CDAP - AC.2017.0101 - 2017-05-18 - A.________, B.________/Municipalité d'Epalinges, C.________

1.

La zone de bâtiments locatifs I est régie par les art. 16 à 21 RPGA. Le coefficient d'occupation du sol (COS) ne peut pas excéder 0,20 (art. 18 al. 1 RPGA). La distance entre les constructions et la limite de la propriété est de 8 mètres au minimum (art. 19 RPGA). S'agissant du nombre de niveaux, il est limité à trois, y compris le rez-de-chaussée et les combles (art. 21 RPGA).

Quant à la zone de villas I, elle est régie par les art. 22 à 28 RPGA. L'art. 23 RPGA prévoit que " la surface des parcelles à bâtir (situées en zone de villas I) est au minimum de 1000 m2, à raison d'une villa par 1000 m2 (...)". Selon l'art. 25 al. 1 RPGA, le coefficient d'occupation du sol (COS) ne peut pas excéder 0,125. D'après l'art. 26 RPGA, la distance entre les constructions et la limite de la propriété est de 5 mètres au minimum. L'art. 27 RPGA limite également le nombre de niveaux à trois pour les bâtiments dont la surface au sol est supérieure à 80 m2 (let. b). Enfin, l'art. 28 RPGA limite le nombre de logements à deux par villa; ils peuvent être superposés ou juxtaposés (al. 1); l'agrandissement des volumes existants n'étant autorisés que si les conditions posées par les art. 23, 25 et 26 du présent règlement sont respectés (al. 3).

2.

Les recourants font uniquement valoir que le projet de construction serait contraire à l'art. 23 RPGA. Il n'est pas contesté que la portion du terrain colloquée en zone de villas I ne présente qu'une surface de 607 m2, alors que la surface totale de la parcelle constructible est de 1'486 m2.

a) En l'absence de dispositions particulières dans le règlement communal (comme c'est le cas en l'espèce), un projet de bâtiment à réaliser sur une parcelle s'étendant sur deux zones différentes doit satisfaire aux exigences des règles relatives à chacune de ces deux zones, en particulier à celles régissant la destination de la zone et le rapport entre la surface de la parcelle et la surface bâtie (COS). Toutefois, s'agissant des dispositions fixant les distances minimales aux limites à respecter entre un ouvrage et la limite de propriété, les règles régissant chacune des zones considérées s'appliquent à l'exclusion de toutes autres à la partie du bâtiment qui s'y implante. Sauf disposition contraire, la limite entre deux zones n'est pas assimilable à la limite entre deux parcelles. Dès lors, un bâtiment n'a pas à respecter par rapport à la limite de la zone la distance minimale par rapport à la limite de propriété (cf. arrêts AC.2014.0335 du 20 mai 2015 consid. 6, AC.2011.0123 du 8 février 2013 consid. 3b; AC.2007.0078 du 30 mai 2008 consid. 1b; AC.2003.0197 du 5 avril 2004 consid. 1b; voir aussi ATF 98 Ia 581 et jurisprudence citée par Bovay/Didisheim/Sulliger/Thonney, Droit fédéral et vaudois de la construction, 4ème éd., Bâle 2010, n. 3.1.5 ad art. 47 LATC, p. 258/259).

La règle fixant la surface minimale d'une parcelle constructible a pour but d'éviter le morcellement outrancier du sol. Conjuguée au principe de l'ordre non contigu et complétée par les règles sur les distances à respecter entre bâtiments et limites de propriété ou entre bâtiments situés sur une même parcelle, cette prescription permet également d'assurer le dégagement, l'hygiène et l'ensoleillement des habitations. Mais surtout, en l'absence de normes fixant le coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, elle constitue le moyen de limiter le développement quantitatif d'une zone à bâtir en fonction des objectifs d'aménagement du territoire fixés au moment de la planification. En effet, au travers d'une telle réglementation appliquée à un périmètre déterminé, le législateur définit le nombre maximum de parcelles constructibles qui pourront être créées. La détermination d'une surface minimum est ainsi étroitement liée à celle de l'étendue de la zone à laquelle elle devra s'appliquer (RDAF 2002 I 130; Bovay /Didisheim /Sulliger /Thonney, op.cit., n.3.1.8.1 ad art. 47 LATC, p. 260).

b) En l'espèce, le projet de construction litigieux est contraire à l'art. 23 RPGA prescrivant une surface minimale de 1'000 m2, puisque la portion du terrain colloquée en zone de villas I présente une surface de 607 m2, étant précisé que la surface totale de la parcelle constructible est de 1'486 m2. L'importance de cette règle doit toutefois être relativisée, dans la mesure où le la limitation du développement quantitatif de la zone est ici déjà assuré par les normes fixant le COS et par les règles sur les distances minimales entre bâtiments et limites de propriété (qui sont du reste respectées en l'occurrence). L'octroi d'une dérogation à la règle de l'art. 23 RPGA pourrait être envisagé compte tenu des principes de concentration de l'urbanisation et de densification du milieu bâti poursuivis par la LAT. Mais le projet de construction litigieux est également contraire à d'autres règles (plus importantes): si le bâtiment projeté (dont le COS est de 0,169) respecte bel et bien le COS de 0,20 applicable à la zone de bâtiments locatifs I, tel n'est en revanche pas le cas du COS de 0,125 en vigueur dans la zone de villas I. Enfin, la construction envisagée prévoit 7 logements, ce que proscrit l'art. 28 al. 1 RPGA qui limite le nombre de logements à deux par villa.

Il s'ensuit que le projet de construction ne satisfait pas aux exigences relatives à chacune des deux zones en cause (en particulier en matière de COS et de nombre maximum de logements). Dans sa réponse au recours, la municipalité indique certes que la surface au sol de la partie du bâtiment prévue en zone villa I serait de 75,5 m2, ce qui aboutit à un COS de 0,124 (75,5 : 607), donc conforme à l'art. 25 RPGA (0,125). Quant à la surface bâtie en zone de bâtiments locatifs I, elle serait de 175 m2, ce qui donnerait un COS de 0,20 (175 : 875). Selon elle, les dispositions règlementaires sur le COS seraient respectées pour chacune des parties du bâtiment implantée dans chacune des zones considérées. Mais la municipalité perd de vue que, pour être réglementaire, le projet de construction en cause doit respecter à la fois les exigences de la zone de bâtiments locatifs I et celles de la zone de villas I. Comme on l'a vu plus haut, il n'en va différemment que pour les dispositions fixant les distances minimum à respecter entre un ouvrage et la limite de propriété, les règles régissant chacune des zones considérées s'appliquant à l'exclusion de toutes autres à la partie du bâtiment qui s'y implante (RDAF 1984 p. 416).

L'autorité intimée a donc interprété et appliqué de manière erronée le RPGA en délivrant le permis de construire requis. En effet, il convient de rappeler que la solution consistant à appliquer à toute la surface d'une parcelle chevauchant la limite de deux zones le régime de la zone de construction la plus dense est arbitraire (ATF 98 Ia 581).

3.

Vu ce qui précède, le présent recours doit être admis et la décision entreprise annulée. Bien qu'obtenant gain de cause, les recourants n'ont pas droit à des dépens, dans la mesure où ils ont agi sans l'intermédiaire d'un avocat. Un émolument judiciaire sera mis à la charge de la constructrice, qui est à l'origine de la procédure de permis de construire (art. 49 et 51 LPA-VD).