841.300
Verordnung über den städtischen Wohnraumfonds (Wohnraumfondsverordnung, VWRF)
Präambel
Der Gemeinderat,
Art. 1 Zweck
Die Stadt setzt sich für die Erhaltung und Erhöhung des Anteils von preisgünstigen Wohnungen ein.
Sie sorgt dafür, dass sich die Zahl der Wohnungen im Eigentum von gemeinnützigen Wohnbauträgerschaften bis zum Erreichen eines Anteils von einem Drittel an allen Mietwohnungen auf Stadtgebiet stetig erhöht.
Sie führt zur Unterstützung dieses Zwecks einen Wohnraumfonds gemäss § 14a Gesetz über die Wohnbau- und Wohneigentumsförderung 4 .
Art. 2 Gegenstand
Diese Verordnung regelt:
a. die Äufnung des Fonds;
b. den Kreis der Beitragsberechtigten;
c. die Voraussetzungen für die Beiträge und ihren Umfang;
d. die Zuständigkeiten;
e. das Verfahren.
LS 841
AS 101.100
STRB Nr. 225 vom 16. März 2022.
vom 7. Juni 2004, LS 841.
Art. 3 Geltungsbereich a. Beiträge für preisgünstige Wohnungen
Diese Verordnung gilt für die Ausrichtung von Beiträgen (Abschreibungs- oder Investitionsbeiträge) aus dem Wohnraumfonds an gemeinnützige Wohnbauträgerschaften.
Beiträge werden ausgerichtet an:
a. den Erwerb von Wohnbaugrundstücken und Wohnliegenschaften;
b. den Bau und die Erneuerung von Mietwohnungen.
Die Beiträge sind nicht rückzahlungspflichtig; vorbehalten bleiben die Pflichten gemäss Art. 32.
Art. 4 b. zusätzliche Leistungen für subventionierte Wohnungen
Diese Verordnung gilt nicht für die Ausrichtung zusätzlicher Leistungen zur gezielten Verbilligung von Wohnungen für Haushalte mit geringem Einkommen und Vermögen (subventionierte Wohnungen).
Art. 5 Fondsmittel a. Äufnung
Die Äufnung des Fonds erfolgt durch:
a. Anfangsdotation gemäss Beschluss der Stimmberechtigten;
b. Fondszuweisungen zulasten der durch die Stimmberechtigten bewilligten Rahmenkredite;
c. Beitragsrückzahlungen bei Zweckentfremdung.
Über periodische oder ereignisbezogene Fondszuweisungen gemäss Abs. 1 lit. b entscheidet der Gemeinderat; er berücksichtigt dabei den Zustand und die Entwicklung des städtischen Finanzhaushalts.
Weist die städtische Rechnung einen Bilanzfehlbetrag auf, findet keine Fondszuweisung gemäss Abs. 1 lit. b statt.
Art. 6 b. Begrenzung
Durch Fondszuweisungen gemäss Art. 5 Abs. 1 lit. b darf der Fondsbestand auf Ende eines Rechnungsjahres 200 Millionen Franken nicht übersteigen.
Art. 7 c. Minimalbestand und Verzinsung
Der Fonds darf keinen negativen Bestand aufweisen.
Der Fondsbestand wird nicht verzinst.
Art. 8 Anspruch
Es besteht kein Anspruch auf Ausrichtung von Beiträgen. 2. Teil Beitragsberechtigung
I. Trägerschaften
Art. 9 Juristische Personen
Beitragsberechtigt sind gemeinnützige Wohnbauträgerschaften, die als juristische Personen organisiert sind, insbesondere:
a. als öffentliche Wohnbauträgerschaften:
1. die Stadt als Trägerin des kommunalen Wohnungsbaus,
2. die städtischen Wohnbaustiftungen;
b. als private Wohnbauträgerschaften:
1. Wohnbaugenossenschaften,
2. Wohnbaustiftungen,
3. gemeinnützige Aktiengesellschaften,
4. Vereine.
An Privatpersonen und Gesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit werden keine Beiträge ausgerichtet.
