CDAP - AC.2019.0020 - 2020-03-16 - A.________ SA/Municipalité de Montreux, B.________ SA, C.________

1.

Interjeté en temps utile par une partie qui dispose de la qualité pour agir et dans le respect des conditions de forme prescrites par la loi (art. 75, 79, 95 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative, LPA-VD; BLV 173.36), le recours est recevable, si bien qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.

2.

Plusieurs changements législatifs ont eu lieu dans le courant de l'année 2018 au niveau cantonal et au niveau communal à Montreux. Le 1er septembre 2018 est entrée en vigueur la novelle du 17 avril 2018, qui a modifié la partie "aménagement" de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11). Cette novelle a notamment abrogé les anciens art. 77 et 79 LATC relatifs à l'effet anticipé d'un plan en voie d'élaboration, qui ont été remplacés par les art. 47 et 49 LATC. Il découle de cette dernière disposition que la municipalité refuse tout permis de construire allant à l'encontre d'un plan, dès l'ouverture d'une enquête publique concernant un plan d'affectation (art. 49 al. 1 LATC). Le nPGA de la commune de Montreux a pour sa part été approuvé préalablement par le DTE les 10 juin 2015 et 10 janvier 2017, avec ses amendements. Il remplace le PGA 1972. D'après l'avis du SDT paru dans la Feuille des avis officiels du 25 janvier 2019, ce nouveau plan est entré en vigueur le 21 mars 2018, avec différentes exceptions qui sont toutefois sans pertinence en l'espèce; les recours qui avaient été déposés à son encontre devant la CDAP ont fait l'objet d'arrêts qui ont été rendus les 28 décembre 2017 et 17 janvier 2018. L'un de ces arrêts fait actuellement l'objet d'un pourvoi pendant auprès du Tribunal fédéral; l'issue de l'affaire sera toutefois sans incidence sur la présente cause, la question à trancher étant celle de l'affectation de secteurs ou quartiers de la commune de Montreux sans lien avec les parcelles qui sont promises-vendues à la recourante. Cela étant précisé, il convient de déterminer quel est le droit applicable en l'espèce, plus particulièrement si le litige doit s'examiner à la lumière de l'ancienne ou de la nouvelle planification communale.

a) Faute de disposition transitoire spécifique, le droit applicable se détermine conformément aux principes généraux en la matière. De jurisprudence constante, l'autorité de recours doit appliquer le droit en vigueur au jour où l'autorité de première instance a statué. Font exception à cette règle les cas dans lesquels une application immédiate du nouveau droit répond à un intérêt public prépondérant (ATF 141 II 393 consid. 2.4; 139 II 243 consid. 11.1; 139 II 263 consid. 6; 135 II 384 consid. 2.3; 125 II 591 consid. 5e/aa; TF 1C_156/2019 du 26 novembre 2019 consid. 2.1.2).

b) En l'occurrence, la décision attaquée a été rendue le 29 novembre 2018, après l'entrée en vigueur des modifications législatives précitées. Le cas d'espèce doit donc s'examiner à la seule lumière du nouveau droit, en particulier des nouvelles dispositions réglementaires communales entrées en vigueur le 21 mars 2018. Lors de l'audience avec inspection locale qui s'est tenue le 4 septembre 2019 à Montreux, les parties ne se sont d'ailleurs pas opposées à l'application du nPGA et de son règlement.

3.

La recourante reproche à la municipalité d'avoir assimilé son projet à une habitation collective et d'avoir considéré en conséquence que ce dernier n'était pas conforme à la zone de coteau B. Elle conteste la possibilité de recourir à la LHand pour interpréter la notion d'habitations superposées ou juxtaposées, étant donné que l'art. 9.1 nRPGA n'y fait pas référence et que cette loi ne s'applique qu'aux habitations collectives de plus de huit logements. Elle fait valoir que la municipalité n'a pas pour pratique de restreindre le nombre de logements à six par bâtiment dans la zone de coteau B. Ainsi, en 2018, cette autorité aurait autorisé la construction de deux bâtiments de sept logements chacun. La recourante relève aussi que les coefficients d'utilisation et d'occupation du sol en vigueur sont respectés. La municipalité est quant à elle d'avis que le projet ne s'intègre pas dans le site en raison de ses dimensions trop importantes. Revenant sur sa pratique, elle explique qu'elle a autorisé par le passé des bâtiments de trois à cinq logements qui s'intégraient dans le coteau et étaient susceptibles de bénéficier de la dérogation de l'art. 9.4 nRPGA concernant le nombre de niveaux habitables du fait qu'ils s'implantaient sur des terrains très en pente. Elle a également admis à trois reprises des bâtiments de sept logements, en présence de projets de qualité qui s'intégraient dans le coteau.

