éviter toute perturbation de la circulation sur la voie publique et à assurer une visibilité suffisante de part et d'autre.

D'après la jurisprudence du Tribunal fédéral (voir par exemple l'arrêt 1C_532/2012 du 25 avril 2013 consid. 3.1 et les réf. citées), une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert. Il faut aussi que la sécurité des usagers soit garantie sur toute sa longueur, que le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours (ambulance, service du feu) et de voirie soit assuré. En outre, un bien-fonds ne peut être considéré comme équipé si, une fois construit conformément aux règles du plan d'affectation, son utilisation entraîne un accroissement du trafic qui ne peut être absorbé par le réseau routier ou s'il provoque des atteintes nuisibles ou incommodantes pour le voisinage (ATF 1C_328/2012 du 31 janvier 2013 consid. 3.1 et les réf. citées).

La définition de l’accès adapté à l’utilisation projetée au sens de l’art. 19 LAT a fait l’objet d’une jurisprudence cantonale constante dont il résulte en substance que la loi n’impose pas des voies d’accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l’utilisation du bien-fonds et n’expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs. Ainsi une voie, bien qu’étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle permet à tous les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en respectant les règles de prudence qu’imposent les prescriptions de la circulation routière. Autrement dit, l’accès est suffisant lorsqu’il présente des conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de l’accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers une prudence accrue (cf. notamment AC.2014.0417 du 3 novembre 2015 et les réf. citées ; AC.2012.0388 du 28 novembre 2013 consid. 1a, AC.2013.0178 du 26 novembre 2013 consid. 2a; AC.2012.0298 du 7 août 2013 consid. 3a; AC.2012.0083 du 27 novembre 2012 consid. 4a).

Sur place, le tribunal a constaté que le chemin d'accès à la parcelle du constructeur, depuis la route cantonale, était étroit et formait un coude. Actuellement, le chemin empiète sur la propriété du recourant Hasani. L'architecte du constructeur a expliqué qu'il était prévu de l'élargir sur la parcelle litigieuse. Il a également expliqué que le projet prévoyait des places de parc ouvertes afin de faciliter les manoeuvres de rebroussement. Les recourants ont également évoqué le fait que les utilisateurs de la route cantonale circulaient souvent trop vite, ce qui rendait l'abord du quartier dangereux. L'accès projeté est en effet délicat. Il n'apparaît cependant pas qu'il expose les utilisateurs à des dangers excessifs. Ainsi que le fait remarquer le constructeur en procédure, la configuration des lieux obligera les automobilistes à rouler à une vitesse très réduite. Quant à la faculté de croisement, elle n'est pas apparue impossible au tribunal lorsqu'il s'est rendu sur place. L'accroissement du volume de trafic invoqué en relation avec la création de nouveaux logements ne semble enfin pas tel qu'il rende l'accès impraticable. En conclusion, la voie d'accès, si elle n'est pas idéale, doit être considérée comme suffisante au regard des dispositions légales applicables. Mal fondé, le grief doit également être rejeté.

6.

Le projet nécessitant d'être remanié, il ne se justifie pas de se prononcer sur son esthétique et son intégration.

7.

Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours et à la réforme de la décision attaquée en ce sens que le permis de construire demandé est refusé, aux frais du constructeur qui succombe (art. 49 al. 1 LPA-VD). Les recourants, qui obtiennent gain de cause grâce à l'intervention de leurs avocats, ont droit à des dépens, à charge du propriétaire (art. 55 LPA-VD).