Art. 10 Private Wohnbauträgerschaften
Beitragsberechtigte private Wohnbauträgerschaften qualifizieren sich durch:
a. die Ausrichtung des Trägerschaftszwecks auf die dauerhafte Bereitstellung von Wohnraum zu finanziellen Bedingungen, die für breite Bevölkerungsschichten tragbar sind;
b. den dauernden Verzicht auf Gewinnabsicht und Gewinnausschüttung;
c. die Verpflichtung, das nach Rückleistung der einbezahlten Anteile verbleibende Vermögen im Fall ihrer Auflösung einer im gleichen Sinn tätigen Trägerschaft zuzuwenden;
d. die Verpflichtung, ihre Wohnungen nach dem Prinzip der Kostenmiete gemäss anerkannten Grundsätzen der Wohnbauförderung für gemeinnützige Bauträgerschaften zu bewirtschaften und zu vermieten;
e. ein Vermietungsreglement, das durch transparente Vergaberegeln sowie einen ausreichend offenen Zugang eine gute und sozial durchmischte Belegung durch Bewohnerinnen und Bewohner, die die Wohnung dauernd und als festen Wohnsitz bewohnen, sicherstellt und für die Liegenschaft, für die ein Beitrag beantragt wird, Belegungsvorschriften festlegt;
f. ein Abordnungsrecht der Stadt in den Vorstand oder Stiftungsrat im Beitragsfall.
Bei Wohnbauträgerschaften mit einer im öffentlichen Interesse stehenden Ausrichtung auf Menschen mit besonderen Bedürfnissen kann vom Erfordernis der sozialen Durchmischung gemäss Abs. 1 lit. e abgewichen werden.
Art. 11 Öffentliche Wohnbauträgerschaften
Bei beitragsberechtigten öffentlichen Wohnbauträgerschaften richten sich die wohnpolitischen Zielsetzungen sowie die Vorgaben zur Bewirtschaftung und Vermietung nach:
a. den trägerschaftsspezifischen Bestimmungen in Gemeindeerlassen;
b. den Reglementen und Richtlinien, die gestützt auf die in
lit. a genannten Bestimmungen erlassen wurden. II. Vorhaben
A. Erwerb von Baugrundstücken
Art. 12 Beitragsvoraussetzungen
Beiträge können ausgerichtet werden an den Erwerb von:
a. unbebauten Grundstücken;
b. bebauten Grundstücken mit bedeutendem Wohnbauentwicklungspotenzial.
Die Ausrichtung von Beiträgen setzt voraus, dass:
a. auf dem Grundstück eine überwiegende Wohnnutzung baurechtlich zulässig ist oder sich die baurechtliche Zulässigkeit in absehbarer Zeit erwirken lässt;
b. die Fläche des Grundstücks für sich allein die Realisierung von Mehrfamilienhäusern ermöglicht oder sich durch den Zugang ein bedeutender Arrondierungseffekt ergibt;
c. keine Umstände bekannt sind, die den Beginn der Realisierung preisgünstiger Wohnungen innert zehn Jahren ab Erwerb grundsätzlich ausschliessen;
d. sich das Wohnbauvorhaben auf dem erworbenen oder arrondierten Grundstück bezüglich Erstellungskosten im Grundsatz an den Voraussetzungen gemäss Art. 18 Abs. 4 orientiert;
e. das langfristige durchschnittliche Mietpreisniveau nach Kostenmiete bei den Wohnbauvorhaben gemäss lit. d unter Berücksichtigung aller Beiträge gemäss dieser Verordnung sowie eigener Leistungen der Wohnbauträgerschaft mindestens unterhalb des Medians der Mietpreise im betreffenden Stadtkreis und in der gesamten Stadt liegt;
f. für die Auswahl der Architekturleistungen zur Umsetzung der Wohnbauvorhaben gemäss lit. d ein adäquates Konkurrenzverfahren durchgeführt wird.
Auf die Voraussetzung gemäss Abs. 2 lit. c kann verzichtet werden, wenn der Erwerb zur Hauptsache der Arrondierung im Hinblick auf ein späteres Projekt dient.
Auf die Voraussetzung gemäss Abs. 2 lit. f kann verzichtet werden, wenn die veräussernde Partei die Übernahme einer bereits erfolgten Auswahl verlangt.
