Areal der Psychiatrischen Universitätsklinik Zürich, Rheinau, Gesamterneuerung Gebäude Alleestrasse 86-88, zusätzliche gebundene Ausgabe

A. Ausgangslage Das Kantonale Sozialamt führt auf dem Klinikareal der Psychiatrischen Universitätsklinik Zürich in Rheinau nach § 43 des Selbstbestimmungsgesetzes (LS 831.5) eine spezialisierte Einrichtung für Menschen mit Behinderung, das Tilia – Wohnen und Beschäftigung. Diese verfügt an fünf Standorten im Kanton Zürich über rund 240 Wohn- und Beschäftigungsplätze. Für die Gesamterneuerung des Gebäudes 86–88 des Wohnheims Tilia bewilligte der Regierungsrat mit Beschluss Nr. 38/2021 insgesamt Fr. 24 787 000 für bauliche Massnahmen. Misserfolge bei der Vergabe von Bauleistungen und unbekannte Zustände der Bausubstanz führen zu höheren Kosten und erfordern eine zusätzliche Ausgabe.

B. Projektentwicklung In der Zwischenzeit wurde ein grosser Teil der Arbeiten ausgeführt, die Ausführungsplanung, einschliesslich der Mehrheit der Ausschreibungen und Vergaben, ist erfolgt. Der Bezug der Verwaltung ist auf Juli 2024 geplant. Die Wohngruppen sollen das Gebäude im November 2024 beziehen. Teuerung und Marktsituation Das Zusammentreffen von zwei Faktoren, von denen jeweils einer für sich allein noch keine derart gravierenden Auswirkungen hätte, führte zu einem unvorhersehbaren Verlauf der Ausschreibungen und Mehrkosten von Fr. 2 823 000: a. Die Ausschreibungen erfolgten in einer aussergewöhnlichen Marktsituation mit sehr starken Bau- und Materialpreissteigerungen. Gründe dafür sind hauptsächlich Einschränkungen aufgrund der Coronapandemie sowie der Angriffskrieg gegen die Ukraine und dadurch verschärfte Lieferkettenprobleme. Diese Tendenz spiegelt sich auch in einzelnen Materialpreisindizes der Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren, die zum Teil um ein Mehrfaches höher liegen als der – dem Kostenvoranschlag zugrunde liegende – Index der Zürcher Wohnbaupreise. Zu den gestiegenen Baumaterialpreisen kommen die gestiegenen Energie- und Transportkosten wie auch eine Unsicherheit der Unternehmen betreffend Lohnentwicklung. b. Die derzeitige Auslastung des Baugewerbes ist sehr hoch und es gibt nur wenig freie Kapazitäten. Dazu kommt der Personal- und Fachkräftemangel in der Baubranche. Diese Situation hat sich im Laufe des Jahres 2023 weiter verschärft. Der steile Anstieg der Energiekosten hat diesen Effekt noch weiter verstärkt. Da Lieferanten keine langfristig verlässlichen Preise abgeben können, verzichten viele Unternehmen auf eine Offertstellung. So sind im Rahmen der erfolgten Ausschreibung bei einigen relevanten Gewerken unterdurchschnittlich wenig Angebote eingegangen. Aufgrund des Zusammentreffens dieser beiden Faktoren beurteilen viele potenzielle Anbietende das unternehmerische Risiko als zu gross, um eine langfristig gültige Offerte abzugeben. Der Offertenrücklauf für einen Grossteil der Bauarbeiten erfolgt seit Anfang 2022 und fällt somit genau in diese ausserordentliche Marktsituation mit einer Kumulation von nicht vorhersehbaren, negativen Kostenfaktoren. Zwar bewegt sich ein Grossteil der Offerten im Rahmen des Kostenvoranschlages. Einige

gewichtige Ausschreibungen mussten jedoch aufgrund weniger eingegangener Angebote abgebrochen und wiederholt werden, allerdings mit geringem Erfolg. Die Folgen für die Einhaltung des Kostenvoranschlages sind entsprechend negativ. Projektänderungen Projektänderungen im Bereich der Warmwasseraufbereitung, der Sicherheits- und Schliessanlagen, der Brandmeldeanlagen und des Heizsystems sowie eine Änderung der Baustellenlogistik führen zu zusätzlichen Kosten von Fr. 915 000. Betriebliche Optimierungen Nachträglich zur Erstellung des Betriebskonzepts durchgeführte Betriebsoptimierungen, beispielsweise erhöhte Anforderung an die Überwachung des Gebäudes und zusätzliche Ausstattung, führten zu Mehrkosten von Fr. 246 000. Unbekannter Bauzustand Die Auslegung des Instandsetzungskonzepts stützte sich auf das 2012 umgesetzte «Zwillingsgebäude» (Alleestrasse 80/82) und auf übliche, punktuelle Zustandserfassungen. Erst mit dem Rückbau kamen die Komplexität und Andersartigkeit der Tragwerkskonstruktion und des