a) Les parcelles sur lesquelles la recourante souhaite construire sont classées dans la nouvelle zone de coteau B de Montreux, qui est destinée aux bâtiments de faible densité, tels que les villas individuelles ou groupées et les habitations superposées ou juxtaposées, qui s’échelonnent sur le coteau (art. 9.1 al. 1 nRPGA). La zone de coteau B est affectée à l'habitat individuel, à l'habitat individuel groupé et aux autres activités non gênantes (art. 9.2 nRPGA). En comparaison, le nPGA consacre aussi une nouvelle zone de coteau A, qui est destinée aux bâtiments de moyenne densité - petits immeubles, villas urbaines, immeubles en terrasse - qui s’échelonnent sur le coteau (art. 8.1 al. 1 nRPGA). Cette zone est affectée à l'habitat et aux autres activités non gênantes (art. 8.2 nRPGA).

Les dispositions de la zone de coteau A (art. 8.2 à 8.10 nRPGA) et celles de la zone de coteau B (art. 9.2 à 9.11 nRPGA) doivent permettre d’intégrer les constructions sur le coteau en préservant ses qualités paysagères (art. 8.1 al. 2 et 9.1 al. 2 nRPGA). Dans la zone de coteau A, la hauteur des bâtiments ne peut excéder 10 m sur la corniche ou l’acrotère (art. 8.3 nRPGA). Le nombre de niveaux est limité à trois sous la corniche ou l’acrotère, sur lesquels le niveau de terminaison peut se présenter sous forme d’attique ou de combles habitables (art. 8.4 al. 1 nRPGA). En cas de forte pente, la municipalité peut autoriser l’aménagement d’un étage habitable supplémentaire sur la façade aval, pour autant que celui-ci bénéficie d’une insolation suffisante et qu’il soit dégagé du terrain naturel en façade aval dans une proportion suffisante (art. 8.4 al. 2 nRPGA). Dans tous les cas, le nombre de niveaux perçus en façade aval, compte non tenu de l'étage de terminaison, mais y compris la face visible de la construction souterraine au sens de l'art. 51 nRPGA, ne peut excéder quatre (art. 8.4 al. 3 nRPGA). L'indice d'utilisation du sol maximum est de 1.00 (art. 8.6 nRPGA) et l'indice d'occupation du sol maximum de 0.25 (art. 8.7 nRPGA). Dans la zone de coteau B, la hauteur des bâtiments ne peut excéder 7 m sur la corniche ou l’acrotère (art. 9.3 nRPGA). Le nombre de niveaux est limité à deux sous la corniche ou l’acrotère, sur lesquels le niveau de terminaison peut se présenter sous forme d’attique ou de combles habitables (art. 9.4 al. 1 nRPGA). En cas de forte pente, la municipalité peut autoriser l’aménagement d’un étage habitable supplémentaire sur la façade aval, pour autant que celui-ci bénéficie d’une insolation suffisante et qu’il soit dégagé du terrain naturel en façade aval dans une proportion suffisante (art. 9.4 al. 2 nRPGA). Dans tous les cas, le nombre de niveaux perçus en façade aval, compte non tenu de l'étage de terminaison, mais y compris la face visible de la construction souterraine au sens de l'art. 51 nRPGA, ne peut excéder trois (art. 9.4 al. 3 nRPGA). L'indice d'utilisation du sol maximum est de 0.60 (art. 9.6 nRPGA) et l'indice d'occupation du sol maximum de 0.17 (art. 9.7 nRPGA).

