CDAP - AC.2017.0090 - 2017-12-21 - A.________, B.________/Municipalité de Penthalaz

A.

Sur la commune de Penthalaz, la parcelle 227 (d'une surface de 842 m²) supporte une maison d'habitation d'une surface au sol de 94 m² selon le Registre foncier. Sa construction date de 1950. Selon les plans (intitulés "Habitation pour famille de cinq personnes") établis lors d'une mise à l'enquête publique du 24 mars au 2 avril 1955, cette maison comportait au rez: un hall/salle à manger, une cuisine-laboratoire, une salle de bains, des WC, un séjour et trois chambres; la hauteur des pièces s'élevait à 2.40 m. Au sous-sol (semi-enterré) étaient sis: au nord, trois locaux pour (de l'ouest à l'est) le chauffage, la buanderie et un étendage, et, au sud (de l'ouest à l'est), une cave et un garage (fermé par une porte de garage sur la façade est, et accessible par une rampe); la hauteur des pièces s'élevait à 2.20 m. A l'ouest de la cave était sis un local non complètement fermé appelé "réduit". Les pièces sises au sous-sol comportaient chacune une petite fenêtre (de 40 cm de haut et 79 cm de large) située juste sous le plafond.

B.

Il ressort des plans et des déclarations des parties que la maison a fait l'objet des transformations suivantes:

a) En 1976, une citerne à mazout a été installée dans un local créé sous la terrasse attenante au séjour, soit au sud de la cave.

b) A une date indéterminée mais en tout cas avant 2000 (au vu de l'âge des équipements, cf. le procès-verbal de l'inspection locale du 31 octobre 2017 ci-après), une salle de bain (comportant une douche, un lavabo et des WC) a été installée dans la buanderie.

c) A une date indéterminée, ont pris place à la place du local de chauffage: un hall, un corridor et un petit local de chaufferie.

d) Le 2 mai 2005, les propriétaires d'alors (qui ont été propriétaires de la maison de 2005 à 2010) ont requis l'autorisation de remplacer la porte du garage par une porte vitrée de même dimension. Dans une lettre du 11 mai 2005 par laquelle elle a autorisé les transformations, la Municipalité de Penthalaz (ci-après: la municipalité) a attiré l'attention des propriétaires sur le fait que le local devait néanmoins rester un garage et ne devait pas être destiné à un autre usage. Ayant constaté, lors de la visite des lieux après travaux, que le local avait néanmoins été aménagé en une pièce habitable, la municipalité a informé les propriétaires par lettre du 18 janvier 2006 qu'au vu du changement d'affectation, une mise à l'enquête publique des travaux s'avérait nécessaire. Par lettre du 5 février 2006, les propriétaires ont contesté devoir mettre à l'enquête les travaux, dès lors qu'à part le changement de la fenêtre, ceux-ci n'avaient consisté qu'en la pose de carrelage au sol et la peinture des murs, et qu'ils avaient l'intention uniquement de faire sécher du linge et d'entreposer du matériel dans le local. Cette opposition a été rejetée et la mise à l'enquête publique, intitulée "Changement d'affectation du garage - nouvelle destination des locaux (mise en conformité)", a eu lieu du 19 mai au 8 juin 2006. Il ressort du rapport établi le 10 septembre 2008 par la commission consultative en matière de construction et visite des bâtiments (ci-après: la commission) qu'au lieu d'être une cave-étendage comme indiqué sur les plans, le local avait été aménagé en une "salle de télévision", mais qu'il ne pouvait toutefois pas être considéré comme habitable, dès lors que la hauteur sous le plafond était insuffisante (2.20 m au lieu de 2.40 m). Dans le permis d'utiliser délivré le 3 octobre 2008, la municipalité a précisé ce qui suit:

"Les travaux ont été contrôlés en date du 10 septembre 2008 par la Commission consultative en matière de construction et visite des bâtiments et reconnus conformes.

Toutefois, l'affectation de la pièce ne peut être considérée comme une cave-étendage comme mentionnée sur les plans. Cette dernière a été affectée comme une salle de télévision.

La commission a informé les propriétaires que cette pièce ne pourra nullement être considérée comme habitable au sens de la LATC. La hauteur étant insuffisante."

