Schweizerisches Zivilgesetzbuch. Änderung (Besitzesschutz bei verbotener Eigenmacht an Grundstücken)

Caroni Andrea · P-M · Ständerat · Appenzell A.-Rh. · FDP-Liberale Fraktion

Antrag der Mehrheit

Eintreten

Antrag der Minderheit

(Sommaruga Carlo, Crevoisier Crelier)

Nichteintreten

Proposition de la majorité

Entrer en matière

Proposition de la minorité

(Sommaruga Carlo, Crevoisier Crelier)

Ne pas entrer en matière

Jositsch Daniel · Mit-M · Ständerat · Zürich · Sozialdemokratische Fraktion

Hier geht es um eine Frage des Zivilrechts, namentlich um den Schutz von Immobilieneigentümern vor Hausbesetzungen. Ich kann Ihnen hier gerne auch noch meine Interessenlage mitteilen. Ich bin Standesvertreter des Kantons Zürich und damit auch der Stadt Zürich, wo sich ab und zu solche Hausbesetzungen abspielen, und deshalb ist mir sehr bewusst, dass hier ein bestimmter Handlungsbedarf besteht.

Eigentlich müsste der nicht bestehen. Es gibt die Eigentumsgarantie in der Verfassung. Immobilieneigentümer haben gewissermassen von Verfassung wegen den Anspruch, dass ihr Eigentumsrecht geschützt wird. Das heisst, ein Immobilieneigentümer müsste eigentlich selbstständig entscheiden können, wer seine Liegenschaft bewohnen respektive wer sie vor allem nicht bewohnen soll.

In der Praxis ist es heute sehr schwierig, das Recht eines Immobilieneigentümers, dass seine Immobilie nicht besetzt wird, durchzusetzen. Er kann die Besetzer selber vertreiben, was erstens nicht immer ganz einfach und zweitens auch rechtlich etwas riskant ist, wenn man selber Hand anlegt. Ansonsten steht ihm zwar ein Verfahren zur Verfügung, aber das ist sehr aufwendig, und es scheitert vor allem daran, dass die Täter oft nicht namentlich bekannt sind. Sie können kein Verfahren durchführen gegen Personen, die namentlich nicht bekannt sind. Die Personen wechseln zudem häufig, denn sehr oft besetzen unterschiedliche Personen diese Liegenschaften.

Das führt dazu, dass die Behörden in Städten wie eben Zürich gegenüber solchen Hausbesetzungen im eigentlichen Sinne kapituliert haben. Das heisst, in der Praxis bekommen Sie keine Hilfe, weder vom Staat noch von der Polizei. Es besteht, wenn Sie so wollen, die Situation, dass Hausbesetzungen beispielsweise in der Stadt Zürich toleriert werden, was ich ein ausserordentliches Ärgernis finde. Ich finde es nicht nur ein Ärgernis, sondern damit wird das Recht auf die freie Ausübung des Eigentums nicht mehr geschützt respektive unterwandert.

Ich bin Präsident des Kaufmännischen Verbandes. Wir haben selber eine grosse Liegenschaftsgesellschaft. Wir haben in der Stadt Zürich eine Immobilie. Darin war unser Verbandssekretariat. Wir zügelten das Verbandssekretariat, und damit stand das Haus zur Verfügung. Wir wollten dort ein neues Haus bauen, um notabene günstige Mietwohnungen zur Verfügung zu stellen. Aufgrund rechtlicher Probleme, die man beim Bauen hat, verzögert sich der Bau jetzt seit ungefähr fünf Jahren. Wir sind nun genötigt, während fünf Jahren eine Zwischennutzung in irgendeiner Weise zu organisieren, teilweise unter Inkaufnahme von Kosten, nur um zu verhindern, dass die Liegenschaft besetzt wird. Denn die Polizei sagt, dass man von dem Moment an, wo sie besetzt werde, leider nichts mehr tun könne, das gehe sie nichts mehr an. Diesen Missstand zu beheben, ist Ziel dieser Vorlage und Ziel der Mehrheit der Kommission für Rechtsfragen.

Wie wollen wir das erreichen? Artikel 926 des Zivilgesetzbuches besagt, dass man sofort nach Kenntnisnahme einer solchen Besetzung handeln muss. Wir sind der Meinung, dass das etwas ausgeweitet werden solle, d. h., dass der Hauseigentümer nach Kenntnisnahme innert angemessener Frist handeln müsse. Das wäre die Änderung.