Art. 13 Entscheidkompetenz
Über die Ausrichtung von Beiträgen entscheidet:
a. der Stadtrat oder die von ihm bezeichnete Organisationseinheit bei Beiträgen bis maximal zehn Millionen Franken pro Fall;
b. der Gemeinderat in allen übrigen Fällen.
Der nach Berücksichtigung der Beiträge resultierende Landwert darf den Landwert gemäss Richtlinien für die Anrechnung von Land beim Wohnungsbau auf städtischen Grundstücken 5 nicht unterschreiten.
Art. 14 Beitragsbemessung
Bei der Bestimmung der Höhe der Beiträge werden insbesondere berücksichtigt:
a. die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt;
b. das Verhältnis des Beitrags zur Anzahl der entstehenden preisgünstigen Wohnungen (Beitrag zum Drittelsziel gemäss Art. 18 Abs. 4 GO 6 );
c. das Verhältnis des Beitrags zum resultierenden Mietpreisniveau der Wohnungen;
d. das Ausmass der in Aussicht stehenden Flächen unter Berücksichtigung der objektspezifischen Verhältnisse für:
1. den subventionierten Wohnungsbau,
2. soziale Wohnangebote des zuständigen Departements,
3. quartierbezogene öffentliche Bedürfnisse. 5 Richtlinien 65, STRB Nr. 3251/1965 und seitherige Anpassungen. 6 AS 101.100
B. Erwerb von Mietwohnungen
Art. 15 Beitragsvoraussetzungen
Beiträge können ausgerichtet werden an den Erwerb ganzer Liegenschaften, wenn diese überwiegend dem Wohnen dienen.
Die Ausrichtung von Beiträgen setzt voraus, dass:
a. die Liegenschaft eine Gesamtnettowohnfläche von mindestens 500 m 2 umfasst, oder dass sich durch den Zugang der Liegenschaft bedeutende Arrondierungseffekte oder Entwicklungsmöglichkeiten ergeben;
b. das langfristige durchschnittliche Mietpreisniveau nach Kostenmiete in der erworbenen oder arrondierten Liegenschaft unter Berücksichtigung aller Beiträge gemäss dieser Verordnung sowie eigener Leistungen der Wohnbauträgerschaft mindestens unterhalb des Medians der Mietpreise im betreffenden Stadtkreis und in der gesamten Stadt liegt.
Art. 16 Entscheidkompetenz
Über die Ausrichtung von Beiträgen entscheidet:
a. der Stadtrat oder die von ihm bezeichnete Organisationseinheit bei Beiträgen bis zwanzig Prozent des Erwerbspreises und maximal zehn Millionen Franken pro Fall;
b. der Gemeinderat in allen übrigen Fällen.
Art. 17 Beitragsbemessung
Bei der Bestimmung der Höhe der Beiträge werden insbesondere berücksichtigt:
a. die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt;
b. das Verhältnis des Beitrags zur Anzahl der im Bestand gesicherten oder in absehbarer Zeit realisierbaren preisgünstigen Wohnungen (Beitrag zum Drittelsziel gemäss Art. 18 Abs. 4 GO 7 );
c. das Verhältnis des Beitrags zum resultierenden Mietpreisniveau der Wohnungen;
d. der Anteil der Gewerbeflächen an der gesamten Bruttogeschossfläche.
C. Bau von Mietwohnungen
Art. 18 Beitragsvoraussetzungen
Beiträge können ausgerichtet werden an Neu-, Ersatzneu-, Erweiterungs- und Umnutzungsbauvorhaben, wenn für bauliche Massnahmen zusätzliche Kosten entstehen, die nicht: 7 AS 101.100
a. in den Erstellungskostenvorgaben gemäss Wohnbauförderungsverordnung (WBFV) 8 berücksichtigt sind;
b. durch anderweitig erhältliche Förderbeiträge abgedeckt werden.
Die Ausrichtung von Beiträgen setzt voraus, dass diese baulichen Massnahmen der Erfüllung einer im breiten öffentlichen, ökologischen oder sozialen Interesse stehenden Zielsetzung dienen.
