Gestaltungsplan

1.

Gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, Fassung vom 22. März 2010) ist das Verwaltungsgericht zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

Nachdem das Verwaltungsgericht inzwischen über die Revision der Bau- und Zonenordnung rechtskräftig entschieden hat, erweist sich das Sistierungsgesuch der Beschwerdeführer als gegenstandslos.

2.

2.1

Die Legitimation der Beschwerdeführer zur Anfechtung des Gestaltungsplans Höchhuus/Gerbegasse ist angesichts der unmittelbaren Nachbarschaft des Grundstücks der Beschwerdeführer (Kat.-Nr. 06) und mit Blick auf die vorgebrachten Beanstandungen wie die übermässige Ausnützung, zu geringe Abstände und mangelhafte Gestaltung gestützt auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ohne Weiteres gegeben. Die Rechtsmittellegitimation wurde von der Baurekurskommission im angefochtenen Entscheid denn auch zutreffend bejaht.

2.2

Das Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG) unterscheidet zwischen öffentlichen Gestaltungsplänen, welche von den Gemeinden bei einem wesentlichen öffentlichen Interesse festgesetzt werden dürfen (§ 84 Abs. 1 PBG), und privaten Gestaltungsplänen, welche von den Grundeigentümern aufgestellt werden und der Zustimmung des für den Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständigen Organs bedürfen (§ 85 Abs. 1 und § 86 PBG).

Die Beschwerdeführer beanstandeten im Rekursverfahren verschiedene Mängel und verlangten in diesem Sinne mehrere Änderungen des privaten Gestaltungsplans. Die private Beschwerdegegnerin stellte die Zulässigkeit von Änderungsanträgen bei einem privaten Gestaltungsplan infrage und forderte die Baurekurskommission auf zu prüfen, ob auf den Rekurs mangels eines Hauptantrags auf Aufhebung des Zustimmungsbeschlusses überhaupt einzutreten sei. Die Baurekurskommission erachtete die Änderungsanträge unter Hinweis auf einen Entscheid des Verwaltungsgerichts (VGr, 4. Oktober 2007, VB.2007.00300, www.vgrzh.ch) als zulässig. Sie wies aber darauf hin, dass eine Anpassung nicht automatisch erfolge, sondern das Einverständnis des privaten Gestaltungsplanträgers erfordere. Im Folgenden überprüfte die Baurekurskommission die Einwände der Beschwerdeführer betreffend Verdichtung (E. 8), Erschliessung (E. 9.2), Grenzabstände (E. 10), Gebäudevorsprünge (E. 11) und Ästhetik (E. 12) materiell und erachtete alle als unbegründet.

Mit diesem Vorgehen ging die Baurekurskommission zutreffend davon aus, dass die Beschwerdeführer in erster Linie die Aufhebung des Zustimmungsbeschlusses beantragten und mit ihren Änderungsanträgen lediglich diejenigen Änderungen vorschlugen, wofür ihres Erachtens die Zustimmung zulässig gewesen wäre.

2.3

Anfechtungsobjekt des Rekursverfahrens und damit auch der den Streitgegenstand bestimmende Ausgangspunkt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ist demnach in erster Linie der Zustimmungsbeschluss des Gemeinderats; nur in zweiter Linie sind es die einzelnen Anpassungsanträge. Die Frage, ob die nach § 86 PBG notwendige Zustimmung zu Recht erteilt und der Rekurs dagegen zu Recht abgewiesen wurde oder nicht, ist eine Rechtsfrage, welche das Verwaltungsgericht mit voller Rechtskontrolle überprüft. Dabei kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Beschluss auch auf Rechtsmängel hin überprüfen, die von den Parteien nicht gerügt wurden, auch wenn es aufgrund des Rügeprinzips dazu nicht verpflichtet ist (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 50 N. 4).

