Kündigungsschutz

Verfahrensbeitrag

Antrag der Mehrheit

Der Initiative keine Folge geben

Antrag der Minderheit

(Sommaruga Carlo, Daguet, Jositsch, Leutenegger Oberholzer, Thanei, Vischer, von Graffenried, Wyss Brigit)

Der Initiative Folge geben

Proposition de la majorité

Ne pas donner suite à l'initiative

Proposition de la minorité

(Sommaruga Carlo, Daguet, Jositsch, Leutenegger Oberholzer, Thanei, Vischer, von Graffenried, Wyss Brigit)

Donner suite à l'initiative

Le président (Germanier Jean-René, président): Vous avez reçu un rapport écrit de la commission.

Thanei Anita · Mit-F · Nationalrat · Zürich · Sozialdemokratische Fraktion

Ich fordere mit meiner parlamentarischen Initiative eine ganz kleine Ergänzung in Artikel 271a OR. Dieser Artikel soll dahingehend ergänzt werden, dass eine Vermieterkündigung anfechtbar ist, wenn sie ausgesprochen wird, um von einer neuen Mieterschaft einen höheren Mietzins zu realisieren. Weshalb?

Kurz zur aktuellen Rechtslage: In Artikel 271 OR ist der Grundsatz enthalten, wonach Kündigungen im Mietrecht missbräuchlich sind, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen. In Artikel 271a OR sind exemplarisch einzelne Tatbestände von missbräuchlichen Vermieterkündigungen aufgeführt. So sind Kündigungen missbräuchlich, wenn sie ausgesprochen werden, um vom Mieter oder von der Mieterin einen höheren Mietzins zu verlangen. Ein Beispiel: Der Vermieter macht Frau Meier das Angebot, sie solle 400 Franken mehr bezahlen; wenn sie damit nicht einverstanden ist, erhält sie die Kündigung. Eine solche Kündigung ist missbräuchlich. Die Ratio Legis ist klar: Die Kündigung soll und darf kein Mittel sein, um eine Mietzinserhöhung durchzusetzen, und zwar unabhängig von der Frage, ob die Mietzinserhöhung berechtigt ist oder nicht. Gemäss Bundesgericht und dem klaren Willen des Gesetzgebers darf nie zum Mittel der Kündigung gegriffen werden, um eine Mietzinserhöhung oder eine andere Forderung zulasten der Mieterschaft durchzusetzen. Ein solches Vorgehen ist im Übrigen auch strafrechtlich verpönt.

Nun passiert auf dem Wohnungsmarkt etwas ganz anderes: Vermieter kündigen immer öfter langjährigen Mieterinnen und Mietern das Mietverhältnis, um die Wohnung teurer an eine neue Mieterschaft zu vermieten, vor allem in grossen Städten. Wie ist hier die Rechtslage respektive die Praxis des Bundesgerichtes? Das Bundesgericht erachtet solche Kündigungen als gültig, falls der Vermieter nachweisen kann, dass der von ihm geforderte neue Mietzins orts- und quartierüblich ist oder ihm keinen übersetzten Ertrag verschafft.

Die von einer solchen Kündigung betroffene Mieterschaft muss ein langwieriges Verfahren auf sich nehmen, um überhaupt herauszufinden, ob die Kündigung gültig ist oder nicht und ob sie ausziehen muss. In Zürich und Genf und weiteren urbanen Agglomerationen herrscht Wohnungs- und Mietzinsnot. Dieser Nachfrageüberhang ist ein Nährboden für solche Missbräuche. Immer häufiger werden gegenüber langjährigen Mieterinnen und Mietern solche Kündigungen ausgesprochen, um von einer neuen Mieterschaft einen höheren Mietzins zu verlangen. Besonders stossend, ja geradezu unerträglich ist es, dass insbesondere ältere Mieterinnen und Mieter betroffen sind, die seit ewig in ihrer Wohnung wohnen und auf dem freien Wohnungsmarkt keine Wohnung mehr finden werden.

Im Zusammenhang mit der erweiterten Personenfreizügigkeit hat sich dieses Problem noch akzentuiert. Die Einwanderung hat nicht nur die Nachfrage nach kostengünstigen Wohnungen verstärkt, sondern die Nachfrage generell, und sehr oft handelt es sich um zahlungskräftige Mieter und Mieterinnen, die den grösseren Verwaltungen entsprechende Angebote machen können. Der Missbrauch muss dort bekämpft werden, wo er geschieht. Es besteht dringender Handlungsbedarf. Ich bitte Sie, dieser parlamentarischen Initiative Folge zu geben.

