Altlastenuntersuchung

1.

Der verfahrensmässige Rechtsmittelantrag 4 ist in jeder Hinsicht gegenstandslos geworden. Einerseits hat die Beschwerdeführerin die vorinstanzliche Vernehmlassung be­reits zugestellt erhalten. Anderseits fehlt ein Grund, die Beschwerdeführerin diesbezüglich anzuhören, verweist die Staatskanzlei doch lediglich auf die Akten und den angefochtenen Beschluss. Dazu aber konnte sich die Beschwerde längst äussern (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zü­rich, 2. A., Zürich 1999, § 59 N. 9 f.).

2.

Die Beschwerdeführerin stellte Rechtsmittelantrag 3 unter der selben Ziffer be­reits im Rekursverfahren. Der angefochtene Beschluss ist darauf nicht eingetreten (vgl. dor­tige E. 1b). Wenn der Antrag vor Verwaltungsgericht eine Erneuerung erfährt, beinhal­tet das, die Vorinstanz hätte ihn behandeln müssen; in diesem Sinn ist auch dieser Punkt an die Hand zu nehmen.

3.

Für den Tatbestand lässt sich nach § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) auf den ange­foch­tenen Beschluss verweisen. Die Beschwerdeführerin anerkennt denn auch die Darstel­lung daselbst. Die ergänzenden tatsächlichen Behauptungen, welche die Eigenschaft der Mitbe­teiligten B. AG als Verhaltensstörerin betonen, sind unbestritten.

4.

Verfügt die Vorinstanz über Ermessen oder einen Beurteilungsspielraum, so darf das Verwaltungsgericht nur einschreiten, wenn das Ermessen im Sinn von § 50 Abs. 2 lit. c VRG missbraucht oder überschritten bzw. der Beurteilungsspielraum verlassen worden ist (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 73 ff. und 95 ff.).

5.

Inhaltlich lässt sich einleitend und zustimmend wiederum auf die Erwägungen des angefochtenen Beschlusses verweisen. Die Beschwerde beschränkt sich ‑ nach einigem Ausschweifen ‑ bei der Begründung ihrer Anträge im Wesentlichen auf die fast wörtliche Wiederholung des Rekurses. Deshalb bleibt den alles umfassenden Ausführungen der Vor­instanz eigentlich nichts beizufügen. Das Rechtsmittel mag immerhin folgende Ergänzun­gen verdienen:

a) aa) Zum Antrag 1 beruft sich die Beschwerdeführerin auf die drei Voruntersu­chungen durch die G. AG bzw. die H. AG. Hiervon betrifft eine das streitgegenständliche Grundstück, die beiden andern aber die angrenzende Parzelle Kat.Nr. ...4. Aus einer der letzteren zitiert die Beschwerdeführerin ausgiebig und findet, die angeordnete Detailunter­suchung erübrige sich zumindest einstweilen.

Auch das hat der angefochtene Entscheid mit einleuchtenden Erwägungen verneint. Freilich erfordert die dortige Feststellung einen Kommentar, man habe im Grundwasser einen Gehalt an gelöstem Blei von 0,9 mg/l ermittelt, der erheblich über dem Konzentra­tions­grenzwert von 0,05 mg/l gemäss Anhang 1 zur Altlastenverordnung vom 26. August 1998 (AltlV; SR 814.680) liege, und laut Art. 9 Abs. 2 lit. b AltlV (nach der am 1. Januar 1999 in Kraft getretenen Fassung vom 28. Oktober 1998) bedürfe ein belasteter Standort der Sanierung, wenn ihm entstammende Stoffe im Grundwasser des Gewässerschutzbe­reichs A die Hälfte eines Konzentrationswerts nach Anhang 1 überschritten, und zwar im Abstrombereich unmittelbar beim Standort (E. 4b/cc und 6a). Eine entsprechende Probe anno 1993 aus einem unverdächtigeren Teil des hier interessierenden Grundstücks ergab bloss 0,007 mg Pb/l. Hingegen wurden Ende 1994/Anfang 1995 auf Parzelle Kat.Nr. ...4 mehr oder minder hart an der Grenze zu Parzelle Kat.Nr. ...1 Bleikonzentrationen nebst anderen von 0,9 mg/l, 0,19 mg/l, 0,036 mg/l, 0,031 mg/l und 0,025 mg/l gemessen. Dies im Verbund mit den weiteren bedenklichen Befunden der Berichte rechtfertigt es, mittels De­tailuntersuchung Genaueres und Weiteres erfahren zu wol­len. Die Solches verlangende, vor­instanzlich geschützte Anordnung der Beschwerde­gegne­rin hält sich jedenfalls inner­halb des Beurteilungsspielraums, welcher den Verwal­tungsbe­hörden namentlich bei der Frage der Verhältnismässigkeit einzuleitender Schritte zusteht.