Das Verwaltungsgericht hat als Folge seines das gleiche Gebiet betreffenden Entscheids vom 8. Juli 2010 Anlass, den angefochtenen Zustimmungsbeschluss in lärmrechtlicher Hinsicht zu überprüfen, zumal die im Rekursverfahren beanstandete übermässige Ausnützung auch einen gewissen Bezug zum Lärmschutzrecht hat. Diese Themenerweiterung hat entgegen der Auffassung der privaten Beschwerdegegnerin keinen Einfluss auf die Frage der Rechtsmittellegitimation. Müsste der Zustimmungsbeschluss aus Gründen des Lärmschutzrechts aufgehoben werden, so würde dieses Ergebnis die Beschwerdeführer von denjenigen Beeinträchtigungen, aus denen sie ihre Rechtsmittellegitimation ableiten, entlasten. Sie haben daher ein schutzwürdiges Interesse an der Überprüfung.

3.

3.1

Die mit dem Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 8. Juli 2010 überprüfte Zonenplanänderung Nr. 7 enthielt die Umzonung von der Kernzone K2 zur viergeschossigen Zentrumszone Z4 mit einer Ausnützung von 110 % und umfasste in ihrem nördlichen Teil den Perimeter des vorliegend strittigen Gestaltungsplans. Das Verwaltungsgericht stellte fest, dass die Fluglärmbelastung in mehreren von den Zonenplanänderungen erfassten Gebieten, darunter auch die Zonenplanänderung Nr. 7, aufgrund der Belastungskurven gemäss dem vorläufigen Betriebsreglement des Flughafens (vBR) und gemessen an den Planungs- und den Immissionsgrenzwerten der Empfindlichkeitsstufen II und III zu hoch sei (E. 7.3). Da die BZO mit all ihren Aufzonungen von Wohn- und Mischzonen auch die Möglichkeit neuer Wohnnutzungen eröffne, müssten auch überall die Immissionsgrenzwerte der ersten Nachtstunde eingehalten werden. Die Aufzonungen in Gebieten mit Überschreitung der Immissionsgrenzwerte würden daher in Anwendung von Art. 22 des Bundesgesetzes vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (USG) keine realistischen Bauchancen eröffnen und damit den Grundsätzen und Zielen des Raumplanungsgesetzes widersprechen (E. 7.4.1 bis 7.4.3). Die Zulässigkeit von Aufzonungen in Gebieten mit Überschreitung der Planungswerte hänge zudem von den bestehenden Erschliessungsverhältnissen ab, welche weiter abgeklärt werden müssten (E. 7.4.4).

3.2

Der Gestaltungsplanperimeter weist nach den massgebenden Fluglärmbelastungskurven eine Tagesbelastung von ca. 59,5 bis 60,5 dB(A) auf, was unterhalb des Immissionsgrenzwerts der ES III von 65 dB(A) liegt. In der ersten Nachtstunde hingegen ist das Gebiet einem Fluglärm von ca. 58 bis 61 dB(A) ausgesetzt, was klar über dem massgebenden Immissionsgrenzwert der Empfindlichkeitsstufe III von 55 dB(A) liegt. Auch das von der Beschwerdegegnerin 2 beauftragte Lärmgutachten geht von einer Fluglärmbelastung von 61 dB(A) sowohl am Tag wie in der ersten Nachtstunde aus.

3.3

Der Gestaltungsplan Höchhuus/Gerbegasse ermöglicht die Erstellung von max. 6'870 m2 anrechenbarer Geschossfläche (Art. 4 GPV) in acht Baufeldern (Art. 3 GPV). Für die Wohnnutzung dürfen maximal 4'420 m2 anrechenbare Geschossfläche erstellt werden, wovon 40 % altersgerecht sein müssen (Art. 5 GPV). Die damit ermöglichte Ausnützung liegt ausgehend von Grundstücksflächen von insgesamt 4'113 m2 (Kat.-Nr. 01: 759 m2, Kat.-Nrn. 02: 2'486 m2 und Kat.-Nr. 03: 868 m2) bei 167 %. Nach den Vorschriften der derzeit geltenden Kernzone K2 hätte sich auf den drei betroffenen Grundstücken eine Ausnützung von 78 %, 40 % und 41 % realisieren lassen.