Unter diese Zielsetzung fallen insbesondere zusätzliche Kosten aus den Bereichen:
a. adäquate Verdichtung oder haushälterischer Umgang mit Boden;
b. Hitzeminderung und Verbesserung des Stadtklimas;
c. Klimaschutz (netto null);
d. Biodiversität;
e. Denkmalschutz und Archäologie;
f. Städtebau und Ortsbildschutz;
g. Schadstoffe;
h. Erschwernisse bei Baugrund oder Grundstückbereitstellung;
i. Etappierung oder Bauen in bewohntem Zustand.
Beitragsberechtigte Bauvorhaben haben, nach Abzug der Beiträge gemäss Abs. 1–3, im Grundsatz die Erstellungskostenvorgaben gemäss WBFV 9 einzuhalten.
Beiträge an Ersatzneu-, Erweiterungs- und Umnutzungsbauvorhaben werden nur ausgerichtet, wenn ein sozial verträglicher Umgang mit der bestehenden Mieterschaft sichergestellt ist.
Art. 19 Entscheidkompetenz
Über die Ausrichtung von Beiträgen entscheidet:
a. der Stadtrat oder die von ihm bezeichnete Organisationseinheit bei Beiträgen im Umfang bis zwanzig Prozent der pauschalierten Erstellungskosten gemäss WBFV 10 und maximal zehn Millionen Franken pro Fall;
b. der Gemeinderat in allen übrigen Fällen. 8 vom 1. Juni 2005, LS 841.1. 9 vom 1. Juni 2005, LS 841.1. 10 vom 1. Juni 2005, LS 841.1.
Art. 20 Beitragsbemessung
Bei der Bestimmung der Höhe der Beiträge werden insbesondere berücksichtigt:
a. die tatsächlichen Kosten gemäss Art. 18 Abs. 1–3;
b. das Verhältnis des Beitrags zur Anzahl der realisierbaren preisgünstigen Wohnungen (Beitrag zum Drittelsziel gemäss Art. 18 Abs. 4 GO 11 );
c. das Verhältnis des Beitrags zum realisierbaren Mietpreisniveau;
d. das Ausmass der entstehenden Flächen unter Berücksichtigung der objektspezifischen Verhältnisse für:
1. den subventionierten Wohnungsbau,
2. soziale Wohnangebote des zuständigen Departements,
3. quartierbezogene öffentliche Bedürfnisse.
D. Erneuerung von Liegenschaften
Art. 21 Erworbene Liegenschaften
Beiträge können ausgerichtet werden an die Erneuerung von Liegenschaften, die überwiegend dem Wohnen dienen und in den letzten fünfzehn Jahren erworben worden sind.
Die Frist von fünfzehn Jahren umfasst die Zeitspanne zwischen Eigentumsübertragung und Baubeginn; in begründeten Fällen kann sie durch die für die Beitragsausrichtung zuständige Instanz erstreckt werden.
Voraussetzungen, Beitragsrahmen und Bemessungskriterien richten sich nach den Bestimmungen über Beiträge an den Erwerb von Mietwohnungen gemäss Art. 15–17.
Zur Bestimmung der Genehmigungszuständigkeit gemäss Art. 16 werden die Beiträge an den Erwerb und die Erneuerung zusammengerechnet.
Art. 22 Bestandesliegenschaften a. Beitragsvoraussetzungen
Beiträge können ausgerichtet werden an die Erneuerung von Wohnliegenschaften, wenn zusätzliche Kosten für bauliche Massnahmen entstehen, die nicht:
a. in den Erneuerungskostenvorgaben gemäss WBFV 12 berücksichtigt sind; oder
b. durch anderweitig erhältliche Förderbeiträge abgedeckt werden. 11 AS 101.100 12 vom 1. Juni 2005, LS 841.1.
Die Ausrichtung von Beiträgen setzt voraus, dass:
a. sinngemäss die Voraussetzungen gemäss Art. 18 Abs. 1–4 erfüllt sind;
b. der Erneuerungsbedarf im vorgesehenen Umfang und die Umsetzung zum beabsichtigten Zeitpunkt aus fachlicher Sicht angezeigt sind.
Beiträge an Erneuerungen im unbewohnten Zustand werden nur ausgerichtet, wenn ein sozial verträglicher Umgang mit der bestehenden Mieterschaft sichergestellt ist.