Abgesehen davon darf die Rekursvernehmlassung der Beschwerdegegnerin erwähnt werden. Danach muss die angeordnete Detailuntersuchung teilweise Dinge nachholen, wel­che nunmehr kraft Art. 7 Abs. 4 AltlV bereits Gegenstand der Voruntersuchung hätten bil­den sollen.

bb) Die Beschwerdeführerin hebt wie gesagt hervor, die Altlasten auf dem fragli­chen Grundstück stammten von der B. AG, und bezeichnet sich als seinerzeit ahnungslose Käuferin. Damit möchte sie vielleicht ‑ abweichend vom Rekurs ‑ eventualiter geltend ma­chen, wenn schon müsse nicht sie als blosse Zustandsstörerin die Detailuntersuchung täti­gen, sondern die Verhaltensstörerin und allen­falls gar die Stadt Zürich, wenn diese nämlich die B. AG bei deren Gebaren einfach gewähren lassen haben sollte.

aaa) Nun hat der angefochtene Beschluss bereits richtig betont, dass Art. 20 Abs. 1 und 2 der anwendbar gewordenen AltlV einen Paradigmenwechsel bringen (E. 3 und 7d). Im Gegensatz zu früher muss laut den genannten Bestimmungen prinzipiell der/die Inha­ber/in des belasteten Standorts die Untersuchungsmassnahmen durchführen und kann die zuständige Behörde hierzu Dritte verpflichten, wenn es Grund gibt anzunehmen, dass diese die Belastung des Standorts durch ihr Verhalten verursacht haben. Die Verordnung stellt das Abweichen von der Regel dem gerichtlich zu respektierenden Ermessen anheim (VGr, 7. Juli 1999, VB.1999.00148 + 00149, URP 1999, S. 631, E. 2 S. 634 und E. 4a), welches Beschwerdegegnerin und Vorinstanz ‑ wie sogleich zu zeigen (unten bbb) ‑ willkürfrei aus­geübt haben. Auf die angebliche Ahnungslosigkeit der Beschwerdeführerin kommt hierbei nichts an. Im Übrigen hat ihr der regierungsrätliche Entscheid zu Recht den guten Glauben abgesprochen (E. 7c S. 12).

bbb) Im soeben zitierten Präjudiz hielt das Verwaltungsgericht fest, wenn in aller Regel die Zustandsstörerin die Untersuchungen bewerkstelligen müsse, dünke das einen die praktischste Lösung, welche dabei insbesondere Streitigkeiten mit der Verhaltensstöre­rin vermeide. Die Inpflichtnahme eines Dritten möge vielleicht dort als zweckmässig er­scheinen, wo dieser den belasteten Standort weiter bewirtschafte (E. 4a). Das trifft hier nicht zu, weshalb der angefochtene Beschluss von vornherein im Ermessensbereich liegt.

Vorinstanz und Beschwerdegegnerin haben sich freilich mit einer anderen Überle­gung an die Beschwerdeführerin gehalten, obwohl an sich die B. AG Anlass zur Untersu­chung gab. Denn am 15. Juli 1987 hatten die B. AG als Verkäufe­rin und die I. AG (Rechts­vorgängerin der J. AG bzw. E. AG bzw. nunmehr A. AG) als Käuferin unter Wegbedin­gung der Ge­währ­leistung zwei Verträge abgeschlossen. Der eine betraf zu einem Preis von rund Fr. 10,5 Mio. das streitgegenständliche heutige Grundstück Kat.Nr. ...1 und wurde so­fort vollzo­gen, der andere über die anstossende jetzige Parzelle Kat.Nr. ...4 aber noch nicht. Als die J. AG später deren Übernahme ins Eigentum verweigerte, klagte die B. AG unterm 10. Februar 1995 beim hiesigen Handelsgericht die für den Fall der Nichterfüllung verein­barte Konventionalstrafe von Fr. 10 Mio. ein. Mit Eingabe vom 19. Juli 1995 beantragte die J. AG Klageabweisung und verlangte widerklageweise einerseits Wandelung des Ver­trags über das Grundstück Kat.Nr. ...1, eventuell Minderung des Preises um Fr. 5,3 Mio. bis Fr. 10,1 Mio., ander­seits Rückleistung der Anzahlung von Fr. 2 Mio. für die Parzelle Kat.Nr. ...4 sowie min­destens Fr. 100'000.‑ für diesbezügliche Mängelabklärungen; sie be­gründete ihren Stand­punkt allgemein mit den Altlasten auf beiden Grundstücken und berief sich insbesondere für den Minderwert von Parzelle Kat.Nr. ...1 auf den einschlägigen Be­richt der G. AG. Im Frühling 1996 ver­glichen sich die Parteien per Saldo aller gegenseiti­gen Ansprüche aus beiden Kaufverträ­gen dahin, dass die B. AG ihre Forderung auf Fr. 3,5 Mio. reduzierte und die E. AG die Widerklage zurückzog. Der angefochtene Beschluss (E. 7c) und die Verfügung der Beschwerdegegnerin (E. 3 S. 4 f.) haben mit der B. AG ge­folgert, ein solcher Ausgang habe der Altlasten­situation Rech­nung getragen, weshalb die Auflage der Untersuchung zu Lasten der Ver­haltensstörerin unbillig wäre. Die Beschwer­deführerin dürfte das umgekehrt sehen.