Weiter soll in Artikel 260a der Zivilprozessordnung neu verankert werden, dass sich der Hauseigentümer um eine gerichtliche Verfügung bemühen kann und dass diese gegen eine unbestimmte Personengruppe gelten soll. Er muss nicht mehr sagen, es handle sich um Hausbesetzer A, B und C, sondern er kann sagen, dass diejenigen, die sein Haus besetzen, dieses zu verlassen hätten. Diese Verfügung kann auf dem Grundstück angebracht und in einem raschen Verfahren durchgesetzt werden.

Das sind die Änderungen, die wir beantragen, um die Situation in Zusammenhang mit Hausbesetzungen massgeblich verbessern zu können. Man wird damit das Problem nicht ganz lösen können. Man gibt aber den Hauseigentümern immerhin ein gewisses Instrumentarium in die Hand und lässt sie nicht gänzlich im Stich, wie das nach heutigem Recht bzw. nach heutiger Rechtsdurchsetzung der Fall ist.

Ihre Kommission schlägt Ihnen mit 9 zu 2 Stimmen bei 0 Enthaltungen vor, auf die Vorlage einzutreten und sie in der entsprechenden Form anzunehmen.

Sommaruga Carlo · Mit-M · Ständerat · Genf · Sozialdemokratische Fraktion

Avant toute chose, je souhaite déclarer mes liens d'intérêts : je suis président de l'Association suisse des locataires. Dans le cadre de cette réforme législative relative aux squats, je tiens à préciser qu'à l'époque de mes études de droit, soit il y a plus de 40 ans, j'étais un squatteur et un militant actif du mouvement de squat à Genève, qui était un mouvement puissant et ayant eu beaucoup d'effets, puisqu'il a permis, d'une part, d'utiliser de nombreux logements laissés délibérément vides et, d'autre part, de sauver de nombreux immeubles et même un quartier entier de la spéculation immobilière. Je connais donc très bien la réalité des squats, qui n'existent aujourd'hui quasiment plus. S'il en existe effectivement encore, il s'agit de quelques dizaines de squats à travers l'ensemble de la Suisse. Surtout, aujourd'hui, pratiquement tous les squats sont conventionnés, c'est-à-dire qu'il existe un accord entre le propriétaire et les squatteurs. Ces conventions sont respectées, puisque les squatteurs quittent les immeubles en fonction de ces conventions, généralement lorsque l'autorisation est délivrée par l'autorité administrative, soit de démolir et reconstruire, soit de rénover l'immeuble.

En réalité, les squats sont un non-problème. Avec cette révision du code civil suisse, on crée une montagne d'un rien, alors que, dans le secteur du logement, il existe des problèmes beaucoup plus importants et urgents. Le premier de ces problèmes est celui de l'explosion des loyers, que vous connaissez bien, dès lors que je l'ai régulièrement thématisé au sein de ce conseil. Je rappelle que les loyers ont augmenté de 25 pour cent au cours des 20 dernières années, alors qu'ils auraient dû baisser. Rien qu'au cours de l'année 2024, les locataires ont payé 10 milliards de francs en trop, soit 360 francs par mois. C'est donc un problème social important. Face à cet enjeu social, point de réaction politique de la majorité parlementaire, que ce soit dans cette chambre ou au Conseil national. Le second problème majeur est celui de la pénurie de logements, qui s'est aggravée ces dernières années et qui s'aggravera encore les prochaines années, en raison de l'incurie des autorités fédérales et/ou cantonales au cours des deux dernières décennies. Dans ces deux domaines, on attend toujours des mesures efficaces et rapides de la part du Conseil fédéral et de la majorité parlementaire pour résoudre les problèmes.

Je rappelle que les squats d'immeubles ont lieu lorsque les immeubles sont vides. Cela a été rappelé précédemment par le rapporteur, dont l'association qu'il préside craint de laisser un immeuble vide. C'est intéressant, car on ne laissera pas vide un immeuble pendant de nombreuses années, lorsqu'il y a effectivement un besoin. Cependant, c'est encore plus choquant quand des immeubles sont vides et pourraient être utilisés pour en faire des logements pour des populations qui n'ont pas trop de moyens, notamment des jeunes et des étudiants.