Pour comprendre les objectifs poursuivis par les nouvelles zones de coteau de Montreux, il convient de se référer au rapport de conformité selon l'art. 47 de l'ordonnance fédérale du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT; RS 700.1), qui a été établi dans le cadre de la révision de la planification communale. On rappelle qu'un tel rapport doit exposer la pesée des intérêts effectuée et fournir une motivation complète des options prises dans le cadre de l'adoption ou de la modification d'un plan d'affectation (cf. Aemisegger/Kissling, in: Aemisegger et al. [éd.], Commentaire pratique LAT: Planifier l'affectation, Genève/Zurich/Bâle 2016, n. 45 ad rem. prél.). Il résulte en l'occurrence du rapport 47 OAT que la zone de coteau A et la zone de coteau B ont en commun l’affectation (habitat) et la topographie. Cette dernière implique des règles constructives spécifiques qui favorisent une bonne implantation des bâtiments dans la pente (mouvements de terre limités, nombre de niveaux tenant compte de la pente, etc.). Les secteurs A et B se distinguent par la densité et la volumétrie des bâtiments. La villa urbaine - dans son interprétation contemporaine - est favorisée dans la zone de coteau B, alors que des petits immeubles locatifs peuvent se réaliser dans la zone de coteau A (cf. ch. 4.6.1, p. 35). De manière plus générale, le rapport 47 OAT précise que le nPGA favorise l'habitat collectif dans toutes les zones d'habitation de Montreux, y compris dans la zone de coteau B, par la construction de villas urbaines susceptibles d'accueillir plusieurs logements. Il se distingue sur ce point du PGA 1972, qui excluait l'habitat collectif dans la zone de faible densité (cf. ch. 2.1, p. 8).

Il s'ensuit que la réalisation d'habitations collectives est admise dans les deux zones de coteau de Montreux, sans limite du nombre de logements autorisé par bâtiment. La volumétrie des constructions est cependant limitée dans la zone de coteau B, qui est une zone de faible densité: cette dernière favorise le développement de villas urbaines, sous forme de villas individuelles ou groupées ou d'habitations superposées ou juxtaposées, pour accueillir de l'habitat individuel ou individuel groupé. La réalisation de petits immeubles n'est donc pas exclue, mais dans des proportions limitées. Un bâtiment peut en effet accueillir plusieurs logements sans nécessairement être plus volumineux qu'une villa individuelle, par exemple en comprenant un appartement par étage.

b) Selon la jurisprudence constante, la municipalité jouit d’un certain pouvoir d’appréciation dans l’interprétation qu’elle fait des règlements communaux. Elle dispose notamment d’une latitude de jugement pour interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal; ainsi, dans la mesure où la lecture que la municipalité fait des dispositions du règlement communal n'est pas insoutenable, l'autorité de recours s'abstiendra de sanctionner la décision attaquée (arrêts AC.2019.0161 du 8 janvier 2020 consid. 1b/bb; AC.2019.0052 du 28 octobre 2019 consid. 2b; AC.2018.0435 du 12 août 2019 consid. 2a). La jurisprudence fédérale retient également que dans la mesure où la décision communale repose sur une appréciation soutenable des circonstances pertinentes et que celle-ci est dûment motivée, la juridiction de recours doit la respecter. En dépit de son pouvoir d'examen complet, elle ne peut intervenir et, le cas échéant, substituer sa propre appréciation à celle des autorités communales que si celle-ci n'est objectivement pas soutenable ou contrevient au droit supérieur (ATF 145 I 52 consid. 3.6; TF 1C_499/2017 du 19 avril 2018 consid. 3.1.2).

c) En l'espèce, le projet envisage la réalisation de deux bâtiments (nos 8 et 10) de huit logements chacun, comprenant trois appartements au rez-de-chaussée, trois appartements au premier étage et deux appartements au niveau de l'attique. Il est aussi prévu de créer un bâtiment (n° 12) de cinq logements, comprenant deux appartements au rez-de-chaussée, deux appartements au premier étage et un appartement au niveau de l'attique. Les bâtiments nos 8 et 10 mesurent chacun 28.56 m de long sur 15.80 m de large (sans compter les décrochements vers l'intérieur dans lesquels s'encastrent des terrasses et des balcons), selon les indications figurant sur le formulaire de la demande de permis de construire et les plans d'enquête. Le bâtiment n° 12 présente des dimensions moins importantes (18.45 m de long sur 13.40 m de large, sous réserve des décrochements vers l'intérieur). La surface bâtie totale du projet est de 943.70 m2 pour une surface de parcelle de 5'290 m2, ce qui respecte l'indice d'occupation du sol maximum de 0.17, qui équivaut en l'occurrence à 944.27 m2 en comptant le bonus Minergie de 5 % prévu à l'art. 97 al. 4 LATC [(5'290 m2 x 0.17 = 899.30 m2) + (899.30 m2 x 5 %= 44.97 m2)]. Avec une surface brute de plancher totale de 2'991 m2, les immeubles à construire atteignent en outre un indice d'utilisation du sol de 0.56 (2'991 m2 ÷ 5'290 m2) conforme au nRPGA. Le respect des prescriptions communales en matière de construction ne permet toutefois pas encore de considérer que le projet est conforme à la zone.