Ausbaus des Gebäudes an der Alleestrasse 86–88 zum Vorschein. Die Tragkonstruktion präsentierte sich als nicht einheitlich und war in vielen Teilen über die Jahrzehnte immer wieder verändert worden. Es gibt eine Vielzahl von unterschiedlichen bestehenden Deckenkonstruktionen in Holz, nichtarmiertem Beton mit Stahlträgern oder Stahlbeton. Dies führte zu einer grossen Menge an unterschiedlich zu konzipierenden Details. Die Gebäudestruktur konnte folglich die notwendige hohe Installationsdichte nicht aufnehmen und die Umsetzung der neusten Brandschutz- und Energievorschriften erwiesen sich als sehr aufwendig. Ergänzend kam hinzu, dass das Gebäude mehr als zehn Jahre nicht mehr unterhalten worden war. Neben der Komplexität der Konstruktionen kamen im Rahmen der Bauarbeiten zusätzliche Bauschäden an der Holz- und Deckenkonstruktion zum Vorschein. Diese Punkte führten zu unvorhergesehenen Massnahmen mit Mehrkosten von Fr. 1 147 000. Projektüberprüfung und Einsparungen Aufgrund dieser umfangreichen Zusatzkosten wurden Vorgehensoptionen zum weiteren Vorgehen evaluiert. Fast alle Baumassnahmen sind entweder auf den unausweichlichen Instandsetzungsbedarf oder auf die ausgewiesenen Bedürfnisse einer zeitgerechten Einrichtung für Menschen mit einer körperlichen oder geistigen Beeinträchtigung zurückzuführen. Dennoch konnten vereinzelt Einsparungen u. a. durch die Wahl der Bodenbeläge und Verzicht bei der Ausstattung im Umfang von rund Fr. 172 000 erzielt werden.

C. Finanzierung Damit die baulichen Massnahmen ohne Risiko einer Kreditüberschreitung zu Ende geführt werden können, ist unter Berücksichtigung der Reduktion der Reserve von Fr. 1 346 000 ein zusätzlicher Betrag von Fr. 3 613 000 notwendig. Die Kosten für die Gesamterneuerung des Gebäudes Alleestrasse 86–88 in Rheinau belaufen sich gemäss revidiertem Kostenvoranschlag vom 4. Februar 2024 neu auf insgesamt Fr. 28 400 000. Tabelle 1: Baukostenplan (BKP) BKP-Nr. Arbeitsgattung Kosten Zusätzliche Total bewilligt Kosten in Franken in Franken in Franken 1 Vorbereitungsarbeiten 1 566 000 76 000 1 642 000 2 Gebäude 19 007 000 4 568 000 23 575 000 4 Umgebung 724 000 263 000 987 000 5 Baunebenkosten 333 000 0 333 000 6 Reserve 2 246 000 –1 346 000 900 000 9 Ausstattung einschliesslich Reserve 911 000 52 000 963 000 Total (einschliesslich MWSt) 24 787 000 3 613 000 28 400 000

Der Kostenvoranschlag weist eine Genauigkeit von ±10% auf (Kostenstand 22. Januar 2024, Zürcher Index der Wohnbaupreise: 1. April 2023, Basis 1939). Mit RRB Nr. 38/2021 wurden eine gebundene Ausgabe für die Instandsetzungsmassnahmen und eine neue Ausgabe für den Anbau bewilligt. Die zusätzlichen Aufwände betreffen nur die gebundene Ausgabe. Tabelle 2: Aufteilung in gebundene und neue Ausgaben Kosten bewilligt Zusätzliche Kosten Total in Franken in Franken in Franken Gebundene Ausgabe 22 952 000 3 613 000 26 565 000 Neue Ausgabe 1 835 000 1 835 000 Total 24 787 000 3 613 000 28 400 000 Für die Fortführung des Projekts ist gemäss §§ 36 lit. b und 37 Abs. 2 lit. a und b des Gesetzes über Controlling und Rechnungslegung (LS 611) eine zusätzliche gebundene Ausgabe von Fr. 3 613 000 zulasten der Leistungsgruppe Nr. 8750, Liegenschaften Verwaltungsvermögen, durch den Regierungsrat zu bewilligen. Die gesamte zur Verfügung stehende Summe beläuft sich auf Fr. 28 400 000. Für die zusätzliche Ausgabe von Fr. 3 613 000 sind in der Leistungsgruppe Nr. 8750, Liegenschaften Verwaltungsvermögen, im Budget 2024 Fr. 5 100 000 eingestellt. Die Kapitalfolgekosten für die Investitionsausgabe von Fr. 28 400 000 betragen Fr. 976 513. Sie bestehen aus den Abschreibungen und der Hälfte der jährlichen kalkulatorischen Zinsen von 0,75% der Kosten. Tabelle 3: Kapitalfolgekosten Investitionskategorie Kostenanteil Nutzungsdauer Kapitalfolgekosten/Jahr (in Franken) (Bauteilgruppe) in Franken in % Jahre Abschreibung kalk. Zinsen Total Hochbauten Rohbau 1 5 203 000 18 80 65 038 19 511 84 549 Hochbauten Rohbau 2 3 903 000 14 40 97 575 14 636 112 211 Hochbauten Ausbau 9 914 000 35 30 330 467 37 178 367 645 Hochbauten Installationen 8 416 000 30 30 280 533 31 560 312 093 Hochbauten Ausstattung 964 000 3 10 96 400 3 615 100 015 Total 28 400 000 100 870 013 106 500 976 513 Es sind durch die Gesamtinstandsetzung keine personellen und betrieblichen Folgekosten zu erwarten.