Dans aucun squat en Suisse, dans toute l'histoire, il n'y a eu une expulsion du propriétaire ou du locataire de ces immeubles. Je le répète, les logements sont vides. Or, ces logements sont vides la plupart du temps pour des raisons spéculatives, dans le but de les vendre à un prix élevé quelques années plus tard ou parce que le propriétaire ne veut pas vendre, mais n'a pas les moyens nécessaires pour effectuer des travaux de rénovation. Ces logements vides sont inadmissibles du point de vue social, particulièrement en période de pénurie de logements et plus singulièrement lorsqu'il y a une pénurie de logements abordables, comme c'est le cas. Or, le renforcement du droit à la justice propre des propriétaires, tel que proposé par cette réforme législative, pour expulser les occupants agissant hors du cadre légal ne résout en rien les problèmes réels que nous connaissons, à savoir le niveau des loyers et la pénurie. Au contraire, l'expulsion des squatteurs aboutira à rendre indisponibles des logements. Ce sont des dizaines, voire des centaines d'appartements qui pourraient rester vides en période de crise.

Je rappelle que, lors des auditions de la Commission des affaires juridiques du Conseil national, le représentant de la police zurichoise a indiqué que, s'il y avait effectivement 17 squats actifs à Zurich, l'ensemble de ces 17 occupations illicites faisaient l'objet d'une convention entre le propriétaire et les occupants. La police ne fait pas usage de la force, parce que, lorsque ces conventions privées entre les occupants et le propriétaire prennent fin, les occupants s'en vont de leur propre gré. C'est exactement ce qui se passe encore pour les occupations résiduelles actuelles à Genève. Le procureur ne procède à l'expulsion d'un immeuble vidé et squatté que lorsque la décision de construire ou de rénover l'immeuble est accordée par l'autorité administrative. Cette décision est affichée dans l'immeuble et, à ce moment-là, les squatteurs quittent l'immeuble.

Aujourd'hui, il n'y a donc pas de nécessité d'agir et de renforcer le droit à la justice propre des propriétaires.

Je signale encore que les modifications de l'article 926 alinéa 2 du code civil peuvent s'appliquer également à des sous-locataires qui se retrouveraient dans un logement après l'échéance du contrat de bail principal. Or, le plus souvent, le sous-locataire n'est pas informé de la situation légale entre le locataire principal et le bailleur et il se retrouve, à son insu, occupant illicite. De plus, de nombreux sous-locataires n'ont pas de contrat écrit et cela particulièrement lorsque la sous-location est soumise à des conditions abusives. Dans ces cas aussi, les propriétaires pourront passer par des actes de justice propre pour expulser les sous-locataires sans recourir à un jugement d'expulsion par la voie ordinaire ou à une intervention de la police.

En raison de ces explications, je vous invite à suivre la minorité et à refuser d'entrer en matière sur un projet purement idéologique, sans effet sur les squats eux-mêmes, mais plaçant les sous-locataires en situation délicate.

Jans Beat · BR-M · Bundesrat · Basel-Stadt

Ihre Liegenschaft wird besetzt. Was tun Sie? Nach Artikel 926 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches dürfen Sie unter bestimmten Voraussetzungen die Eindringlinge selber vertreiben. Oft ist das aber unmöglich oder gar gefährlich. Wahrscheinlich rufen Sie daher die Polizei. Diese räumt teils, aber nur unter sehr strengen Voraussetzungen - verlangt wird etwa eine Strafanzeige oder dass sichergestellt ist, dass die Räumung dauerhaft erfolgreich sein wird. Sodann räumt die Polizei die besetzte Liegenschaft, wenn das Zivilgericht die Räumung angeordnet hat. Solche Verfahren stossen aber aktuell auf mehrere Schwierigkeiten.

Die Hausbesetzerinnen und Hausbesetzer können kaum bestimmt werden, weil sie nicht namentlich bekannt sind oder während einer Besetzung ändern. Zudem ist die Zustellung von Gerichtsurkunden schwierig. In der Praxis wird deshalb oft versucht, Leerstände zu verhindern, etwa durch Zwischennutzungen. Das zeigt, dass der geltende Rechtsschutz gegen Hausbesetzungen verbreitet als zu wenig effektiv erachtet wird. Ziel der Änderung des ZGB ist daher, dass von einer Hausbesetzung Betroffene ihre Liegenschaften einfacher und rascher zurückerhalten.