La recourante dispose d'une importante surface à construire (5'290 m2) sur les deux parcelles qui lui sont promises-vendues. Avec son projet, elle exploite presque au maximum les possibilités de bâtir qui lui sont offertes, en particulier du point de vue de la mesure de l'occupation et de l'utilisation du sol. Les immeubles envisagés devraient en principe s'apparenter à des villas individuelles ou groupées ou à des habitations superposées ou juxtaposées, ce qui est loin d'être le cas. Il en va en particulier ainsi des bâtiments nos 8 et 10. Compte tenu de leurs proportions et de leur capacité d'accueil importantes, ces derniers apparaissent quelque peu démesurés par rapport au gabarit de construction qui est imposé par le règlement communal. Ils ne sont pas conformes à l'esprit de la zone de coteau B, dont on rappelle qu'elle est une zone de faible densité. Ils seraient vraisemblablement plus appropriés dans la zone de coteau A, qui autorise la réalisation de bâtiments aux volumes plus conséquents. Cela est confirmé par la pratique de la municipalité, qui a autorisé jusqu'à présent des immeubles comportant trois à cinq logements, voire parfois sept logements dans la zone de coteau B, soit des immeubles aux dimensions moins importantes qui présentaient de plus une certaine qualité de conception. Ces derniers s'intégraient également tous dans le coteau, ce qui semble difficilement pouvoir être le cas des bâtiments nos 8 et 10, compte tenu de leur taille et, comme on le verra ci-après (cf. consid. 4b/bb), des mouvements de terre que nécessitera leur construction. En l'état, force est d'admettre que le projet ne répond pas à la notion de villa urbaine retenue par le législateur communal.

Cela étant, on ne voit pas à quelle jurisprudence la municipalité se réfère pour affirmer qu'une habitation comprenant six logements et plus devrait être considérée comme collective. Il n'apparaît pas non plus que la LHand soit d'un quelconque secours pour déterminer si le projet est admissible au regard de la destination de la zone de coteau B. Cette loi ne fixe pas un nombre de logements à partir duquel une habitation doit être qualifiée de collective, mais prévoit seulement que son champ d'application s'étend notamment aux habitations collectives de plus de huit logements (cf. art. 3 let. c LHand). Les dispositions cantonales d'exécution de la LHand (soit les art. 94 à 96 LATC et l'art. 36 du règlement d'application de la LATC du 19 septembre 1986 [RLATC; BLV 700.11.1] concernant l'élimination des obstacles architecturaux dans les bâtiments pour répondre aux besoins des personnes handicapées notamment) ne définissent pas non plus la notion d'habitation collective. Il ressort en particulier de l'art. 36 al. 2 RLATC, cité par la municipalité dans sa réponse sur le recours, que tout habitat collectif ou groupé de plus de six logements doit pouvoir s'adapter aux exigences de la norme SN 521 500 établie par le Centre suisse pour la construction adaptée aux handicapés. Mais cette disposition ne prévoit pas pour autant que le nombre de six logements correspondrait à la limite au-delà de laquelle une habitation doit être considérée comme collective.

Quoi qu'il en soit, plus que celle du nombre de logements, c'est la question des dimensions de la construction envisagée qui pose problème en l'espèce. L'appréciation de la municipalité selon laquelle le projet litigieux n'est pas compatible avec la notion d'habitations superposées ou juxtaposées de l'art. 9.1 nRPGA et, partant, avec la destination de la zone de coteau B, ne prête pas le flanc à la critique. On rappelle au demeurant que l'autorité municipale jouit d'un large pouvoir d'appréciation dans l'interprétation qu'elle fait de son règlement. Mal fondé, ce grief doit partant être rejeté.

4.