Art. 23 b. Entscheidkompetenz
Über die Ausrichtung von Beiträgen entscheidet:
a. der Stadtrat oder die von ihm bezeichnete Organisationseinheit bei Beiträgen im Umfang bis zwanzig Prozent der pauschalierten Erneuerungskosten gemäss WBFV 13 und maximal zehn Millionen Franken pro Fall;
b. der Gemeinderat in allen übrigen Fällen.
Art. 24 Beitragsbemessung
Bei der Bestimmung der Höhe der Beiträge werden insbesondere berücksichtigt:
a. die tatsächlichen Kosten gemäss Art. 22 Abs. 1 und 2;
b. das Verhältnis des Beitrags zur Anzahl der im Bestand gesicherten preisgünstigen Wohnungen;
c. das Verhältnis des Beitrags zum realisierbaren Mietpreisniveau;
d. das Ausmass der erhalten bleibenden oder neu entstehenden Flächen unter adäquater Berücksichtigung der objektspezifischen Verhältnisse für:
1. den subventionierten Wohnungsbau,
2. soziale Wohnangebote des zuständigen Departements,
3. quartierbezogene öffentliche Bedürfnisse. III. Beitragskoordination
Art. 25 Baulanderwerb und Mietwohnungsbau
Beiträge an den Erwerb von Baugrundstücken und Beiträge an den Bau von Mietwohnungen können nebeneinander ausgerichtet werden.
Art. 26 Mietwohnungsbau auf Baurechtsland
Beiträge an den Bau und die Erneuerung von Mietwohnungen können auch ausgerichtet werden, wenn das Bau- oder Erneuerungsvorhaben auf Land stattfindet, das von der Stadt im Baurecht abgegeben wurde. 13 vom 1. Juni 2005, LS 841.1.
Art. 27 Mietwohnungserwerb und Mietwohnungserneuerung
Die Koordination der Beiträge an den Erwerb von Mietwohnungen und an die Erneuerung erworbener Mietwohnungen richtet sich nach Art. 21.
Art. 28 Baurechtsabgabe nach Erwerb durch die Stadt
Wird ein Baugrundstück durch die Stadt erworben und im Baurecht an eine gemeinnützige Wohnbauträgerschaft abgegeben, richten sich die Konditionen nach den geltenden Richtlinien für die Anrechnung von Land beim Wohnungsbau auf städtischen Grundstücken 14 .
Art. 29 Wohnraumfondsbeiträge und Subventionierung
Beiträge aus dem Wohnraumfonds und Leistungen für subventionierte Wohnungen gemäss Art. 4 können nebeneinander ausgerichtet werden. 3. Teil Zweckerhaltung und Sicherungsmittel
Art. 30 Zweckerhaltungspflicht
Die ausgerichteten Beiträge müssen verwendet werden:
a. ihrem Zweck entsprechend;
b. unter Einhaltung der Beitragsvoraussetzungen gemäss dieser Verordnung;
c. unter den für die Ausrichtung im Einzelfall zusätzlich festgelegten Bedingungen und Auflagen.
Einzelheiten werden in einer Beitragsvereinbarung festgelegt.
Art. 31 Sicherungsmittel
Die Vollzugsstelle sorgt für eine ausreichende obligatorische und dingliche Sicherung der zweck- und beitragskonformen Umsetzung und Verwendung der mit Beiträgen unterstützten Vorhaben und Objekte.
Sie berücksichtigt bei der Wahl der Sicherungsmittel:
a. die Höhe des auszurichtenden Beitrags;
b. die berechtigten Sicherungsbedürfnisse der weiteren für die Realisierung des Vorhabens notwendigen oder dienlichen Förder- und Finanzierungsinstrumente.
Bei den beitragsberechtigten öffentlichen Wohnbauträgerschaften kann auf eine Sicherung gemäss Abs. 1 verzichtet werden.
Art. 32 Folgen der Zweckentfremdung
Die Beiträge werden widerrufen oder zurückgefordert, wenn:
a. sie zu Unrecht zugesagt oder ausbezahlt worden sind;
b. eine nachträgliche Zweckentfremdung vorliegt; 14 Richtlinien 65, STRB Nr. 3251/1965 und seitherige Anpassungen.
c. ein Verstoss gegen vereinbarte Auflagen oder Bedingungen stattgefunden hat.
