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Vereinbarung eines noch nicht in Kraft getretenen Hypothekarzinssatzes
Rubrum
Gericht: Mietgericht Zürich
Datum: 15.05.2002
Zusammenfassung
Es ist zulässig, wenn beim Vertragsabschluss bereits bekannte Hypothekarzinssatzentwicklungen auf den Mietbeginn berücksichtigt werden, auch wenn sie erst später wirksam werden oder geltend gemacht werden können.
Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 05. März 1998 vermietete der Vermieter der Mieterin
ab dem 1. April 1998 eine Wohnung in Z. zu einem Mietzins von Fr.
1'300.-- netto pro Monat zuzüglich pauschal Fr. 100.-- Nebenkosten pro
Monat. Unter „Berechnungsgrundlagen“ wurden „Hypothekarzinssatz 4%,
Landesindex der Konsumentenpreise 98, Kostenstand 98“ festgehalten.
Mit
amtlichem Formular vom 08. Juni 2001 teilte der Vermieter der Mieterin
auf den 1. Oktober 2001 eine Erhöhung des Nettomietzinses von Fr.
1'300.-- auf Fr. 1'381.-- pro Monat mit. Zur Begründung der Erhöhung
wurden „Hypozins von 4% auf 4.25% (= + 1.5%)“, „Teuerung 104.1 auf 108.0
(= + 1.5%)“ sowie „Kostensteigerung April 98 bis September 01 (= +
1.75%)“, somit insgesamt „Total Erhöhung 6.25% = Fr. 81.--“ angeführt.
Mit
Eingabe vom 09. Juli 2001 focht die Mieterin diese Mietzinserhöhung bei
der Schlichtungsbehörde an. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung
konnte zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden.
Mit
Eingabe vom 18. Januar 2002 gelangte der Vermieter ans Mietgericht. Zur
Begründung der Klage liess er geltend machen, beim Abschluss des
Mietvertrags sei als Berechnungsgrundlage des monatlichen
Nettomietzinses von Fr. 1'300.-- ein Hypothekarzins von 4% festgehalten
worden. Zwar sei sowohl bei Vertragsschluss (5. März 1998) als auch bei
Mietbeginn (1. April 1998) der massgebliche Leitzinssatz der Zürcher
Kantonalbank noch bei 4.25% gelegen. Bereits seit dem 15. Januar 1998
sei indes bekannt gewesen, dass per 1. Mai 1998 eine Senkung desselben
auf 4% erfolgen werde.
Seitens der Beklagten sei die Mietzinserhöhung
aufgrund der Teuerung sowie der Kostensteigerung seit Vertragsabschluss
nicht bestritten worden, so dass sich einzig die Frage stelle, ob die
angezeigte Mietzinserhöhung rechtens sei, soweit sie mit der Erhöhung
des Hypothekarzinssatzes von 4% auf 4.25% begründet werde. Es gäbe
keinen Grund, wieso es Mietern und Vermietern untersagt sein solle, den
Mietzins aufgrund der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannten
Berechnungsgrundlagen festzusetzen. Auch die Lehre sei der Meinung, dass
im Mietvertrag ohne weiteres gültig vereinbart werden könne, dass der
Mietzins auf einem Leitzinssatz beruhe, der erst nach Vertragsschluss
und nach Mietbeginn in Kraft trete (SVIT-Kommentar Mietrecht II, N 33 zu
Art. 270 OR).
Die Mieterin macht geltend, die Mietzinserhöhung
aufgrund der Teuerung sowie der Kostensteigerung werde anerkannt.
Thematisch gehe es demnach um die Rechtsfrage, ob in einem Mietvertrag
ein Hypothekarzinssatz vereinbart werden könne, welcher zwar bereits
angekündigt, aber noch nicht in Kraft getreten sei. In casu sei eine vom
Urteil des Mietgerichts Zürich vom 26. März 1998 insoweit abweichende
Ausgangslage gegeben, als nämlich der angekündigte Hypothekarzinssatz
auch zum Zeitpunkt des Mietantritts noch nicht in Kraft gewesen sei,
sondern erst einen Monat später. Die erfolgte Erhöhung könne nur als ein
Vorbehalt angesehen werden, welcher erst im Rahmen von dessen
Geltendmachung angefochten werden könne. Aus dem Urteil vom 11. Januar
2001 (publiziert in mp 2/01 S. 107) ergebe sich, dass die geltend
gemachte Mietzinserhöhung nicht rechtens sei.