La recourante conteste ensuite l'appréciation selon laquelle le parking souterrain prévu serait surdimensionné et ne respecterait pas la morphologie générale du terrain naturel. Elle expose qu'elle a cherché à limiter les mouvements de terre et que le point de vue de la municipalité se heurte à l'analyse du comité d'experts de la commune de Montreux, qui a estimé que le stationnement était "solutionné de manière élégante".

a) aa) L'art. 61 al. 1 nRPGA, applicable à toutes les zones, prévoit que pour les nouvelles constructions, transformations ou changements d'affectations, les besoins en stationnement sont calculés selon les normes VSS en vigueur lors de la demande de permis de construire.

Cette disposition renvoie à la norme VSS 640 281 (désormais intitulée la norme VSS 40 281 dans son édition de 2019), qui définit une méthode de calcul de l'offre en cases de stationnement pour les voitures de tourisme. Pour les constructions affectées au logement, il est recommandé d'offrir une case par 100 m2 de surface brute de plancher ou une case par appartement, plus 10 % de cases supplémentaires pour les visiteurs (ch. 9.1). Ce n'est qu'à la fin des calculs, après avoir fait tous les totaux, que doit intervenir l'arrondissement du nombre de cases de stationnement à l'entier supérieur (ch. 9.3). Le critère donnant le plus grand nombre de cases est déterminant (arrêts AC.2018.0244 du 13 juin 2019 consid. 7a/bb; AC.2017.0060 du 23 mai 2018 consid. 10a; AC.2017.0322 du 1er mars 2018 consid. 3b/aa). La norme VSS 640 281 prévoit de simples valeurs indicatives. Il est admissible de retenir des valeurs inférieures pour des cas spéciaux, tels que les logements pour personnes âgées et les foyers d'étudiants (ch. 9.2). Il peut par ailleurs être judicieux de s'écarter des valeurs indicatives mentionnées ci-dessus pour tenir compte de conditions locales particulières ou de formes spéciales de logement (par ex. habitat sans voiture) (ch. 9.4), en particulier lorsque l'habitation se situe en ville et à proximité d'une desserte de transports publics (arrêts AC.2018.0157 du 21 mars 2019 consid. 2a; AC.2017.0031 du 4 mai 2018 consid. 5c). Le Tribunal fédéral a du reste rappelé que les normes provenant d'associations privées ne sont pas des règles de droit et n'ont pas un caractère absolument contraignant et que, d'une manière générale, l'appréciation d'intérêts publics supérieurs parfois contradictoires peut conduire à une offre en cases de stationnement plus élevée ou plus faible que celle obtenue en appliquant la norme (ATF 132 III 285 consid. 1.3; TF 1C_90/2011 du 20 juillet 2011 consid. 4.2;1C_477/2009 du 17 juin 2009 consid. 5.3; arrêt AC.2017.0031 précité consid. 5c).

bb) En l'espèce, le formulaire de la demande de permis de construire indique une surface brute de plancher consacrée au logement de 2'373 m2. Selon la norme VSS 640 281, il convient de prévoir 23.73 places pour les habitants (2'373 ÷ 100), auxquelles il faut ajouter 2.37 places pour les visiteurs (23.73 x 10 %), pour un total de 26.1. Arrondi à l’entier supérieur, le nombre de places de stationnement nécessaires pour répondre aux besoins des usagers des bâtiments projetés est de 27. En prenant plutôt en considération le nombre d'appartements envisagés, il conviendrait en revanche de réaliser 24 places de parc (21 + [21 x 10 % = 2,1] = 23.1, chiffre arrondi à l'entier supérieur). Dans la décision entreprise, la municipalité retient la nécessité d'aménager 26 places pour 23 logements. Dans sa réponse sur le recours, elle précise qu'il convient en réalité de créer 23 places pour les 21 appartements prévus. Ce faisant, elle omet cependant d'arrondir le chiffre obtenu (23.1) à l'entier supérieur, comme le préconise la norme VSS 640 281. De surcroît, la municipalité aurait dû retenir le critère de la surface brute de plancher, dont l'application donne un nombre plus important de cases de stationnement (27 au lieu de 24).