Mit diesen Vorgaben eröffnet der Gestaltungsplan die Möglichkeit neuer Wohnnutzungen in einem Gebiet, welches bereits über dem Immissionsgrenzwert mit Fluglärm belastet ist. Da die Baubewilligung für den entsprechenden Wohnungsbau gestützt auf Art. 22 Abs. 1 USG verweigert werden müsste bzw. bestenfalls in einem sehr eingeschränkten Umfang als Ausnahme gestützt auf Art. 22 Abs. 2 erteilt werden könnte, widerspricht die mit dem Gestaltungsplan vorgenommene Aufzonung den Grundsätzen und Zielen des Raumplanungsgesetzes.

3.4

Was die private Beschwerdegegnerin dagegen vorbringt, ist nicht schlüssig. Zu Unrecht ist sie der Auffassung, durch eine weitgehende Reduktion der Wohnfläche in der Zone Z4 liesse sich die Erhöhung der Wohnfläche im Gestaltungsplanperimeter kompensieren. Jede einzelne Baubewilligung im lärmbelasteten Gebiet hat sich an Art. 22 USG zu messen, dies unabhängig davon, ob an anderer lärmbelasteter Stelle eine Reduktion lärmempfindlicher Nutzungen erfolgt. Im Übrigen ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdegegnerin 2 auch nicht belegt, wo in der bestehenden Z4 tatsächlich eine Reduktion der Wohnfläche vollzogen sein soll.

Soweit die Beschwerdegegnerin 2 meint, dem Lärmschutzrecht könne mit einer Auflage im Baubewilligungsverfahren Nachachtung verschafft werden, ist ihr ebenfalls nicht zu folgen. Vorab geht sie zu Unrecht davon aus, das Lärmschutzrecht stünde nur der Realisierung derjenigen Wohnfläche entgegen, welche der Gestaltungsplan zusätzlich gegenüber der bisherigen K2-Zone zulasse, d.h. rund 800 m². Das trifft nicht zu. Art. 22 USG gilt grundsätzlich für jedes neue Gebäude mit lärmempfindlichen Räumen. Vorliegend gestattet der Gestaltungsplan den Neubau von max. 6'870 m² anrechenbarer Geschossfläche, wovon maximal 4'420 m² für die Wohnnutzung. Demnach könnte Art. 22 USG dem gesamten Wohnungsbau entgegengehalten werden. Sowohl ein Rahmennutzungsplan als auch ein Sondernutzungsplan wie der Gestaltungsplan müssen mit ihren Bau- und Nutzungsvorschriften ein einigermassen realistisches Bild davon vermitteln, welche Bauchancen im entsprechenden Gebiet bestehen. Wenn ein Gestaltungsplan wie hier in übermässig fluglärmbelastetem Gebiet neue Wohnflächen zulässt, so steht dem zwar eine Bauverweigerung wegen Verletzung von Art. 22 USG theoretisch nicht entgegen; jedoch widerspricht eine derart unrealistische Planung offensichtlich den wichtigen Zielen und Grundsätzen der Raumplanung.

Die Beschwerde ist daher gutzuheissen, ohne dass die weiteren Einwände der Beschwerdeführer gegen den Gestaltungsplan geprüft werden müssten.

4.

4.1

Aufgrund der Beschwerdegutheissung sind die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursentscheids zu korrigieren. Der den Beschwerdeführern auferlegte Anteil an den Kosten des Rekursverfahrens ist der Beschwerdegegnerin 2 aufzuerlegen. Die den Beschwerdeführern auferlegte Verpflichtung, der Beschwerdegegnerin 2 eine (anteilmässige) Parteientschädigung zu bezahlen, ist aufzuheben. Eine Parteientschädigung für das Rekursverfahren ist den Beschwerdeführern jedoch nicht zuzusprechen, da der Rekurs nicht aufgrund der von ihnen beanstandeten Punkte, sondern aus umweltrechtlichen Gründen hätte aufgehoben werden müssen.

4.2

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind entsprechend der Beschwerdegutheissung der Beschwerdegegnerin 2 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung ist den Beschwerdeführern auch für das Beschwerdeverfahren nicht zuzusprechen, da die Beschwerdegutheissung einzig dank einer Rechtsanwendung von Amtes wegen erfolgt.