Gerne präsentiere ich nun die Grundzüge der Vorlage. Bei der Selbsthilfe verdeutlicht der Entwurf in Artikel 926 Absatz 4, dass diese nur rechtmässig ist, wenn amtliche Hilfe nicht rechtzeitig erlangt werden kann. Wo sie rechtzeitig erfolgt, ist Selbsthilfe fehl am Platz. Gemäss Entwurf haben die zuständigen Behörden rechtzeitig die erforderliche amtliche Hilfe zu gewähren. Das verdeutlicht, dass bei einer Hausbesetzung ein, wenn auch nicht absoluter Anspruch auf Intervention der Polizei besteht. Die Einflussnahme des Bundes auf die kantonale Polizeipraxis bei Hausbesetzungen ist aber sehr begrenzt. Dem Bund fehlt bezüglich des kantonalen Polizeirechts die Gesetzgebungskompetenz.

Der Bundesrat schlägt zudem vor, die zeitlichen Faktoren der Selbsthilfe zu klären. Er will dabei am Begriff "sofort" festhalten. Dieser bestimmt, wie lange die Selbsthilfe rechtmässig ausgeübt werden darf. Zudem bleibt den Gerichten damit der notwendige Ermessensspielraum im Einzelfall erhalten. Der Bundesrat schlägt aber vor, den Beginn von diesem "sofort" im Gesetz festzulegen. Damit lockern wir zugunsten der Besitzenden die Voraussetzungen der Selbsthilfe. Heute beginnt die Reaktionsfrist praxisgemäss mit der Hausbesetzung. Dagegen schlägt der Bundesrat vor, dass neu der Zeitpunkt massgeblich ist, in welchem die Besitzenden von der Besitzesergreifung oder Besitzesentziehung effektiv Kenntnis erlangen. Allerdings darf es nicht unter allen Umständen nur auf die subjektive Kenntnisnahme ankommen. Denn sonst wäre die Ausübung von Gewalt durch Private unter Umständen über eine sehr lange Zeit zulässig. Aus diesem Grund braucht es ein Korrektiv. Die Besitzerin oder der Besitzer kann sich nicht auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Kenntnisnahme berufen, wenn sie oder er in Anwendung der zumutbaren Sorgfalt früher von der Hausbesetzung hätte Kenntnis erlangen können oder sollen.

Der Nationalrat hat diese Bestimmung zur Ausübung der Selbsthilfe doppelt gelockert. Erstens soll die Besitzerin oder der Besitzer nicht mehr sofort reagieren müssen, sondern nur noch innert angemessener Frist; zweitens soll für den Beginn der Reaktionsfrist einzig der Zeitpunkt der effektiven Kenntnisnahme der Hausbesetzung massgebend sein. Nach Ansicht des Bundesrates geht das zu weit, denn es bedeutet unter Umständen, dass die Besitzerin oder der Besitzer die Eindringlinge noch Wochen oder Monate nach erfolgter Besetzung selber vertreiben darf und sogar gebührend Zeit erhält, um hierfür etwa eine private Sicherheitsfirma zu organisieren. Damit wird das staatliche Gewaltmonopol aufgeweicht, und das ist rechtsstaatlich bedenklich.

Ein weiteres Kernelement der Vorlage ist die sogenannte gerichtliche Verfügung. Sie ist ein neues Instrument in der Zivilprozessordnung und soll prozessuale Hindernisse bei der Räumung von Liegenschaften abbauen. Der entscheidende Unterschied zu heute ist, dass das Gericht damit die Rückgabe des Besitzes am Grundstück gegenüber einem unbestimmten Personenkreis anordnen kann. Das ist wichtig, weil die Hausbesetzenden oft nicht namentlich bekannt sind oder oft wechseln. Auf entsprechendes Gesuch hin muss das Gericht unverzüglich entscheiden. Auf Antrag ordnet das Gericht zudem die erforderlichen Vollstreckungsmassnahmen an und sorgt dafür, dass die gerichtliche Verfügung durch eine Behörde auf dem Grundstück angebracht wird. Schliesslich werden die Anforderungen an eine Beschwerde gegen den Entscheid des Gerichts verschärft, indem die Einsprachefrist gegen die Verfügung im Unterschied zu den bestehenden Rechtsmitteln nur 10 statt 30 Tage beträgt und die Einsprache zu begründen ist.