Quoi qu'il en soit, avec 35 places de parc couvertes et quatre places de parc extérieures, le projet dépasse largement les recommandations de la norme VSS 640 281. C'est aussi la conclusion à laquelle est arrivé le comité d'experts de la commune de Montreux dans son rapport du 14 août 2018. La recourante soutient que la formulation de l'art. 61 al. 1 nRPGA implique que les besoins en stationnement calculés selon cette norme correspondent à un minimum et que le nombre de places de parc proposé est donc admissible en l'espèce. Cet argument ne saurait être suivi. L'art. 61 al. 1 nRPGA renvoie clairement à la norme VSS 640 281 pour définir les besoins en stationnement pour les nouvelles constructions, sans conférer de marge d'appréciation à la municipalité sur ce point. La recourante n'invoque en outre aucune circonstance locale ni aucun intérêt public supérieur qui commanderait d'admettre une offre en cases de stationnement plus élevée que celle obtenue par l'application de la norme. L'appréciation de la municipalité selon laquelle le nombre de places de parc prévu est trop important n'est donc pas arbitraire et peut être confirmée.

Après l'audience du 4 septembre 2019, la recourante a produit de nouveaux plans datés du 6 septembre 2019, notamment un plan des sous-sols et canalisations qui propose de réduire la dimension du parking souterrain en supprimant treize places de parc (soit les places n° 23 à 35) et un local pour containers qui étaient initialement prévus dans la partie nord-ouest de cet ouvrage. Avec cette modification, le nombre de places de stationnement serait de 28 au total en comptant les quatre places de parc extérieures, ce qui reste légèrement supérieur à l'offre en cases de stationnement préconisée par la norme VSS 640 281. Au demeurant, et indépendamment de ce changement, il appert que le garage viole de toute façon le règlement communal en raison de son absence d'intégration dans le site, comme on le verra ci-après. Pour le même motif, c'est en vain que la recourante se prévaut du principe de la proportionnalité, qui commanderait à son avis de réduire le nombre de places prévu plutôt que de refuser le permis de construire.

b) aa) L'art. 9.8 nRPGA est rédigé en ces termes:

"Art. 9.8 Implantation dans la pente, terrassement, mouvements de terre

L'implantation et la typologie des constructions dans la zone de coteau B doivent respecter la morphologie générale du terrain naturel et s'inscrire harmonieusement dans la pente sans provoquer des mouvements de terre importants, tant en remblai qu'en déblai.

(Voir recommandations, fiche No 2)"

La fiche de recommandation n° 2, annexée au nRPGA, indique notamment ce qui suit s'agissant de l'insertion dans le relief:

"Les mouvements de terre seront limités, tant en remblais qu’en déblais. Sauf cas particulier, une succession de petites terrasses sera préférée à un grand terrassement qui conduirait à créer un fort talus ou un mur de soutènement trop important."

L'art. 51 nRPGA, disposition applicable à toutes les zones, définit par ailleurs les constructions souterraines de la manière suivante:

"Art. 51 Constructions souterraines

1 Sont considérées comme souterraines, les constructions ou parties de construction, dont le volume se situe au minimum à ¾ en dessous du niveau du terrain naturel, qui n'entraînent pas de modification sensible du profil et de la nature du sol et qui ne créent pas d'inconvénient pour le voisinage.

2 Elles ne sont pas prises en compte ni dans le calcul de la distance aux limites, ni de l'indice d'occupation du sol.

3 L'habitation est interdite dans les constructions souterraines."

bb) Le projet s'implante en l'occurrence sur deux parcelles qui présentent une pente descendante en direction de l'est et de la route de Chailly. La vision locale effectuée le 4 septembre 2019 a permis de constater que la topographie du terrain est relativement complexe à cet endroit, avec une pente irrégulière et une déclivité plus importante au sud et à l'est, au niveau des parcelles situées en bordure de la route de Chailly. Dans la partie sud du terrain, la pente est en outre orientée à la fois vers l'est et vers le sud. Le garage souterrain est prévu en parallèle du chemin des Crêtes et occupe les deux tiers environ de la longueur des parcelles à construire. Il est accessible de l'intérieur par les sous-sols de chacun des trois bâtiments d'habitation projetés et raccordé au chemin des Crêtes en amont par une rampe aménagée au nord.

