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Erstreckung des Mietverhältnisses – Aufhebung der Erstreckung
Rubrum
Gericht: Kantongericht Appenzell
Datum: 11.07.2006
Zusammenfassung
Die Auflösung eines Mietverhältnisses durch Kündigung eines bereits gültig auf einen bestimmten Termin hin aufgelösten, aber noch nicht beendeten Mietverhältnisses, das nicht erstreckt wurde, ist nicht möglich. Ein Verzicht auf die Erstreckung in der Zeit zwischen dem Abschluss der Erstreckungsvereinbarung und dem Beginn des erstreckten Mietverhältnisses ist möglich.
Sachverhalt
Der Kläger und Berufungskläger (im Folgenden: Kläger) und die Beklagten
und Berufungsbeklagten (im Folgenden: Beklagten) schlossen am 26. März
2003 einen Mietvertrag über das Wohnhaus Liegenschaft B. für einen
vorschüssig zu bezahlenden monatlichen Mietzins von Fr. 1'500.00.
Mit
Schreiben vom 18. September 2004 kündigte der Kläger als Vermieter den
Mietvertrag auf Ende März 2005 mit dem amtlichen Formular gegenüber
beiden Mietern, die in der Zwischenzeit geheiratet hatten.
Mit
Schreiben vom 1. Oktober 2004 verlangten die Beklagten eine
Schlichtungsverhandlung mit dem Hauptbegehren, die Kündigung sei als
ungültig aufzuheben, und mit dem Eventualbegehren, das Mietverhältnis
sei um die gesetzliche Maximaldauer zu erstrecken.
An der
Verhandlung vor der Schlichtungsstelle für Mietverhältnisse des Kantons
Appenzell I.Rh. vom 24. November 2004 schlossen die Parteien einen
Vergleich. Unter anderem stellten sie fest, die vom Kläger auf den 31.
März 2005 ausgesprochene Kündigung sei gültig. Sie vereinbarten eine
Erstreckung des Mietverhältnisses bis 31. März 2006. Weiter legten sie
fest, während der Erstreckungsdauer sei den Beklagten die Kündigung des
Mietverhältnisses unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von vier
Monaten auf jedes Quartal mit Ausnahme von Ende Dezember möglich.
Mit eingeschriebenem Brief vom 27. Dezember 2004 teilten die
Beklagten dem Kläger mit, sie kündigten auch von ihrer Seite das
Mietverhältnis auf Ende März 2005 und verzichteten auf die
Mieterstreckung.
Mit Schreiben vom 14. Februar 2005 bestätigte
der Kläger die Kündigung, jedoch nicht auf Ende März 2005, sondern auf
Ende Juni 2005. Da die Beklagten die Mietzinse für die Monate April bis
Juni 2005 nicht bezahlt hatten, leitete er am 30. Juni 2005 gegen beide
je ein Betreibungsverfahren für die ausstehenden Mietzinse ein. Sowohl
der Beklagte wie die Beklagte erhoben rechtzeitig Rechtsvorschlag.
Der
Kläger verlangte eine Schlichtungsverhandlung vor der
Schlichtungsstelle für Mietverhältnisse des Kantons Appenzell I.Rh., die
am 19. Dezember 2005 ergebnislos verlief.
Am 16. Januar 2006 erhob der Kläger Klage beim Bezirksgerichtspräsidenten von Appenzell. [...]
Aus den Erwägungen
3. [...] Der Mieter kann die Erstreckung eines unbefristeten
Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder
seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des
Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR).
Voraussetzung
für eine Erstreckung ist eine gültige Beendigung des Mietverhältnisses
durch den Vermieter (HIGI, Zürcher Kommentar zu Art. 271-274g OR, Zürich
1996, N 52, 55 zu Art. 272). Die in Art. 272b Abs. 2 OR erwähnte
Vereinbarung der Parteien über eine Erstreckung des Mietverhältnisses
ist ein Vergleichsvertrag (HIGI, a.a.O., N 50 zu Art. 272b). Vorliegend
wurde die Erstreckungsvereinbarung im Rahmen des Schlichtungsverfahrens
abgeschlossen.