Il ressort des déclarations du syndic lors de l'audience à laquelle le tribunal a procédé le 31 octobre 2017 (cf. ci-après) que si les propriétaires ont été autorisés à affecter le local, bien que non habitable, en "salle de télévision", c'est parce que le temps passé dans une salle de télévision est limité; le critère était l'utilisation restreinte de la pièce.

e) A une date indéterminée mais vraisemblablement en même temps que les travaux d'aménagement de la "salle de télévision", le local d'étendage d'origine (cf. les plans de 1955 décrits ci-dessus; à ne pas confondre avec l'appellation de "cave-étendage" donnée au garage) ainsi que le hall du sous-sol ont été aménagés. En effet, il ressort des photos publiées sur son site internet en 2010 par l'agence immobilière qui a procédé à la vente de la maison aux propriétaires actuels que le local d'étendage était alors une "pièce aménagée" (selon l'intitulé de la publicité), soit une chambre à coucher avec un lit double, éclairée par la petite fenêtre d'origine située juste sous le plafond; le même carrelage recouvrait les sols du hall, de la nouvelle "pièce aménagée" et de la "salle de télévision" (qui était présentée par la publicité comme une "grande pièce à usage de séjour").

C.

Depuis mars 2010, la maison est propriété d'A.________ et B.________.

Le 2 août 2010, ceux-ci ont soumis à l'enquête publique des transformations intérieures, l'agrandissement de la terrasse et la création d'un réduit dans le local de la citerne. Selon les plans mis à l'enquête, une fenêtre de 150 cm sur 130 cm devait être percée sur la façade sud du sous-sol, et la "salle de télévision" devait être divisée en deux pièces de 14 m² chacune, soit une salle multi média (avec la nouvelle fenêtre) et une salle de fitness (dans le coin sud-est). La baie vitrée de la salle de fitness devait être remplacée par une fenêtre de 150 cm de haut et 180 cm de large et une porte-fenêtre. La petite fenêtre dans le local d'étendage devait être agrandie (150 cm de haut et 130 cm de large). Par ailleurs, une fenêtre et une porte devaient être créées dans ce qui était anciennement le local de la citerne, qui devenait un réduit. Ce qui était précédemment la cave devenait un débarras, et ce qui était précédemment un réduit devait être complètement fermé et devenir une cave. Enfin, il était prévu d'abaisser le niveau du terrain autour de la villa jusqu'au niveau du sol des pièces sises au sous-sol.

L'enquête publique a eu lieu du 18 septembre 2010 au 18 octobre 2010. Le permis de construire a été délivré le 28 décembre 2010. Le 22 décembre 2012, A.________ et B.________ ont demandé la prolongation du permis de construire d'une année et l'autorisation de poser une isolation périphérique sur le bâtiment. La prolongation et l'autorisation requises ont été accordées le 9 janvier 2013.

Lors de la visite des lieux après travaux que le service technique communal a effectuée le 13 décembre 2016, celui-ci a constaté que le local d'étendage avait été aménagé en une chambre pour enfant (nommée ci-après: pièce 1), ce qui devait être une salle de fitness avait été aménagée en une chambre à coucher pour les parents (nommée ci-après: pièce 2) et ce qui devait être une salle multi média avait été aménagée en une chambre pour enfant (nommée ci-après: pièce 3). La séparation entre les pièces 2 et 3 avait par ailleurs été légèrement modifiée par rapport aux plans mis à l'enquête et la pièce 2 présentait une surface de 16 m² et la pièce 3 de 12 m². En outre, les nouvelles fenêtres installées sur les façades est (pour la pièce 1) et sud (pour la pièce 3) mesuraient 140 cm sur 90 cm au lieu de 150 cm sur 130 cm. Le service technique communal a relevé que les trois pièces ne pouvaient pas être utilisées comme des espaces habitables en raison de la hauteur d'étage insuffisante, et que, de plus, l'une d'elles ne bénéficiait pas d'un éclairage suffisant.

D.

Par décision du 10 février 2017, la municipalité a informé A.________ et B.________ et que les trois pièces ne pouvaient pas être utilisées comme des locaux habitables en raison de la hauteur sous le plafond insuffisante et, pour l'une d'elles, également en raison d'un éclairage insuffisant, ce en application des art. 27 et 28 du règlement d'application de la loi du 4 décembre sur l'aménagement du territoire et les constructions (RLATC; RSV 700.11.1). Elle a sommé A.________ et B.________ de "libérer les pièces incriminées sises au sous-sol du bâtiment" dans un délai de dix jours.

