Lockerung des Einstimmigkeitsprinzips im Stockwerkeigentumsrecht beim Ersatzneubau

Germann Hannes · P-M · Ständerat · Schaffhausen · Fraktion der Schweizerischen Volkspartei

Präsident (Germann Hannes, Präsident): Sie haben einen schriftlichen Bericht der Kommission erhalten. Die Kommission beantragt ohne Gegenstimme bei 2 Enthaltungen, die Motion abzulehnen. Der Bundesrat beantragt ebenfalls die Ablehnung der Motion.

Abate Fabio · Mit-M · Ständerat · Tessin · FDP-Liberale Fraktion

Diese Motion Leutenegger Filippo will den Bundesrat beauftragen, alle notwendigen rechtlichen Grundlagen zu schaffen, um im Zusammenhang mit einem Ersatzneubau das Einstimmigkeitsprinzip im Stockwerkeigentumsrecht zu lockern. Dabei wird in erster Linie an eine Ausschlussmöglichkeit gedacht, wie sie im Fusionsgesetz oder im Börsengesetz existiert.

Der Motionär geht davon aus, dass nach den geltenden Bestimmungen des Zivilgesetzbuches sämtliche Stockwerkeigentümer einem Rück- und Neubau zustimmen müssen. Artikel 712g ZGB verweist für die Zuständigkeit für Verwaltungshandlungen und bauliche Massnahmen auf die Bestimmungen über das gewöhnliche Miteigentum. Insbesondere Artikel 647c bestimmt, dass notwendige Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten mit einfachem Mehr der Stockwerkeigentümerversammlung beschlossen werden können. Sogenannte nützliche bauliche Massnahmen, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken, bedürfen eines qualifizierten Mehrs nach Köpfen und nach Wertquoten. So lautet Artikel 647d. Demgegenüber erfordern Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung des Gebäudes oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen, sogenannte luxuriöse bauliche Massnahmen gemäss Artikel 647e, und Änderungen der Zweckbestimmung oder des Charakters der Liegenschaft gemäss Artikel 648 Absatz 2 ZGB in der Tat einen einstimmigen Beschluss der Stockwerkeigentümer.

Das bedeutet, dass die Zustimmung zu Ersatzneubauten oder Gesamtsanierungen nicht notwendigerweise die Einstimmigkeit erfordert. Nur die Natur der Arbeiten, wie sie im Gesetz beschrieben sind, und nicht ihre Grösse und ihre Dimension, bestimmt die Anwendung zum Beispiel von Artikel 647e ZGB und erforderte damit die Einstimmigkeit. Es ist wichtig zu betonen, dass es auch um dispositives Recht geht, das heisst, dass die Stockwerkeigentümer im Begründungsakt oder in einem einstimmigen Beschluss die Regel abändern können. Deshalb sind die juristischen Mittel nicht so problematisch, und in der Praxis verlangen sie nur in sehr wenigen Fällen die Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer. Die anerkannte Wichtigkeit und Bedeutung der Gesamtsanierung oder der Ersatz des bestehenden Gebäudes durch einen Neubau, zum Beispiel aus energetischen Gründen, werden dazu führen, dass in der Zukunft aufgrund der Praxis die besten Lösungen gefunden werden.

Es wird somit keine Notwendigkeit für eine gesetzliche Änderung erkannt; man muss die Antworten und Signale der nächsten Jahre abwarten. Noch weniger lässt sich die vorgeschlagene Regelung des Zwangsausschlusses gemäss Fusionsgesetz und Börsengesetz rechtfertigen. Das ist dem Institut des Stockwerkeigentums fremd und nicht anwendbar.

Der Nationalrat nahm die Motion während der letzten Frühjahrssession grossmehrheitlich an. Ihre Kommission beantragt Ihnen ohne Gegenstimme bei 2 Enthaltungen, die Motion abzulehnen.