Ich möchte noch kurz zwei Argumente der Gegnerschaft aufnehmen. Es heisst immer wieder, es brauche für die Vermieter ein Notventil, weil während der Mietdauer strenge Anpassungsregeln für Mietzinserhöhungen bestünden. Das trifft so nicht zu. Während der Mietdauer ist es möglich, 40 Prozent der Teuerung und die Erhöhung der Hypozinsen als Kostensteigerungen auf die Mietzinse zu überwälzen. Bei den periodisch anfallenden Sanierungen kann der Vermieter 50 bis 70 Prozent der entsprechenden Kosten auf die Mietzinse überwälzen. Das ist mehr als genug. Überdies dauern die durchschnittlichen Mietverhältnisse höchstens sieben Jahre, weshalb es dieses Notventil nicht braucht.

Ich bitte Sie, zum Schutze der Familien und insbesondere der älteren Menschen meiner parlamentarischen Initiative Folge zu geben.

Sommaruga Carlo · Mit-M · Nationalrat · Genf · Sozialdemokratische Fraktion

La minorité de la commission vous invite à donner suite à l'initiative parlementaire Thanei pour plusieurs raisons.

La minorité constate tout d'abord que, durant ces quinze dernières années, la pénurie de logements n'a cessé d'augmenter en Suisse. Le taux de vacance au niveau suisse est ainsi passé de 1,82 pour cent en 1997 à 0,94 pour cent en 2010. Cela revient à dire que le nombre de logements disponibles a diminué de moitié. Ainsi, aujourd'hui, la pénurie de logements ne touche plus uniquement les grands centres urbains, mais s'est étendue à la périphérie, et là aussi les logements deviennent plus rares et, surtout, plus onéreux.

Corollaire de cette tendance au renchérissement, certains bailleurs n'hésitent plus aujourd'hui à résilier les contrats de bail qui les lient aux locataires en place, et cela uniquement dans le but de relouer plus cher à des tiers, afin d'en tirer un profit majeur. Cette pratique est très simple et pour le moins rentable dans une situation de pénurie où l'on peut faire monter les loyers à la conclusion du bail.

Pendant longtemps les locataires étaient implicitement protégés d'une telle pratique par le droit du bail, ce qui réduisait les ardeurs des bailleurs. Malheureusement pour les locataires, la jurisprudence du Tribunal fédéral considère depuis quelques années qu'une résiliation pour cause de modification du bail ne contrevient pas aux règles de la bonne foi si le congé donné pour louer plus cher n'est pas abusif, c'est-à-dire s'il n'est pas illégal au sens de la loi.

Vu la pénurie actuelle, la minorité estime que cette jurisprudence n'est plus en prise avec la réalité. Il y a lieu de considérer que le congé pour relouer plus cher à un tiers est un congé contraire à la bonne foi et annulable au sens des articles 271 et 271a du Code des obligations, comme l'est d'ailleurs le congé donné à un locataire en place qui conteste une majoration de son loyer. Le congé donné avant ou après la notification d'une hausse de loyer par le bailleur pour empêcher que le locataire s'y oppose et augmenter son rendement doit relever du même traitement juridique, dès lors qu'il vise le même objectif économique, à savoir relouer plus cher et contourner la volonté du locataire en place de conserver les mêmes conditions de logement.

La minorité relève que les victimes de ces congés sont en général des familles ou des locataires âgés, qui vivent depuis très longtemps dans des appartements et qui ont ensuite énormément de difficultés à trouver un nouveau logement et à organiser un déménagement. Ce sont les locataires des classes populaires qui sont sacrifiés par ce type de procédure utilisé par les bailleurs, et cela au profit des catégories de la population les plus argentées. Dans les villes à forte croissance, ce sont les employés de multinationales qui peuvent prendre possession de ces appartements dont le loyer a été augmenté, loyer qu'ils ne paient peut-être même pas eux-mêmes, parce que c'est leur employeur qui le prend en charge.

La minorité relève également que les bailleurs en cause ne sont généralement pas de petits propriétaires qui doivent pouvoir compter sur un rendement approprié, mais bien de grandes sociétés d'investissement immobilier, voire des fonds de placement.

Partant de ces différents constats, la minorité de la commission estime qu'il y a aujourd'hui une urgence et une nécessité réelles d'agir afin de revenir à la situation légale qui prévalait avant la modification de la jurisprudence. Il s'agit en effet de considérer que le bailleur peut augmenter le loyer, mais qu'il doit le faire vis-à-vis du locataire en place, et ce d'autant que les moyens d'augmenter le loyer existent.

Pour toutes ces raisons, la minorité de la commission vous invite à donner suite à l'initiative parlementaire.

Huber Gabi · Mit-F · Nationalrat · Uri · Freisinnig-demokratische Fraktion

Die parlamentarische Initiative verlangt eine Änderung des Obligationenrechts, wonach die Kündigung von Mietverträgen durch den Vermieter anfechtbar sein soll, wenn sie nur ausgesprochen wird, um von einer neuen Mieterschaft einen höheren Mietzins zu realisieren. Die Kommission beantragt mit 15 zu 8 Stimmen, der Initiative keine Folge zu geben, weil kein gesetzgeberischer Handlungsbedarf besteht, und zwar aus folgenden Gründen nicht:

Gemäss Artikel 271 OR ist eine Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Nach Artikel 271a Absatz 1 Buchstabe b OR ist eine Kündigung insbesondere dann anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zulasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will. Das Bundesgericht lässt aber eine solche Kündigung zu, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Vermieter die Mietsache einem Dritten zu einem höheren Mietzins zur Verfügung stellen will, wobei aber Voraussetzung ist, dass der höhere Mietzins nicht missbräuchlich ist. Das heisst, der neue Mietzins muss orts- und quartierüblich sein, und es darf auch kein übersetzter Ertrag aus dem neuen Mietverhältnis erzielt werden.