Aus den Erwägungen
3.1. Vorab ist festzuhalten, dass im Mietvertrag kein Vorbehalt im Sinne
von Art. 18 VMWG vereinbart wurde, der nun mittels der zu beurteilenden
Mietzinserhöhung ausgeschöpft werden soll. Bereits daraus ergibt sich,
dass der Verweis der Beklagten auf den Entscheid des Mietgerichts vom
11. Januar 2001 fehl geht. Denn dort hat sich der Vermieter auf einen im
Mietvertrag ausdrücklich angebrachten Vorbehalt gestützt und geltend
gemacht, die bisherige Mietzinsführung fortgesetzt zu haben, wie auch,
dass der Mietzins beim Abschluss des Mietvertrags in Anwendung der
relativen Methode wegen des damals um ¼% höheren Hypothekarzinssatzes
der ZKB um 3% höher hätte angesetzt werden können. Dementsprechend
musste vom Vermieter bei der Ausschöpfung dieses Vorbehalts dessen
Berechtigung begründet und nachgewiesen werden, da der Mieter den
Vorbehalt beim Abschluss des Mietvertrags nicht hatte anfechten können.
Darum geht es aber im vorliegenden Fall – wie bereits erwähnt – nicht.
Hingegen wurde im Mietvertrag vom 05. März 1998 als Berechnungsgrundlage
des Nettomietzinses von Fr. 1'300.-- unter anderem ein
Hypothekarzinssatz von 4% festgehalten und ist nunmehr einzig strittig,
ob beim Vertragsabschluss auf einen von der ZKB bereits bekannt
gegebenen Hypothekarzinssatz, der zwar beim Mietvertragsabschluss
bereits bekannt war, aber erst nach Mietbeginn in Kraft trat abgestellt
werden darf.
3.2. Beim Abschluss des Mietvertrags vom 5. März
1998 war die am 15. Januar 1998 von der ZKB auf den 1. Mai 1998
angekündigte Hypothekarzinssatzsenkung von 4.25% auf 4% bekannt.
Demzufolge ist in Übereinstimmung mit dem Urteil des Mietgerichts vom
26. März 1998 (vgl. Mitteilungen des Bundesamtes für Wohnungswesen zum
Mietrecht, Auszüge aus Gerichtsentscheiden, Nr. 30, April 1999) davon
auszugehen, dass die Parteien den Mietvertrag in Kenntnis der
anstehenden Hypothekarzinssatzsenkung unterzeichneten und den Mietzins
unter Berücksichtigung dieser Senkung vereinbarten. Denn es ist von den
Umständen, welche den Parteien im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
bekannt waren, auszugehen (Gauch/Schluep, Schweizerisches
Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Band I, 6.A., Zürich 1995, N 1223).
Insofern ist es zulässig, wenn beim Vertragsabschluss bereits bekannte
Hypothekarzinssatzentwicklungen auf den Mietbeginn berücksichtigt
werden, auch wenn sie erst später wirksam werden oder geltend gemacht
werden können (SVIT-Kommentar Mietrecht II, N 33 zu Art. 270 OR). Aus
dem Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses vom 5. März 1998
ergibt sich im Übrigen, dass der Mietzins für die von der Beklagten
gemietete Wohnung vorher Fr.1'380.-- netto betrug und demzufolge um Fr.
80.-- im mit der Beklagten geschlossenen Mietvertrag gesenkt wurde, was
dafür spricht, dass bei der Festsetzung des Mietzinses von Fr. 1'300.--
netto die bereits angekündigte Senkung des Hypothekarzinsfusses – die
beträchtlich weniger ausgemacht hätte – berücksichtigt wurde. Dies
leuchtet aber auch unter praktischen Gesichtspunkten ein: Andernfalls
hätte der Mietzins bereits kurz nach Mietbeginn gesenkt werden müssen,
was wenig Sinn macht. Aufgrund des Gesagten ist somit davon auszugehen,
dass die Kalkulation des Nettomietzinses von Fr. 1'300.-- auf einem
Hypothekarzinsfuss von 4% beruhte, so dass die anbegehrte Erhöhung wegen
des per 1. Juli 2001 auf 4 ¼ % gestiegenen Hypothekarzinsfusses
ausgewiesen und nicht missbräuchlich ist. Die Klage ist somit
gutzuheissen. Der ab 1. Oktober 2001 zu bezahlende Mietzins beträgt
demzufolge Fr. 1'381.-- netto pro Monat, basierend auf einem
Hypothekarzinsfuss (für 1. Hypotheken) von 4.25%, einem Landesindex der
Konsumentenpreise per Ende Mai 2001 von 108.0 Punkten (Basis Mai 1993)
und ausgeglichenen allgemeinen Kostensteigerungen bis Ende September
2001.