4. Die Parteien haben eine Erstreckung des Mietverhältnisses um ein
Jahr sowie veränderte Kündigungsmodalitäten während der Dauer des
erstreckten Mietverhältnisses vereinbart. Nicht ausdrücklich geregelt
haben sie, ob und wie das Mietverhältnis in der Zeit zwischen dem
Abschluss der Erstreckungsvereinbarung am 24. November 2004 und dem
Beginn des erstreckten Mietverhältnisses am 1. April 2005 aufgelöst
werden kann.
5. Grundsätzlich nicht möglich ist die Auflösung eines
Mietverhältnisses durch Kündigung eines bereits gültig auf einen
bestimmten Termin hin aufgelösten, aber noch nicht beendeten
Mietverhältnisses, das nicht erstreckt wurde (HIGI, Zürcher Kommentar zu
Art. 266-268b OR, Zürich 1995, N 9 Vorbemerkungen zu Art. 266-266o). An
der Gültigkeit der der Erstreckungsvereinbarung zugrunde liegenden
Kündigung des Vermieters kann sich durch den Abschluss einer
Erstreckungsvereinbarung allerdings nichts ändern. Vorliegend hat der
Kläger als Vermieter sein Gestaltungsrecht ausgeübt, anschliessend aber
in eine Erstreckungsvereinbarung eingewilligt. In der
Erstreckungsvereinbarung stellen die Parteien fest, die am 18. September
2004 ausgesprochene Kündigung des Klägers sei gültig. Insofern war es
den Beklagten gar nicht mehr möglich, das Mietverhältnis selbständig auf
Ende März 2005 zu kündigen.
Die Bedeutung des als „Kündigung“
bezeichneten Schreibens der Beklagten ist darin zu sehen, dass diese
dem Kläger mitteilten, sie seien auf die Erstreckung nicht mehr
angewiesen. Sie schreiben: „Somit verzichten wir auf die Erstreckung des
Mietverhältnisses, welche am 1. April 2005 für ein Jahr in Kraft treten
würde.“
Die Erstreckung des Mietverhältnisses dient der
Abwendung von Härten, die bei den Mietern durch die Vertragsbeendigung
eintreten können. Sie soll den Mietern helfen, innert nützlicher Frist
ein Ersatzobjekt zu finden und nicht ohne Wohn- und Geschäftsraum
dazustehen. Der Gesetzgeber wollte mit der Regelung von Art. 272d lit. a
OR durch kurze ordentliche Kündigungsfristen und zahlreiche
Kündigungstermine den Mietern die Übernahme eines Ersatzobjekts
erleichtern, ohne dass sie noch lange an das Mietverhältnis und die sich
daraus ergebenden Verpflichtungen gebunden sind (HIGI, a.a.O., N 5 zu
Art. 272d). Ein weiterer Zweck der gesetzlichen Regelung ist es, die
Interessen des Vermieters nach einer raschen Verfügbarkeit der Mietsache
zu fördern (HIGI, a.a.O., N 6 zu Art. 272d).
Vor diesem
Hintergrund erscheint das Verhalten der Beklagten nicht missbräuchlich,
gut einen Monat nach Abschluss der Erstreckungsvereinbarung auf die
Erstreckung zu verzichten. Den Mietern steht es nämlich auch frei, eine
Erstreckungsklage zurückzuziehen (HIGI, a.a.O., N 73 zu Art. 272b).
Schon eher missbräuchlich könnte das Verhalten des Vermieters
erscheinen, der eine Kündigung auf einen bestimmten Termin ausgesprochen
hat und diesen anschliessend nicht mehr gegen sich gelten lassen will.
Im Übrigen haben die Parteien einen Auszug der Beklagten auf Ende März
2005 in der Erstreckungsvereinbarung nicht ausdrücklich
ausgeschlossen.
Einzig wenn der Vermieter aufgrund des
Abschlusses einer Erstreckungsvereinbarung bereits für ihn nachteilige
Dispositionen getroffen hätte, könnte allenfalls eine Ersatzpflicht der
Mieter in Frage kommen. Solches macht der Kläger indessen nicht geltend.
Zudem haben die Beklagten ihre geänderte Situation dem Kläger rasch und
einige Monate vor ihrem Auszug mitgeteilt.