Die Auffassung der Verwaltungsbehörden lässt sich vertreten, namentlich im Licht der Regel von Art. 20 Abs. 1 AltlV, wonach die Zustandsstörerin die Untersuchungen durchführen muss. Wenn es die zivilrechtlichen Verhältnisse bei der Verteilung der Sanie­rungskosten zu berücksichtigen gilt (Jürg Hartmann/Martin Eckert, Sanierungspflicht und Kostenverteilung bei der Sanierung von Altlasten-Standorten nach [neuem] Art. 32d USG und Altlastenverordnung, URP 1998, S. 603 ff., 630 ff., sowie Hans Stutz, Die Kostentra­gung der Sanierung ‑ Art. 32d USG, URP 1997, S. 758 ff., 776 ff., je mit Hinweisen; vgl. auch BGr, 26. Februar 1998, URP 1998, S. 152, E. 4e/bb; kritisch dazu die Beschwerde­gegnerin in act. 8/10 S. 3), dürfen jene bei der Frage, wer Untersuchungen zu tätigen hat, ebenso in Betracht gezogen werden. Die handelsgerichtliche Erledigung des Prozesses zwi­schen B. AG und E. AG erweckt stark überwiegend den Ein­druck, dass die Verkäuferin we­gen der Altlastenproblematik der Vertragsparzellen Konzes­sionen gemacht hat. Alsdann rechtfertigt es sich, die Käuferin zur Detailuntersuchung zu verhalten, und zwar ohne we­gen der drohenden Umweltgefahren noch lange abklären zu können, ob sich die Parteien wirklich im Sinn des ersten Anscheins auch über die Sanie­rungs(untersuchungs)kosten ver­glichen hätten.

cc) Die der Beschwerde unter Ziff. 2.133 vorschwebende Zukunfts­vision ändert am Resultat des Rechtsmittelverfahrens nichts. Dieses muss sich am gegen­wärtig in Kraft ste­henden Recht orientieren.

b) Zum gegenüber dem Rekurs nicht neu begründeten Antrag 2 der Beschwerde er­übrigen sich substanzielle Weiterungen. Der angefochtene Beschluss sagt dazu das Nötige (E. 6c). Es lässt sich lediglich beifügen, dass das aktuelle Anliegen des Grundwasserschut­zes nicht zulässt, so lange zuzuwarten, bis die Wirren um die Bau‑ und Zonenordnung der Stadt Zürich doch noch einmal ein Ende gefunden haben werden.

c) Ebenso erschöpft sich die Beschwerdeführerin bei der Begründung ihres An­trags 3 in blossen Wiederholungen aus dem Rekurs. Der angefochtene Beschluss setzt richtig auseinander, warum sich noch keine Kostenverteilungsverfügung nach Art. 32d Abs. 3 USG verlangen lässt (E. 1b und 7, auch zum Folgenden). Und nicht nur bildete Sol­ches nicht Gegenstand der beschwerdegegnerischen Verfügung vom 17. Juli 1998, sondern hätte es ‑ weil verfrüht (vgl. act. 14 S. 2 ff. mit Hinweis auf Hartmann/Eckert, S. 619) ‑ auch nicht tun sollen (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, Vorbem. zu §§ 19-28 N. 86) bzw. können oder dürfen.

Daher bleibt zur Zeit auch offen, ob sich Verfahrenskosten ‑ insbesondere diejeni­gen der beschwerdegegnerischen Anordnung ‑ in eine dereinstige Kostenverteilungsverfü­gung einbeziehen lassen (zweifelnd die Beschwerdegegnerin in act. 8/10 S. 3).

Und die von der Beschwerdeführerin abermals angeschnittene Grundsteurproble­matik wird wohl überhaupt nie hierhin gehören.

d) Mithin ist das Rechtsmittel abzuweisen.

6. ...