In der Vernehmlassung wurde der Handlungsbedarf anerkannt und die Stossrichtung der Vorlage grossmehrheitlich begrüsst. Die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates hat zur Vorlage Anhörungen durchgeführt. Dabei haben sich die anwesenden Expertinnen und Experten im Grundsatz ebenfalls positiv zur Vorlage geäussert. Der Nationalrat ist am 10. März auf die Vorlage eingetreten und hat sie zugunsten der Besitzenden weiter verschärft. Ihre Kommission ist dem Nationalrat fast in allen Punkten gefolgt, die Minderheit Sommaruga Carlo beantragt Nichteintreten.

Ansonsten verbleibt eine Differenz bei der Vollstreckbarkeit des neuen Instruments der gerichtlichen Verfügung. Hier ist ein Punkt wichtig. Nach Ansicht des Bundesrates ist es eigentlich nicht gerechtfertigt, dass ein Grundstück auf rein einseitiges Bestreben hin vorzeitig zwangsgeräumt werden kann. Um dem Einzelfall einer vorzeitigen Räumung gerecht zu werden, sollte es aber immerhin möglich sein - und das sieht der Antrag Ihrer Kommission auch vor -, dass das Gericht beim Entscheid über die vorzeitige Vollstreckbarkeit sichernde Massnahmen oder die Leistung einer Sicherheit anordnen kann, wenn das im Einzelfall nötig erscheint. Damit ergänzen und verbessern Sie die Fassung des Nationalrates in einem wichtigen Punkt.

Zusammenfassend ist der Bundesrat überzeugt, dass die beantragten Anpassungen des ZGB und der ZPO den Besitzesschutz massgeblich stärken und zugleich ausgewogen sind. Aus all diesen Gründen ersuche ich Sie im Namen des Bundesrates, auf die Vorlage einzutreten.

Caroni Andrea · P-M · Ständerat · Appenzell A.-Rh. · FDP-Liberale Fraktion

Präsident (Caroni Andrea, Präsident): Wir stimmen über den Nichteintretensantrag der Minderheit Sommaruga Carlo ab.

Abstimmung

Abstimmung - Vote

Für Eintreten ... 34 Stimmen

Dagegen ... 9 Stimmen

(0 Enthaltungen)

Caroni Andrea · P-M · Ständerat · Appenzell A.-Rh. · FDP-Liberale Fraktion

Schweizerisches Zivilgesetzbuch (Besitzesschutz bei verbotener Eigenmacht an Grundstücken)

Code civil (Protection contre les atteintes à la possession d'un immeuble)

Detailberatung - Discussion par article

Titel und Ingress, Ziff. I Einleitung; 926; Ziff. II Einleitung; Art. 248 Bst. c; Gliederungstitel vor Art. 258; Gliederungstitel nach Art. 260

Antrag der Kommission

Zustimmung zum Beschluss des Nationalrates

Titre et préambule, ch. I introduction ; 926 ; ch. II introduction ; art. 248 let. c ; titre précédant l'art. 258 ; titre suivant l'art. 260

Proposition de la commission

Adhérer à la décision du Conseil national

Angenommen - Adopté

Ziff. II Art. 260a

Antrag der Kommission

Abs. 1-3

Zustimmung zum Beschluss des Nationalrates

Abs. 4

... der Verfügung und nötigenfalls sichernde Massnahmen oder die Leistung einer Sicherheit anordnen.

Ch. II art. 260a

Proposition de la commission

Al. 1-3

Adhérer à la décision du Conseil national

Al. 4

... anticipée de l'injonction et, au besoin, des mesures conservatoires ou la fourniture de sûretés.

Angenommen - Adopté

Ziff. II Art. 260b

Antrag der Kommission

Zustimmung zum Beschluss des Nationalrates

Ch. II art. 260b

Proposition de la commission

Adhérer à la décision du Conseil national

Angenommen - Adopté

Ziff. III

Antrag der Kommission

Zustimmung zum Beschluss des Nationalrates

Ch. III

Proposition de la commission

Adhérer à la décision du Conseil national

Angenommen - Adopté

Abstimmung

Gesamtabstimmung - Vote sur l'ensemble

Für Annahme des Entwurfes ... 35 Stimmen

Dagegen ... 4 Stimmen

(4 Enthaltungen)

Abschreibung - Classement

Antrag des Bundesrates

Abschreiben der parlamentarischen Vorstösse

gemäss Brief an die eidgenössischen Räte (BBl 2024 116)

Proposition du Conseil fédéral

Classer les interventions parlementaires

selon lettre aux Chambres fédérales (FF 2024 116)

Angenommen - Adopté

Präsident (Caroni Andrea, Präsident): Das Geschäft geht an den Nationalrat.