Le 10 mars 2017, A.________ et B.________ ont interjeté recours contre la décision de la municipalité auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal. Ils ont fait valoir que le délai de dix jours imparti par la décision était incohérent - dès lors qu'il était inférieur au délai de recours de trente jours - et inadéquat - car insuffisant pour permettre à la famille de libérer les locaux. Par ailleurs, la décision n'était pas compréhensible, les recourants ne sachant pas s'ils devaient quitter la maison ou s'ils pouvaient néanmoins utiliser les locaux incriminés comme salles de fitness et multi média. Ceux-ci ont expliqué que, suite à la naissance de leur deuxième enfant et compte tenu de leurs occupations professionnelles, ils avaient souhaité accueillir une jeune fille au pair. Ils avaient par conséquent dû revoir le réaménagement de leur maison par rapport aux plans initialement déposés à l'enquête publique et ayant fait l'objet du permis de construire du 28 décembre 2010. Ils ont rappelé que, selon l'art. 27 al. 3 RLATC, des dérogations aux règles prescrivant une hauteur minimale des locaux d'habitation pouvaient être consenties par la municipalité lors de transformations de bâtiments lorsque les planchers existants étaient maintenus, à condition que l'aération soit suffisante, ce qui était le cas. Ils ont également fait valoir que la différence entre la hauteur sous le plafond prescrite par la loi et celle des chambres qu'ils avaient aménagées, de 20 cm, était minime, comme l'était également la différence entre la dimension que la fenêtre devrait présenter en application de l'art. 28 RLATC et celle de la fenêtre mise en place. Par ailleurs, les locaux concernés disposaient d'un accès direct à l'extérieur et étaient par conséquent aménageables. Le refus de la municipalité de laisser les recourants les aménager paraissait dès lors disproportionné. Les recourants ont conclu, avec suite de frais et dépens, principalement à l'annulation de la décision et au renvoi du dossier à la municipalité pour une nouvelle décision dans le sens des considérants, subsidiairement à ce qu'il leur soit accordé un délai d'une année au moins pour rétablir les lieux de façon conforme aux plans mis à l'enquête publique du 18 septembre au 18 octobre 2010.

Dans sa réponse du 24 avril 2017, la municipalité a conclu au rejet du recours. Elle a souligné que, par le permis d'utiliser du 8 octobre 2008, elle avait dûment informé les précédents propriétaires que la pièce qui était anciennement le garage ne pouvait être considérée comme habitable au sens de la loi, dès lors que la hauteur sous le plafond était insuffisante. Elle a relevé que les recourants avaient la possibilité, s'ils voulaient rendre habitables les chambres sises au sous-sol, d'entreprendre des travaux afin d'abaisser la dalle du sous-sol.

Dans leur réplique du 13 juin 2017, les recourants ont fait valoir qu'ils n'avaient pas eu connaissance avant la présente procédure du permis d'utiliser délivré aux précédents propriétaires le 8 octobre 2008. S'agissant de la suggestion de la municipalité de procéder à l'abaissement du sous-sol, ils ont relevé qu'il s'agissait d'une solution impraticable ou dont le coût était disproportionné, dès lors qu'elle impliquait de modifier la dalle du bâtiment, le sous-oeuvre, le drainage périphérique, ainsi que le système de canalisation. Le 30 juin 2017, ils ont adressé au tribunal un devis du coût de tels travaux établi par ********, architecte. Les coûts des travaux de démolition et reconstruction du sol étaient estimés à 30'000 fr. et ceux des travaux de reprise des murs et des installations électriques à 18'000 francs. En outre, dans le cas où les canalisations sous le bâtiment devaient être détournées par l'extérieur du bâtiment, un surcoût entre 8'000 fr. et 20'000 fr. devait être prévu.

E.

a) Le 31 octobre 2017, le tribunal a tenu une audience suivie d'une inspection locale. Etaient présents: le recourant B.________, accompagné de ********, architecte, et assisté de l'avocat Marc-Olivier Buffat (A.________ étant dispensée de comparaître); pour la municipalité: Piéric Freiburghaus, syndic, Yvan Rochat, municipal, et ********, collaborateur au service technique.

b) Les parties ont été entendues dans leurs explications. On reprend du procès-verbal l'extrait suivant:

"(...)