Die Stadt kann anstelle der Beitragsrückzahlung die mit Beiträgen geförderten Objekte zum Selbstkostenpreis übernehmen, wenn dies vereinbart wurde.
Die Stadt kann die Rückzahlung reduzieren oder erlassen, wenn die nachträgliche Zweckentfremdung oder ein Verstoss gegen vereinbarte Auflagen und Bedingungen:
a. im öffentlichen Interesse liegt; und
b. im Einvernehmen mit der für die Beitragsausrichtung zuständigen Instanz erfolgt.
Art. 33 Verwendung von Rückzahlungen
Rückzahlungen fliessen in den Wohnraumfonds. 4. Teil Schlussbestimmungen
Art. 34 Verfahren a. Vollzugsstelle
Der Stadtrat bestimmt die für den Vollzug dieser Verordnung zuständige Organisationseinheit.
Art. 35 b. Wirtschaftlichkeits berechnung
Für die Beurteilung von Gesuchen kann eine nach einheitlichen Vorgaben erstellte Wirtschaftlichkeitsberechnung verlangt werden.
Art. 36 c. Kosten
Die Gesuchstellenden tragen den Aufwand für die ausreichende Dokumentation des Beitragsgesuchs.
Für die Verfahrensführung durch die Vollzugsstelle, den Beizug von Fachpersonen und den Einsatz von Fachgremien werden den Gesuchstellenden keine Kosten auferlegt.
Die Kosten für den Beizug von Fachpersonen und den Einsatz von Fachgremien können dem Wohnraumfonds belastet werden.
Art. 37 Mietzinskontrolle
Die Festsetzung, Kontrolle und Anfechtung der Mietzinse von Wohnräumen, deren Erwerb oder Erstellung mit Beiträgen aus dem Wohnraumfonds unterstützt wurden, richten sich:
a. bei privaten Wohnbauträgerschaften sinngemäss nach dem Mietzinsreglement 15 (behördliche Mietzinskontrolle);
b. bei öffentlichen Wohnbauträgerschaften nach den dafür anwendbaren trägerschaftsspezifischen Rechtsgrundlagen.
Art. 38 Offenlegung
Bestand und Bestandesrechnung des Wohnraumfonds werden im Eigenkapitalnachweis im Anhang der Jahresrechnung abgebildet. 15 vom 19. Juni 1996, AS 841.150.
Im Anhang der Jahresrechnung wird überdies über die Verwendung der Fondsmittel Rechenschaft abgelegt.
Die Abrechnung gemäss Abs. 2 umfasst insbesondere eine Übersicht über die gewährten Beiträge und deren Zweckbestimmung.
Art. 39 Berichterstattung
Der Stadtrat veröffentlicht in seinem Geschäftsbericht und in seiner Berichterstattung gemäss Art. 19 GO 16 regelmässig Informationen zur Entwicklung des Wohnraumfonds und dem damit verbundenen Beitrag zur Erreichung der Zielsetzung gemäss Art. 18 Abs. 4 GO (Drittelsziel).
Art. 40 Übergangs
Beiträge an den Erwerb von Baugrundstücken gemäss
Art. 12 bestimmungen a. erstmalige
–14 und an den Erwerb von Mietwohnungen gemäss
Art. 15 Ausrichtung von Erwerbsbeiträgen b. erstmalige
–17 können nur für nach Inkrafttreten dieser Verordnung erworbene Objekte beantragt und gesprochen werden. 2 Bei Beiträgen an den Erwerb von Baugrundstücken oder Mietwohnungen durch die Stadt als Trägerin des kommunalen Wohnungsbaus gilt die Widmung für den öffentlichen Zweck als Erwerbszeitpunkt gemäss Abs. 1. Art. 41 Beiträge an den Bau von Mietwohnungen gemäss
Art. 18 Ausrichtung von Bau
–20 oder an die Erneuerung von Liegenschaften gemäss
Art. 21 beiträgen Inkrafttreten
–24 können nur für Projekte beantragt und gesprochen werden, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Verordnung noch nicht in der Realisierungsphase sind. Art. 42 Der Stadtrat setzt diese Verordnung in Kraft. 17 16 AS 101.100 17 Inkrafttreten 1. Januar 2025 (STRB Nr. 3000/2024).