La lecture des plans des façades et des plans des coupes met en évidence les importants mouvements de terre qui seront induits par le projet. La topographie des lieux nécessitera de réaliser des remblais et des déblais imposants de façon à créer une surface plane au niveau de la dalle du toit du garage, sur laquelle s'implanteront les futurs immeubles d'habitation. Il est en particulier prévu de créer des remblais mesurant jusqu'à 3 m par rapport au terrain naturel du côté est et du côté sud du bâtiment n° 8, des remblais mesurant jusqu'à 4 m du côté est et jusqu'à 3.40 m du côté sud du bâtiment n° 10 et des remblais de 3.50 m environ du côté est, 2.50 m environ du côté sud et 2 m environ du côté nord du bâtiment n° 12 (cf. plans des façades au dossier). Il s'agira aussi de réaliser des déblais de 2 m environ du côté nord du bâtiment n° 8 et de 2.50 m environ du côté ouest du bâtiment n° 10. Ces aménagements nivellent le terrain pour y permettre la construction souhaitée, qui ne serait pas autrement possible compte tenu de la configuration du site. Ils ont pour conséquence de modifier sensiblement le profil du sol, par la création d'une plateforme artificielle. Le projet s'intègre ainsi mal dans la pente, dont il ne respecte pas les caractéristiques. Sa conception fait totalement abstraction de la morphologie générale du terrain naturel, que la réglementation de la zone de coteau B vise précisément à préserver (cf. supra consid. 3a).

A l'audience, l'administrateur de la société recourante a expliqué qu'il avait choisi d'aménager le garage dans la partie la plus élevée du terrain de façon à ce qu'il soit entièrement enterré. Il a précisé que la création d'importants remblais visait à dissimuler au maximum la façade aval du parking et éviter l'évacuation d'une grande quantité de terre. A cet égard, la cheffe du service de l'urbanisme a expliqué que la recourante n'aurait pas pu bénéficier de l'exception de l'art. 9.4 al. 2 nRPGA se rapportant au nombre de niveaux habitables dans la zone de coteau B, compte tenu de la déclivité du terrain, si bien que l'éventuelle face visible du garage aurait été prise en compte dans le cadre de l'art. 9.4 al. 3 nRPGA comme étage supplémentaire des immeubles d'habitation. Ces éléments confortent le tribunal dans sa conviction que les mouvements de terre prévus sont davantage destinés à garantir que le parking soit entièrement implanté en-dessous du niveau du terrain naturel et, partant, qu'il ne soit pas assimilé à un étage supplémentaire compris dans le nombre maximal de trois niveaux admissibles en vertu de l'art. 9.4 al. 3 nRPGA, plutôt qu'à exploiter au mieux la surface constructible.

La recourante se prévaut de l'avis du comité d'experts de la commune, qui a estimé dans son rapport du 14 août 2018 que le stationnement proposé était "solutionné de manière élégante". Comme le relève cependant à juste titre la municipalité, les experts s'exprimaient alors en comparaison avec le premier projet architectural envisagé sur les parcelles nos 2244 et 2246, qui avait fait l'objet d'un refus de permis de construire en 2016 et d'une brève procédure de recours à la CDAP (affaire AC.2017.0015). Ce projet portait sur la réalisation de quatre groupes de villas jumelles et d'un bâtiment d'habitation de douze logements. Dans le cadre de son évaluation, le comité d'experts avait mis en évidence un certain manque de réflexion concernant notamment la solution de stationnement et les aménagements extérieurs; il était notamment prévu d'aménager 18 places de parc exclusivement en surface. Dans ces circonstances, le rapport d'évaluation du 14 août 2018 n'est d'aucun secours à la recourante. On ne saurait en particulier en tirer que le nouveau parking souterrain proposé serait correctement intégré dans son environnement.

On relève encore que les nouveaux plans des façades du 6 septembre 2019 apportent des modifications au niveau des remblais, qui sont moins imposants qu'avec le projet initial. Ces plans ne proposent en revanche aucun changement au niveau de la géométrie des bâtiments à construire. Dans ces conditions, la diminution effective des mouvements de terre rehausse d'autant la hauteur apparente des façades. Compte tenu par ailleurs de la suppression de treize places de parc dans le garage souterrain, le projet doit être considéré comme mieux intégré, mais pas moins massif.

En définitive, le tribunal constate que la topographie naturelle des lieux n'est pas suffisamment prise en considération, comme l'a d'ailleurs relevé le comité d'experts. Le projet ne respecte pas l'art. 9.8 nRPGA ni, plus généralement, l'esprit de la zone de coteau B. Il aurait certainement présenté une meilleure intégration dans le site si la recourante avait prévu des immeubles et un parking correctement dimensionnés par rapport à la destination de la zone et à la réglementation communale en vigueur, ainsi que le souligne la municipalité dans sa réponse sur le recours.