Le syndic explique que, s'agissant de l'autorisation accordée en 2005 de changer la porte du garage en une porte vitrée, il ne sait pas à quoi devait être affecté le garage. Suite à la visite de contrôle des travaux du 10 septembre 2008, la commission a jugé que dès lors que la pièce qui était précédemment le garage présentait une hauteur inférieure à 2.40 m, elle ne pouvait être considérée comme habitable. Selon le syndic, si l'affectation en une "salle de télévision" a néanmoins été autorisée par le permis d'utiliser du 3 octobre 2008, c'est parce que, dans une salle de télévision, on y passe des moments limités; le critère était l'utilisation restreinte de la pièce.

Le recourant explique que son épouse et lui ont acheté la maison en mars 2010. Les précédents propriétaires l'avaient possédée de 2005 à 2010. Ils avaient démonté la citerne à mazout; le local la contenant était donc vide. Selon le recourant, au vu des équipements relativement anciens dont la salle de bains sise au sous-sol est pourvue, elle avait été installée avant 2005. Depuis mars 2010, les recourants, qui n'avaient qu'un enfant, ont d'abord vécu au rez. A la naissance de leur second enfant, en novembre 2011, ils ont décidé d'engager une jeune fille au pair. Ils l'ont logée dans la grande chambre du rez et ont installé leur chambre à coucher et les chambres des enfants au sous-sol. Du fait que le terrain autour de la villa a été abaissé, les pièces sises au sous-sol sont bien éclairées.

A la question du président de savoir ce que pourraient faire les recourants pour rendre les pièces au sous-sol habitables, le syndic répond qu'ils devraient abaisser le niveau du sous-sol.

L'architecte ******** confirme l'estimation des coûts des travaux qu'il faudrait effectuer pour abaisser le niveau des pièces du sous-sol de 20 cm qu'il a adressée en juin 2017 aux recourants. Il s'agirait de travaux très importants et très coûteux car il faudrait refaire l'entier de la fondation de la maison. Il souligne que, dès lors que l'isolation périphérique de la maison a été placée profondément dans le sol, le sol des pièces du sous-sol n'est pas froid.

Le tribunal et les parties se rendent sur place, sur la parcelle 227.

Le tribunal constate qu'autour des pièces habitées, le sol extérieur a été abaissé au niveau du sol de ces pièces.

Le tribunal et les parties entrent au sous-sol. La pièce 3, de 12 m², sise où était le garage, est une chambre d'enfant; le recourant souligne que le radiateur était existant lorsqu'ils ont acheté la maison. La pièce 2, de 16 m², également sise où était le garage, est la chambre des parents. La pièce 1, de 9 m², qui était précédemment la salle d'étendage, est une chambre d'enfant; le recourant explique qu'elle présente une hauteur de 2.06 m et qu'un faux plafond sert à cacher des tuyaux de chauffage; le tribunal constate que, comme cela ressort des plans des modifications effectuées, la fenêtre mesure 140 cm de haut et 90 cm de large au lieu de 150 cm de haut et 130 cm de large selon les plans mis à l'enquête. Les éléments de la salle de bains sont anciens; le syndic explique qu'il s'agissait vraisemblablement d'une salle de bains d'appoint, pour se doucher après les travaux de jardinage.

Le tribunal et les parties montent au rez. La chambre de 16 m² est occupée par la jeune fille au pair. Le recourant précise que la salle-de-bains sise au rez est réservée à la jeune fille au pair. La chambre de 9 m² est une chambre de jeux pour enfants. Le recourant explique qu'ils n'ont procédé à aucune modification à cet étage (hormis l'isolation périphérique), et que la salle à manger et de séjour avait déjà été agrandie antérieurement par l'abattement de la paroi entre le précédent séjour et une chambre. Selon le recourant, la cuisine présente une hauteur de 2.40 m et la salle à manger et de séjour une hauteur de 2.30 m.

(...)"

c) Le 15 novembre 2017, les recourants ont indiqué ne pas avoir de remarques à formuler sur le procès-verbal de l'audience.

F.

Le tribunal a délibéré à huis clos et approuvé le présent arrêt par voie de circulation.