Das Bundesgericht hat in konstanter Rechtsprechung bestätigt, dass eine Kündigung des Vermieters aus wirtschaftlichen Gründen zulässig ist. Das höchste Gericht hat anerkannt, dass es dem Vermieter erlaubt sein muss, eine angemessene Rendite zu erzielen bzw. eben einen orts- und quartierüblichen Mietzins zu verlangen. Da eine entsprechende Anpassung des Mietzinses in einem bestehenden Mietverhältnis als unzulässig gilt, muss es dem Vermieter zumindest gestattet sein, zu kündigen und mit einem neuen Mieter einen Mietvertrag zu einem höheren Mietzins abzuschliessen.

Die Initiantin argumentiert, die Situation auf dem Wohnungsmarkt sei ernst, in sämtlichen Grossregionen herrschten Wohnungsknappheit und Mietzinsnot und es müsse gehandelt werden, weil langjährige Mieter in den städtischen Agglomerationen nicht aus ihren Wohnungen vertrieben werden dürften.

Die Kommissionsmehrheit macht geltend, dass das Mietrecht nicht nur für Grossregionen und städtische Agglomerationen gilt, sondern für die ganze Schweiz. Es kommt dazu, dass der Kündigungsschutz bereits im geltenden Recht sehr gut ausgebaut ist und der Vermieter auch eine Rendite soll erzielen dürfen und nicht in einem für ihn unrentablen Mietverhältnis ausharren muss. Auch kann der Wohnungsmangel als Ursache für steigende Marktpreise nicht mit einer Verbesserung des Kündigungsschutzes bekämpft werden. Die von der Initiantin geforderte Verschärfung des Kündigungsschutzes würde nicht zuletzt die Freiheit der Vertragspartner, einen Mietvertrag zu beenden, einschränken. Einmal mehr würde auf diese Weise das verfassungsmässige Grundrecht auf Eigentum eingeschränkt.

Aus all diesen Gründen empfiehlt Ihnen die Kommissionsmehrheit, den gesetzgeberischen Handlungsbedarf zu verneinen und der Initiative keine Folge zu geben.

Nidegger Yves · Mit-M · Nationalrat · Genf · Fraktion der Schweizerischen Volkspartei

La Commission des affaires juridiques a examiné le 14 octobre 2010 l'initiative parlementaire Thanei "Mieux protéger les locataires contre les congés abusifs". La majorité de la commission a décidé de ne pas y donner suite - la décision a été prise par 15 voix contre 8.

L'auteur de l'initiative part d'un constat, qui est celui qu'il existe, au moins dans certaines régions de Suisse, une pénurie de logements et que cette pénurie s'est aggravée du fait de l'extension de la libre circulation des personnes, avec une pression migratoire qui pèse en poussant les loyers à la hausse et qui conduit par conséquent un certain nombre de bailleurs à souhaiter relouer leur bien à un prix plus élevé. Madame Thanei considère qu'il est contraire à la bonne foi, donc abusif, qu'un propriétaire résilie un bail uniquement pour pouvoir relouer à un tiers à un prix plus élevé. Il faut par conséquent pouvoir annuler cette résiliation.

La commission a examiné ces arguments et sa majorité n'a pas suivi le raisonnement de Madame Thanei. La majorité a considéré que le droit du bail n'avait pas d'effet sur la pénurie de logements, que celle-ci était une affaire d'aménagement du territoire, éventuellement une question économique ou de droit de la construction, mais que le droit du bail n'avait pas vocation à augmenter l'offre en logements.

La majorité de la commission a également considéré que, si le nouveau loyer était plus élevé au point d'être abusif parce que plus élevé que la limite des loyers usuels, alors le droit actuel permettait déjà d'annuler le congé. Et qu'il n'y avait en revanche rien d'illicite à ce qu'un propriétaire souhaite louer son bien au prix du marché et que, pour ce faire, il doive parfois résilier le bail afin d'adapter son loyer; en d'autres termes, qu'il n'y avait rien d'abusif au fond à suivre le marché, dans la limite, bien entendu, des loyers usuels que la loi prévoit à titre de protection.

Pour ces raisons, la commission a décidé, par 15 voix contre 8, de ne pas donner suite à cette initiative. La majorité de la commission vous invite à suivre sa proposition.

Abstimmung

Abstimmung - Vote

Für Folgegeben ... 57 Stimmen

Dagegen ... 116 Stimmen