5.

La recourante soutient enfin que son projet est conforme à l'art. 57.6 nRPGA dès lors que les étages en attique présentent un retrait de 2.50 m par rapport à la façade principale, soit un retrait supérieur à ce qui est exigé par la réglementation communale.

a) Les attiques sont régis par l'art. 57.6 nRPGA. Applicable à toutes les zones, cette disposition est rédigée en ces termes:

"Art. 57.6 Toit plat et attique

1 Les toitures plates doivent être végétalisées ou aménagées en terrasses accessibles.

2 La Municipalité peut autoriser des attiques en lieu et place des combles.

3 L'attique doit être en retrait des façades sur trois côtés au moins, sauf pour les bâtiments accolés ou contigus, pour lesquels l'attique peut se prolonger jusqu'en limite du bâtiment.

4 Dans la règle, le retrait est égal à la hauteur de l'attique compté depuis le niveau fini de la dernière dalle."

b) En l'espèce, les façades des étages en attique des bâtiments projetés sont en retrait par rapport aux façades des premiers étages sur les côtés sud, est et ouest (étant précisé que les façades sud des bâtiments nos 8 et 10 et les façades est et ouest du bâtiment n° 12 présentent en outre un décrochement plus ou moins important vers l'intérieur). Les espaces ainsi laissés libres sont occupés par des terrasses qui courent sur toute la longueur des façades. Conformément à l'art. 57.6 al. 4 nRPGA, le retrait de l'attique doit être de 2.40 m, soit une largeur égale à la hauteur du niveau de l'attique (cf. plans des coupes au dossier).

S'agissant des bâtiments nos 8 et 10, les façades est et ouest des étages en attique sont en retrait de 4.83 m (et de 4.23 m pour deux petites portions tout au sud) par rapport aux façades du premier étage. La majeure partie de la façade sud présente en outre un retrait de 2.50 m par rapport à la façade principale. On constate cependant un retrait de seulement 1.30 m au niveau de l'angle sur la terrasse qui est formé par le décrochement de la façade vers l'intérieur. Par ailleurs, la façade est de l'étage en attique du bâtiment n° 12 présente un retrait dont la largeur varie entre 2.70 m et 3.90 m, et la façade ouest un retrait dont la largeur varie entre 2.70 m et 3.75 m par rapport aux façades du premier étage. La façade sud présente quant à elle un retrait de 2.50 m, sauf au niveau des angles sud-est et sud-ouest où il n'est pas certain que les retraits proposés soient suffisants. Il s'ensuit que le projet n'est pas conforme à la réglementation communale, en tant que les attiques proposés ne respectent que partiellement le retrait requis par l'art. 57.6 nRPGA.

Plus important encore, il faut relever que l'effet visuel des retraits d'attique est pour ainsi dire supprimé par les avants-toits, qui reprennent presque le fil des façades du premier étage. Ainsi, les avant-toits filants en béton tout autour des façades apparaissent discutables car très massifs d'apparence et, partant, de nature à augmenter la perception du volume bâti de manière non conforme à l'esprit général des retraits d'attique. En définitive, et indépendamment des retraits des façades, la lecture du bâtiment sera beaucoup plus celle d'un immeuble massif à trois niveaux que celle d'un immeuble à deux niveaux plus attique, ce qui va également dans le sens d'un rejet du projet.

Partant, le grief de la recourante relatif aux attiques doit également être rejeté.

6.

Dans ses observations sur le recours, l'opposant soulève le fait que la largeur de la rampe d'accès au parking souterrain (3.90 m) serait insuffisante pour permettre le croisement de véhicules et que la visibilité serait mauvaise à cet endroit. Il critique aussi l'absence d'enquête publique concernant les arbres à abattre et met en cause la demande de dérogation à l'art. 36 de la loi vaudoise du 10 décembre 1991 sur les routes (LRou; RSV 725.01) pour les quatre places de parc extérieures prévues le long du chemin des Crêtes, formulée avec la demande de permis de construire. Vu l'issue du recours, ces griefs n'ont toutefois pas à être traités.

7.

Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée.

Les frais de justice sont mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 49 al. 1 LPA-VD). L'opposant, qui a procédé avec le concours d'un mandataire professionnel, a droit à des dépens à la charge de la recourante (art. 55 LPA-VD). Tel n'est en revanche pas le cas de la municipalité, qui a agi seule.