Sommaruga Simonetta · VPBR-F · Bundesrat · Bern

Ich sage gerne etwas zu dieser Motion. Wie gesagt, sie wurde im Nationalrat angenommen. Das Anliegen, das dahinter steht, sieht so aus: Man stellt sich alle diese Gebäude vor, die jetzt in die Jahre gekommen und renovierungsbedürftig sind. Und wir alle sind der Meinung, dass natürlich gerade auch energetische Sanierungen wichtig und höchst willkommen sind. Hinter dieser Motion steht ein bisschen der Geist oder eben die Befürchtung, dass mit den heutigen Regelungen solche sicher wünschbaren und wichtigen, gerade auch energetischen Sanierungen behindert oder verhindert werden können. Das war der Anlass für diese Motion.

Ich sage gerne auch noch etwas zum heute geltenden Recht. Denn ich glaube, es ist wichtig, dass man sich bewusst ist, dass das heute geltende Recht drei verschiedene Kategorien von baulichen Massnahmen unterscheidet. Die erste Kategorie sind die notwendigen Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten. Solche Arbeiten können mit einfachem Mehr der Stockwerkeigentümerversammlung beschlossen werden. Dann gibt es eine zweite Kategorie. Das sind die nützlichen baulichen Massnahmen, die eine Wertsteigerung oder eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder der Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken. Die entsprechenden Entscheide bedürfen eines qualifizierten Mehrs nach Köpfen und nach Wertquoten. Dann gibt es eine dritte Kategorie, die sogenannten luxuriösen Bauarbeiten. Darunter fallen Massnahmen, die entweder einfach zur Verschönerung des Gebäudes führen oder der Bequemlichkeit dienen, oder sie eine Änderung der Zweckbestimmung und des Charakters der Liegenschaft zur Folge haben. Diese luxuriösen Arbeiten erfordern einen einstimmigen Beschluss der Stockwerkeigentümerschaft.

Das heisst also, mit dem qualifizierten Mehr für den Beschluss über nützliche Massnahmen soll verhindert werden, dass solche einfach gegen den Willen von Stockwerkeigentümern mit bedeutender Wertquote beschlossen werden können. Denn diese Eigentümer hätten ja dann auch wieder den grossen Teil der Kosten zu tragen. Ersatzneubauten oder Gesamtsanierungen müssen also nicht notwendigerweise mit einer Zweckänderung verbunden sein. Auch entgegen der Meinung des Motionärs - deshalb sage ich das hier - müssen diesbezügliche Beschlüsse nicht in jedem Fall einstimmig gefällt werden. Es kann sich je nach Dringlichkeit um nützliche oder sogar notwendige Arbeiten handeln. Dann fallen sie in die erste oder zweite Kategorie von baulichen Massnahmen.

Das heisst, das geltende Recht enthält eine differenzierte, eine ausgewogene Regelung der Beschlussfassung, welche der Tragweite der verschiedenen Massnahmen auch angemessen ist. Änderungen der erforderlichen Quoren würden die Beschlussfassung nur in einzelnen Fällen erleichtern. Zudem wäre das Finanzierungsproblem damit auch nicht zu lösen. Einzelne Stockwerkeigentümer widersetzen sich einer Sanierung nämlich meist auch aus finanziellen Gründen, weil sie einfach das Geld nicht haben; es ist nicht unbedingt die Uneinsichtigkeit.

Soweit Beschlussquoren nicht zwingend sind, können sie mit dem einstimmigen Beschluss aller Stockwerkeigentümer auch abgeändert werden. Es ist deshalb denkbar, dass Reglemente für bestimmte Beschlüsse Einstimmigkeit verlangen, obwohl das nach dem Gesetz nicht nötig wäre. Es ist wichtig, das zu wissen. Dann muss aber zur Lösung des Problems nicht das Gesetz geändert, sondern das Reglement entsprechend angepasst werden.

Wir sind der Meinung, ein Zwangsausschluss einzelner widerspenstiger Stockwerkeigentümer mit einer Abfindung käme einer Enteignung gleich und wäre im Bereich des Wohneigentums unverhältnismässig.

Das sind in Kürze die Gründe, weshalb Ihnen auch der Bundesrat beantragt, diese Motion abzulehnen.

Germann Hannes · P-M · Ständerat · Schaffhausen · Fraktion der Schweizerischen Volkspartei

Abgelehnt - Rejeté